地積測量図についての土地家屋調査士の責任について

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(1)論. 地積測量図についての責任の特質. 説. 地積測量図についての土地家屋調査士の責任について. 四. むすび. 田. 一まえがき. 五. 原. 二調査士業務の特色と地積測量図三第三者に対する責任. 一まえがき. 策. 司. 1 昨今︑医師︑弁護士︑司法書士等のいわゆる専門家の責任について論議されることが多くなり︑それに関する. 三三七. 判例も増加している︒しかし︑土地家屋調査士の責任については︑判例も少なく︑論議もほとんどなかったのが︑ 現状であった︒ 地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(2) 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶. 三三八. ところが︑調査士業務をめぐる紛争は増加の傾向にあるといわれ︑それにつれて︑調査士側での調査士の責任に. ついての関心も高まってきている︒そこで︑調査士の責任の中で︑﹁地積ノ測量図﹂︵不動産登記法八O条二項ほか︑. 以下地積測量図という︶についての民事責任を取り上げて考えてみたいと思う︒この責任を取り上げた理由は︑第. 一に︑最近︑地積測量図をめぐる紛争例に接したためであり︑第二は︑土地の表示登記手続の際に必要とされる地. 積測量図は登記後も登記所に永久保存されることから︑通常その作製者となる調査士の責任もまた永遠に続くのか. 調査士の責任を考える前提として︑受託契約の性質︑調査士の注意義務︵過失︶︑調査士の債務不履行責任と. という疑問に答えるためである︒. 2. 不法行為責任等について論じなければならないが︑調査士の責任一般については︑既に優れた論稿があるのでそち︵1︶らに譲ることとし︑本稿では説明に必要な範囲で触れることにしたい︒. 3 一般的に︑調査士作製の図面の誤りによる民事責任は︑まず図面作製の委託者︵顧客︶に対する責任として考. えられる︒その場合の法律上の根拠︵責任の発生原因︶は債務不履行ないし不法行為である︒しかし︑本稿では︑. 委託者ではない者すなわち第三者からの責任追及︑第三者に対する責任についての問題点を検討する︒. なお︑地役権図面︵不動産登記法一一三条二項︑二四条の二︒以下不動産登記法は単に法と略称する︒︶についても同様な問題が生ずる︒.

(3) 二. 調査士業務の特色と地積測量図. 1 調査士の業務は︑﹁他人の依頼を受けて︑不動産の表示に関する登記につき必要な土地または家屋に関する調. 査︑測量︑申請手続又は審査請求の手続をすることを業とする﹂ことである︵土地家屋調査士法二条︶︒この業務に伴って当然責任が生ずるが︑その業務には次のような特色が考えられる︒. 第一は表示登記手続の前提として調査測量を伴うことである︒測量についての技術的知識が必要なことはもちろ. んであるが︑法律的知識も必要となる︒例えば︑分筆登記における土地の境界や新築建物の表示登記における所有者の確認などについて法律的判断が必要となる︒. 第二に︑調査士業務の殆どの場合に︑地積測量図︑建物図面︑実測図等の図面の作成が伴うことである︒これら. の図面は︑調査士の手を離れると︑取引のために使用されたり︑第三者の手に渡ったりすることとなる︒図面は一. 種の情報であって︑調査士等のような情報提供を業とする専門家が誤った情報を提供した場合には︑依頼をした者. ︵2︶. に対してはもちろん︑契約関係のない第三者に対しても︑情報への信頼に対して法的保護が与えられるべきである︒いわゆる情報提供者責任である︒. 第三に︑表示登記は︑不動産登記法の上では︑登記官の専権事項であることである︒調査士は単に申請手続を当. 事者に代わって行うだけで︑表示登記をなす権限は登記官に専属しているので︑当事者︵調査士︶の申請は登記官. 三三九. の職権の発動を促すだけの意義しかないといえるかである︒しかしだからといって︑登記制度の一翼を担っている地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(4) 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶. 三四〇. 専門家として︑委託者に対してはもちろん第三者に対しても︑登記申請手続に過誤があったときは責任を負担する. 地積測量図は︑地積の変更︑分筆等の表示の登記の際︑登記申請書に添付しなければならないとされている. 場合があるのは当然といえよう︒もっとも︑後述するように日本の土地制度の不備を考え合わせると︑調査士のみ︵3︶が責任を負担することも不合理であって︑登記制度を維持する国との責任分担も考慮されなければならない︒. 2. ︵法八O条二項︑八一条二項︑八一条の二・二項︑一〇一条二項︑一〇四条二項︶︒また︑作製者として署名押印すべき. 者は︑実際に調査測量した者であるとされている︵昭和六一年九月二九日法務省民事局第三課長依命通知︶︒実務上︑. 殆どの場合作製者は調査士となる ︒. また︑地積測量図は︑登記所に備付けられた土地図面綴込帳に編綴され︵不動産登記法施行細則一五条の二二項︑. 一四条一項八号︶︑永久保存され︵同細則三七条の四・一項︶︑一般の閲覧に供される︵同細則三〇条︶︒. 以上のように︑地積測量図は︑その後地積更正等の登記がされない限り︑作製者名と共に︑何時までも何人の閲. 覧にも供されることとなる︒また︑法令上の根拠はないが︑登記実務上︑何人でも謄写︵複写機による謄写︶をす. 第三者に対する責任. ることができる︒従って︑地積測量図に過誤があった場合︑作製者︑通常の場合は調査士の責任が問題となる︒. 三. 地積測量図の作製を必要とする表示登記申請手続についての調査士と委託者︵例えば売主︶間の委託契約は委. 1 責任の根拠. ω.

