■高度地区見直しの考え方
１．建物高さに起因する課題の整理と対応の方向性 ○住居系市街地における課題と対応の考え方 ・近年のマンションブームを背景に、比較的低層の建物で構成される市街地における高層 建築物の立地がみられ、高さが大きく異なる建物が隣接することで、日照や圧迫感、交 通問題といった課題がみられるようになってきました。 ・こうしたトラブルは、地域環境への配慮が十分に行われていない開発行為と、地域景観 や環境に関する地域住民の意識とのギャップにより発生し、こうした地域紛争が地域コ ミュニティの形成に悪影響を与えることも懸念されます。 ・こうした地域においては、建物高さの混在を抑制する方策が求められます。 ○商業系、工業系市街地における課題と対応の考え方 ・商業地において高容積率を活用したマンションの立地が多くみられるようになり、住宅 と商業・業務施設の混在による市街地環境の悪化や、商業地としての魅力の低下といっ た課題が見られるようになってきました。 ・また、工業系市街地では、工場の土地利用転換、跡地でのマンションの建設が見られる ようになり、住宅と工業施設の混在による市街地環境や操業環境の悪化といった課題が 見られるようになってきました。 ・こうした地域においては、主として商業の活性方策による商業地の魅力向上や商業・業 務施設と住宅施設の共存、住工の共存・調和といった方策が求められますが、建物高さ の観点から都市の将来像に即した制限を設けることで課題への対応を補完することが 考えられます。 ○市街地全般における課題 ・高層の建築物が無秩序に増加していくことによる歴史的・文化的景観、眺望といった面 への影響が懸念されます。特に、市域北部では丘陵地という地形の特性から建物高さが 強調され、住環境だけでなく景観面への影響が大きくなります。 ・また、マンションの供給が続くことで、維持管理が十分に行えないマンションが発生す ることが懸念され、それらが地域環境や将来の建替えなどへ及ぼす悪影響により、良好 な市街地環境の持続性に問題が生じる可能性があります。 ○高度地区による地域単位での建物高さの制限 ・建物高さに関連する現在の規制は用途地域と連動し、敷地単位で適用されるものが主に なります。この結果、特に建物高さの面で、現在の規制の内容と市街地の環境や実情と に乖離が発生しやすくなっています。 ・そこで、土地利用転換などにおける高層建築物の立地に対して、市街地環境に与えるイ ンパクトを軽減し、市街地の急激な変化を緩和していく方策として、地域等の単位で市 街地の実情や特性に応じた建物高さを制限するルールを導入します。２．高度地区見直しの考え方 住宅地における極端に高さの異なる建築物 の混在の抑制や、幹線道路の沿道や商業系用 途地域等に立地する高層建築物が、隣接する 低層住宅地の住環境に与える影響を抑制する ため、都市計画制度の高度地区を活用し、本 市の全域を対象に、建築物の高さを「何メー トルまで」とする、絶対高さを定める高度地 区に見直します。 高さ制限の設定については、住宅系や商業系、工業系などの市街地の土地利用区分や、用途 地域や容積率等を勘案し、市街地の建物高さの状況と将来的な土地利用等の想定、市民まちづ くり座談会やアンケート調査で得られた市民の意向なども踏まえながら、「低層」や「中層」、 「高層」といった建築物の制限高さの区分を設定しました。 また、建物高さに起因する課題は、規制内容が異なる地域の境界部や、規制内容と市街地の 実情が乖離している地域で発生することが多く、市域全域で発生する恐れがあることから、以 下のような視点にもとづいて市街化区域全域を対象に建物高さ制限を導入します。 ○良好な住宅地の維持と育成 ・一律に中高層や高層建物を排除するのではなく、多様な形態の住宅の供給に配慮しつつ、 住宅地における極端に高さの異なる建物の混在を防止し、良好な住宅地の維持と育成を 図る。 ○都市空間の将来像の実現 ・吹田市第３次総合計画及び吹田市都市計画マスタープラン等の上位計画において示され る都市空間の将来像の実現に向け、市街地の面的な整備が位置づけられている場合には 事業の進捗状況や土地利用の実態を踏まえ、また、その他の都市拠点及び都市機能軸を 形成する地区においては将来を展望した高さ制限を指定する。 ○土地利用誘導（用途地域）の補完 ・住宅と工場では階高が異なるなど建物用途に応じた建築形態の特性があり、建物用途に 関わらず一律的な高さ制限を適用することが不適当な場合がある。 ・特に工業系用途地域では工場の操業環境の保全を基本とした取り組みが求められ、用途 地域制度でめざす土地利用の誘導を補完する建物用途別高さ制限を導入する。
