Microsoft PowerPoint - 全国主要都市MR：2014 4Q.pptx

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東急リバブル株式会社

ソリューション事業本部

全国主要都市

マーケット・レポート

調査対象期間：

2014年第4四半期(10～12月)

Solution

Market

Report

Real Estate Market

In Major Cities

Of Japan

2014/4Q

Oct.-Dec.

仙台 Sendai ● ● ● ● ● ● ● 札幌 Sapporo 東京 Tokyo 名古屋 Nagoya 大阪 Osaka 広島 Hiroshima 福岡 Fukuoka

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ＴＬＩＳマーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>

TOKYU LIVABLE INC, ₁

本レポートは、公表されている資料や地元不動産業者等からのヒアリング等の入手可能な情報にもとづき作成し、調査対象期間における不動産市況を概括的に示したものです。よって、本レポートの内容は、市場の実態の全ての事象を正確に捉えたものではなく、記載された情報の正確性や有効性、将来性を保証するものではありません。なお、本レポートの内容は予告なく変更となる場合があります。

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TOKYU LIVABLE INC,

-主要都市の概況

3 東

京 Tokyo 4

大

阪 Osaka 16

名古屋 Nagoya

26 札

幌 Sapporo 36

仙

台 Sendai 46

広

島 Hiroshima 56

福

岡 Fukuoka 64

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TOKYU LIVABLE INC, ₃

●主要都市のマーケット動向 2014/4Q　2014年第4四半期

(10～12月) 東京大阪名古屋札幌仙台広島福岡一戸建エンド価格マンションエンド価格空室率賃料賃料成約件数店舗倉庫オフィスビル売買市況居住用不動産賃貸レジデンス賃料賃料売買市況賃貸凡例：上昇・増加・強含み下落・減少・弱含み空室率上昇空室率低下横ばい

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TOKYU LIVABLE INC,

不動産マーケット概況

2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)

東京：概況

東京（都区部）

関東地方の南部に位置する日本の首都

日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市

内　容出　所 1) 人口 2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%) 東京都の統計 2) 世帯数 2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%) 東京都の統計 3) 総面積 622.9k㎡東京都の統計 4) 人口集中地区面積割合 2005年：100% → 2010年：100% 国勢調査 5) 主要商業地銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等 6) 主要産業サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%)　※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心市民経済計算・工業統計 7) 事業所数 2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%) 商業統計調査 8) 小売業事業所数 2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%) 商業統計調査 10) 新設住宅着工数 2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%) 住宅着工統計 11) 持ち家率 2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数総数：1,446 (レジデンス：813、オフィス：428、商業施設：107、ホテル：20、倉庫・物流施設：11、その他：67) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　関東甲信越」

【都市基本データ】

【景気情勢】

消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動などの影響から生産面を中心に弱めの動きがみられているが、基調的には緩やかに回復を続けている項　目一戸建成約件数は減少が続く　成約価格は概ね高水準マンション新築・中古ともに価格上昇、取引件数は減少賃　貸募集賃料は上昇　空室は大幅に減少売　買取引件数増加　高額な取引事例が増えている賃　貸賃料は高水準を維持　成約件数は減少が続く売　買取引件数急増　利回りは低下傾向居住用不動産オフィスビルレジデンス

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TOKYU LIVABLE INC, ₅

東京：主要エリア

_{主要エリア}

都心5区の住宅地・商業地

東京千代田区中央区港区渋谷区番町 _秋葉原大手町丸の内有楽町日比谷日本橋八重洲新橋品川渋谷新宿南青山赤坂六本木虎ノ門佃月島港南汐留芝浦代官山渋谷表参道新宿区新宿三丁目西新宿住宅地商業地駅名区千代田区住宅地一番町～六番町まである『番町』は、高層マンション主体ながら、事務所・店舗も混在した地域。商業地日本を代表するオフィス街『丸の内』、再開発も進行中の『大手町』がメイン。『有楽町・日比谷』では、晴海通り沿いを中心に大規模高層店舗兼事務所ビルが並ぶ。中央区住宅地『佃・月島』は、超高層マンションの中に低層住宅が混在する住宅地域。商業地専門店や飲食店が並ぶ『銀座』、高層の店舗・事務所ビルが並ぶ『日本橋』が著名。港区住宅地『南青山』は高層マンションが建ち並び、事務所ビルも介在する地区。『芝浦』は超高層マンションが建ち並ぶ海岸沿いの住宅地。商業地高層・超大規模のオフィスや店舗ビルが建ち並ぶ『六本木』『赤坂』『虎ノ門』、多数の高層店舗付事務所ビルがある『汐留』（シオサイト）などが代表的な商業地。新宿区住宅地西新宿の再開発エリア北側にあたる、『北新宿』など中央本線『大久保』駅圏内などは、古い住宅が多い地域である。商業地東京都庁がある『西新宿』や、百貨店・店舗ビルが集積する『新宿三丁目』が代表的。渋谷区住宅地『代官山』は店舗併設の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地区。商業地高度商業地区として代表的な地域は、駅周辺で大規模な再開発が行われる『渋谷』、中高層の店舗ビルが建ち並ぶ『表参道』等。歌舞伎町銀座地図使用承認©昭文社第49G056号

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TOKYU LIVABLE INC,

居住用不動産

<戸建市況>

成約件数は減少が続く成約価格は概ね高水準

(図表1参照) 【成約件数】 430件 2014年は総じて成約件数が少なかった。前年まで、4半期に500件を割ることはなかったが、本年は第2四半期以降、400件台前半で推移した。【平均成約価格】 4,929万円 2014年は5,000万円前後で上がり下がりを繰り返した。 4,600万円強程で推移していた前年と比較して価格は高い水準を維持している。

<マンション市況>

新築・中古ともに価格上昇・取引件数は減少

●新築マンション (図表2参照) 【販売戸数】 4,322戸 2012年・2013年は、4半期平均6,000戸前後で推移していたが、2014年は毎期4,000～5,000戸と少ない水準だった。【平均価格】 6,118万円【平均坪単価】 310万円/坪坪単価は上昇している。右グラフ始期の2012年第1四半期と比較すると、今期は51万円/坪高い。平均価格も6,000 万円を超えており、高水準で推移している。【平均専有面積】 65.22㎡ 2014年の平均専有面積は増加傾向にあったが、今期は小幅に縮小した。 ●中古マンション (図表3参照) 【成約件数】 3,202件 2014年は全体的に成約件数が少なかった。今期は前期より若干上昇したが、3,500件前後で推移していた2013年の水準には達していない。【平均成約価格】3,712万円【平均坪単価】210万円/坪坪単価は2013年以降上昇を続けている。平均成約価格も小幅ではあるが、毎期最高額を更新し続けている。【図表3】東京都区部中古マンション市況推移

資料：「REINS Market Information」

2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 3,000 3,250 3,500 3,750 4,000 件万円/坪成約件数平均成約価格 4,500 4,750 5,000 5,250 5,500 300 400 500 600 700 万円件成約件数平均成約価格

東京：居住用不動産

【図表1】東京都区部戸建成約状況 ※新築を含む

【図表2】東京都区部新築マンション市況推移資料：「マーキュリーマンションSummary」 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 戸万円販売戸数平均価格 50 60 70 80 90 240 260 280 300 320 ㎡万円/坪平均坪単価平均専有面積 170 180 190 200 210 220 万円/坪坪単価の推移 11,213

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TOKYU LIVABLE INC, ₇

オフィスビル

<賃貸市況>

募集賃料は上昇空室は大幅に減少

●需給 (図表1参照) ・2014年の新規供給面積は約19万坪。概ね平年並みの供給量であった。・テナント需要は引続き強く、大型ビルの多くが高稼働の状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 16,953円/坪 2014年7月以降、都心5区全ての地域で前年同期より上昇している。12月の対前年同期比上昇額1位は渋谷区（+1,107円/坪）、次いで中央区（+924円/坪）である。【空室率】 5.47% 2014年12月末時点の空室面積は約391千坪（前年同期比約130千坪減）。統合・館内増床など前向きなオフィス需要が多く、大型解約なども少なかったため、空室面積は大幅に減少した。

