リゾートマンションの市場動向

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リゾートマンションの市場動向

http://www.himawari-ltd.co.jp

(2)

㈱ひまわりの概要と現在までの歩み

株式会社ひまわりは

「質・量ともに、リゾート物件流通№１」

(3)

全国リゾートマンション発売戸数の年次推移

282 677 693 664 318 339 565 426 717 2365 1910 5028 9319 16273 12583 11564 2672 1975 828 793 1471 1605 321 905 2108 754 1226 1257 3618 3257 8407 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 資料：（株）不動産経済研究所「全国マンション市場動向」による。（年）（戸）

◇ リゾートマンションは1958年∼2003年の約45年間に全国で約10万戸供給。

◇ 1990年(平成2年)にピークを迎え、その後大規模な開発は行われていない。

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リゾートマンションの市場ストック

県別リゾートマンション供給ストック

不明

約30

棟

不明

約70

棟

約70

棟

不明

棟数

猪苗代

那須町

軽井沢町、志賀高原、蓼科

山中湖村、八ヶ岳

草津町、みなかみ町、北軽井沢

箱根町、湯河原町

御宿町、勝浦市、鴨川市、白子町

湯沢町、苗場、南魚沼市（旧塩沢町）

熱海市、伊東市、浜松市

主要な立地

約1,000戸

福島県

9 約2,000戸

約5,000戸

約6,000戸

約7,000戸

約8,000戸

約17,000戸

約20,000戸

供給戸数

栃木県

長野県

山梨県

群馬県

神奈川県

千葉県

新潟県

静岡県

県別

8

6

7

5

4

3

1

2 No

◇ 熱海市を中心に静岡県が一番多く、１棟当たり十数戸∼500戸超で棟数も多い。

◇ 新潟県は棟数は多くないものの、一棟当たりの戸数（平均250戸）が多い。

資料：当社内の調査より

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エリア別売買平均価格の推移

200

300

400

500

600

700

800

900 1000

1100

13期

14期

15期

16期

17期

18期

19期

湯沢店軽井沢房総店熱海店全エリア平均 00.8月 01.8月 02.8月 03.8月 04.8月 05.8月 06.1月現在（万円）

◇ 2005年頃からリゾート物件も上昇傾向が出始めている。

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最近の購入希望者の動向

購入者側から見た人気のあるリゾートマンションとは・・・

◇ 管理費が安い

・・・購入後の維持費は、購入費用とならんで物件購入時の重要な判断基準に。

◇ 適正な修繕積立金と長期修繕計画

・・・今現在の修繕積立金総額や、今後の修繕計画を気にする購入希望者は多い。

◇ ペット可（規約から）

・・・所有者・購入希望者からの要望は年々増加傾向に。

◇ 無料駐車場

・・・割安な駐車料金を設定するより、駐車場無料で、料金は管理費に含むほうが好印象。

◇ 土日に大浴場を２４時間営業

・・・週末に２４時間営業であることが人気の秘訣。平日は営業時間短縮でコストダウンを。

◇ フロントは２４時間対応の必要性なし

・・・夜間のフロント対応を充実させるよりは、人件費を抑えて管理費ダウンを。

◇ ゲストルームはあれば良いが、なくても変わらない

・・・ゲストルームの有無を判断基準にする購入者は少ない。

(7)

管理費坪単価別成約事例の比較・・・①

越後湯沢エリア事例１

アーバンヒルズ湯沢リゾート

スポーツメント湯沢２

▼ 物件概要 1990年9月(平成2年)新築 SRC造11F建 248戸越後湯沢駅より約3km 施設：温泉大浴場・温水プール・スポーツルームあり駐車料金1,000円／日 ▼ 成約事例中層階 46.20㎡ 1LDK 管理費等合計

31,940

円／月（１㎡当たり

₆₉₁

円）売買価格

195

万円（坪

14

万円） _{温泉大浴場} 外観 ▼ 物件概要 1990年11月(平成2年)新築 SRC造17F建 545戸越後湯沢駅より約3km 施設：温泉大浴場・温水プール・スポーツルーム他多数駐車料金無料外観 ▼ 成約事例中層階 40.25㎡ 1LDK 管理費等合計

20,400

₅₀₆

円）売買価格

360

万円（坪

29

万円） _{25m温水プール}

◇ 坪単価で

_約2倍

の差

資料：当社2005年時の成約事例より

(8)

