平成 30 年度宅地建物取引士資格試験実施報告 平成 30 年度宅地建物取引士資格試験を 10 月 21 日 ( 日 ) に茨城大学会場 流通経済大学会場の 2 会場において実施いたしました 当日は天候にも恵まれ 多くの受験者が努力の成果を発揮されました 本年度の受験状況は 次の通りです なお 合格

ibaraki takken

城里町 北茨城市 東海村 那珂市 ひたちなか市 土浦市 大洗町 神栖市 潮来市 鹿嶋市 稲敷市 美浦村 阿見町 牛久市 龍ヶ崎市 つくばみらい市 守谷市 取手市 利根町 河内町 結城市 結城郡 猿島郡 北相馬郡 稲敷郡 稲敷郡 東茨城郡 東茨城郡 久慈郡 那珂郡 境町 坂東市 五霞町 古河市 大子町 _高萩市 日立市 常陸 太田市 常陸大宮市 水戸市 笠間市 茨城町 鉾田市 行方市 小美玉市 石岡市 桜川市 筑西市 下妻市 常総市 八千代町 つくば市 かすみがうら市 水戸市マスコットキャラクター 「みとちゃん」 大子町マスコットキャラクター 「たき丸」 筑西市マスコットキャラクター 「ちっくん」 支部名 代表者 種類 免許番号 免許年月日 商号又は名称 宅建士 郵便番号 所在地 電話 FAX ■発行所／公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会 　　　　　公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会茨城本部 ■発行者／情報提供委員会　茨城県水戸市金 町3 -1 -3 ■ＵＲＬ／http://www.i -takken.or.jp ■9月30日現在会員数／1,800 名

い

ば

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宅

建

N

o.1

36

2

01

8.1

1.1

※新規免許取得者研修会へ必ずご参加ください。

いばらき宅建

いばらき宅建

vol.

136

2018.11.1

水戸 水戸 土浦・つくば 土浦・つくば 土浦・つくば 土浦・つくば 県南 県西 県西 県北 県北 牛久・竜ヶ崎 牛久・竜ヶ崎 石岡 石岡 伊藤　豊 大高　隆男 村上　眞哉 関根　日出子 植村　光徳 塚越　敦史 花本　明宏 石倉　吉時 山川　洋 大久保興志雄 小林　竜也 沼崎　正一 松本　光義 岡﨑　芳彦 長田　晃英 知 知 知 知 知 大 大 知 大 大 大 知 知 知 知 (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (2) (5) (1) (1) (1) (1) (1) 7247 7248 6927 7238 7249 9083 9365 7239 8335 5730 9393 7255 7241 7253 7243 H30.07.05 H30.07.18 H25.12.16 H30.05.11 H30.07.26 H28.11.11 H30.06.06 H30.05.15 H29.09.11 H30.03.09 H30.07.19 H30.08.27 H30.05.23 H30.08.21 H30.06.19 茨城中央テクノ㈱ 万代建設㈱ ㈱e-スマイル　土浦支店　 せきね不動産 ㈱秀商 ㈱ひだまりハウス　つくば支店 ㈱岳南不動産　守谷営業所 ㈱石倉綜合建設 ㈱サンヨーホーム　筑西店 ㈱大雄建設　日立支店 ㈱FREE PEACE　日立支社 中央整備㈱ 松本建築㈱ ㈲オカザキ ㈱日東美野里home 菊池　典子 大高　隆男 村上　眞哉 関根　日出子 市村　拓也 五十嵐　孝司 青山　遼 石倉　一徳 近藤　洋平 兵藤　博司 　谷　智彦 大塚　貞三 内野　詩織 岡﨑　麻佐子 長田　晶子 310-0912 310-0055 300-0871 300-0311 300-3264 305-0028 302-0127 304-0061 308-0841 319-1221 317-0054 300-1412 300-1234 319-0122 319-0123 水戸市見川3-1083-7 水戸市袴塚1-5-41 土浦市荒川沖東2-16　アライテナントA 稲敷郡阿見町島津5068-38 つくば市篠崎1215 つくば市妻木417-1 守谷市松ケ丘1-28-4 下妻市下妻丙27-2 筑西市二木成1396-1 日立市大みか町4-22-5 日立市本宮町2-9-12 稲敷市柴崎字長峰6773-1 牛久市中央5-10-10-201 小美玉市江戸1-78 小美玉市羽鳥3048-3 029-297-7120 029-222-7317 029-875-3330 029-887-3585 029-864-1919 029-875-6020 0297-38-4001 0296-44-4039 0296-48-6008 0294-87-8455 0294-33-6734 0297-60-6330 029-875-8484 0299-46-5164 0299-46-4246 297-7121 222-7318 875-3392 887-3585 864-8050 875-6021 38-8111 44-6883 48-6009 87-8456 050-3588-6092 60-6331 875-8483 46-1091 46-4232

