（１）１次判定
1 次判定は、経過年数、改善履歴の状況及び需要・高度利用の必要性と可能性による評 価を行い、維持管理、建替え、用途廃止の対象とする住棟を判定します。
また、維持管理、建替え、用途廃止の判定ができなかった住棟（継続判定）について、
２次判定を行います。１次判定における評価の考え方は次のとおりです。
■判定基準（経過年数による判定）
・平成 32 年度までに耐用年数を経過する住棟は、耐力度調査による判定を行います。
・その他の住棟は「継続判定」とします。
■判定基準（改善履歴の状況による判定）
・住戸改善や外部改善を実施済みの住棟又は、団地で改善事業継続中の住棟は、需要・高度利 用の必要性及び可能性により判定を行います。
・その他の住棟は、 「継続判定」とします。
■判定基準（需要・高度利用の必要性及び可能性による判定）
・基本的に入居率 60％以上の団地は需要が高い、60％未満の団地は需要が少ないとします。
・ （用途地域又は集落内）かつ 1,000 ㎡以上の団地を高度利用の必要性及び可能性ありとし ます。
これらを踏まえ、
・ 「需要が高い」かつ「高度利用の必要性及び可能性あり」の住棟は「建替」とします。
・ 「需要が低い」又は「高度利用の必要性及び可能性なし」の住棟は「用途廃止」とします。
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判定基準 １次判定フロー
① 経 過 年 数 に よ る 判定
・平成 32 年度までに 耐用年数を経過する 住棟は、耐力度調査 による判定を行いま す。
・その他の住棟は「継 続判定」とします。
H32 までに耐用年数を経過 H32 までに耐用年数を経過しない
木造 簡平・簡二 木造・簡二 耐火
公営 平和台 30 沖見町４ 91 塩見町 12 大町 16 元町 32 住宅 沖見町５ 44 アーバン 8 はまなす 48 野本町 24 沖見町６ 77 エステート 8 アザレア 21 旭町 16 礼受町 12 アーバン錦町 8 あかしあ 116 末広町 48 塩見町 16 見晴町 12 平和台 92
春日町 大和田町 藤山町 幌糠町
108 19 8 8
錦町 塩見町 五十嵐町 千鳥町
44 12 90 47 改良
住宅
春日町 18 大町
あかしあ
176 88
旭町 32
計 431 戸 954 戸
② 改 善 履 歴 に よ る 判定
・住戸改善や外部改善 を実施済みの住棟又 は、団地で改善事業 継続中の住棟は、需 要・高度利用の必要 性及び可能性により 判定を行います。
・その他の住棟は、「継 続判定」とします。
未改善 改善済又は継続中
沖見町４ 76 春日町 98 沖見町 4 15 藤山町 8 沖見町５ 44 大和田町 19 沖見町６ 24 幌糠町 8 沖見町６ 53 平和台 30 春日町 28
礼受町 12
塩見町 16
348 戸 83 戸
③需要・高度利用の 必 要 性 及 び 可 能 性による判定
・「需要が高い」かつ「高 度利用の必要性及び 可能性あり」の住棟 は「建替」。
・「需要が高い」又は「高 度利用の必要性及び 可能性あり」の住棟 は「継続判定」。
・「需要が低い」かつ「高 度利用の必要性及び 可能性なし」の住棟 は「用途廃止」。
「需要が高い」かつ「高度利用 の必要性及び可能性あり」
「需要が低い」又は「高度利用 の必要性及び可能性なし」
平和台 30 沖見町 4 76
沖見町 5 44
沖見町 6 53
礼受町 12
塩見町 16
春日町 98
大和田 19
計 30 戸 計 318 戸
改善履歴に
よる判定へ 継続判定
建替え 用途廃止
需要・高度利用の
必要性の判定へ 継続判定
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（２）2 次判定
2 次判定は、１次判定の結果、未判定の住棟を対象に、躯体の安全性、避難の安全性、
居住性の順に評価を行い、住棟別の事業内容を検討します。
a．判定基準
①躯体の安全性の判定
１）昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）に基づき設計・施工された住棟につ いては耐震性を有するものとします。
２）新耐震基準に基づかない住棟で、既に診断を行い耐震性が確認されたもの等につい ては耐震性を有するものとします。
３）上記１）及び２）以外のものについては、設計図書の収集と現状調査により、地形、
経年変化、構造形式、ピロティの有無、平面形状、立面形状等から耐震性について判 断するものとします。