(5) 任ないし準委任契約の性質をもつと考えられる︒従って︑地積測量図作製の過誤は︑同契約上の善管注意義務違反. となり︑同契約の債務不履行責任の発生原因となる︒また︑同時に︑その義務違反は過失となり︑売主に対する不法行為責任が発生することとなる︒. しかし︑委託契約の当事者でない買主︑転得者は第三者であるから︑調査士はこれらの者に対して債務不履行責任を負うことは原則としてない︒. 一方︑調査士の過誤により実体に合致しない表示登記が作出された場合︑これを真実のものと誤信して取引関係. に入った第三者が不測の損害を被ったときには︑民法七〇九条の要件を満たす限り︑調査士は第三者に対して︑直接不法行為責任を負うことが考えられる︒. また︑第三者は︑例えば︑不動産の買主として︑売主に対する売買契約上の債権︵例えば売買代金減額請求権︶者. として︑売主の調査士に対する債務不履行責任︵売主の債権︶を代位行使すること︵民法四壬二条︶も考えられる︒. 第三者が︑右の買主から不動産を譲り受けた転得者の場合も同様である︒. ω ところで︑債権者代位権は︑債権者が自己の債権を保全するために認められる権利であるから︑その要件とし. て︑債務者の無資力と権利の不行使︑債権の履行期の到来が必要とされる︒また︑この場合︑第三債務者である調. 査士は債務者の有する抗弁権を行使できることになる︒従って︑債権者代位権の行使は事実上困難なことが多い︒. 転得者が第三者として代位権を行使することもできるが︑この場合は︑右の要件や抗弁権は重複して適用されるので︑一層困難となろう︒. 三四一. 次に︑不法行為責任発生の要件として︑故意または過失の存在︑違法性︑損害の発生︑行為と損害との間の因果地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(6) 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶. 三四二. 関係の存在が︑一般的に挙げられる︒ 地積測量図の過誤については︑過失と因果関係について︑ 後述のとおり問題がある︒. 2 消滅時効及び除斥期間について. 調査士の責任について︑債権者代位構成をとったときは︑第三者の代位する債権は︑例えば売買契約にもとづく. 損害賠償請求権であり︑これは一般債権であるから︑通常︑これらの売買契約の債務不履行の時から一〇年後に︑ 時効により消滅することとなる︵民法一六七条一項︶︒. 一方︑不法行為構成をとったときは︑第三者が調査士の測量の誤りとそれによる損害を知った時から三年後に︑. 時効により消滅することとなるが︑第三者がこれらの事実を知らないでいると︑二〇年の除斥期間が経過しない限. 責任の特質. 四. 地積測量図についての責任の特質. り︑不法行為にもとづく損害賠償請求権は消滅しないこととなる︵民法七二四条︶︒. 1. ω 地積測量図はいわゆる一七条地図︵法一七条︶ではなく︑単なる表示登記手続の添付書類であって︑表示登記. 手続が完了すれば図面としての使命を終えたといえる︒その上︑その後の地積測量図を管理・保存するのは登記所. であり︑登記所では永久に保存することとなる︒しかも地積測量図の管理・保存の根拠は前述のとおり細則であっ.

