平成 26 年 10 月 3 日
税理士・不動産鑑定士
元国税の税理士・不動産鑑定士が教える
目 次
§１．実額が不明の土地の取得費について
1§２．賃貸用不動産の相続税法上の評価と不動産鑑定評価
7§３．広大地の判定について
10§１．実額が不明の土地の取得費について
【事 例】
私は夫から相続した土地（以下「本件土地」という。）を平成 24 年 3 月に 3,000 万 円で譲渡しました。本件土地の地積は 250 ㎡で貸駐車場として利用していました。 夫は本件土地を昭和 50 年 9 月に売買により取得しましたが、売買契約書はなく、取 得価額は不明です。 取得価額が不明の場合、譲渡金額の 5％しか取得費にならないと聞きましたが、こ のままでは納税額が多額になってしまいます。 他に何か良い方法はないのでしょうか？【線 表】
昭和 50年 9月 平成 10年 5月 平成 24年 3月 夫 が 本 件 土 地 を 取 得 夫 か ら 本 件 土 地 を 相 続 本 件 土 地 を 譲 渡 ▽ ▽ ▽【回 答】
市街地価格指数から取得費を計算する方法が考えられます。【解 説】
取得価額の実額が不明な場合、以下の規定がある。 租税特別措置法第 31 条の 4 第 1 項 「個人が昭和 27 年 12 月 31 日以前から引き続き所有していた土地等又は建物等を譲渡 した場合における長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は 、所得税 法第 38 条及び第 61 条の規定にかかわらず、当該収入金額の百分の五に相当する金額とす る。」 租税特別措置法基本通達 31-4-1 「措置法第 31 条の 4 第 1 項の規定は、昭和 27 年 12 月 31 日以前から引き続き所有して いた土地建物等の譲渡所得の金額の計算につき適用されるのであるが、昭和 28 年 1 月 1 日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支え ないものとする。」 所得税法第 61 条第 2 項 「譲渡所得の基因となる資産が昭和 27 年 12 月 31 日以前から引き続き所有していた資 産である場合には、その資産に係る譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、その資産 の昭和 28 年 1 月 1 日における価額として政令で定めるところにより計算した金額※（当 該金額がその資産の取得に要した金額と同日前に支出した設備費及び改良費の額との合 計額に満たないことが証明された場合には、当該合計額）とその資産につき同日以後に支 出した設備費及び改良費の額との合計額とする。」 ※ 相続税評価額 裁決事例（平成 12 年 11 月 16 日、裁決事例集№60）の紹介（国税不服審判所 HP より） 請求人は、分離の課税長期譲渡所得金額の計算上、本件建物と本件宅地を一括して譲 渡し、そのいずれの取得価額も不明である場合の取得費の算定について、次の通り主張 する。 本件建物、本件宅地及び農地を一括して 3,000 万円で取得したが、本件建物は老朽化 と傷みによってその価値はなく、また農地も利用価値に乏しい無価値のものであり、よ って取得価額の全てが本件宅地の価額である。 しかしながら、当審判所の調査によれば、本件建物のうち昭和 55 年に建設された新建 物については、築後 4 年の経過で損傷もさほど認められないから、価値は現存し、大正 6 年に新築された旧建物は価値はないが、一部改築部分については、改築を請け負った 工務店の金銭出納帳に記載された金額が取得費の額と認められる。 なお、請求人が主張する本件宅地の取得費は、その支払先・支払金額を確認すること ができず、請求人の主張は認められない。 これらのことから、本件建物の取得費は、取得時期は判明しているが取得価額が不明 なもの（新建物）については、財団法人建設物価調査会（以下「調査会」という。）が公 表している着工建築物構造別単価から算定する。また、本件宅地については、譲渡価額 の総額から建物の取得費を控除して宅地の譲渡価額を算定したうえで、譲渡時に対する 取得時の六大都市を除く市街地価格指数※（住宅地）の割合を乗じて算定する。 なお、上記の算定方法は、調査会が公表した数値であり、市場価格を反映した近似値 の取得費が計算でき、合理的であると認められる。 ※ 市街地価格指数とは、（一財）日本不動産研究所が年 2 回（3 月,9 月）公表する市街地価格指数
の統計で、昭和 30 年 3 月を 100 とする指数となっている。 本件物件の取得費については、請求人からその取得に要した費用を明確にする資料の提出 はなく、原処分の調査によっても実際に要した費用を明らかにできなかったことから、合理 的な算定方法によらざるを得ない。
