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宅建協会発行の住生活提案誌
vol.
10
2014 Autumn
マイホームと税金
有利な税金の特例・制度
相続税増税に備える 不動産の活用は効果的
賃貸住宅 トラブル防止・解決のキーワード
防災対策 地震発生時の日頃の心構え 東京の魅力あふれるエリアを体験！TOKYOウオーク2014 不動産無料相談所のご案内P2
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TAKKEN vol.10●02 03●TAKKEN vol.10
マイホームを購入した場合、何種類かの税金が課税されます。
ただし、これらの税金には特例措置があり、一定の要件を満たせば税額が軽減されます。
そのほかにも、現在は有利になる特例・制度がいくつかあります。
マイホーム関連の有利な税金の特例・制度
［監修］落合会計事務所 税理士・CFP 落合 孝裕 ●すまい給付金のホームページ URL http://sumai-kyufu.jp/マ
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ホ
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ム
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税
金
有
利
な
税
金
の
特
例
・
制
度
（※1）不動産会社やデベロッパーなどの事業者からマイホームを購入する場合は消費税が課税される。売主が事業者ではなく、個人間の 取引でマイホームを購入する場合は消費税は課税されない。 （※2）長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額5,000万円、最大控除額500万円 （※3）長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額3,000万円、最大控除額300万円 ＊消費税率が8％または10％の場合以外の住宅取得は、給付の対象にはなりません。 ＊2015年から60歳以上。住宅取得資金の贈与については2014年12月31日までは親の年齢が65歳未満でも可。マイホームを買ったとき、買った後にかかる税金
特例で税金が軽減されます
印紙税
不動産の売買契約書、建物の建築請負契 約書、ローン借入れの金銭消費貸借契約 書等で課税され、収入印紙を貼付します。 不動産の売買契約書で、記載金額が10 万円を超え、2018年3月31日までに作成 されるものについては、軽減措置の対象に なります。登録免許税
不動産を購入したときの所有権の移転登 記や、住宅ローンを組んだときの抵当権 の設定登記で課税されます。 住宅用家屋については床面積50平方メー トル以上等の要件を満たせば、所有権の保 存登記、移転登記、抵当権の設定登記等 で税率が軽減されます（2015年３月31日 まで）。不動産取得税
土地や建物の購入や、建物の建築などで 不動産を取得したときに課税されます（相 続による取得の場合は課税されません）。 税率は本則では固定資産税評価額の4％ ですが、2015年3月31日までは3％に軽 減。さらに新築住宅には1,200万円、中古 住宅には築年数に応じた控除額があり、住 宅用土地も軽減措置があります。固定資産税・都市計画税
固定資産とは土地、家屋、償却資産を総 称したもので、その所有者に固定資産税 が課税されます。都市計画税は都市整備 などの費用に充てるための目的税で、原則 として市街化区域内の土地・家屋の所有者 に課税されます。 新築住宅の固定資産税は3年間（3階建以 上のマンションについては5年間）、税額が 2分の1に軽減されます（2016年3月31日 まで）。都市計画税は各市町村によって異 なりますが、原則として（東京都の場合 も）、住宅用地については軽減措置があり ます。税金の種類
軽減特例措置
贈与税の特例 父母等からの贈与が非課税に
直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得資金の贈与を受けた 場合、2014年1月1日から12月31日までなら贈与税の非課税 枠が適用されます。一般住宅は500万円までの贈与が非課税 となり、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅の場合は1,000 万円までの贈与が非課税となります。相続時精算課税制度
20歳以上の子供が、65歳以上＊の親から贈与を受ける場合、 通常は贈与税が課税されます。ところが「相続時精算課税制 度」を選択すれば、2,500万円までの贈与であれば、その時点 で贈与税は課税されず、相続時に相続税として税金が精算課 税されることになります。贈与税は相続税よりも税率が高いの で、一般的なケースであれば、贈与税での課税よりも、この相 続時精算課税制度を選択したほうが税金は少なくなります。すまい給付金
住宅を取得し、収入が一定以下の場合、「すまい給付金」を 受け取ることができます＊。詳しくは、「すまい給付金」のホーム ページをご参照ください。 ●住宅ローン減税による控除額（2017年12月31日までに入居の場合）1
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住宅ローン減税 所得税・住民税が減税
住宅ローン減税というのは、住宅ローンを利用してマイホー ムを購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの年末 残高に応じて一定割合を、所得税から控除してくれる制度です。 控除額は下表のとおりです。住宅ローン減税は、所得税が少な いため控除額を全額控除できなかった場合は、残りを住民税か らも控除することができます。ただし控除上限額があり、下表の ようになっています。 消費税率等 借入限度額控除対象 毎年の控除率 控除期間 （10年間の合計）最大控除額 住民税からの控除上限額 消費税率が8％または10％の場合（※1） 上記以外の場合（※1） 4,000万円（※2） 2,000万円（※3） 1％ 1％ 10年 10年 400万円（※2） 200万円（※3） 13万6,500円 9万7,500円マイホームを購入した場合、何種類かの税金が課税されます。
ただし、これらの税金には特例措置があり、一定の要件を満たせば税額が軽減されます。
そのほかにも、現在は有利になる特例・制度がいくつかあります。
