PRE( 公 共 )からCRE( 民 間 )へ 企 業 会 計 制 度 の 導 入 ( 減 損 時 価 会 計 ) 土 地 効 用 の 最 大 化 社 会 的 な 役 割 (CSR コンプライアンス ) 所 有?vs 賃 借? 不 動 産 リスク( 土 壌 汚 染 建 築 基 準 法 ) M&Aへの

JP日本郵政グループにおけるCRE

＋

_戦略

CRE

＋

in JAPAN POST

Step forward to Management Innovation

-日本郵政株式会社

CRE部門 担当部長 齋藤隆司

Takashi SAITO, MSc, ME

General Manager

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PRE（公共）からCRE（民間）へ



企業会計制度の導入（減損、時価会計、・・・）



土地効用の最大化



社会的な役割（CSR、コンプライアンス、・・・）



所有？ｖｓ賃借？



不動産リスク（土壌汚染、建築基準法、・・・）



Ｍ＆Ａへの対応（不動産を活用していない

会社）



資本コスト



経営指標としての不動産のあり方

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From Public to Private

Public Corporation

2003 - 2007

 日本郵政公社 

郵便事業株式会社

㈱ゆうちょ銀行

㈱かんぽ生命保険

郵便局株式会社

Over 1/3

equity will be

held by

government

Completely

privatized

by 2017

日本郵政株式会社

 郵政省 

民営・分社化

From October 2007

 郵政事業庁 

 総務省 

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JP日本郵政グループの概要



日本郵政株式会社（持株会社）



郵便事業株式会社（資産：２兆５，５３０億円）

– １０６，８００ 名

– １４支社

– １，１００ 支店



郵便局株式会社（資産：１兆５，２２０億円）

– １２５，８００名

– ２４，６００局



株式会社 ゆうちょ銀行（資産：２２６兆９，９１０億円）

– 預金残高 １８８兆円

– 全国２３３支店



株式会社 かんぽ生命保険（資産：１１４兆５，８９０億円）

– 総資産残高 １０９兆円

– 全国８１支店

簡易保険事務センター等

かんぽ生命

貯金事務センター等

ゆうちょ銀行

支社、東京中央郵便局、大阪中央郵便局、名古

屋中央郵便局駅前分室、郵便物の集配事務を取

り扱わない郵便局、社宅、職員訓練所等

郵便局会社

物流センター、郵便物の集配事務を取り扱う

郵便局、拠点となる郵便局等

郵便事業会社

本社ビル、病院、郵政資料館、

         メルパルク、かんぽの宿等

日本郵政㈱

（持株会社）

主な資産（不動産のみ）

日本郵政グループ各社の主な不動産（施設別）

２兆８，４００

１３，０１０

２８０

１２，５４０

合計

９００

ーーー

ーーー

ーーー

かんぽ生命

１，２００

ーーー

ーーー

ーーー

ゆうちょ銀行

１兆０，０２０

５，３６０

１３０

４，５３０

郵便局会社

１兆４，０３０

６，６４０

１３０

７，２６０

郵便事業会社

２，２５０

１，０１０

２０

７５０

日本郵政㈱

（持株会社）

計

土地

構築物

建物

単位：億円

注：数値は平成１８年度末の推定値

日本郵政グループ各社の主な不動産（金額別）

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ＪＰ日本郵政グループ内へ

ＣＲＥ部門（持株会社）を創設

不動産企画部

ファシリティマネジメント部

（施設管理・ファシリティセ

ンターの運営管理）

ＣＲＥ部門

（ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ・ﾘｱﾙ・ｴｽﾃｰﾄ部門）

企画グループ

（不動産関連業務の総合調整）

資産管理グループ

（グループ不動産の統合管理）

事業推進グループ

（開発プロジェクトの企画立案・実施管理）

経営企画室

ＦＭ事業室

プロジェクト事業室

不動産サービス事業室

資産ソリューション部

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外部価値：不動産の市場価値（土地価格）

内部価値：郵政事業(窓口･郵便･ゆうちょ･かんぽ)の “拠点としての重要性”を示す価値

内部価値

低    中    高 

外部価値

   

 

高

   

中

   

低

〔グループＢ〕

 都心の低未利用地・社宅等

 ⇒賃貸ビル・分譲等により収益化。

〔グループＢ〕

開発事業化

〔新規事業〕

保有

賃借

〔グループＣ〕

〔グループＣ〕

 郵政事業コア資産

 ⇒原則、長期保有。

  財務戦略上、保有不動産の流動化

や外部借入による賃借も検討。

売却

〔グループＤ〕

〔グループＤ〕

 非都心の低未利用施設等

 ⇒売却処分。

〔グループＡ〕

郵政事業と高度

利用の並存検討

〔グループＡ〕

 都心の集配拠点等

 ⇒可能な限りの機能移転を図り、街並

みに即した高度利用化とともに、

新たな窓口機能を導入。

日本郵政グループ不動産ポートフォリオを、市場価値と事業価値の両観点から次のように区分する。

CRE

＋

_{戦略における不動産分類の考え方}

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総合収益率の変化

-40.0

-20.0

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

19

76

年

19

77

年

19

78

年

19

79

年

19

80

年

19

81

年

19

82

年

19

83

年

19

84

年

19

85

年

19

86

年

19

87

年

19

88

年

19

89

年

19

90

年

19

91

年

19

92

年

19

93

年

19

94

年

19

95

年

19

96

年

19

97

年

19

98

年

19

99

年

20

00

年

20

01

年

20

02

年

20

03

年

20

04

年

20

05

年

千代田区

丸の内

千代田区

神田

中央区

日本橋

中央区銀座

港区新橋

港区赤坂

新宿区

渋谷区

大阪

引用：STIX 住信インデックス（２００７）

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リスク・リターン分析

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

5

10

15

20

25

30

リスク（標準偏差）

リ

タ

ー

ン

（投

資

収

益

率

）

丸ノ内

日本橋

新宿

株式

国債

新橋

渋谷

銀座

大阪中心

％

丸ノ内

株式

国債

新宿

大阪中心

渋谷

銀座

新橋

日本橋

（住信基礎研究所調べ（1976∼2000））

Alternative

Alternative

Investment

Investment

国 債

賃貸オフィス

Risk (SD Scale)

R

etu

rn

(S

D

S

ca

le

)

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Asset Management ?

