池田市市街化調整区域における地区計画のガイドライン案

池 田 市 市 街 化 調 整 区 域 に お け る 地 区 計 画 の ガ イ ド ラ イ ン

( 案 )

平 成 ○ ○ 年 ○ ○ 月

目 次

１ ． 市 街 化 調 整 区 域 に お け る 地 区 計 画 の ガ イ ド ラ イ ン 策 定 の 趣 旨 ・ ・ ・ ・ １

２ ． 市 街 化 調 整 区 域 の 地 域 づ く り の 基 本 的 な 考 え 方 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ １

３ ． 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ １

４ ． 地 区 計 画 の 策 定 に あ た っ て の 留 意 点 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ３

５ ． 対 象 外 区 域 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ４

６ ． 地 区 計 画 の 内 容 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ４

７ ． 対 象 区 域 の 類 型 ・ 基 準 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ６

１ ． 市 街 化 調 整 区 域 に お け る 地 区 計 画 の ガ イ ド ラ イ ン 策 定 の 趣 旨 平成 １８年５月 の都市 計画法改正 により 、市街化調 整区域 における 開 発行為は 、無秩序 な市街地 の拡大を 抑止する 観点から 、地区計 画の 内 容に適合 したもの に限り許 可される こととな った。こ れにより 市街 化 調整区域 において もまちづ くりに対 する地域 の意向を 地区計画 によ っ て反映す ることが できるよ うになっ たが、そ の内容に よっては 都市 機 能 の 拡 散 な ど 広 域 的 な 影 響 を 及 ぼ す こ と も 懸 念 さ れ る 。

大阪府で は、平成 ２３年３ 月に策定 した北部 大阪都市 計画区域 の整 備 、開発 及び保 全の 方針 ( 以下、「 都市 計画区 域マス ター プラン 」とい う 。 ) にお いて、市 街化調整 区域にお ける地区 計画の規 模や対象 区域 等 の具体的 な内容は 、『大阪 府市街化 調整区域 における 地区計画 のガ イ ド ラ イ ン 』 ( 以 下 、「 大 阪 府 ガ イ ド ラ イ ン 」 と い う 。 ) に よ る こ と と さ れ た 。

そのため 、都市計 画区域マ スタープ ランにお いて定め ている都 市づ く りの将来 像と基本 方針を踏 まえ、そ の実現に 向けた市 街化調整 区域 の 地区計画 の考え方 を策定す ることと なり、知 事が市町 村の地区 計画 を 協議する 場合の判 断基準と なる大阪 府ガイド ラインが 、平成２ ４年 ４ 月 ( 立 地 基 準 は 平 成 ２ ４ 年 １ ２ 月 ) に 改 定 施 行 さ れ た 。

これを受 け、池田 市におい ても平成 ２３年１ 月に策定 した「池 田市 第 ６次総合 計画」及 び平成２ ４年７月 に策定し た「池田 市都市計 画マ ス タープラ ン」に定 めている 都市づく りの方向 性を踏ま え、池田 市の 地 域特性を 考慮した 良好なま ちづくり を誘導す るため「 池田市市 街化 調 整区域に おける地 区計画ガ イドライ ン」を策 定し、必 要な事項 を定 め る も の で あ る 。

２ ． 市 街 化 調 整 区 域 の 地 域 づ く り の 基 本 的 な 考 え 方

市街 化調整区域 での地 域づくりに ついて は、「市街 化を抑 制する区 域 」という 市街化調 整区域の 基本理念 を堅持し つつ、市 街化調整 区域 固 有の資源 や既存ス トックを 活かした 土地利用 を図り、 その魅力 を最 大 限に引き 出すもの とし、自 己の利益 のみを考 えず、地 域のまち づく り に 寄 与 す る 地 域 づ く り を 目 指 す も の と す る 。

３ ． 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方

( １ )「 市 街 化 を 抑 制 す べ き 区 域 」と い う 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 は 、 地 区 計 画 の 策 定 に よ っ て そ の 性 格 が 変 わ る も の で は な い こ と 。 ( ２ ) 開 発行 為を伴う 地区 計画に ついて は、 いたず らに市 街地 を拡大 し

