はじめに
人口減少、少子高齢化など社会経済構造が変化す る中、我が国の住宅総数は6,000万戸を超え、総世帯 数の1.16倍となっているi。1968年に住宅総数が総 世帯数を上回ってから50年を経た今日、本格的な住 宅ストック時代の到来を迎えている。 本稿では、住宅市場において存在感を増してきて いる既存住宅（いわゆる中古住宅）について、オー プンデータを用いて市場実態や特徴を考察する。1
拡大する既存住宅取引
2016年、首都圏マンション市場において、中古マ ンションの成約数が新築分譲マンションの供給数を 上回り、既存住宅の市場拡大を印象付ける出来事が あった［図表ઃ］。 既存住宅の取引拡大は、不動産の登記情報におい てもうかがうことができる。 建物の保存登記は1990年代後半から逓減傾向にあ るのに対し、売買による所有権移転登記は逓増傾向 にあり、奇しくも2016年には前者を上回る状況に至 っている［図表］。 ᅵ ᅵᆅ㸸㈙ᡤ᭷ᶒ⛣㌿㸦ྑ㍈㸧 㸦ಶ㸧 㸦ಶ㸧 ᘓ≀㸸ಖᏑⓏグ ᘓ≀㸸㈙ᡤ᭷ᶒ⛣㌿ 㹁㹗 図表 土地・建物の取引（登記情報） 資料：法務省「（民事・訟務・人権）統計年報」より作成 さらに、国土交通省が「不動産価格指数」と併せ て公表している所有権移転の登記情報をもとにした 「不動産取引件数」では、戸建、マンション（区分所 有）、アパート・マンション（ઃ棟）の取引の内訳の ほか、一般消費者（Ｃ）と企業（Ｂ）の間での取引拡大する既存住宅の取引市場
住宅金融支援機構 調査部 主席研究員松家 真一
（まつか しんいち） 1986年大阪府立大学経済学部卒、同年住宅金融公庫入庫、埼玉大 学大学院政策科学研究科修了、福岡支店、住宅総合調査室、監査 部などを経て、2017年月より現職 ｉ 総務省「住宅・土地統計調査」2013年、住宅総数6,062.9万戸、総世帯数5,245.3万世帯。 ୰࣐ྂࣥࢩࣙࣥᡂ⣙ 㹄㹗 ᡞ ᪂⠏࣐ࣥࢩࣙࣥ౪⤥ 図表ઃ 首都圏：新築マンション供給数と中古マンション成 約数 資料：不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」、東日本不動産流通機構「Market Watch」より作成形態ごとの状況を把握することができる。 まず、既存住宅の取引量は、2008年度以降、年間 30万件余りであったが、直近2016年度にはマンショ ン（区分所有）を中心に、38万件に取引が増えてき ている［図表અ］。 ᡞᘓ 㺭㺻㺚㺌㺻㸦༊ศᡤ᭷㸧 㺏㺨㺽㺎㺢࣭㺭㺻㺚㺌㺻㸦㸯Ჷ㸧 ྲྀᘬ௳ᩘ㸦௳䠅 㹄㹗 ㈨ᩱ㸸ᅜᅵ㏻┬ࠕື⏘ྲྀᘬ௳ᩘࠖࡼࡾసᡂ 図表અ 既存住宅：取引件数の推移 次に、2016年度38万件の取引形態別シェアは、既 存住宅取引の主流であるCtoC：一般消費者間が 49.2％、CtoB：一般消費者から企業が25.8％、BtoC： 企業から一般消費者が20.5％、BtoB：企業間が4.2％ となっている［図表આ］。
