八王子の都市計画
八王子の都市計画
Ⅱ 八王子市の都市計画
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計
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画
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全
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般
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（１）都市計画の内容と決定状況 都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能 的な都市活動を確保するために、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関す る計画を定めるものです。 都市計画で定められる内容と、本市における都市計画の決定状況は以下のとおりです。 図 2-1 都市計画の内容と既決定八王子の都市計画 表 2-1 都市計画の決定状況 平成25年３月31日現在 箇所数 (箇所) 面積 (ha) 延長 (km) 最終告示 年月日 備考 － 18,631.0 － － 18,631.0 － H16.6.24 区域区分 － 18,631.0 － H19.12.27 市街化区域 － 7,997.1 － 42.92% 市街化調整区域 － 10,633.9 － 57.08% 地域地区 － 9,779.9 － H20.12.19 － 5,595.0 － 57.21% － 6.1 － 0.06% － 1,556.1 － 15.91% － 408.6 － 4.18% － 304.0 － 3.11% － 187.4 － 1.92% － 194.3 － 1.99% － 243.6 － 2.49% － 120.3 － 1.23% － 1,015.1 － 10.38% － 88.7 － 0.91% － 60.7 － 0.62% － 183.8 － H8.5.31 － 56.5 － 30.74% － 127.3 － 69.26% 高度地区 － 9,464.1 － H20.12.19 第一種高度地区 － 5,685.1 － 60.07% 第二種高度地区 － 3,655.4 － 38.62% 第三種高度地区 － 123.6 － 1.31% 高度利用地区 3 3.5 － H18.1.17 特定街区 1 0.54 － S60.11.12 防火地域・準防火地域 － 4,593.4 － H20.12.19 防火地域 － 143.6 － 3.13% 準防火地域 － 4,449.8 － 96.87% 風致地区 1 36.1 － S51.1.14 駐車場整備地区 1 82.5 － H2.7.23 特別緑地保全地区 2 39.6 － H23.3.31 八王子分面積 生産緑地地区 1,118 250.92 － H24.11.8 促進区域 市街地再開発促進区域 1 2.0 － H5.3.18 土地区画整理促進区域 1 26.5 － S57.1.21 都市施設 交通施設 80 － 231.35 H14.3.6 3 － 8.04 S55.10.24 駐車場 2 1.46 － H7.3.22 駐車場 1 1.31 － H7.3.22 自転車駐車場 1 0.15 － H7.3.22 公共空地 公園 157 360.74 － H24.9.13 街区公園 105 26.84 － 近隣公園 35 92.60 － 地区公園 3 21.60 － 総合公園 8 160.10 － 運動公園 3 30.70 － 特殊公園 3 28.90 － 風致公園 11 366.85 － H21.11.16 1 66.5 － S61.8.12 供給施設 その他 地域冷暖房施設 2 38.59 3,920 H20.4.23 処理施設 下水道 － － － 公共下水道 － 8,739 － H18.5.8 流域下水道 － 8,569 － H24.3.2 1 1.4 － H4.3.30 3 11.3 － H21.1.19 その他 ごみ処理施設 2 4.0 － H21.1.19 水路 9 － 51,280 H2.8.3 市場、と畜場 又は火葬場 1 1.07 － S49.8.1 6 164.56 － H23.8.31 その他政令で 定める施設 5 － － S28.3.30 容量40ｔ×５ 市街地開発事業 23 1,676.3 － H19.12.27 1 910.8 － H17.3.11 八王子分面積 市街地再開発事業 3 3.5 － H18.1.17 地区計画等 地区計画 108 3,532.6 － H23.8.31 104 3,009.7 － 4 522.9 － 排水面積 誘導容積型 第一種市街地再開発事業 土地区画整理事業 防火施設 新住宅市街地開発事業 一般型 火葬場 一団地の住宅施設 都市計画の種類 都市高速鉄道 第二種低層住居専用地域 市域 都市計画区域 墓園 緑地 都市計画道路 河川 商業地域 汚物処理場 ごみ焼却場 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 用途地域 第二種特別工業地区 第一種特別工業地区 準工業地域 工業地域 工業専用地域 特別用途地区 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域