３．高さ制限の設定 ＜土地利用の区分＞ ＜市街地現況（特性）＞ ＜ゾーニング区分＞ 土地利用分類 （土地利用の方針： 都市計画マスター プラン） 低層ゾーン （一低層：10m） 中層ゾーン（16m） 中高層ゾーン（25m） 高層ゾーン（31m） 中層ゾーン（16m） 中高層ゾーン（25m） 商業系市街地 (商業･近隣商業地域) ・ （特別用途地区 ：江坂） 中層ゾーン（16m） 中高層ゾーン（25m） 高層ゾーン（31m、45m） 高層ゾーン（無制限） □制限の緩和・適用除外等 ○市街地環境に配慮した建築 の緩和 ・壁面後退距離に応じた緩和 ・緩和措置の不適用区域の設 定 ○個別のまちづくりの取組み との連携 ・地区計画 ○建物用途別高さ制限 ・工業系用途地域 ○既存不適格建築物の取扱い ・増築・改築・用途変更→適 用除外（一定範囲内） ・再建築への対応→緩和 住居系市街地 学術研究ﾚｸﾘｴｰｼｮ ﾝ系市街地 ・ （特別用途地区 ：万博公園） 工業系市街地 （工業・準工業地域） 用途別高さ制限＊１ の適用 中層ゾーン（16m） 中高層（25m） 住居専用 市街地 複合市街地 （住・商・業務 の混在する市 街地） 高層ゾーン（31m） 中層ゾーン（16m） 高層ゾーン（45m） 中高層ゾーン（25m） 中高層（25m） ＊１用途別高さ制限： 住宅以外の建物の高さ制限は４ ５ｍ以下（但し、千里ニュータ ウン地区地区計画区域内におい ては３１ｍ以下） 中低層ゾーン（12m） □良好な住宅地の維持と育成 ○第一種低層住居専用地域 ・境界線から２５ｍの範囲は 高さを緩和しない。 ○緩衝ゾーン ・低層住宅地へ配慮して、高 層ゾーンの北側などで１段 階の制限強化を行う ・一団の戸建専用住宅地 ・基本（原則） 中層・中低層住宅地 基盤未整備の中高層住宅混在地 ・低層専用住宅（一低層） ・幹線道路等沿道地区 ・一団の中高層住宅 ・千里ニュータウンの中高層住宅用地 ・一団の高層住宅地 ・千里ＮＴ近隣センター ・幹線道路沿道、商業地域の外縁地区 ・スポット・低層住宅地隣接の近 隣商業地域 ・駅前商業地区（都市拠点 600%） ・千里ＮＴ地区センター・桃山台 ・幹線道路沿道、商業地域の外 縁地区 ・駅前商業地区 ・基本（原則） ・千里ＮＴ内の工業地 ・基盤施設の整った高容積率の地区 ・中層以上の商業・業務施設の 立地する地区 ・一団の高層住宅地 ・基本（原則） 幹線道路等沿道地区 中高層住宅地 等 ・中低層住宅地を主とする住宅地 ・風致地区（関大） ・国立循環器病センター・ 阪大病院 ・基本（原則） ・万博周辺（公共施設）
４．高度地区見直し内容 従前 高度 地区 第一種高度地区 Ｎ 5m 10m 1: 0.6 用途地域による 第二種高度地区 Ｎ 10m 1:0.6 現行高度地区指定無し 高度地区指定無し ↓ ↓ ↓ 見 直 し 後 の 高 度 地 区 斜線種別 第一種 第二種 第三種 第四種 制 限 高 さ １０ ｍ 10m 第一種高度地区 Ｎ 5m 10m 1: 0.6 8.3m 制 限 高 さ １２ ｍ 12m 第二種高度地区 Ｎ 12m 1:1. 25 5m 5.6m 12m 第三種高度地区 Ｎ 10m 3.3m 12m 1:0. 6 制 限 高 さ １６ ｍ 16m 第三種高度地区 Ｎ 10m 10m 16m 1: 0.6 16m 第四種高度地区 16m 制 限 高 さ ２５ ｍ 25m 第三種高度地区 Ｎ 10m 25m 25m 1:0.6 25m 第四種高度地区 25m 制 限 高 さ ３１ ｍ 31m 第三種高度地区 Ｎ 10m 35m 31m 1:0. 6 31m 第四種高度地区 31m 制 限 高 さ ４５ ｍ 45m 第四種高度地区 45m 制 限 な し 高度地区指定無し