&WR& &WR% %WR& %WR%
ᵓᡂẚ ὀ㸸ᶓ㍈㸦 㸧ෆࡣᖺᗘࡢྲྀᘬᙧែ㸦&WR&&WR%%WR&%WR%㸧ࡢࢩ࢙ ㈨ᩱ㸸ᅜᅵ㏻┬ࠕື⏘ྲྀᘬ௳ᩘࠖࡼࡾసᡂ ఫᏯ ᡞᘓ 㸦 㸧 㺭㺻㺚㺌㺻㸦༊ศᡤ᭷㸧 㸦㸧 㺏㺨㺽㺭㺻㸦㸯Ჷ㸧 㸦㸧 図表આ 既存住宅：取引形態の変化（2008年度→2016年度） ここで着目すべきは、CtoBである。実に、既存住 宅取引全体のઆ分のઃは、一般消費者から企業への 売買である。 アパート・マンション（ઃ棟）の取引も増えてい るが、むしろ、CtoBのઋ割近くiiが戸建やマンショ ン（区分所有）の取引であり、2008年度と比較する と、既存住宅取引の半数を占めるCtoC、ઇ分のઃを占 めるBtoCのシェアがCtoBにシフトしている形で、い ずれの取引においてもCtoBのシェアが拡大している。 この変化の背景には既存住宅の買取再販、リノベ ーション等の市場拡大が考えられる。
2
既存住宅への志向変化
住宅取得に当たっては、かつての住宅双六も様変 わりし、ライフスタイルや時代の変化に応じて持家 と借家の選択志向のほか、既存住宅に対する志向も 変化してきているようである。 少子高齢化や住宅価格の上昇等の環境変化の影響 もあり得るが、最近の調査iiiによれば、所有したい 住宅について、新築住宅とする割合が減り、新築・中 古どちらでもよいとする割合が増えている［図表ઇ］。 ᖺᗘ ᖺᗘ ᖺᗘ ᖺᗘ ᖺᗘ ᖺᗘ ᪂⠏ఫᏯ ᪂⠏࣭୰ྂࡕࡽ࡛ࡶࡼ࠸ ୰ྂఫᏯ ࡑࡢ 図表ઇ 所有したい住宅（新築or中古） 資料：国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」より作成 こうした既存住宅に対する志向の変化の背景にも 繋がるものと考えられるため、2016年に実際に取引 された既存住宅に関するオープンデータを用いて、 REPORT 1：拡大する既存住宅の取引市場 ⅱ CtoBの取引シェア25.8％のうち戸建11.0％、マンション（区分所有）11.5％、アパート・マンション（棟）3.3％ ⅲ 国土交通省「平成28年度 土地問題に関する国民の意識調査」増加幅が大きな中古マンションに着目して、その特 徴を考察する。
3
競争力がある駅近物件