八王子の都市計画 （２）都市計画の手続き 都市計画は、原則として広域的かつ根幹的なものを都が定め、その他のものは市が定 めることになっています。 都市計画は、決定権限に応じて、東京都都市計画審議会及び八王子市都市計画審議会 の議を経て決定されることになっています。 また、都市計画の計画案の縦覧を行うとともに、必要に応じて説明会や公聴会を開催 するなど、住民の意見を反映する機会を設けることになっています。 図 2-2 東京都が定める都市計画決定の手続き 東 京 都 都 市 計 画 審 議 会 付 議 法 18 条 ① 法 16 条 ① 法 18 条 ① 原 案 の作 成 案 の作 成 住 民 説 明 会 等 の開 催 公 聴 会 等 による 住 民 の意 見 反 映 公 告 及 び案 の縦 覧 法 17 条 ① 意 見 書 の提 出 意 見 書 要 旨 の提 出 法 17 条 ② 法 18 条 ② 法 18 条 ③ 法 18 条 ③ 都市計画決定 法 18 条 ① 法 20 条 ① 公 衆 に縦 覧 公 衆 に縦 覧 国 土 交 通 大 臣 法 20 条 ① 法 20 条 ② 法 20 条 ② （任 意 ） 原 案 の内 容 検 討 市 への意 見 照 会 市 都 市 計 画 審 議 会 付 議 回 答 国 土 交 通 大 臣 協 議 同 意 告 示 図 書 の写し送 付 八 王 子 市 長
八王子の都市計画 図 2-3 八王子市が定める都市計画決定の手続き 八 王 子 市 都 市 計 画 審 議 会 付 議 法 19 条 ③ 法 16 条 ① 法 19 条 ① 原 案 の作 成 案 の作 成 住 民 説 明 会 等 の開 催 公 聴 会 等 による 住 民 の意 見 反 映 公 告 及 び案 の縦 覧 法 17 条 ① 意 見 書 の提 出 意 見 書 要 旨 の提 出 法 17 条 ② 法 19 条 ② 都市計画決定 法 19 条 ① 法 20 条 ① 公 衆 に縦 覧 公 衆 に縦 覧 国 土 交 通 大 臣 法 20 条 ① 法 20 条 ② 法 20 条 ② ◎原 則 として縦 覧 前 までに同 意 原 案 の内 容 検 討 東 京 都 知 事 協 議 協 議 結 果 通 知 書 告 示 図 書 の写し送 付 東 京 都 協 議 の申 出 協 議 が整 った場 合 法 19 条 ③ 東 京 都 事 前 協 議 関 係 機 関 調 整 土 地 の 所 有 者 等 の 意 見 聴 取 （地 区 計 画 等） 法 16 条 ② 法 17 条 ③ 利 害 関 係 者 の同 意 （特 定 街 区 ） 土 地 の 所 有 者 等 の 意 見 聴 取 （ 遊 休 土 地 転 換 利 用 促 進 地 区） 法 17 条 ④ 法 23 条 ⑥ 都 市 施 設 管 理 者 に 協 議（都 市 施 設 ）
八王子の都市計画 表 2-2 都市計画決定一覧表 東京都決定 市決定 ◎ ◎ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ○（2以上の区市町村に わたるもの） ○（左記以外） ○ ◎（国際戦略港湾又は 国際拠点港湾） ○（重要港湾） ○（重要港湾以外） ◎ ◎ ○（2以上の区市町村に わたるもの） ○（左記以外） ○（2以上の区市町村に わたるもの） ○（左記以外） ○ （◎） ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 高速自動車国道 ・ 一般国道 ◎ 都 道 ○ 区市町村道 ○ 自動車専用道路 ○ ◎ ○ ○ ○ 空港法第４条第１項２号空港 ◎ 空港法第５条第１項地方管理空港 ○ 上記以外の空港 ○ 注1：「○」は該当するもの、「◎」は大臣同意を要するもの 注2：地区計画等のうち一定の事項については、都知事の同意を要しない（令13） 伝統的建築物郡保存地区 都市計画の種類 航空機騒音障害防止地区 航空機騒音障害防止特別地区 特 定 用 途 制 限 地 域 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針 区域区分（市街化区域・市街化調整区域） 緑 化 地 域 （近郊緑地特別保全地区） 駐車場整備地区 臨 港 地 区 流 通 業 務 地 区 生 産 緑 地 地 区 歴史的風土特別保存地区 第一種 ・ 第二種歴史的風土保存地区 緑 地 保 全 地 域 特 別 緑 地 保 全 地 区 特定防災街区整備地区 防災地域 ・ 準防災地域 景 観 地 区 風 致 地 区 高 層 住 居 誘 導 地 区 高度地区 ・ 高度利用地区 特 定 街 区 都 市 再 生 特 別 地 区 土地区画整理促進区域 市街地再開発促進地域 駐 車 場 拠点業務市街地整備 土地区画整理促進区域 特 別 用 途 地 区 住宅街区整備促進区域 都 市 施 設 道 路 空 港 都 市 高 速 鉄 道 軌道（都市高速鉄道に該当するものを除く。） 遊休土地転換利用促進地区 被災市街地復興推進地域 特 例 容 積 率 適 用 地 区 自 動 車 タ ー ミ ナ ル 発 方 針 等 都 市 再 開 地 域 地 区 促 進 区 域 都 市 再 開 発 の 方 針 住宅市街地の開発整備の方針 拠点業務市街地の開発整備の方針 防 災 街 区 整 備 の 方 針 用 途 地 域
