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16- D- 0110 201 6 年 5 月 2 3 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
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投資法人
（証券コード：3234）【見通し変更】
長期発行体格付 ＡＡ−
格付の見通し 安定的 → ポジティブ 【据置】
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 06年 2月に設立され、11月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した、森ビルをスポン サーとする総合型の J - RE IT 。オフィスビルを中心に住宅、商業施設等も投資対象としている。現行ポー トフォリオは 10 物件で構成され、取得価格総額で約 3, 398 億円の資産規模となっており、「六本木ビュー タワー」以外は、東京都心 5 区（特に港区）中心に所在し、大規模かつハイスペックな仕様の物件、及び 耐震性の重視といった要件を満たした「プレミアム物件」（本投資法人の定義による）に該当する。 (2) 本投資法人については、スポンサーグループとの強固な協働関係を軸に、堅実な賃貸事業運営が遂行され
ている。16/ 1 期末で 98. 3％の稼働率、3. 9％の平均 NOI 利回りを確保している等、ポートフォリオについ て安定したトラックレコードを確認できる。また、物件パイプラインを活用した外部成長を進める中、15 年 9 月に「六本木ヒルズ森タワー（1 フロア：28 階）」を 120 億円で、16 年 2 月及び 4 月には公募増資も 絡め「同（4 フロア：25∼27階・29 階）」を計 461億円で各々新規取得した。「六本木ヒルズ森タワー」 への集中度は高まっている一方、継続的な資産規模の拡大、及び収益水準の向上につながっている。財務 面では、資産総額ベースの簿価 L T V が 15/ 7 期末の 44.1％から 16/ 1 期末では 44.5％と適切な水準でコン トロールされているほか、ポートフォリオの含み益が増加傾向にある。加えて、有利子負債について返済 期限の分散化、平均残存年数の長期化、借入コストの低減が図られているなど財務改善が進んでいる。以 上を踏まえて、格付を据え置き、見通しをポジティブに変更した。外部成長等に向けた取り組みを通じ、 引き続き財務の健全性を維持しつつ、物件やテナントの分散による安定度の向上を含め、ポートフォリ オ・キャッシュフロー創出力の一段の強化につなげていけるか注目していく。
(3) 本投資法人では、優先交渉権を有するスポンサーの物件パイプラインを基盤とし、外部成長を続けていく 方針である。16年 4月時点の上位 3物件（六本木ヒルズ森タワー、アーク森ビル、赤坂溜池タワー）へ の集中度は取得価格ベースで 65. 2％、16/ 1 期末におけるスポンサーへのテナント集中度が賃貸面積ベー スで 74. 7％と、依然相対的に高水準にある。テナント集中についてはマスターリース契約に基づくもの であり、足元で特段の懸念要因とみてはいないものの、物件やテナント集中リスクの顕在化を緩和する観 点から、上記優先交渉権による優位性を活かした取得動向が注目ポイントになるとみている。内部成長に 関しては、テナントリーシング等の PM 業務など幅広い局面で、スポンサーグループとの協業状況が維持 されている。足元では改善傾向にある賃貸市況も考慮に入れ、賃料固定型マスターリースのパススルー化 等の取り組みが進められており、今後、当該施策によるポートフォリオ・キャッシュフローへの寄与につ いて見定めていく。
(4) デット・ファイナンスにおいて、主力 5 行を中心としたレンダーフォーメーションが維持されている。上 場時より全額無担保・無保証での調達が行われているほか、金利固定化の取り組みも進められている。今 後についても適切なレバレッジコントロールの継続、固定比率の一段の向上など、各種施策の実施状況及 びその成果をフォローしていく。
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■ 格付対象
発行体：森ヒルズリート投資法人 【見通し変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- ポジティブ
【据置】
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2012 年 11 月 28 日 2017 年 11 月 28 日 0. 97% AA-
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2013 年 5 月 24 日 2018 年 5 月 24 日 0. 85% AA-
第 9 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 5 月 24 日 2020 年 5 月 22 日 1. 26% AA-
第 10 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 2 月 24 日 2019 年 2 月 22 日 0. 414% AA-
第 11 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 2 月 24 日 2021 年 2 月 24 日 0. 688% AA-
第 12 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 11 月 27 日 2024 年 11 月 27 日 0. 865% AA-
第 13 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2015 年 5 月 26 日 2020 年 5 月 26 日 0. 322% AA-
第 14 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 5 月 26 日 2025 年 5 月 26 日 0. 820% AA-
第 15 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
35 億円 2015 年 11 月 26 日 2020 年 11 月 26 日 0. 380% AA-
第 16 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 5 月 18 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 森ヒルズリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