新入会員紹介

（Ｈ30.6.1～9.30）

平成30年度宅建士資格試験実施状況報告

全宅連安心Ｒ住宅制度スタート

全宅連版不動産契約書及び重要事項説明書書式に係る

無料電話相談の実施について

「のぼり旗」掲示のご協力

不動産フェア開催状況　part1

（守谷会場、鹿嶋会場、坂東会場、土浦会場、古河会場）

判例紹介

屋外広告について

入会状況

・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ1

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ2

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・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ｐ7

道路上に置かれた広告物について

（お知らせ）

道路は公共の施設です。道路利用者を守るため、

広告物の適正な表示をお願いします。

　最近、道路上において、左の写真のような、広告物を掲示 したカラーコーンが置かれる事案が増えています。 　道路（歩道を含む）は公共の施設です。道路上にこうした 広告物を設置することは、道路を利用する歩行者や車両の 交通の妨げになり、茨城県屋外広告物条例※、道路法、道 路交通法など各種法令に違反するおそれがあります。 　違反広告物については、指導などの対応を行っておりま す。なお、違反者には各種法令により罰則が適用される場 合があります。 　ルールを守って広告物を設置しましょう。 ※水戸市、土浦市、つくば市及び守谷市の区域内においては各市屋 外広告物条例。

茨城県都市計画課　029-301-4579

水戸市都市計画課　029-232-9206

お問い合わせ先 ↑道路上に置かれた広告物の事例

危険です！

藁 藁藁

平成30年度 宅地建物取引士資格試験実施報告

　平成30年度宅地建物取引士資格試験を、10月21日（日）に茨城大学会場、流通経済大学会場の２会場に おいて実施いたしました。 　当日は天候にも恵まれ、多くの受験者が努力の成果を発揮されました。 　本年度の受験状況は、次の通りです。 　なお、合格発表は12月５日となります。

■試験申込及び受験状況

茨城大学

試験会場

実施状況

流通経済大学

試験会場

実施状況

試 験 会 場

申 込 者 数

受 験 者 数

受 験 率

合　　計

茨

城

大

学

（内、登録講習修了者）

流 通 経 済 大 学

2,241名

（763名）

1,618名

3,859名

1,862名

（693名）

1,289名

3,151名

83.1％

90.8％

79.7％

81.6％

茨大会場 入り口 受験者来場 監督員説明会 監督員説明会 相談業務 監督員による 事前説明 流大会場 入り口 総括監督員挨拶 開会の辞 開会の辞 本部長挨拶 　不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随す る内容について、相談員による無料電話相談を実施 します。 ■開催日時 　毎週 月、火、木、金曜日 　【午後1時～午後4時30分】 　※祝日・年末年始・お盆期間・GWを除く 　※相談員の体調不良等やむを得ない事情により、急 　　遽中止となる場合があることをご了承ください。 ■ご相談いただける内容 　不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随 する内容についてお受けいたします。実務に精通 した相談員が対応いたします。 ※取引上のトラブル等については、お受けできま 　せんのでご了承ください。 ■相談方法 　全宅連電話相談窓口 03-5821-8113 までお 電話ください。

全宅連版不動産契約書及び

重要事項説明書書式に係る

無料電話相談の実施について

　協会では、ハトマーク 会員の結束強化と消費 者に対するハトマークの 周知徹 底を目的として 「のぼり旗」を作成いたし ました。 　つきましては、会員皆 様方の事務所店頭への ぼり旗を掲示下さいます よう何卒ご協力をお願 いいたします。 　なお、大変お手数では ございますが、掲示用の ポールにつきましては、 各自でご準備くださいま すようよろしくお願いい たします。