八王子の都市計画 東京都決定 市決定 ○（国が設置） ○（都が設置） ○（左記以外） ○（国が設置） ○（都が設置） ○（左記以外） ○ 水道用供給事業用 ○ 上 記 以 外 ○ ○ 流 域 下 水 道 ○ 公 共 下 水 道 ○（2以上の区市町村に わたるもの） ○（左記以外） ○ ○ ○ １ 級 河 川 ◎ ２級河川 ・ 運河 ○ 準用河川 ・ 水路 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ○ ○（面積が50ha超で 国又は都施行） ○（左記以外） ○ ○ ○（面積が3ha超で 国又は都施行） ○（左記以外） ○ ○（面積が30ha超で 国又は都施行） ○（左記以外） ○（面積が3ha超で 国又は都施行） ○（左記以外） ○ ○ ○ ○ ◎ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 注1：「○」は該当するもの、「◎」は大臣同意を要するもの 注2：地区計画等のうち一定の事項については、都知事の同意を要しない（令13） 一団地の住宅施設 都 市 施 設 広場 ・ 墓園 火 葬 場 一団地の官公庁施設 流 通 業 務 団 地 電 気 通 信 施 設 防風 ・ 防火 ・ 防水 ・ 防雪 ・ 防砂施設 その他の公共空地 ・ 運動場 水 道 公園 ・ 緑地 等 予 定 地 域 市 街 地 開 発 事 業 地 区 計 画 等 河 川 下 水 道 図書館 ・ 研究施設 ・ 教育文化施設 病院 ・ 保育所 ・ 医療施設 ・ 社会福祉施設 区域面積20ha以上の 一団地の住宅施設の予定区域 地 区 計 画 （再開発等促進区を定めるもの） 沿 道 地 区 計 画 （沿道再開発等促進区を定めるもの） 大学 ・ 高等専門学校 上 記 以 外 の 学 校 市場 ・ と畜場 電気 ・ ガス供給施設 汚物処理場 ・ ごみ焼却場 ・ ごみ処理場 産業廃棄物処理施設 上記以外の供給施設・処理施設 都市計画の種類 防 潮 施 設 土地区画整理事業 工業団地造成事業の予定区域 新住宅市街地開発事業 工 業 団 地 造 成 事 業 市 街 地 再 開 発 事 業 新 都 市 基 盤 整 備 事 業 集 落 地 区 計 画 市 街 地 開 発 事 業 一団地の官公庁施設の予定区域 新都市基盤整備事業の予定区域 流通業務団地の予定区域 防災街区整備地区計画 歴史的風致維持向上地区計画 住 宅 街 区 整 備 事 業 防 災 街 区 整 備 事 業 新住宅市街地開発事業の予定区域
八王子の都市計画 （３）都市計画提案制度 まちづくりに対する地域の取組みなどを都市計画に反映させるため、平成 14 年にお ける都市計画法の改正及び都市再生特別措置法の制定で創設された制度です。土地所有 者やまちづくりＮＰＯ等、あるいは民間事業者は、一定の条件を満たした場合、都市計 画の決定または変更を提案することができる制度です。 図 2-4 都市計画提案制度の手続きの流れ 土 地 所 有 者 、まちづくりＮＰＯ等 による都 市 計 画 の提 案 （第 21 条 の２） （提 案 の要 件） ①一 定の面 積 以 上 の一 体 的 な区 域 ②都 市 計 画 に関 する法 令 上 の基 準 に適 合 ③土 地 所 有 者 等 の３分の２以 上 の同 意 など 市 に意 見 照 会 （第 18 条 第 １項 ） 国 、 公 共 施 設 管 理 予 定 者 等 に協 議 （第 18 条 第 ３項 、 第 23 条 第 ６項 ） 東 京 都 は、提 案 に基づく都 市 計 画を定 めるか遅 滞 なく判 断 （第 21 条 の３） 提 案 を踏 まえて都 市 計 画 を定 める必 要 があると認 めるとき 提 案 を踏 まえて都 市 計 画 を定 める必 要 がないと認 めるとき 都 市 計 画 審 議 会 に 素 案 を 提 出し、意 見 を聴く （第 21 条 の５第 ２項 ） ・説 明 会 の開 催 等 （第 16 条 第 １項 ） ・都 市 計 画 の案 の作 成 （第 21 条 の３） 都 市 計 画 の 案 の 告 示 、 縦 覧 （ 住 民 、 利 害 関 係 人 等 に よ る 意 見 書 提 出） （第 17 条 第 １項 、第 ２項 ） 都 市 計 画 の案 、素 案 と住 民 等 による意 見 書 の要 旨 を都 市 計 画 審 議 会 に付 議 （第 18 条 第 １項 、第 ２項 、第 21 条 の４） 都市計画を定めない 都市計画の決定 （第 18 条 第 １項 ） 都 市 計 画 を定 めない旨 と理 由 を提 案 者 に通 知 （第 21 条 の５第 １項 ）
八王子の都市計画 （４）八王子都市計画区域の整備・開発及び保全の方針 「都市計画区域の整備・開発及び保全の方針」は、都市計画法第６条の２の規定に基 づく計画で、一体の都市として整備、開発及び保全すべき区域として定められる都市計 画区域全域を対象として、都道府県が一市町村を超える広域的見地から、都市計画の基 本的な方針を定めるものです。 八王子都市計画区域の都市計画区域の整備・開発及び保全の方針は、平成 16 年４月 に東京都が策定しており、都市計画の目標、区域区分の方針、土地利用や都市施設に関 する都市計画の決定の方針等が定められています。 （５）八王子市都市計画マスタープラン 「都市計画マスタープラン」は、都市計画法第 18 条の２の規定に基づく計画で、住 民に身近な市町村が地域に密着した見地から、都市計画の方針を定めるものです。 長期目標をおおむね 20 年先に掲げ、土地利用や道路・公園等の整備、自然環境の保 全、安全性の向上など、望ましい将来都市像や都市づくりの方針、分野別の整備方針な どを総合的に示す計画で、今後の都市計画の見直しや都市基盤施設の整備を進める上で の指針となるものです。 本市では、平成 15 年３月に「八王子市都市計画マスタープラン」を策定し、将来都 市像を『活力とうるおいのあるみどり・職・住近接の都市「八王子」』と定め、その実現 に向けた施策を示しています。また、地域特性を活かしたきめ細やかな都市づくりを推 進する観点から、市域を 10 地域（中央１、中央２、中央３、北部、西部１、西部２、 西南部１、西南部２、東南部、東部の各地域）に区分し、各地域の都市づくりの方針を 定めています。 ＜土地利用方針図＞