【線 表】
＋ 旧 建 物 新 建 物 土 地 請 求 人 が 本 件 物 件 を 取 得 ※ 1 農地 旧 建 物 新 建 物 土 地 本 件 物 件 を 譲 渡 ※ 2 昭和 59年 3月 平成 9年 8月 ▽ ▽※1 請求人は本件土地・建物及び農地を 3,000 万円で取得（内訳不明）したと主張※3 ※2 請求人は本件土地・建物を 3,150 万円で譲渡（土地・建物価格の内訳不明） ※3 審判所においても契約書等の取得価格を明確にできる資料の提出がないため、 請求人の主張を排斥
<課税庁の主張>
土地と建物を一括して譲渡し、そのいずれの取得価額も不明である場合の土地・建物の取 得費を算定するには以下の方法などがある。 ① 概算取得費（措置法第 31 条の 4）を適用する方法 ② 土地の取得価額は土地の取得時の売買実例から算定し、建物の取得価額は譲渡価額の 総額から土地の譲渡時の売買実例価格を差し引いて算出された建物の譲渡価額から減 価償却費を控除する方法 ③ 土地と建物の固定資産税評価額を基に算定する方法 ④ 建物の取得価額を着工建築物構造別単価（以下「建築物単価」という。）から算出し、 土地については市街地価格指数を基に算定する方法 さらに、上記の方法に関して以下のとおり付言している。 ① 本件物件の取得費が一定率で計算され実額等がまったく反映されない。 ② 土地の譲渡及び取得に係る売買実例がなく世情を反映した確実な指標とする合理的理 由がない。 ③ 画一的で個別事情が反映されず、実勢価額が形成されない。 ④ 取得費の算定の基となる建築物単価が建設物価調査会が公表した統計的な数値である ことから、市場価格を反映したより近似値の取得費が計算できる。 ①～③までの方法を用いて算定することには合理的な理由がなく、④の方法を用いて算定 することが合理的である。 裁決において、土地の取得費を 25,220,376 円(※1) × 5241 6826 (※2)＝19,364,194 円 とした。 ※1 土地建物一体としての価格から建物の取得費を控除した残額※2 分子は昭和 59 年 3 月の指数、分母は平成 9 年 9 月の指数
税理士からの相談事例
【相談内容】
私（税理士）は、納税者からの依頼を受け、取得費不明の土地の譲渡に関して、上記 裁決に基づき市街地価格指数を用いて取得費を計算のうえ平成 24 年度所得税の確定申告 を行いました。ところが、後日税務調査があり、調査官から当該申告で用いた取得費は 認められないとの指摘があった。 本件の譲渡土地の概要は、上記【事例】のとおりである。 申告時の取得費は、30,000,000 円 × 2945 4004 ≒ 22,065,000 円※ ※取得費の譲渡価額に対する割合は約 74％ ※譲渡時の㎡単価；120,000 円、取得費の㎡単価； 88,261 円【調査官の指摘】
取得費が不明である以上、概算取得費の 5％を取得費とすべきである。仮に、概算取得 費を採用しないとしても、本申告で採用した譲渡価額に市街地価格指数を乗じて取得費 を計算することは妥当ではなく、下図 1 のとおり、昭和 50 年当時の地価公示価格 ※ （50,000 円/㎡）が取得価額を算定するに当たって最 も合理的であることから、公示価格 をもって取得費とすべきである。 昭和 50 年地価公示価格 50,000 円/㎡ × 250 ㎡ ＝ 12,500,000 円 ※地価公示法（昭和 44 年 6 月 3 日法律第 38 号）により、毎年 1 月 1 日時点の標準地 １㎡当たりの価格を 2 人の不動産鑑定士により求め、毎年 3 月中旬頃に官報公告される。【図 1】※本件とは無関係の略図です。
【今後の対応】
土地の取得費が不明＝概算取得費 5％とするのは、納 税 者 の 視 点に立 つ と 疑 問 が 残 る 。 本件相談事例で仮に概算取得費を採用していれば、取得費は 150 万円（30,000 千円× 5％）であり、申告時の取得費よりも約 20,000 千円も過少である。 本件相談事例に係る税務調査の顛末は不明であるが、調査官の指摘からすると、少な くとも公示価格までは取得費として認めるとしていることから、仮に調査官の指摘通り に修正したとしても、取得費は譲渡価額の約 42％となり、概算取得費を大幅に上回るこ とになる。 譲渡価額に市街地価格指数を乗じて算定した取得費を採用する場合であっても 、周辺 類似の地価公示価格による検証を加える必要があるのかも知れない。【参 考】
① 概 算 取 得 費 ② 市 街 地 価 格 指 数 ③ 地 価 公 示 価 格 各 取 得 費 1 , 5 0 0 , 0 0 0 円 2 2 , 0 6 5 , 0 0 0 円 1 2 , 5 0 0 , 0 0 0 円 概 算 取 得 費 と の 差 額 2 0 , 5 6 5 , 0 0 0 円 1 1 , 0 0 0 , 0 0 0 円§２．賃貸用不動産の相続税法上の評価と不動産鑑定評価
