結 論

6.1 研 究 成 果 の 概 要

6.1.1 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン と 開 発 許 可 制 度 と の 関 係 性 か ら 見 る 計 画 課 題（ 第 2 章 ） 第 2 章 で は 、 開 発 許 可 制 度 に 基 づ き 、 個 別 問 題 に 対 応 し た 「 役 割 分 担 型 」 と 市 街 化 調 整 区 域（ 以 下 、調 整 区 域 ）を 包 括 的 に 捉 え る「 統 合 型 」に 分 類 し た 。さ ら に 、「 統 合 型 」を 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン（ 以 下 、都 市 MP）に 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 記 載 す る 「 都 市 MP 型 」 と 都 市 MP 以 外 に 別 途 策 定 し て い る 「 補 完 型 」 に 類 型 化 し 、 類 型 ご と に 開 発 許 可 制 度 と の 関 係 性 を 検 証 す る と と も に 、 三 大 都 市 圏 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 運 用 実 態 と 課 題 を 明 ら か に し た 。

大 都 市 圏 の 広 域 自 治 体 や 基 礎 自 治 体 へ の ア ン ケ ー ト 調 査 等 か ら 、 役 割 分 担 型 の 策 定 状 況 で は 、 地 域 特 性 を 把 握 し 、 3410 条 例 、 3411 条 例 、 3412 条 例 の 記 載 内 容 と 都 市 MP と の 関 係 性 を 明 ら か に し た 。 そ の 結 果 、 広 域 自 治 体 都 市 MP の 内 容 と 3410 条 例 、 3411 条 例 、3412 条 例 の 制 定 が 、必 ず し も 一 致 し て い る と は 言 え な い 。基 礎 自 治 体 の 役 割 分 担 型 と 都 市 MP と の 関 連 性 に つ い て 、前 提 と し て 全 域 の 土 地 利 用 方 針 の 位 置 づ け の 中 で 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 明 確 （ 章 立 て 等 ） に 位 置 づ け て い る 例 は 少 な い 。 ま た 、 役 割 分 担 型 を 運 用 パ タ ー ン に 類 型 化 す る こ と で 、運 用 の 多 様 化 を 把 握 す る こ と が で き た 。 し か し 、都 市 MP と の 関 係 性 で は 、3410 条 例 、3411 条 例 、3412 条 例 に 直 結 し た 内 容 に つ い て の 反 映 は 見 受 け ら れ る も の の 、 関 連 項 目 を 含 め て 、 全 域 の 調 整 区 域 の 土 地 利 用 の あ り 方 に つ い て 、 位 置 づ け が 乏 し い こ と が 明 ら か と な っ た 。

統 合 型 の 都 市 MP 型 は 、 策 定 し て い る 基 礎 自 治 体 は 必 ず し も 多 く な い が 、 役 割 分 担 型 を 策 定 し て い る 基 礎 自 治 体 の 都 市 MP に お け る 位 置 づ け に 比 べ 、既 存 集 落 や 、幹 線 道 路 及 び 高 速 道 路 等 の 項 目 の 位 置 づ け が 高 い こ と が 明 ら か に な っ た 。 さ ら に 、 補 完 型 の 木 更 津 市 等 で は 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と し て 図 を 活 用 し 、 土 地 利 用 イ メ ー ジ を 高 め る 効 果 が 窺 え た 。 そ う し た 中 、 地 域 や 地 区 別 土 地 利 用 方 針 を 示 し て い る 富 里 市 の 例 で は 、 土 地 利 用 を 誘 導 す る 区 域 や 、 誘 導 の 考 え 方 及 び 具 体 的 に 想 定 さ れ る 手 法 を 位 置 づ け 、 当 該 地 域 ・ 地 区 の 将 来 像 を 誰 し も が 共 有 で き る 可 能 性 が 見 受 け ら れ た 。

一 方 、 役 割 分 担 型 に 比 べ 、 補 完 型 を 策 定 し て い る 基 礎 自 治 体 は 12 と 極 め て 少 な い こ と が 分 か っ た 。こ れ は 、都 市 MP（ 大 枠 ）と 担 保 す る 開 発 許 可 制 度 の 条 例 制 定（ 個 別 の 手 法 ） が 先 行 し 、 調 整 区 域 全 体 及 び 地 域 ・ 地 区 に お い て 何 を 望 み 、 ど ん な 将 来 像 を 目 指 す の か 、 重 要 な 部 分 が 不 足 し て お り 、 今 後 十 分 に 考 慮 す る 必 要 が あ る と 考 え る 。

(1) 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に お け る 計 画 的 な 立 地 誘 導 の 課 題

