16- D- 0255 201 6 年 7 月 1 日 株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
三井不動産ロ
ジス
テ
ィ
ク
ス
パー
ク
投資法人
（証券コード：3471）【新規】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的 ■ 格付事由
(1) 本投資法人は 16 年 3 月 4 日に設立され、現時点で 16 年 8 月 2 日に東京証券取引所に上場を予定している 不 動 産 投 資 法 人 （ J - RE IT ）。 資 産 運 用 会 社 で あ る 三 井 不 動 産 ロ ジ ス テ ィ ク ス リ ー ト マ ネ ジ メ ン ト （MF L RM）のスポンサーは三井不動産（出資比率 100％）。物流施設を主な投資対象とし、総合デベロッ パーである三井不動産と戦略的な協働関係を構築し、グループ一体となって物流事業を拡大していく。本 投資法人は、三井不動産をスポンサーとする J - RE IT として「三井不動産」を冠した初の上場投資法人で ある。
(2) 本投資法人が上場の際に取得を予定している物件は 9 物件（うち 1 物件は上場後の 16 年 9 月１日の取得 を予定）、取得金額総額 755億円。9物件のうち 8物件については三井不動産によって開発され、その後 一定の運用実績を有する満室稼働物件である。予定ポートフォリオは、立地と用地特性に応じて開発され た高い業務効率性を備えた先進的な物流施設から構成され、また、平均築年数は約 2. 5 年と築浅であり、 物流施設特化型の J - RE IT のみならず、他の用途を投資対象とする J - RE ITと比較しても築年数が短い。三 井不動産グループの物流事業におけるバリューチェーンの中で、開発機能を三井不動産が、マネジメント 機能をMF L RM と三井不動産が、保有機能については本投資法人が中核的な役割をそれぞれ担うこととし ている。本投資法人の上場時の資産規模は比較的小さいものの、三井不動産との間で締結された優先情報 提供契約を含む戦略的なパートナーシップの構築により、本投資法人の今後の外部成長についても一定の 期待が可能なものと判断している。
(3) 三井不動産は、日本を代表する総合デベロッパーである。2012 年に本格的に物流事業を開始し、現時点 で見込まれる物流事業における累積投資規模は 22棟、約 3, 000億円に達する（開発中及び開発予定のも のを含む）。三井不動産では、中期経営計画において物流施設事業の拡大と投資家共生モデルを成長戦略 の柱に位置付けており、中長期的にMF L RM におけるアセット・マネジメント業務の下支えとなることが 期待される。三井不動産グループでは、総合不動産会社ならではの事業基盤や顧客ネットワークを有し、 また、オフィスビルや商業施設の開発・運営で培った知見やノウハウ、さらにはテナントとのリレーショ ンを物流事業においても活用していくことによって、三井不動産が開発・運営する物流施設として差別化 を図っていくものとしている。こうした戦略の下、本投資法人が取得予定の物件のテナントについて、三 井不動産と取引関係のあるテナント比率は 80％を超えており、また、既往の商業系テナントを物流施設 のテナントとして誘致に成功した事例も見受けられる。本投資法人では上場後も三井不動産が開発した新 規物件の取得を中心に外部成長を、また、三井不動産のプロパティ・マネジメント（PM）業務のもと内 部成長を図る方針であり、今後の外部成長の進捗状況、リレーションの活用結果としてのテナントリーシ ングの状況や賃貸借契約の内容、本投資法人が掲げる投資方針との整合等について注目している。 (4) 借入金については、スポンサーの主力行を中心に 8 金融機関から全額無担保、無保証で調達する予定であ
L T V について中期的に 40％から50％程度を目標にコントロールしていく方針であり、上場後の資産規模 拡大と分散化を進める中、どのように L T V をコントロールしていくのかについて注目している。 (5) 以上の、①優先情報提供契約を含む三井不動産との戦略的パートナーシップの構築と外部成長におけるサ