５．高さ制限を例外的に扱う場合 ①市街地環境に配慮した建築の緩和 ・高さ制限により、壁面が隣地に近接するといった周辺市街地へのマイナスの影響を軽減 し、また、一定の建築の自由度を確保するため、一定規模以上の敷地において、敷地境 界線からの後退距離に応じて高さ制限を緩和します。ただし、まちなみへの影響を考慮 して緩和の上限を設けます。 ・また、16m 制限や 25m 制限での大規模敷地（5,000 ㎡を超えるもの ただし、16m 制限の 工業系用途地域では 10,000 ㎡を超えるもの）においては、敷地の有効・合理的利用を 誘導するため、別途緩和上限を設けます。 ・なお、高さ制限の緩和に必要な最小後退距離は 1.0m 以上とし、外壁又はこれに代わる 柱の中心線の長さの合計が３メートル以下である建築物又は建築物の部分と、機能上必 要な施設で建築物と別棟であり、かつ軒高 5ｍ以下の建築物については最小後退距離の 対象としません。また、緩和の対象は高さ制限のみとして斜線制限部分の緩和は行いま せん。さらに、既存の良好な住環境に配慮して、第一種低層住居専用地域（10m 第一種 高度地区）の境界線から 25m の範囲では緩和を行いません。 【緩和の考え方（緩和の類型）】 類型Ⅰ 壁面後退距離に応じて緩和される高さが決まりま す。用途地域に応じて緩和される割合が異なります。 類型Ⅱ 大規模敷地において、一定の距離を後退すること で、一定の高さまで緩和します。 制 限 高 さ(H) 緩 和 高 さ= H+1.25L(2.5L)(m) 緩 和 上 限 敷 地 境 界 線 最 小 後 退 距 離 L Ｌ に 応 じ た 高 さ 1.25L(2.5L) 緩 和 高 さ= 緩 和 上 限 制 限 高 さ(H) 緩 和 上 限 敷 地 境 界 線 最 小 後 退 距 離L (10m又 は7m以 上) 類型Ⅲ 商業地の賑わいに配慮して、道路境界線から 2m 以上後退することで、一定の高さまで緩和します。また、 住宅が設けられる建物については、居住環境に配慮して制限高さ以上の部分は隣地境界線から 7m 以上の後 退距離を確保します。 緩 和 高 さ= 緩 和 上 限 制 限 高 さ(H) 緩 和 上 限 敷 地 境 界 線 ( ) 最 小 後 退 距 離L (2m以 上) 緩 和 高 さ= 緩 和 上 限 31m 緩 和 上 限 敷 地 境 界 線 ( ) 後 退 距 離L (7m以 上)
【最小後退距離の考え方】 敷地境界線から、建築物の各壁面 までの距離（壁面後退距離）のうち、 最小となる距離を「壁面後退の最小 距離Ｌ」とします。但しＬは 1.0m 以 上とします。 右図で、L1＞L2＞L3＞L4 である場 合、壁面後退の最小距離ＬはＬ４と なります。 敷地境界線 建築物 L1 L2 L3 L4 【緩和基準（標準）】 高度地区 種別 緩和条件 （L：最小後退距離） 緩和後の高度地区 （Hd：緩和後の制限高さ、Hｍａｘ：緩和の上限高さ） 10m 第一種 ・敷地面積 ：500 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：10+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：16m Ｎ 5m 1:0. 6 緩和上限:16m 緩和高さ:10+1.25L(m) L(m) 10m 12m 第二種 ・敷地面積 ：500 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：12+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：16m Ｎ 1:1. 25 5m L(m) 緩和上限:16m 緩和高さ:12+1.25L(m) 12m 12m 第三種 ・敷地面積 ：500 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：12+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：16m Ｎ 10m 1:0. 6 緩和上限:16m L(m) 緩和高さ:12+1.25L(m) 12m 16m 第三種 ・ 敷地面積 ：500 ㎡超 (住居系 5,000 ㎡超、 工業系10,000 ㎡超の 場合) ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：16+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：25m 又は 31m(敷地面積 5,000 ㎡超 ただし、工業系用途地域では 10,000 ㎡超の場合) Ｎ 10m 1:0. 6 緩和上限:25m 緩和上限:31m(敷地面積10,000㎡以上) L(m) 緩和高さ:16+1.25L(m) 16m