「のぼり旗」の掲示にご協力下さい

　全宅連は、既存住宅の流通活性化への取り組みとして、国土交通省告示による「特定既存住宅情報提供事業 者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業者団体として登録いたしました。 ■全宅連安心Ｒ住宅事業について 　全宅連は、国土交通省の告示による「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業 者団体として登録いたしました。この安心Ｒ住宅制度は、既存住宅が新築住宅に比べ、 　●品質的に「不安」がある 　●「汚い」イメージがある 　●物件に関する情報が不十分で「わからない」 といったイメージがあることから、それらを払しょくするため、より安全で安心な既存住宅の流通が促進される よう国土交通省がスタートした制度で、国土交通省に登録した事業者団体が、一定の基準を満たした既存住宅 に対して、販売時の広告に安心Ｒ住宅の標章（ロゴマーク）を使用することを許諾するものです。 制度の詳細につきましては、国土交通省安心Ｒ住宅紹介サイトをご参照下さい。 　全宅連安心Ｒ住宅を利用するためには、特定構成員としての登録が必要となります。10月１日よりこの登録の 受付がスタートしておりますので、ご希望の方は茨城県宅建協会までお問い合せ下さい。

全宅連安心Ｒ住宅制度スタート

宅建協会

不動産の

ご

相談は

ハ

ト

マ

ー

ク

の

当店

へ

!

全宅連安心Ｒ住宅制度全体像 事業者団体 国 標章・要件の設定 住宅 購入者 宅建協会 全宅連 標章の使用を許諾 広告時に標章を使用 ●住宅リフォーム工事の 　実施判断の基準 ●事業者が遵守するべき事項 指導・監督 会員宅建業者 （売主）

平成30年度 宅地建物取引士資格試験実施報告

　平成30年度宅地建物取引士資格試験を、10月21日（日）に茨城大学会場、流通経済大学会場の２会場に おいて実施いたしました。 　当日は天候にも恵まれ、多くの受験者が努力の成果を発揮されました。 　本年度の受験状況は、次の通りです。 　なお、合格発表は12月５日となります。

■試験申込及び受験状況

茨城大学

試験会場

実施状況

流通経済大学

試験会場

実施状況

試 験 会 場

申 込 者 数

受 験 者 数

受 験 率

合　　計

茨

城

大

学

（内、登録講習修了者）

流 通 経 済 大 学

2,241名

（763名）

1,618名

3,859名

1,862名

（693名）

1,289名

3,151名

83.1％

90.8％

79.7％

81.6％

茨大会場 入り口 受験者来場 監督員説明会 監督員説明会 相談業務 監督員による 事前説明 流大会場 入り口 総括監督員挨拶 開会の辞 開会の辞 本部長挨拶 　不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随す る内容について、相談員による無料電話相談を実施 します。 ■開催日時 　毎週 月、火、木、金曜日 　【午後1時～午後4時30分】 　※祝日・年末年始・お盆期間・GWを除く 　※相談員の体調不良等やむを得ない事情により、急 　　遽中止となる場合があることをご了承ください。 ■ご相談いただける内容 　不動産契約書及び重要事項説明書書式に付随 する内容についてお受けいたします。実務に精通 した相談員が対応いたします。 ※取引上のトラブル等については、お受けできま 　せんのでご了承ください。 ■相談方法 　全宅連電話相談窓口 03-5821-8113 までお 電話ください。

全宅連版不動産契約書及び

重要事項説明書書式に係る

無料電話相談の実施について

　協会では、ハトマーク 会員の結束強化と消費 者に対するハトマークの 周知徹 底を目的として 「のぼり旗」を作成いたし ました。 　つきましては、会員皆 様方の事務所店頭への ぼり旗を掲示下さいます よう何卒ご協力をお願 いいたします。 　なお、大変お手数では ございますが、掲示用の ポールにつきましては、 各自でご準備くださいま すようよろしくお願いい たします。