利用するオープンデータは国土交通省が、所有権 移転登記情報をもとにして取引当事者を対象に実施 したアンケート調査結果に基づき、公表している「不 動産取引価格情報iv」を用いて、2016年における全 国の中古マンションの取引状況を考察する。 マンション市場では、近年、利便性の高い駅近物 件が人気であり、2016年に首都圏で供給された新築 マンション3.5万戸のうちઆ割近くが駅から徒歩ઇ 分以内の駅近物件であり、1990年代後半以降、こう した駅近物件の割合が高まっているv。 そこで、2016年に取引された全国の中古マンショ ンについて、築年数（西暦）及び最寄り駅からの距 離（分）を確認した［図表ઈ］。 ศ ศᯒᑐ㇟ 㼚㻩㻟㻞㻘㻞㻜㻜 䡷䢙䢈䢛䢕ᩘ ᵓᡂẚ 㥐䛛䜙䛾 ᖹᆒ㊥㞳 䠄ศ䠅 㻜㻙㻡ศ 㻢㻙㻝㻜ศ 㻝㻝㻙㻝㻡ศ 㻝㻢㻙㻞㻜ศ 㻞㻝㻙㻞㻡ศ 㻞㻢㻙㻞㻥ศ ⠏㻟㻝ᖺ௨ୖ 㻢㻘㻣㻜㻤 㻞㻜㻚㻤㻑 㻝㻜㻚㻞 㻞㻤㻚㻜㻑 㻟㻟㻚㻣㻑 㻝㻥㻚㻟㻑 㻥㻚㻥㻑 㻢㻚㻠㻑 㻞㻚㻤㻑 ⠏㻞㻢㻙㻟㻜ᖺ 㻟㻘㻟㻤㻟 㻝㻜㻚㻡㻑 㻝㻝㻚㻜 㻞㻟㻚㻝㻑 㻟㻞㻚㻟㻑 㻞㻝㻚㻢㻑 㻝㻞㻚㻥㻑 㻢㻚㻥㻑 㻟㻚㻞㻑 ⠏㻞㻝㻙㻞㻡ᖺ 㻟㻘㻤㻞㻠 㻝㻝㻚㻥㻑 㻝㻝㻚㻡 㻝㻥㻚㻝㻑 㻟㻞㻚㻢㻑 㻞㻠㻚㻞㻑 㻝㻟㻚㻟㻑 㻣㻚㻡㻑 㻟㻚㻟㻑 ⠏㻝㻢㻙㻞㻜ᖺ 㻡㻘㻞㻠㻡 㻝㻢㻚㻟㻑 㻥㻚㻡 㻟㻜㻚㻟㻑 㻟㻟㻚㻥㻑 㻞㻝㻚㻝㻑 㻤㻚㻟㻑 㻠㻚㻢㻑 㻝㻚㻤㻑 ⠏㻝㻝㻙㻝㻡ᖺ 㻡㻘㻞㻟㻡 㻝㻢㻚㻟㻑 㻤㻚㻤 㻟㻟㻚㻤㻑 㻟㻡㻚㻢㻑 㻝㻤㻚㻣㻑 㻢㻚㻢㻑 㻟㻚㻤㻑 㻝㻚㻡㻑 ⠏䠒㻙㻝㻜ᖺ 㻠㻘㻣㻣㻣 㻝㻠㻚㻤㻑 㻥㻚㻜 㻟㻟㻚㻢㻑 㻟㻠㻚㻞㻑 㻝㻥㻚㻠㻑 㻢㻚㻣㻑 㻠㻚㻝㻑 㻞㻚㻜㻑 ⠏䠑ᖺ௨ෆ 㻟㻘㻜㻞㻤 㻥㻚㻠㻑 㻣㻚㻠 㻠㻟㻚㻡㻑 㻟㻠㻚㻣㻑 㻝㻠㻚㻠㻑 㻠㻚㻣㻑 㻞㻚㻜㻑 㻜㻚㻢㻑 ⠏㸳ᖺ௨ෆ ⠏㸴ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ௨ୖ ᭱ᐤࡾ㥐ࡲ࡛ࡢ㊥㞳㸦ศ㸧 ศ ศ ศ ศ ศ ศ 図表ઈ 2016年に取引された中古マンションの概要 まず、築年数については、「築20年以下」が過半数 （ં 〜10 年 24.2％、11〜20 年 32.6％）を 占 め、「築 21〜30年」及び「築31年以上」が、各々割程度を 占めている。 次に、最寄り駅からの距離は、新しい物件ほど駅 近の傾向がある。ところが、「築31年以上」の古い物 件では、અ割近くがઇ分以内の駅近物件で、10分以 内ではઈ割以上となる。駅近の新しい物件もある中 で、古くても立地によって競争力があることがうか がえる。 これとは対照的にバブル期を含む「築21〜30年」 では、ઇ分以内が割程、10分以内でもઇ割程に過 ぎない。 