役 割 分 担 型 の 運 用 で は 、 開 発 許 可 の 実 務 を 行 う 建 築 ・ 開 発 部 局 と 都 市 MP の 策 定 、 運 用 を 行 う 都 市 計 画 部 局 に 別 れ 、 庁 内 の 協 議 ・ 調 整 を 綿 密 に 行 う 必 要 が あ る 。 ま た 、 基 礎 自 治 体 は 、 広 域 自 治 体 都 市 MP の 策 定 に お い て 、 都 市 計 画 法 （ 以 下 、 都 計 法 ） 第 15 条 の ２ 項 １ 項 に 基 づ く 申 出 を 行 う と と も に 、地 域 特 性 を 十 分 に 反 映 し 、調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 策 定 す る 必 要 が あ る 。

3410 条 例 、3411 条 例 、3412 条 例 の 各 条 例 や 、調 地 区 GL で は 、そ の 内 容 と し て 複 数 の 活 用 パ タ ー ン や 、 面 積 要 件 及 び 集 落 要 件 、 イ ン フ ラ 整 備 に 関 す る 記 載 が 多 い が 、 都 市 MP の 土 地 利 用 方 針 で は 市 街 化 区 域 を 含 め て 具 体 的 に 記 載 す る こ と が 難 し く 、 ま た 、 公 共 交 通 等 の 方 針 と 連 携 を 含 め て 記 載 す る こ と が 望 ま し い 。 し か し 、 調 整 区 域 に 限 っ た 記 載 も 同 様 に 、 具 体 的 な 用 途 や 位 置 等 の 特 定 が 困 難 と な り 、 複 数 の 活 用 パ タ ー ン 以

- 120 -

外 に も 記 載 内 容 の 具 体 化 、 多 様 化 と 詳 細 な 土 地 利 用 計 画 が 必 要 と な る 。

統 合 型 の 都 市 MP 型 を 策 定 し て い る 基 礎 自 治 体 は 必 ず し も 高 く な い が 、 役 割 分 担 型 に お け る 都 市 MP の 調 整 区 域 に 関 す る 位 置 づ け に 比 べ 、個 別 の 開 発 許 可 制 度 以 外 の 項 目 に つ い て も 包 括 的 に 記 載 し て い る 。 ま た 、 社 会 情 勢 の 変 化 か ら 、 通 常 都 市 MP は 10 年 計 画 の 中 間 見 直 し に お い て 、 柔 軟 な 対 応 が 望 ま し い た め 、 役 割 分 担 型 と の 連 携 を 含 め 新 た な 枠 組 み と し て 、都 市 MP と 役 割 分 担 型 に 乖 離 が 生 じ た 場 合 は 、速 や か に 都 市 計 画 審 議 会 等 で 一 体 的 な 検 討 が 必 要 と 考 え ら れ る 。

(2) 補 完 型 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 課 題 と 役 割

統 合 型 の 補 完 型 は 、 役 割 分 担 型 と 都 市 MP 型 に 依 ら な い 、 別 途 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 定 め る こ と で 、 計 画 的 な 誘 導 を 図 る こ と が 可 能 で あ る 。 そ の 際 、 図 を 活 用 し 土 地 利 用 イ メ ー ジ を 高 め る 効 果 の み な ら ず 、 具 合 的 な 建 物 用 途 ・ 位 置 等 の 特 定 が な け れ ば 、都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と は 変 わ ら ず 、結 果 と し て 過 大 に 範 囲 指 定 等 を 行 う こ と で 、 必 要 以 上 の 緩 和 が 行 わ れ こ と を 防 ぐ 必 要 が あ る 。

都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 別 途 定 め る 際 に は 、 都 市 MP と の 連 携 を 位 置 づ け 、 そ れ ぞ れ の 役 割 に つ い て 、 開 発 許 可 制 度 等 の 法 制 度 に 直 結 し た 明 確 化 が 求 め ら れ る 。ま た 、調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 計 画 的 な 誘 導 と し て 、都 市 MP で の 運 用 が 望 ま し い が 、別 途 定 め る 補 完 型 の 重 要 な 目 的 と し て 、都 市 MP と 運 用 担 保 と し て 考 え ら れ る 開 発 許 可 制 度 を 繋 ぐ 調 整 機 能 と し て 、 柔 軟 性 が 求 め ら れ る 。

