513
432
589
505
400
410
420
430
440
450
460
470
480
490
500
510
520
530
540
550
560
570
580
590
600
‘97‘98‘99‘00‘01‘02‘03‘04‘05‘06‘07‘08‘09‘10
３０～３４歳
３５～３９歳
【
30歳代男性の平均年収推移】
（万円）
（万円）
（※） 非正規率（％）＝非正規の職員・従業員÷雇用者（役員を除く）
（資料）：総務省
「労働力調査」
【非正規雇用率、失業率】
【失業
率
：
％
】
【非
正
規
率
：
％
】
【金融資産の推移
（二人以上世帯のうち、勤労者世帯）
】
出典）総務省「貯蓄動向調査」（平成
11年）、総務省「家計調査」（平成16年、平成21年）
注） 貯蓄動向調査と家計調査では、年齢階級の集計方法が異なる（貯蓄動向調査：
5歳ごと、家
計調査：
10歳ごと）ため、平成11年においては、年代ごとの加重平均を算出した。
（資料）：国税庁「民間給与実態統計調査」
【30歳代男性の平均年収推移】
【年代別平均年収比較】
1997年 2006年 2010年 減少額（万円） 減少率（％） 減少額（万円） 減少率（％）
男 413 379 366 -47 -11.4 -13 -3.4
女 311 294 293 -18 -5.8 -1 -0.3
男 513 461 432 -81 -15.8 -29 -6.3
女 307 299 299 -8 -2.6 0 0.0
男 589 555 505 -84 -14.3 -50 -9.0
女 291 294 292 1 0.3 -2 -0.7
男 645 629 577 -68 -10.5 -52 -8.3
女 286 280 286 0 0.0 6 2.1
男 695 656 633 -62 -8.9 -23 -3.5
女 275 278 280 5 1.8 2 0.7
男 737 662 649 -88 -11.9 -13 -1.9
女 283 266 283 0 0.0 17 6.4
男 702 634 599 -103 -14.7 -35 -5.5
女 273 264 256 -17 -6.2 -8 -3.0
55～59歳
平均年収（万円） 1997～2010年 2006～2010年
年齢 性別
25～29歳
30～34歳
35～39歳
40～44歳
45～49歳
50～54歳
所得と資産の減少
○ 非正規雇用率と失業率が近年上昇傾向にあること等を背景に、サラリーマンの平均年収は減少傾向。
○ 特に住宅の一次取得者層である
30代は平均年収、金融資産とも大きく減少。
○ 非正規雇用率と失業率が近年上昇傾向にあること等を背景に、サラリーマンの平均年収は減少傾向。
○ 特に住宅の一次取得者層である30代は平均年収、金融資産とも大きく減少。
3
空き家の現状
○ 空き家の総数は、この２０年で倍増。 空き家のうち「賃貸用又は売却用」の増加率は減少している
が、「その他の住宅」の増加率は増大している。
○ 空家の種類別の内訳では、「賃貸用の住宅」（
413万戸）が最も多く、次に「その他の住宅」（268万
戸）が多くなっており、その中では「一戸建（木造）」（
173万戸）が最も多い。
○ 空き家の総数は、この２０年で倍増。 空き家のうち「賃貸用又は売却用」の増加率は減少している
が、「その他の住宅」の増加率は増大している。
○ 空家の種類別の内訳では、「賃貸用の住宅」（
413万戸）が最も多く、次に「その他の住宅」（268万
戸）が多くなっており、その中では「一戸建（木造）」（
173万戸）が最も多い。
二次的
住宅
5.4%
(411,200)
賃貸用の
住宅
54.5%
(4,126,800)
売却用の
住宅
4.6%
(348,800)
その他の
住宅
2,681,100
35.4%
一戸建
（木造）
22.8%
(1,729,200)
一戸建
（非木造）
1.1%
(82,700)
長屋建
1.8%
(133,200)
共同住宅