【事 例】
昨年、私は父から賃貸用マンション（以下「本件マンション」という。）を相続しま した。本件マンションは、昭和 50 年に建築された平均専有面積 60 ㎡のファミリー用 で全 40 室です。近隣に新築マンションが多く供給されたことに加え、設備水準も同種 のマンションと比較して見劣りするためここ数年の入居率は半分程度です。 税理士から、相続税法上の評価額は 2.3 億円になると言われていますが、入居者が 半分しかいない築古のマンションでもこんなに高い評価額になるのでしょうか？ 他に何か良い方法はないのでしょうか？【回 答】
鑑定評価により申告する方法が考えられます。【解 説】
財産評価基本通達によると、土地は貸家建付地（評通 26）、建物は貸家（評通 93）として 評価し、土地価格に建物価格を加算した額が本件マンションの相続税法上の評価額となる。 自用地価格 － 自用地価格 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 140,000 円/㎡ × 800 ㎡ ×（1－0.4※1×0.3※2×0.5※3）＝ 105,280,000 円 ※ 1： 借 地 権 割 合 40％ ※ 2： 借 家 権 割 合 30％ ※ 3： 賃 貸 割 合 50％ 家屋の評価 － 家屋の評価 × 借家権割合 × 賃貸割合 145,000,000 円※4 ×（1－0.3※2×0.5※3）＝ 123,250,000 円 ※ 4： 固 定 資 産 税 評 価 額 （土地・建物合計）105,280,000 円 ＋ 123,250,000 円 ＝ 228,530,000 円【賃貸割合に応じた評価】
① 賃 貸 割 合 5 0 ％ ② 賃 貸 割 合 1 0 0 ％ 差 額 （ ① － ② ） 土 地 1 0 5 , 2 8 0 , 0 0 0 円 9 8 , 5 6 0 , 0 0 0 円 6 , 7 2 0 , 0 0 0 円 建 物 1 2 3 , 2 5 0 , 0 0 0 円 1 0 1 , 5 0 0 , 0 0 0 円 2 1 , 7 5 0 , 0 0 0 円 合 計 2 2 8 , 5 3 0 , 0 0 0 円 2 0 0 , 0 6 0 , 0 0 0 円 2 8 , 4 7 0 , 0 0 0 円【賃貸割合について】
賃貸割合 ＝ Ａのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計 家屋の各独立部分の床面積の合計（Ａ） 【賃貸割合 100％】 【賃貸割合 84％】 【賃貸割合 50％】 賃貸割合については、継続的に賃貸されていたア パート等に課税時期において一時的に空室であっ たと認められる部分がある場合においても、その部 分を含めて全体を課税時期において賃貸されてい たものとして差し支えない（資産企画官情報第 2 号 平成 11 年 7 月 29 日）。 301号 50㎡ 201号 60㎡ 101号 50㎡ 302号 50㎡ 202号 60㎡ 102号 50㎡ 供 用 部 分 3 0 ㎡ ← 102号室は娘夫婦が使用貸借 301号 50㎡ 供 用 部 分 3 0 ㎡ 302号 50㎡ 201号 60㎡ 202号 60㎡ 101号 50㎡ 102号 50㎡ ← 102号室は娘夫婦 が使用貸借 301号 50㎡ 供 用 部 分 3 0 ㎡ 302号 50㎡ 201号 60㎡ 202号 60㎡ 101号 50㎡ 102号 50㎡ 301号 50㎡ 空室 供用 部 分 3 0 ㎡ 302号 50㎡ 201号 60㎡ 202号 60㎡ 空室 101号 50㎡ 空室 102号 50㎡さらに、タックスアンサー（№4614）によると賃貸割合について以下の記載がある。 ① 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること ② 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に 供されていないこと ③ 空室の期間が、課税時期の前後の例えば 1 か月程度であるなど、一時的な期間であ ること ④ 課税時期後の賃貸が一時的なものでないこと
【鑑定評価について】
本件マンションの鑑定評価上の類型は「貸家及びその敷地」となり、評価手法として は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法があるが、実務上は原価法と収益還元法の 2 手法を適用することが多い。 また、上記 2 手法を適用して求められた価格のうち、貸家及びその敷地の評価におい ては収益価格を標準とし、積算価格を比較考量して鑑定評価額を決定することとされて いる。 収益価格を標準とするのは、本件マンションのような投資用不動産の想定される需要 者は投資家であり、当該投資家は収益性に基づいて投資意思決定を行うためである。 経済価値 原価法 取引事例比較法 収益還元法 費用性 市場性 収益性 積算価格 比準価格 収益価格 評価額【収益還元法】
