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15- D- 0476 201 5 年 9 月 1 5 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
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投資法人
（証券コード：3279）【見通し変更】
長期発行体格付 ＡＡ−
格付の見通し 安定的 → ポジティブ 【据置】
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、都市型商業施設および東京オフィスを重点的な投資対象とする不動産投資法人（J - RE IT ）。 資産運用会社である東急不動産アクティビア投信（T A IM）のスポンサーは東急不動産。本投資法人は、 包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用により、外部成長および内 部成長を図る。現在のポートフォリオは 30 物件、取得金額総額約 2, 881億円の規模であり、スポンサー と相似形のポートフォリオの構築を進めている。
(2) 12 年 6 月の上場以降、東急不動産グループのバリューチェーンの活用により、資産規模の拡大、不動産 運営および財務面において順調なトラックレコードを記録してきた。この約 1 年間においては 4 物件（う ち 1物件は追加取得）、約 480億円の新規物件を取得し、上場時に比べポートフォリオの分散化と強化が 進展している。不動産取得環境が激化している中においても、スポンサー開発物件やスポンサーによるウ ェアハウジングの活用による取得のほか、T A IM の独自ルートからの取得実績も有し、取得方法の多様化 や独自の工夫を交えての取得も見られる。また、ポートフォリオの平均取得利回りで 5. 0％を意識しつつ、 クオリティと収益性の両立を図る戦略（T A IM では「バーベル戦略」としている）に基づき外部成長が進 められている。テナントリーシングにおいては、比較的大きな空室面積を抱えながら取得した「大崎ウィ ズタワー」において、スポンサーグループのリーシング力の活用により、また、足元の好調なオフィスマ ーケットともあいまって、当初の想定を上回る条件での早期リースアップに目処がついた。財務面では、 14年 12月に 2 年連続となる公募増資を実施し総資産ベースのL T V を引き下げ、資産規模の拡大ととも に 40％台前半の保守的な水準で L T V コントロールがなされている。今後についても上場からこれまでの T A IM による堅実かつ保守的な運営実績およびスポンサーサポートからして、本投資法人のクオリティを 重視した資産規模の拡大、高い稼働率、保守的な財務運営がなされていくことが期待される。以上を踏ま え、格付を据え置き、見通しを「ポジティブ」とした。
(3) ポートフォリオの稼働率は 15/ 5期末で 99. 7％となり、上場以降、99％台の期末稼働率を維持している。 また、いずれのカテゴリーでも 15/ 5 期末で 99％台の高い水準にある。「東京オフィス」については現行 賃料がマーケット賃料を下回る水準である契約も多いことから、おもにテナント入替時において賃料増額 が実現されてきており、今後についても引き続き賃料の増額・改定が一定程度予想される。「都市型商業 施設」および「その他投資対象資産」については、賃貸借契約の期間が長期であるものが多く高稼働率で 安定し、また、「都市型商業施設」の一部については好調なホテル稼働率や売上動向により歩合賃料の上 昇も見られるなど内部成長が進められている。
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上限にコントロールされており、今後もこれまでと同様に保守的な水準で L T V をコントロールする方針 に変更はない。
【新規に取得した主要物件の概要】 ( 1) 汐留ビルディング
本物件は、J R 線「浜松町」駅や都営地下鉄線「大門」駅といった複数駅が利用可能な立地に所在する大 規模オフィスビルである。また、羽田空港や、東京・品川駅などの主要ターミナル駅へのダイレクトアクセ スも容易であることから、広域的な交通網へのアクセスにも優れる。「浜松町」駅周辺における大規模再開 発や近隣の竹橋地区で進行中の「都市再生ステップアップ・プロジェクト」により、周辺エリアと一体とな ったオフィスビルの集積が進むことが予定されている。
本物件はスポンサーである東急不動産が他の事業者と共同で開発に取り組み、07年 12月に竣工し、地下 2 階・地上 24 階建て、1 棟の延床面積は約 35, 000 坪を有する。本投資法人は、このうち持分約 15％を 2014 年 12 月に実施した公募増資により調達した資金等にて取得している。
オフィスフロアは、基準階面積 1, 000坪超の無柱空間が確保され業務効率が高く、また、天井高・フリー アクセスフロアともに充分な仕様水準となっている。加えて､小割対応の個別空調システムの導入やフロア 分割対応が可能であることから、幅広いテナントニーズを満たす仕様である。
取得日：2015 年 1 月 9 日
取得価格：30, 300 百万円（ポートフォリオ比：約 10.5％）
（担当）杉山 成夫・秋山 高範 ■ 格付対象
発行体：アクティビア・プロパティーズ投資法人 【見通し変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- ポジティブ
【据置】
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2014 年 4 月 25 日 2019 年 4 月 25 日 0. 370% AA-
第 2 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 4 月 21 日 2020 年 4 月 21 日 0. 297% AA-
第 3 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 9 月 10 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） アクティビア・プロパティーズ投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■ 本件に関するお問い合わせ先