東京：オフィスビル

【図表1】東京23区オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」

16,000 16,200 16,400 16,600 16,800 17,000 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 円/坪平均募集賃料単価空室率 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪新規供給面積新規需要面積千代田区空室率賃料新宿区空室率賃料渋谷区空室率賃料 _{空室率賃料}港区中央区空室率賃料 ■東京ビジネス地区のオフィス動向地図使用承認©昭文社第49G056号空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-199円/坪～199円/坪をそれぞれ横ばいと定義 %

<売買市況>

取引件数増加高額な取引事例が増えている

●投資期待利回り (図表4参照) 『日本橋』と『渋谷』の下がり幅が大きい。『日本橋』は、 2011年より他のエリアよりいち早く低下傾向が表れた。『渋谷』は2014年より下がり幅が大きくなっている。 ●売買市況 (次頁参照) 前期と比較すると、取引件数は倍近く増えた。ほとんどが 10億円以上の取引であり、数億円台の売買が主流だった前期よりも高額な事例が多かった。 4.0 4.5 5.0 5.5 2011.4 10 2012.4 10 2013.4 10 2014.04 10 丸の内日本橋虎ノ門渋谷西新宿 % 【図表2】東京ビジネス地区オフィス空室率・賃料推移資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料（2014年12月時点）資料：三鬼商事「オフィスレポート」空室率前期比賃料単価 (円/坪) 前期比東京ビジネス地区 5.47% -0.18% 16,953 148 千代田区 5.61% 0.19% 18,445 -5 中央区 5.62% -0.49% 16,240 198 港区 5.96% -0.25% 17,259 85 新宿区 5.26% 0.01% 14,206 28 渋谷区 3.16% -0.80% 18,105 478 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

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TOKYU LIVABLE INC,

オフィスビル

<売買市況>

東京：オフィスビル

※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく期間：2014年10月～12月 ●売買事例一覧 № 成約月物件名称所在交通延床面積 (㎡) 築年価格（百万円） NOI 利回り売主買主 1 10月東上野ビル台東区東上野1-7-15 新御徒町駅歩2分 3,914.50 1988年 2,670 5.0% 非開示ヒューリックリート（投） 2 10月新宿ゲイツビル新宿区新宿3-17-2 新宿三丁目駅歩1分 1,493.90 1983年 5,550 4.1% 特定目的会社ソニック・インベストメント6 3 10月ガーデンシティ品川御殿山_（区分）品川区北品川6-7-29 大崎駅歩10分 - 2011年 39,700 4.1% 積水ハウス積水ハウス・リート（投） 4 10月御殿山SHビル品川区北品川6-5-17 大崎駅歩10分 19,812.85 2011年 51,500 -5 10月日本橋浜町ビル中央区_{日本橋浜町1-12-9} 浜松町駅歩4分 4,583.48 1990年 1,830 6.1% トーセイトーセイ・リート（投） 6 10月 KM新宿ビル新宿区歌舞伎町2-46-5 新宿駅歩9分 5,240.41 1991年 2,057 5.8% 7 10月プロプラーザ21 （改：Daiwa恵比寿4丁目ビル）渋谷区恵比寿4-9-10 恵比寿駅歩6分 3,964.00 1997年 4,135 4.2% サトー大和証券オフィス（投） 8 10月新宿イーストサイドスクエア (共有持分) 新宿区新宿6-27-30 東新宿駅歩1分 23,414.36 2012年 23,100 4.4% 新宿六丁目特定目的会社ジャパンリアルエステイト（投） 9 10月銀座MTRビル（旧日産自動車_{本社ビル新館）（区分）} 中央区銀座6-18-2 東銀座駅歩3分 - 1982年 24,000 - 森トラスト総合リート（投）（不動産業者） 10 11月いちご蒲田ビル大田区西蒲田8-23-5 蒲田駅歩4分 2,833.85 1986年 1,400 5.4% 非開示いちご不動産（投） 11 11月恵比寿グリーングラス渋谷区恵比寿南3-1-1 恵比寿駅歩1分 4,029.55 2009年 5,900 4.2% （いちごグループ関連の SPC） 12 11月新宿東豊ビル_{（改：いちご高田馬場ビル）} 新宿区高田馬場1-29-8 高田馬場駅歩2分 2,214.94 1993年 1,580 5.3% 13 11月ビリーヴ大森（改：いちご大森_{ビル）（区分）} 品川区南大井6-25-3 大森駅歩2分 5,229.34 1992年 3,850 5.1% 14 11月 HF九段南ビルディング千代田区九段南3-9-14 市ヶ谷駅歩4分 3,836.10 1991年 2,720 5.0% 平和不動産平和不動産リート（投） 15 11月麹町HFビル千代田区麹町3-2-4 麹町駅歩2分 3,314.53 1994年 1,350 5.4% （平和不動産関連のSPC） 16 11月台和上野ビル台東区上野5-6-10 仲御徒町駅歩2分 6,212.84 1990年 3,400 5.4% 17 11月三田MTビル港区三田3-13-12 三田駅歩4分 21,043.02 1974年 13,000 - 森トラスト総合リート（投）森トラスト 18 11月汐留ビルディング港区海岸1-2-20 浜松町駅歩3分 115,930.83 2007年 30,300 4.1% （東急不動産のSPC）アクティビア・_{プロパティーズ（投）} 19 11月御茶ノ水ソラシティ_（区分）千代田区_{神田駿河台4-6} 御茶ノ水駅歩1分 - 2013年 22,854 3.9% ヒューリックヒューリックリート（投） 20 11月みずほ銀行前本店ビル千代田区丸の内1-3 東京駅歩4分 74,088.47 1973年 15,900 - 三菱地所みずほフィナンシャル_グループ 21 11月ホーメスト木箱銀座ビル中央区銀座1-19-14 宝町駅歩2分 2,233.76 1993年 2,053 - 青山財産ネットワークス銀座一丁目任意組合 22 11月ラクアス東新宿新宿区大久保2-2-6 東新宿駅歩2分 9,958.09 2010年 8,450 4.1% （プルデンシャル・リアルエステートのSPC）大和証券オフィス（投） 23 11月神田パークプラザ千代田区鍛冶町2-2-2 神田駅歩3分 5,511.83 1959年 5,350 - トップリート（投）（事業法人） 24 11月ポーラ第3五反田ビル品川区西五反田8-9-5 大崎広小路駅_歩5分 13,581.66 1989年 5,930 - ピーオーリアルエステート非開示 25 12月ビュレックス虎ノ門港区虎ノ門2-7-5 虎ノ門駅歩5分 2,808.24 2011年 1,750 4.7% （ケネディクスが出資する_{子会社またはＳＰＣ）} ケネディクス・オフィス（投）

26 12月セントラル代官山渋谷区代官山町14-23 代官山駅歩4分 1,994.95 2014年 3,510 4.3% Core Plus Daikanyama _{Investment 特定目的会社} 日本リート（投）

27 12月クローバー芝公園港区芝公園1-3-12 御成門駅歩2分 3,496.01 2006年 4,500 4.3% Number Five_{特定目的会社} ジャパンリアルエステイト_（投） 28 12月 PMO日本橋茅場町中央区日本橋茅場町3-11-10 茅場町駅歩2分 4,607.34 2014年 4,910 4.4% 野村不動産野村不動産オフィスファンド（投） 29 12月第9中央ビル、ゼライス第七ビル中央区日本橋本町4-9-11 新日本橋駅歩1分 10,702.63 1973年 6,470 - 中央土地、ゼライス小野薬品工業 30 12月大崎MTビル (追加取得) 品川区北品川5-9-11 大崎駅歩9分 1,861.15 1994年 860 5.3% 個人森トラスト総合リート（投）

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TOKYU LIVABLE INC, ₉

東京：レジデンス

180,000 190,000 200,000 210,000 220,000 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 件円成約件数平均賃料