（木造）
1.5%
(115,200)
共同住宅
（非木造）
8.0%
(602,800)
その他
0.2%
(18,000)
空き家総数
7,567,900戸
※二次的住宅：別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
賃貸用又は売却用の住宅：新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅：上記の他に人が住んでいない住宅で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など
（出典）住宅・土地統計調査（総務省）
【空家の種類別内訳】
（万戸）
1.27倍
1.50倍
1.49倍
1.47倍
【空き家の種類別の空き家数の推移】
5
109.3
195.6
22.6
39.2
17.1
678.4
178.7
77.5
13.5%
77.6%
88.8%
66.4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
日本
アメリカ
イギリス
フランス
既存住宅流通戸数
新築住宅着工戸数
既存流通／全体（既存＋新築）流通
109.3
195.6
22.6
39.2
17.1
678.4
178.7
77.5
13.5%
77.6%
88.8%
66.4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
日本
アメリカ
イギリス
フランス
既存住宅流通戸数
新築住宅着工戸数
既存流通／全体（既存＋新築）流通
（万戸）
【既存住宅流通シェアの国際比較】
（注）１新築住宅着工戸数は、日本は2008年、米国及び英国は2004年、フランスは2005年の値を使用
２既存住宅流通戸数は、日本は2008年、米国及び英国は2004年、フランスは2000年の値を使用
資料）日本：国土交通省「住宅着工統計（平成20年）」、総務省「住宅・土地統計調査（平成20年）」
米国：「Statistical Abstract of the U.S. 2006」
英国：コミュニティ・地方自治省ホームページ（http://www.communities.gov.uk/）
フランス：運輸・設備・観光・海洋省ホームページ(http://www.equipement.gouv.fr/)
6
○住宅の質の向上、環境負荷の低減、国民の住生活の向上を図り、将来的に市場拡大を図っていくためにも、
既存住宅の質を高めるとともに、それを維持し、良質なストックを形成することが重要（「ストックの時代」）となっている。
・我が国の既存住宅流通シェアは、欧米諸国と比べて圧倒的に低い状況にある。
・住宅の市場価値は、経年により減少。戸建住宅の場合、築後20年で価格はほぼゼロに。
○住宅の質の向上、環境負荷の低減、国民の住生活の向上を図り、将来的に市場拡大を図っていくためにも、
既存住宅の質を高めるとともに、それを維持し、良質なストックを形成することが重要（「ストックの時代」）となっている。
・我が国の既存住宅流通シェアは、欧米諸国と比べて圧倒的に低い状況にある。
・住宅の市場価値は、経年により減少。戸建住宅の場合、築後20年で価格はほぼゼロに。
既存住宅流通市場の現状
税法上のグラフよりも価値下落は早く、20年
で価値がほぼゼロに
鑑定実務上の建物残存価
値割合を示したグラフ
税法上の耐用年数に
従ったグラフ
【戸建住宅の残存価値率曲線】
※中古住宅・リフォームトータルプラン検討会のために青山リアルティ
アドバイザーズ(株)において行ったもの。（補助事業により公募・実施）
既存住宅を取り巻く状況の変化
出典：国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」、「平成20年度住生活総合調査」
▲7.7%
【建築の時期別住宅数（全国）】
総務省
「住宅・土地統計調査（平成２０年）」
,
昭和
26 ～ 35 年 ,
1,162(2.3%)
