性の要因の影響もあり、営業利益は2013年3月期（予想）
と比較して25億円（△7.9％）減の290億円を計画してい ます。
■■■ 営業利益 ■ 営業収益
0 100 200 300 400 500
1,200 1,500 1,800 2,100
322 1,911
323 1,915
310 1,919
294 1,929
323 1,927
290 1,924 315 1,911
(億円) (億円)
営業利益 営業収益
2008/3 2013/3
（予想）2016/3
（計画）
2012/3 2011/3 2010/3 2009/3
イントロダクション経営報告セクション
Part
1
特集
Part
2
社会的責任と経営管理体制
Part
4
財務情報／会社情報
Part
5
コア事業の概況と今後の見通し
Part
3
当グループの賃貸事業は、不動産事業の営業利益の多く を生み出しており、安定的なキャッシュ・フローの創出に寄 与しています。阪急・阪神沿線を中心に民鉄の中でも最大 規模の賃貸物件を保有しており（☞Ｐ.47：主要賃貸物件一 覧をご参照ください）、2012年3月末現在の賃貸可能面積 は、グループ全体で約160万㎡となっています。このうち、半 分弱の約70万㎡（用途別内訳は商業施設約6割・オフィス 約4割）は関西経済の中心地である梅田地区に集中してお り、その中でも高い競争優位性を誇る阪急梅田駅・阪神梅 田駅・JR大阪駅の近辺に数多くの賃貸物件を保有していま す（☞Ｐ.31：梅田地区拡大マップをご参照ください）。
梅田地区のオフィス賃貸 市況は、景 気回復の動きが鈍 く、先行き不透明感が続く中、2010年から2013年にかけ て新築物件の大量供給が相次ぐことから、オフィスの平均 空室率は2007年10月を底に上昇に転じ、高い水準で推移 しています。また、平均賃料についても緩やかながら下落傾 向が続いています。足元の状況をみますと、他地区からの借 り換え移転やオフィスの統合・集約に伴う大型移転等によ る成約の動きが見られ、梅田地区の平均空室率は改善傾向 にありますが、上記のとおり2013年頃までは大規模物件 が新規に供給されることから、当面は高い水準で推移する と想定しています（☞平均空室率及び平均賃料の推移につ いては、図表①、②をご参照ください）。
賃貸市況の回復には今しばらく時間を要する模様
事業の基本情報と事業環境
《不動産賃貸事業》
①賃貸事業の運営・管理体制の強化等による収益力の維持・向上とコストの最適化
②テナントリレーションの深化、リーシング体制の強化等による稼働率及び収益力の維持・向上
《不動産分譲事業》
①市況を見据えた適正規模のマンション供給と着実な事業推進・販売、顧客ニーズに適合した商品企画の拡充
②首都圏における分譲マンションの供給体制の整備、「ジオ」ブランドの確立
③開発宅地（山手台・中島・彩都）の着実な販売、都市型戸建住宅の育成・強化
《その他》
①「梅田阪急ビル（建替）」・「うめきた（大阪駅北地区）先行開発区域」等の大規模開発事業の着実な推進、早期の安定稼働
②梅田をはじめとする阪急・阪神沿線の価値向上に向けた新規開発の立ち上げ・推進 事業の
重点課題
一方、商業施設は、消費マインドの冷え込みを反映して、
低価格志向や買い控え傾向が根強く、都心型の商業施設を 中心に売上の減少傾向が当面続くことが想定されます。
以上のとおり、賃貸事業を取り巻く環境は引き続き厳し い状況にありますが、当グループの主要賃貸オフィスビル は、上記のとおり梅田地区の中心部に位置する阪急梅田 駅・阪神梅田駅周辺の利便性の高い立地にあるため、厳し い市況下においても、一定程度の需要と賃料水準が見込ま れ、比較的安定した収益を期待することができます。また、
商業施設についても、賃貸収入に占める固定賃料の比率が 高いことから、テナント売上の減少に伴う収益への影響は 限定的です。
なお、沿線の地域密着型商業施設については、テナント 売上は比較的堅調に推移しており、中でも阪急西宮ガーデ ンズは2008年11月の開業以来、テナント売上を好調に伸 ばしています。
今後、当グループの最も重要な事業拠点である梅田地区 では、大規模開発に伴う新規供給の影響等により、オフィ スビル･商業施設ともに競争がますます激化するものと想 定されますが、同地区のマーケットリーダーとして、テナント との強いリレーションシップ等を活かしながら、保有物件の 空室率の維持・改善、地区全体の魅力度・集客力の向上等 に努めていきます。
主な事業の内容
□不動産賃貸事業：阪急電鉄・阪神電気鉄道沿線を中心に多くの不動産賃貸物件を保有（主な不動産賃貸物件についてはP.47参照）
主な事業会社／阪急電鉄、阪神電気鉄道、阪急不動産
□不動産分譲事業：阪急電鉄・阪神電気鉄道沿線を中心にマンションや宅地・戸建住宅を分譲。近年では首都圏でのマンション分譲にも注力 主な事業会社／阪急電鉄、阪神電気鉄道、阪急不動産
□その他の不動産事業：梅田阪急ビル建替等の開発事業のほか、ビルの運営管理等を行うプロパティマネジメント・ビルメンテナンス事業等を推進 主な事業会社／阪急電鉄、阪神電気鉄道、阪急阪神ビルマネジメント
不動産事業
Section 2
Part 3 コア事業の概況と今後の見通し
2005.