②避難の安全性の判定
・設計図書により二方向避難、防火区画の確保の状況、必要性を判定します。
③居住性の判定
１）浴室・給湯設備：未整備は問題ありとします。
２）高齢化対応 ：バリアフリー化未対応の場合、問題ありとします。
④長寿命化型改善の必要性の判定
・屋根・外壁等の改善事業未実施、かつ、劣化が認められる場合、長寿命化型改善の必 要性を検討します。
・管理担当者等の意見を踏まえ、耐久性の向上、躯体への影響の低減、維持管理の容易
性等の向上が必要と判断される住棟は、長寿命化型改善の対象とします。
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判定基準 ２次判定フロー
①躯体の安全性の判定
１）新耐震基準に基づき設計・施工 された住棟は耐震性を有する。
２）既に診断を行い耐震性が確認さ れたもの等については耐震性を 有する。
３）それ以外のものは、設計図書の 収集と現状調査により、耐震性に ついて判断する。
継続判定 平成 32 年ま
でに耐用年数 を経過しない
954 改善済又は改 善予定
83
計 1,037 戸
②避難の安全性の判定
・設計図書により二方向避難、防火 区画の確保の状況、必要性を判定。
③居住性の判定
１）浴室 ：浴室未整備は問題 あり。
２）高齢化対応：住戸内に段差有り の場合、問題あり。
③居住性の判定 改善予定 その他 改善済 沖見 4
春日
7 8
沖見 4 沖見 6 春日町 藤山町 幌糠町
8 24 20 8 8
千鳥町 アザレア 見晴町 ポプラ 五十嵐町 アーバン エステート アーバン錦町
16 21 12 48 90 8 8 8 計 15 戸 計 743 戸 計 68 戸 計 211 戸
1)浴室 × ○ ○ ○
2)高齢化対応 × × ○ ○
④長寿命化型改善の必要性の 判定
・屋根・外壁等の改善事業未実施、
かつ、劣化が認められる場合、長 寿命化型改善の必要性を検討。
・管理担当者等の意見を踏まえ、耐 久性の向上、躯体への影響の低減、
維持管理の容易性等の向上が必要 と判断される住棟は、長寿命化型 改善の対象。
個別改善
（居住性向上型＋福祉 対応型＋長寿命化型）
個別改善
（福祉対応型＋
長寿命化型）
個別改善
（福祉対応型）
維持管理
沖見 4 春日
7 8
錦町 元町 S59 平和台
44 16 96
大町 あかしあ はまなす
192 204 48
沖見４ 沖見６ 春日
8 24 20 野本町
塩見町
24 24
メイプル 31 藤山町 8
旭町 48 幌糠町 8
元町 S58 16 千鳥町 アザレア 見晴町 ポプラ 五十嵐町 アーバン エステート アーバン錦町
16 21 12 48 90 8 8 8 計 15 計 204 計 539 計 279
①躯体の安全性の判定
②避難の安全性の判定
個別改善による 対応の可能性の
判定
個別改善 維持管理
④長寿命化型改善 必要性の判定
④長寿命化型改善 必要性の判定 全住棟問題なし
全住棟問題なし
問題あり
可能性あり
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（３）３次判定
a．１～２次判定結果
１～２次判定の結果、建替え 30 戸、用途廃止 318 戸、個別改善 758 戸、維持管理 279 戸となりました。
表 ５-6 １～２次判定結果
整備手法 種別 団地名 建設年度 構造 管理戸数
建替え 公住 平和台 S62～H1 木平 30
小計 30
用途廃止 公住 沖見町（4 丁目） S43、44 簡平 76
沖見町（5 丁目） S40、41 簡平 44
沖見町（6 丁目） S46～49 簡平、簡二 53
礼受町 S42 簡平 12
塩見町 S42 簡平 16
春日町 S44 簡平 80
大和田町 S49～56 簡平 19
改良 春日町 S44 簡二 18
小計 318
個別 改善
居住性向上型 公住 沖見町（4 丁目） S47 簡平 7
＋福祉対応型 春日町 S45 簡平 8
＋長寿命化型 小計 15
福祉対応型
＋長寿命化型
公住 錦町 S60 高耐 10 44
元町 S58、59 中耐 4 16
平和台 S53～57 中耐 4 96
野本町 S52 中耐 4 24
塩見町 S51 簡二 12
塩見町 S53 中耐 3 12
小計 204
福祉対応型 公住 大町 S57 中耐 4 16
沖見町（あかしあ） S61～H1 中耐 3、4 116
沖見町（はまなす） S57 耐火 7 48
千鳥町（メイプル） H2 高耐 6 31