6.1.2 市 街 化 調 整 区 域 に お け る 土 地 利 用 方 針 の 運 用 実 態 か ら 見 る 計 画 課 題 （ 第 3 章 ） 第 ２ 章 を 踏 ま え 、 調 査 対 象 の 322 都 市 に 対 し 、 メ ー ル 等 で の 問 い 合 わ せ か ら 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と し て 、都 市 MP 型 と 補 完 型 の 策 定 状 況 を 基 に 、開 発 許 可 制 度 の 運 用 状 況 を 把 握 し た 。 そ の 状 況 を 踏 ま え 、 土 地 利 用 方 針 の 特 色 と 立 地 誘 導 の 内 容 ・ 仕 方 を 把 握 す る た め 、 広 域 自 治 体 別 に 都 市 MP 型 、 補 完 型 と 開 発 許 可 制 度 の 運 用 状 況 が 高 い 、 千 葉 県 と 兵 庫 県 内 の 基 礎 自 治 体 の 分 析 を 行 っ た 。 さ ら に 、 立 地 誘 導 の 運 用 実 態 を 検 証 す る た め 、 千 葉 県 木 更 津 市 と 富 里 市 、 兵 庫 県 加 古 川 市 と 西 脇 市 を 対 象 と し た ヒ ア リ ン グ 調 査 や 、 現 地 調 査 等 を 行 い 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 開 発 許 可 実 績 か ら 立 地 誘 導 の 効 果 と 課 題 分 析 を 行 っ た 。そ の 結 果 、木 更 津 市 及 び 富 里 市 の 事 例 で は 、都 市 MP を 補 完 す る 目 的 で 、補 完 型 と 調 地 区 GL を 一 体 的 に 策 定 し て い る に も 拘 ら ず 、場 所 指 定 、範 囲 （ 面 積 ） 及 び 用 途 が 曖 昧 な た め 、 開 発 許 可 を 許 容 し て お り 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 に 基 づ く 運 用 に 課 題 が 残 る 。ま た 、調 地 区 GL は 調 整 区 域 に お け る 地 区 計 画 の 運 用・活 用 を 念 頭 に 、 補 完 型 へ の 位 置 づ け 、 連 携 を 明 確 に 位 置 づ け て い る も の の 、 実 績 が 無 い 状 況 で あ り 、 実 際 の 土 地 利 用 の 誘 導 に 繋 が っ て い な い こ と が 明 ら か と な っ た 。

一 方 、 都 市 MP 型 に 具 体 的 な 場 所 指 定 、 範 囲 （ 面 積 ） 及 び 用 途 を 示 し て い な い が 、 3412 条 例 に 基 づ く 調 整 区 域 の 土 地 利 用 計 画 を 定 め 、具 合 的 な 場 所 や 、用 途 等 を 定 め る こ と で 、補 完 型 の 役 割 を 果 た し て い る 。ま た 、調 地 区 GL と の 連 携 に つ い て 、加 古 川 市 及 び 西 脇 市 で は 、調 地 区 GL を 定 め て い な い が 、3410 条 例 の 実 績 が 複 数 あ る 状 況 か ら 、 調 地 区 GL の 有 無 が 必 ず し も 効 果 が あ る と 言 え な い 。そ こ で 、他 の 三 大 都 市 圏 の 都 市 に お い て 、今 後 、調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 運 用 で は 、具 体 的 な 場 所 指 定 、範 囲（ 面 積 ） 及 び 用 途 設 定 が 望 ま し い と 考 え る

以 上 調 査 分 析 の 結 果 を 踏 ま え 、都 市 MP と 補 完 型 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 と 運 用 時 の 留 意 点 に つ い て 以 下 に 指 摘 し た 。

- 121 -

(1) 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 と 運 用 時 の 留 意 点

開 発 許 可 制 度 を 条 例 制 定 す る 段 階 で 、 調 整 区 域 の 集 落 等 へ の 計 画 的 な 開 発 誘 導 を 図 る た め 、都 市 MP と の 整 合 性 を 十 分 に 検 証 し 、そ の 設 定 エ リ ア に お い て 、土 地 利 用 計 画 等 の 作 成 や 、 具 体 的 な 用 途 等 の 明 確 化 及 び 基 準 設 定 が 求 め ら れ る 。 さ ら に 、 都 市 MP に お い て 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 を 記 載 し 、 運 用 の 担 保 と し て 開 発 許 可 条 例 や 地 区 計 画 等 の 計 画 的 な 規 制 緩 和 手 法 の 導 入 が 考 え る が 、事 例 か ら も 、都 市 MP（ １ 層 ）の 対 応 と 土 地 利 用 計 画（ ２ 層（ 別 途 策 定 す る 土 地 利 用 計 画 及 び ま ち づ く り 計 画 ））に お い て 改 訂 等 を 行 う 対 応 と 、 ２ 層 の 仕 組 み が 望 ま し い （ 図 6-1）。

