株主・投資家の皆様へ
第
36
期報告書
2008年 4月1日〜 2009 年3月31日
株式会社レオパレス 21
証券コード 8848
http://www.leopalace21.co.jp
株式会社 レオパレス 21
〒164-8622 東京都中野区本町ニ丁目54番11号 TEL. 03-5350-0001（代） FAX. 03-5350-0058
● 会社概要
（2009 年3月31日現在）会 社 名
本 社
代 表 取 締 役 社 長
設 立
資 本 金
発 行 済 株 式 総 数 上 場 市 場 事 業 内 容
従 業 員
宅地建物取引業者免許 建 築 工 事 業 許 可 一級建築士事務所登録 貸 金 業 登 録 加 盟 団 体
関 係 会 社
● 株式会社レオパレス 21
●東京都中野区本町ニ丁目 54 番 11 号 電話 03-5350-0001（代）
●北川 芳輝
●1973 年 8 月 17 日
●556 億 4,066 万円
●1 億 5,954 万株
●東京証券取引所 市場第一部
●アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理 及び販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、 ブロードバンド通信事業、介護事業 他
●連結 9,926 名 単体 9,017名
●国土交通大臣免許（9）第 2846 号
●国土交通大臣許可（特 - 20）第 11502 号
●東京都知事登録 第 36122 号
●関東財務局長登録（8）第 00581 号
●社団法人日本住宅建設産業協会／日本貸金業協会 社団法人プレハブ建築協会
●国内連結子会社 4 社／海外連結子会社 3 社／ 持分法適用関連会社 1 社
● 役員
（2009 年6月29日現在）代表取締役社長 専 務 取 締 役 常 務 取 締 役 取 締 役 取 締 役 取 締 役 取 締 役
北川 芳輝 深山 英世 深山 忠広 宮田 博之 三池 嘉一 木村 鋼 北川 洋輔
取 締 役 取 締 役 取 締 役 常 勤 監 査 役 常 勤 監 査 役 監 査 役 監 査 役
阿部 聡 武田 浩 持田 直道 上原 義則 渡邉 眞也 松下 正美 藤原 浩一
● 株主メモ
事業年度4 月 1 日～翌年 3 月 31 日まで
期末配当金受領株主確定日
3 月 31 日
中間配当金受領株主確定日
9 月 30 日
定時株主総会
毎年 6 月
株式名簿管理人・特定口座の口座管理機関
三菱 UFJ 信託銀行株式会社
同連絡先
三菱 UFJ 信託銀行株式会社 証券代行部 〒 137-8081
東京都江東区東砂七丁目 10 番 11 号 TEL 0120-232-711（通話料無料）
上場証券取引所
東京証券取引所
公告方法
電子公告により、当社ホームページに掲載します。 http://www.leopalace21.co.jp/IR.html ただし、事故その他やむを得ない事由によって、 電子公告による公告をすることができない場合は、 日本経済新聞に掲載します。
【ご注意】
1. 株券電子化に伴い、株主様の住所変更、買取請求その他 各種お手続きにつきましては、原則、口座を開設されて いる口座管理機関（証券会社等）で承ることとなっており ます。口座を開設されている証券会社等にお間い合わせ ください。株主名簿管理人（三菱 UFJ 信託銀行）ではお 取扱いできませんのでご注意ください。
2. 特別口座に記録された株式に関する各種お手続きにつき ましては、三菱 UFJ 信託銀行が口座管理機関となって おりますので、上記特別口座の口座管理機関（三菱 UFJ 信託銀行）にお間い合わせください。なお、三菱 UFJ 信託銀行全国各支店にてもお取次ぎいたします。
株主の皆様へ
新コーポレート・スローガン
代表取締役社長
北川 芳輝
株主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げ
ます。
当期は、米国の金融危機の影響が実体経済に波及し、下半期以降、極め
て深刻な景気後退局面を迎えることとなりました。
こうした中、当社の連結売上高は、アパート建築請負事業が前期末高水
準にあった受注残高を背景に売上を伸ばし、これに伴って賃貸事業の売上
も管理戸数の増加により伸長したことから、前期比 9.0％の増収となりま
した。
しかし、下半期の急激な景気後退の影響から法人契約を中心に想定外の
大量退室が発生し、入居率が低迷することとなりました。この結果、賃貸
事業の採算性が急速に悪化したことなどから、利益面では営業利益が前期
比 29.8％減の大幅な減益となりました。
当期末の受注残高は前期末に比べ大幅に減少しており、加えて、入居率
の低迷は依然として続いており、新年度（2010 年 3 月期）の事業環境は
非常に厳しい状況に置かれております。
こうした事業環境の急変に対応して事業構造・収益構造の改革を推進す
るため、当社は、これまで 3 年にわたって推し進めてきた『中期経営計画
～ United Spirit ～』の実績を踏まえつつ、新年度から 3 ヵ年の『新中期
経営計画～ Change for NEXT ～』を策定しスタートさせております。
新中期経営計画では、コア事業であるアパート建築請負事業と賃貸事業
に経営資源の選択と集中を図り、コア事業を主軸とした経営基盤の一層の
強化を最優先課題として取り組んでまいります。また、CSR 経営をベー
スとした新たな経営体制に移行し、成長力・収益力・財務内容・事業効率・
株主還元の向上に取り組んでまいります。
株主の皆様におかれましては、引き続きご支援のほどお願い申し上げ
ます。
2009 年 6 月
代表取締役社長
北川 芳輝
ごあいさつ
財務ハイライト
（ ）
40.0
30.0
20.0
10.0
0 06 3
32 4
07 3 3 0
08 3
売上高 営業利益 経常利益
当期純利益 総資産
資本
純資産
（億円）
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
06 3 07 3
（億円）
800
700
600
500
400
300
200
100
0
（億円）
800
700
600
500
400
300
200
100
0
06 3 07 3 06 3 07 3
（億円）