旭町 S50 中耐 4 16
元町 S58、59 中耐 4 16
改良 大町 S54～56 中耐 3、4 176
沖見町（あかしあ） S59、60 中耐 4 88
旭町 S46 中耐 4 32
小計 539
維持管理 公住 沖見町（4 丁目） S47 簡平 8
沖見町（6 丁目） S48 簡平 24
春日町 S42、45 簡平 20
藤山町 S45 簡平 8
幌糠町 S46 簡平 8
沖見町（アザレア） H4 中耐 4 21
見晴町 H4、5 木平 12
末広町（ポプラ） H5、6 中耐 4 48
五十嵐町（リラ） H7、9 高耐 7、10 90
千鳥町（メイプル） H3 中耐 4 16
アーバン（借上） H16 木二 8
エステート（借上） H16 木二 8
アーバン錦町（借上） H19 木二 8
小計 279
合 計 1,385
74 b．低層団地における現況及び計画等
表 ５-7 沖見町団地
種類 団地名 構造 建設年度 管理棟戸数 入居棟戸数 高齢世 帯数
耐用年
数経過 整備状況及び計画 公営
住宅
沖見町 4 丁目
簡平 S43 17 棟 52 戸 14 棟 29 戸 22 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S44 2 棟 8 戸 1 棟 3 戸 3 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S47 4 棟 15 戸 4 棟 10 戸 6 戸 ○ H25 住戸改善済み（2 棟 8 戸）
H27 住戸改善完了予定
（管理期間 15 年）
沖見町 5 丁目
簡平 S40 4 棟 16 戸 4 棟 7 戸 5 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S41 7 棟 28 戸 5 棟 8 戸 6 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 沖見町
6 丁目
簡平 S46 4 棟 16 戸 3 棟 3 戸 3 戸 ○ H28 用途廃止予定 簡平 S48 6 棟 24 戸 6 棟 23 戸 18 戸 ○ H21、23 住戸改善済み
（管理期間 15 年）
簡二 S48 4 棟 24 戸 3 棟 4 戸 3 戸 × 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S49 2 棟 4 戸 2 棟 0 戸 0 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡二 S49 2 棟 9 戸 2 棟 2 戸 0 戸 × 継続維持管理、次期用途廃止
計 52 棟 196 戸 44 棟 89 戸 66 戸
表 5-8 春日町団地
種類 団地名 構造 建設
年度 管理棟戸数 入居棟戸数 高齢世 帯数
耐用年
数経過 整備状況等
公営 住宅
春日町 簡平 S42 6 棟 24 戸 5 棟 14 戸 11 戸 ○ H22,24 住戸改善済み（3 棟 12 戸）（管理期間 15 年）
簡平 S44 12 棟 48 戸 12 棟 23 戸 17 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S45 9 棟 36 戸 9 棟 17 戸 13 戸 ○ H26 住戸改善済み（2 棟 8
戸）（管理期間 15 年）
改良 簡二 S44 3 棟 18 戸 2 棟 2 戸 2 戸 ○ H28～30 用途廃止予定 計 30 棟 126 戸 28 棟 56 戸 43 戸
表 5-9 礼受、塩見、大和田町団地
種類 団地名 構造 建設年度 管理棟戸数 入居棟戸数 高齢世 帯数
耐用年
数経過 整備状況等
公営 住宅
礼受町 簡平 S42 3 棟 12 戸 3 棟 4 戸 3 戸 ○ H29 用途廃止予定 塩見町 簡平 S42 4 棟 16 戸 4 棟 8 戸 6 戸 ○ H28～31 用途廃止予定
簡二 S51 3 棟 12 戸 2 棟 4 戸 2 戸 × 継続維持管理、次期用途廃止 大和田 簡平 S49 1 棟 4 戸 1 棟 2 戸 2 戸 ○ H32 用途廃止予定
簡平 S50 2 棟 7 戸 2 棟 3 戸 3 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止 簡平 S56 2 棟 8 戸 2 棟 7 戸 5 戸 ○ 継続維持管理、次期用途廃止
計 15 棟 59 戸 14 棟 28 戸 21 戸