日本証券アナリスト協会
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目
ン ッ 落 着 効果 あい 日本 動産 ッ 盛
見 い PwC 毎年行 い 動産 ッ 翌年 動向 投資家や運用会社 出 版 い Emerging Trends in Real Estate いう出版物 昨年 引 続 2015年 投資 考え 都
東京 ッ 1 いう結果 2012年 16 考え 日本 動
産 ッ 国 外 投資家 高い注目 集 い 言え 実務感 ン 中国
最近 国 問い合わ 増え 日本 動産 ッ ン ウン 投資
注目 集 い 認識 い
回 過去 2度 い ッ 動産 ン GIPS基準 適用 いう い あ
大 章立 GIPS基準 透状況 いう 国 外 GIPS基準 透状況 い 概観
そ うえ 準 検証 ン ン いう 動産運用会社 うい 影響 え
い あ 最後 基準適用 課 触
回 説明 資料表 用語 い 動産 PE い株式や債券いわゆ 伝統的資産 投資 対象 ン 主 運用 運用会社 資産運用会社 動産 投資対象 ン 運用 運 用会社 動産運用会社 説明 表
GIPS 準 透状況
最初 ン 国 資産運用会社 動産運用会社 外 資産運用会社 動産運用会社 い
G G G I IP I P P S S S ミ ミ ミ ナ ナ ナ ー ー ー シ シ シ リ リ リ ー ー ー 第 第 第 回 回 回
20 年 月 22 日開催
GIPS 動産基準 準 状況 課
あ 監査法人 公認会計士
藪谷 峰
あ 監査法人 ャ
木幡 仁
1． に
2． GIPS準拠 透状況 3． 準拠 検証 ン ン 4． 基準適用へ 課題 5． 終わ に
．
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う 区 GIPS基準 透状況 概観
国 資産運用会社 GIPS準 い 少 古い あ 2007年時点 ン
回答 会社 半数 準 回答 会社 準 い 会社 在 把握
時点 約60 70％ 会社 準 い 考え 後 様 調査 く
出 困 あ 業界 方 ン ュ やコ ン や実務感 現在 90％ 資産運 用会社 準 表明 い 考え い
一方 国 動産運用会社 い 2008年 信基礎研 調査 実施 時点 回 答 60社弱 会社 い 準 い 会社 く 検討状況 い 図表1 後掲 以 同 う い 降 様 調査結果 い 2014年 い 国交省 録 い 総合 動産投 資顧問業者77社 い 準 い 会社 く 私 実務感 動産運用会社 GIPS準
い 会社 現時点 在 い 考え い
う 状況 いく 要因 考え 業界 他社 準 表明 い い状況 あ 優先度 高く い いう 理由 最 ン あ そ 背景 日本 動産 ッ 経 済規模 比 く 投資案件 数自体 少 い そ 結果 日本 動産投資 物件特定型
ウン 動産投資 90％程度 占 言わ い 外 物件 特定 ャ
投資能力 投資 ン 多い そ ャ ッ コ 重要 あ そ
基準 GIPS基準 準 透 い 面 あ 動産時価 い 日本 特 計算
鑑定価格 引価格 い 例 多々あ 時価 期間 ン 計算 あ 重
視 い い 点 ン ン 社 動産投資透明度調査 いう報告書 毎年公表 日本 そ 他 先進国 比 透明度 い 26 いう結果 い 理由 言語 問 大 く 外 投資家 日本 動産 情報 得 い 英語 情報 得 あ い
続い 外 透状況 い ACA Performance Services社 いう会社 あ 会社 GIPS 限 様々 会社 準 性 保証 提供 い GIPS検証業
務 彼 コ 業務 う 公表 い
社 資料 資産運用会社 GIPS準 表明 い 会社 US 8割程度 EU/UK 半 程度 報告 い 当 報告書 準 非準 理由 回答 公表 い 準 い理由 最 主要 経済的 実務 担 コ 大 い 挙 逆 準 理由 主
投資家 要請 業界 あ いう あ い
最後 外 動産運用会社 GIPS準 状況 い ACA Performance Services社 報告 US 約70%超 準 い ッ 調査団体 異 INREV 調査 7％