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（１）都市計画区域 都市計画区域は、都市計画を定める区域です。 都市計画法では「健康で文化的な都市生活と機能的な都市活動を確保するため、一体 の都市として総合的に整備し、開発し、保全する必要がある区域」とうたっています。 本市は、八王子駅周辺の中心市街地から高尾山に至るまで、市全域の 186.31k ㎡が 都市計画区域に指定されています。 図 2-5 都市計画区域の変遷 表 2-3 都市計画区域の変遷 番号 決定年月日 概要 面積（k ㎡） ① S 4. 3.12 八王子都市計画区域の決定 旧 八 王 子 市 全 域 、旧 由 井 村 、旧 横 山 村 、旧 浅 川 町 、旧 元 八 王 子 村 及 び 旧小宮村の各一部が指定される。 25.03 S16. 5.30 旧 由 井 村、旧 横 山 村、旧 浅 川 町、旧 元 八 王 子 村、旧 小 宮 町、旧 加 住 村、 旧恩方村旧川口村及び旧七生村（現日野市）の全域が追加指定される。 S21.10. 9 戦 災 の復 興 を基 礎 とした特 別 都 市 計 画 法 の適 用 により八 王 子 特 別 都 市 計画となる。 ② S31. 3. 6 特 別 都 市 計 画 法 の廃 止 により、八 王 子 特 別 都 市 計 画 は八 王 子 都 市 計 画 に名称を変更される。 179.06 ③ S36. 8.29 旧七生村が八王子都市計画区域より除外される。 166.06 ④ S40. 2.13 旧由木村が多摩都市計画区域から八王子都市計画区域に編入される。 188.19 S49. 7. 1 秋 多 町 （現 あきる野 市）と市 町 境 界 の変 更 により、都 市 計 画 区 域 が変 更 さ れる。（編入 1.5ha 削除 41.6ha） 187.79 ⑤ H 8. 5.31 国土地理院の面積精査に合わせ、都市計画区域の面積が変更される。 ⑥ H15.1.31 多摩市行政界変更に伴い区域が変更される。（鹿島、松が谷、別所） ⑦ H16.6.24 町田市行政界変更に伴い区域が変更される。（鑓水、南大沢） 186.31N
八王子の都市計画 八王子西インター 八王子西インター 国道２０ 号（甲 州街 道） 国 道 １ ６号 国道 １ ６号 八王 子バ イパ ス 多摩 ﾆｭｰﾀｳﾝ 通り 野猿 街道 野猿街道 京王堀之内駅 西八王子駅 片倉駅 北野街道 町 田 街 道 北野駅 小宮駅 北八王子駅 陣馬 街道 秋川 街道 高尾 街道 山田 宮の 前線 国道 ４１１号（滝 山街 道） 新滝 山街道 めじろ台駅 八王子 市役所 八王子 市役所 高尾駅 高尾駅 高尾山口駅 高尾山口駅 高 尾 山 高 尾 山 陣 馬 山 陣 馬 山 八王子駅八王子駅 八王子 みなみ野駅 八王子 みなみ野駅 南大沢駅 南大沢駅 中央自動車道 中央自動車道 八王子インター八王子インター 首都圏 中央連絡自 動車道路 首都圏 中央連絡自 動車道路 JR中 央本 線 JR中 央本 線 JR横浜線 JR横浜線 JR 八高 線 JR 八高 線 京王高尾線 京王高尾線 京王相 模原線 京王相 模原線 八王子 ジャンクション 八王子 ジャンクション 浅川 多 摩都 市 モノレー ル 多 摩都 市 モノレー ル 高尾山インター 高尾山インター 国道 １６ 号 北関東方面（川越など） 山梨方面へ 都心方面へ 南関東方面（厚木・横浜など） 都心方面へ 八王子南バイパス 八王子南バイパス 市街化区域 市街化調整区域 E S W （２）市街化区域及び市街化調整区域 都市計画法では、無秩序な市街化を防止し、計画的なまちづくりを行うために、必要 がある場合には都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」という二つの区域 に区分することができます。 市街化区域は、既に市街地を形成している区域及び計画的な整備や開発により市街化 を促進する区域です。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域で、原則として 開発行為や建築行為は禁止されています。 本市では、鉄道駅の周辺等の既に市街地を形 成している区域や八王子ニュータウンを始めと する計画的に整備された市街地に市街化区域を 指定しており、市域の約４割を占めています。 市街化調整区域は、高尾山や陣馬山等の山々や、 小比企町の優良な農地が広がる区域、浅川など の河川区域に指定しています。 図 2-7 市街化区域・市街化調整区域の範囲 表 2-4 市街化区域・市街化調整区域の対照 種 別 市街化区域 市街化調整区域 意 義 ・ 目 的 既に市街地を形成している区域、優先的かつ計画 的に市街化を図る区域 当面市街化を抑制すべき区域 地 域 地 区 用途地域、その他必要な地域地区を定める 用途地域は原則として定めない 都 市 施 設 少なくとも道路、公園、下水道を定めるべき 地域間連絡道路などを除き、原則と して定めない 市 街 地 開 発 事 業 行う 行わない 開 発 行 為 都市計画に適応し、一定の要件を具備する場合は 許可する 原則として許可しない 農 地 転 用 届出制 許可制 ※詳細な情報は、資料編「表 1-1 市街化区域・市街化調整区域の推移」参照。 市街化調整区域 約57％ 市街化区域 約43％ 図 2-6 市街化区域・市街化調整区域の比率