純収益 ÷ 還元利回り ＝ 収益価格 収入 費用 純収益 （本件マンションの特徴） ① 建物の固定資産税評価額が高すぎる。 ② 入居率の悪さは一過性のものではなく、ここ 10 年程度継続して悪い。 ③ 建物が古いため維持管理費が高く、収益性が悪い。 ④ 間取りや設備水準が旧式化しており、各室のリフォームが必要。 ⑤ 周辺には類似の新築マンションが多く、賃貸市場に供給過剰感があり、早期の入居 率上昇を見込むことは困難。 上記の特徴を有する本件マンションを鑑定評価したところ、120,000,000 円の鑑定評価 額となり、当該評価額で相続税の申告を行った。§３．広大地の判定について
【定 義】
広大地とは、次の要件のすべてを充足している土地をいう（評価通達 24-4）。 ① その地域における標準的な宅地の地積に比して、著しく広大※な土地であること。 → 規模に着目した考え方 ② 都市計画法第 4 条第 12 項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益施設用地の負担 が必要になると認められること。③ 次の（1）又は（2）のいずれにも該当しない土地であること （1） 評価通達 22-2（大規模工場用地）に定める大規模工場用地 （2） 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの ※ 原則として地積が開発許可を要する規模以上であり、かつ、5,000 ㎡以下であること。但し、5,000 ㎡超で あっても、広大地補正率 0.35 の適用は可能。
【その地域における標準的な宅地】
評価通達上、「その地域」や「標準的な宅地の地積」に関する厳密な定義がない。国税庁は、 「その地域」及び「標準的な宅地の地積」について質疑応答事例（以下「Ｑ＆Ａ」）にて以下 のとおり回答している。 ≪その地域について≫（平 19.7.9 裁決） （1） 河川や山などの自然的状況 （2） 土地の利用状況の連続性や地域の一体性を分断する道路、鉄道及び公園などの状況 （3） 行政区域 （4） 都市計画法による土地利用の規制等の公法上の規制など、土地利用上の利便性や利 用形態に影響を及ぼすもの （国立市の都市計画図より）以上を総合的に勘案し、利用状況、環境等が概ね同一と認められる、住宅、商業、工業など 特定の用途に供されることを中心としたひとまとまりの地域を指すとしている。 上記は、鑑定評価実務における近隣地域とほぼ同義と解される。 ≪標準的な宅地の地積について≫ Ｑ＆Ａによると、標準的な宅地の地積については、付近で状況の類似する地価公示の標準地、 地価調査の基準地の地積や付近の標準的使用に基づく平均的な地積を総合勘案して判断する としている。標準的使用とは、一般的な宅地の使用方法をいうとも言及している。 ≪近隣地域（鑑定評価上の概念）≫ （1） 「対象不動産の存する用途的地域であって、より大きな規模と内容を持つ地域であ る都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活 と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまり を示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるよ う特性をもつものである。」（鑑定評価基準第 6 章） 一言でいうと、「街路条件」,「交通接近条件」,「環境条件」,「行政的条件」, 「画地条件」,「その価格水準」が、ほぼ同一な範囲のことをいう。 （2） 近隣地域の把握の仕方 1. 地図での把握 2. 行政的条件での把握 3. 現地での把握 ※範囲の「境目」の見極めが重要（実はこれが難しい） （3） 地域分析（近隣地域の特徴を把握する） 1. 街路条件 2. 交通接近条件 3. 環境条件 4. 行政的条件 5. 画地条件
（4） 標準的な画地 上記（3）の、1.～5.が標準的な（中庸値を示す）土地（例えば、間口 10ｍ・奥行 12ｍ・地積 120 ㎡）
【開発行為とは】