07 3 06 3
（億円）
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0 500
400
300
200
100
0
-100
-200
-300
06 3 4 128
07 3 08 3 09 3
332
10 3 00 （ ）
01
40
14
08
3
08 3 09 3 10 3
30
08 3 09 3 199 （ ）
10 3
08 3 09 3 10 3 31
441
4 48
08 3 4 939
09 3
（億円）
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0 06 3 1 33
07 3 08 3 1 01
09 3 1 4 4
33 4
09 3 31 3
（ ）
30.0
20.0
10.0
0
-10.0
-20.0 06 3
11
07 3 24 8
08 3 0 2
09 3 4 29
4 3
0
4
373
-165
99
1 8
（ ）
20.0
15.0
10.0
5.0
0
06 3 07 3 1 8
08 3 12 8
09 3 9 10 2
21 （ ）
8 （ ）
当期の連結業績は、売上高が前期比 9.0％増の7,332 億35 百万円、営業利益が同 29.8％減の 501 億 56 百万円と、増収 減益となっております。
増収は、アパート建築請負事業の前期末受注残高が高水準に あったことが最も大きな要因ですが、昨年 9 月に発生した米国発 の金融危機以降、状況は一変しております。これは、当期の減益 要因ともなっておりますが、かつてないほどの急激かつ大幅な景 気後退が当下半期の業績に大打撃を与え、期初予想から大きく逸 脱する結果となりました。
例えば、当社の業績動向を大きく左右する 2 つの指標について 見ますと、まず、アパート建築請負事業の「受注高」は、年間ベース で前期比 36.2％減となりました。これは、当社の建築請負受注 に関するアパートローンの主力を担っていたノンリコースローン の証券化マーケットが金融危機によって消滅したこと、金融機関 の融資スタンスの変化が拡大したことなどから、下半期の受注高 がほぼ前期の半分近くまで割り込むこととなったためです。 また、賃貸事業の「入居率」は、7 月までは 90％台を維持して
おりましたが 8 月に 90％を下回ってからは、10 月以降 87％ 前後の低水準で推移しました。期中平均では前期比 3.9 ポイント ダウンの 88.5％でした。これは、世界的な景気後退を受けて自 動車メーカーをはじめとする大手メーカーが一斉かつ急激な生産 調整を開始した結果、派遣社員や業務請負社員の“雇い止め”に よる契約アパートの解除が大量に発生したためです。
こうした事態の急変に対し、当社はもちろん緊急の対策を講じ ました。アパート建築請負事業においては、住宅金融支援機構融 資対応型商品「LEPIDO（レピード）」を緊急リリースし、本年 3 月 までの約 5 ヵ月間で 204 件の受注を獲得しました。また、賃貸 事業においては、厚生労働省の「就職安定資金融資」事業に全面 協力した「レオパレス住宅支援制度」を 12 月に緊急リリースし、 本年 3 月までの約 4 ヵ月間で 1,051 件の入居者受入を果たしま した。
しかし、今回の景気後退は、一企業の緊急対策だけでは対応が 極めて困難なレベルの衝撃であったと言わざるを得ず、この衝撃 は新年度の2010年3月期以降も続くことが懸念されております。
Q
1
2009年3 月期の業績をどのように分析していますか。
トップ・インタビュー
で約 16 万戸増加させ、2009 年 3 月末には 50.6 万戸に及ぶ ストックを積上げることができました。
そしてこの間、コア事業の延長線上にある事業として住宅事業 やシルバー事業などの関連事業を立上げ、既存の経営資源を有効 活用した効率的な事業拡大を目指す取り組みにも着手しました。 しかし、未曾有の世界同時不況により不動産市況は一段と冷え 込み、関連事業はそれまでの順調な拡大に急ブレーキが掛かり、 更には全社的な収益悪化の大きな要因にもなってしまいました。 そこで当社は、こうした事業環境の変化への対応と、当社の成 長ステージに合った戦略の実行を見据えた新たな計画の策定が
必要であると判断し、この度、『新中期経営計画～ Change for NEXT ～』を策定いたしました。
新中期経営計画における最大のポイントは、「経営資源のコア 事業への集中」です。すなわち、事業環境の急変にも対応可能な、 “市況に頼らない強固な事業構造体”の構築を目指し、“ 原点たる
アパート請負・賃貸事業”に注力してまいります。そのため、コア 事業における積極的な施策展開を推し進める一方で、関連事業に ついてはモニタリング（継続監視）を強化して収益性と効率性に 重点を置いた改革を行うこととします。
● 中期経営計画ロードマップ
極めて厳しい経営環境のもと、コア事業に経営資源を集中 させた新中期経営計画をスタートさせました。
前中期経営計画は、第一次（2007 年 3 月期～ 2009 年 3 月期） と第二次（2010 年 3 月期～ 2011 年 3 月期）の 5ヵ年計画と して策定され、第一次では、管理アパートという巨大なストック をベースとしたビジネスモデルに転換していくための経営基盤の
確立を目指しました。その結果、アパート建築請負事業では、賃 貸ワンルーム（1K）住宅の年間供給戸数の約 50％を当社が占め る圧倒的なシェアを獲得し、賃貸事業においては、アパート建築 請負事業における順調な受注に伴ってアパート管理戸数を 3 年間
Q
2
新中期経営計画のポイントをお聞かせください。
2009年5月 『新中期経営計画～Change for NEXT ～』発表 新スローガン「Change for NEXT」策定
2007/3
経営基盤確立期
事業構造変革期
2006 年6 月 新スローガン「United Spirit」策定
2009 年3月末 アパート管理戸数 50 万戸突破！
前中期経営計画
（2007年3月期～2009年3月期／第一次）
新中期経営計画
（2010年3月期～2012 年3月期）
前中期経営計画（第一次）においては、「ストック重視型ビジネスモデル」 への変革を図るための基盤を確立することを第一目標に据えて、アパート 管理戸数（＝ストック）の量的及び質的拡大を推進