い数 い ッ 調査会社 調査 容 く見 準 定 あ
いう会社 25％ 後 準 方向性 示唆 い
INREV ン 調査 く 準 表明 い理由 あ 図表2 図
表3 顕著 事実 準 非準 決定 顧 投資家 そ ャ 選ぶ際 一
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断 目 い いう点 あ
国 国外 運用会社 GIPS準 状況 い 国 国外 資産運用会社 GIPS準 状 況 高い 外 動産運用会社 資産運用会社 い US 7割 EU 準 い 実 例 少 い 検討 進 い 状況 日本 動産運用会社 GIPS準 い 検討 い 会社
少 い いう状況 あ 準 う 断基準 投資家 期待 明 あ 日本
動産運用会社 外 ン 検討 ば い 目 1 あ 考え
日本 機 投資家 伝統的資産 外 投資 対 興味 持 ン そ 点 い 細 触
準 検証 ン ン
最初 ン 述 通 現状 国 動産運用会社 GIPS基準 準 表明 い 会社
い 思わ 国 い 徐々 あ GIPS基準 準 後 う
環境 変 見 ン 動産運用会社 GIPS基準準 表明 ン ン う あ い いく 例 挙 説明 い
GIPS基準 目的 基準 成立 経緯 い 簡単 紹 い GIPS基準 公正 表示 完全 開示 いう原則 基 い い 既 顧 対 運用報告 基準 く 見込顧 対
ン 情報 提示 基準 あ 既 顧 運用報告 い え虚偽
ン 報告 解約 償還時 そ 裏付資産 必要 最後 覚 逃 通常
可能 あ 一方 見込顧 対 ン 報告 い 虚偽 ン 提示 場合
顧 そ 真偽 確 通常 可能 あ 1980年 米国 い 資産運用会社間
競 激 く 虚偽 ン 提示 顧 獲得 行 い う 問 対処
GIPS基準 前身 基準(AIMR-PPS) 米 い 入 そ 後 基準 高 容 行わ 1999年 GIPS基準 確定
運用会社 GIPS基準 準 公正 表示 完全 開示 いう原則 基 い ン 情報 提示 見込顧 あ 投資家 運用会社 投資 ン 完全 公正 提示 い
確信 提示 ン 情報 高い信 性 持 運用会社間
投資 ン 容易 比較 う GIPS基準 準 ン 数値自体
信 性向 いう直接的 ッ あ
運用会社 ン 測定 図表4 示 通 ッ 頂点 置付 あ
信 性 あ ン 投資家 提示 そ 支え 会社 部統制 方針 手続 整備 根 保管 会計処理 ン 提示資料作成 至 全過程 信 性向 可
GIPS基準自体 ン 測定 報告 基準 あ GIPS基準 準 表明 運用会社全体 そ 支え 一定 部管理体制 整備 い 投資家 示
考え
2012年 AIJ問 金融商品 引業等 府 改正 2013年7 1日 施行 い 改正 顧 年金基金等 交付 契約締結前交付書面及び運用報告書 投資運用業者
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外部監査 概要 載 義務付 いう 外部監査 一般的 務諸表監査 びSSAE16等 業務 係 部統制 保証業務 加え GIPS基準準 検証業務 含 い
続い GIPS基準準 状況開示 動 い 紹 い 最初 ン 触 運 用会社 GIPS基準 準 状況 い 公式 公表 い 2015年1 降 GIPS基準 準 表明 い 会社 CFA協会 報告 義務付 最初 報告期限
2015年6 30日 報告 容 必須 目 会社 所 担当者 検証 実施状況 任意 目 会社 定義 運用総資産 運用 ッ 等 定 い 準 会社 CFA協会
公開 定 い 伝効果 期待 例えば 日本 動産
投資 検討 い 外投資家 運用会社候補 選定 ッ 利用 想定
投資家 他社 差 いう観点 見 動産運用会社 GIPS基準準 表明 ン ン 例 あ 引 続 公的年金 動向 いう観点 ン ン 得 要素
見 い い
皆様 承知 通 2014年10 GPIF 基本 見直 行わ 資産 ン
ャ 動産そ 他運用委員会 審議 経 決定 投資
い 資産全体 5％ 限 明示 5％ い GPIF 運用資産 約130