八王子の都市計画 （３）地域地区 地域地区は、都市計画区域内の土地を機能的かつ合理的に利用するために、土地利用 の区域分けをして、それに適正な制限を加えるものです。地域地区の種類には、用途地 域、高度地区、防火地域及び準防火地域、風致地区などがあります。 ①用途地域 用途地域は、良好な都市環境の形成に向けて、都市が目指す将来像を見据えた土地 利用の基本的な区域を示すもので、住居系、商業系、工業系など、建築できる建物の 用途によって 12 種類の地域に区分されます。用途地域では、建物の用途のほか、建 ぺい率、容積率及び建物の高さの制限などを定めます。 用途地域は、原則として市街化区域に設定することになっていますが、本市では、 例外的に市街化調整区域の一部にも指定されています。 表 2-5 用途地域の種類 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 低 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 主 と し て 低 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 中 高 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 主 と し て 中 高 層 住 宅 に 係 る 良 好 な 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 第 一 種 住 居 地 域 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 第 二 種 住 居 地 域 主 と し て 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 準 住 居 地 域 道 路 の 沿 道 と し て の 地 域 の 特 性 に ふ さ わ し い 業 務 の 利 便 の 増 進 を 図 り つ つ 、 こ れ と 調 和 し た 住 居 の 環 境 を 保 護 す る た め 定 め る 地 域 近 隣 商 業 地 域 近 隣 の 住 宅 地 の 住 民 に 対 す る 日 用 品 の 供 給 を 行 う こ と を 主 た る 内 容 と す る 商 業 そ の 他 の 業 務 の 利 便 を 増 進 す る た め 定 め る 地 域 商 業 地 域 主 と し て 商 業 そ の 他 の 業 務 の 利 便 を 増 進 す る た め 定 め る 地 域 準 工 業 地 域 主 と し て 環 境 の 悪 化 を も た ら す お そ れ の な い 工 業 の 利 便 を 増 進 す る た め 定 め る 地 域 工 業 地 域 主 と し て 工 業 の 利 便 を 増 進 す る た め 定 め る 地 域 工 業 専 用 地 域 工 業 の 利 便 を 増 進 す る た め 定 め る 地 域 ※詳細な情報は、資料編「表 1-2 用途地域の指定状況」参照。 ※用途地域の位置は、巻末の「八王子市都市計画図」参照。
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八王子の都市計画 ②特別工業地区 特別工業地区は、工業建築物の業種、規模などについて規制を行うもので、公害の 防止や用途の純化を目的として工業地域や準工業地域の用途に重ねて指定します。 本市では、「八王子市特別工業地区建築条例」により、第一種特別工業地区、第二 種特別工業地区及び第三種特別工業地区の３種類に区分しており、このうち第一種及 び第二種の特別工業地区を指定しています。 第一種特別工業地区は、水質汚濁、悪臭、大気汚染などの工場公害を防止するため、 工業地域の一部に定めています。 第二種特別工業地区は、中小工場と住宅の混在が多く騒音振動などの近隣公害を防 止するため、準工業地域の一部に定めています。 ③高度地区 高度地区は、用途地域内において日照、通風、採光など市街地の環境を維持し、土 地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度、又は最低限度を定める地区をい います。 本市では、低層住宅地に第一種高度地区、中層住宅地及び商工業地に第二種又は第 三種高度地区を指定しています。 図 2-8 高度地区の制限 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さ ( 地 盤 面 か ら の 高 さ に よ る 。 以 下 同 じ 。)は 、当 該 部 分 か ら 前 面 道 路 の 反 対 側 の 境 界 線 、 又 は 隣 地 境 界 線 ま で の 真 北 方 向 の 水 平 距 離 の 0.6 倍 に ５ ｍ を 加 え た も の 以 下 と す る 。 な お 、 第 一 種 ・ 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に 指 定 さ れ て い る 場 合 の 高 さ の 最 高 限 度 は 、 10ｍ 以 下 と す る 。 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さ は 、 当 該 部 分 か ら 前 面 道 路 の 反 対 側 の 境 界 線 、 又 は 隣 地 境 界 線 ま で の 真 北 方 向 の 水 平 距 離 が ８ ｍ 以 内 の 範 囲 に あ っ て は 、 当 該 水 平 距 離 の 1.25 倍 に ５ ｍ を 加 え た も の 以 下 と し 、 当 該 真 北 方 向 の 水 平 距 離 が ８ ｍ を 超 え る 範 囲 に あ っ て は 、 当 該 水 平 距 離 か ら ８ ｍ を 減 じ た も の の 0.6 倍 に 15 ｍ を 加 え た も の 以 下 と す る 。 