レジデンス

<賃貸市況>

賃料は高水準を維持成約件数は減少傾向

●賃貸市場動向 ※築20年以内・駅徒歩圏内 (図表1参照) 【ファミリータイプ】成約件数：1,957件平均賃料：212,222円 2014年の成約件数は毎期減少していた。今期は前期とほぼ同数であるが、毎期2,000件を超えていた2013年と比較するとやや低水準である。平均賃料は、急増した前期に引続き、21万円超の高水準を維持している。【シングルタイプ】成約件数：6,049件平均賃料：79,711円今期の件数は年内で最少件数であり、前年・前々年同期と比較しても少ない件数だった。 2014年の平均賃料は上昇傾向にあったが、今期は下落し、2013年並みの水準に戻った。 ●需給・空室状況【高輪】賃料20万円/月未満の、単身または小家族向けの賃貸需要が多い。【有明】賃貸マンションの数は少なく、需給バランスは均衡。【佃・月島】単身・小家族・ファミリー問わず賃貸需要は根強い。マンションの稼働率は高水準を維持している。賃料は目立った変化はみられない。【シングルタイプ】専有面積30㎡未満【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上 78,000 79,000 80,000 81,000 82,000 2,000 4,500 7,000 9,500 12,000 円件成約件数平均賃料【図表1】東京23区マンション平均成約賃料推移資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成ファミリータイプ平均専有面積（㎡）高輪東京駅有明佃月島フジテレビ東京タワー 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 6.2 ワンルーム（城南）超高層（港区）【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 %

<売買市況>

取引件数急増利回りは低下傾向

●投資期待利回り (図表2参照) 下がり方が鈍かった超高層タイプは、2014年に大きく低下した。 ●売買市況 (次頁参照) 取引件数は、前期より4倍近く増加した。NOI 利回りは、4%台が半数以上を占めており、全事例が5%以上だった前期と比べて利回りの低下が確認された。 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 64.93 65.76 65.43 66.76 65.13 64.88 65.75 66.68 地図使用承認©昭文社第49G056号

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TOKYU LIVABLE INC,

東京：レジデンス

レジデンス

<売買市況>

地図使用承認©昭文社第49G056号期間：2014年10月～12月 ●売買事例一覧 № 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主 1 10月マストライフ八広墨田区八広5-30-10 八広駅歩3分 4,012.49 2011年 1,670 5.4% 積和不動産積水ハウス・ SI レジデンシャル（投） 2 10月プライムメゾン品川品川区北品川1-3-16 北品川駅歩3分 2,693.31 2014年 1,680 5.0% 積水ハウス 3 10月プライムメゾン森下江東区森下3-6-4 森下駅歩4分 2,668.30 2013年 1,720 5.2% 4 10月プライムメゾン恵比寿渋谷区恵比寿1-22-19 恵比寿駅歩4分 3,798.12 2014年 3,585 4.9% 5 10月プロシード西葛西一番館_二番館江戸川区①清新町2-7-6_{②清新町2-7-1} 西葛西駅歩15分 ①2,241.88_②939.18 ①1993年_②1985年 876 6.1% スターツデベロップメントスターツプロシード（投） 6 10月プロシード日本橋堀留町中央区日本橋堀留町2-4-8 小伝馬町駅歩3分 2,236.88 2006年 1,486 4.8% 7 10月アビタート蒲田大田区中央8-20-12 蒲田駅歩18分 2,062.09 1991年 836 6.0% トーセイトーセイ・リート（投） 8 10月月光町アパートメント目黒区下目黒6-9-22 武蔵小山駅歩14分 1,547.03 2008年 1,000 5.1% 9 10月ライブ赤羽北区浮間3-29-10 北赤羽駅歩5分 4,484.24 1989年 1,227 6.2% 10 10月 T’ｓ garden 高円寺杉並区高円寺北3-35-26 高円寺駅歩5分 2,445.31 2011年 1,544 5.4% 11 10月アーバンステージ駒沢世田谷区駒沢2-7-18 駒沢大学駅歩3分 584.35 1989年 461 - 野村不動産_{レジデンシャル（投）} （不動産業者） 12 11月グランエターナ練馬（改：レジディア練馬）練馬区練馬1-6-2 練馬駅歩1分 1,215.00 2005年 502 5.8% （アドバンス・レジデンス（投）とスパークス・グループのＳＰＣ）アドバンス・レジデンス（投） 13 11月 EDWIN池之端_{（改：レジディア上野池之端）} 台東区池之端2-1-43 根津駅歩6分 2,905.12 2004年 1,700 5.3% エドウィン（REITスポン_{サーの伊藤忠商事傘下）} 14 11月スイート・ワン・コート中央区入船2-2-15 八丁堀駅歩4分 1,123.27 2003年 655 5.9% いちご不動産（投）合同会社プレワン 15 11月フォレシティ新蒲田大田区新蒲田1-15-10 蒲田駅歩9分 2,185.05 2002年 990 5.4% 16 11月フォレシティ両国墨田区緑1-28-6 両国駅歩5分 1,572.39 2006年 1,080 4.9% 17 11月フォレシティ麻布十番弐番館港区三田1-1-18 麻布十番駅歩2分 1,354.85 2005年 1,224 4.5% 18 11月フォレシティ六本木港区六本木2-2-11 六本木一丁目駅_歩2分 1,807.18 2003年 1,570 4.8% 19 11月フォレシティ豊洲江東区東雲1-1-8 豊洲駅歩9分 3,058.24 2006年 1,785 4.5% 20 11月フォレシティ秋葉原千代田区神田佐久間町3-35-1 秋葉原駅歩3分 3,452.29 2003年 2,191 4.6% 21 11月フォレシティ中落合新宿区中落合4-1-17 落合南長崎駅_歩7分 599.30 2006年 335 5.7% 合同会社プレツー 22 11月グランプレッソ河田町新宿区河田町3-26 若松河田駅歩5分 785.13 2005年 500 5.7% 23 11月フォレシティ桜新町世田谷区桜新町2-30-1 桜新町駅歩9分 1,297.83 2005年 716 5.9% 24 11月フォレシティ白金台港区白金台2-26-15 高輪台駅歩1分 1,035.21 2004年 750 5.3% 25 11月フォレシティ笹塚渋谷区笹塚2-7-8 笹塚駅歩4分 1,452.61 2005年 959 4.8% 26 11月フォレシティ富ヶ谷渋谷区富ヶ谷2-16-14 代々木公園駅歩10分 2,747.83 2006年 1,650 4.9% 27 11月フォレシティ麻布十番港区三田1-10-6 麻布十番駅歩2分 1,288.70 2004年 1,135 4.9% 28 11月コスモグラシア西新宿（改：コンフォリア西新宿）新宿区北新宿1-20-12 西新宿駅歩5分 1,947.14 2006年 1,625 4.8% 合同会社RRB1 コンフォリア・レジデンシャル（投） 29 12月アパートメンツ上池台_{（改：プライムアーバン-）} 大田区上池台1-20-18 長原駅歩3分 2,660.78 2008年 1,720 4.7% 合同会社ポルト野村不動産レジデンシャル（投） 30 12月カドゥーサ西荻窪（改：プライムアーバン-）杉並区西荻北3-6-9 西荻窪駅歩4分 2,638.21 2008年 1,780 4.6% 31 12月 Jフラッツ中目黒_{（改：プライムアーバン-）} 目黒区上目黒3-1-3 中目黒駅歩2分 2,990.65 2002年 2,800 4.7% 合同会社カーボ 32 12月レジディア東日本橋中央区東日本橋1-2-11 東日本橋駅歩3分 806.95 2006年 378 5.3% 非開示アドバンス・レジデンス（投） 33 12月レジディア荻窪Ⅱ 杉並区荻窪1-26-6 荻窪駅歩18分 1,039.43 2007年 460 5.4% 非開示 34 12月レジディア恵比寿Ⅲ 渋谷区東3-6-20 恵比寿駅歩10分 785.15 2006年 611 4.9% 非開示 35 12月レジディア中野中野区中野3-36-11 中野駅歩1分 990.04 2006年 652 4.9% 非開示 36 12月レジディア新宿御苑新宿区新宿1-29-3 新宿御苑前駅_歩4分 1,104.38 2006年 687 4.9% 非開示 37 12月レジディア高輪桂坂港区高輪2-13-16 品川駅歩9分 1,386.11 2006年 900 4.9% 非開示 38 12月レジディア南雪谷大田区南雪谷1-2-5 雪が谷大塚駅歩5分 2,644.68 2008年 1,299 5.2% 非開示 39 12月ヒルトップハウス池尻_{（改：コンフォリア駒場）} 世田谷区池尻4-8-25 池尻大橋駅_歩9分 7,450.62 2009年 5,000 4.7% 鹿島コンフォリア・_{レジデンシャル（投）} ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく

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その他のアセット

<店舗・商業施設>

売買取引・開業は『神宮前』など渋谷区に集中

●直近の商業施設開業情報（2015年春渋谷）

東京：その他のアセット

4.0 5.0 6.0 7.0 都心型（銀座）郊外型商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」主要商業地店舗平均募集賃料（1階部分） 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上円/坪資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト銀座表参道新宿渋谷 % ●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点） ●売買の状況前期から引続き、渋谷区神宮前の売買が多い。前期9月の取引は2件で、NOI 利回りはいずれも4%台前半だった。今期価格が判明している物件も2件、四丁目と五丁目の物件である。うち、四丁目のGビル表参道は準共有持分15% 追加取得の事例ではあるが、NOI 利回りは4%を割っている。（次々頁「売買事例一覧」店舗1、2参照）。エリア 1階部分 1階以外銀座 48,800円/坪 26,700円/坪表参道 38,400円/坪 24,200円/坪新宿 35,900円/坪 22,000円/坪渋谷 34,200円/坪 21,500円/坪 2015年春開業予定の商業施設は、渋谷区に集中している。 ① キュープラザ原宿開発東急不動産開業 2015年3月予定所在渋谷区神宮前六丁目延床 -店舗センスオブプレイス、アルモニーソルーナ、ウォーレン・トリコミなど ② 竹下通りスクエア開発三井不動産開業 2015年3月予定所在渋谷区神宮前一丁目延床 1,750㎡店舗原宿ALTA ③ ログロード代官山開発東京急行電鉄開業 2015年春予定所在渋谷区代官山町延床 1,900㎡

店舗 SPRING VALLEY BREWERY TOKYO、フレッド・シーガル、タルティーンベーカリー＆カフェ ④ フレンテ笹塚（メルクマール京王笹塚内）開発京王重機整備開業 2015年春予定所在渋谷区笹塚一丁目延床 7,400㎡（店舗部分）店舗フレンテ笹塚 ③ ① ② ④ 同時期に開業する、他の区の商業施設（物販） ●二子玉川ライズ・ショッピングセンター・テラスマーケット（世田谷区・2015年4月予定）‥開発：東京急行電鉄、東急不動産 ●グランエミオ大泉学園（練馬区・2015年4月予定）‥開発：西武鉄道、西武プロパティーズ『銀座』の平均募集賃料単価は、2013年以降高水準で推移。上昇傾向にあった『表参道』と『新宿』は今期は下落した。逆に下落傾向にあった『渋谷』は2014年に上昇に転じた。地図使用承認©昭文社第49G056号

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東京：マーケット・トピックス東京：その他のアセット

その他のアセット

<倉庫・物流施設>

空室率低下・賃料上昇

江東区で前期より継続して売買取引有

●首都圏賃貸市況【需給・空室率】（図表1参照）今期首都圏で竣工した物流施設は、八千代物流センター（千葉県）、グッドマン水江（神奈川県）、プロロジスパーク常総（茨城県）の3棟であり、それぞれ満床での竣工となった。 2014年中に竣工した新築物件も徐々に空室が消化され、空室率は3.8%まで低下している。【賃料動向】（図表2参照）埼玉県や千葉県などにおいては成約賃料の上押し圧力が強く、賃料は上昇傾向にある。工事費・建築費の高騰などの影響により、オーナーは高めの賃料を設定しなければならない。一方、テナント側でも立地や雇用環境などを総合的に評価して物件を選定するようになっており、競争力のある物件については賃料上昇をある程度許容する傾向にある。 ●売買の状況 (成約事例は次頁参照) ・投資家の期待利回りは、内陸部の方が湾岸部より低下幅が大きく、その差は縮小傾向にある。・2014年は、江東区内の物流施設取引が多かった。 4月には辰巳三丁目の施設2棟、8月には新砂三丁目の物件が取引された。買主はいずれもGLP投資法人である。 NOI 利回りが判明している辰巳三丁目は、それぞれ4.7% ・ 5.1%だった。・今期の取引は1件、ユナイテッド・アーバン投資法人が江東区有明の物件を取得している。NOI 利回りは5.2%であり、上記の辰巳三丁目の事例とほぼ同水準であった。物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り（東京都シングルテナント）資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」【図表1】首都圏物流施設空室率

資料：CBRE「Japan Industrial Market View」

2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q 【図表2】首都圏平均募集賃料単価

3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q 内陸湾岸％円/坪都県別今期の平均募集賃料単価（中大型施設）東京都千葉県埼玉県神奈川県賃料単価 5,250 ※4,570 4,140 4,200 対前期比 ▲ 240 ＋ 980 ＋ 160 ＋ 60 単位：円/坪 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 湾岸部内陸部 % ※は、サンプルが4棟以下のデータ

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TOKYU LIVABLE INC, ■売買事例位置図 13

東京：その他のアセット

その他のアセット

<店舗・商業施設>

●売買事例一覧

<倉庫・物流施設>

●売買事例一覧店1 地図使用承認©昭文社第49G056号店2 店3 店4 物1 期間：2014年10月～12月期間：2014年10月～12月 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主店1 10月 Gビル表参道 02_{(準共有持分15%の追加取得)} 渋谷区_{神宮前4-25-15} 明治神宮前駅_歩3分 7,157.32 2005年 5,311 3.6% 合同会社神宮前425 日本リテールファンド（投）店2 10月 b-town 神宮前Ⅱ 渋谷区_{神宮前5-3-13} 表参道駅歩5分 499.67 2005年 1,200 - 積水ハウス・_{SI レジデンシャル（投）} （事業法人）店3 10月新宿ゲイツビル新宿区新宿3-17-2 新宿三丁目駅歩1分 1,493.90 1983年 5,550 4.1% 特定目的会社ソニック・インベストメンツ6 ヒューリックリート（投）店4 10月幸佑ビル（区分）中央区銀座8-6-20 新橋駅歩3分 354.69 1968年 700 - ケーストーン銀座ホールディングス合同会社店5 12月代官山アドレス（区分）渋谷区代官山町17-6 代官山駅歩2分 7,211.45 2000年 5,390 - ケネディクスケネディクス商業リート（投） № 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主物1 11月第1・第2MT有明センタービル江東区有明1-2-41 有明テニスの森駅 18,887.44 1989年 8,000 5.2% （ラサール不動産投資顧問のSPC）ユナイテッド・アーバン（投）店5 Ｇビル表参道 02 店1 店5 代官山アドレス

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東京：マーケット・トピックス東京：マーケット・トピックス

マーケット・トピックス

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

1.日本橋二丁目28万㎡開発始動

髙島屋日本橋店を含む中央区日本橋二丁目で、市街地再開発事業が始動する。参加組合員は、三井不動産、太陽生命保険、帝国繊維の三社。総敷地面積約2.6ha内に4街区にわたる再開発を行う（うちD 街区は小規模な倉庫）。建物の総延床面積は約28万2,000㎡になる。完成は2018年度の予定。 1 D 街区の平面図（概略）オフィス商業施設倉庫開発敷地完成イメージ（概略）【C】街区【A】街区【B】街区（髙島屋日本橋店）店舗オフィスオフィススカイロビー、機械室などスカイロビー、機械室店舗地下広場、荷捌き駐車場など地下広場、荷捌き駐車場など

