19 土地利用計画は、住宅、店舗、事務所、工場等、競合するさまざまな土地利用を秩序立て、効率 的な都市活動の増進、優れた環境の保護、特色ある街並みの形成等を図ることを目的として、土地 利用のルールを定めるものです。 都市計画法において土地利用計画を定めるものには、市街化区域及び市街化調整区域や地域地区 及び地区計画等があります。 【区域区分（市街化区域と市街化調整区域）】（参照：3-1 ／区域区分） 【区域区分（市街化区域と市街化調整区域）】（参照：3-1 ／区域区分） 都市部へ産業や人口が過度に集中すると、市街地周辺部等では無秩序な市街化が進行し、居住環 境の悪化を招くだけでなく、周辺の農業活動等へも悪影響を与えます。このような事態を防ぎ、 より機能的な都市を建設するために、必要に応じて都市計画区域都市計画区域①を「市街化区域市街化区域②」と「市街化市街化 調整区域 調整区域③」に区分することができます。 【地域地区】（参照：3-２／地域地区） 【地域地区】（参照：3-２／地域地区） 都市計画区域内の土地をどのような用途で、容積的にどの程度利用するか等を用途地域用途地域④として定 めるとともに、必要に応じてその他の地域地区その他の地域地区⑤を定め、土地利用の規制、誘導を図ります。 【地区計画】（参照：3-３／地区計画、３－４／白地地域における土地利用の規制・誘導手法） 【地区計画】（参照：3-３／地区計画、３－４／白地地域における土地利用の規制・誘導手法） 地区計画 地区計画⑥は地区単位の計画で、地区独自のまちづくりルールを定めるものです。土地の用途や外 観等の建築行為に対して一定の制限を加えることにより、良好な市街地の形成を誘導します。 【自発的なルールによる土地利用等の規制・誘導】 【自発的なルールによる土地利用等の規制・誘導】 より良いまちづくりを目指して、当該地区に居住する住民の合意に基づく建築協定やまちづくり建築協定やまちづくり のルール のルール⑦等、自発的な規制・誘導策を定めることができます。 ⑦建築協定や まちづくりのルール ⑥地区計画 ⑤その他の地域地区 ④用途地域 地域地区 ③市街化調整区域 ②市街化区域 ①都市計画区域 参考）みらいに向けたまちづくりのために −都市計画の土地利用計画制度の仕組み−（国土交通省） 土地利用計画のイメージ（都市計画区域を定めた場合）
第 ３ 章／土地利用計画
20 第 3 章 土地利用計画 【区域区分（市街化区域と市街化調整区域）】（参照：3-1 ／区域区分） 都市計画区域 市街化区域 市街化 調整区域 【地域地区】（参照：3-２／地域地区） 用途地域 その他の地域地区 【地区計画】（参照：3-３／地区計画、３－４／白地地域における土地利用の規制・誘導手法） 地区計画 【自発的なルールによる土地利用等の規制・誘導】 建築協定やまちづくり のルール
３-１／区域区分
区域区分とは、都市計画区域内の無秩序な市街化を防止し、計画的に市街化を図るため、必要に 応じて都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することです。市街化区域と市街化調整 区域は以下のように定義されています。 ○市街化区域：すでに市街化を形成している区域及び概ね 10 年以内に優先的かつ計画的に 市街化を図る区域 ○市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域 この区分は一般に「線引き」と呼ばれ、区域区分された都市計画区域を「線引き都市計画区域」、 区域区分されていない都市計画区域を「非線引き都市計画区域」といいます。 市街化区域 （優先的かつ計画的に市街化） 市街化調整区域 （市街化を抑制） 参考）※都市計画運用指針（国土交通省、平成22年９月） 区域区分の要否の判断及び区域区分を定めるに当たっての判断は、「無秩序な市街化を防 止し、計画的な市街化を図る」という目的を達成するため、以下の視点から行います。 （１）市街地の拡大の可能性 新たな都市的土地利用の需要を適切に見通し、将来的に、周辺の土地を大量に都市的土 地利用に転換せざるを得ない状況が生じる可能性が高いかどうかについて考慮します。 （２）良好な環境を有する市街地の形成 市街地における公共施設整備の進捗状況等を勘案し、まとまりのある良好な市街地を形 成するため、都市的土地利用の拡散を制限する必要があるか否かを検討します。 （３）緑地等自然的環境の整備又は保全への配慮 市街地の縁辺部や外部に、緑地その他の自然資源が存する場合、この土地利用を保全し ていくことが、都市計画としても積極的に意義を見いだせるものであるかを考慮します。 ※注釈：都市計画運用指針とは、各地方公共団体が必要な時期に必要な内容の都市計画を決め得るよう、都市政策を進めて いく上で都市計画制度をどのように運用していくことが望ましいのか、また、その具体の運用が、各制度の趣旨か らして、どのような考え方の下でなされることを想定しているのか等について、国としての原則的な考え方を示し たものである。 （参考）国土交通省ホームページ 出典）みらいに向けたまちづくりのために −都市計画の土地利用計画制度の仕組み−（国土交通省） 区域区分 区域区分の考え方27 （２）その他地域地区 １）特別用途地区 特別用途地区は、用途地域が定められている地区において、地区の特性にふさわしい土地利 用の増進、環境の保護等の特別な目的を実現するために、用途地域を補完して定めるものです。 特別用途地区の類型、規制内容は地方公共団体ごとに規定することが可能であり、規制内容 については、建築基準法第 49 条の規定により地方公共団体の条例で定めます。 高知県では、四万十市が特別用途地区を定めています。 ２）高度地区 高度地区は、用途地域が定められている地 区において市街地の環境を維持したり、より 高度な土地利用を促すために、建築物の高さ の最高限度又は最低限度を定めるものです。 高知県では、高知市が高知城の周辺の景観 や眺望に配慮すべき区域に建築物の高さの最 高限度 28ｍの高度地区を定めています。 面積 (ha) 大規模集客施設制限地区 （中村都市計画区域内の準工業地域全域） 70.0 H20.1.8 面積 (ha) 28m 高度地区（官公庁地区） （公園・文教地区） 23.0 H17.6.7 〃 22.0 H18.9.25 (平成22年3月31日現在) (平成22年3月31日現在) 中 村 四 万 十 市 高 知 広 域 高 知 市 都市計画区域名 都 市 名 名 称 都市計画区域名 都 市 名 名 称 最 終 告 示 年 月 日 最 終 告 示 年 月 日 例えば… 中高層階住居専用地区、商業専用地区、特別工業地区、文教地区、小売店舗地区、事務所地区、 厚生地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、特別業務地区、研究開発地区、中小 小売店舗特別用途地区、宿場町環境保全特別用途地区等 参考） 高知市都市計画課 江の口川 高知県立大 丸の内高 公園・文教地区 高知城 官公庁地区 城西公園 県警 60 200 80 400 80 500 80 500 80 600 80 600 80 400裁判所 土佐女子 中・高 追手前高 追手前小 市役所 県庁 大橋通大 橋 通 中の橋通中 の 橋 通 大橋通 中の橋通 電車通り 特別用途地区の指定状況 高度地区の指定状況
28 第 3 章 土地利用計画 ３）防火地域、準防火地域 防火地域や準防火地域は、建築物の構造等を規制することにより、市街地の火災の危険を防 除することを目的として定めるものです。 高知県では、高知市、四万十市及び宿毛市が防火地域や準防火地域を定めています。 ４）駐車場整備地区 駐車場整備地区は、商業地域、近隣商業地域又は周辺の地域において、自動車交通が混雑す る地区で、道路の機能を確保すべき区域、円滑な道路交通を確保する必要がある区域について 都市計画法及び駐車場法に基づき定めるものです。 また、地方公共団体は、条例によって一定規模以上の建築物の新築又は増築に対して、自動 車の駐車のための施設の設置を義務づ けることができます。 高知県では、高知市が駐車場整備地 区を定めています。 ５）臨港地区 臨港地区は、港湾を管理・運営する ために定めるものです。臨港地区では 港湾法に基づいて港湾管理者が分区（商 港区、特殊貨物港区、工業港区、漁港区、 バンカー港区等）を定めることができ、 それぞれの分区について建築物の用途 の規制が行われます。 なお、都市計画区域外では、港湾法 により臨港地区を定めることができま す。 高知県では、右表のとおり、6 市 2 町（10 港）が臨港地区を定めています。 大 橋 通 中 の 橋 通 面積 (ha) 最終告示年月日 5.7 S29.11.29 S29.11.29 467.6 66.0 H8.3.1 21.4 H17.4.8 都市計画区域名 面積 (ha) 149.7 S45 .12 .15 高知広域 198.3 H12.7.4 1.7 S40.3.22 2.7 S40.3.22 須 崎 38.2 H20.6.27 中 村 5.4 S40.3.22 宿 毛 55.3 H20.10.31 1.0 S40.3.22 1.1 S43.10.8 東 洋 4.0 S40.3.22 幡 東 2.7 H21.1.25 310.4 合 計 室 戸 土佐清水 決定面積 (ha) (平成22年3月31日現在) (平成2１年3月31日現在) (平成22年3月31日現在) 防 火 地 域 区 分 都 市 計 画 区 域 名 高 知 広 域 中 村 宿 毛 高 知 広 域 高 知 広 域 準 防 火 地 域 都 市 名 都 市 名 都 市 名 名 称 高 知 市 高 知 港 室 津 港 須 崎 港 下 田 港 清 水 港 甲 浦 港 以 布 利 港 上 川 口 港 宿 毛 湾 港 佐 喜 浜 港 室 戸 市 須 崎 市 四 万 十 市 宿 毛 市 東 洋 町 黒 潮 町 土佐清水市 高 知 市 高 知 市 高 知 市 四 万 十 市 宿 毛 市 最 終 告 示 年 月 日 最 終 告 示 年 月 日 都市計画 区 域 名 防火地域・準防火地域の指定状況 駐車場整備地区の指定状況 臨港地区の指定状況
29 地区計画とは、それぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを進めるため、地区レベルの視点 にたって、宅地まわりの生活環境を整備したり、保全したり、きめ細かく土地利用をコントロール する制度です。 地区単位でまちづくりの方針を定めるとともに、その地区の状況や特性に応じ、道路、公園等の 地区施設の配置や建築物の用途、形態の制限等まちづくりに必要なルールを選択的に定めることが できます。 （１）地区計画の種類 地区の特性に応じて幅広く活用できる地区計画の種類が用意されています。 （２）地区計画の構成 地区計画は、地区の目標像を示す「地区計画の方針」と、生活道路の配置や、建築物の建て 方のルール等を具体的に定める「地区整備計画」で構成され、住民等の意見を反映して街並み等、 その地区独自のまちづくりのルールをきめ細かく定めます。
３-３／地区計画
地区計画の方針 地区整備計画 地区計画 地区のまちづくりの全体構想を定めるものです。 地区計画の目標や地区の整備、開発及び保全の 方針を定めます。 まちづくりの具体的な内容を定めるものです。 「地区計画の方針」 に従って、 地区計画区域内 に、道路、公園、広場等の配置や建築物等に関す る制限等を詳しく定めます。 沿道地区計画（幹線道路の沿道の整備に関する法律第9条第1項） （幹線道路沿道において騒音防止と建築物の高度利用を促進） 集落地区計画（集落地域整備法第5条第1項） （営農条件と調和のとれた良好な居住環境を確保） 地区計画等 街並み誘導型（前面道路幅員による容積率制限等を適用除外） 立体道路制度（道路の上空又は路面下において建築物等の一体的整備を許可） 防災街区整備地区計画（密集市街地整備法第32条第1項） （防災上有効な道路整備と、建築物の耐火構造化を促進） 歴史的風致維持向上地区計画 （歴史的風致維持向上のため整備すべき建築物等の用途制限等の緩和） 高度利用型（空地の確保により容積率を割り増し） 用途別容積型（住宅用途について容積率を1.5倍まで割り増し） 