「のぼり旗」の掲示にご協力下さい

　全宅連は、既存住宅の流通活性化への取り組みとして、国土交通省告示による「特定既存住宅情報提供事業 者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業者団体として登録いたしました。 ■全宅連安心Ｒ住宅事業について 　全宅連は、国土交通省の告示による「特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度（安心Ｒ住宅制度）」に事業 者団体として登録いたしました。この安心Ｒ住宅制度は、既存住宅が新築住宅に比べ、 　●品質的に「不安」がある 　●「汚い」イメージがある 　●物件に関する情報が不十分で「わからない」 といったイメージがあることから、それらを払しょくするため、より安全で安心な既存住宅の流通が促進される よう国土交通省がスタートした制度で、国土交通省に登録した事業者団体が、一定の基準を満たした既存住宅 に対して、販売時の広告に安心Ｒ住宅の標章（ロゴマーク）を使用することを許諾するものです。 制度の詳細につきましては、国土交通省安心Ｒ住宅紹介サイトをご参照下さい。 　全宅連安心Ｒ住宅を利用するためには、特定構成員としての登録が必要となります。10月１日よりこの登録の 受付がスタートしておりますので、ご希望の方は茨城県宅建協会までお問い合せ下さい。

全宅連安心Ｒ住宅制度スタート

宅建協会

不動産の

ご

相談は

ハ

ト

マ

ー

ク

の

当店

へ

!

全宅連安心Ｒ住宅制度全体像 事業者団体 国 標章・要件の設定 住宅 購入者 宅建協会 全宅連 標章の使用を許諾 広告時に標章を使用 ●住宅リフォーム工事の 　実施判断の基準 ●事業者が遵守するべき事項 指導・監督 会員宅建業者 （売主）

平成30年度

不動産フェアの

開催状況

　本年度も各支部が地域のイベント等に参加をして不動産フェアを開催し、地元の皆様との交流を深め

ました。

　フェアでは、不動産無料相談所を開設し、不動産取引に関する疑問にお答えいたしました。

　また、ハトマーク入りのポケットティッシュ・メモ帳や風船などを配布すると共に新たに作成いたしまし

たのぼり旗を掲示し宅建協会のＰＲ活動にも努めました。

守谷会場

開催日：9月29日（土）、30日（日）

鹿嶋会場

開催日：9月30日（日） 開催日：10月7日（日） 開催日：10月13日（土）、14日（日） 開催日：10月13日（土）

坂東会場

土浦会場

古河会場

No.

1

平成30年度

不動産フェアの

開催状況

　本年度も各支部が地域のイベント等に参加をして不動産フェアを開催し、地元の皆様との交流を深め

ました。

　フェアでは、不動産無料相談所を開設し、不動産取引に関する疑問にお答えいたしました。

　また、ハトマーク入りのポケットティッシュ・メモ帳や風船などを配布すると共に新たに作成いたしまし

たのぼり旗を掲示し宅建協会のＰＲ活動にも努めました。

守谷会場

開催日：9月29日（土）、30日（日）

鹿嶋会場

開催日：9月30日（日） 開催日：10月7日（日） 開催日：10月13日（土）、14日（日） 開催日：10月13日（土）

坂東会場

土浦会場

古河会場

No.