１．０

０．２

▲０．１

株式

ー

１．０

▲０．８

国債

ー

ー

 １．０

賃貸

株式

国債

賃貸

Source: Sumitomo Trust Bank (04. 2002)

非相関関係の投資組み合わせ ⇒Asset Risk Management

非相関関係の投資組み合わせ ⇒Asset Risk Management

Risk Control

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ＲＯ

ＲＯ

A

_A

（

（

総資産利益率）

総資産利益率）

ROA

 =

収益

資産

収益

売上

売上

資産

=

×

● 経営指標

● 施設財務目標 

▲ 施設運営費

▲ 施設関連資産

■ 資産の低減

・初期投資コストの低減

・更新改修費用の最適化

・敷金・保証金の削減

・ポートフォリオ資産戦略

 ・リース化/証券化/売却

   EMS/賃貸

■ 資産の低減

・初期投資コストの低減

・更新改修費用の最適化

・敷金・保証金の削減

・ポートフォリオ資産戦略

 ・リース化/証券化/売却

   EMS/賃貸

ライフサイクルコストの最適化

▲ 施設投資

戦略・計画

評価

ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ

管理

運営維持

ファシリティ

経 営

■ 施設運営費の低減

収益

売上

経費 (施設運営費)

売上

= 1−

CRE関連指標の導入に向けて

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ビ ジョン

と

戦 略

顧 客の視 点

ビジョンを達 成するた めに、 顧客 に対して どのように行 動すべ きか

財 務的 視点

資 金提 供者 の期 待 に対 し て どのように行 動すべ き か

内部プロセスの視 点

財務 と顧 客を満 足させ るた めに、業 務プ ロセス を如 何 に改 善す るか

改 革・学習 の視点

ビジョンを達成 するた め、如 何に職 員の 能力 を高 め、自 己学 習する組 織を作 るか

バランスド・スコアカードとバリューチェーン

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を満足させるた めに 、業務プロセスを如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を高め、自 己学 習する組 織を作るか ビジ ョン と 戦 略 顧客の視点 ビ ジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのよ うに 行 動すべき か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのよ うに行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロ セスを 如何 に 改善 するか 改革・学習の視点 ビ ジョン を達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作る か

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を満足させるた めに 、業務プロセスを如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を高め、自 己学 習する組 織を作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジョン

と

戦 略

顧客の 視点

ビジ ョンを達成するために、

顧客に対 してどのように行

動すべ きか

財務 的視点

資金提供 者の期待 に対し

てどのように行 動すべ き

か

内部 プロセスの 視点

財務と顧 客を満 足させるた

めに、業務 プロセス を如何

に改善 するか

改革・学習の視 点

ビジョンを達成す るため、如

何に職 員の能力 を高め、自

己学習 する組織を作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか ビジ ョン と 戦 略 顧客の視点 ビ ジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対し てどのよ うに 行 動すべき か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのよ うに行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と 顧客を 満足させる た めに 、 業務プロ セスを 如何 に 改善 する か 改革・学習の視点 ビ ジョン を達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作る か

ビジ ョン

と

戦 略

顧客の視点

ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か

財務的視点

資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か

内部プ ロセスの視点

財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか

改革・学習の視点

ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか

事業連結バリューチェーン

ＳＢＵ-Ｂ

ＳＢＵ-Ａ

ＳＢＵ-Ｘ

機

能

連

結

バ

リ

ュ

ー

チ

ェ

ーン

研究開発

製造

営業

サービス

購買

物流

財務

人事

情報

施設

目標項目

指標

目標値

実績

ア ク シ ョ ン

スコアカードの例

バランスド・スコアカードの

CRE

＋

_への応用

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CRE

CRE

+

+

 

 

_{戦略におけるマネジメントの考え方}

_{戦略におけるマネジメントの考え方}



Corporate Management



Asset Management



Property Management



Project Management

Asset

Corporate Management

（Policy Management）

Total Management of Buildings

『Single Project』⇒『Multi Projects』

Asset Management

Incl. Repair &

Maintenance

Projects

Property Management

Programming / Briefing

Project Management

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CRE

CRE

＋

＋





_{マネジメントレベルの拡大}

_{マネジメントレベルの拡大}

From Project level to Corporate level

From Project level to Corporate level

Construction Management

Construction Cost

Construction Cost

Construction Cost

Project Improvement

・・・

Project Management

Project Cost

Project Cost

Project Cost

LCC

LCM

VE/VM

VFM

PFI ・・・

Asset Management

Asset Cost

（Capital Cost）

Asset Cost

Asset Cost

（

（

Capital Cost

_{Capital Cost}

）

）

ROA

DCF

IRR

ROI ・・・

JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD.

Thanks！

CRE

CRE

＋

＋

in Japan Post Group

in Japan Post Group

©Takashi SAITO, MSc(CM), ME(Architecture)