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( ３ ) 地 区 計 画 は 、 「 ス プ ロ ー ル 化 の 防 止 」 、 「 周 辺 の 優 良 な 農 地 等 と も 調 和 し た 良 好 な居 住 環 境 の 形 成 や保 全 」 、 「 地 域 コミ ュ ニ テ ィ の 維 持 ・ 改 善 」 、 「都 市 活 力 の 維 持 ・増 進 」 に 寄 与 す るも の で あ る こ と 。

( ４ ) 池 田 市 総 合 計 画 及 び 池 田 市 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン や 都 市 計 画 区 域 マ ス タ ー プ ラ ンな ど の 上 位 計 画 に即 し 、 計 画 的 に 行わ れ る も の で あ る こ と 。

４ ． 地 区 計 画 の 策 定 に あ た っ て の 留 意 点

( １ ) 計 画 区 域 が 0 . 5 ｈ ａ ( 5 , 0 0 0 ㎡ ) 以 上 の 規 模 の も の を 対 象 と す る こ と 。 ( ２ ) 地区 計画策 定後 、開発 行為が 想定 される 場合に は、 このガ イドラ

インに示す事項や、開発協議等で必要とされる事項( 特に緑地・公 園 ・ 調 整 池 等 ) に つ い て 、 そ の 実 現 性 を 確 保 す る た め の 措 置 を と る こ と。 併せて、地 区計画 区域を分割 した開 発行為を認 めない ことや、 工区 設定を認め ない若 しくは地区 施設等 の整備を担 保した 工区設定 を 行 う こ と な ど に よ り 、 地 区 計 画 を 実 現 す る た め の 措 置 を と る こ と 。 ( ３ ) 当 該 地区 計 画案 の 作 成ま で に、道 路 、 公園 そ の他公 共 施 設の 管理

者 等 との 事前 協議を 行 い、 あら かじめ 当 該管 理者 等の同 意 を得 て お く こ と。 また 、開発 行 為に つい ては、 地 区計 画決 定後、 速 やか に 開 発 許 可 手 続 を 進 め 、 遅 滞 な く 開 発 行 為 の 事 業 に 着 手 す る こ と 。 ( ４ ) 区 域 は 、 原 則 と し て 地 形 、 地 物 等 、 土 地 の 範 囲 を 明 示 す る の に 適

切 な も の に よ り 定 め る こ と と し 、で き る だ け 整 形 な も の に す る こ と 。 ま た 、 必 要 以 上 に 区 域 を 広 げ る こ と の な い よ う に す る こ と 。

( ５ ) 当該 地区計 画に 、地区 整備計 画を 定める 場合は 、あ わせて 建築条 例 を 策 定 す る も の と す る 。

( ６ ) 市街 化調整 区域 の有す る特性 に配 慮し、 ゆとり ある 緑豊か な市街 地環 境の形成や 、周辺 景観との調 和を図 るため、最 低敷地 面積や公 園・ 緑地の規模 、緑化 率、建築物 等の形 態・意匠な どを適 切に定め る こ と 。

( ７ ) 地区 計画の 策定 にあた り、市 の農 林・環 境・河 川部 局等と も十分 協 議 ・ 調 整 を 図 る こ と 。

( ８ ) 本ガ イドラ イン の「対 象区域 の類 型・基 準」に おい て示し ている 幹線 道路沿道地 域や大 規模集客施 設の適 正立地を図 る区域 等におい ては 、定期借地 権等で の立地が多 いと考 えられるこ とから 、借地期 間終 了後を見据 え、あ らかじめ開 発許可 権者と協議 を行い 、個別開 発が 行われない ような 措置を地区 計画に 定めるなど 、十分 に検討し て お く こ と 。

( ９ ) 対象 区域内 に農 地があ る場合 は、 農地法 に基づ く農 地転用 許可が 得 ら れ る も の で あ る こ と 。

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以 下 の 区 域 は 、 原 則 と し て 、 策 定 区 域 に 含 め な い こ と と す る 。 ( １ ) 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 す る 法 律 に 規 定 す る 「 農 用 地 区 域 」 ( ２ ) 「 優 良 農 地 ( 一 団 の ま と ま り の あ る 農 地 や 、 農 業 水 利 施 設 の 整 備 等