1

̶ 第三者の違法行為と履行不能 ̶

第三者の違法行為により

不動産の引渡業務を履行できなかった

売主に対する買主の違約金請求が

棄却された事例

（RETIO.2018.7　No.110より）

1

事案の概要

　平成 27年７月10日、買主Ｘ（原告・法人）は、売主Ｙ１（被告・法人）所有の土地及び売主Ｙ２（被告・Ｙ１代表者）所有 の建物（本件不動産）について、Ｙらと代金５億 9000万円、決済日を同年９月11日、違約解除の場合の違約金を代金の 20％とする売買契約を締結し、手付金 5900万円を授受した。 　ところが本件不動産は、Ｙ２に成りすました第三者Ｃにより、平成 27年８月３日付売買を原因として、Ａ社への所有権移転 登記及びＢ社の根抵当権設定仮登記が経由され、本件建物の鍵はドアノブごと付け代えたり破壊されるなどがされた。 　ＣのＡ社等への登記手続きは、Ｙ２の偽造運転免許証を用いて、７月23日にＹらの登録印の改印届けを行い印鑑証明書 の交付を受け、公証人による本人確認情報を得て、本件不動産の権利証を紛失しているとして法務局に申請されたもので あった。 　この時、不動産登記法 23 条２項 に基づく通知が転送不可の郵便によってＹ２の登記住所にされたが、住所移転をしてい たＹ２は当該通知を受け取ることはできなかった。 　同年８月20日にＡ社への所有権移転等がなされたことに気づいたＹらは、翌日に不動産処分禁止の仮処分を申し立てる などの対応をしたが、決済日までに登記名義を回復することはできなかった。 　Ｘは、Ｙらに対し、同年９月12日到着の書面により、同日後７ 日以内に本件不動産の所有権移転登記手続及び引渡しが可能 になったとの連絡がない場合には、本件売買契約を解除し、手 付金及び約定の違約金を支払うよう通知した。Ｙらは、Ｘに対し、 同年９月18日、手付金 5900万円を返金した。 　Ｘは、決済日においてＹらが本件不動産の引渡し義務を履行 しなかったとして、Ｙらに対し、売買契約の債務不履行による約 定の違約金１億1800万円及び遅延損害金の支払を求める本件 訴訟を提起した。 　これに対してＹらは、決済日に本件不動産の所有権移転登記 手続等を行うことができなかったのは、Ｙらに成りすました第三 　売主に成りすました第三者が売買不動産の所有権移転手続き等を行ったため、催告期限までに売買不動産 の引渡義務を履行できなかった売主に対し、買主が違約解除したとして違約金の支払を求めた事案において、 引渡しができなかったことについて売主に帰責性はないとして、その請求を棄却した事例（東京地裁　平成 28 年７月 12 日判決　棄却　ウエストロー・ジャパン）

2

判決の要旨

3

まとめ

　裁判所は、次の通り判示して、Ｘの請求を棄却した。 　本件登記手続等の不履行は、Ｙらではなく、Ａ社らの違法行為によりもたらされたものであり、第三者の行為による債務不 履行といえる。そして、第三者の行為であって、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合は、その債務不履行 責任を債務者に帰責することはできないものと解される。 　本件登記手続については、不動産登記法 23 条２項に基づく旧住所宛の通知は、移転先の住所に転送されないように転 送不可の取扱いによる郵便によって行われるので、登記簿記載の旧住所に送付された郵便は、移転先の住所に転送される ことはないから、その郵便をＹ２は受け取ることは出来ず、Ｙらには、本件登記の予見可能性及び結果回避可能性は認めら れない。 　Ｙらは、Ａ社等への登記手続が判明した後、直ちに本件不動産の処分禁止仮処分申立てをしたが、Ｙらが法的手続を通じ て、本件売買契約の引渡日ないしＸが催告した期限までに本件不動産の移転登記手続を履行するのは不可能であったこと が認められる。 　Ｘが、決済日が経過した後に、Ｙらの所有権移転登記手続抹消請求訴訟の結果を待たずして、Ｙらに債務の履行を催告し た上で、本件売買契約を解除することも、契約の拘束からの早期離脱として許容されると解されるが、Ｙらが所有権移転登 記手続を期限までになすことが不可能であった以上、Ｙらの引渡業務の不履行についての善管注意義務違反は、上記のＸの 履行催告を満たすことができないという結果には影響が及ばず、よって、本件売買契約の債務不履行について、Ｙらに帰責 性を認めることはできないので、Ｘの違約金の請求は認められない。 　なお、本件売買契約は、引渡前の不動産の滅失・損傷について、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰す ことのできない事由による解除の条項を定めており、第三者の行為によって、本件売買契約の期限における履行が困難になっ た本件も同様に取り扱うのが相当と解される。同条項により本契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息 で遅滞なく買主に返還することとなっており、ＹらはＸから受領した手付金を既に返還している。Ｘに実損が生じていた場合 は、その負担も問題になるが、本件においてＸが主張する実損害を裏付ける証拠はない。 　よって、ＸのＹらに対する請求にはいずれも理由がないから棄却する。 　最近、地面師被害に関する裁判例がよく見られるが、本件は、土地所有者が地面師 により売買取引を妨害された珍しい事案である。 　また、相手方に契約の履行ができない相当の事情がある場合には、売主・買主が協 議してその後の対応を決めるのが一般的であるが、決済日翌日に、一週間以内の履行 を要求し、できなければ違約解除とする買主の対応も珍しい。 　しかし、本件判示のとおり、第三者の行為であって、債務者に予見可能性・結果回避可 能性がない場合は、債務不履行責任を債務者に帰責することはできないのであって、協議 によって、決済日を延長する合意を行うか、契約を合意解除するか、あるいは、売買契約 書の危険負担の条項を類推適用して合意解除とするのが、信義則に則った適切な対応では なかったかと思われる。