6 規模 国 動産 場 向 う そ う 一部 ン 想
多く 企業年金 GPIF 運用割合 参考 GPIF 変 基本 や運 用体制 見直 可能性 あ 考え
GPIF 初 公的年金 運用 機 公募 際 GIPS基準 準 及び検証 前提
後 動産 運用 機 公募 あ GIPS基準準 運用実績 提示 求 可能性 高い 図表5 公的年金 運用 ャ 公募 募集要 抜粋 あ GPIF 国 株式運用 機 募集要 GIPS 準 表明 運用実績 あ 第 者( 監査法人) 検証 い 運用実績 提出 求 検証 い い そ 理由 明 必要 あ 国家公務 員共済組合連合会(KKR) 運用 ャ 応募 係 提出資料 要件 厳 く GIPS 準 国 株式 係 コン ッ 過去 終了 含 い 運用実績 提出 求
第 者 GIPS準 検証報告書 写 提出 必須 い
図表6 2014年9 (社) 動産証券 協会 ARES 機 投資家 対 実施 ン 調査 う 動産投資 行う 必要 いう質問 対 回答結果 あ 年金 回答 動産評価 信 性 向 最 多く 僅差 ン 動産投資 ン ッ 動産 連情報 標準
続い い 事 GIPS基準 準 表明 あ 程度遉成可能 あ GIPS基準 準 表明 後 動産 投資 検討 い 機 投資家 要請 応え 手段
他 運用会社 差 図 いう意味 効果的 組 あ 考え
最後 動産投資 ン ッ 整備 い 場 投資 ン ッ
概況 図表7 米 欧州 豪州 動産 ン ッ 載 あ 先進国 動産投資 場 中 日本 実物 動産 ン い 動産投資 ン ッ 定着 い
最初 ン 紹 動産投資透明度調査 い 日本 動産投資 場 透明度 い要因 状況 2012年10 ARES 新 動産投資 ン ッ 新AJPI AJFI 提供
開始 改善 い GIPS基準 い ン ン 提示 必須 提
示 免除 適 ン 在 い場合 限定 い 国 動産投資 ン
ッ 整備 GIPS基準 要求事 一 満 投資家 対 実
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ン 情報 提示 可能
基準適用 課
最後 ン 基準適用 課 いう 具体的 基準 容 紹 い 初
GIPS基準 準 最初 理解 く GIPS特 3 用語 定義 い
第1番目 会社(FIRM) あ GIPS基準 原則 会社全体 基準 準 求 い GIPS基準 会社 GIPS基準 準 定義 主体 あ 準 表明 者 自 定義 必要 あ 最 一般的 会社 legal entity 法人 あ 展開 運用会社 場合 法人全体 一体 準 表明 可能 あ 逆 法人 一部門 単独
会社 定義 準 表明 あ 得
くあ 誤解 公的年金 応募 特定 準 い いう い
く あ GIPS基準 認 い い 必 会社全体 会社 運用 投資一
任 い 準 必要 あ
2 番目 投資一任 あ GIPS 基準 投資一任 非一任 区 法 投資一任 投資助言 区 少 異 概念 あ GIPS 基準 投資一任 会社 意図
投資戦略 実行 あ 一 コン ッ 含 ン計算 対象 必要
あ 契約 投資一任契約 あ 顧 投資制限等 会社 意図 投資戦略 実行
著 い制約 課 い 投資非一任 区 コン ッ 除外
そ ン ン計算 映 い 投資一任 非一任 属 い
ン 投資助言 あ ン 場合 会
社 引 決定 限 い GIPS 基準 完全 コ 外 従 コン ッ 含 会社 運用総資産 計算 除外 係 図 示 図表8 あ
3番目 コン ッ あ コン ッ 類似 投資 ン 投資目的 投資戦略 従
運用 2 集 あ GIPS基準 個 ン
く コン ッ ン 提示 義務付 い 一般 運用会社 類似 投資戦略 複数
運用 多い場合 数十 及ぶ あ 当然 そ 中 運用成績 相対的 良い
悪い 在 個 ン 提示 認 場合 そ
中 最良 ン 出 見込顧 提示 可能 う
公正 表示 完全 開示 いう GIPS基準 原則 GIPS基準 個 く
コン ッ 単 ン 提示 採用 い
具体的 動産基準 容 移 い
GIPS基準 日本語版 日本証券 協会 公表 い GIPS基準準 表明 会社 公表 最新情報 ン ン Q&A 含 GIPS基準 必須事 準