を行 ったことに よって 生産性が向 上した 農地等、良 好な営 農条件を 備 え た 農 地 ) 」 及 び そ の 他 長 期 に わ た り 農 地 と し て 保 全 す べ き 土 地 の 区 域

( ３ ) 流通 業務市 街地の 整備に 関する 法律に 規定 する｢ 流 通業務 地区｣ 及 び ｢ 流 通 業 務 団 地 ｣

( ４ ) 集 落 地 域 整 備 法 に 規 定 す る 「 集 落 地 域 」

( ５) 大阪府自然環境保全条例に規定する「大阪府自然環 境保全地域 」 「 大 阪 府 緑 地 環 境 保 全 地 域 」

( ６ ) 都 市 緑 地 法 に 規 定 す る ｢ 特 別 緑 地 保 全 地 区 ｣

( ７ ) 近畿 圏の保 全区 域の整 備に関 する 法律に 規定す る「 近郊緑 地保全 区 域 」

( ８ ) 森 林 法 に 規 定 す る「 保 安 林 」、「 保 安 林 予 定 森 林 」、「 保 安 施 設 地 区 」、 「 保 安 施 設 地 区 予 定 地 」

( ９ ) 地 す べ り 等 防 止 法 に 規 定 す る 「 地 す べ り 防 止 区 域 」

( 1 0 ) 土 砂災害警 戒区域 等における 土砂災 害防止対策 の推進 に関する法 律 に 規 定 す る 「 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 」

( 1 1 ) 急 傾斜地の 崩壊に よる災害の 防止に 関する法律 に規定 する「急傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 」

( 1 2 ) 史 跡、名勝 、天然 記念物、建 造物等 の指定文化 財、そ の他国、府 及 び 市 町 村 に お い て 文 化 財 保 護 上 保 全 を 必 要 と す る 区 域

( 1 3 ) 溢 水 や 湛 水 等 の 発 生 の お そ れ の あ る 区 域 ( 1 4 ) 五 月 山 景 観 保 全 条 例 に 規 定 す る 景 観 保 全 地 区

( 1 5 ) そ の 他 市 長 が 保 全 ・ 抑 制 す る 必 要 が あ る と 認 め る 区 域

６ . 地 区 計 画 の 内 容

地 区 計 画 に お い て 定 め る 内 容 は 次 の 通 り と す る 。 ( １ ) 地 区 計 画 の 方 針

市街 化調整区域 の理念 や、自然環 境の保 全、良好な 市街地 環境 の 維持 ・形成、 農林業と の調和及 び営農環 境の保全 、地域の まちづく りへ の寄与等 の地区計 画策定の 目的を踏 まえ、以 下の内容 を地区の 実 情 に 応 じ て 、 整 備 、 開 発 及 び 保 全 に 関 す る 方 針 と し て 定 め る 。 ① 地 区 計 画 の 目 標