新中期経営計画においては、事業構造を本格的な「ストック重視 型ビジネスモデル」へと変革していくべく、経営資源をコア事業 に集中し、変革の取り組みを加速
2008 年9月の金融危機発生以降、急変した事業環境を受けて これを織り込んだ新たな条件下で新中期経営計画を策定
2008/3 2009/3
2010/3 2011/3
2012/3
組織改革
コア事業の積極展開により、市況に頼らない強固な事業 構造体の構築を目指してまいります。
3ヵ年の中期経営計画の1年目となる 2010 年 3 月期は、戦略 目標として『事業環境の急変に対応可能な事業構造への改革』を 掲げ、下図の通り、4つのアクションプランを実行してまいります。 この中で、コア事業における取り組みでは、『積極営業の展開』 を推し進めてまいります。
戦略展開の基本となる考え方は、請負・賃貸一体化経営の観点 に立った「商品のフルラインナップ化」です。そしてこの背景に
は「ワンストップ戦略」という発想があります。これまで当社は、 都市部を中心とした一人暮らしの若者をメインターゲットに、ワ ンルーム（1K）中心の商品展開を行ってきました。しかし今後は、 大型 1K 及びファミリータイプの投入により、1K 入居者のライ フスタイルの変化から生じる住替え需要を取り込み、一般社会人・ DINKS（子供を持たない共稼ぎ夫婦）・ファミリー層などの新たな 客層をワンストップで確保していくことが可能となります。
Q
3
経営資源を集中させる「コア事業」の戦略について教えてください。
トップ・インタビュー
外部環境は常に変化しております。現在生起しております環境 は、非常に強い負の力が支配的な状況にあり、過去最悪と言って よい局面に陥っております。しかしこれは、当社だけでなく全て の企業が共通して対峙しなければならない環境です。
当社は、今回の新中期経営計画の策定に当たって、コーポ レート・スローガンも従来の『United Spirit』から『Change for NEXT』に刷新いたしました。そこでは、「めまぐるしく変わる 混沌たる時代に対応すべく、市況に頼らない強固な事業構造体の 構築を目指し、原点たるアパート請負・賃貸事業に注力します。」 というメッセージを発信し、当社が次のステージに向けて変革す る方向性を明確化しております。
また、新中期経営計画では、企業市民として持続可能な社会づ くりに貢献する CSR 経営を推し進めていく方針も打ち出してお ります。
当期は、通期ベースで 47.2％の配当性向を維持することがで きたものの、激変した事業環境を総合的に勘案し、誠に遺憾なが ら期末配当を見送り（通期配当 1 株当たり 30 円）とさせていただ きました。今後、新たな中期経営計画のもと、次のステージへの 変革を推し進め、企業価値を高めていくことで配当性向 30％の 維持を目指してまいります。
今後とも、変わらぬご支援をお願い申し上げます。
Q
4
中長期的なビジョンをどのように描いていますか。
これを事業別に見ると、アパート建築請負事業としては、フル ラインナップの商品展開により、都市部に加え郊外部への展開エ リア拡大を図ることが可能となり、受注機会が増加することとな ります。また、賃貸事業としては、大型1K 及びファミリータイ プの物件を新たに供給していくことで、1K 既存入居者の住替え 需要だけでなく法人顧客の潜在的需要に応えていくことが可能と なり、収益面では賃料価格帯の上昇による収益の向上につながり ます。
さらに、コア事業の一翼を担う賃貸事業については、構造改革 の過渡期にあることから収支バランスがいまだ不健全な状況にあ ります。その意味で、賃貸事業の収支改善が当社グループの収益 力向上のカギを握っていると言えます。そこで賃貸事業の「事業
構造」「収益構造」の見直しに向けた具体的施策として、前中期 経営計画期間に準備を進めてきた「賃貸 ALM システム」がいよ いよ 2010 年 5 月から稼働予定となっており、これにより利益 の最大化につながる物件の総合的な管理が可能となります。また、 入居者確保の新たなチャネルとして全国の不動産業者との連携を 強化することで、自社展開店舗の統廃合を推し進め、2010年 3 月期に前期比 64 億円の固定費圧縮を実現したいと考えており ます。さらに、各店別の法人営業展開を改め、法人営業体制を集 約・一本化することで各企業グループの本社機能への営業を強化 し、法人顧客の更なる拡大を図ってまいります。
これらの取り組みにより、アパート建築請負の受注高を確保し、 賃貸事業の収支改善を果たしていきたいと考えております。
● 新中期経営計画「1年目（2010 年3月期）」のアクションプラン
事業環境の急変に対応可能な事業構造への改革
1
●「請負・賃貸一体化経営」への改革スタート
● 関連事業の管理体制強化、経営課題別の検討委員会の設置 ●ガバナンス強化
コア事業・・・積極営業の展開
2
●１K・大型１K・ファミリータイプの販売によるストックバリエーション充実
● 賃貸事業の「事業構造」「収益構造」の見直し
● アパート建築請負の受注高の確保 ● 賃貸事業の収支改善
関連事業・・・モニタリング強化
3
● 優先的注力事業を見定め、投下経営資源の再配分を検討 ●コア事業への経営資源集中
経営合理化の推進
4
●「営業費用」「固定費」の圧縮 ●コスト構造の抜本的見直し
特集：レオパレス 21の CSR 戦略
新中期経営計画においてCSRを重要な取り組みテーマに 設定し、積極的な活動を行ってまいります。
レオパレス 21は、「新しい価値の創造」という経営理念のもと、企業市民としての自覚を持ち、お客様・株主様をはじめとした全てのステー クホルダーのご期待に応え、共に発展し、持続可能な社会づくりに貢献することを、経営の重要なミッションであると考えております。
このミッションを追求していくために、当社は、以下に掲げる 4 つの基本方針のもと、積極的な取り組みを行っております。 商品面では、短期滞在型 FLATシリーズ、ペット同居型レオ ウィズ スタイルなど、入居者 様の多様なニーズに対応した多彩なラインナップを取り揃えると同時に、賃貸収入により住 宅ローンの軽減が可能な賃貸併用住宅を開発するなど、幅広い土地オーナー様のニーズに対 応した商品開発にも注力しております。また、入居者様の快適な暮らしをサポートするため、 24 時間体制のサポートダイヤルを運営しております。
