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16- D- 0070 201 6 年 4 月 2 5 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
日本リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：3296）【見通し変更】
長期発行体格付 Ａ−
格付の見通し 安定的 → ポジティブ ■ 格付事由
(1) 10 年 9 月に設立され、14年 4月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した総合型の J -RE IT 。本投資法人のスポンサーである資産運用会社（A M）の株主は、メインの双日（出資比率 67％）に 加え、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント（同 18％）及びアジリティ ー・アセット・アドバイザーズ（同 15％）の 3 社で構成されている。現行ポートフォリオは都心 6 区 （千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区）に所在する中規模オフィスビルを中心に、オフィ ス 55 物件、住宅 8 物件、商業施設 2 物件の計 65 物件から成り、取得価格総額で約 2, 048 億円の資産規模 となっている。
(2) 本投資法人ではポートフォリオに関し、15/ 6期及び15/ 12 期に 2期連続となる PO を実施し、ブリッジ ファンドの活用などにより物件を新規取得する等、積極的に外部成長を進めてきている。15/ 12 期には、 取得価格ベースで最大規模となる「大宮センタービル」を含めた中規模オフィスビル 11 物件を、約 470 億円で取得した。継続的に資産規模及び収益規模が拡大しているとともに、物件やテナントの分散も進ん でおり、ポートフォリオの強化に寄与しているものと J C R では考えている。15/ 12 期末で稼働率 96. 8％、 平均 NOI 利回り 4. 9％を維持している等、上場後約 2 年のみの経過ではあるものの、足元では安定した賃 貸事業運営のトラックレコードも確認できる。財務面においては、鑑定評価額の上昇等によりポートフォ リオの含み益が増加傾向にあることに加え、資産総額ベースの簿価 L T V が 15/ 6 期末の 45. 6％から 15/ 12 期末では 46. 1％と、適切な水準でコントロールされている。また、有利子負債の固定金利比率が 15/ 6期 末の 35. 1％から、16 年 2 月 23 日時点では金利スワップ考慮後で 81. 4％に上昇しているなど、金利固定化 や返済期限の分散化等に関する取り組みの継続からみて、財務運営の安定性は維持されるものと想定して いる。以上から、格付は据え置くものの、見通しをポジティブに変更した。
(3) 一定のスペックを有するオフィス等について、取得環境の厳しさがなお続いているとみられる中、本投資 法人では今後 3∼5 年をかけて、資産規模 3, 000 億円の達成を目指す方針である。既に 2 つのブリッジフ ァンドにおいて、匿名組合出資持分等の取得に伴い、6 物件（裏付不動産の鑑定評価額合計は約 158 億 円）に関する優先交渉権を確保している。外部成長のスピードは、従前に比べれば鈍化するものと想定さ れるが、引き続きブリッジファンドの活用や、A M 独自のルートによる相対取引等による取得動向をフォ ローしていく。一方、現行ポートフォリオを構成する65 物件のうち、築20 年超のものが46 物件を占め るなど、平均築年数が 20 年を超えるポートフォリオの競争力維持・強化について、既存物件の経年対応 が注目ポイントになるとみられる。15 年 12 月に A M 内に新設された「エンジニアリング・マネジメント 室」による活動、双日総合管理をはじめとした PM と A M との円滑な協働態勢の構築などを通じ、内部成 長に関する一定の成果がみられているが、今後も取り組み状況の継続性について注目している。また、ポ ートフォリオの中には稼働率が 90％以下の物件も散見されることから、今後のリースアップの進捗には 留意が必要と考えている。
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ただ、財務の安定性や柔軟性の向上にむけては、平均借入残存期間の長期化が課題の一つと考えている。 今後についても、適切なレバレッジコントロールの継続、固定比率の向上など、各種施策の実施状況及び その成果について注目していく。
【主な新規取得物件の概要】 ・大宮センタービル
J R 京浜東北線・埼京線・東北新幹線他「大宮」駅から徒歩約 3 分に所在する、93 年 3 月に竣工した鉄 骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 14 階建の事務所・店舗・駐車場。「大宮」駅は東北・北陸・長 野・秋田・山形等各方面への新幹線停車駅でもあるほか、都内各方面へのアクセスも良好である。本物件 は 82 年頃から 90 年頃にかけて、旧大宮市による土地区画整理事業が施行されたエリアに存しており、周 辺は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。本物件は 1 階が店舗・事務所、2∼14 階が事務所仕様の、「大宮」駅西口の再開発ビル群の中では、一定の存在感を有する比較的大型のオフィ スビルである。エントランスには大理石が使用され、2 階は吹き抜け天井と室内階段によってエントラン スとの一 体感が醸成されている。事 務所基準階の床面積は約 326 坪で 4 区画に分割可能 、天井高は約 2. 6m、各階個別空調、OA フロアとなっており、近時のテナントニーズを充足する仕様・設備水準となっ ている。駐車場台数は 91 台を確保、フロア貸し・分割貸しとも可能な仕様等、建物のグレードやスペッ クは相応の競争力をもつものと想定される。経年相応の老朽化はみられるものの、維持管理の状態は概ね 良好。15 年 12 月末時点の稼働率は 95. 8％である。
取得日：15 年 7 月 2 日 取得価格：15, 585 百万円
鑑定評価額：16, 200 百万円（15 年 12 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：日本リート投資法人 【見通し変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A- ポジティブ
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 4 月 20 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 日本リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
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本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