04 2005.
08 2005.
12 2006.
04 2006.
08 2006.
12 2007.
04 2007.
08 2007.
12 2008.
04 2008.
08 2008.
12 2009.
04 2009.
08 2009.
12 2010.
04 2010.
08 2010.
12 2011.
04 2011.
08 2011.
12 2012.
04 2012.
06 大阪ビジネス地区全体
梅田地区 東京ビジネス地区全体
（年）
（％）
0 2 4 6 8 10 12 14
2007.10 2.55%
2010.10 11.94%
2012.06 6.77%
9,000 11,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000 25,000
大阪ビジネス地区 梅田地区 東京ビジネス地区全体
（年）
（円/坪）
2005.
04 2005.
08 2005.
12 2006.
04 2006.
08 2006.
12 2007.
04 2007.
08 2007.
12 2008.
04 2008.
08 2008.
12 2009.
04 2009.
08 2009.
12 2010.
04 2010.
08 2010.
12 2011.
04 2011.
08 2011.
12 2012.
04 2012.
06 2008.04 15,965円
2012.06 14,407円
■ 図表①：オフィス平均空室率の推移
（大阪・東京ビジネス地区）
■ 図表②：オフィス平均賃料の推移
（大阪・東京ビジネス地区）
出所：三鬼商事（株）最新オフィスビル市況
イントロダクション経営報告セクション
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財務情報／会社情報
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コア事業の概況と今後の見通し
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3
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
（予想）
（年）
（戸/年）
近畿圏 首都圏
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000
89,256
36,673 39,087
31,258
31,857 33,064 30,146
30,219
22,744 19,784
21,716 20,219
22,000 88,516
83,183
85,429 84,148 74,463
61,021
43,733
36,376 44,535
44,499 53,000
Section 2
不動産事業
■ マンション発売戸数の推移（首都圏・近畿圏）
出典： ㈱不動産経済研究所「全国マンション市場動向（2011年のまとめ）」、
「2012年上半期首都圏・近畿圏マンション市場動向」を元に当社作成
販売が順調に推移するマンション分譲事業
当グループの分譲事業では、マンションや戸建・宅地等の 分譲を行っていますが、主力は「ジオ」ブランドで展開する マンション分譲事業であり、阪急・阪神沿線を中心に首都 圏等においても、好立地かつ付加価値の高い物件を供給し ています。この「ジオ」シリーズのマンションは、「そう、品 と質。」をキャッチフレーズに、開発・販売から管理に至る までを当グループで一貫して手掛けており、アンケート調査 等においても、高いブランドイメージのマンションとしての 評価を頂戴しています。
足元の状況をみますと、2011年のマンション販売戸 数は首都圏：44,499戸（前年比△0.1％減）、 近畿圏：
20,219戸（前年比△6.9％減）となり、ともに前年から減少 しましたが、2012年に入り、上半期（1〜6月）時点におけ るマンション供給戸数は、首都圏では東日本大震災の反動 増の影響もあり前年同期比較で+14.0％の増、近畿圏でも +11.1％の増となりました。2012年の年間供給戸数（予想）