ポート体制、②取得予定物件の質やスペックの高さ、③三井不動産からの PM 業務におけるテナントリー シング等のサポート体制、④上場後の保守的なレバレッジコントロール水準を含めた財務方針―を総合的 に勘案して、本投資法人の長期発行体格付を「A A - 」、見通しを「安定的」と評価した。
【ポートフォリオの分析】
本投資法人では、ロケーション、クオリティ、バランスを重視した投資戦略を掲げ、物流不動産に対して 80％以上、インダストリアル不動産（データセンター、通信施設等）に対して20％以下の投資比率が定めら れている。ロケーションについては、首都エリア・関西エリアで 70％以上、その他エリアで 30％以下と定 め、三井不動産が戦略的エリアと位置付けるエリアを中心とする。IC や交通結節点へのアクセス性や労働力 の確保について個別分析したうえで、中期的に物流適地として競争力が維持されると見込まれる立地に所在 する物件に対して投資を行うものとしている。なお、予定ポートフォリオの取得価格比率は首都エリア・関 西 エ リアで 100％と なっ てい る 。ク オリ ティ につ いては 、 本投 資法 人が 定め る要件 （ 三井 不動 産ク オリテ ィ）を備えた先進的物流施設に対し重点投資を行う。ハード面のみならずテナント満足度の向上や地域との 共 生な どオ フィ スビ ルや 商業 施設 にお いて 培っ たノ ウハ ウの 活用 によ りソ フト 面に おけ る充 実も 図っ てい く。ポートフォリオにおけるバランスについては、エリア特性、潜在的なテナントニーズ、敷地規模に応じ て物流施設をランプウェイ型、スロープ型、ボックス型の 3タイプに分類し、バランスのとれたポートフォ リオの構築により安定した収益の確保を目指す。なお、予定ポートフォリオの取得価格比率は、ランプウェ イ型で 39.9％、スロープ型で26. 9％、ボックス型で 30.4％、データセンターで 2. 9％の構成比率となってい る。
上場後の予定ポートフォリオは前述の通り、9物件、取得金額総額755億円の規模である。資産規模およ び物件の分散度合は既存の物流施設特化型 J - RE IT に優位性がある。ただし、三井不動産との戦略的パート ナーシップの構築等により、本投資法人が定める投資基準に即した物件の供給が今後についても期待され、 上場の際に取得が予定されている物件の他に8 物件（うち2 物件は上場時に準共有持ち分にて取得を予定す る物件の追加取得物件）について優先情報提供を受けている。今後の外部成長において三井不動産が開発し た物件の取得が中心となるが、スポンサー以外の外部からも投資基準を満たした物件については積極的に取 得していく。なお、足元において物流適地と言われているエリアにおける物流施設用地の取得競争が激化し つつある。三井不動産では、物流施設の開発用地について、これまでも単なる入札等による取得ではなく、 三井不動産グループの事業基盤や顧客ネットワークを活用した相対取引、C RE 戦略を通じた取得などの実績 を有し、総合不動産会社ならではの多様な取得チャネルを有することから、本投資法人への継続的な物件パ イプラインが一定程度期待できるものと考えられる。
PM 業務については、三井不動産が担当する。予定ポートフォリオの稼働率は 100％であり、三井不動産 の幅広い顧客ネットワークが、今後の安定的な PM 業務の下支えとなり、更には物流施設マーケットの変調 への柔軟な対応が期待されている。
【三井不動産の概要】
な事業ポートフォリオを構築している。オフィスビルや商業施設において豊富な開発・運営実績を有し、ま た、オフィスビル事業において約 3, 000社、商業施設事業において約 2, 300社の顧客ネットワークを持つ。 こうした点が三井不動産の物流施設の開発・運営においても活用されている。
三井不動産では本投資法人の他に複数の投資法人（日本ビルファンド投資法人、フロンティア不動産投資 法人、日本アコモデーションファンド投資法人、三井不動産プライベートリート投資法人）のスポンサーと なり、投資法人と連携した不動産の開発から運営に至る活用戦略が相応に確立されているものとみられる。