バブル期には地価が高騰し、立地が良い物件の価 格は非常に高くなり、価格制約等によって都心から 周辺部・郊外へと向かった動きが思い起こされる。 これに対して、リーマンショック後の価格上昇に おいては、新築・中古を問わず、利便性重視の観点 が一層強まり、住宅取得に当たっての既存住宅への 志向の変化（新築・中古どちらでもよい）にも繋が っているものと考えられる。4
築年数と立地で決まる価格
2016年に取引された全国の中古マンションの平均 価格に対する築年数や立地の影響を考察する。 そこで、築年数別の平均価格を算出の上、「建築年 （西暦）」と「最寄り駅からの距離（分）」を説明変数 として、回帰分析を行った。 その結果、1960年代を中心にバラツキが大きくな ⅳ 2016年の中古マンション等は全国49,044件。このうち分析対象は32,200件（建築年が明示されているもの（但し、2017年築除く）、従前従後が住宅、 駅までの距離30分未満、関係者間取引除く、面積 30m2以上 200m2未満）。なお、中古マンション等には、一部、新築から年を経て、「新築」として 分譲できなかった未居住物件等が含まれている。 ⅴ 長谷工総研「CRI」2017年 月号、Special Report。首都圏の新築マンションで徒歩分以内の構成比：1985年28.7％、1990年15.2％、1995年26.0％、 2000年29.5％、2005年36.7％、2010年38.9％、2015年37.7％、2016年39.3％る1972年以前を除いた1973年以降では、築年数ごと の平均価格は、築年数と距離（立地）によって十分 説明できることが確認できた［図表ઉ］。 ᖺࡢ୰ྂ౯᱁ ㈨ᩱ㸸ᅜᅵ㏻┬ࠕື⏘ྲྀᘬ౯᱁ሗࠖࡼࡾసᡂ ᥎ィ್ 㸦㸧 㹁㹗 ⿵ṇ㻌㻾㻞 㻜㻚㻥㻢㻞㻢㻜㻞 㻔ほ ᩘ㻠㻠䠅 ಀᩘ ᶆ‽ㄗᕪ 㼠㻌 㻼㻙್ ษ∦ 㻙㻝㻚㻞㻱㻗㻜㻥 㻣㻜㻡㻜㻜㻡㻠㻞 㻙㻝㻣㻚㻝㻢㻠㻤 㻞㻚㻡㻞㻱㻙㻞㻜 ᘓ⠏ᖺ䠄すᬺ䠅 㻢㻟㻟㻤㻜㻤㻚㻥 㻟㻠㻟㻠㻜㻚㻢㻥 㻝㻤㻚㻠㻡㻢㻡 㻝㻚㻤㻱㻙㻞㻝 ㊥㞳䠄ศ䠅 㻙㻞㻥㻠㻤㻥㻥㻡 㻟㻝㻤㻠㻢㻝㻚㻡 㻙㻥㻚㻞㻢㻜㻝㻟 㻝㻚㻟㻟㻱㻙㻝㻝 図表ઉ 全国：2016年時の中古マンションの平均価格 即ち、中古マンションの価格は、築年数と立地の 軸を基本として、メルクマールとなる平均的な価 格水準が決定されていることを意味しているものと 考えられる。
5
新築時と比べた含み損益