つの
基
良質なサービスと 豊かな暮らし
地域社会への貢献 良好な職場環境
地球環境にやさしい 社会の実現 健全で透明性の
高い事業活動
● ライフスタイルに合せた様々な プランを提供
● アパート管理の 24 時間受付
● 義援金・救援募金活動 ● クリーンキャンペーン ● こども 110 番 ● 活力ある職場環境づくり ● スポーツ振興
● 献 の協力
● 積極的な IR 活動
● コンプライアンス体制の構築
● 「チームマイナス 6％」への参画 Action1：温度調節で減らそう Action2：水道の使い方で減らそう Action3：自動車の使い方で減らそう Action4：商品の び方で減らそう Action5：浘物とゴミで減らそう Action6：電気の使い方で減らそう ● エコキャップ運動への参加
● モデル侸や自社マンションでの墸絊 発電パネルの実
『良質なサービスと豊かな暮らしの提供』を目指して ･･･
国内外で発生した大災害によって日常の暮らしに大きな支障をきたしている地域に対する 義援金・救援募金活動、アパート・オーナー様と共に実施する地元の清掃活動、全国のレオ パレスセンターで「こども110 番」に登録して地域の安全と安心に協力する活動、サッカーや 水泳などの各種スポーツ振興、そして、ES（従業員満足度）向上を目指した出産・子育て支援、 障がい者・高齢者の積極的な採用など、地域社会への貢献と良好な職場環境作りの両面で活 動を展開しております。
『地域社会への貢献と良好な職場環境の構築』を目指して ･･･
温室効果ガスを減らすための国民的プロジェクトである「チーム・マイナス 6％」に参画し、 温度調節や水道の使い方など 6 つのアクションを実行しております。この中には、当社アパー トのエアコンに 3 時間で自動的に電源が切れる装置の設置、お客様への節電の呼びかけなど、 お客様にもご協力いただく取り組みが含まれております。
『地球環境にやさしい社会の実現』を目指して ･･･
『健全で透明性の高い事業活動』を目指して ･･･
当社は、事業展開のプロセスの中に「企業倫理憲章」を制定し、法令遵守と社会倫理の遵守 を企業活動の原点とすることを徹底しております。内部通報制度の制定、コンプライアンス マニュアルの全役職員への配布、コンプライアンス教育研修の継続的な実施など徹底した取 り組みを行っております。また、企業の透明性確保のため、各種 IR ツールの発行やイベント の実施にも注力しております。
アパート管理の 24 時間受付（サポートダイヤル）
青森支店ねぶた祭り前日の清掃活動
住宅金融支援機構融資対応型商品
「LEPIDO（レピード）」を発売
2008 年11月 5日より、住宅金融支援機構の融資対応商 品として「LEPIDO（レピード）」の販売を開始しました。同 商品は、従来の商品より1ランク、グレードアップした高品質 付加価値ブランド「LEONEXT」シリーズの新商品として発売 しております。また、同機構の賃貸住宅融資制度の利用によ り、最長 35 年の長期固定金利の利用、抵当権設定時の登録 免許税の非課税化（所定の手続き必要）など、多くのメリット を享受できます。
トピックス
厚生労働省の「就職安定資金融資」事業に、全国規模で協力
世界的な金融危機の影響などから非正規雇用労働者（派遣労 働者、期間工など）等の解雇や雇用期間満了による雇い止めな どで大量離職が発生し、社員寮等の住居から退去を余儀なく される事態が多発しております。これを受けて厚生労働省は、 ハローワークを相談窓口として全国的な拠点を有する非営利 金融機関である労働金庫との連携により、住宅入居初期費用
等の資金の貸付を行い、住居と安定的な就労機会を円滑に確 保できるように支援する「就職安定資金融資」事業を立ち上げ ました。これに対して当社は、こうした方々が一日も早く安定 的な就労機会を確保できるよう全社を上げて協力していくこ とを決定し、2008年12 月24日より全国規模で取り組みを 開始しております。
LEPIDO（レピード）
都市部の新たな需要を喚起する
「Lavo cerna （ラヴォ・セルナ）」登場
2008 年6 月16日より、都市部の住宅建替え需要のために 賃貸併用住宅「Lavo cerna（ラヴォ・セルナ）」を新発売しま した。同商品は、「働く（働いてくれる）家」をコンセプトに、 都市部のオーナー様の「収益」を生み出し、「住宅ローンの 負担軽減」や「老後の年金対策」をご提案する、今までにない 規格型の商品となっております。狭小地向け（28 坪）を含め 3 種類のプランをご用意し、新たなオーナー層のニーズにお 応えします。
Lavo cerna（ラヴォ・セルナ）
“「街をきれいに。街を笑顔に。」ホームタウンみんなで清掃プロジェクト”を
2009 年と2010 年の 2 年間にわたって実施
当社は、Jリーグのオフィシャルスポンサーとしてその活動を支援してお りますが、この度、J リーグの協力のもと、J1 のクラブがホームタウンと している全国18の各地域で、社会貢献を目的としたイベント“「街をきれ いに、街を笑顔に。」ホームタウンみんなで清掃プロジェクト”を、2009年、 2010 年の 2 年間にわたり実施することとなりました。このイベントは、 ホームタウン地域の小学 3、4 年生とその保護者を対象にして、地域の美化 活動とサッカー教室を実施するものです。
規格改訂されたISO9001認証を取得
当社は、2008 年12月 24日、品質管理規格ISO9001（2008 年発行最新版）の認証を、 本社および全支店で一括取得いたしました。 （認証範囲：レオパレス 21シリーズの企画及び
商品開発、設計及び工事監理、施工監理、あずみ 苑シリーズの施工管理）
個人投資家向けIR活動を積極的
に展開
当社では、株主・投資家の皆様への IR 活動を積極 的に展開しておりますが、昨年後半から本年春にかけ ての活動としては、「東京個人投資家向け会社説明会」 の開催（2008年11月22日（土）及び2009 年 2 月 21日（土）／共に大和コンファレンスホールにて実施）、 「第11回ノムラ資産管理フェア」への出展（2008 年
12月 5日（金）～ 6 日（土）、東京国際フォーラムにて） を行っております。
法人向け及び個人向けの保険商品を販売開始