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さ は 、 当 該 部 分 か ら 前 面 道 路 の 反 対 側 の 境 界 線 、 又 は 隣 地 境 界 線 ま で の 真 北 方 向 の 水 平 距 離 が ８ ｍ 以 内 の 範 囲 に あ っ て は 、 当 該 水 平 距 離 の 1.25 倍 に 10ｍ を 加 え た も の 以 下 と し 、 当 該 真 北 方 向 の 水 平 距 離 が ８ ｍ を 超 え る 範 囲 に あ っ て は 、 当 該 水 平 距 離 か ら ８ ｍ を 減 じ た も の の 0.6 倍 に 20 ｍ を 加 え た も の 以 下 と す る 。 ※詳細な情報は、資料編「表 1-3 特別工業地区の指定状況」参照。 ※用途地域の位置は、巻末の「八王子市都市計画図」参照。 ※詳細な情報は、資料編 2 頁「表 1-4 高度地区の指定状況」参照。 ※用途地域の位置は、巻末の「八王子市都市計画図」参照。 5m 真北方向 ▲ 隣地境界線 １ 0.6 第１種高度地区 15ｍ 5m １ 0.6 真北方向 ▲ 隣地境界線 第２種高度地区 8m １ 1.25 20ｍ 10m １ 0.6 真北方向 ▲ 隣地境界線 第３種高度地区 8m １ 1.25 10ｍ 第一種・第二種 低層住居専用 地域の最高高さ
八王子の都市計画 ④高度利用地区 高度利用地区は、市街地における土地の高度利用と都市機能の更新を図るため、建 築物の容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建ぺい率の最高限度、建築物の建築 面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。 「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新」を目的とする 「市街地再開発事業」の候補地と考えることもできます。 本市では、JR 八王子駅南口、同北口、八日町地内の３箇所に指定しています。 図 2-9 高度利用地区の位置 ※詳細な情報は、資料編「表 1-5 高度利用地区の指定状況」参照。
八王子の都市計画 ⑤特定街区 特定街区は、市街地の整備改善を図るため、街区の整備又は造成が行われる地区に おいて、その街区だけの容積率、建築物の高さの最高限度、壁面の位置などの制限を 設けて、オープンスペースの確保などにより良好な街区の形成をはかるものです。 本市では、京王線北野駅北口に１箇所指定しています。 ※詳細な情報は、資料編「表 1-6 特定街区の指定状況」参照。 図 2-10 特定街区の位置 ◇◇ 北野タウン ◇◇
八王子の都市計画 ⑥防火地域・準防火地域 防火地域及び準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するために定める地 域で、建築物の規模により構造（耐火・簡易耐火等）を制限するものです。 本市では、容積率 400％以上の用途地域（中町及び南町の一部を除く）に防火地域 を、防火地域以外で第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域の一部を除 く用途地域に準防火地域を指定しています。 表 2-7 防火地域・準防火地域内の構造制限 構 造 地 域 規 模 耐 火 建 築 物 と し なけ れ ば ならないもの 簡 易 耐 火 又 は 耐 火 建 築 物 と し な け れ ば な ら な い もの 防 火 構 造 と し な け ればならないもの 階 数 階数 3 以上のもの 防火地域 延べ面積 100m2を超えるもの 左記以外のもの 原 則 と し て 木 造 の 建 物 は禁 止 されま す 階 数 階数 4 以上のもの 階数 3 のもの 準防火地域 延べ面積 1,500m2を超えるもの 500m 2を超え、1,500m2以 下のもの 木造建築物 図 2-11 防火地域・準防火地域の位置 ※詳細な情報は、資料編「表 1-7 防火地域・準防火地域の指定状況」参照。
八王子の都市計画 ⑦風致地区 風致地区は、都市の風致を維持するために定める地区で、建築や宅地造成、木竹の 伐採など風致の維持に影響を及ぼす行為は東京都条例によって制限されます。 本市では、昭和 5 年 4 月に多摩陵参道及び南浅川周辺一帯が指定されています。 図 2-12 風致地区の位置 ⑧特別緑地保全地区 特別緑地保全地区は、都市における良好な自然環境となる緑地を将来に渡り継承す るために、建築行為など一定の行為を制限し、現状凍結的に保全する制度です。 ２以上の区市町村の区域にわたるものは都が、それ以外は区市町村が都市計画法の 地域地区として指定します。地区に指定されると、土地所有者は、優遇税制により土 地の所有コストを軽減できるほか、指定主体に対して土地の買入れを申し出ることも できます。 本市では、七国から町田市にまたがる一帯及び上川町の一帯に指定されています。 図 2-13 特別緑地保全地区の位置 ※ 詳 細 な 情 報 は 、 資 料 編 「表 1-8 風 致 地 区 の 指 定 状 況 」 参照。 ※詳細な情報は、資料編「表 1-9 特別緑地保全地区の指定状況」参照。