マイホーム関連の有利な税金の特例・制度
［監修］落合会計事務所 税理士・CFP 落合 孝裕 ●すまい給付金のホームページ URL http://sumai-kyufu.jp/マ
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（※1）不動産会社やデベロッパーなどの事業者からマイホームを購入する場合は消費税が課税される。売主が事業者ではなく、個人間の 取引でマイホームを購入する場合は消費税は課税されない。 （※2）長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額5,000万円、最大控除額500万円 （※3）長期優良住宅、低炭素住宅の場合は控除対象借入限度額3,000万円、最大控除額300万円 ＊消費税率が8％または10％の場合以外の住宅取得は、給付の対象にはなりません。 ＊2015年から60歳以上。住宅取得資金の贈与については2014年12月31日までは親の年齢が65歳未満でも可。マイホームを買ったとき、買った後にかかる税金
特例で税金が軽減されます
印紙税
不動産の売買契約書、建物の建築請負契 約書、ローン借入れの金銭消費貸借契約 書等で課税され、収入印紙を貼付します。 不動産の売買契約書で、記載金額が10 万円を超え、2018年3月31日までに作成 されるものについては、軽減措置の対象に なります。登録免許税
不動産を購入したときの所有権の移転登 記や、住宅ローンを組んだときの抵当権 の設定登記で課税されます。 住宅用家屋については床面積50平方メー トル以上等の要件を満たせば、所有権の保 存登記、移転登記、抵当権の設定登記等 で税率が軽減されます（2015年３月31日 まで）。不動産取得税
土地や建物の購入や、建物の建築などで 不動産を取得したときに課税されます（相 続による取得の場合は課税されません）。 税率は本則では固定資産税評価額の4％ ですが、2015年3月31日までは3％に軽 減。さらに新築住宅には1,200万円、中古 住宅には築年数に応じた控除額があり、住 宅用土地も軽減措置があります。固定資産税・都市計画税
固定資産とは土地、家屋、償却資産を総 称したもので、その所有者に固定資産税 が課税されます。都市計画税は都市整備 などの費用に充てるための目的税で、原則 として市街化区域内の土地・家屋の所有者 に課税されます。 新築住宅の固定資産税は3年間（3階建以 上のマンションについては5年間）、税額が 2分の1に軽減されます（2016年3月31日 まで）。都市計画税は各市町村によって異 なりますが、原則として（東京都の場合 も）、住宅用地については軽減措置があり ます。税金の種類
軽減特例措置
贈与税の特例 父母等からの贈与が非課税に
直系尊属（父母・祖父母）から住宅取得資金の贈与を受けた 場合、2014年1月1日から12月31日までなら贈与税の非課税 枠が適用されます。一般住宅は500万円までの贈与が非課税 となり、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅の場合は1,000 万円までの贈与が非課税となります。相続時精算課税制度
20歳以上の子供が、65歳以上＊の親から贈与を受ける場合、 通常は贈与税が課税されます。ところが「相続時精算課税制 度」を選択すれば、2,500万円までの贈与であれば、その時点 で贈与税は課税されず、相続時に相続税として税金が精算課 税されることになります。贈与税は相続税よりも税率が高いの で、一般的なケースであれば、贈与税での課税よりも、この相 続時精算課税制度を選択したほうが税金は少なくなります。すまい給付金
住宅を取得し、収入が一定以下の場合、「すまい給付金」を 受け取ることができます＊。詳しくは、「すまい給付金」のホーム ページをご参照ください。 ●住宅ローン減税による控除額（2017年12月31日までに入居の場合）1
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住宅ローン減税 所得税・住民税が減税
住宅ローン減税というのは、住宅ローンを利用してマイホー ムを購入した場合に、一定期間にわたって、住宅ローンの年末 残高に応じて一定割合を、所得税から控除してくれる制度です。 控除額は下表のとおりです。住宅ローン減税は、所得税が少な いため控除額を全額控除できなかった場合は、残りを住民税か らも控除することができます。ただし控除上限額があり、下表の ようになっています。 消費税率等 借入限度額控除対象 毎年の控除率 控除期間 （10年間の合計）最大控除額 住民税からの控除上限額 消費税率が8％または10％の場合（※1） 上記以外の場合（※1） 4,000万円（※2） 2,000万円（※3） 1％ 1％ 10年 10年 400万円（※2） 200万円（※3） 13万6,500円 9万7,500円TAKKEN vol.10●04 05●TAKKEN vol.10
相続税が改正され、多くのケースで増税になると考えられます。
相続税の主な改正内容と、相続税増税に備えて前もってできる対策等を紹介しましょう。
相続前にできる対策あれこれ
［監修］落合会計事務所 税理士・CFP 落合 孝裕相
続
税
増
税
に
備
え
る
不
動
産
の
活
用
は
効
果
的
相続税の改正内容
生前贈与
生前贈与によって、親から子供へ生前に財産を移転させること は、相続税の対策としてとても有効です。贈与税がかからな い、あるいは課税されたとしても少しの納税額で済む範囲内で の贈与をすることが、ポイントです。なお、子供や孫名義の預金 への贈与の場合、通帳や印鑑は、もらった側が保管しておきま しょう。あげた親や祖父母が保管していては、将来の税務調査 で、贈与が成立していないと否認されてしまいます。また、贈与 成立の絶対要件ではありませんが、お互いがサインをした「贈 与契約書」があるとさらによいでしょう。ただし、相続人に行った 相続前3年以内の贈与は、相続税の計算では遺産に持ち戻す ことになります。したがって、相続直前の贈与は、孫や嫁や婿に するのも1つの方法です。養子縁組
養子については、相続税では実子がいるときは1人、実子がいな いときは2人まで、実子と同様の取扱いとなり、法定相続人が増 えることになります。法定相続人が増えると、基礎控除（平成27 年からは1人当たり600万円）や生命保険金の非課税枠（1人当 たり500万円）が増えますので、大きな節税となります。実子がい る場合は孫、いない場合はおいやめいと養子縁組を 組むことが多いようです。ただし、養子 縁組を組むと、結婚していない養子は 養親の姓と同じとなります。その影響も 事前に考えて進めることが大切です。相続直前の預金の引出し
