（１） 活用手法の種類
公営住宅の活用手法はつぎの４つとします。
①建替え
・現地建替え 公営住宅を除却し、その土地の全部または一部の区域に、新たに公営住宅 を建設します。
・移転建替え 用途廃止を行い他の団地へ統合、または、他の利便性の高い場所などに新 規建設します。
②改善
・個別改善 安全性確保、福祉対応、居住性向上、長寿命化等、既存住宅において不足 している機能を一部改善します。
・全面的改善 個別改善の指定メニューを含めた全面的、またはそれに準じて改善を行い ます。
③修繕対応
維持保守点検、一般修繕（日常的に必要な小規模な修繕）、計画修繕（修繕周期等に基 づき計画的に実施する大規模な修繕）等を行い、住宅の効用を維持します。
④用途廃止
公営住宅として管理することを止め、建物を除却します。建替えにともう除却により用 途廃止する場合もあります。
（２） 公営住宅の耐用年数
公営住宅の建物の耐用年数は、公営住宅法により定められています。公営住宅法による耐用 年数の 1／2 を経過した場合、建替え、用途廃止を行うことができ、やむをえず、耐用年数を 超過して使用する場合には、耐力度調査等を実施し安全性を確認のうえ使用可能になります。
公営住宅法で定められた各構造階数別の耐用年数はつぎのとおりとなります。
①耐火構造（２階：耐二、３～５階：中耐） ：70 年
②準耐火構造（該当なし） ：45 年
③簡易耐火構造２階（簡二） ：45 年
④簡易耐火構造平屋（簡平） ：30 年
⑤木造（該当なし） ：30 年
（３） 活用手法の判定方法
公営住宅の活用手法の判定は、住棟、または、団地ごとに以下の手順に沿って行います。
◆１次判定（社会的特性による判定）
団地及び住棟単位の経過年数、需要、高度利用の必要性と可能性、改善履歴等による評 価を行い、維持管理、建替え、用途廃止、継続判定の区分を判断します。
◆２次判定（物理的特性による判定）
１次判定の結果、継続判定とした住棟を対象に、躯体の安全性や避難の安全性、居住性 の評価を行い、維持管理、個別改善、全面的改善、建替えの区分を判定します。
また、1 次判定及び２次判定の結果、維持管理、個別改善とした住棟を対象に、耐久性、
維持管理の容易性等の向上の必要性、予防保全的な改善の必要性、その他の修繕、改善工 事と合わせた効率性をもとに、長寿命化型改善の必要性を検討し、適用候補の判定を行い ます。
◆３次判定（総合的な検討）
１次判定、２次判定の結果をふまえ、団地単位又は団地の一部を対象に、団地・地域単 位での効率的な整備、まちづくりの観点からみた地域整備への貢献、周辺道路の整備状況、
仮住居の確保等からみた事業の容易性、他の事業主体との連携による一体的整備などの個 別事情により総合的な検討を行います。
◆１次判定（団地及び住棟単位の社 会 的 特 性による判定）
◆２次判定（住棟単位の物 理 的 特 性による判定）
※１
※２
※３
◆３次判定（団地単位の総 合 的 検 討）
以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。
・団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討
・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討
・工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討
・他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討
・適用手法の方針 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善
・建替え ・用途廃止 ・事業主体の変更
・整備時期
・整備方針
安全性の判定において問題あり、
かつ、改善の可能性ありと判定さ れた住棟
１次判定における維持管理の うち改善予定を判定された住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定と判定されなかっ た住棟
維持管理 建替え 用途廃止 継続判定 改善履歴の
状況 高度利用の
必要性、
可能性 需要の
状況 経過年数
（構造別）
問題なし
建替え
問題あり
問題あり 可能性なし
可能性なし
問題なし 可能性あり
可能性あり
可能性あり
個別改善 によ る 対応の可能性
の判定
可能性あり
全面的改善 によ る 対応の可能性
の判定
可能性なし 可能性なし 問題あり
躯体の安全性 の判定