・ 目 標 と す る 地 区 の 将 来 像

・ 計 画 的 に 土 地 利 用 誘 導 す る 必 要 性

② 土 地 利 用 方 針

・ 地 区 の 将 来 的 な 土 地 利 用 の 基 本 的 な 考 え 方

・周辺の土地利用や自然環境、農林業との調和するための土地利用 の あ り 方

・ 必 要 と な る 調 整 池 や 緑 地 等 の 整 備 方 針 等

③ 地 区 施 設 の 整 備 方 針

・ 地 区 施 設 の 整 備 の 基 本 的 な 考 え 方 ・ 地 区 施 設 の 整 備 手 法 等

④ 建 築 物 等 の 整 備 方 針

・ 建 築 物 等 の 規 制 、 誘 導 に 関 す る 基 本 的 な 考 え 方

・ 周 辺 の 自 然 環 境 や 景 観 と 調 和 す る 建 築 物 の 形 態 、 意 匠 等

⑤ そ の 他 当 該 地 区 の 整 備 、 開 発 及 び 保 全 に 関 す る 方 針

( ２ ) 地 区 整 備 計 画

地区整 備計画に は当該地 区の良好 な環境を 確保する ために、 次に 掲げ る事項のう ち地区 の特性に応 じた必 要な事項に ついて 定めるこ と 。

① 地 区 施 設 に 関 す る 事 項 ・ 道 路 の 配 置 及 び 規 模

・ 公 園 、 緑 地 、 広 場 そ の 他 の 公 共 空 地 の 配 置 及 び 規 模

② 建 築 物 に 関 す る 事 項 ・ 建 築 物 等 の 用 途 の 制 限 ・ 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 ・ 建 築 物 の 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 ・ 敷 地 面 積 の 最 低 限 度

・ 壁 面 の 位 置 の 制 限

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地区計 画の対 象と する区 域は、 以下 ( ①∼ ④ ) のい ずれ かに該 当する と す る 地 域 ・ 基 準 と す る こ と 。

① 既 成 住 宅 開 発 地 域

活 用 の目 的

・既に良好な住環境が形成されている既成の住宅開発地 において、その住環境の保全や周辺環境との調和、地域 の コ ミュ ニテ ィの維 持 ・改 善な どを目 的 とす るも の。 立 地 基準

・ ( 旧 ) 住 宅地 造成事 業 に関 する 法律に よ り認 可さ れた住 宅 地 に限 る。

留 意 点

・ 住 宅系 用途 を基本 ( 非 住居 系用 途につ い ては 、 地 域コミ ュ ニ ティ の維 持・改 善 に資 する ものに 限 定 ) と する 。

※原則として、既成住宅開発地域を拡大しないものと す る 。

地 区 施設 道路

・既成の開発事業により整備された道路を地区施設道路 と す るこ と。

建

築

物

に

関

す

る

事

項

用 途 の制 限

・ 既 成の 開発 事業 の許 可 内容 に即 した規 制 を定 める こと。 ※ 計 画区 域内 での建 築 物と 同等 の規模 を 基本 とす る

容 積 率／ 建ぺい率の 最 高 限度 高さの最高 限 度

壁面の位置 の 制 限 敷地面積の 最 低 限度

緑 化 率 ・ 地 区計 画の 目標、 方 針に 基づ き適正 に 定め る。 形態・意匠

の 制 限

・健全な都市景観の形成に配慮し、建築物の色彩は、周 辺の美観風致を損なわないものとして、形態、意匠の制 限 に つい て地 区計画 に 定め る。

垣又はさく の 構 造制 限

② 幹 線 道 路 沿 道 地 域 活 用 の目 的

・幹線道路沿道のポテンシャルを活かし、地域経済の活 性 化 等を 目的 とする も の。

立 地 基準

・ 次 の幹 線道 路に面 し た地 区と する。

① 国 道４ ２３ 号 ( 但し 、 当該 路線 につい て は、 木部 交差点 付 近 から 伏尾 交差点 付 近ま での 区間と す る。 )

② 国 道１ ７３ 号 ( 但し 、 当該 路線 につい て は、 木部 交差点 付 近 から 川西 市境界 ま でと する 。 )

・ 原則 、 地 区計 画区域 の 外周 長さ の 1 / 1 0 以 上 が 幹線 道路 に 接 し、かつ 、幹線道 路 の端 部か ら 1 0 0 ｍ の 範囲 内に 区域 面 積 の半 数以 上が含 ま れる こと 。

留 意 点

・ 非 住宅 系用 途に限 定 とす る。

※周辺の土地利用を考慮し、適切な建築物の用途制限 を 設 定。

※ 交 通環 境と の調和 が 図ら れる こと。

地 区 施設

・ 道 路

※ 主 要な 道路 の有効 幅 員は 9 . 0 ｍ 以 上と し 、歩 車道 が 分 離 さ れて いる こと。

※ そ の他 道路 の有効 幅 員は 6 . 0 ｍ 以 上を 基 本と し、法 令 に 即 し適 切に 計画す る こと 。

※地区内の主要な道路は上記の幹線道路に２箇所以上 接 続 して いる こと。

※道路ネットワークを勘案し、適切な道路配置とし、 後 背 地の 土地 利用を 勘 案し た道 路配置 と する こと 。 ・ 公 園 , 緑 地 , 広場等

※地 区 計 画 区 域 の 規 模 及 び 形 状 、当 該 区 域 内 に 予 定 さ れ て い る 建 築 物 の 用 途 、当 該 区 域 の 周 辺 状 況 等 を 勘 案 し 、 生 活 環 境 の 維 持 ・ 向 上 が 図 ら れ る よ う に 配 置 及 び 規 模 を 定 め る こ と 。