レオパレス少額短期保険（株）が、「法人用賃貸住宅総合保険」 （2009 年1月13日より）及び、少額短期保険業界では初となる保険
期間 2年未満の任意の日数で保険期間を設定できる「短期の家財保険」 （2009年5月1日より）の販売を開始しました。法人商品のリリー
スにより今まで以上にグループのシナジーが期待できると同時に、 短期の家財保険では厚生労働省の「就職安定資金融資」事業への対応 も視野に入れたものとなっております。
■ 2009年の開催予定 3月
4月 4月 7月 8月 9月 10月 10月 11月
● 事業別の売上高構成比
（2009年3月期）● アパート建築受注高と期中入居率の推移
その他事業
4.6
%賃貸事業
45.6
%ホテルリゾート 関連事業
0.8
%アパート建築 請負事業
49.0
%ア
パ
ー
ト
建
築
請
負
事
業
当期において、下期における急激な景気後退の影響か ら、アパート建築請負事業の受注高は前期比 36.2％減の 2,691億 47 百万円、受注残高は同 26.2％減の 2,528 億53百万円と急減すると共に、賃貸事業の期中入居率に ついても、前期比3.9ポイント低下し88.5％となりました。
（億円）
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
（ ）
100
80
60
40
20
0 05 3 06 3
89 1
2 23 3 094
07 3 3 40
08 3 92 4 92 8
92 4
4 21
09 3 88
2 91
■ 事業概要
同事業は、アパート等の建築工事の請負を基礎とした事 業です。低コスト ･ 省エネ ･ 高耐久性など様々な住宅性能、 デザイン性、使いやすい機能性など、総合力の高い商品の 開発 ･ 供給と、オーナー様の賃貸住宅経営を強力にバック アップする独自のトータルサポートシステムを展開してい ます。
賃
貸
事
業
■ 事業概要
同事業は、自社物件の賃貸および管理、建築請負したア パート等の一括借上による賃借物件の賃貸および管理、ア パート等の営繕工事を行っており、長期対応の「レオパレ ス 21 賃貸システム」と短期対応の「マンスリーシステム」 が主力商品です。また、賃貸関連諸サービス事業（国内ホ テル事業など）などを行っています。
ホ
テ
ル
リ
ゾ
ー
ト
関
連
事
業
■ 事業概要
同事業は、当社100％子会社のレオパレスグアムを通 じグアム島の中央部「レオパレスリゾート･マネンガンヒ ルズ･グアム」と北西部「ウェスティンリゾート・グアム」の 2ヵ所で展開している大型リゾート事業が中心となってい ます。
そ
の
他
事
業
■ 事業概要
同事業は、主に当社管理アパートの入居者向けの「ブロー ドバンド事業」のほか、「住宅等不動産販売事業」、シルバー 事業、ファイナンス事業等です。なお、当期よりレオパレ ス少額短期保険（株）が入居者向け保険の取扱いを開始して います。
■ 当期の成果
下期からの環境激変に対応し、新ブランド『LEONEXT』の新商品として、 都市型賃貸住宅「ラヴォ シリーズ」および住宅金融支援機構融資対応商品「レ ピード」を投入し、受注回復を目指すと共に、営業拠点や人員配置の見直し を進め、当期末店舗数は 126 店（前期末比 4 店減）としました。当期は前期 末の受注残高が高水準にあったこともあり、同事業の売上高は前期比 9.7％ 増の 3,591億 54 百万円となりました。
■ 売上高の推移（億円） 4 000
3 000
2 000
1 000
0
05 3 06 3 2 480
1 9 2
07 3 3 1 1 3 2
08 3
3 91
09 3
■ 当期の成果
管理戸数が当期末 507 千戸（前期末比65千戸増）と増加したことから、同 事業の売上高は前期比10.5％増の 3,345 億60百万円となりました。しかし ながら、急激な景気後退の影響などから12月以降、法人契約を中心に想定外 の大量退室が発生したことから、期末入居率は低水準に終わりました。また、 効率性を高めるため、当期末店舗数は 291 店（前期末比 20 店減）としました。
■ 売上高の推移（億円） 4 000
3 000
2 000
1 000
0
05 3 06 3 2 1 2 49
07 3 08 3 2 1 3 02
09 3 3 34
■ 当期の成果
グアムのリゾート施設（複合スポーツリゾート「レオパレスリゾート・マネ ンガンヒルズ・グアム」および「ウェスティンリゾート・グアム」）の運営は堅 調に推移しておりますが、期中の円高の影響を受けております。この結果、 同事業の売上高は前期比 7.6％減の 56 億10 百万円となりました。
■ 売上高の推移（億円） 90
60
30
0
05 3 06 3 2
07 3 1
08 3 83
0
09 3
■ 当期の成果
ブロードバンド事業は加入者が着実に増加しており、また、シルバー事業 の期末施設数は 49ヶ所（前期末比14ヶ所増）となりました。住宅等不動産 販売事業は不動産市況悪化の影響から計画を大きく下回る水準で推移しまし た。この結果、同事業の売上高は前期比 7.4％減の 339 億 8 百万円となり ました。
■ 売上高の推移（億円） 400
300
200
100
0
05 3 06 3 43
121
07 3 311
08 3 3
09 3 339
連結財務諸表
流動資産
流動資産は、前期比266億68百万円減の2,186 億 84 百万円となりました。
主な要因といたしましては、完成工事未収入金が60 億 99百万円、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が89億 93 百万円、未収入金が 254 億 62 百万円減少しましたが、一方、 現金及び預金が 174 億 10 百万円増加したことによるもの です。
有形固定資産
有形固定資産は、前期比77億 80 百万円減の1,913 億 43百万円となりました。
主な要因といたしましては、リース資産が 34 億 98 百万 円増加しましたが、建物及び構築物が 100 億 26 百万円、 土地が 13 億 81 百万円減少したことによるものです。
1
投資その他の資産
投資その他の資産は、前期比53億89 百万円増の809 億 9 百万円となりました。