いよいよ相続が近くなった場合、本人の預金口座からまとまった お金を引出しておくこともお考えください。相続の事実が銀行に わかると、本人の銀行口座が「凍結」されて、出し入れができな くなります。相続人共有のものとなり、遺産分割が整うまでは引 ●相続税評価額の目安 ●相続税の基礎控除の縮小1
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1
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3
マンションの購入
マンションの購入は、相続税の節税対策としてかなり有効です。 あくまでも、おおよその一般的なケースですが、購入価額と比 べて、相続税評価額は半分程度になります。さらに、タワーマン ションになると、一般のマンションに比べて土地の持ち分が少な くなるため、購入価額の15％∼30％程度のことがあります。た だし、将来の値下がりのリスクも考える必要があります。相続税 が仮に500万円節税できても、将来売却するときに1,000万円 値下がりしたのでは、有効な対策とは言えません。また、子供が マイホームを買う予定があれば、本人名義とせずに親がお金を 出して親名義で買うことも一つの手です。 預金 1億円 一般のマンション 5,000万円程度 タワーマンション 1,500万∼3,000万円程度 出しができません。これでは、葬式費用や病院の入院代の支払 いなどができませんので、数百万円のまとまったお金を引出して おいたほうがよいのです。引出したお金は、もちろん相続税の 申告時に「手元現金」として、申告をする必要があります。相続税の基礎控除（相続税がかからない枠）が、2015年1月1日以降の相続から、下表の
ように現状の6割に縮小されます。したがって、法定相続人が3人の場合、現状では遺産が
8,000万円あっても相続税は非課税ですが、2015年以降は4,800万円を超えると相続税
が課税される可能性があります。
1 基礎控除の引下げ 【増税】
2 最高税率の引上げ 【増税】
3 小規模宅地等の特例の拡充 【減税】
＜例＞法定相続人が妻と2人の子供の場合の基礎控除 現 状 改正後 5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数） 現 状 改正後 5,000万円＋（1,000万円×3人）＝8,000万円 3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円2015年1月1日以降の相続から相続税の税率構造が変わり、
最高税率が、50%から
55%に引上げられます。
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡
までは評価額の80%を減額することができますが、2015年1月1日以降の相続では、適用
面積が240㎡から330㎡に拡大されます。
相続税が改正され、多くのケースで増税になると考えられます。
相続税の主な改正内容と、相続税増税に備えて前もってできる対策等を紹介しましょう。
相続前にできる対策あれこれ
［監修］落合会計事務所 税理士・CFP 落合 孝裕相
続
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増
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備
え
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不
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果
的
相続税の改正内容
生前贈与
生前贈与によって、親から子供へ生前に財産を移転させること は、相続税の対策としてとても有効です。贈与税がかからな い、あるいは課税されたとしても少しの納税額で済む範囲内で の贈与をすることが、ポイントです。なお、子供や孫名義の預金 への贈与の場合、通帳や印鑑は、もらった側が保管しておきま しょう。あげた親や祖父母が保管していては、将来の税務調査 で、贈与が成立していないと否認されてしまいます。また、贈与 成立の絶対要件ではありませんが、お互いがサインをした「贈 与契約書」があるとさらによいでしょう。ただし、相続人に行った 相続前3年以内の贈与は、相続税の計算では遺産に持ち戻す ことになります。したがって、相続直前の贈与は、孫や嫁や婿に するのも1つの方法です。養子縁組
養子については、相続税では実子がいるときは1人、実子がいな いときは2人まで、実子と同様の取扱いとなり、法定相続人が増 えることになります。法定相続人が増えると、基礎控除（平成27 年からは1人当たり600万円）や生命保険金の非課税枠（1人当 たり500万円）が増えますので、大きな節税となります。実子がい る場合は孫、いない場合はおいやめいと養子縁組を 組むことが多いようです。ただし、養子 縁組を組むと、結婚していない養子は 養親の姓と同じとなります。その影響も 事前に考えて進めることが大切です。相続直前の預金の引出し
いよいよ相続が近くなった場合、本人の預金口座からまとまった お金を引出しておくこともお考えください。相続の事実が銀行に わかると、本人の銀行口座が「凍結」されて、出し入れができな くなります。相続人共有のものとなり、遺産分割が整うまでは引 ●相続税評価額の目安 ●相続税の基礎控除の縮小1
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マンションの購入
マンションの購入は、相続税の節税対策としてかなり有効です。 あくまでも、おおよその一般的なケースですが、購入価額と比 べて、相続税評価額は半分程度になります。さらに、タワーマン ションになると、一般のマンションに比べて土地の持ち分が少な くなるため、購入価額の15％∼30％程度のことがあります。た だし、将来の値下がりのリスクも考える必要があります。相続税 が仮に500万円節税できても、将来売却するときに1,000万円 値下がりしたのでは、有効な対策とは言えません。また、子供が マイホームを買う予定があれば、本人名義とせずに親がお金を 出して親名義で買うことも一つの手です。 預金 1億円 一般のマンション 5,000万円程度 タワーマンション 1,500万∼3,000万円程度 出しができません。これでは、葬式費用や病院の入院代の支払 いなどができませんので、数百万円のまとまったお金を引出して おいたほうがよいのです。引出したお金は、もちろん相続税の 申告時に「手元現金」として、申告をする必要があります。相続税の基礎控除（相続税がかからない枠）が、2015年1月1日以降の相続から、下表の