2.新橋SL広場などに高層ビル

街頭インタビューで知名度の高い『SL広場』、1971年開業の『ニュー新橋ビル』を含む一帯を再開発する計画について、 2014年11月5日に野村不動産とNTT都市開発が開発業者に選定された。再開発は2023年頃の完成を目指す方針である。本計画は、ニュー新橋ビルが老朽化したため、周辺の店舗や区の施設も一体で再開発する案が持ち上がった。現段階では 30階建前後のビルを2棟以上建て、店舗やオフィス、住居にする方針である。再開発計画予定地ニュー新橋ビル SL広場ニュー新橋ビル著名な『SL広場』は何らかの形で残す方針街区階数（地上・地下）延床面積（㎡）施工備考Ａ 26階・5階 58,084 大林組完成後は太陽生命と高島屋が共有Ｂ 8階・3階 80,659 竹中工務店重要文化財の高島屋日本橋店を保存Ｃ 31階・5階 143,372 鹿島建設高層：賃貸オフィス低層：高島屋店舗

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東京：マーケット・トピックス

マーケット・トピックス

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

3.大手町一丁目整備方針三井不動産・三井物産

三井不動産と三井物産は、2014年12月11日に『仮）大手町一丁目2地区計画』の整備方針を決定した。同計画は旧三井物産本社ビルおよびその周辺の敷地2万㎡超の敷地に大型ビル2棟を建設するプロジェクトである。建設予定のビルは、オフィス中心。A棟は地上30階地下5階建で高さ約160ｍ、B棟は地上41階地下5階で高さ約200ｍ。B 棟には高級ホテルを誘致することも決められた。 3 4 街区の平面図（概略）オフィス大規模広場空間の整備開発敷地

4.五輪選手村大会後に高層マンションなど

2020年の東京オリンピック・パラリンピック選手村予定地の住宅棟モデルプランが東京都より発表された。大会後に2棟の超高層住宅タワーと低層の商業棟を整備し、学校予定地も確保する。約44haの敷地に6,000戸規模の街となる計画。事業協力者となるデベロッパーなどは2015年度中に決定する。大会までに14～17階建の住宅棟22棟を整備する。この住宅棟は大会時には宿泊棟として利用される。この住宅棟のみでは単身向けや少人数世帯向けが多くなるため、ファミリー向け物件の確保を狙い、高層棟を大会後に整備する。50階建の超高層住宅棟2棟と、4階建の商業棟がプランニングされている。オフィスオフィスホテル地下広場空間多目的_ホール交通結節空間 ←至皇居至地下鉄『大手町』駅→ 完成イメージ（概略） A棟 B棟地域冷暖房施設バンケット地下通路

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大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市

近畿地方の行政・経済・文化の中心都市

大阪：概況

大阪市

不動産マーケット概況

2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月) 内　容出　所 1) 人口 2009年：2,652,436人 → 2014年：2,683,469人 (+1.2%) 大阪市統計情報 2) 世帯数 2009年：1,291,734世帯 → 2014年：1,353,659世帯 (+4.8%) 大阪市統計情報 3) 総面積 223.0k㎡大阪市統計情報 4) 人口集中地区面積割合 2005年：99.8% → 2010年：99.7% 国勢調査 5) 主要商業地梅田、心斎橋、なんば、あべの等 6) 主要産業サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%)　※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心市民経済計算・工業統計 7) 事業所数 2004年：59,935 → 2007年：53,196 (-11.2%) 商業統計調査 8) 小売業事業所数 2004年：34,707 → 2007年：31,521 (-9.2%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004年：2,985,971㎡ → 2007年：2,971,872㎡ (-0.5%) 商業統計調査 10) 新設住宅着工数 2012年：26,533 → 2013年：29,983 (+13.0%) 住宅着工統計 11) 持ち家率 2005年：41.8% (全国平均62.1%) → 2010年：42.2% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数総数：155 (レジデンス：74、オフィス：42、商業施設：14、ホテル：5、倉庫・物流施設：7、その他：13) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　近畿」

【都市基本データ】

【景気情勢】

消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している項　目一戸建価格は引続き低水準　成約件数は増加マンション価格上昇は続く　新築販売戸数は減少傾向賃　貸空室率が大きく改善され、賃料下落幅は縮小売　買『梅田』『堺筋本町』に取引集中賃　貸成約件数回復　ファミリータイプの賃料上昇売　買取引件数は増加したが、利回りに変化なし居住用不動産オフィスビルレジデンス

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主要エリア

大阪：主要エリア

住宅地商業地駅名区北区中央区淀川区福島区天王寺区阿倍野区大阪梅田茶屋町船場心斎橋なんば OBP 新大阪福島天王寺阿倍野北区梅田市内でも有数の商業地区の一つ。阪急・阪神百貨店を中心として商業ビル・事務所ビルが建ち並ぶ。茶屋町阪急梅田駅に近接した交通利便性を活かして、 2000年代前半からオフィス、ホテル、住宅等が混在した複合的な開発が進んでいる。堂島優良企業のオフィスが多いエリア。オフィスワーカーをターゲットにした物販・店舗も並ぶ。中央区船場市の代表的なオフィスエリアの一つ。また、繊維問屋などの老舗も並ぶ。心斎橋御堂筋沿いを中心に、ブランド店舗も集積し、高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ高度商業地区。なんば市を代表する商業エリア。安定した集客力を有する店舗が並ぶ。ＯＢＰ『大阪ビジネスパーク』。大規模な高層ビルが建ち並ぶ業務高度商業地区。淀川区新大阪新幹線による東京へのアクセスが良好なため、全国展開している企業の支社や支店が多い。福島区福島梅田も徒歩圏である利便性と、人気のある飲食店が並ぶエリアも近いことから、住宅地として単身者・ファミリーともに人気が高い。天王寺区天王寺文教地区としての名声が高い住宅地。利便性・住環境が良好であり、富裕層を中心にマンション・戸建の需要がある。阿倍野区阿倍野 2014年春に全面開業した『あべのハルカス』の集客力によって、地域全体が活性を帯びた状況が続いている。地図使用承認©昭文社第49G056号堂島

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居住用不動産

<戸建市況>

価格は引続き低水準成約件数は増加

(図表1参照) 【成約件数】 202件今期は2012年以降初めて200件を超えた。2014年は、年間を通して高い水準で推移した。【平均成約価格】 1,984万円 2012年以降、概ね2,000万円を超えて推移していたが、今期は前期に引続き2,000万円を割った。2014年は上半期が高水準、下半期が低水準で推移したといえる。

<マンション市況>

価格上昇は続く新築販売戸数は減少傾向

●新築マンション (図表2参照) 【販売戸数】 557戸 2013年第2・第3四半期の大量供給後、低水準で推移している。今期は前期より更に減少した。【平均価格】 3,687万円【平均坪単価】 197万円/坪坪単価は2012年以降、毎期170万円前後で横ばいに推移していたが、前期に急上昇し200万円/を超えた。今期も引続き高水準である。【平均専有面積】 61.65㎡ 2012年は毎期概ね70㎡前後で推移したが、2013年以降は縮小傾向、2014年は更に縮小幅が広がった。今期は過去最大だった2012年4Qと比較して10㎡以上小さい。 ●中古マンション (図表3参照) 【成約件数】 785件 2014年は減少傾向が続いていたが、今期は前期と比べて微増。しかし、800件を超えていた前年同期と比較すると、やや少ない水準である。【平均成約価格】 2,473万円【平均坪単価】 125万円/坪 2014年の坪単価は総じて上昇傾向にあったが、今期は特に上昇幅が大きい。最小だった2012年4Ｑと比較して30 万円以上上昇している。当然に成約価格にも影響はあり、今期は2012年以降初めて2,400万円を超えた。

大阪：居住用不動産

【図表3】大阪市中古マンション市況推移

1,800 1,900 2,000 2,100 2,200 140 155 170 185 200 万円件成約件数平均成約価格【図表1】大阪市戸建成約状況 ※新築を含む

1,600 1,800 2,000 2,200 2,400 2,600 700 750 800 850 900 950 万円件成約件数平均成約価格 90 100 110 120 130 万円/坪坪単価の推移【図表2】大阪市新築マンション市況推移資料：「マーキュリーマンションSummary」 0 1,000 2,000 3,000 3,000 3,500 4,000 4,500 戸万円販売戸数平均価格 55 60 65 70 75 80 160 170 180 190 200 210 万円/坪㎡平均坪単価平均専有面積 7,173 5,817