主な要因といたしましては、投資有価証券が29億79百万 円減少しましたが、長期前払費用が 77 億 76 百万円、繰延 税金資産が 20 億 86 百万円増加したことによるものです。
1
2
3
負債合計
負債合計は、前期比29億 42百万円減の 3,208億 57 百万円となりました。
主な要因といたしましては、アパート修繕等に係る長期預 り敷金保証金が 311 億 42 百万円増加しましたが、工事未 払金が 279億 8百万円、未成工事受入金が 69億16 百万円 減少したことによるものです。
5 △26,668 17,410 411 △6,099 △5,746 138 △1,029 △7,963 3,133 △152 3,042 △4,039 △25,462 △289 △23 14 △7,780 △10,026 △1,381 3,498 982 △853 2,405 5,389 △2,979 △1,404 548 7,776 2,086 2,680 △3,318 △1 △26,655 218,684 60,965 6,381 8,777 15,789 14 8,590 29,229 11,792 750 24,628 12,085 28,058 13,068 △1,448 275,265 199,124 76,556 116,295 -1,901 4,370 622 75,519 9,082 2,399 4,015 53,356 3,388 5,442 △2,164 6 493,956 192,015 78,375 6,793 2,678 10,043 153 7,560 21,266 14,925 597 27,671 8,046 2,596 12,778 △1,472 275,280 191,343 66,529 114,914 3,498 2,884 3,516 3,027 80,909 6,103 995 4,563 61,132 5,474 8,123 △5,483 4 467,300
資産の部 流動資産 現金及び預金 売掛金
完成工事未収入金 営業貸付金 有価証券 販売用不動産 仕掛販売用不動産 未成工事支出金 原材料及び貯蔵品 前払費用 繰延税金資産 未収入金 その他 貸倒引当金 固定資産 有形固定資産 建物及び構築物 土地
リース資産 建設仮勘定 その他 無形固定資産 投資その他の資産 投資有価証券 長期貸付金 固定化営業債権 長期前払費用 繰延税金資産 その他 貸倒引当金 繰延資産 資産合計
当 期 （2009年3月31日現在）
前 期
（2008年3月31日現在） 増減額
△37,189 972 △27,908 1,271 △5,094 792 1,551 △6 △1,049 △551 △6,916 515 82 △848 34,246 △5,497 3,006 1,129 △310 △399 4,620 31,142 555 △2,942 △9,241 -△2,798 △6,443 △9,500 △72 △7 △9,420 △4,970 △23,712 △26,655 268,621 2,613 86,909 16,221 5,094 -9,635 25 14,308 98,496 21,752 3,243 1,041 9,278 55,179 28,395 -5,064 1,592 399 -19,727 -323,800 165,858 55,640 34,104 76,211 △98 △672 89 -△762 4,970 170,155 493,956 231,432 3,586 59,000 17,492 -792 11,187 19 13,258 97,945 14,835 3,759 1,123 8,429 89,425 22,897 3,006 6,193 1,281 -4,620 50,870 555 320,857 156,616 55,640 34,104 73,412 △6,541 △10,173 17 △7 △10,183 -146,442 467,300
負債の部 流動負債 買掛金 工事未払金 短期借入金
1 年内償還予定の社債 リース債務
未払金 未払費用 未払法人税等 前受金 未成工事受入金 賞与引当金 完成工事補償引当金 その他
固定負債 長期借入金 リース債務 退職給付引当金 役員退職慰労引当金 借上賃料引当金 空室損失引当金 長期預り敷金保証金 その他
負債合計 純資産の部 株主資本 資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金 繰延ヘッジ損益
為替換算調整勘定 少数株主持分 純資産合計 負債純資産合計
当 期 （2009年3月31日現在）
前 期
（2008年3月31日現在） 増減額
（単位：百万円）
● 連結貸借対照表
当社グループは、当社および連結子会社 7 社、持分 法適用関連会社1社の、計9 社で構成されています。
注：上記以外に、許認可会社（間接100％出資）が 2 社あります。
レオパレス少額短期保険（株） （少額短期保険業）
（株）レオパレス・ファイナンス （金融業）
（株）レオパレストラベル （旅行業）
トーヨーミヤマ工業（株） （住宅部材製造販売業）
（ホテル・リゾート業／グアム） （株）レオパレス・リーシング （社宅代行・不動産仲介業）
企業集団の状況
2
3 5
6
有利子負債
有利子負債残高は、借入金の削減に努めた結果、前期比 93 億 20 百万円減の 403 億 90 百万円となりました。
4
株主資本
株主資本は、自己株式の取得を64億43百万円実施した ことなどにより、前期比 92億 42 百万円減の1,566 億16 百万円となりました。
ま た、 自 己 資 本 比 率 は、 前 期 比 2.1 ポ イ ン ト 低 下 し、 31.3％となりました。
6
資産合計
流動資産が 266 億68百万円減少したことにより、資産合 計は、前期比266億55百万円減の4,673 億円となりました。
7
89
△72
△72 17
その他 有価証券 評価差額金
連結財務諸表