高度地区 種別 緩和条件 （L：最小後退距離） 緩和後の高度地区 16m 第四種 ・敷地面積 ：500 ㎡超 (住居系 5,000 ㎡超、 工業系10,000 ㎡超の 場合) ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・[住工系]の緩和高さ ：16+1.25Ｌ(m) ・[商業系]の緩和高さ ：16+2.5Ｌ(m) ・緩和上限：25m 又は 31m(敷地面積 5,000 ㎡超、 ただし、工業系用途地域では 10,000 ㎡超の場合) 緩和上限:25m L(m) [住工系]緩和高さ:16+1.25L(m) [商業系]緩和高さ:16+2.5L(m) 16m 緩和上限:31m(敷地面積10,000㎡以上) 25m 第三種 ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：25+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：31m Ｎ 10m 1:0.6 緩和上限:31m 25m 緩和高さ:25+1.25L(m) L(m) ・敷地面積 ：5,000 ㎡超 ・壁面後退 ：L(≧10m) ・緩和の考え方：類型Ⅱ ・緩和高さ：45m Ｎ 10m 1:0.6 25m 緩和高さ:45m 10m以上 25m 第四種 ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・[住工系]の緩和高さ ：25+1.25Ｌ(m) ・[商業系]の緩和高さ ：25+2.5Ｌ(m) ・緩和上限：31m 緩和上限:31m 25m [住工系]緩和高さ:25+1.25L(m) [商業系]緩和高さ:25+2.5L(m) L(m) ・敷地面積 ：5,000 ㎡超 ・緩和の考え方：類型Ⅱ ・緩和高さ：45m 25m 緩和高さ:45m 10m(住工系)又は 7m(商業系)以上 [住工系] ・壁面後退：L(≧10m) [商業系] ・壁面後退：L(≧7m)
高度地区 種別 緩和条件 （L：最小後退距離） 緩和後の高度地区 31m 第三種 ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：31+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：45m (※L≧10m で緩和高さ 45m) Ｎ 10m 1:0. 6 緩和上限:45m 31m 緩和高さ:31+1.25L(m) L(m) 31m 第四種 [住居系] ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：31+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：45m (※L≧10m で緩和高さ 45m) 緩和上限:45m 31m 緩和高さ:31+1.25L(m) L(m) [商業系] ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・道路境界から後退 ：Ｌ(m)(≧2m)※1 ・緩和の考え方：類型Ⅲ ・緩和高さ：45m 31m 緩和高さ:45m 2m以上 7m以上 道 路 境 界 隣 地 境 界 ※1 住宅施設を含む場合、高さ 31m を超える部分について隣地境界線からの 7m 以上の後退距離が必要 45m 第四種 [住居系] ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・壁面後退 ：Ｌ(m) ・緩和の考え方：類型Ⅰ ・緩和高さ：45+1.25Ｌ(m) ・緩和上限：無制限 緩和上限:無制限 45m 緩和高さ:45+1.25L(m) L(m) [商業系] ・敷地面積 ：1,000 ㎡超 ・道路境界から後退 ：Ｌ(m)(≧2m)※2 ・緩和の考え方：類型Ⅲ ・緩和高さ：無制限 45m 緩和高さ:無制限 2m以上 7m以上 道 路 境 界 隣 地 境 界 ※2 住宅施設を含む場合、高さ 45m を超える部分について隣地境界線からの 7m 以上の後退距離が必要 ・表中の[住居系]、[住工系]、[商業系]は用途地域を示しています。 住居系 第一種、第二種低層住居専用地域、第一種、第二種中高層住居専用地域、第一種、第二種、準住居地域 住工系 住居系に加え、準工業地域、工業地域 商業系 近隣商業地域、商業地域