【主要な取得予定物件の概要】 ( 1) GLP・MFLP 市川塩浜
本物件は、東京都心部から約15km の位置にあり、首都高速道路湾岸線「千鳥町 IC 」から約 2. 8km、およ び湾岸線に並走する国道357 号線から約0. 8km の距離に位置するランプウェイ型の物流施設。対象地を含む 千葉湾岸エリアは首都圏近郊に位置することから、一般消費財向け物流施設が集積している。本物件は交通 利便性に優れ、成田空港と東京都心部の中間地点に位置するため広域管轄も可能な立地である。また、最寄 駅である J R 京葉線「市川塩浜」駅に比較的近く労働力確保の面でも優位性がある。
本物件は、グローバル・ロジスティック・プロパティーズとの共同事業により 14年 1月に竣工を迎え、 三井不動産として第 1 号の開発案件である。敷地面積約 52, 000 ㎡、建物延床面積約 105, 000 ㎡、地上 5 階建 ての大規模物流施設である。仕様については、上り・下り専用のランプウェイ、両面トラックバースにより 配送効率が高く、免震構造が採用され、売店・カフェテリア等も備えられている。また、倉庫内部について は柱間隔 10m 以上、有効天井高 5.5m の広々とした倉庫空間が提供されている。
取得予定日：16 年 9 月 1 日
取得予定価格：155 億円（ポートフォリオ比：約 20.5％）
( 2) MFLP 久喜
本物件は、東北自動車道「久喜 IC 」、圏央道「白岡菖蒲 IC 」、国道 122号のそれぞれに近接するスロープ 型の物流施設。圏央道と東北自動車道の交通結節点に立地し交通アクセスに優れ、埼玉県内及び首都圏全域 への集配送が可能であり、また、東北方面からの中継拠点としても機能する立地である。また、雇用確保の 点でも特段問題はない。
敷地面積約35, 000 ㎡、延床面積約73, 000 ㎡、地上4 階建て、1 階の両面と3 階にトラックバースが設置 され、スロープにより 3階にもトラックが直接乗入れ可能である。また、庫内配送設備については、荷物用 エレベーターが7 基、垂直搬送機が9 基備えられ高い配送効率性が確保されている。仕様については、有効 天井高5. 5m、床荷重1. 5t/ ㎡、柱間隔10m 以上が確保され、施設内に売店等のアメニティ施設が備えられ、 従業者の働きやすい環境についても配慮されている。
取得予定日：16 年 8 月 2 日
取得予定価格：125 億円（ポートフォリオ比：約 16.6％）
( 3) MFLP 八潮
本物件は、東京外環自動車道の「外環三郷西 IC 」や「草加 IC 」へのアクセスが容易な立地にあるボック ス型の物流施設。首都圏内陸を広域的にカバーすることが可能であり、東京外環自動車道は、将来的には首 都高速湾岸線と連結することが予定され、物流立地として更なるポテンシャルの向上も期待されている。
配送設備として、荷物用エレベーターが 4 基、垂直搬送機が 4 基備えられ高い配送効率性が確保されてい る。仕様については、有効天井高 6. 0ｍ、床荷重 1. 5t/ ㎡、柱間隔 10ｍ以上、と汎用性が高く、敷地について は、八潮市洪水ハザードマップに基づく対策として、盛土による強化がされている。
取得予定日：16 年 8 月 2 日
取得予定価格：96. 5 億円（ポートフォリオ比：約 12.8％）
（担当）杉山 成夫・秋山 高範
■ 格付対象
発行体：三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 【新規】
対象 格付 見通し
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 7 月 1 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
いずれかの格付関係者による表明保証もしくは対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が
求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
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