2016年に取引された全国の中古マンションの築年 数別の平均価格を、新築分譲当時の平均価格viと比 較して含み損益を算出した［図表ઊ］。 その結果、1980年代半ばから1990年代にかけて、 最大3,000万円程となる大きな含み損を抱えている ことになる。 ここで算出した築年数別の一戸当たりの平均含み 損益に対して、1973年から2016年までに新築分譲さ れたマンション供給数vii（501.8万戸）を乗じて全国 市場全体の含み損益を試算すると、44年間の累計で、 33.6兆円の含み損となる（総販売額165.9兆円、損益 率20.3％＝累積含み損益／総販売額）。因みに、我 が国の住宅ストック全体の資産価値は、直近データ の2015年末で368.8兆円viiなので、これに対して 2016年時の含み損はઃ割弱に相当する規模となる。6
改修による価格への影響
取引に当たっての改修有無別に、築年数や最寄り 駅 か ら の 距 離 な ど の 概 要 は 次 の と お り で あ る ［図表ઋ］。 ᮍ ᮍᨵಟ 㼚㻩㻞㻜㻘㻝㻡㻝 䡷䢙䢈䢛䢕ᩘ ᵓᡂẚ 㥐䛛䜙䛾 ᖹᆒ㊥㞳 䠄ศ䠅 㻜㻙㻡ศ 㻢㻙㻝㻜ศ 㻝㻝㻙㻝㻡ศ 㻝㻢㻙㻞㻜ศ 㻞㻝㻙㻞㻡ศ 㻞㻢㻙㻞㻥ศ ⠏㻟㻝ᖺ௨ୖ 㻟㻘㻟㻞㻥 㻝㻢㻚㻡㻑 㻝㻜㻚㻠 㻞㻣㻚㻝㻑 㻟㻠㻚㻝㻑 㻝㻤㻚㻞㻑 㻝㻜㻚㻡㻑 㻣㻚㻜㻑 㻟㻚㻜㻑 ⠏㻞㻢㻙㻟㻜ᖺ 㻝㻘㻣㻤㻣 㻤㻚㻥㻑 㻝㻝㻚㻜 㻞㻟㻚㻞㻑 㻟㻞㻚㻞㻑 㻞㻝㻚㻞㻑 㻝㻟㻚㻜㻑 㻣㻚㻝㻑 㻟㻚㻟㻑 ⠏㻞㻝㻙㻞㻡ᖺ 㻞㻘㻝㻜㻢 㻝㻜㻚㻡㻑 㻝㻝㻚㻢 㻝㻥㻚㻠㻑 㻟㻝㻚㻤㻑 㻞㻟㻚㻝㻑 㻝㻟㻚㻣㻑 㻣㻚㻥㻑 㻠㻚㻜㻑 ⠏㻝㻢㻙㻞㻜ᖺ 㻟㻘㻝㻡㻠 㻝㻡㻚㻣㻑 㻥㻚㻟 㻟㻝㻚㻝㻑 㻟㻠㻚㻢㻑 㻞㻜㻚㻞㻑 㻣㻚㻤㻑 㻠㻚㻠㻑 㻝㻚㻤㻑 ⠏㻝㻝㻙㻝㻡ᖺ 㻟㻘㻣㻟㻡 㻝㻤㻚㻡㻑 㻤㻚㻣 㻟㻠㻚㻞㻑 㻟㻡㻚㻤㻑 㻝㻤㻚㻡㻑 㻢㻚㻡㻑 㻟㻚㻢㻑 㻝㻚㻠㻑 ⠏䠒㻙㻝㻜ᖺ 㻟㻘㻣㻜㻢 㻝㻤㻚㻠㻑 㻥㻚㻜 㻟㻟㻚㻡㻑 㻟㻠㻚㻤㻑 㻝㻤㻚㻣㻑 㻢㻚㻤㻑 㻠㻚㻞㻑 㻝㻚㻥㻑 ⠏䠑ᖺ௨ෆ 㻞㻘㻟㻟㻠 㻝㻝㻚㻢㻑 㻣㻚㻢 㻠㻝㻚㻜㻑 㻟㻢㻚㻞㻑 㻝㻡㻚㻜㻑 㻠㻚㻥㻑 㻞㻚㻟㻑 㻜㻚㻣㻑 ᨵಟ῭ 㼚㻩㻥㻘㻝㻞㻤 䡷䢙䢈䢛䢕ᩘ ᵓᡂẚ 㥐䛛䜙䛾 ᖹᆒ㊥㞳 䠄ศ䠅 㻜㻙㻡ศ 㻢㻙㻝㻜ศ 㻝㻝㻙㻝㻡ศ 㻝㻢㻙㻞㻜ศ 㻞㻝㻙㻞㻡ศ 㻞㻢㻙㻞㻥ศ ⠏㻟㻝ᖺ௨ୖ 㻞㻘㻤㻞㻡 㻟㻜㻚㻥㻑 㻥㻚㻥 㻞㻤㻚㻤㻑 㻟㻟㻚㻤㻑 㻞㻜㻚㻟㻑 㻤㻚㻤㻑 㻡㻚㻣㻑 㻞㻚㻢㻑 ⠏㻞㻢㻙㻟㻜ᖺ 㻝㻘㻞㻣㻡 㻝㻠㻚㻜㻑 㻝㻝㻚㻝 㻞㻞㻚㻠㻑 㻟㻞㻚㻡㻑 㻞㻞㻚㻡㻑 㻝㻞㻚㻟㻑 㻢㻚㻥㻑 㻟㻚㻡㻑 ⠏㻞㻝㻙㻞㻡ᖺ 㻝㻘㻟㻤㻝 㻝㻡㻚㻝㻑 㻝㻝㻚㻠 㻝㻣㻚㻣㻑 㻟㻟㻚㻥㻑 㻞㻢㻚㻝㻑 㻝㻞㻚㻡㻑 㻣㻚㻠㻑 㻞㻚㻡㻑 ⠏㻝㻢㻙㻞㻜ᖺ 㻝㻘㻢㻠㻝 