ように現状の6割に縮小されます。したがって、法定相続人が3人の場合、現状では遺産が
8,000万円あっても相続税は非課税ですが、2015年以降は4,800万円を超えると相続税
が課税される可能性があります。
1 基礎控除の引下げ 【増税】
2 最高税率の引上げ 【増税】
3 小規模宅地等の特例の拡充 【減税】
＜例＞法定相続人が妻と2人の子供の場合の基礎控除 現 状 改正後 5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数） 現 状 改正後 5,000万円＋（1,000万円×3人）＝8,000万円 3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円2015年1月1日以降の相続から相続税の税率構造が変わり、
最高税率が、50%から
55%に引上げられます。
被相続人の自宅の敷地を、一定の要件を満たす親族が取得した場合に、現在は240㎡
までは評価額の80%を減額することができますが、2015年1月1日以降の相続では、適用
面積が240㎡から330㎡に拡大されます。
TAKKEN vol.10●06 07●TAKKEN vol.10
賃貸住宅の契約時や契約後のトラブルが未然に防止でき、
解決に役立つキーワードをいくつか紹介します。
賃貸住宅を借りる際の参考にしてください。
［監修］深沢綜合法律事務所 弁護士 大桐 代真子賃貸住宅
トラブル防止・解決の
キーワード
重要事項説明
売買契約だけでなく賃貸借契約についても、仲介や代理を行 う不動産会社は、入居予定者に賃借物件や契約条件に関す る重要事項の説明をしなければなりません。重要事項説明 は、不動産会社の宅地建物取引主任者が、内容を記載した 書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を 行わなければなりません。記載された内容に疑問や不明な点 があれば、しっかり確認しましょう。 ●国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html ●東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（改訂版）」∼概要∼ http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm徒歩△分
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則で、「徒歩に よる所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要する ものとして算出した数値を表示すること。この場合において、 1分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること」と定 められています。仮に最寄り駅からの距離が700ｍだった場 合、700ｍ÷80ｍで8.75分になり、端数は切り上げるため 「徒歩9分」と表示されることになります。家賃
言うまでもなく、賃貸住宅を借りる際の賃借料のことで、通常 は月額で表示されます。毎月、決められた額を、決められた 方法で、決められた期日までに支払わなければなりません。な お、個人が賃貸住宅を借りる場合の家賃については、消費税 は非課税です。敷金
敷金は、借主が賃料を滞納したり、借主が不注意等によって 賃借物に対して損傷・破損を与えた場合等の損害を担保する ために、借主から貸主に対して預け入れるものです。した がって退去時に、借主の不注意でどこかを破損していた場 合、それによる損害額が 敷金から差し引かれて返 還されることになります。連帯保証人
一般的に賃貸住宅を借りる場合、連帯保証人が必要になり ます。連帯保証人は単なる保証人とは異なり、大家さんから 家賃の支払いを求められたとき、「まず借主に求めてくださ い」と反論できませんし、「借主の財産を先に差押えてくださ い」ということもできません。連帯保証人は誰がなるかという 決まりはありませんが、賃貸住宅の場合は一般的に親、兄弟 等、近い親族がなることが多いようです。家賃保証会社
賃貸住宅を借りるときに、連帯保証人を立てられない人や、 立てたくない人がいます。そういう人たちのために、連帯保証 人の役割を担ってくれるのが家賃保証会社です。費用は家 賃保証会社によって異なりますが、目安としては、初期費用と して家賃1ヵ月分の30∼100％程度、その賃貸物件の更新 時に更新料として1∼3万円程度、というのが一般的な例で す。ただし、不動産会社や大家さんが家賃保証会社の保証 を不可とした場合は利用することはできません。申込書記入後のキャンセル料
「賃貸マンションを借りるつもりで申込書を書いたのですが、 事情があってキャンセルすることにしました。キャンセル料等 の費用はかかりますか」という質問を受けることがよくありま す。申込書を書いただけであれば、キャンセル料は一切、発 生しません。住まいの賃貸契約は（売買契約も）、不動産会社 の宅地建物取引主任者が入居予定者に重要事項説明を行 い、そして、契約書に署名・捺印するという流れになります。こ の一連の流れを経て、契約成立となります。だから、契約成 立前のキャンセル料というのは、ありえません。申込時に申込 証拠金等を支払うケースも見かけますが、これについても契 約が成立していないのであれば、キャンセルした場合は当 然、返還してもらえます。定期借家契約
これまでの賃貸住宅の契約は、期間の定めがなかったり、期 間の定めが一応あっても更新時に更新料を支払えば自動的 に更新されるという契約がほとんどでしたが、最近は「定期借 家契約（定期賃貸住宅契約）」と呼ばれるものが徐々に増え ています。これは、賃貸期間をあらかじめ3年なら3年というよ うに決め、3年後には退去してもらうという契約です。たとえ ば、出張期間が3年と決まっている人などにとっては、おすす めの契約形態です。期間を限定して貸すことになるため、通 常の家賃よりもやや低めに設定しているケースが多いので、 メリットがあります。火災保険