(7) て︑法律上の根拠はない︒むしろ︑本来的には表示登記の添付書類として︑申請書類綴り込み帳に編綴すべきもの. を︑特に土地図面綴込帳を調製して︑編綴することとなっている︵細則一四条︑一五条一項︶︒. 一方︑表示登記︵調査・測量も含めて︶は登記官の専権事項であって︑表示登記申請は︑職権発動を促す契機にすぎないともいえる︵法二五条の二︶︒. このように︑地積測量図は︑一度使命を終えた後に︑土地図面綴込帳に編綴され︑原則として永久に保存さ. 次に︑地積の混乱︑一七条地図・いわゆる公図等の地図の不備︑土地境界標識の不明確さ等は日本の土地公示制︵4︶度の不備として従来から指摘されているところである︒. ③. れ︑何人も閲覧・謄写できることとなる︒そして︑事実上土地取引に利用され︑登記実務上も爾後の表示登記手続. の重要な資料として位置づけられている︒例えば︑平成八年六月五日付東京法務局民事行政部長通達﹁土地建物実. 地調査要領﹂二二条四項は︑分筆登記申請書に添付された地積測量図が登記所保管の地積測量図に符合する場合に. は立会証明書を省略できるとしている︒その意味では︑地積測量図は不完全な土地公示制度に組み込まれていると. いえよう︒このような前提のもとに調査士が地積測量図についての責任を負担するところに問題があると考える︒. ⑥ このように土地公示制度に組み込まれた調査士の責任を調査士だけが負担するのか︑換言すれば公示制度を維. 三四三. 持し︑地積測量図を保存管理する国には責任がないのかである︒このことは︑一方では調査士の責任の前提となる. 注意義務の程度の問題であり︑他方負担する責任の範囲つまり損害賠償の範囲の問題となる︒. 地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(8) 2. 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶. 地積測量図についての注意義務. 三四四. ① 調査士が地積測量図の作成につき過失があり︑その過失の結果第三者に損害を与えた場合には︑第三者だから. といって︑調査士が損害賠償責任を否定することはできない︒ここでいう過失とは︑通常の調査士であれば当然払. うべき調査測量についての注意義務違反をいうのであって︑この意味での注意義務違反がなければ︑第三者に損害が生じても責任を負わないのは当然である︒. ③ ところで︑地積測量図作成についての注意義務について︑表示登記が登記官の専権事項であるからという理由だけで︑注意義務違反すなわち過失を否定できないことは当然である︒. ︵5︶. 一方︑現在の地積の混乱等の事情のもとでは調査士の注意義務の若干の軽減を認めざるをえないとする学説が. ある︒また︑新築の共同住宅の表示登記の申請について︑申請人の所有権を証する書面︵法九三条二項︶の調査に. つき登記官の過失を認めたが︑申請を代理した調査士については﹁その立場は︑表示登記の申請手続において依頼. 者の代理人を兼ねており︑その確認内容については︑他の客観的資料等に照らして虚偽が疑われる場合でないかぎ. り︑基本的には依頼者の提出した書類の確認とその説明内容に対する信頼に基づいてよいもので︑登記官と同等な︵6︶厳正な審査が要求されるものではないというべきである︒﹂として︑その過失を否定した判例がある︒事実関係か. らみて無過失であるとする判示には賛成であるが︑登記官の注意義務と調査士のそれとが同等でないとする判断. は︑合理的な理由がなく賛成できない︒なお︑登記官の過失も控訴審︵福岡高判平成元・一〇・二五判時一三五五号六七頁︶で否定されている︒. むしろ︑前述のように︑表示登記に必要な調査・測量を業とし︑情報としての図面を提供し︑登記制度の一翼を.