昭和
36 ～ 45 年 ,
3,890(7.8%)
昭和
46 ～ 55 年 ,
8,969(18.1%)
平成
3 ～ 12 年 ,
11,583(23.4%)
平成
13 ～ 20 年 9 月
8,624(17.4%)
昭和
56 年～平成
2 年 ,
9,958(20.1%)
1,859(3.7%)
昭和
25 年以前
○消費者の住宅購入時に、「新築住宅を建てる」「新築住宅を購入する」ことを希望する層は
H15～H20の5年間で７．７％
減少しており、新築にこだわらない層が増えている。
○住宅の建て替えが進んだこともあり、新耐震基準が導入された昭和５６年以降の建築住宅数が全体の６０％を超えている。
○消費者の住宅購入時に、「新築住宅を建てる」「新築住宅を購入する」ことを希望する層は
H15～H20の5年間で７．７％
減少しており、新築にこだわらない層が増えている。
○住宅の建て替えが進んだこともあり、新耐震基準が導入された昭和５６年以降の建築住宅数が全体の６０％を超えている。
7
中古住宅取引における消費者の不安
○中古住宅を検討したにもかかわらず購入しなかった理由として、
・価格が妥当なのか判断できなかった、リフォーム費用やメンテナンス費で割高になる
・隠れた不具合があるか不安である、耐震性や断熱性など品質が低い
といった品質、価格等に関する情報不足のほか、見た目の古さ、汚さといったリフォームで解消される点を
挙げる消費者が多い。
○中古住宅を検討したにもかかわらず購入しなかった理由として、
・価格が妥当なのか判断できなかった、リフォーム費用やメンテナンス費で割高になる
・隠れた不具合があるか不安である、耐震性や断熱性など品質が低い
といった品質、価格等に関する情報不足のほか、見た目の古さ、汚さといったリフォームで解消される点を
挙げる消費者が多い。
55.2
32.9
20.5
18.4
15.3
14.6
11.7
9.8
4.1
1.4
1.6
0 10 20 30 40 50 60
新築住宅の方が、気持ちが良いか ら
中古住宅は間取りや仕様を自由 に選 べないから
中古住宅の方が、耐震性や断熱性等の 品質が 低いか ら
中古住宅のリフォーム費用や メンテナンス費 用
が分からないから
抵抗はない
中古住宅の方が、品質に関する情 報が少な いか ら
中古住宅の方が、
保証やアフターサービスが充実 していな いか ら
中古住宅の方が、価格の妥当性の判断 が難し いか ら
中古住宅の方が、住宅ローンや税 制面で不 利だか ら
その他
わからない
資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」（平成23年度）
（％）
【中古住宅に抵抗がある理由】
買い手は情報不足に対
して、不安を感じている。
リフォームにより解消可
能
8
中古住宅取引における消費者のニーズ
○中古住宅購入者が、売買に際して、耐震診断、建物検査、白アリ検査、専門家による税務相談、
不動産鑑定評価、リフォーム業者の斡旋等のサービスを求める割合が高くなっている。
○中古住宅購入者が、売買に際して、耐震診断、建物検査、白アリ検査、専門家による税務相談、
不動産鑑定評価、リフォーム業者の斡旋等のサービスを求める割合が高くなっている。
3.1
4.0
4.5
7.2
6.3
12.6
13.9
22.4
24.7
37.2
40.4
49.3
5.9
6.4
8.8
9.6
10.0
2.9
19.1
23.8
29.9
3.2
31.6
40.2
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
インテリア業者のあっせん
保険業者のあっせん
引越し業者のあっせん
専門家による法律相談
ローン業者のあっせん
土壌汚染調査
リフォーム業者のあっせ ん
不動産鑑定評価
専門家による税務相談
白アリ検査
建物検査（ホーム・インス
ぺクション）
耐震診断
マンション購入者
一戸建て購入者
（％）