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建

築

に

関

す

る

事

項

用 途 の制 限

・ 非 住 居系 とし 、 近 隣 商業 地域 の用途 制 限に 準ず る 。 ( 但 し、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律 第 ２ 条に 規定 される も のを 除く 。 )

容 積 率 の 最 高 限度

2 0 0 ％ 以下 建ぺい率の

最 高 限度

6 0 ％ 以下

高さの最高 限 度

建 築 物の 絶対 高さ： 1 5 ｍ 以 下 道 路 斜線 ： 1 . 2 5 ／ 1

北 側 斜線 ：第 ２種高 度 地区 の制 限内容 と する 。 壁面の位置

の 制 限

幹 線 道路 ： 1 . 8 ｍ以上 その 他道 路： 1 . 0 ｍ 以上 隣 地 境界 ： 1 . 0 ｍ以上

敷地面積の 最 低 限度

・ 地 区の 実情 に応じ た 規模 を定 める

緑 化 率

・ 地 区全 体面 積 の 2 0 ％ 以 上と し、 地区計 画 の目 標、 方針 に 基 づき 適正 に定め る 。

形態・意匠 の 制 限

・健全な都市景観の形成に配慮し、建築物の色彩は、周 辺の美観風致を損なわないものとして、形態、意匠の制 限 に つい て地 区計画 に 定め る。

垣又はさく の 構 造制 限

③ 市 街 化 区 域 隣 接 地 域

活 用 の目 的

・市街化区域の隣接地区で、既に無秩序な市街化が進ん でいるまたは進む恐れがある地区で、それらを良好な土 地 利 用環 境に 誘導す る こと を目 的とす る もの 。

立 地 基準

・市街化区域内の基盤施設を有効に活用できる地区であ る こ と。

・地 区全 域が 市街 化区 域 から 概ね 1 0 0 ｍ 以 内 の区 域で ある こと。なお、地区計画区域を設定する際に、区域区分を 越えて一体的かつ合理的な土地利用を図る必要があり、 そ の 範囲 が最 小限で あ るも のは 地区計 画 の対 象と する。

留 意 点

・隣接する市街化区域の用途地域等の指定状況、周辺の 土 地 利用 を考 慮し 、適 切 な建 築物 の用途 制 限を 設定 する。 ・住宅系用途と非住宅系用途を混在させないよう適切に 区 画 する もの とする 。

・住宅系用途においては、低層住宅と中高層住宅を混在 さ せ ない よう に配置 す る。

地 区 施設

・ 道 路

※ 道 路の 有効 幅員は 6 . 0 ｍ 以 上 を基 本と し 、法 令に 即 し 適 切 に計 画す ること 。

※道路ネットワークを勘案し、適切な道路配置とし、 後 背 地の 土地 利用を 勘 案し た道 路配置 と する こと 。 ・ 公 園 , 緑 地 , 広場等

※地 区 計 画 区 域 の 規 模 及 び 形 状 、当 該 区 域 内 に 予 定 さ れ て い る 建 築 物 の 用 途 、当 該 区 域 の 周 辺 状 況 等 を 勘 案 し 、 生 活 環 境 の 維 持 ・ 向 上 が 図 ら れ る よ う に 配 置 及 び 規 模 を 定 め る こ と 。

区 域 外 接 続 道 路

・主 要な 地区 施設 道路 は 、区 域外 の有 効幅 員 6 . 5 ｍ 以 上（ 主 要 な 地区 施設 道路の 有 効幅 員が 9 . 0 ｍ 以 上の 場合 は、 9 . 0 ｍ 以 上） の既 存道路 に 、原 則、 接続し て いる こと 。