(9) 担っている専門家として︑ 表示登記の公正さを担保するためにも︑高度の注意義務を負うことは当然であると考える︒. 3 責任の範囲. ω ところで︑右のように︑不備である土地公示制度に︑一旦使命を終了した地積測量図がくみ込まれ︑永久に保. 存され︑閲覧・謄写される結果として︑調査士作成の地積測量図は︑土地取引の都度ひんぱんに利用されることと. なる︒一方︑その地積測量図に誤りがあれば︑その調査士は︑第三者に対しても損害賠償責任を負担することとな. る︒他方︑その責任は何時までも︑誰に対しても負担し続けなければならないかが︑次に問題となる︒第三者に対. する責任を不法行為責任と考えれば︑その存続期間は︑少なくとも行為の時すなわち当該地積測量図作成の時から. 二〇年間である︒また︑土地の所有権移転により︑所有者が買主︑その転得者と変われば︑それらの所有者またはその所有権の上に設定された抵当権者等の権利者も請求権者となりうる︒. このような長期間かつ広範囲な責任を負担することは前記の責任の特質を考えると不合理といえよう︒その上︑. 地積測量図の永久保存や閲覧・謄写について不動産登記法上の明確な根拠規定がないこと︑表示登記が登記官の専. 権事項であるのに︑地積測量図の誤りを見落とした登記官は故意・重過失の場合を除いては責任を負わないこと. ︵国家賠償法一条二項︶の不公正︑不公平を考え合わせると︑その不合理性は増大する︒この理は︑情報提供者の責︵7︶任につき︑何らかの制限が必要とされていることからも裏付けられよう︒. 三四五. のこれらの不合理性に対しては︑地積測量図に対する注意義務の程度を低減する考え方もありうるが︑前述のよ地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(10) 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶. 三四六. うに賛成しがたい︒また︑登記官の過失との不公平さについては︑国の責任との分担を考慮することも必要であ. り︑調査士の責任についての今後の問題としては重要と考えるが︑結局は求償の問題であり︑第三者に対する責任. そこでまず︑期間であるが︑権利の登記申請書及びその附属書類の保存期問は一〇年であるが︵法二〇条二項︑. の制限ではない︒. ⑥. 施行細則三七条の三︑一項︶︑表示登記の申請書及びその附属書類のそれは五年であること︵施行細則三七条の三︑二. 項︶︑一般債権の消滅時効期間が一〇年であること︵民法一六七条一項︶︑請負人の報疵担保責任の存続期間が一年. であること︵民法六一二七条一項︶との均衡を考慮すると︑立法論ではあるが︑一〇年間程度とすべきと考える︒. 次に︑第三者の範囲については︑調査士の過失と結果としての損害の間に相当因果関係が存するか否かで考え. る︒判例・多数説によれば︑事実的因果関係が存するだけでは足りず︑過失と損害の間に相当因果関係の存在が必︵8︶要であり︑特別事情による損害については予見可能性が必要とされる︒通常︑調査士としては地積測量図の作成に. あたり土地取引があることについては予見可能であったと考えられるので︑調査士の場合は︑特別の事情のない限︵9︶. り委託者の直接の取引相手︵例えば買主︶には責任を負うが︑転得者以降の第三者に対しては責任を負わないと考. えるべきであろう︒ただし︑買主からの直接の転得者については︑なお検討を要すると考える︒. 以上のように考えることにより︑地積測量図をめぐる調査士の第三者に対する責任については︑合理的︑かつ妥当な範囲におさまることになると考えられよう︒.

(11) 五むすび. 調査士の損害賠償責任一般については︑賠償責任保険土地家屋調査士特別約款によって担保されているが︑地積. 測量図作成の過失に基づく責任は︑前述のように長期間︑広範囲にわたるため︑第三者から責任を追及された時に. は保険期間が終了してしまうことが十分考えられ︑右約款によって担保されない危険がある︒もっとも廃業担保条. 項を付することによって︑通常廃業後五年間は担保されることになるが︑限界がある︒また︑調査士の死亡後も相続人に責任が及ぶ可能性も考えられる︒. ︵10︶. このような意味でも︑地積測量図作成についての調査士の責任に関しては︑責任制限ないし軽減の工夫が必要であろ・フ︒. 鎌田薫﹁土地家屋調査士の責任﹂川井健編﹁専門家の責任﹂日本評論社三五七頁以下︒なお︑山崎敏彦﹁司法書士・土地家屋. 調査士と民事責任﹂︵鎌田薫外二名編・新不動産登記講座七巻V日本評論社があり︑調査士とその責任について︑多くの文献が引. ︵1︶. 孝﹁情報提供者の責任﹂︵現代契約法大系第七巻︶有斐閣三〇七頁︒なお︑ここでは調査士作成の不正確な測量図による. 用されている︒. 岡. 鎌田・前掲三六二頁︒. 鎌田・前掲三六九頁 ︒. 損害の場合が情報提供者責任の例として示されている︒. ︵2︶︵3︶. 鎌田・前掲三六三頁︒. ︵4︶︵5︶. 長崎地判昭和六二・八・七判時一二七五号一一〇頁︒なお︑この判例につき︑鎌田・前掲三六七頁は︑調査士業務の特殊性に. 三四七. ︵6︶. 地積測量図についての土地家屋調査士の責任について︵原田︶.

(12) 早法七五巻三号︵二〇〇〇︶配慮しつつ︑その注意義務のあり方につき適切な判断を示したものとして︑高く評価されている︒ 田山輝明﹁不法行為法﹂青林書院八 ○ 頁以下 ︒. ︵7︶岡・前掲三〇八頁以下︒ ︵8︶鎌田・前掲三七〇頁 ︑ ︵註 5 ︶の記載参照 ︒. 三四八. 本文で述べたように︑表示の登記については国と調査士の間の責任分担も重要であろうが︑土地公示制度のために地積測量図. ︵9︶. ︵10︶. れよう︒. が必要であれば︑調査士作成の地積測量図とは別個の図面を用意して︑登記所で保存・管理して閲覧・謄写させる等の工夫も考えら.

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