① 開発行為の定義 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変 更をいう（都市計画法第 4 条第 12 項）。 分かりやすくいうと、建物を建てるために土地を造成すること。 従って、開発行為には、戸建住宅開発もあれば、マンション開発もあり、都市計画法にお いては、土地に「物理的な変更」が加わる行為はすべて「開発行為」となる。 ② 開発行為には、開発許可が必要なものと必要でないものがある。 原則として、三大都市圏内の市街化区域：500 ㎡以上、三大都市圏以外の市街化区域：1,000 ㎡以上、非線引き都市計画区域：3,000 ㎡以上といわれているが、各自治体の開発指導担当 （開発指導要綱）での確認が必要。 ○○市 都市計画区域 市街化区域 準都市計画区域 都市計画区域外 市街化調整区域③ 開発想定図面
【公共公益施設用地とは】
① 公共公益施設用地 税務上、ほぼ道路（開発行為によって生ずる道路）に限定されるが、下記②に掲げるもの も公共公益施設となる。 ② 道路以外の公共公益施設 公園、緑地、ゴミ収集所、小中学校 ③ 道路負担の判断について 各自治体の開発指導要綱に沿うことが必要 （例）幅員、行き止まり道路の扱い方【マンション適地に該当するか否かの判定について】
① 中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの （1）中高層とは？ 原則 3 階以上（Ｑ＆Ａより） （2）集合住宅等（分譲、賃貸いずれも含む）としての敷地に適しているもの 容積率 300％以上の地域に所在する土地が「マンション適地」に該当（平 21.12.15 裁決） ② マンション適地の判定 その地域における過去 10 年程度の開発状況を把握する（開発登録簿の閲覧）。但し、過去 10 年間において、開発許可申請がない場合でも、建物の建築状況を把握する必要がある。【広大地と各種補正率との関係】
項 目 通 達 重複摘要の可否 奥行価格補正 15 × 側方路線影響加算 16 × 二方路線影響加算 17 × 三方又は四方路線影響加算 18 × 不整形地評価 20 × 無道路地評価 20-2 × 間口狭小な宅地の評価 20-3 × がけ地等を有する宅地の評価 20-4 × 容積率の異なる 2 以上の地域にわたる宅地の評価 20-5 × セットバックを必要とする宅地の評価 24-6 × 都市計画道路予定地の評価 24-7 ○ 生産緑地の評価 40-3 ○【広大地評価に関する私見】
① 広大地補正率はサービス過剰？ 広大地補正率の最大 0.35（減価率 0.65）は、過去の大規模地（その後戸建用地として分割） の取引事例等からすると、やや大きい。土地の形状や道路付けにより多少の差はあるものの、 標準的規模の宅地の価格水準の概ね 7 割程度で開発業者が取得しているケースが多い。仮に、減価率＝潰れ地率とすると、有効宅地率が 35％にしか満たないような大規模地は、そもそも 開発素地として開発業者が購入することはない。 ② 公共公益施設の負担の生じない土地であっても減価すべき 角地や二方路地等で公共公益施設の負担が生じない広大地であっても規模の減価は生じる。 評価通達に従えば、角地等の分割条件が優良で公共公益施設の負担が生じない場合、広大地 評価の適用はできない（減価できない）ことになっている。例えば、地域の標準的な規模が 150 ㎡で、対象地が 1,050 ㎡であったとする（下記参照）。このような規模の大きな土地を個 人が専用住宅地として購入することは稀であるため、本件のような規模の大きな土地を購入 するのは、宅地開発業者となる。宅地開発業者は、戸建住宅地として分割のうえエンドユー ザーに売り渡すことがビジネスの基本であるため、当然に規模の大きな土地については、自 己の開発利益、その他経費等を勘案して安く購入するものである。 ③ 広大地評価通達は本末転倒 広大地評価通達が発遣されたそもそもの目的は、開発想定図面を作成することの煩雑さの 解消であったはずであるのに、結局は納税者側で広大地評価を適用しようとすると、開発想 定図面の作成をしなければならない。 ④ その地域における開発状況について 広大地関連の裁決によると、その地域の開発状況を 10 年程度調査したうえで、その地域の 標準的使用（戸建かマンションか）を判定するとされている。確かにその地域の標準的使用 を判定するに当たって、過去からの推移により将来の動向を把握することは重要であるが、 広大地の評価は相続開始日時点の客観的交換価値を把握するものであるため、たまたま 10 年 前にその地域において分譲マンションの建設があったからといってその地域の標準的使用を マンションと判定することは適当ではなく、直近の状況を重視すべきである。 標準的 画 地 150㎡
§４．市街地山林の評価について