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住 宅 系用 途 非 住 宅系 用途

建

築

に

関

す

る

事

項

用 途 の制 限

・第一種低層住居専用地域 又は第一種中高層住居専用 地域の用途規制を基準とす る 。( 居 住者 のた めの 必 要最 小 限 の 利 便 施設 は 可 と す る 。 )

・隣 接す る市 街化 区域 の 用途 地 域 の指 定状 況、周辺 の 土地 利 用 を考 慮し 、適 切な 建 築物 の用途を定める。( 但し、風

俗営業等の規制及び業務の適

正化等に関する法律第２条に

規定されるものを除く。)

容積率の 最 高 限 度

・ 戸 建・ 低層 集合住 宅

※１

1 0 0 ％ 以下

・ 中 高層 集合 住宅 1 5 0 ％ 以 下

2 0 0 ％ 以下

建ぺい率 の 最 高 限度

・ 戸 建・ 低層 集合住 宅

※１

5 0 ％ 以下

・ 中 高層 集合 住宅 3 0 ％ 以 下

6 0 ％ 以下

高さの最 高 限 度

・ 戸 建・ 低層 集合住 宅

※１

絶 対 高さ ： 1 0 ｍ以下 道 路 斜線 ： 1 . 2 5 ／ 1

北 側 斜線 ：第 １種高 度 地区 ・ 中 高層 集合 住宅

絶 対 高さ ： 1 5 ｍ以下 道 路 斜線 ： 1 . 2 5 ／ 1

北 側 斜線 ：第 ２種高 度 地区

絶 対 高さ ： 1 5 ｍ以下 道 路 斜線 ： 1 . 2 5 ／ 1

北 側 斜線 ：第 ２種高 度 地区

壁面の位 置 の 制 限

・隣 地 境 界 線 よ り 1 . 0 ｍ 以 上 ・隣 地 境 界 線 よ り 1 . 0 ｍ 以 上

敷地面積 の 最 低 限度

・ 戸 建住 宅： 1 5 0 ㎡ 以 上 ・集合住宅：地区の実情に

応 じ た規 模を 定める 。

・地 区の 実情 に応 じた 規 模を 定 め る。

緑 化 率

・ 地 区全 体面 積の 2 0 ％ 以上 とし 、地区 計 画の 目標 、方針 に 基 づき 適正 に定め る 。

形態・意 匠 の 制 限

・健全な都市景観の形成に配慮し、建築物の色彩は、周 辺の美観風致を損なわないものとして、形態、意匠の制 限 に つい て地 区計画 に 定め る。

垣又はさ く の 構 造制 限

・周辺の環境と景観の調和、緑地の現況、地区の特性等 を考慮し、生垣を原則として垣、さくの構造について地 区 計 画に 定め る。

④ 大 規 模 集 客 施 設 の 適 正 立 地

活 用 の目 的 ・ 大 規模 集客 施設 ( ※ ) の 適正 な立 地を目 的 とす るも の。

立 地 基準 ・ 次 の要 件の いずれ に も該 当す る地区 。

①周辺を概ね市街化区域に囲まれている地域を基本と し 、 幹線 道路 ( ４車線 以 上 ) の 沿道 である こ と。

② 「 都 市計 画区 域マ ス ター プラ ン 」 に 即 した 上で、「 池田 市都市計画マスタープラン」において、大規模集客施設 の 立 地に 関し て位置 付 けが ある こと。

留 意 点 ・周辺の土地利用及び道路の整備状況を考慮し、適正に 施 設 を配 置。

地 区 施設 ・ 道 路

※ 地区 内の 主要な 道 路の 有効 幅員は 1 2 . 0 ｍ 以 上、 その 他 の 道路 の有 効幅員 は 9 . 0 ｍ 以 上と し、歩 車道 が分 離 さ れ てい るこ と。

※道路ネットワークを勘案し、適切な道路配置とし、 後 背 地の 土地 利用を 勘 案し た道 路配置 と する こと 。 ※ 周辺 の交 通事情 に 配慮 した 、道路 計 画と する 。 ・ 公 園 , 緑 地 , 広場等