必要 あ ン ン 基準本文 断 い事 や新 問 い
追加的 解釈 び説明 提供 あ 動産基準 い ン ン 行
い ン ン そ 日本語 翻訳 証券 協会
入手可能 あ
GIPS 基準文 基準第1章 第0節 第8節 9節 成 第6節 動産基準 あ 第0節 第5節 準 表明 会社 適用 一般規則 あ 第6節 降 第0節 第5節
補完 あ
動産基準 基準 対象 資産 び対象 い資産 例示列挙 い 基本的考え方
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実物 動産 直接投資及び 動産 原資産 証券 商品 投資 対象 動 産 原資産 証券 あ ンや債券等 ッ 投資 い 期待 ン 契約金利 連動
原資産 動産 経済的 ン 連 い 基準 対象外 投
資 あ 場REIT等 公 引 い 動産証券 場株 様 場価格 評価 可能 あ 動産基準 対象外 い
GIPS基準 動産 評価 伝統的資産 評価 様 公正価値 評価 原則 い 公正価値 GIPS基準 い 十 知識 思慮 基 い 行動 自 的 当事者間 行わ 独立
立場 arm’s length 現在 引 い あ 投資対象 交換 あ う価格 定義 い GIPS評価原則 公正価値 5段階 階層 優先 定 測定日 活 場 観的 観察可能 調整前 公表価格 1 入手可能 あ 場合 そ 使用 評価 決定
ば い IFRS 国際 務報告基準 採用 い 公正価値 考え方 整合 あ
動産投資 評価 適用 追加基準 独立 第 者 外部評価 あ 外部評価 専 門職 認定 公認 免許 商業用 動産 評価 資格 あ 評価人又 鑑定人 行わ
ば い 独立性 観点 評価人 鑑定人 報酬 投資対象 評価 応 決 う 外部評価 使用 い い
計算方法 連 動産基準 一般基準 大 遊い 評価 ン計算 度及
び外部評価 必要性 無 あ 動産基準 評価 ン計算 少 く 四半期
行う い 外部評価 い 少 く 12 行う い 顧
合意文書 評価 度 定 あ 場合 当 定 度 36 い 高い方 度 外部
評価 認 い 一般基準 特 外部評価 規定 い 評価
大 ャッ ュ 生 日 ン 少 く 計算 必要 あ い
ン 型 動産 ン 適用 追加基準 年率換算 開始 来 部 益率 (SI-IRR) 計算 必須 い
コン ッ 構築 動産基準 一般基準 大 遊い い ン 型 動産
ン 場合 コン ッ 定義 要素 組成年 追加 い 会社 組成年 戦略 ン 立 通常 い ン 型 動産 ン 場合 1コン ッ 1
ン 多い 考え
ャ 主 遊い 投資一任 概略 開示 あ 投資一任 概略 開示 動産基準 求 い 開示 あ 一般基準 特 求 い い 動産投資 場合 物件売却 承諾等 一定 決定 限 投資家 保持 場合 多く見 動産基準
ン ン そ う 場合 会社 投資戦略 実施 十 決定 限
場合 そ 可能 限 投資一任 あ い 投資一任 程度 様々
あ そ 断 会社 行わ ば い う 投資一任 定義 い い 追加開示
必要 思わ
開示 控除前 ン い 引費用 加え そ 他 控除 い
そ 開示 控除後 ン い 運用報酬 び 引費用 加え そ 他
控除 い そ 開示 規定 い 会社 投資運用
対価 領 運用報酬 指 ン やそ 他 管理費用 監査費
用 弁護士費用 報酬等 含 い
数値 開示 い 図表9 開示例 参照い い 例 ン 型 動産コ
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ン ッ 開示 あ 伝統的資産コン ッ 開示 比 開始来 部 益率(SI-IRR) 初 多数 目 追加的 必要 い 開示例 段 表 ン 型 動産コン ッ
必要 い 開示 目 あ ン 型 外 動産コン ッ 開示 要 あ
5 終わ
GIPS 動産基準 準 状況 課 いう 国 及び 外 GIPS基準 透状況 準 検証 ン ン 及び基準適用 課 い
現在 日本 動産運用会社 GIPS準 い 検討 い 会社 少 い いう状況 あ 準 先行 い 欧米 調査結果 準 う 断基準 投資家 期待 明 い 日本 機 投資家 GPIF 基本 見直 象徴 う 伝統的資産 外 資産