【市街地環境に配慮した建築の緩和の適用イメージ（16m 第三種高度地区）】 L(m) L(m) L(m) L(m) 敷地面積 500㎡超 (5,000㎡以下 ) Ｎ 緩和高さ 16+1.25L(m) (上限25m) 制限高さ16m ※建築物の形態や高さに関する制限には、この他に道路斜線や日影規制などがあります。 【緩和基準（千里ニュータウン地区地区計画区域内）】 ・千里ニュータウンにおいては、まちづくりの取組みとして「千里ニュータウンのまちづ くり指針」が策定されています。 ・「市街地環境に配慮した建築の緩和」では、千里ニュータウンまちづくり指針を尊重し、 千里ニュータウン地区地区計画区域内においては、以下のような緩和基準を設けます。 ・敷地条件が緩和条件を満たさないものについては、45m 第四種高度地区を除いて「市街 地環境に配慮した建築の緩和（標準）」が行えます。 ・なお、千里ニュータウン地区地区計画区域内の建築物で、壁面後退距離に満たない部分 が次のいずれかに該当するものについては、壁面後退距離を適用しない。 1．外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が 3m 以下のもの 2．物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが 2.3m 以下で、かつ、床面積の合 計が 5 ㎡以内のもの 高度地区種別 緩和条件 緩和後の高さ制限 25m 第三種高度地区 25m 第四種高度地区 ・敷地面積 10,000 ㎡を超えるもので、道 路境界線から 5m 以上、隣地境界線から 3m 以上の壁面後退 ・敷地面積 5,000 ㎡を超え、10,000 ㎡以 下の場合で、敷地境界線から 3m 以上の 壁面後退 31m 31m 第三種高度地区 31m 第四種高度地区 45m 45m 第四種高度地区 ・敷地面積 10,000 ㎡を超えるもので、道 路境界線から 5m 以上、隣地境界線から 3m 以上の壁面後退 無制限 ※敷地条件等がこの表にあてはまらない場合は、緩和基準（標準）が適用されます。
②個別のまちづくりの取組み（地区計画）との連携 ・地区計画は地域住民の合意にもとづき、その地域の特性に応じて主体的に示されるまち づくりのルールであり、また、都市計画審議会での審議を経て決定される都市計画制度 のひとつです。 ・そのため、地区計画において高さの最高限度（又は最低限度）が定められている場合は、 高度地区による絶対高さ制限は行いません。 【緩和基準】 ・地区整備計画において、建物高さの最高限度又は最低限度が定められている 区域については、高度地区による建物高さの最高限度は適用しない。 ③建物用途別高さ制限 ・住宅と工場では階高が異なるなど、建物用途に応じた建築形態の特性があります。この 時、建物用途に関わらず一律的な高さ制限を適用することが不適当と考えられる場合が あります。 ・特に工業系用途地域では、工場の操業環境の保全を基本とした取り組みが求められ、用 途地域制度でめざす土地利用の誘導を補完するため、建物用途別の高さ制限を設定しま す。 【緩和基準】 ・工業地域および準工業地域において、住宅以外の用途の建築物については建 物高さ制限を４５ｍとする。但し、千里ニュータウン地区地区計画区域内に おいては３１ｍとする。 ○建物用途別高さ制限のイメージ (住宅) (住宅) (倉庫・工場等)
○
×
○
16m
※住宅については別途緩和規定(市街地環境に配慮した建築の緩和)を用いることができます。 45m(31m)まで建築可能④既存不適格建築物の建替えについて ・高度地区による建物高さ制限は、全市的なバランスを勘案しながら面的に制限するため、 ある程度の既存不適格建築物の発生はやむを得ません。 ・既存不適格となる建築物については、その建替え時には制限高さに適合することが原則 となります。 ・しかしながら、制限に適合させた場合に著しい不利益が発生する場合など、やむを得な い場合には、高度地区による高さ制限の趣旨や敷地条件などの視点から見た妥当性を踏 まえながら高さ制限の緩和を行っていきます。 【緩和基準】 ・市街地の環境を害するおそれがなく、かつ、土地の状況により、市長がやむ を得ないと認めるものについては、高さ制限を緩和する。