賃貸住宅の契約時に火災保険についての説明がまったくな かった場合、火災保険に加入する義務はありませんが、現在 ではそれは極めて稀なケースです。契約時に火災保険に入る ことが契約条件となっている場合が、ほとんどすべてといって いいでしょう。火災保険は火災だけでなく、階下への水漏れ など日常的なアクシデントもカバーしてくれるプランが一般的 になっています。これらの保険に加入しておけば、借主にもメ リットがあり、安心できます。更新料
賃貸住宅の契約を更新する際に借主が支払う更新料につい ては、たびたび裁判で争われてきましたが、2011年7月15日 に最高裁が、賃貸住宅の更新料は高額過ぎなければ有効と 判決しました。最高裁の判決のポイントは、①更新料には経 済的合理性がある、②明確な合意があれば有効、③高額過 ぎるなどの特段の事情がない、などです。ちなみに、最高裁 で争われた3件の事案の更新料は、2件については「契約期 間1年で更新料が賃料の2ヵ月分」で、1件については「契約 期間2年で更新料が賃料の2ヵ月分（最終更新時には1ヵ月 分）」です。原状回復
賃貸住宅の契約書の多くには「借主は、明渡しの際に原状回 復しなければならない」というようなことが書かれています｡原 状回復とは、入居当時の状態にまで回復することをいうので はなく、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用な ど、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧するこ とをいいます。一般的には経年劣化、自然損耗の回復は貸主 負担となり、通常の使用では考えにくい劣化や損耗の回復は 借主負担となります。この点については、国土交通省や東京 都がガイドラインを作成しているので、参考にしてください。賃
貸
賃貸住宅の契約時や契約後のトラブルが未然に防止でき、
解決に役立つキーワードをいくつか紹介します。
賃貸住宅を借りる際の参考にしてください。
［監修］深沢綜合法律事務所 弁護士 大桐 代真子賃貸住宅
トラブル防止・解決の
キーワード
重要事項説明
売買契約だけでなく賃貸借契約についても、仲介や代理を行 う不動産会社は、入居予定者に賃借物件や契約条件に関す る重要事項の説明をしなければなりません。重要事項説明 は、不動産会社の宅地建物取引主任者が、内容を記載した 書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を 行わなければなりません。記載された内容に疑問や不明な点 があれば、しっかり確認しましょう。 ●国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html ●東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（改訂版）」∼概要∼ http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm徒歩△分
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則で、「徒歩に よる所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要する ものとして算出した数値を表示すること。この場合において、 1分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること」と定 められています。仮に最寄り駅からの距離が700ｍだった場 合、700ｍ÷80ｍで8.75分になり、端数は切り上げるため 「徒歩9分」と表示されることになります。家賃
言うまでもなく、賃貸住宅を借りる際の賃借料のことで、通常 は月額で表示されます。毎月、決められた額を、決められた 方法で、決められた期日までに支払わなければなりません。な お、個人が賃貸住宅を借りる場合の家賃については、消費税 は非課税です。敷金
敷金は、借主が賃料を滞納したり、借主が不注意等によって 賃借物に対して損傷・破損を与えた場合等の損害を担保する ために、借主から貸主に対して預け入れるものです。した がって退去時に、借主の不注意でどこかを破損していた場 合、それによる損害額が 敷金から差し引かれて返 還されることになります。連帯保証人
一般的に賃貸住宅を借りる場合、連帯保証人が必要になり ます。連帯保証人は単なる保証人とは異なり、大家さんから 家賃の支払いを求められたとき、「まず借主に求めてくださ い」と反論できませんし、「借主の財産を先に差押えてくださ い」ということもできません。連帯保証人は誰がなるかという 決まりはありませんが、賃貸住宅の場合は一般的に親、兄弟 等、近い親族がなることが多いようです。家賃保証会社
賃貸住宅を借りるときに、連帯保証人を立てられない人や、 立てたくない人がいます。そういう人たちのために、連帯保証 人の役割を担ってくれるのが家賃保証会社です。費用は家 賃保証会社によって異なりますが、目安としては、初期費用と して家賃1ヵ月分の30∼100％程度、その賃貸物件の更新 時に更新料として1∼3万円程度、というのが一般的な例で す。ただし、不動産会社や大家さんが家賃保証会社の保証 を不可とした場合は利用することはできません。申込書記入後のキャンセル料
「賃貸マンションを借りるつもりで申込書を書いたのですが、 事情があってキャンセルすることにしました。キャンセル料等 の費用はかかりますか」という質問を受けることがよくありま す。申込書を書いただけであれば、キャンセル料は一切、発 生しません。住まいの賃貸契約は（売買契約も）、不動産会社 の宅地建物取引主任者が入居予定者に重要事項説明を行 い、そして、契約書に署名・捺印するという流れになります。こ の一連の流れを経て、契約成立となります。だから、契約成 立前のキャンセル料というのは、ありえません。申込時に申込 証拠金等を支払うケースも見かけますが、これについても契 約が成立していないのであれば、キャンセルした場合は当 然、返還してもらえます。定期借家契約
これまでの賃貸住宅の契約は、期間の定めがなかったり、期 間の定めが一応あっても更新時に更新料を支払えば自動的 に更新されるという契約がほとんどでしたが、最近は「定期借 家契約（定期賃貸住宅契約）」と呼ばれるものが徐々に増え ています。これは、賃貸期間をあらかじめ3年なら3年というよ うに決め、3年後には退去してもらうという契約です。たとえ ば、出張期間が3年と決まっている人などにとっては、おすす めの契約形態です。期間を限定して貸すことになるため、通 常の家賃よりもやや低めに設定しているケースが多いので、 メリットがあります。火災保険