㻝㻤㻚㻜㻑 㻝㻜㻚㻜 㻞㻣㻚㻤㻑 㻟㻞㻚㻞㻑 㻞㻠㻚㻝㻑 㻥㻚㻞㻑 㻠㻚㻤㻑 㻞㻚㻜㻑 ⠏㻝㻝㻙㻝㻡ᖺ 㻝㻘㻜㻡㻤 㻝㻝㻚㻢㻑 㻤㻚㻥 㻟㻟㻚㻢㻑 㻟㻟㻚㻥㻑 㻝㻥㻚㻤㻑 㻣㻚㻜㻑 㻠㻚㻟㻑 㻝㻚㻠㻑 ⠏䠒㻙㻝㻜ᖺ 㻢㻢㻢 㻣㻚㻟㻑 㻥㻚㻟 㻟㻟㻚㻟㻑 㻟㻜㻚㻟㻑 㻞㻟㻚㻠㻑 㻣㻚㻝㻑 㻟㻚㻥㻑 㻞㻚㻜㻑 ⠏䠑ᖺ௨ෆ 㻞㻤㻞 㻟㻚㻝㻑 㻣㻚㻣 㻠㻝㻚㻡㻑 㻟㻡㻚㻝㻑 㻝㻢㻚㻜㻑 㻡㻚㻟㻑 㻝㻚㻤㻑 㻜㻚㻠㻑 䠄ཧ⪃䠅㻞㻜㻝㻢ᖺ䛾୰ྂ䝬䞁䝅䝵䞁ศᯒᑐ㇟ᩘ ィ ᨵಟ῭ ᮍᨵಟ ヲ ィ ᨵಟ῭ ᮍᨵಟ ヲ 㻟㻞㻘㻞㻜㻜 㻥㻘㻝㻞㻤 㻞㻜㻘㻝㻡㻝 㻞㻘㻥㻞㻝 㻝㻜㻜㻚㻜㻑 㻞㻤㻚㻟㻑 㻢㻞㻚㻢㻑 㻥㻚㻝㻑 ⠏㻞㻝ᖺ௨ୖ 㻝㻟㻘㻥㻝㻡 㻡㻘㻠㻤㻝 㻣㻘㻞㻞㻞 㻝㻘㻞㻝㻞 㻠㻟㻚㻞㻑 㻝㻣㻚㻜㻑 㻞㻞㻚㻠㻑 㻟㻚㻤㻑 䡚⠏㻞㻜ᖺ 㻝㻤㻘㻞㻤㻡 㻟㻘㻢㻠㻣 㻝㻞㻘㻥㻞㻥 㻝㻘㻣㻜㻥 㻡㻢㻚㻤㻑 㻝㻝㻚㻟㻑 㻠㻜㻚㻞㻑 㻡㻚㻟㻑 㻞㻜㻝㻢ᖺ䛾 䝃䞁䝥䝹ᩘ 図表ઋ 中古マンションの概要（改修の有無別） 分析対象の全体サンプル32,200件のうち、改修済 અ割、未改修ઈ割、不詳ઃ割から構成されている。 築年数別に改修有無を見ると、築年数が古くなる につれて、改修済の割合が増えているが、特に、築 REPORT 1：拡大する既存住宅の取引市場 ⅵ 不動産経済研究所「全国マンション市場動向」 ⅶ 内閣府「2015年度国民経済計算（ストック編）」2017.1.19 資料：国土交通省「不動産取引価格情報」、不動産経済研究所「全国マンション市場動向」より作成 ᖺࡢྵࡳᦆ┈ ᖺࡢ୰ྂ౯᱁ ᅜ㸸᪂⠏౯᱁ ⠏ᖺ 㹁㹗 ⠏㸴ᖺ ⠏ᖺ௨ୖ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏㸳ᖺ௨ෆ 図表ઊ 全国：2016年時点の中古マンションの含み損益16〜20年を境に、改修済がઅ割からઆ割へと増加し ている［図表10］。 ⠏ᖺ௨ୖ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏ᖺ ⠏㸴ᖺ ⠏㸳ᖺ௨ෆ ᨵಟ῭ ᮍᨵಟ ヲ 図表10 築年数×改修有無渀 次に、築年数ごとの平均価格を比べると、1999年 ま で は 改 修 済 が 未 改 修 よ り も 高 く な っ て い る ［図表11］。 ᕪ㢠 ᨵಟ῭ ᮍᨵಟ 㹁㹗 ㈨ᩱ㸸ᅜᅵ㏻┬ࠕື⏘ྲྀᘬ౯᱁ሗࠖࡼࡾసᡂ 図表11 全国：中古マンションの平均価格（改修の有無） 1965年から1999年までの35年間を通じた平均価格 は、改修済2,036万円、未改修1,474万円となり、改修 済の方が563万円高くなる。