財産評価基本通達 49 ※平成 16 年改正 「市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の一平方メートル当たりの価 額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる一平方メートル当 たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむ ね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積 を乗じて計算した金額によって評価する。 ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地 域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じ て計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域 にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金 額によって評価する。 なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その 山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。」 １ 「その山林が宅地であるとした場合の一平方メートル当たりの価額」は、その付近 にある宅地について１１((評価の方式))に定める方式によって評価した一平方メートル 当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価 する。 ２ 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、そ の山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価し た価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認め られる場合をいう。【宅地への転用が見込めない場合とは】
① 経済合理性からの判断 １． 標準宅地の 1 ㎡当たりの相続税評価額 調査対象不動産と最も類似性が高い標準宅地は、標準宅地番号 3002 であり、平成 24 年基準価格（価格時点；平成 23 年 1 月 1 日）は 21,300 円/㎡である。 当該基準年度の基準価格に下記のとおり時点修正等を行うことにより、標準宅地の 1㎡当たりの相続税評価額を査定した。 （ 標 準 宅 地 ） （ 時 点 修 正 率 ）※ （ 評 価 倍 率 ） （ 相 続 税 評 価 額 ） 21,300 円/㎡ × 0.952 × 1.1 ≒ 22,305 円/㎡ ※ 平 成 23 年 1 月 1 日 か ら 平 成 24 年 7 月 1 日 ま で の 時 点 修 正 率 （ 全 国 地 価 マ ッ プ よ り ） ２． 位置・形状等の条件の差 調査対象不動産の個別的要因（画地条件）により、条件の差を以下のとおり査定した。 （ 奥 行 価 格 補 正 ） （ 不 整 形 地 補 正 ） （ 条 件 の 差 ） 0.80 × 0.98 ≒ 0.78
３． 宅地であるとした場合の 1 ㎡当たりの価格 調査対象不動産の宅地であるとした場合の 1 ㎡当たりの価格を以下のとおり査定した。 （ 相 続 税 評 価 額 ） （ 条 件 の 差 ） （ 宅 地 で あ る と し た 場 合 の 価 格 ） 22,305 円/㎡ × 0.78 ≒ 17,397 円/㎡ ４． 傾斜地の宅地造成費 上記のとおり、調査対象不動産の傾斜度は約 17 度（下図参照）であるため、傾斜地の 造成工事費（15 度超 20 度以下）を採用し、以下のとおり査定した。 （ 造 成 単 価 ） （ 地 積 ） （ 宅 地 造 成 費 ） 32,100 円/㎡ × 6,788 ㎡ ＝ 217,894,800 円 ５． 宅地開発するとした場合の価格 以上より、調査対象不動産を宅地開発するとした場合の価格を以下のとおり査定した。 （ 宅 地 で あ る と し た 場 合 の 価 格 ） ※ （ 宅 地 造 成 費 ） （ 宅 地 開 発 す る と し た 場 合 の 価 格 ） 118,090,836 円 － 217,894,800 円 ＝ △99,803,964 円 ※ 17,397 円 /㎡ × 6,788 ㎡ ≒ 118,090,836 円 ② 形状からの判断 宅地造成が不可能と認められるような形状としては、急傾斜地等が考えられる。宅地造成 が不可能な急傾斜地等に該当するか否かの判定に当たっては、急傾斜地の崩壊による災害の 防止に関する法律が「急傾斜地」の定義を「傾斜度が 30 度以上である土地」としていること から、急傾斜地の目安として傾斜度 30 度以上とすることも一案であると考えられる。しかし、 同じ傾斜度の土地でも、土質等により宅地造成の可否に差が生じることから、むしろ一律の 基準を定めずに、地域の実情に即して判断するのが相当と考えられる（平成 16 年情報）。