資料：一般社団法人不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」（平成23年度）
【中古住宅購入時に受けたいサービス】
9
61.2%
83.3%
38.8%
16.7%
0%
25%
50%
75%
100%
案内・提案なし
案内・提案あり
【中古住宅の購入前期待順位→購入後満足順位のギャップ】
物件の欠点も伝えてくれること
３位→１６位
（－１３）
物件に関する知識が豊富
１位→１２位
（－１１）
構造に関する知識が豊富
９位→１８位
（－９）
契約を急いだりしつこく対応しない
２位→１１位
（－９）
情報を包み隠さず全部公開
５位→１３位
（－８）
(H22年リクルート住宅総研調べ)
【中古住宅の購入前期待順位→購入後満足順位のギャップ】
言葉遣いが丁寧であること
２０位→４位
（＋１６）
身だしなみがよいこと
２３位→８位
（＋１５）
営業スタッフの人柄がよいこと
１３位→５位
（＋８）
こまめに報告や連絡を入れてくれること
１８位→１０位
（＋８）
安全に事故なく取引を遂行してくれること
８位→１位
（＋７）
(H22年リクルート住宅総研調べ)
【不動産会社からのリフォームの案内や提案の有無と購入動向（対中古住宅購入検討者）】
出典：リクルート住宅総研「住宅購入者調査」を基に作成
■
中古住宅購入
■
新築住宅購入
○中古住宅購入検討者のうち、不動産会社からリフォームの案内や提案を受けた約８割が中古を購入。
○一方、中古住宅購入者の物件の欠点の説明、物件・構造に関する知識、情報公開等への期待と満足度
とのギャップが大きく、仲介業者と各分野の専門家が適切に役割を分担して連携することが今後重要。
○したがって、既存住宅流通促進のために、仲介業者・不動産会社の役割の重要性が大きいと考えられる。
○中古住宅購入検討者のうち、不動産会社からリフォームの案内や提案を受けた約８割が中古を購入。
○一方、中古住宅購入者の物件の欠点の説明、物件・構造に関する知識、情報公開等への期待と満足度
とのギャップが大きく、仲介業者と各分野の専門家が適切に役割を分担して連携することが今後重要。
○したがって、既存住宅流通促進のために、仲介業者・不動産会社の役割の重要性が大きいと考えられる。
10
消費者ニーズと不動産事業者の役割
中古住宅流通に関連するサービスの一体的な提供の必要性
13
約7割が入居前後にリフォームを実施
【中古物件を買ってから最初のリフォームの時期】
中古住宅購入者に対するアンケート結果
調査期間 平成
22年12月13日～12月17日
有効回答数
227件
中古住宅・リフォームトータルプラン検討会のた
めに日経ＢＰ社において行ったもの。（補助事業
により公募・実施）
入居後すぐに
47.1 37.4 39.2 36.1 32.2 20.3 11.5 19.8 25.6 53.7 47.1 11.5 11.9 20.3 8.8 34.8 15.4 3.1 4.0 0.0 3.5 6.6 4.8 4.0
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
キ
ッ
チ
ン
浴
室
洗
面
所
ト
イ
レ
リ
ビ
ン
グ
・
ダ
イ
ニ
ン
グ
寝
室
子
供
部
屋
屋
根
・
雨
ど
い
外
壁
内
壁
（
ク
ロ
ス
）
床
・
畳
玄
関
ド
ア
・
勝
手
口
ド
ア
窓
・
サ
ッ
シ
室
内
ド
ア
・
引
き
戸
・
障
子
ベ
ラ
ン
ダ
や
ウ
ッ
ド
デ
ッ
キ
給
湯
器
間
取
り
の
変
更
耐
震
補
強
防
犯
・
防
災
機
器
の
設
置
太
陽
光
発
電
の
設
置
バ
リ
ア
フ
リ
ー
化
シ
ロ
ア
リ
防
止
処
理
一
棟
丸
ご
と
／
家
全
体
の
リ
フ
ォ
ー
ム
そ
の
他
全体（N=227) 戸建住宅（N=121) マンション（N=106)
【中古住宅を買ってから最初のリフォームの内容】
• 中古住宅の購入者でリフォームを実施した人のうち、約７割が入居前後にリフォームを実施している。