管理費坪単価別成約事例の比較・・・②

越後湯沢エリア事例２

ツインタワー石打

ステラタワー神立

▼ 物件概要 1990年11月(平成2年)新築 SRC造20F建 549戸越後湯沢駅より約4km 施設：沸かし湯大浴場(ラドン温泉)・温水プール・スポーツルーム他多数駐車料金 1,000円／泊 ▼ 物件概要 1993年9月(平成5年)新築 SRC造33F建 691戸越後湯沢駅より約3.3km 施設：温泉大浴場・温水プール・スポーツルームあり駐車料金 1.2万円／年外観外観 ▼ 成約事例低層階 41.32㎡ 1LDK 管理費等合計

19,530

₄₇₂

円）売買価格

450

万円（坪

36

万円） ▼ 成約事例中層階 43.66㎡ 1LDK 管理費等合計

31,315

₇₁₇

円）売買価格

200

万円（坪

15

万円）体育館温泉大浴場

◇ 坪単価で

_約2倍

の差

(9)

管理費坪単価別成約事例の比較・・・③

草津エリア事例

マウントマリーナ草津（Ａ棟）

アルカディア草津

▼ 物件概要 1990年12月(平成2年)新築 SRC造12F建 158戸草津バスターミナル徒歩10分施設：温泉大浴場・スポーツルーム・卓球・ビリヤードあり駐車料金無料 ▼ 物件概要 1991年7月(平成3年)新築 SRC造12F建 243戸草津バスターミナル徒歩3分施設：温泉大浴場・温水プールあり駐車料金無料外観外観 ▼ 成約事例低層階 42.00㎡ 1LDK 管理費等合計

23,700

₅₆₄

円）売買価格

430

万円（坪

34

万円） ▼ 成約事例低層階 47.10㎡ 1LDK 管理費等合計

22,200

₄₇₁

円）売買価格

650

万円（坪

45

万円） _露天風呂温泉大浴場

◇ 坪単価で

_約1.3倍

の差

(10)

管理費坪単価別成約事例の比較・・・④

房総エリア事例

エスカール御宿

御宿アーバンコンフォート

▼ 物件概要 1992年2月(平成4年)新築 SRC造14F建 185戸御宿駅徒歩5分、海徒歩6分施設：沸かし湯大浴場・屋外プールあり駐車料金無料 ▼ 物件概要 1992年6月(平成4年)新築 SRC造14F建 165戸御宿駅徒歩8分、海徒歩4分施設：特になし（近くの温泉施設を入湯税のみで利用可）駐車料金無料外観外観 ▼ 成約事例中層階 47.25㎡ 1LDK 管理費等合計

28,720

₆₀₇

円）売買価格

600

万円（坪

42

万円） ▼ 成約事例中層階 48.33㎡ 1LDK 管理費等合計

21,662

₄₄₈

円） ※冬期のみ暖房費5,800円あり売買価格

₈₀₀

万円（坪

₅₄

万円）ロビーロビー

◇ 坪単価で

_約1.3倍

の差

(11)

管理費坪単価別成約事例の比較・・・⑤

伊豆エリア事例

スカイリゾート南熱海

ホーユウシーサイドパレス南熱海

▼ 物件概要 1990年3月(平成2年)新築 SRC造8F建 24戸網代駅徒歩5分施設：温泉大浴場・露天風呂あり駐車料金 1,000円／日 ▼ 物件概要 1987年7月(昭和62年)新築 SRC造9F建 60戸網代駅徒歩4分施設：温泉大浴場・レストランあり駐車料金 500円／日 ▼ 成約事例中層階 66.00㎡ 3DK 管理費等合計

51,920

₇₈₆

円）売買価格

950

万円（坪

47

万円）露天風呂外観 ▼ 成約事例高層階 79.69㎡ 1LDK 管理費等合計

55,760

₆₉₉

円）売買価格

1,200

万円（坪

49

万円） _{室内からの眺望} 外観

◇ 坪単価で

_約1.1倍

の差

(12)

月額管理費を下げて資産価値がUPした事例

ファミールヴィラ第２越後湯沢成約事例推移

8月坪万円にて成約︵高層階︶ 10月 坪万円にて成約︵中層階︶ 2月坪万円にて成約︵低層階︶ 4月坪万円にて成約︵低層階︶ 13.3 13.3 17.3 15.3 9月坪万円にて成約︵高層階︶ 16.0 9月総会にて管理費改訂決議 10月 坪万円にて成約︵中層階︶ 20.0 11月 坪万円にて成約︵中層階︶ 16.0 11月 坪万円にて成約︵高層階︶ 17.0 12月 坪万円にて成約︵中層階︶ 19.6 8月坪万円にて成約︵低層階︶ 17.3 9月坪万円にて成約︵中層階︶ 23.2 2月坪万円台にて２件売却中 28 ◇ １㎡当たり