開発整備促進区（公共施設の整備と併せて大規模な店舗等の用途制限を緩和） 誘導容積型（公共施設の整備状況に応じて容積率を段階的に緩和） 容積適正配分型（区域内で容積を配分） 地区計画（都市計画法第12条の5） 再開発等促進区（公共施設の整備と併せて容積率を緩和） 都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランにおいて示される当該地区の望ましい 市街地像の実現を図るもの 参考）みらいに向けたまちづくりのために −都市計画の土地利用計画制度の仕組み−（国土交通省） 参考）都市計画運用指針（国土交通省、平成 22 年 9 月） 地区計画の種類 地区計画の構成30 第 3 章 土地利用計画 （３）地区計画で定めることができる内容 地区整備計画は次のうち、必要なものを定めます。 ア．建築物等の用途の制限 イ．容積率の最高限度又は最低限度※ ウ．建ぺい率の最高限度 エ．建築物の敷地面積の最低限度 オ．建築面積の最低限度※ カ．壁面の位置の制限 キ．建築物の高さの最高限度又は最低限度※ ク．建築物等の形態又は意匠の制限 ケ．かき又はさくの構造の制限 ③その他、土地利用の制限 現存する樹林地、草地等の良い環境を守り、壊さないように制限することができます。 ①地区施設の配置及び規模 地区施設とは、道路、公園、緑地、広場等をいいます。 ②建築物やその敷地等の制限に関すること 建築物やその敷地等について次のような制限を定めることができます。 ※市街化調整区域では定めない。 出典） みらいに向けたまちづくりのために−都市計画の土地利用計画制度の仕組み−（国土交通省） ①地区施設（生活道路、小公園、広場、遊歩道等）の配置 ②建物の建て方や街並みのルール （用途（緩和も含む）、容積率、建ぺい率、高さ、敷地規模、セットバック、デザイン、生垣化等） ③保全すべき樹林地 建物の高さを決めよう。 ここは低い建物はダメ。 建物のへいは生垣にしよう。 ここは高い建物はダメ。 大切なくぬぎの林を 残しましょう。 良く話しあって道路の位置と 規模を決めましょう。 ここは住宅地です。 工場はダメ。 ミニ開発はダメですよ。 道路の位置も違います。 歩道を広くするために 建物をセットバックしましょう。 道路や公園の予定地に 建物を建てるのは控えてください。 ここは商店街。 1 階部分はお店にしましょう。 地区計画で定められるまちづくりのルール
31 （４）高知県における地区計画決定状況 高知県では、以下のように２３地区の地区計画と１地区の集落地区計画を定めています。 面積(ha) 最終決定年月 潮 見 台 37.9 H.11.11.26 観 月 坂 32.6 H.15.11.14 旭 グ リ ー ン ヒ ル ズ 11.7 H.11.11.26 高知み なみ 流通 団地 6.2 H.11.11.26 鶴 見 台 3.7 H.14.11.1 蒔 絵 台 20.0 H.13.2.22 望 海 ヶ 丘 11.6 H.20.10.1 長 浜 日 出 野 南 3.2 H.14.11.1 長 浜 産 業 団 地 9.8 H.14.11.1 高 知 駅 西 1.9 H.15.10.1 高 知 駅 東 3.3 H.15.10.1 向 陽 台 4.7 H.18.9.25 築 屋 敷 1.8 H.18.9.25 長 崎 ヶ 丘 5.1 5.1 H.19.3.12 鷹 匠 町 1.8 H.19.11.27 H19.12.6 高知み なみ 流通 団地 12.2 H.11.11.24 南国オ フィ スパ ーク 19.4 H.12.7.4 H.22.4.1 な ん ご く 流 通 団 地 26.7 H.15.10.9 H22.6.23 1.9 H.12.4.12 高 知 テ ク ノ パ ー ク 11.6 H16.3.31 ２３ 地 区 276.0 合 計 高知南 ニュ ータ ウン 38.4 5.4 19.0 H.14.2.20 ( 平成 22 年 7 月 1 日現在 ) ( 平成 22 年３月 31 日現在 ) 都市計画区域名 市 町 名 面積(ha) 最終決定年月 高 知 広 域 高 知 広 域 市 町 名 高 知 市 高 知 岡 豊 工 業 団 地 前 山 植 田 地 区 名 地 区 名 南 国 市 南 国 市 香 美 市 都市計画区域名 大 津 ひ な た タ ウ ン 地区計画による良好な住環境の形成 観月坂地区では、地区内を更に５つの地区に細分化し、 それぞれについて、建築物等の用途の制限、敷地面積の最 低限度等のルールを設定することで、低層の住宅地を主体 とした良好な住環境の形成を図っています。 