※地 区 計 画 区 域 の 規 模 及 び 形 状 、当 該 区 域 内 に 予 定 さ れ て い る 建 築 物 の 用 途 、当 該 区 域 の 周 辺 状 況 等

を 勘 案 し 、 生 活 環 境 の 維 持 ・ 向 上 が 図 ら れ る よ う

に 配 置 及 び 規 模 を 定 め る こ と 。

建

築

に

関

す

る

事

項

用 途 の制 限

・非住居系とし、隣接する市街化区域の用途地域の指定 状況、周辺の土地利用を考慮し、適切な建築物の用途を 定 め る。 ( 但 し、 風俗 営 業等 の規 制及び 業 務の 適正 化等に 関 す る法 律第 ２条に 規 定さ れる ものを 除 く。 )

容 積 率 ／ 建ぺい率の 最 高 限度

・隣接する市街化区域の用途地域の指定状況、周辺の土 地 利 用を 考慮 し、適 切 に定 める 。

・ 第 ２種 高度 地区の 制 限を 適用 する。 高さの最高

限 度

壁面の位置 の 制 限

・ 外壁 の後 退距 離は敷 地 境界 線か ら 1 . 0 ｍ 以 上で、建築 物 の 用 途及 び規 模に応 じ て適 切に 定める

敷地面積の 最 低 限度

・ 地 区 の 実 情 に 応 じ て 規 模 を 設 定 す る 。

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建 築 に 関 す る 事 項

緑 化 率

・ 地 区全 体面 積 の 2 0 ％ 以 上と し、 地区計 画 の目 標、 方針 に 基 づき 適正 に定め る 。

形 態 ・意 匠 の 制 限

・健全な都市景観( 周辺の景観) の形成及びＣＯ２削減に 寄与する都市づくりに配慮し、建築物の色彩は、周辺の 美観風致を損なわないものとして、形態、意匠の制限に つ い て地 区計 画に定 め る。

垣 又 はさ く の 構 造制 限

・周辺の環境と景観の調和、緑地の現況、地区の特性等 を考慮し、生垣を原則として垣、さくの構造について地 区 計 画に 定め る。

※ 大 規 模 集 客 施 設 の 定 義 ( 都 市 計 画 法 で は「 特 定 大 規 模 建 築 物 」と 定 義 )

以下 の用途に供 する建 築物でその 用途に 供する部分 の床面 積の合計

が 一 万 ㎡ を 超 え る も の と す る 。

用 途 ： 劇 場 、 映 画 館 、 演 芸 場 若 し く は 観 覧 場 又 は 店 舗 、 飲 食 店 、

展 示 場 、 遊 戯 場 、 そ の 他 こ れ ら に 類 す る 用 途 に 供 す る 建 築 物

※ 大規模集 客施設の 適正立地 に関する 基本的な 方針・考 え方につ いて

は 、「 大 規 模 集 客 施 設 の 適 正 立 地 に 関 す る 運 用 指 針 」 を 参 照

地 区計画の 対象地域 は、原則 として、 上記 ( ① ∼④ ) に掲 げるもの と

す るが、本 市の都市 の将来像 を実現す る上で必 要な計画 であって 、池

田 市都市計 画マスタ ープラン に基づく 計画など に内容、 位置が定 めら

れ て い る も の に つ い て は 対 象 地 域 と す る 。

ただ し、主とし て住宅 地の開発を 目的と するものに ついて は、上記

( ① 、③ ) に掲げ る対 象区域 におい て周 辺の地 形や土 地利 用等の 地域の

実 情を踏ま えた運用 を図る必 要がある と認めら れるもの に限るも のと

す る 。

ま た 、 大 規 模 集 客 施 設 の 立 地 は 、 上 記 ( ④ ) に 限 る も の と す る 。

附 則

１ こ の ガ イ ド ラ イ ン の 施 行 期 日 は 、 平 成 年 月 日 と す る 。

２ このガ イドライ ンは、法 改正やそ の他社会 状況の変 化等によ り、