投資 対 心 急速 高 特 後年金 動産投資 動 本格 場合 GIPS基準準 大 可能性 あ
最後 基準適用 課 ン う 動産運用会社 GIPS基準 準 表明 克服 課 いく 在 基準 要求 い 事 本来的 GIPS基準 準 わ 会社 整備 く あ いえ 将来GIPS基準準 表明
う GIPS基準 参考 期 GIPS基準 準 ン 計算 提示 体
制 整備 く 決 無駄 い 考え
以
本稿 2014年12 22日 水 に東京 開催さ たGIPS ー ー 第15回 要旨を講師 了解を得 掲載
講師 藪谷 峰氏 あ た監査法人 ター 公認会計士 PwCに い 14年以 投資運用業 くに不動産運用業に特化 ュ ン 業務 び 業務に従事 い 2008年 2010年に け PwC New York に出向 ー 不動産 ン 及びUS SEC登録会社 監査に従事 2010年 あ た監査法人に復帰 ター 不動産運用会社 大手不動産 ン 外不動産 ン に投資 国内籍 ン ン 不動産 時価評価業務を含 ュ ン 業務に従事 い
講師 木幡 仁氏 あ た監査法人 ネー ャー PwC資産運用 ターに い 14年以 経験を 一貫 資産運用会社に対 ュ ン 業務 び ー業務を担当 い 過去10年以 に亘 資産運用会社に対 ー 投資 ー ン 基準
GIPS 準拠体制構築 ービ GIPS準拠検証 ービ を提供 い また 多数 資産運用会社 投資信託監査業務に従事 に 内部統制 効性保証業務 SSAE16/ISAE3402/86号 規制対応支援や内部統制構築支援を中心 た ー業務を提供 い
PwC
GIPS基準 透状況
- 国内 け 準拠 状況 : 動産運用会社 (1/2) -
動産 ネ ャ 状況
2008 当時 信基礎研究所 調査
2014 現在 状況：
‒ 国交省 タベ
‒ ⇒ 総 合 不 動 産 投 資 顧 問 業 者 準 拠 を 表 明
す 会社 い
1
出典：不動産私募 ン 関す 実態調査2008 半期
( 信基礎研究所)
20%
56% 4%
20%
基準 容を把握し い い
検討し 準拠し い
検討し い い
準拠を検討し い
住信基礎研究所 ン (2008 年 )
GIPS準拠検討状況
図表
PwC
GIPS基準 透状況
- 外 け 準拠 状況 : 動産運用会社 - (1/2)
米国 欧州 動産 ネ ャ け GIPS 基準
透状況
INREV ン 調査 ( 回答者％ ) :
GIPS 動産基準へ 準拠を表明す 割合
2
全世界(米中心) 欧州
調査時点 2011/6/30 2013/3/31
調査対象
(会社数) 67 69
準拠を表明 76.12% 7%
うち検証を
けてい
82.35% -
(no data)
調査主体
ACA
Performance
Services (*1)
INREV
(*2)
7
25
44 24
準拠を表明し い
未達成 準拠を予定し い
未達成 あ 準拠す 予定
い
GIPS基準を知 い
0 20 40 60
う 30% 2 以 準拠を
予定し い 回答し
出典: (*1) The Value of GIPS Compliance 2014 Manager and Consultant Survey, ACA Performances 当該調査 け 情報源 eVestment Database
(*2) An analysis of the GIPS standards in European real estate performance reporting, INREV Research & Market Information, June 2013
図表
PwC
GIPS基準 透状況
- 外 け 準拠 状況 : 動産運用会社 - (2/2)
INREV ン 調査 ( 回答者％ ) :
GIPS 基準へ 準拠を表明し い理由
INREV ン 調査 ( 回答者％ ) :
GIPS 基準 準拠す 主 理由