賃貸住宅の契約時に火災保険についての説明がまったくな かった場合、火災保険に加入する義務はありませんが、現在 ではそれは極めて稀なケースです。契約時に火災保険に入る ことが契約条件となっている場合が、ほとんどすべてといって いいでしょう。火災保険は火災だけでなく、階下への水漏れ など日常的なアクシデントもカバーしてくれるプランが一般的 になっています。これらの保険に加入しておけば、借主にもメ リットがあり、安心できます。更新料
賃貸住宅の契約を更新する際に借主が支払う更新料につい ては、たびたび裁判で争われてきましたが、2011年7月15日 に最高裁が、賃貸住宅の更新料は高額過ぎなければ有効と 判決しました。最高裁の判決のポイントは、①更新料には経 済的合理性がある、②明確な合意があれば有効、③高額過 ぎるなどの特段の事情がない、などです。ちなみに、最高裁 で争われた3件の事案の更新料は、2件については「契約期 間1年で更新料が賃料の2ヵ月分」で、1件については「契約 期間2年で更新料が賃料の2ヵ月分（最終更新時には1ヵ月 分）」です。原状回復
賃貸住宅の契約書の多くには「借主は、明渡しの際に原状回 復しなければならない」というようなことが書かれています｡原 状回復とは、入居当時の状態にまで回復することをいうので はなく、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用な ど、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧するこ とをいいます。一般的には経年劣化、自然損耗の回復は貸主 負担となり、通常の使用では考えにくい劣化や損耗の回復は 借主負担となります。この点については、国土交通省や東京 都がガイドラインを作成しているので、参考にしてください。賃
貸
TAKKEN vol.10●08
地震が発生した時に適切な行動がとれるかどうかは、日頃の心構えが重要です。
東京都防災ホームページから、①地震発生時の行動（在宅時）心得5ヵ条、
②地震発生時の行動（外出時）心得5ヵ条、③帰宅困難者の心得10ヵ条、④外出時の行動マニュアル
（場所ごとでの対応）等についてピックアップしましたので、日頃の心構えのチェックをしておきましょう。
●東京都防災ホームページ URL http://www.bousai.metro.tokyo.jp/ ⇒ 日頃の備え地震発生時の行動（在宅時）
心得 5ヵ条
地震発生時の行動（外出時）
心得 5ヵ条
帰宅困難者の心得 10ヵ条
地震だ！ まず身の安全
・揺れを感じたり、緊急地震速報を受けた時は、わが身と 家族の身の安全を優先する。 ・丈夫なテーブルや机の下に身をかくし、頭を保護するよ うにしましょう。落ち着いて火の始末をする
・火が出たら慌てずに、消火をしましょう。 ・小さな地震でも火を消す習慣をつけましょう。 ・大きな地震の場合は、まず身の安全を守ることを優先し てください。あわてて外に飛び出さない
・むやみに外に飛び出すのは危険です。 ・周囲の状況をよく確かめて、落ち着いて行動しましょう。戸を開けて
出口の確保をする
・特に、コンクリート建てマンショ ンなどは、地震の揺れでドアが ゆがみ、部屋に閉じ込められる ことがあります。 ・戸を開けて出口を確保しましょう。正しい情報で行動する
・災害時はデマなどに惑わされやすくなります。 ・報道機関や区市町村、消防・警察からの情報に注意し ましょう。頭を保護し、
危険なものを避ける
係員の指示に従い行動する
自動車はすぐに左に停車させる
危険地域からは即座に避難する
最小限の持ち物と徒歩で避難する
あわてず騒がず、状況確認。 携帯ラジオをポケットに。 作っておこう帰宅地図（東京都防災マップを参考にする）。 ロッカー開けたらスニーカー（防災グッズ）。 机の中にチョコやキャラメル（簡易食料）。 事前に家族で話し合い（連絡手段、集合場所）。 安否確認、災害用伝言ダイヤル等や遠くの親戚（災害用伝 言ダイヤル・災害用ブロードバンド伝言板・災害用伝言板）。 歩いて帰る訓練を。 季節に応じた冷暖準備（携帯カイロやタオルなど）。 声を掛け合い、助け合おう。1
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防災対策
地震発生時の日頃の
心構え
引用：東京都総務局総合防災部防災管理課地震が発生した時に適切な行動がとれるかどうかは、日頃の心構えが重要です。
東京都防災ホームページから、①地震発生時の行動（在宅時）心得5ヵ条、
②地震発生時の行動（外出時）心得5ヵ条、③帰宅困難者の心得10ヵ条、④外出時の行動マニュアル
（場所ごとでの対応）等についてピックアップしましたので、日頃の心構えのチェックをしておきましょう。
●東京都防災ホームページ URL http://www.bousai.metro.tokyo.jp/ ⇒ 防災の知識・情報 ⇒ 日頃の心構え地震発生時の行動（在宅時）
心得 5ヵ条
地震発生時の行動（外出時）
心得 5ヵ条
外出時の行動マニュアル（場所ごとでの対応）
帰宅困難者の心得 10ヵ条
地震だ！ まず身の安全
・揺れを感じたり、緊急地震速報を受けた時は、わが身と 家族の身の安全を優先する。 ・丈夫なテーブルや机の下に身をかくし、頭を保護するよ うにしましょう。落ち着いて火の始末をする
・火が出たら慌てずに、消火をしましょう。 ・小さな地震でも火を消す習慣をつけましょう。 ・大きな地震の場合は、まず身の安全を守ることを優先し てください。あわてて外に飛び出さない
・むやみに外に飛び出すのは危険です。 ・周囲の状況をよく確かめて、落ち着いて行動しましょう。戸を開けて
出口の確保をする
・特に、コンクリート建てマンショ ンなどは、地震の揺れでドアが ゆがみ、部屋に閉じ込められる ことがあります。 ・戸を開けて出口を確保しましょう。正しい情報で行動する
・災害時はデマなどに惑わされやすくなります。 ・報道機関や区市町村、消防・警察からの情報に注意し ましょう。頭を保護し、
危険なものを避ける
係員の指示に従い行動する
自動車はすぐに左に停車させる
危険地域からは即座に避難する
最小限の持ち物と徒歩で避難する
あわてず騒がず、状況確認。 携帯ラジオをポケットに。 作っておこう帰宅地図（東京都防災マップを参考にする）。 ロッカー開けたらスニーカー（防災グッズ）。 机の中にチョコやキャラメル（簡易食料）。 事前に家族で話し合い（連絡手段、集合場所）。 安否確認、災害用伝言ダイヤル等や遠くの親戚（災害用伝 言ダイヤル・災害用ブロードバンド伝言板・災害用伝言板）。 歩いて帰る訓練を。 季節に応じた冷暖準備（携帯カイロやタオルなど）。 声を掛け合い、助け合おう。1