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オフィスビル

<賃貸市況>

空室率が大きく改善され賃料下落幅は縮小

●需給 (図表1参照) ・2014年開始時点で、約22千坪の新規供給が予定されていたが、テナント誘致が順調に進み、需給バランスが悪化することはなかった。・2013年は約56千坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空室率の向上が懸念されたが、移転を検討する企業や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、大量供給はほぼ乗り切った状態である。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 11,123円/坪 2014年は毎期下落したが、平均空室率が改善された影響もあり、その下落幅は小さい。【空室率】 7.92% 2014年12月末時点の空室面積は約171千坪（前年同期比42千坪減）。自社ビルからの借り換え移転や、集合・統合に伴う大型需要が続き、2014年3月時点で9.45%だった空室率は8%を割るところまで改善されている。

大阪：オフィス

【図表2】大阪市オフィス平均空室率・募集賃料推移資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず【図表1】大阪市オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」

■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向地図使用承認©昭文社第49G056号 -40,000 -20,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪新規供給面積新規需要面積 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 7.5 8.5 9.5 10.5 11.5 円/坪平均募集賃料単価空室率空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-99円/坪～99円/坪をそれぞれ横ばいと定義％【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料（2014年12月時点）資料：三鬼商事「オフィスレポート」空室率前期比賃料単価 (円/坪) 前期比大阪ビジネス地区 7.92% -0.22% 11,123 3 梅田地区 7.45% -0.22% 14,049 72 南森町地区 6.34% 0.55% 9,422 -24 淀屋橋・本町地区 7.92% -0.54% 10,986 -23 船場地区 10.45% -0.41% 9,645 -6 心斎橋・難波地区 5.74% 0.39% 12,299 -13 新大阪地区 7.48% 0.26% 10,113 -30 心斎橋・難波空室率賃料船場空室率賃料淀屋橋・本町空室率賃料南森町空室率賃料梅田空室率賃料新大阪空室率賃料

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TOKYU LIVABLE INC, ■売買事例位置図

オフィスビル

<売買市況>

『梅田』『堺筋本町』に取引集中

●投資期待利回り (図表4参照) 『梅田地区』は安定して低下している。一方、『御堂筋沿い』は2013年まで変化がなく、一時は梅田地区との乖離が大きかったが、2014年より急激に低下し、ほぼ同水準になった。 ●売買状況 (下図参照) 前期は中央区南船場や此花区島屋など、比較的広い範囲に取引事例が点在していたが、今期は『梅田』エリアと『堺筋本町』エリアに集中している。 ●売買事例一覧地図使用承認©昭文社第49G056号

大阪：オフィスビル

5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 6.0 6.1 御堂筋沿い梅田地区【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」期間：2014年10月～12月 1 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主 1 10月堂島プラザビル北区堂島1-5-30 西梅田駅歩4分 15,619.60 2010年 9,500 5.1% 東西土地建物オリックス不動産（投） 2 10月本町ガーデンシティ_（区分）中央区北久宝寺町3-6-1 本町駅歩3分 - 2011年 23,100 4.9% 積水ハウス積水ハウス・リート（投） 3 11月大阪中之島ビル北区中之島2-2-2 大江橋駅歩1分 17,124.35 1984年 5,850 5.8% （東急不動産のSPC）アクティビア・プロパティーズ（投） 4 11月 KDX南本町ビル中央区南本町2-3-8 堺筋本町駅歩1分 7,694.03 2009年 2,200 5.9% ケネディクス・デベロップメントケネディクス・オフィス（投） 5 11月川辺大阪ビル中央区北久宝寺町2-5-7 堺筋本町駅歩5分 2,502.64 1991年 302 - 川辺（事業法人） 6 12月桜橋東洋ビル北区曽根崎新地2-2-16 梅田駅歩8分 19,178.04 1965年 8,100 - （ケネディクス株式会社の_{連結子会社）} MID都市開発 2 3 4 5 6 6 4 KDX南本町ビル桜橋東洋ビル

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TOKYU LIVABLE INC, ₂₁

レジデンス

<賃貸市況>

成約件数回復ファミリータイプの賃料上昇

●賃貸市場動向※築20年以内・駅徒歩圏内の物件(図表1参照) 【ファミリータイプ】成約件数：729件平均賃料：130,890円 2014年の成約件数は第1四半期に激減したものの、以降毎期増加し続け、今期は2013年と同水準まで回復。平均賃料も、2014年は前年と比較して高水準で推移しており、今期は9期ぶりに13万円を超えた。【シングルタイプ】成約件数：1,704件平均賃料：55,237円 2014年の成約件数は、ファミリータイプと同様増加し続け、今期は11期ぶりに1,700件を超えた。平均賃料は、前期まで57,000円前後で横ばいに推移していたため、比較すると今期はやや低い金額といえる。 ●需給・空室状況【福島】福島駅周辺は、人気の飲食店などが多い。大阪駅へのアクセスもよく、ワンルーム・ファミリータイプともに需要は底堅く、稼働率も高い。賃貸物件は多いものの、需給はほぼ均衡していることから、賃料相場は横ばいの状況が続いている。【天王寺】交通利便性や良好な住環境から、住宅地として人気が高い。新規供給はワンルームタイプが多く、ファミリータイプは中古物件が中心である。今期の賃料水準は、ワンルーム・ファミリーどちらも大きな変動はみられない。

大阪：レジデンス

120,000 125,000 130,000 135,000 140,000 200 350 500 650 800 円件成約件数平均賃料【図表1】大阪市マンション平均成約賃料推移資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 55,000 56,000 57,000 58,000 59,000 60,000 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800件円成約件数平均賃料【シングルタイプ】専有面積30㎡未満【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上ファミリータイプ平均専有面積（㎡）福島天王寺大阪城大阪駅難波駅京セラＤ 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 63.21 63.16 63.18 63.40 64.84 64.10 63.79 64.26

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TOKYU LIVABLE INC, ■売買事例位置図

レジデンス

<売買市況>

大阪：レジデンス

取引件数は増加したが利回りに変化なし

●投資期待利回り (図表2参照) 2011年より安定して低下している。2014年10月の期待利回りは、2010年10月（NOI 7.0%）と比較して1%以上低下。 ●売買状況・前期は北区中崎で1件のみ取引が確認された。NOI 利回りは5.5%だった。・今期は西区、中央区、淀川区と事例は広範囲にみられたが、NOI 利回りはいずれも5%台中盤であり、相場に大きな変動は見受けられない。・価格は不明だが、中央区南久宝寺町の新築賃貸マンションを日本GEのSPCが取得している。詳細はマーケット・トピックス参照。 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り（ワンルーム）資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主 1 11月フォレシティ西本町西区西本町1-14-20 本町駅歩5分 2,675.88 2008年 980 5.4% いちご不動産（投）合同会社プレワン 2 12月スクエア本町橋（改：KDXレジデンス本町橋）中央区本町橋2-14 堺筋本町駅歩6分 9,198.73 2007年 3,201 5.6% 合同会社ジェイ・エフ・ビーケネディクス・レジデンシャル（投） 3 12月セレニテ新大阪弐番館淀川区宮原1-3-14 新大阪駅歩5分 7,517.43 2009年 3,510 5.4% 京阪電鉄不動産、_ナレッジ日本賃貸住宅（投） 2 3 1 2 フォレシティ西本町スクエア本町橋

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TOKYU LIVABLE INC, ₂₃

大阪：店舗・物流施設等

5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 都心型郊外型商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」心斎橋エリア平均募集賃料（1階部分） 22,000 23,000 24,000 25,000 26,000 27,000 28,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上円/坪資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト % № 成約月物件名称所在交通延床面積 (㎡) 築年価格（百万円） NOI 利回り売主買主 1 12月心斎橋スクエア(北棟・南棟) 中央区心斎橋筋2-8 心斎橋駅歩3分 1,642.75 2014年 8,620 4.0% 三井不動産フロンティア不動産（投） ●売買の状況・2014年9月完成の『心斎橋スクエア』をフロンティア不動産投資顧問が取得した。三井不動産が開発した当物件には、ドイツのラグジュアリーブランド『ヒューゴボス』の国内最大級の路面店が竣工の翌月にオープンしている。・シティトラスト不動産が中央区宗右衛門（そうえもん）町の商業ビルを取得（価格不明）。詳細はマーケット・トピックス参照。