都 市 MP の 運 用 担 保 と な る 開 発 許 可 条 例 の 区 域 指 定 は 、 都 市 計 画 へ の 位 置 づ け が 曖 昧 で あ る た め 、 地 区 計 画 を 活 用 す る こ と は 有 意 だ が 、 木 更 津 市 の 事 例 か ら も 、 調 整 区 域 の 土 地 利 用 に お い て 、「 集 落 機 能 の 衰 退 が 懸 念 さ れ 、地 区 計 画 を 定 め る 」方 針 を 位 置 づ け て い る に も か か わ ら ず 、 大 規 模 な 分 譲 住 宅 の 開 発 の 際 に 地 区 計 画 が 未 策 定 の ま ま 土 地 利 用 が 行 わ れ て い る 事 例 を 踏 ま え る と 、 開 発 許 可 の 際 に 地 区 計 画 （ 木 更 津 市 宅 地 開 発 指 導 要 綱 で は 、 1ha 以 上 で は 建 築 協 定 に 努 め る と あ る が ） を 付 託 す る 仕 組 み が 必 要 で あ る 。ま た 、富 里 市 の 調 整 区 域 の 土 地 利 用 に お い て 、「 市 街 地 縁 辺 部 に お け る ス プ ロ ー ル 化 の 防 止 、 一 団 の 良 好 な 街 並 み の 形 成 」 方 針 を 記 載 し て い る に も か か わ ら ず 、 長 屋 住 宅 等 の 個 別 開 発 が な さ れ 、 開 発 許 可 の 際 に 、 個 別 開 発 を 防 ぐ た め に も 、 開 発 許 可 基 準 や 3411 条 例 の 広 域 自 治 体 基 準 の 準 用 で は な い 、独 自 の 基 準 を 定 め る こ と も 必 要 と 考 え る 。

(2) 補 完 型 に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 の 策 定 と 運 用 時 の 課 題

都 市 MP に お け る 調 整 区 域 の 土 地 利 用 方 針 と 別 に 、 補 完 型 を 策 定 す る こ と で 、 開 発 許 可 条 例 の 位 置 づ け と の 連 携 に 一 定 の 役 割 を 果 た し て い る と も 言 え る が 、 木 更 津 市 や 富 里 市 の 事 例 か ら も 、 連 携 に 留 ま ら ず 、 ま た 、 場 所 指 定 、 範 囲 （ 面 積 ） 及 び 用 途 設 定 が 条 件 と さ れ て い な い た め 、 不 透 明 で 不 充 分 な 運 用 と な り 、 運 用 の 担 保 ま で 見 据 え た 制 度 設 計 が 必 要 で あ る 。

補 完 型 の 策 定 時 で は 、 広 域 自 治 体 や 隣 接 自 治 体 と の 協 議 、 調 整 が 行 わ れ て い な い た め 、 開 発 許 可 制 度 と の 一 体 的 な 策 定 が 前 提 で あ れ ば 、 開 発 許 可 権 限 を 持 た な い 基 礎 自 治 体 と 規 制 緩 和 に よ る 土 地 利 用 規 制 の 格 差 を 生 じ る 恐 れ が あ り 、 広 域 自 治 体 や 隣 接 自 治 体 と の 協 議 、 調 整 す る 制 度 設 計 が 必 要 で あ る 。 ま た 、 3411 条 例 の 運 用 で は 、 市 街 化 区 域 縁 辺 部 へ の 開 発 集 積 は 都 市 計 画 に お い て 想 定 さ れ て い な い た め 、 市 街 地 ス プ ロ ー ル 化 の 防 止 に 反 し て お り 、3411 条 例 の 記 載 に 対 し て は 、イ ン フ ラ 対 策 に 関 す る 整 備 水 準 の 内 容 を 盛 り 込 む 必 要 が あ る 。

木 更 津 市 や 富 里 市 で は 、 補 完 型 を 定 め る と と も に 、 開 発 許 可 制 度 に 基 づ く 各 条 例 を 位 置 づ け 、 面 ＋ 点 ＋ 線 型 等 で エ リ ア 等 を 指 定 し て い る も の の 、 加 古 川 市 や 西 脇 市 の 事 例 か ら 、 目 標 と す る 集 落 規 模 と 範 囲 や 、 具 体 的 な 場 所 指 定 及 び 用 途 を 示 し 、 各 地 区 単 位 の 土 地 利 用 計 画 を 定 め 、 開 発 を 誘 導 す る 範 囲 を 明 確 化 に す る 必 要 が あ る 。