最近の

判例から

者が、偽造の運転免許証等を用いてＡ社に所有権移転登記手続をし、Ｂ社を権利者とする根抵当権設定仮登記を了したため であり、債務不履行が第三者の行為による場合で、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合には、債務者に帰 責事由はないから、Ｙらは債務不履行責任を負わないと主張した。

̶ 第三者の違法行為と履行不能 ̶

第三者の違法行為により

不動産の引渡業務を履行できなかった

売主に対する買主の違約金請求が

棄却された事例

（RETIO.2018.7　No.110より）

1

事案の概要

　平成 27年７月10日、買主Ｘ（原告・法人）は、売主Ｙ１（被告・法人）所有の土地及び売主Ｙ２（被告・Ｙ１代表者）所有 の建物（本件不動産）について、Ｙらと代金５億 9000万円、決済日を同年９月11日、違約解除の場合の違約金を代金の 20％とする売買契約を締結し、手付金 5900万円を授受した。 　ところが本件不動産は、Ｙ２に成りすました第三者Ｃにより、平成 27年８月３日付売買を原因として、Ａ社への所有権移転 登記及びＢ社の根抵当権設定仮登記が経由され、本件建物の鍵はドアノブごと付け代えたり破壊されるなどがされた。 　ＣのＡ社等への登記手続きは、Ｙ２の偽造運転免許証を用いて、７月23日にＹらの登録印の改印届けを行い印鑑証明書 の交付を受け、公証人による本人確認情報を得て、本件不動産の権利証を紛失しているとして法務局に申請されたもので あった。 　この時、不動産登記法 23 条２項 に基づく通知が転送不可の郵便によってＹ２の登記住所にされたが、住所移転をしてい たＹ２は当該通知を受け取ることはできなかった。 　同年８月20日にＡ社への所有権移転等がなされたことに気づいたＹらは、翌日に不動産処分禁止の仮処分を申し立てる などの対応をしたが、決済日までに登記名義を回復することはできなかった。 　Ｘは、Ｙらに対し、同年９月12日到着の書面により、同日後７ 日以内に本件不動産の所有権移転登記手続及び引渡しが可能 になったとの連絡がない場合には、本件売買契約を解除し、手 付金及び約定の違約金を支払うよう通知した。Ｙらは、Ｘに対し、 同年９月18日、手付金 5900万円を返金した。 　Ｘは、決済日においてＹらが本件不動産の引渡し義務を履行 しなかったとして、Ｙらに対し、売買契約の債務不履行による約 定の違約金１億1800万円及び遅延損害金の支払を求める本件 訴訟を提起した。 　これに対してＹらは、決済日に本件不動産の所有権移転登記 手続等を行うことができなかったのは、Ｙらに成りすました第三 　売主に成りすました第三者が売買不動産の所有権移転手続き等を行ったため、催告期限までに売買不動産 の引渡義務を履行できなかった売主に対し、買主が違約解除したとして違約金の支払を求めた事案において、 引渡しができなかったことについて売主に帰責性はないとして、その請求を棄却した事例（東京地裁　平成 28 年７月 12 日判決　棄却　ウエストロー・ジャパン）