60,261 78,780 △18,518 2,727 △21,245 △333 219 △553 △7,517 △238 △7,657 378 △14,061 △4,474 △4,465 △560 152 399 △39,558 △120 19 2,560 2,105 2,498 △8 △47,754 △594 △1,378 4,313 △1,200 21,021 4,053 △0 △1,415 9,031 △257 9,609 672,973 511,053 161,919 90,516 71,402 1,602 104 1,497 12,157 1,462 9,533 1,160 60,847 5,170 4,465 560 144 -53,593 120 142 -701 906 794 47,754 594 1,378 -1,200 12,424 17,449 -1,414 △7,039 257 342 733,235 589,833 143,401 93,244 50,156 1,269 324 944 4,640 1,224 1,876 1,539 46,785 695 0 -296 399 14,035 0 162 2,560 2,807 3,405 786 -4,313 -33,446 21,502 △0 △0 1,992 -9,951
売上高 売上原価 売上総利益 販売費及び一般管理費 営業利益
営業外収益
持分法による投資利益 その他
営業外費用 支払利息 為替差損 その他 経常利益 特別利益 固定資産売却益 関係会社社債売却益 貸倒引当金戻入額 借上賃料引当金戻入額 特別損失
固定資産売却損 固定資産除却損 販売用不動産評価損 減損損失
投資有価証券評価損 貸倒引当金繰入額 前受金調整額 過年度消費税等
完成工事補償引当金繰入額 空室損失引当金繰入額 役員退職功労金 税金等調整前当期純利益 法人税、住民税及び事業税 法人税等還付税額 過年度法人税等 法人税等調整額 少数株主利益 当期純利益
当 期 2008 年4 月 1 日〜 2009 年3月31日
前 期 2007 年4 月 1 日〜
2008 年3月31日 増減額
（単位：百万円）
（ ）（ ）
1
4 2
3
当 期 2008 年4 月 1 日〜 2009 年3月31日
前 期 2007 年4 月 1 日〜 2008 年3月31日
（ ）（ ）
51,097 △10,196 △7,105 △1,093 32,701 △14,201 △1,089 17,410 11,745 148 △26,779 △405 △15,290 75,166 1,089 60,965 62,843 △10,048 △33,885 △1,498 17,410 60,965 -78,375営業活動による キャッシュ・フロー
投資活動による キャッシュ・フロー
財務活動による キャッシュ・フロー
現金及び現金同等物に係る 換算差額
現金及び現金同等物の増減額 （△は減少）
現金及び現金同等物の 期首残高
新規連結に伴う現金及び 現金同等物の増加額
現金及び現金同等物の 期末残高
増減額 （単位：百万円）
● 要約連結キャッシュ・フロー計算書
● 連結損益計算書
営業活動によるキャッシュ・フロー
仕入債務の減少額が 268 億 60 百万円ありましたが、税 金等調整前当期純利益が 334 億 46 百万円、長期預り保証 金の増加が 311 億 80 百万円あったことなどにより営業活 動によるキャッシュ・フローは、628 億 43 百万円（前期 比 510 億 97 百万円増加）となりました。なお、フリー・ キャッシュ・フロー（営業活動によるキャッシュ・フロー＋ 投資活動によるキャッシュ・フロー）は、527 億 95 百万円 となりました。
5 6 170,155 △12,750 9,951 △6,443 △14,470 △23,712 146,442
純資産 合計
△762
△9,420
△9,420
△10,183
為替換算 調整勘定
△672
△9,500
△9,500
△10,173
評価･換算 差額等
合計
34,104 -34,104 76,211 △12,750 9,951 △2,798 73,412 △98 △6,443 △6,443 △6,541 165,858 △12,750 9,951 △6,443 △9,241 156,616 -△7 △7 △7 4,970 △4,970 △4,970 -55,640 -55,640
株主資本
資本金 剰余金資本 剰余金利益 自己株式 株主資本 合計
繰延ヘッジ 損益
評価・換算差額等
少数 株主持分
2008 年 3 月 31 日残高 連結会計年度中の変動額 剰余金の配当 当期純利益
自己株式の取得
株主資本以外の項目の連結会計 年度中の変動額（純額） 連結会計年度中の変動額合計
2009 年 3 月 31 日残高
（単位：百万円）
● 連結株主資本等変動計算書
売上高
アパート建築請負事業が前期末高水準の受注残高を背景 にアパート請負売上高が増加し、また、賃貸事業の管理 戸数が増加したことにより、売上高は前期比 9.0％増の 7,332 億 35 百万円となりました。
営業利益
原価管理及び販管費の抑制に努めたものの、販売用不 動産評価損 86 億 64 百万円およびリーマン・ブラザー ズ破綻に伴う貸倒引当金繰入額16 億 63 百万円を計上い たしました。その結果、営業利益は、前期比 29.8％減の 501億 56 百万円となりました。
経常利益
海外子会社において期末評価替による為替差損 18 億 76 百万円が発生したことにより、経常利益は、前期比 23.1％減の 467 億 85 百万円となりました。
当期純利益
特別損失として投資有価証券評価損 34 億 5 百万円、 固定資産の減損損失 28 億 7 百万円および新たに賃貸事 業に係る空室損失引当金繰入額を 43 億 13 百万円計上し たことなどにより、当期純利益は、99 億 51 百万円とな りました。
1
2
3
4
5
現金及び現金同等物の期末残高
営業活動によるキャッシュ・フローが 628 億 43 百万 円の収入、賃貸用不動産等有形固定資産の取得が 53 億 74 百万円などにより投資活動によるキャッシュ・フロー が 100 億 48 百万円の支出、借入金の返済及び社債償還 が 93 億 20 百万円、配当金支払額が 127 億 50 百万円な どにより財務活動によるキャッシュ・フローが 338 億 85 百万円の支出となり、現金及び現金同等物の期末残高は前期 比 174 億 10 百万円増の 783 億 75 百万円となりました。
● 株式の状況