• リフォーム箇所は、クロス、床・畳やキッチン、洗面所、浴室、トイレといった水回りが多い。
• 中古住宅販売前と同様に、水回りや内装をリフォームしているものが多い。
60.8%
57.0%
65.1%
9.7%
9.9%
9.4%
29.5%
33.1%
25.5%
0% 25% 50% 75% 100%
全体（N=227)
戸建住宅（N=121)
マンション（N=106)
中古物件を購入してから入居までの間に 入居と同時に、入居後すぐに しばらく生活してから
建築業者の新事業展開における意向と課題
新事業展開時のリフォーム・リニューアル指向
新事業展開を継続している９７社の状況
金融機関や顧客・販路開拓等の外部とのコーディネートと、
支援施策・成功事例に関する情報提供、事業化案件・事業
提携先の発掘支援のニーズが大きい。
金融機関や顧客・販路開拓等の
外部とのコーディネート
と、
支援施策・成功事例に関する
情報提供、
事業化
案件
・事業
提携先
の
発掘支援
のニーズが大きい。
出所：国土交通省「建設企業の新たな挑戦 ～展開事例・支援施策集2010～」
※都道府県から推薦された新事業展開に継続的に取り組んでいる建設企業９７社
に対し実施したアンケート結果
新事業を展開する際、リフォーム・リニューアル分野への進出を目指す
建設業者が多い。
新事業を展開する際、
リフォーム・リニューアル分野
への進出を目指す
建設業者が多い。
※複数回答のため、合計は100％とならない。 出所：国土交通省「建設業構造基本調査」（平成２０年度調査）
建築業種：建築工事業、木造建築工事業
【図１１： 建設業者が進出を考えている分野】
【図１２： 新事業展開を継続している９７社が必要とするサービス】
○建築業者が新事業への展開を考える場合、リフォーム・リニューアル分野への進出志向が強いが、情報提供、提携先、販
路開拓等を求めており、ここでも関係事業者間の連携の必要性が示されている。
○建築業者が新事業への展開を考える場合、リフォーム・リニューアル分野への進出志向が強いが、情報提供、提携先、販
路開拓等を求めており、ここでも関係事業者間の連携の必要性が示されている。
14
中古不動産流通市場整備・活性化事業（全国１２協議会）の概要
1
北海道既存住
宅流通促進協
議会
北海道
・不動産業者及び不動産関連業者、資格者等の連携による
ワンストップでの情報提供サービスの構築
（公社）北海道宅地建物取引業協会、（社）全日本不動産協会北海道本部、（社）北海道不
動産鑑定士協会、北海道税理士会、札幌土地家屋調査士会、瑕疵担保保険法人、リ
フォーム業者団体、建物検査機関、金融機関 他
2
東北地区中古
住宅流通促進
協議会
東北全域
・被災住宅を含めた既存住宅へのリフォーム促進
・リフォームと履歴保存による住宅価値向上
東北各県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会東北各県本部、建設産業専門団体東
北地区連合会、リノベーション住宅推進協議会東北部会、東北不動産鑑定士協会連合
会、各県建築士会、各県建築士事務所協会、七十七銀行、東邦銀行、秋田銀行、荘内銀
行、住宅保証機構、日本住宅保証検査機構 他
3
首都圏既存住
宅流通推進協
議会
首都圏
・各団体の既存教育研修プログラムの相互提供
・既存住宅アドバイザー・既存住宅インスペクターの育成
首都圏各県宅地建物取引業協会、既存住宅インスペクター教育研究会の構成員、（公社）
東京都不動産鑑定士協会、（一社）神奈川県不動産鑑定士協会、（一社）住まい教育推進
協会、（一社）伝統構法耐震評価機構 他
4
既存住宅品質
サポートセン
ター
中部
（愛知県）
・インスペクション結果に基づく瑕疵担保責任保険等のパッ
ケージ提供
・鑑定評価に基づく適切なファイナンス手法の構築
(公社）愛知県宅地建物取引業協会、（社）全日本不動産協会愛知県本部、（公社）愛知県
不動産鑑定士協会、日本住宅保証検査機構（ＪＩＯ）愛知支店、(一社)愛知県古民家再生