その他のアセット

<店舗・商業施設>

中央区で築浅物件取引大型施設の開業も迫る

●直近の商業施設開業情報 1 ルクアイーレ開発ＪＲ西日本ＳＣ開発開業 2015年4月予定所在北区梅田三丁目延床 33,000㎡店舗 ‘イセタン’シリーズなど 2 もりのみやキューズモールＢＡＳＥ開発東急不動産開業 2015年春予定所在中央区森ノ宮中央二丁目延床 24,985㎡店舗東急スポーツオアシスなど ①『ＪＲ大阪三越伊勢丹』のリニューアル。 ②日本生命球場跡地の再開発。 1 2 エリア 1階部分 1階以外心斎橋 25,100円/坪 11,500円/坪 1階部分の平均賃料単価は上昇傾向にある。一方、1階以外の部分は、12,000円/坪前後で横ばいである。募集件数も増加傾向にある。繁華性の高い『心斎橋筋二丁目』では中上層階の募集が増加した。 ●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点） 1 1 心斎橋スクエア（ヒューゴボス）地図使用承認©昭文社第49G056号地図使用承認©昭文社第49G056号

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TOKYU LIVABLE INC,

大阪：店舗・物流施設等

その他のアセット

<倉庫・物流施設>

空室率は依然低く、賃料は総じて上昇傾向

●賃貸市況【需給・空室率】（図表1参照）今期竣工の『MELP堺』（延床面積：約40,000坪）は、ほぼ満床に近づく程度までテナント決定が進んでいる。 2014年は、大阪府内で他に2棟の新規供給があった。第2 四半期に『SGリアルティ舞洲』（同：約9,200坪）、『グッドマン堺』（同：約39,000坪）が相次いで完成したが、テナントはいずれも竣工前に内定している。大型の施設が大量供給されても空室率は1%を切っており、需給バランスはタイトな状況が続いている。【賃料動向】（図表2参照）近畿圏の賃料相場は総じて上昇傾向にある。右図の通り、大阪府以外の府県は数百円単位で単価が上昇している。旺盛な需要に加え、空室がほとんどないこと、さらに建築費の高騰などの事情が反映されている。 ●売買の状況・投資期待利回りは2012年10月から低下が始まった。今期は2012年4月と比較して0.8%低い。・下記『旧大阪総合センター』は、売主大日本住友製薬が以前工場として利用していた物件である。敷地面積は 27,864．43㎡、坪単価は約112万円。 6.0 6.2 6.4 6.6 6.8 7.0 物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り（湾岸部シングルテナント）資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」【図表1】近畿圏物流施設空室率

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q 【図表2】平均募集賃料単価

4,600 4,800 5,000 5,200 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q ％円/坪大阪府募集賃料単価の推移府県別今期の募集賃料単価 _{単位：円/坪} 大阪府兵庫県京都府滋賀県賃料単価 4,890 4,490 5,300 3,710 対前期比 ▲ 180 ＋ 470 ＋ 190 ＋ 200 % № 成約月物件名称所在交通延床面積 (㎡) 築年価格（百万円） NOI 利回り売主買主 1 11月旧大阪総合センター福島区海老江1-5-51 海老江駅歩5分 39,316.47 - 9,450 - 大日本住友製薬阪神電気鉄道 1 地図使用承認©昭文社第49G056号

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25

大阪：マーケット・トピックス

_{マーケット・トピックス}

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

1.東海道線支線地下化合意

2014年10月、大阪市とJR西日本は『※うめきた2期区域』の下に計画するJR東海道線支線の地下化と新駅設置における事業費の負担割合などについて正式に合意した。（1）計画の概要うめきた地区の西端地上部を運行する東海道支線を、同地区中央部に整備予定の都市計画道路南北線の下に移設するものである。併せて、うめきた2期区域内の駅前広場下に、JR大阪駅と直結する新駅を設置する。（2）期待効果 ①地域分断の解消現在、地上の線路により、約2㎞以上にわたり地区両側の地域が分断されている状況である。その分断が地下化によって解消されることで、市街地更新の促進、地域周辺での緊急車両の乗入時間短縮などが期待される。 ②アクセスの向上在来線各線の他、2015年事業化予定の『なにわ筋』線への乗入が予定されており、直結する大阪駅のターミナル機能が強化される。関空特急『はるか』なども停車するため、関西国際空港へのアクセスも向上する。 ※うめきた2期区域大阪市とJR西日本が主体となった、大阪駅北東側を走る貨物線路線等を廃した敷地約16ｈａを対象とするまちづくり。『地上の回遊性を高める』東西道路の開通や、『みどりを体感することができる』緑地整備が行われる。同時に上記の支線地下化と新駅開設が執り行われる。

2.OBPに事務所ビル計画 MID都市開発

MID都市開発は、OBP（大阪ビジネスパーク）に『仮）新MID大阪京橋ビル』を建設する。2015年4月末の着工、2017年9月の竣工を予定している。計画地の敷地は31,869．70㎡。建築する建物は地上22階建で延床面積は49,662．14㎡の規模で、高さは約116ｍになる。用途はオフィス主体となる。設計・施工は竹中工務店。 OBPでは、近年ビルの着工はなかったが、先駆けて2014年3月にKDDIが20階建の大阪第2ビルの建設に着手し、久しぶりの大型開発と話題になっていた。概略図 JR東海道支線の地下化現在のルート地下化のルート新梅田シティ新設東西道路概略図うめきたと東海道線支線【予定】新駅開業：2022年頃道路・緑地整備完了：2026年頃

(27)

TOKYU LIVABLE INC,

愛知県の南西に位置する県庁所在地、政令指定都市

中部・東海地方の政治・経済・文化の中心都市

名古屋：概況

名古屋市

不動産マーケット概況

2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月) 内　容出　所 1) 人口 2009年：2,250,234人 → 2014年：2,272,075人 (+1.0%) 統計なごやweb版 2) 世帯数 2009年：1,001,830世帯 → 2014年：1,035,428世帯 (+3.4%) 統計なごやweb版 3) 総面積 326.4k㎡統計なごやweb版 4) 人口集中地区面積割合 2005年：83.8% → 2010年：85.0% 国勢調査 5) 主要商業地栄・錦界隈、名古屋駅周辺 6) 主要産業サービス業(21%)、卸売・小売業(27%)、製造業(8%)　※製造業は業務用・輸送用機器等の加工組立型が中心市民経済計算・工業統計 7) 事業所数 2004年：36,213 → 2007年：32,612 (-9.9%) 商業統計調査 8) 小売業事業所数 2004年：21,663 → 2007年：19,759 (-8.8%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004年：2,677,756㎡ → 2007年：2,819,770㎡ (+5.3%) 商業統計調査 10) 新設住宅着工数 2012年：18,842→ 2013年：23,657 (+25.6%) 住宅着工統計 11) 持ち家率 2005年：47.5% (全国平均62.1%) → 2010年：47.5% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数総数：126 (レジデンス：86、オフィス：31、商業施設：4、ホテル：1、その他：4) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　東海」

【都市基本データ】

【景気情勢】

貴重としては回復を続けており、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の影響も、幾分ばらつきを伴いつつ全体として和らいできている項　目一戸建成約件数はやや低水準　価格は横ばいマンション取引件数は少　中古の価格やや上昇賃　貸賃料相場は若干下落傾向　空室率は改善売　買中区では毎期コンスタントに取引有賃　貸件数は減少したがファミリータイプの賃料高騰売　買市内に広く取引がみられたが高額帯事例なし居住用不動産オフィスビルレジデンス

(28)