発行可能株式総数 ……… 250,000,000 株 自己株式数………8,165,714 株 発行済株式の総数 ………159,543,915 株 株主数 ……… 25,339 名
● 大株主
深山 祐助
株主名 株数 シェア
21,251,774株
8,165,714株
7,228,400株
6,245,800株
6,157,793株
6,105,200株
2,745,900株
2,437,395株
2,350,000株
1,952,349株 13.32%
5.12%
4.53%
3.91%
3.86%
3.83%
1.72%
1.53%
1.47%
1.22%
日本トラスティ・サービス信託銀行（株） （信託口）
（株）レオパレス２１
日本トラスティ・サービス信託銀行（株） （信託口 4G）
ステートストリートバンクアンドトラストカンパニー 505223 常任代理人 （株）みずほＣ銀行 兜町証券決済業務室
日本マスタートラスト信託銀行（株）（信託口）
トーヨーカネツ（株）
ザチェースマンハッタンバンクエヌエイロンドンエスエル オムニバスアカウント 常任代理人 （株）みずほＣ銀行 兜町証券決済業務室
（株）MDI
メロンバンクエヌエーアズエージェントフォーイッツクライアントメロンオムニバスユーエスペンション 常任代理人 （株）みずほＣ銀行 兜町証券決済業務室
注）2008年10月31日付けでゴールドマン・サックス証券株式会社、2008年11月14 日 付けでフィデリティ投信株式会社、2008 年 12 月 31 日付けでアライアンス・バーン スタイン株式会社、2009 年 1月13日付けでヘンダーソン・インベストメント・マネージ メント・リミテッド、2009 年 2月 9 日付けでバークレイズ・グローバル・インベスターズ 株式会社より大量保有報告書の写しの送付がありましたが、当社として当期末日にお ける実質所有株式数の確認が出来ないために上記大株主の状況には含めておりませ ん。なお、大量保有報告書の内容は下記のとおりとなります。
バークレイズ・グローバル・インベスターズ株式会社
氏名又は名称 株数 持株比率
10,789,079株
8,040,000株
7,440,209株
7,374,604株
7,071,900株 6.76%
5.04%
4.66%
4.62%
4.43%
フィデリティ投信株式会社
ゴールドマン・サックス証券株式会社 アライアンス・バーンスタイン株式会社
● 株式分布状況
● 株価・出来高の推移
●株主数別分布状況
●株式数別分布状況
外国法人等
62,832楼株
（39.38%）
事業法人・その他の法人
339名（1.34%）
人・その他
24,551名
（96.89%）
金 機関
30,038楼株（18.83%）
人・その他
48,477楼株（30.38%）
事業法人・その他の法人
8,310楼株（5.21%）
証券会社
1,719楼株（1.08%）
外国法人等
359名（1.42%）
証券会社
45名（0.18%）
金融機関 44名（0.17%）
自己名義株式
8,165楼株（5.12%）
自己名義株式
1名（0.00%）
● 株主優待制度
毎年、年 2 回、3 月 31 日（期末）と 9 月 30 日（中間期末）の 権利確定日に株主名簿に記載されている株主様を対象として、株 主ご優待を実施しております。
q
贈呈基準w
ご優待内容(1) ご所有株式数100株以上、999 株迄保有の株主様には、一律 1 冊（レオ パレスリゾート・グアムホテル無料宿泊券 2 枚、国内ホテルの 50％ 宿泊割引券 2 枚の合計 4 枚綴り）
(2) ご所有株式数 1,000 株以上保有の株主様には、一律 1 冊（レオパレス リゾート・グアムホテル無料宿泊券 2 枚、国内ホテルの 50％宿泊割 引券 8 枚の合計 10 枚綴り）
e
対象施設のご案内レオパレスリゾート・グアムホテルベルヴェデーレ ホテルレオパレス旭川
ホテルレオパレス札幌 ホテルレオパレス仙台 ホテルレオパレス新潟 ホテルレオパレス名古屋 ホテルレオパレス四日市 ホテルレオパレス岡山 ホテルレオパレス博多
r
贈呈方法定時株主総会の決議通知、報告書、及び中間報告書等と共に郵送にて発送 いたします。
t
利用方法優待券はレオパレスリゾート・グアムのホテル無料宿泊券（航空券は含ま ず）、及び国内ホテルの 50％宿泊割引券を、現金との併用または優待券の みで利用できます。優待券は 1 枚につき 1 室（1 泊）の利用が可能となり ます。なお、ハイシーズンにはご利用日の制限がございます。
y
有効期限（1）
（2）
ご所有株式数 100 株以上 999 株迄保有の株主様
ご所有株式数 1,000 株以上保有の株主様
2枚
2枚 海外
2枚
8枚 国内
4枚
10枚 計
7 月 1 日～ 12 月 31 日まで有効
1 月 1 日～ 6 月 30 日まで有効
● 株主還元方針
新中期経営計画においても「配当性向30％」
を目標指標の一つに掲げております。
当社は、株主に対する利益還元を経営の重要課題と 位置づけております。配当については、株主に対する 利益還元として、配当性向を 30％とする方針であり ます。
当期は中間配当を 1 株当たり 30 円実施いたしまし たが、当期業績および配当性向並びに厳しい今後の景 気動向等を総合的に勘案の上、誠に遺憾ながら期末配 当を見送り（通期 1 株当たり 30 円）とさせていただき ました。
次期の配当については、引続き厳しい経営環境が予想 されますが、配当性向 30％の維持を予定しております。
● 配当実績
（円）100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0
（ ）
45.0
30.0
15.0
0
-15.0 06 3 07 3 08 3 09 3
21 3
21 3
4 2 80 0
2 1 0
3 20 9
0 0
1株当たり 当 当
30 0
10 3 （ ） 29 （ ）
1 0 （ ）
2007 2008 2009 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0 5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0 円
千株
3 月 31 日発行基準の優待券
9 月 30 日発行基準の優待券 ヘンダーソン・インベストメント・マネージメント・リミテッド