は、需要を下支えする住宅ローン減税等の住宅購入支援策 が続いていることに加え、首都圏では東日本大震災の影響 による供給開始時期の遅れと着工件数の増加等が見込まれ ることから5.3万戸、近畿圏では大型物件の供給が見込ま れていること等から2.2万戸となっており、前年から増加 する見込です。また、上半期における初月契約率の平均は 首都圏で77.6％、近畿圏で75.9％となっており、一般にマ ンション販売の好不調の目安とされる70％を上回る水準 で推移するなど、マンション市況は回復傾向にあります。
今後については、消費税増税の影響等が懸念されるもの の、住宅購入支援策等により需要は底堅く推移しているこ とから、当面、販売状況は堅調に推移していくものと予想し ています。当グループにおきましても、好立地かつ高品質の 物件を供給していることが評価され、販売は順調に推移して います。
（注）以上の数値については、すべて㈱不動産経済研究所調べ。「全国マンショ ン市場動向（2011年のまとめ）」、「2012年首都圏・近畿圏マンション供 給市場予測」、「2012年上半期首都圏・近畿圏マンション市場動向」等を 参考に記載。
（万円） （万円／m2）
近畿圏（m2単価）
首都圏（m2単価）
■ 近畿圏（平均価格）
■ 首都圏（平均価格）
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000
0 10 20 30 40 50 60 70
4,026 4,003 4,069 4,104 4,108 4,200
4,644 4,775
4,535 4,716 4,578
41.7 41.4 41.7 42.0 42.6 44.9 47.0 47.6 47.1 48.8 49.9
52.3 51.3 54.5 55.0 54.5 55.5 61.4
65.0 64.2 66.4 65.0
3,188 3,237 3,165 3,177 3,164 3,380 3,478 3,513 3,411 3,452 3,490
■ マンション価格推移（首都圏・近畿圏）
出典： ㈱不動産経済研究所
「全国マンション市場動向（2011年のまとめ）」を
Part 3 コア事業の概況と今後の見通し
大規模開発事業の着実な推進
現在、当グループでは、梅田地区における当グループのプ レゼンスを高めるとともに、街全体の魅力を向上させる目 的で、梅田阪急ビルの建替工事とうめきた（大阪駅北地区）
先行開発プロジェクトを推し進めています。このうち、梅田 阪急ビルについては、2012年11月21日に阪急うめだ本店 がグランドオープンすることにより約7年の長きにわたった 建替工事は終了する予定です。2010年5月に開業したオフィ スタワーの入居並びに内定率は約85％（2012年7月末現 在）となっています。
また、新幹線の主要駅で大阪の玄関口となるJR新大阪駅 の隣接地において、新大阪阪急ビルを開業しました。
各プロジェクトの概要は次のとおりです。
□ 梅田阪急ビル建替
☞Ｐ.33（特集）をご参照ください。
□ うめきた（大阪駅北地区）先行開発区域プロジェクト ☞Ｐ.34（特集）をご参照ください。
■ 建物概要 ■ 投資予定額
敷地面積 約4,150㎡
延床面積 約35,600㎡
建物規模 地上17階
12〜17階 ホテル「レム新大阪」
（阪急阪神ホテルズ）（客室数：296室）
3〜11階 オフィス（賃貸床：約15,800㎡）
2〜3階 商業施設（賃貸床：約1,000㎡）
1階 バスターミナル
総額 約100億円 新大阪阪急ビル
□ 新大阪阪急ビル
「新大阪阪急ビル」は、当グループが経営する宿泊主体型 ホテル「レム新大阪」をはじめ、オフィス・商業施設・バスターミ ナル等で構成される地上17階建ての複合ビルです。新幹線 の主要駅で大阪の玄関口となるJR新大阪駅及び梅田や淀 屋橋・本町、心斎橋・難波といった大阪の主要なオフィス街・
商業地区を結ぶ地下鉄御堂筋線の新大阪駅に直結してお り、利便性の高さが特徴です。また、新たに開通したJR新大
阪駅北口と接続することで、これまで不便であった新大阪駅 北側地区へのアクセスも向上しています。
本ビルは2012年7月31日に竣工後、8月22日の本ビル コンコースの供用開始にあわせて、2・3階部分の商業施設が オープンし、9月21日には本ビルのキーテナントである「レム 新大阪」が開業しました。
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