出典）高知市提供資料 ～地区計画の事例（高知市観月坂地区）～ ～地区計画の事例（高知市観月坂地区）～ 地区計画決定状況 集落地区計画決定状況
32 第 3 章 土地利用計画 （５）地区計画の決定手続き （６）市街化調整区域における地区計画 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですが、地区計画を決定すれば開発許可の特例（都 市計画法第 34 条第 10 号）により開発ができることになります。ただし、市街化調整区域は、市 街化を抑制すべき区域ですので、市街化調整区域の地区計画の運用にあたっては、線引き制度の 趣旨も踏まえて検討することが必要です。このため、高知県では『市街化調整区域における地区 計画の同意の指針について（平成 21 年 11 月）』を作成し、線引き制度との調整及び広域的な運 用の統一性を図っています。 都市計画区域のうち用途地域が定められていない地域（白地地域）では、その地域のゆとりある 居住環境や魅力ある景観を維持しつつ、まとまりのある集落地を形成し地域の活力が維持できるよ うに、次のような土地利用の規制・誘導手法等が活用できます。 ～地区計画の事例（高知市観月坂地区）～ （※※） 住民・利害関係者 市町村 手続条例の制定 素案の作成 高知県 高知県知事の同意 案の作成 案の公告及び縦覧 市町村都市計画審議会 都市計画決定 告示及び縦覧 （※※）知事の同意事項は令第14条2に 揚げる事項に限定します。 （※）意見の提出方法は条例で定める 素案の公告及び縦覧手続き条例 で定めた方法による土地所有者 への案の提示 土地所有者等意見書の 提出（※） 住民及び利害関係者 意見書の提出 特定用途制限地域 （都市計画法第９条第１４項） ・市街化調整区域を除く白地地域に定めることができる。 ・特定の建築物等の用途の概要を定め、条例により用途を制限する。 建築物の形態制限 （建築基準法第52条第１項第６号、 第53条第１項第６号等） ・白地地域における建築物の容積率及び建ぺい率の最高限度を定める。 ・容積率(50∼400％)、建ぺい率(30％∼70％)を特定行政庁が県都市計画審議会の議を経て定める。 地区計画 （都市計画法第12条の４第１項第１号） 集落地区計画 （都市計画法第12条の４第１項第５号） 風致地区 （都市計画法第８条第１項第７号） 規制・誘導手法 概 要 ・市街化区域、市街化調整区域、非線引き白地地域に定めることができる。 ・地区整備計画に建築物等の用途や形態等についての制限を定める。 ・市街化調整区域及び非線引き都市計画区域と農業振興地域が重複する地域に定めることができる。 ・集落地区整備計画に建築物等の用途や形態等についての制限を定める。 ・都市計画区域・準都市計画区域内で良好な自然的景観を形成している土地に定めることができる。 ・条例で都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。 ・白地での開発許可において、必要がある場合に都道府県知事が、建ぺい率等建築物の敷地、構造及び設備に関する 制限を定めることができる。 ・市街化調整区域では、開発許可を受けた区域以外での建築等は、原則として都道府県知事の許可が必要である。 景観地区 （都市計画法第８条第１項第６号） 開発許可での建築物の 建ぺい率等の指定 （都市計画法第41条第１項） 市街化調整区域での建築等の制限 （都市計画法第43条第１項） ・都市計画区域・準都市計画区域内に定めることができる。 ・建築物の形態意匠の制限等について定める。 地区計画の決定手続きフロー