3 出典：An analysis of the GIPS standards in European real estate performance reporting, INREV Research & Market Information, June 2013
0% 20% 40% 60% 80% 100% 知識 不足
そ 他 実施 ニカ 問題 人的 ソ 不足 GIPS い 馴染 い
準拠達成 維持 コ ン 重要 い 顧客 GIPS準拠を要請し い
0% 20% 40% 60% 80% 100% そ 他
ォ ン 計算 関す 社 セ 改善
競合他社 準拠 他 不動産投資 ネ ャ
比較可能性 規制当局 勧奨
顧客 要請
図表
PwC
準拠と検証 ン ン
- 投資家へ 他社と 差別 - (2/5)
ン
測定
会計処理 評価
根拠 タ 得 保管
方針 び手続 文書
会社 内部管理体制 内部統制
4
資産運用業 け ォ
ン 測定 ッ 頂点
置付け
• ォ ン 信頼性を高
そ を支え 会
社 部統制 方針 手続
整備 根拠 タ 保管
ォ ン 提示資料作
成 至 全過程 信頼性向
不可
GIPS基準準拠表明 そ を支え
一定 ベ 部管理体制 存在
を投資家 す
図表
PwC
準拠と検証 ン ン
- 公的年金 動向 (3/4) -
例 1 GPIF 運用受 機関応募書 募集要項
例 2 国家公務員共済組合連合会 運用 ネ ャ 応募 係 提出資料
5
Ⅱ コン ッ 状況
国 株式 関す 運用状況 い ､ 説明く い い GIPS 準拠す 国 株式 係 す
べ コン ッ 過去 終了し 含 い 事項を 入し い
作成 容 い CD-R 提出 い
第 者 GIPS 準拠 検証報告書 写し を提出し い
E 運用状況 ……… ( 様式 16 ) ッ 用 ( 様式 16-1) 用
1. 運用実績
( １ ) 投資 ォ ン 協議会 ( IPC ) 投資 ォ ン 基準 ( GIPS いう )
準拠表明し 運用実績 あ 第 者 ( 監査法人 ) 検証を受け い タ ( 受
け い い 理由明 うえ 提出す 外貨資産 係 タ い 全 建
ベ 表示す )
図表
PwC
準拠と検証 ン ン
- 公的年金 動向 - (4/4)
( 社 ) 不動産証券化協会 ン 調査 - 不動産投資を行 必要
出典: 第14回 機関投資家 不動産投資 関す ン 調査 2014 9月30日 一般社団法人 不動産証券化協会
6
年金 回答結果 動産投資関連情報 標準 個別 動産投資情報開示 向上 高水準
と った
図表
PwC
準拠と検証 ン ン
- 動産投資 ン ッ 整備 – (1/2)
ロ 市場 け 投資 ン ッ 概況
7
実物 動産 ン ッ ン ン ッ
米
NPI
- NCREIF Property Index
NFI
- NCREIF Fund Index
欧 州
IPD Property Index
- UK, France, Germany,,,
IPD Fund Index
- UK, France, Germany,,,
豪 州 IPD-PCA IPD-Mercer
日
(～2012年10 ) 旧 AJPI IPD 存在す 定着し い い 存在し い
2012 年 10 ARES
新 AJPI 新設
ARES
AJFI 新設
出典: 新 不動産投資 ン ッ 新AJPI AJFI 提供開始 い 成24 10月22日 一般社団法人 不動産証券化協会
図表
PwC
基準適用へ 課
GIPS 基準 概要
GIPS 特 概念
2. 投資一任 / 非一任 運用総資産
8
会社 運用 関 す
群
運用総資産 含
投資一任
タ ン計算 対象
投資非一任
( タ ン計算
対象外
A
口座
B
口座
C
口座
X
口座
Z
口座
例
• 運用 大幅 制限 課
い 口座
• 重大 キャッ ュ
発生し 口座
• 最 運用資産を 回
口座
例
• 助言口座
• 一任契約
運用を外部委
し 外
部委 先 選
任 解任権限を
持 い口座
運用総資産
除外
一 以 コン ッ
組入
図表
PwC
ロ ン 提示例 2010年版 GIPS基準 巻
9 Section Title