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避難は階段で！ エレベーターは使わない！
・避難にはエレベーターを絶対に使わない。 ・ドアや窓を開けて避難口を確保する。 ・炎や煙に巻き込まれないように階段を使って避難する。エレベーターの中
・閉じ込められても、落ち着いて行動する。 ・揺れを感じたら、行先階のボタンをすべて押し、最初に停止 した階で降りる。 ・万一閉じ込められたら、エレベーターの中の状況をイン ターホンで通報する。 ・閉じ込めの発生しているエレベーターが最優先に対応され るので、落ち着いて救助を待つ。街の中
・頭をかばん等で保護し、落下物から身を守る。 ・その場に立ち止まらず、空き地や公園に避難する。 ・耐震性の高いビルであれば、ビルの中でも構わない。 ・自動販売機や建物の壁ぎわ、塀ぎわには近づかない。電車の中
・倒れないよう、つり革や手すりにしっかりつかまる。 ・勝手に車外に飛び出さない。 ・乗務員の指示に従う。地下街
・壁や太い柱に寄り添い、揺れがおさまるのを待つ。 ・停電になっても、非常照明がつくまで落ち着いて待つ。必要 に応じて懐中電灯を使用しましょう（裸火は厳禁です）。 ・非常口、階段には殺到せず落ち着いて移動する。 ・火災が発生した場合は、煙を吸い込まないよう低姿勢で移 動する。濡れたハンカチ等を口にあてて、低い姿勢で片手 を壁にあて、壁づたいに移動する。避難は階段で！ エレベーターは使わない！
・避難にはエレベーターを絶対に使わない。 ・ドアや窓を開けて避難口を確保する。 ・炎や煙に巻き込まれないように階段を使って避難する。エレベーターの中
・閉じ込められても、落ち着いて行動する。 ・揺れを感じたら、行先階のボタンをすべて押し、最初に停止 した階で降りる。 ・万一閉じ込められたら、エレベーターの中の状況をイン ターホンで通報する。 ・閉じ込めの発生しているエレベーターが最優先に対応され るので、落ち着いて救助を待つ。街の中
・頭をかばん等で保護し、落下物から身を守る。 ・その場に立ち止まらず、空き地や公園に避難する。 ・耐震性の高いビルであれば、ビルの中でも構わない。 ・自動販売機や建物の壁ぎわ、塀ぎわには近づかない。電車の中
・倒れないよう、つり革や手すりにしっかりつかまる。 ・勝手に車外に飛び出さない。 ・乗務員の指示に従う。地下街
・壁や太い柱に寄り添い、揺れがおさまるのを待つ。 ・停電になっても、非常照明がつくまで落ち着いて待つ。必要 に応じて懐中電灯を使用しましょう（裸火は厳禁です）。 ・非常口、階段には殺到せず落ち着いて移動する。 ・火災が発生した場合は、煙を吸い込まないよう低姿勢で移 動する。濡れたハンカチ等を口にあてて、低い姿勢で片手 を壁にあて、壁づたいに移動する。劇場・ホール
・係員の指示を聞いて、冷静な行動を！ ・かばん等で頭を保護する。 ・シートとシートの間に身を隠す。 ・館内放送や係員の指示に従う。 ・非常口や階段に殺到し ないよう、落ち着いて行 動する。デパート・スーパー
・かばん等で頭を保護する。 ・ショーケース、大型商品には近づかない。重量のある商品 の落下に注意！ ・階段の踊り場や柱のそばに移動する。 ・店員の指示のもと、落ち着いて行動する。海岸付近
・すぐに高台へ避難する。なお、高齢の方や介護を要する方 がいる場合には、助け合いましょう。 ・警報や注意報が解除されるまで、絶対に海岸や低地に近づ かない。 ・津波警報の情報を入手する。車の運転中
・急ブレーキはかけずに、ハンドルをしっかり握り、ゆっくりと 速度を落とし、左に寄せて停止する。 ・道路の左側に停車し、エンジンを切る。 ・駐車場や空き地があれば、そこに停車する。 ・揺れがおさまるまで待ち、カーラジオで情報を入手する。 ・避難するときはキーをつけたまま、ドアロックはしない。劇場・ホール
・係員の指示を聞いて、冷静な行動を！ ・かばん等で頭を保護する。 ・シートとシートの間に身を隠す。 ・館内放送や係員の指示に従う。 ・非常口や階段に殺到し ないよう、落ち着いて行 動する。デパート・スーパー
・かばん等で頭を保護する。 ・ショーケース、大型商品には近づかない。重量のある商品 の落下に注意！ ・階段の踊り場や柱のそばに移動する。 ・店員の指示のもと、落ち着いて行動する。海岸付近
・すぐに高台へ避難する。なお、高齢の方や介護を要する方 がいる場合には、助け合いましょう。 ・警報や注意報が解除されるまで、絶対に海岸や低地に近づ かない。 ・津波警報の情報を入手する。車の運転中
・急ブレーキはかけずに、ハンドルをしっかり握り、ゆっくりと 速度を落とし、左に寄せて停止する。 ・道路の左側に停車し、エンジンを切る。 ・駐車場や空き地があれば、そこに停車する。 ・揺れがおさまるまで待ち、カーラジオで情報を入手する。 ・避難するときはキーをつけたまま、ドアロックはしない。防災対策
地震発生時の日頃の
心構え
引用：東京都総務局総合防災部防災管理課TAKKEN vol.10●10
●TOKYOウオーク2014ホームページ URL http://www.tokyo-walk.jp/
TOKYOウオーク2014
開催中
東京都、公益財団法人東京都スポーツ文化事業団、一般社団法人日本ウオーキング協会の主催で、
“TOKYOウオーク2014”が開催されています。今年で6年目を迎え、
誰でも気軽に参加できるウオーキングイベントです。
今年は5大会が開催され、各大会では3つのコースが設定されています。
これから開催される大会を中心に紹介しましょう。
＊すでに開催された大会や、事前申込が終了した大会については、来年も近隣コースでの 大会が開催される予定ですので、情報をご確認の上、参加をご検討ください。東京の魅力あふれるエリアを体験！
中学生以上は、1人ずつの 事前申込が必要となりま す（ 1 大 会 あ た り 大 人 1,000円、中高生・75歳 以上500円）。小学生以下 は参加費無料で、当日申込 のみの取扱いとなります。 多摩湖自転車道 多摩湖 受付場所の上野恩賜公園をスタートして、東京駅から佃大橋、木場公園、言問橋を巡る大江戸ウオーク。 Aコース は湯島・大手町から日本橋、月島、門前仲町、木場公園などをウオーキングします。 Bコース は神田から蔵前橋・東京スカイツリーなどをウオーキングします。 Cコース は御徒町から浅草寺をウオーキングします。 東京スカイツリーと言問橋第4回大会