避難の安全性 の判定
居住性の 判定
改修の可能性の 判定
改修の可能性の 判定
全面的改善
維持管理 問題なし
長 寿命化 型改善 必 要性の 判定 長 寿命化 型改善
必 要性の 判定
（※２）
（※３）
個別改善
［居住性確保型］
［福祉対応型］
［安全性確保型］
可能性あり （※１）
個別改善
居住性確保型
福祉対応型 ＋ 長寿命化型 安全性確保型
居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型
長寿命化型
団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映
修繕対応 必要なし 必要あり
必要なし 必要あり 図７．２．１ 活用手法選定フロー
資料：公営住宅等長寿命化計画策定指針（国土交通省）
①１次判定の考え方
１次判定では、経過年数、需要、高度利用の必要性と可能性及び改善履歴による評価を行い、
「維持管理」、「建替え」、「用途廃止」の対象とする住棟を判定します。
また、「維持管理」、「建替え」、「用途廃止」の判定ができなかった住棟（継続判定）について は、２次判定を行います。
■建替えの対象とする住棟
・平成 34 年までに、耐用年数を経過するストックのうち、高度利用の必要性、可能性が高 い住棟（ただし、改善事業の実施後、標準管理期間を経過していない場合は、当該計画期 間中は維持保全の対象）のうち、全面的改善を見込めない住棟とします。
■用途廃止の対象とする住棟
・平成 34 年までに、耐用年数を経過するストックのうち、高度利用の必要性、可能性が低 い住棟（ただし、改善事業の実施後、標準管理期間を経過していない場合は、当該計画期 間中は維持保全の対象）とします。
■維持管理の対象とする住棟
・平成 34 年までに、耐用年数の１／２を経過しない住棟、または、改善事業の実施後、標 準管理期間を経過していない住棟とします。
■継続判定とする住棟
・維持管理、建替え、用途廃止との判定ができなかった住棟とします。
また、需要、高度利用の必要性と可能性の評価の考え方は次の通りです。
■需要
・応募倍率及び空家率の状況により需要を評価します。
・空家率は、施策空家を除くと、ほとんど空家はないため、すべての団地について需要あり と判断します。
■高度利用の必要性及び可能性
・団地の位置条件、敷地規模及び形状等により、基本的に高度利用の必要性及び可能性なし と判断します。
②２次判定の考え方
2 次判定は、1 次判定の結果、未判定の住棟を対象に、躯体の安全性、避難の安全性、居住 性の安全性の順に評価を行い、住棟別の事業内容を検討します。
また、1 次判定及び 2 次判定において、維持対応、改善予定とした住棟を対象に、長寿命化 型改善の必要性を検討します。
■躯体の安全性の判定
・昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）にもとづき、設計・施工された住棟につ いては耐震性を有するものとします。
・新耐震基準以前の住棟で、既に診断を行い耐震性が確認されたもの等については耐震性 を有するものとします。
・上記以外のものについては、設計図書の収集と現状調査により、地形、経年変化、構造 型式、ピロティの有無、平面形状、立面形状等から耐震性について判断するものとしま す。
■避難の安全性の判定
設計図書により、二方向避難、防火区画の状況、必要性を判定します。
■居住性の判定
・住戸面積：住戸専用面積 40 ㎡未満の住戸は狭小住戸として問題ありとします。
・浴室：浴室未整備は問題ありとします。
・３箇所給湯：未整備は問題ありとします。
・水洗化：未対応は問題ありとします。
・高齢化対応：住戸内に手摺り未整備の場合、問題ありとします。
■長寿命化型改善の必要性の判定
・耐久性の向上、駆体への影響の低減、維持管理の容易性等の向上に関する改善が必要 と判定される、または、上記の改善について、予防保全的な改善の必要性が求められ る場合、他の修繕・改善工事と合わせて合理的、効率的に行うことが適当と認められ る場合、長寿命化型改善と判定します。
・長寿命化型改善の必要性が低いと判断された住棟は、修繕または長寿命化型改善以外 の「個別改善」と判定します。
③３次判定の考え方
１次判定、２次判定で何らかの整備が必要と判定された住棟について、団地単位または団地 の一部を対象に、団地単位・地域単位で効率的なストック活用、まちづくりの観点や事業の実 施可能性、他の事業主体との連携などの個別事情から判断し、団地別の活用方針を定めます。