2

判決の要旨

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まとめ

　裁判所は、次の通り判示して、Ｘの請求を棄却した。 　本件登記手続等の不履行は、Ｙらではなく、Ａ社らの違法行為によりもたらされたものであり、第三者の行為による債務不 履行といえる。そして、第三者の行為であって、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合は、その債務不履行 責任を債務者に帰責することはできないものと解される。 　本件登記手続については、不動産登記法 23 条２項に基づく旧住所宛の通知は、移転先の住所に転送されないように転 送不可の取扱いによる郵便によって行われるので、登記簿記載の旧住所に送付された郵便は、移転先の住所に転送される ことはないから、その郵便をＹ２は受け取ることは出来ず、Ｙらには、本件登記の予見可能性及び結果回避可能性は認めら れない。 　Ｙらは、Ａ社等への登記手続が判明した後、直ちに本件不動産の処分禁止仮処分申立てをしたが、Ｙらが法的手続を通じ て、本件売買契約の引渡日ないしＸが催告した期限までに本件不動産の移転登記手続を履行するのは不可能であったこと が認められる。 　Ｘが、決済日が経過した後に、Ｙらの所有権移転登記手続抹消請求訴訟の結果を待たずして、Ｙらに債務の履行を催告し た上で、本件売買契約を解除することも、契約の拘束からの早期離脱として許容されると解されるが、Ｙらが所有権移転登 記手続を期限までになすことが不可能であった以上、Ｙらの引渡業務の不履行についての善管注意義務違反は、上記のＸの 履行催告を満たすことができないという結果には影響が及ばず、よって、本件売買契約の債務不履行について、Ｙらに帰責 性を認めることはできないので、Ｘの違約金の請求は認められない。 　なお、本件売買契約は、引渡前の不動産の滅失・損傷について、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰す ことのできない事由による解除の条項を定めており、第三者の行為によって、本件売買契約の期限における履行が困難になっ た本件も同様に取り扱うのが相当と解される。同条項により本契約が解除された場合、売主は、受領済みの金員を無利息 で遅滞なく買主に返還することとなっており、ＹらはＸから受領した手付金を既に返還している。Ｘに実損が生じていた場合 は、その負担も問題になるが、本件においてＸが主張する実損害を裏付ける証拠はない。 　よって、ＸのＹらに対する請求にはいずれも理由がないから棄却する。 　最近、地面師被害に関する裁判例がよく見られるが、本件は、土地所有者が地面師 により売買取引を妨害された珍しい事案である。 　また、相手方に契約の履行ができない相当の事情がある場合には、売主・買主が協 議してその後の対応を決めるのが一般的であるが、決済日翌日に、一週間以内の履行 を要求し、できなければ違約解除とする買主の対応も珍しい。 　しかし、本件判示のとおり、第三者の行為であって、債務者に予見可能性・結果回避可 能性がない場合は、債務不履行責任を債務者に帰責することはできないのであって、協議 によって、決済日を延長する合意を行うか、契約を合意解除するか、あるいは、売買契約 書の危険負担の条項を類推適用して合意解除とするのが、信義則に則った適切な対応では なかったかと思われる。

最近の

判例から

者が、偽造の運転免許証等を用いてＡ社に所有権移転登記手続をし、Ｂ社を権利者とする根抵当権設定仮登記を了したため であり、債務不履行が第三者の行為による場合で、債務者に予見可能性及び結果回避可能性がない場合には、債務者に帰 責事由はないから、Ｙらは債務不履行責任を負わないと主張した。

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2018.11.1

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判例紹介

屋外広告について

入会状況

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道路上に置かれた広告物について

（お知らせ）

道路は公共の施設です。道路利用者を守るため、

広告物の適正な表示をお願いします。

　最近、道路上において、左の写真のような、広告物を掲示 したカラーコーンが置かれる事案が増えています。 　道路（歩道を含む）は公共の施設です。道路上にこうした 広告物を設置することは、道路を利用する歩行者や車両の 交通の妨げになり、茨城県屋外広告物条例※、道路法、道 路交通法など各種法令に違反するおそれがあります。 　違反広告物については、指導などの対応を行っておりま す。なお、違反者には各種法令により罰則が適用される場 合があります。 　ルールを守って広告物を設置しましょう。 ※水戸市、土浦市、つくば市及び守谷市の区域内においては各市屋 外広告物条例。

茨城県都市計画課　029-301-4579

水戸市都市計画課　029-232-9206

お問い合わせ先 ↑道路上に置かれた広告物の事例

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