TOKYU LIVABLE INC, ₂₇

名古屋：主要エリア

主要エリア

住宅地商業地駅名区名古屋金山千種中村区西区中区東区千種区昭和区熱田区太閤名駅北栄栄丸の内名駅駅前大曽根池下覚王山今池御器所金山中村区名駅駅前 2027年開業予定のリニア中央新幹線の影響もあり、名古屋駅周辺は活況を呈している。最近は駅の西側において、飲食店などが増加している。太閤主要街路である『椿町線』沿線を中心として、中高層の事務所ビル、店舗ビルが建並んでいる。西区名駅北ＪＲ名古屋駅北側。高層事務所ビルが建ち並ぶ地区。『名駅駅前』や『太閤』と比較すると繁華性は劣るが、オフィスの需要は高い。中区栄北側は、中高層の事務所店舗が建ち並ぶ市中心部の高度商業地区。南側には、『大津通』を中心に高層の百貨店や事務所ビルが建ち並んでいる。丸の内『桜通』や『伏見通』沿いを中心として中高層のビルが建ち並ぶ地区。東区大曽根中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地区。市内中心部へのアクセスが良好で、賃貸住宅は単身・ファミリーどちらも人気。千種区覚王山・池下『覚王山』は、マンションや一般住宅が並ぶ住宅地区。『池下』には、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並んでいる。地図使用承認©昭文社第49G056号

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TOKYU LIVABLE INC,

居住用不動産

<戸建市況>

成約件数はやや低水準価格は横ばい

(図表1参照) 【成約件数】 216件 2014年は、上半期は増加傾向にあったが、下期は減少に転じた。今期は前年の平均値（233件）より少ない。【平均成約価格】 2,982万円 2014年は毎期2,900万円台で推移しており、市場に大きな変化はみられない。

<マンション市況>

取引件数は少中古の価格やや上昇

●新築マンション（図表2参照）【販売戸数】 587戸 2014年の販売戸数は総じて少なく、毎期100戸ペースで減少している。2014年の合計は約2,800戸であり、前年の合計より約1,000戸少ない。【平均価格】 3,982万円【平均坪単価】 168万円 2013年第2四半期以降、坪単価は170万円前後で毎期増減を繰り返しており、大きな変化はない。価格にも変動はなく、4,000万円前後で横ばいに推移している。【平均専有面積】 78.28㎡ 2013年から毎期70㎡後半がアベレージであり、変化はほとんどみられない。 ●中古マンション (図表3参照) 【成約件数】 577件 2014年は毎期減少傾向にあったが、今期は前期より微増。しかし、前年同期と比較して約60件少なく、高水準であるとはいえない。【平均成約価格】1,790万円【平均坪単価】81万円/坪坪単価は毎期上昇・下降を繰り返しながら、年々緩やかに上昇している。平均成約価格も同様に上昇傾向。

名古屋：居住用不動産

【図表3】名古屋市中古マンション市況推移

2,800 2,900 3,000 3,100 3,200 170 200 230 260 290 万円件成約件数平均成約価格【図表1】名古屋市戸建成約状況 ※新築を含む

1,550 1,650 1,750 1,850 450 550 650 750 件万円成約件数平均成約価格 65 70 75 80 85 万円/坪 _{坪単価の推移} 【図表2】名古屋市新築マンション市況推移資料：「マーキュリーマンションSummary」 400 700 1,000 1,300 3,000 3,500 4,000 4,500 戸万円販売戸数平均価格 50 60 70 80 90 140 150 160 170 180 ㎡万円/坪平均坪単価平均専有面積

(30)

TOKYU LIVABLE INC, ₂₉

オフィスビル

<賃貸市況>

賃料相場は若干下落傾向空室率は改善

●需給 (図表1参照) ・既存ビルでは、リニューアルの有無が移転需要をとらえるための大きな要素となっている。また、築10年前後のビルであれば、現況より賃料が増額しても移転するテナントが増えてきている。・新規供給が少なく、需給はひっ迫しているが、2015年以降大量供給の予定があり、需給の緩和が想定される。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 10,742円/坪 2014年は年間を通して小幅な下落が続いている。前年同期比は『名駅』以外の地域が減少している。【空室率】 7.53% 2014年12月末時点の空室面積は7万坪強。前年同期比で2万坪弱減少した。築年数の浅い大型空室への引合いが強く、大型解約の動きが減少したため、空室在庫は大きく解消された。

名古屋：オフィス

【図表2】名古屋市オフィス平均空室率・募集賃料推移資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず【図表1】名古屋市オフィス新規供給・新規需要面積推移

資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」

10,200 10,400 10,600 10,800 11,000 11,200 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 12.0 円／坪平均募集賃料単価空室率栄空室率賃料丸の内空室率賃料伏見空室率賃料名駅空室率賃料 ■名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向名古屋駅地図使用承認©昭文社第49G056号 -40,000 -20,000 0 20,000 40,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪新規供給面積新規需要面積空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪をそれぞれ横ばいと定義％【図表3】名古屋ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料（2014年12月時点）資料：三鬼商事「オフィスレポート」空室率前期比賃料単価_(円/坪) 前期比名古屋ビジネス地区 7.53% -0.61% 10,742 -46 名駅地区 4.77% -0.37% 12,190 0 伏見地区 8.53% -0.04% 10,307 -65 栄地区 8.05% -1.55% 10,476 -50 丸の内地区 11.41% 0.10% 9,661 -81

Microsoft PowerPoint - 全国主要都市MR：2014 4Q.pptx

東急リバブル株式会社

ソリューション事業本部

全国主要都市

マーケット・レポート

調査対象期間：

2014年第4四半期(10～12月)

Solution

Market

Report

Real Estate Market

In Major Cities

Of Japan

2014/4Q

Oct.-Dec.

目 次

CONTENTS

-主要都市の概況

3

東

京 Tokyo 4

大

阪 Osaka 16

名古屋 Nagoya

26

札

幌 Sapporo 36

仙

台 Sendai 46

広

島 Hiroshima 56

福

岡 Fukuoka 64

●主要都市のマーケット動向 2014/4Q 2014年第4四半期

不動産マーケット概況

東京：概況

東京（都区部）

関東地方の南部に位置する日本の首都

日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市

【 都市 基本 デー タ】

【 景 気 情 勢 】

東京：主要エリア

主要エリア

都心5区の住宅地・商業地

居住用不動産

<戸建市況>

成約件数は減少が続く 成約価格は概ね高水準

<マンション市況>

新築・中古 ともに価格上昇・取引件数は減少

東京：居住用不動産

オフィスビル

<賃貸市況>

募集賃料は上昇 空室は大幅に減少

東京：オフィスビル

<売買市況>

取引件数増加 高額な取引事例が増えている

オフィスビル

<売買市況>

東京：オフィスビル

東京：レジデンス

レジデンス

<賃貸市況>

賃料は高水準を維持 成約件数は減少傾向

<売買市況>

取引件数急増 利回りは低下傾向

東京：レジデンス

レジデンス

<売買市況>

その他のアセット

<店舗・商業施設>

売買取引・開業は『神宮前』など渋谷区に集中

東京：その他のアセット

東京：マーケット・トピックス東京：その他のアセット

その他のアセット

<倉庫・物流施設>

空室率低下・賃料上昇

江東区で 前期より継続して売買取引有

東京：その他のアセット

その他のアセット

<店舗・商業施設>

目次

●主要都市のマーケット動向 2014/4Q　2014年第4四半期

【都市基本データ】

【景気情勢】

_{主要エリア}

成約件数は減少が続く成約価格は概ね高水準

新築・中古ともに価格上昇・取引件数は減少

募集賃料は上昇空室は大幅に減少

取引件数増加高額な取引事例が増えている

賃料は高水準を維持成約件数は減少傾向

取引件数急増利回りは低下傾向

江東区で前期より継続して売買取引有

東京：マーケット・トピックス東京：マーケット・トピックス

1.日本橋二丁目28万㎡開発始動

3.大手町一丁目整備方針三井不動産・三井物産

4.五輪選手村大会後に高層マンションなど

大阪市

【都市基本データ】

【景気情勢】

価格は引続き低水準成約件数は増加

価格上昇は続く新築販売戸数は減少傾向

空室率が大きく改善され賃料下落幅は縮小

成約件数回復ファミリータイプの賃料上昇

取引件数は増加したが利回りに変化なし

中央区で築浅物件取引大型施設の開業も迫る

_{マーケット・トピックス}

1.東海道線支線地下化合意

名古屋市

【都市基本データ】

【景気情勢】

成約件数はやや低水準価格は横ばい

取引件数は少中古の価格やや上昇