即ち、改修済は未改修に 比べて、આ割ほど高い価格で取引されたことになる。 パネルデータでは、改修の費用や内容は不明だが、 内装や設備等の改修によって、取引価格、即ち、住 宅の資産価値を引き上げる効果があるものと考えら れる（仮に、平均的な改修費用を268万円viiiと見立て ると、その投資額の倍ほどの見返りが得られるこ とになる。）。 2000年以降、改修済と未改修の価格差が縮小し、 2015年までの16年間を通じた両者の価格差は、ほぼ イーブンとなり、それまでとは様相が異なる。 ここで、全国の新築マンションの分譲当時の供給 量と、2016年に全国で取引された中古マンションの 取引量や改修有無別の取引量を建築時期別に振り返 ってみる［図表12］。 ᖺ୰ྂ㸦Q 㸧 ᨵಟ῭ Q ᮍᨵಟ㸦Q ᨵಟ᫂㸦Q ᅜ㸸᪂⠏౪⤥㸦ྑ㍈㸧 㸦ᡞ㸧 㸦ᡞ㸧 㹁㹗 図表12 全国：2016年時の中古マンション取引状況 資料：国土交通省「不動産取引価格情報」、不動産経済研究所「全国マンション市場動向」より作成 1990年代半ばからリーマンショック前の2007年ま で、新築マンションは年間16〜18万戸（直近2016年 供給量の倍以上）に上る大量の供給が行われてい た時期である。 これら新築分譲当時の分布を反映するかのように 中古マンションの取引量の分布が符合する。 ほぼ同時期の1995年をピークに改修済が減少し、 未改修が増加する。また、この頃を境に、1990年代 に入って建築された中古マンションの取引価格が上 ⅷ 改修の有無が不詳なものを除いたパネルデータ（29,279件）の取引 価格を築年数、駅からの距離、改修の有無で回帰分析を試みた結果 ⿵ṇ㻌㻾㻞 㻜㻚㻞㻟㻟㻟㻢㻟 䠄ほ ᩘ䚷㻞㻥㻞㻣㻥䠅 ಀᩘ ᶆ‽ㄗᕪ 㼠㻌 㻼㻙್ ษ∦ 㻙㻝㻡㻞㻟㻣㻣 㻝㻤㻤㻞㻚㻤㻣㻤 㻙㻤㻜㻚㻥㻞㻣㻤 㻜 ⠏ᖺ䠄すᬺ䠅 㻣㻣㻚㻥㻞㻠㻤㻢 㻜㻚㻥㻠㻝㻟㻥㻤 㻤㻞㻚㻣㻣㻡㻣㻝 㻜 ㊥㞳䠄ศ䠅 㻙㻡㻣㻚㻝㻣㻥 㻝㻚㻣㻝㻤㻠㻡㻝 㻙㻟㻟㻚㻞㻣㻟㻢 㻞㻚㻢㻱㻙㻞㻟㻤 ᨵಟ᭷↓ 㻞㻢㻤㻚㻢㻞㻟㻣 㻞㻟㻚㻤㻣㻝㻣㻣 㻝㻝㻚㻞㻡㻞㻣㻤 㻞㻚㻡㻤㻱㻙㻞㻥
昇しはじめ、含み損も減ってくる時期である。 また、築20年前後のこの時期には、大規模修繕の 時期を迎えることにも注意が必要である。 さらに興味深いのは、1970年代後半から1980年代 半ばにかけて、新築マンションは年間10万戸程の大 量供給があった時期だが、同時期に建築された中古 マンション（築30〜40年）は取引量が少なくなって いる（新築当時から居住し続けていれば売主年齢は 70歳以上と見込まれるix。）。