八王子の都市計画 ⑨生産緑地地区 平成 3 年 9 月に生産緑地法が改正され、市街化区域内の農地は、保全する農地（生 産緑地）と、宅地化する農地（宅地化農地）とに区分されています。 生産緑地地区は、緑地機能及び多目的保留地 機能を有する 500 ㎡以上の市街化区域内農地 について、農林漁業と調和した良好な都市環境 を形成していくことを目的として、市が生産緑 地法に基づき都市計画に定めた農地です。 生産緑地地区に指定されると、指定から 30 年間の営農義務があり、相続税の納税猶予（相 続人の死亡等により免除）を受けられると共に、 固定資産税が原則農地課税となります。 ⑩駐車場整備地区 駐車場整備地区とは、自動車交通が著しく集中する地区のうち、「道路の効用を保 持し円滑な道路交通を確保する必要がある」と認められる区域について、駐車場整備 を促進すべき地区として都市計画に定める地区です。 地区に指定すると、駐車場法第 4 条の規定により、市は「駐車場整備計画」を定め ることが義務付けられています。 本市では、中心市街地における駐車場不足を改善し、交通機能の確保と地域の活性 化に寄与するため、平成２年７月に駐車場整備地区を指定し、不特定多数の人が利用 できる時間貸し駐車場を公共・民間合わせて整備していくこととしています。 図 2-14 駐車場整備地区の位置 ※詳細な情報は、資料編「表 1-10 生産緑地の指定状況」参照。 ※詳細な情報は、資料編「表 1-11 駐車場整備地区の指定状況」参照。 ◇◇生産緑地 ◇◇
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地区計画等（都市計画法第 12 条の４）は、都市計 画区域において定めることができる５種類の地区計画 の総称です。 （１）地区計画等の種類 地区計画等の種類は、次のとおりです。 図 2-15 地区計画の種類 ※詳細な情報は、資料編「表 2-1 地区計画一覧」参照。 防 災 街 区 整 備 地 区 計 画 (密集市街地整備法) 歴 史 的 風 致 維 持 向 上 地 区 計 画 (地域における歴史的風致の維持及 び向上に関する法律) 沿 道 地 区 計 画 (幹線道路の沿道の整備に関する法律) 集 落 地 区 計 画 (集落地域整備法) 特 例 型 誘 導 容 積 型 容 積 適 正 配 分 型 高 度 利 用 型 用 途 別 容 積 型 街 並 み 誘 導 型 立 体 道 路 制 度 再開発等促進区を 定める地区計画 開発整備促進区を 定める地区計画 沿 道 再 開 発 等 促 進 区 を定める地区計画 地 区 計 画 等 地 区 計 画 (都市計画法) ◇◇地区計画を指定した住宅地 ◇◇八王子の都市計画 （２）地区計画等の概要 ● 地区計画（法 12 条の５） 一定の地区を単位として、良好な市街地環境の維持・形成に向けて、地区に必要な 施設や建築物等のルールを定めることができる地区計画です。 ● 再開発等促進区を定める地区計画（法 12 条の５） 工場跡地や密集市街地、老朽化した住宅団地などの区域において、道路などの都市 基盤と建築物等を一体的に整備することで、都市環境を整備･改善し、土地の高度利 用と都市機能の増進を図る地区計画です。 ● 開発整備促進区を定める地区計画（法 12 条の５） 大規模集客施設の立地が規制されている第 2 種住居地域、準住居地域及び工業地域 において、周辺の土地利用等を勘案して支障がない場合に、大規模集客施設を立地で きるように緩和することで、都市機能の増進を図る地区計画です。 ● 誘導容積型（法 12 条の６） 道 路 や 公 園 な ど の 公 共 施 設 が 未 整 備 の た め に 土 地 の 有 効 利 用 が 図 ら れ て い な い 区 域について、公共施設が未整備な段階に適用する暫定的な容積率（暫定容積率）と、 整備後の本来の容積率（目標容積率）を定め、必要な公共施設の整備と土地の有効利 用を一体的に誘導する地区計画です。 ● 容積適正配分型（法 12 条の７） 適正な配置及び規模の公共施設が整備されている区域において、用途地域で指定さ れた容積率を、土地の高度利用を図るべき地区と抑えるべき地区に配分することで、 合理的な土地利用を誘導する地区計画です。 ● 高度利用型（法 12 条の８） 適正な配置及び規模の公共施設が整備されている区域において、区域内に空地が確 保されていること等を条件に容積率を緩和することで、高度利用と都市機能の更新を 図る地区計画です。 ● 用途別容積型（法 12 条の９） 都心部やその周辺部で人口の減少が著しい区域において、住宅用途部分の容積率を 緩和することで、住宅立地の誘導と適正な用途配分を図る地区計画です。 一般的な地区計画 特例的な地区計画
八王子の都市計画 ● 街並み誘導型（法 12 条の 10） 土地の有効利用が進んでいない既成市街地において、建物の壁面の位置や高さなど を定めることにより容積率や道路斜線制限を緩和することで、統一的な街並みを誘導 するための地区計画です。 ● 立体道路制度（法 12 条の 11） 市街地における幹線道路の整備を図るとともに、道路の上下部空間を利用して道路 と建築物等を一体的に整備することにより、土地の有効利用を促進する地区計画です。 ● 防災街区整備地区計画（密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律） 老朽化した木造住宅が密集し、かつ道路や公園などの公共施設が十分にない区域に おいて、防災上有効な道路などの公共施設の整備と、その沿道への耐火建築物の誘導 などにより、地区の延焼防止機能を高め、一時避難路などの確保を図る地区計画です。 ● 歴史的風致維持向上地区計画（地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律） 地 域 の 伝 統 的 な 技 術 又 は 技 能 に よ り 製 造 さ れ た 工 芸 品 な ど の 物 品 販 売 を 主 な 目 的 とする店舗などのうち、歴史的風致の維持及び向上のために整備をすべき用途の建築 物等について、用途地域による用途制限などの緩和を認める地区計画です。 ● 沿道地区計画（幹線道路の沿道の整備に関する法律） 幹線道路沿道において、建築物等に関する制限等をきめ細かに定め、騒音に強い建 築物の誘導や、緩衝帯となる緑地等を整備することで、道路交通騒音により生ずる障 害の防止と適正かつ合理的な土地利用の促進を図る地区計画です。 ● 集落地区計画（集落地域整備法律） 市街化調整区域等の集落地域において、公共施設の整備や建築物の建築等に関し必 要な事項を定め、これに沿った市街化調整区域の開発行為、建築行為を許可すること で、主として集落地域内の居住者にとっての営農条件と調和のとれた良好な居住環境 の確保と、適切な土地利用を図る地区計画です。 （３）地区計画の構成 地区計画は、「地区計画の方針」と「地区整備計画」の 2 つから成り立っています。 ◆◆地区計画の方針◆◆ 今後、どのようなまちづくりを進めていくのか、その基本方針を定めます。具体的 には、どのような目標に向かってまちづくりを進めるかを示す『地区計画の目標』と、 その実現のための『区域の整備・開発及び保全に関する方針』を定めます。 地区計画等
八王子の都市計画 ◆◆地区整備計画◆◆ 地区整備計画は、当該地区計画の方針に即して、地区の特性にふさわしい良好な市 街地環境の維持・形成を図るため、地区施設の配置及び規模、建築物等に関する事項 並びに土地の利用に関する事項について必要な事項を適切に定めます。 ○地区施設の配置及び規模 道路、公園、緑地、広場などの公共空地の位置や規模を、地区施設として定めます。 ○建築物やその他の敷地などの制限に関すること ①建築物等の用途の制限 建 築 で き る 建 物 と 建 築 で き な い 建 物 と を 分けるいわゆる用途制限により、用途の混在 を防ぎます。 ②容積率の最高限度又は最低限度 容積率を制限し、周囲に調和した土地の有 効利用を進めます。 ③)建ぺい率の最高限度 庭 や オ ー プ ン ス ペ ー ス が 十 分 に と れ た ゆ とりある街並みをつくります。 ④建築物の敷地面積の最低限度 狭 小 な 敷 地 の 発 生 に よ る 住 環 境 の 悪 化 を 防止します。 ⑤建築面積の最低限度 建築面積を一定以上に誘導することで、土 地の有効利用を進めます。 ⑥壁面の位置の制限 道路や隣地への圧迫感をやわらげ、良好な外部空間をつくります。 ⑦建築物等の高さの最高限度又は最低限度 街並みの揃った景観の形成や土地の高度利用を促進します。 ⑧建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限 色や仕上げ、建物のかたち、デザイン等を統一し、まとまりのある街並みをつくり ます。 ⑨垣又は柵の構造の制限 垣や柵の形状などを決めます。例）生垣にすることで緑の多い街並みをつくります。 ○その他、土地利用の制限 現存する樹林地、草地などの良い環境を守り、壊さないように制限することができ ます。
八王子の都市計画 ◆◆ 地区計画に定める事項の一覧 ◆◆ ○土地利用の方針 ○地区施設の整備の方針 ※２ ○建築物等の整備の方針 ※１ 市の「まちづくり方 針」などの位 置づけ、地 区の将来像を 記載する。 地区の特性を踏まえ た地区整備の 基本的な考 え方を記載す る。 特例的な活用の場合 は、目標の中 に明記する ことが望まし い。 ※２ 「地区施設の整備の 方針」につい ては、地区 整備計画に位 置づける場合に記載する。 再開発等促進区の場 合は、「公共 施設等の整 備の方針」と し、記載する。 法12条の５ １．土地利用に関する基本方針 ２．道路・公園その他【２号施設】 （都市計画施設・地区施設以外） 再開発等促進区で定める事項 法12条の５ １．地区計画の目標 ※１ ２．区域の整備・開発及び保全の方針 地区計画全般で定める事項 法12条の４ 名称 「○○地区地区計画」 位置 「○○□丁目地内」 区域面積 一般 促進区 誘導容積 容積配分 高度利用 用途別 街並誘導 立体道路 道路・公園 緑地・広場 その他の公共空地 用途の制限 □ □ △ △ △ △ △ 容積率の最高限度 △ □ ◎ ○ ○ ○ ○ 容積率の最低限度 △ △ △ ◎ ◎ ◎ △ 建ぺい率の最高限度 △ □ △ △ ◎ △ △ 敷地面積の最低限度 △ △ △ ◎ △ ◎ ◎ 建築面積の最低限度 △ △ △ △ ◎ △ △ 壁面の位置の制限 △ △ △ ◎ ◎ ◎ ◎ 壁面後退区域における工作物の設置の制限 △ △ △ △ △ △ ○ 高さの最高限度又は最低限度 △ □ △ △ △ △ ◎ 形態又は色彩その他の意匠の制限 △ △ △ △ △ △ △ 緑化率の最低限度 △ △ △ △ △ △ △ 垣又は柵の制限 △ △ △ △ △ △ △ 都市計画道路の名称 ○ 重複利用区域 ○ 建築物等の建築限界 ○ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ ○： 都市計画で定めなければならない事項 △： 必要に応じて、規制・誘導として定める事項 ◎： ○のうち、条例による規定が義務づけられている事項 □： 規制・誘導のほか、緩和も定めることができる事項 ３．樹林地、草地の保全等 ４．土地の利用に関する事項 地区整備計画で定める事項 ○ （道路） 法 12 条 の 11 △ △ 法 12 条 の ５ ２．建築物等に関する事項 一般的な活用 特例的な活用 １．地区施設の配置及び規模 △ △ ○ △
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図 2-16 地区計画の位置