協会、㈱住宅相談センター、㈱エスクローエージェントジャパン、(社)日本エネルギーパス
協会、中部定期借地借家権推進機構 他
5
静岡不動産流
通活性化協議
会
中部
（静岡県）
・「付加価値物件*」を出展するオークションサイトの構築
*建物検査、瑕疵担保保険付保、土地調査、簡易価格鑑定
等実施済みの物件
（公社）静岡県宅地建物取引業協会、（公社）全日本不動産協会静岡県本部、（公社）静岡県不動産鑑
定士協会、静岡県土地家屋調査士会、（一社）静岡県古民家再生協会、（一社）静岡県伝統資材再生
機構、静岡県労働金庫、㈱日本住宅保証検査機構、日本住宅品質検査センター㈱、日本長期住宅メン
テナンス有限責任事業組合、㈱アイジーコンサルティング、ＵＧＲコーポレーション㈱、アットホーム㈱、
㈱エスクロー・エージェント・ジャパン、㈱静岡宅建サポートセンター
6
富山県中古住
宅流通促進協
議会
北陸
（富山県）
・富山の優良使用資材活用による中古住宅リフォーム促進
・中古住宅解体除却時に排出されるＣＯ2削減
・空家と狭隘道路の解消
(社)富山県宅地建物取引業協会、(社)全日本不動産協会富山県本部、(公社)富山県不動
産鑑定士協会、(一社)富山県古民家再生協会、(社)富山県建築士事務所協会、富山県マ
ンション管理士会、（株）日本住宅保証検査機構、北陸銀行、富山第一銀行、富山銀行、
北陸労働金庫
7
大阪府不動産
流通活性化協
議会
近畿
（大阪府）
・瑕疵保険・住宅履歴書・インスペクション・リフォーム等のワ
ンストップサービスを提供し、中古住宅売買時のスタンダー
ド形成。
（公社）大阪府宅地建物取引業協会、㈱大阪宅建サポートセンター、ＮＰＯ法人大阪住宅
情報ネットワーク、(社)大阪府不動産鑑定士協会、日本長期住宅メンテナンス有限責任事
業組合㈱、日本住宅保証検査機構（JIO）、（株）関西アーバン銀行 他
8
兵庫県中古住
宅流動化推進
協議会
近畿
（兵庫県）
・インスペクション結果を踏まえた耐震改修等リフォーム促進
・不動産鑑定業者による適正な価格算定による流通推進
（公社）兵庫県宅地建物取引業協会、（社）全日本不動産協会阪神支部、（公社）兵庫県建
築士会 阪神支部、（一社）兵庫県建築士事務所協会、（公社）兵庫県不動産鑑定士協
会、（以下オブザーバー）兵庫県、尼崎市、西宮市、芦屋市 他
9
(一財)建築・住
宅支援セン
ター
近畿
（奈良県）
・官民関連事業者間交流による、ワンストップのビジネスモデ
ルの育成支援
・消費者の多様なニーズに対応できる担い手の育成
（公社）奈良県宅地建物取引業協会、(社）全日本不動産協会奈良県本部、奈良県建築士
会・奈良支部、奈良県、橿原市、高取町、明日香村、㈱南都銀行、奈良信用金庫、奈良中
央信用金庫、大和信用金庫、㈱日本住宅保証検査機構京滋支店、奈良県建築協同組合
10
不動産コン
シェルジュ中
国地区協議会
中国全域
・不動産コンシェルジュによる消費者への安心な連携情報の
提供
中国各県宅地建物取引業協会、㈱日本住宅保証検査機構、住宅保証機構㈱、中国労働
金庫、㈱広島銀行、山根木材㈱ 他
11
四国中古住宅
流通促進事業
協議会
四国全域
・定期借地借家制度を活用した不動産有効活用
・古民家再生事業、住育検定の普及
四国各県宅地建物取引業協会、特定非営利活動法人香川県定期借地借家権推進機構、
特定非営利活動法人徳島県定借推進機構、（一社）住まい教育推進会、四国各県不動産
鑑定士協会、百十四銀行、香川銀行、高松信用金庫 他
12
九州住宅流通
促進協議会
九州全域
・業者間連携によるワンストップサポートの提供
・電子キーボックスの利用等、新たなビジネスモデルの構築
九州各県宅地建物取引業協会、（一財）不動産流通支援機構RESA、日本モーゲージサー
ビス㈱、㈱エスクロー・エージェント・ジャパン、グッドリフォームインフォ㈱、㈱ホームリサー
チ東京、福岡銀行、大分銀行 他
Ｎ
Ｏ
採択事業者名
（連携体名） 地域 提案内容
主な構成メンバー（予定を含む）
※下線は宅建業業界団体
18