510

円前後の管理費設定 ◇ １㎡当たり

440

円前後に変更 2004年 2003年 2005年 2006年

◇ ややばらつきはあるものの、管理費改定後の成約価格は上昇傾向にあり、改訂後は成約が続

き売り物件不足状態。現時点で成約が予想される同マンションの坪単価は２０∼２５万円前後。

資料：当社2003年∼現在に至るまでの４０㎡台の成約事例より

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長期管理費滞納物件の売却の流れ

マンション

管理組合

ひまわり

（不動産業者）

購入者

（新区分所有者）

売却依頼 ※滞納管理費減免・損金処理

管理費滞納者

（区分所有者）

仲介売却同意（成約） ※全額弁済を受けずに抵当権抹消・差押解除了承売却交渉

抵当権者

差押権者

売却同意

ひまわり

（仲介手数料等）

抵当権者

（残債充当分）

管理組合

（滞納額充当分）

売買代金の配分

※滞納額・残債が売買代金を

上回る場合

(14)

管理費等滞納物件の任意売却事例の紹介

（１）滞納額が実勢価格より少ない場合

（２）滞納額が実勢価格より多い場合

5月媒介受託し、販売開始。 10月媒介受託し、販売開始。 6月物件内覧者より購入申込み。 11月物件内覧者より購入申込み。 ↓ 債権者等と交渉・稟議待ち。 ↓ 債権者等と交渉。各者の稟議や裁判所許可を経て 12月下記配分事例により決済完了。 ↓ 併せて、管理組合の未収金減免の決議を経て、 7月下記配分事例により決済完了。管理費等未収金約１１０万円売買代金全額３００万円管理組合約１１０万円抵当権者① 約１０７万円抵当権者② 約１５万円東京都差押解除３０万円大蔵省差押解除５万円町差押解除５万円その他諸経費約３０万円破産財団への配分０万円 ※その他諸経費・・・登記関連費、当社手数料、印紙代など

売買代金の配分

管理費等未収金５００万円超売買代金全額３５０万円管理組合約１４０万円抵当権者約１４０万円東京都差押解除２０万円大蔵省差押解除約１７万円その他諸経費約３０万円強所有者への配分０万円

売買代金の配分

※その他諸経費・・・登記関連費、当社手数料、印紙代など

◇ 早期成約に向けた的確な査定をし、迅速に対応いたします。

◇ 面倒な抵当権者や差押権者との交渉も代行いたします。

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当社の今後の動向について

・マンション管理組合

（管理の質向上→資産価値の増加）

（滞納物件の売却→未収金の回収）

・各種金融機関、サービサー

（不良債権の処理）

・弁護士、税理士

（破産物件の売却）

その他広告媒体の活用

㈱ひまわり

・当社ホームページ

（

不動産情報を毎日更新）

・

（情報サイトで地域活性化）

・ひまわり通信

（物件情報誌の編集・発行）

Webコンテンツ、広告の充実

不良資産処理への協力

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当社営業支店のご案内

〒949-6101 新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢2448番地 (越後湯沢駅徒歩1分) TEL025-785-5575 FAX025-785-5013 E-mail [email protected]

軽井沢店

〒389-0104 長野県北佐久郡軽井沢町軽井沢東8番地3 (軽井沢駅徒歩2分) TEL0267-41-1155 FAX0267-41-1150 E-mail [email protected]

房総店

〒299-5106 千葉県夷隅郡御宿町須賀488番地1 ビューパレー御宿1階 (御宿駅徒歩5分) TEL0470-60-3155 FAX0470-60-3156 E-mail [email protected]

東京契約センター

〒100-0005 東京都千代田区丸の内1丁目8番2号第一鉄鋼ビルB1階 (東京駅徒歩3分) TEL03-3201-6555 FAX03-3201-7575 E-mail [email protected] 〒413-0011 静岡県熱海市田原本町9番1号熱海第一ビル2階 (熱海駅徒歩1分) TEL0557-85-5151 FAX0557-85-2220 E-mail [email protected]

熱海店

〒940-0076 新潟県長岡市本町1丁目2番33号 (長岡駅徒歩8分) TEL0258-31-5721 FAX0258-31-5722 E-mail [email protected]

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