東大和・多摩湖エリア
2014年
11
月
15
日（土）開催
東京の自然を楽しむ湖畔ウオーク！
事前申込受付締切：2014年10月27日第5回大会
上野・木場エリア
2014年
12
月
13
日（土）開催
東京の情緒を楽しむ大江戸ウオーク！
事前申込受付締切：2014年11月24日 受付場所の東大和南公園をスタートして、 多摩湖周辺の湖畔ウオーク。 Aコース は新青梅街道を通り、多摩湖自転車道から武蔵村山市内を通り、 国立音楽大学前などをウオーキングします。 Bコース は狭山緑地を通り、芝中中央公園などをウオーキングします。 Cコース は塩釜神社から芝中中央公園をウオーキングします。 これから開催される大会 初冬の上野恩賜公園11●TAKKEN vol.10
東京都宅建協会は、東京のまちづくりに貢献しています
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会は2012年4月 1日に東京都知事の認定を受け、公益社団法人に移行した団 体です。前 身 の 社 団 法 人 東 京 都 宅 地 建 物 取 引 業 協 会は 1965年（昭和40年）に設立され、49年の歴史を培っていま ●東京都宅建協会【32支部のご案内】 URL http://www.tokyo-takken.or.jp/shibu.html 千代田中央支部 台東区支部 文京区支部 港区支部 江東区支部 江戸川区支部 墨田区支部 葛飾区支部 足立区支部 荒川区支部 品川区支部 大田区支部 目黒区支部 世田谷区支部 新宿区支部 渋谷区支部 杉並区支部 中野区支部 ●東京都宅建協会・32支部電話番号 03-3293-0878 03-3876-4400 03-3818-1521 03-3593-2241 03-3636-5893 03-3654-0411 03-3622-1221 03-3602-6646 03-3889-2297 03-5855-0091 03-3782-0177 03-3732-3871 03-3719-9910 03-5787-3751 03-3361-7171 03-3461-3222 03-3311-4937 03-3387-5977 千代田区、中央区 台東区 文京区 港区、島しょ 江東区 江戸川区 墨田区 葛飾区 足立区 荒川区 品川区 大田区 目黒区 世田谷区 新宿区 渋谷区 杉並区 中野区 支部名 該当行政区 電話番号 支部名 該当行政区 電話番号 中央 ブロック 城東 ブロック 城南 ブロック 城西 ブロック 豊島区支部 北区支部 板橋区支部 練馬区支部 武蔵野中央支部 北多摩支部 立川支部 国分寺国立支部 西多摩支部 調布狛江支部 府中稲城支部 南多摩支部 八王子支部 町田支部 03-3984-2977 03-5390-2202 03-3579-4900 03-3992-1248 0422-26-5891 042-467-3188 042-548-1251 042-323-4900 0428-24-1005 042-482-1782 042-333-8881 042-372-8620 042-625-1341 042-723-1351 豊島区 北区 板橋区 練馬区 武蔵野市、三鷹市、 小金井市 小平市、東村山市、西東京市、 清瀬市、東久留米市 立川市、東大和市、 武蔵村山市、昭島市 国分寺市、国立市 西多摩郡、青梅市、福生市、 あきる野市、羽村市 調布市、狛江市 府中市、稲城市 日野市、多摩市 八王子市 町田市 城北 ブロック 多摩 ブロック す。現在、東京都内の不動産業者の55％にあたる約1万 5,200名が加入する東京都で最大の不動産業界団体です。 東京都宅建協会には本部と32支部があり、東京都・各区市 町村に協力して、住みやすいまちづくりに貢献しています。 明治神宮外苑 隅田川 多摩中央公園 Aコース ／麻布地区ほか Bコース ／渋谷地区ほか Cコース ／代々木地区ほか Aコース ／南千住ほか Bコース ／曳舟ほか Cコース ／押上ほか Aコース ／小山内裏公園ほか Bコース ／長池公園ほか Cコース ／別所公園ほか 第3回大会 八王子・町田エリア 2014年9月20日（土）開催 東京の憩いを楽しむ郊外ウオーク！ 多摩中央公園スタート 第1回大会 新宿・六本木エリア 2014年6月21日（土）開催 東京のファッションを楽しむタウンウオーク！ 都庁都民広場スタート 第2回大会 浅草・墨田エリア 2014年7月19日（土）開催 東京の川風を楽しむ下町ウオーク！ 錦糸公園スタート すでに開催された大会、事前申込が終了した大会事前申込終了
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会は
不動産無料相談所を常時開設しています
宅建協会のシンボルマーク「ハトマーク」。 2羽のハトは「会員業者と消費者の信頼と 繁栄」を意味し、赤は太陽、緑は大地、白は 取引の公正を表します。宅建協会会員店は 店頭に、この「ハトマーク」を掲げ、よりよい 住まいづくりに貢献しています。東京都宅建協会／全宅保証東京本部 不動産無料相談所のご案内
アパートを貸すとき・借りるとき、マンションを売るとき・買うときなどの相談に応じています。 弁護士による専門相談（予約制）も行っています。 東京都千代田区富士見2-2-4 東京不動産会館7階 ＊文書・メールでのご相談は受け付けておりません。＊相談日によっては電話がかかりにくい場合、また来所してい ただいてもお待ちいただく場合がございます。あらかじめご了承ください。 専用電話 一般相談 専門相談（予約制）03-3264-8000
月曜日∼金曜日（祝祭日は除く）午前10時∼午後3時 ※電話相談、来所相談。 来所相談の場合は午後2時までにお越しください。 法律相談：第1・第3水曜日午前10時∼午後3時 ＊来所相談のみ 発行所 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会／公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会東京本部 〒102 − 0071 東京都千代田区富士見 2 − 2 − 4 東京不動産会館TEL. 03 − 3264 − 7041 FAX. 03 − 3264 − 7047 http://www.tokyo-takken.or.jp/
東京都宅建協会広報誌「宅建」別冊 公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 2014
2014年9月1日発行 発行人／瀬川信義 編集人／桑原弘光
