当社は 1995 年 米国企業ケネディ ウィルソンの日本法人 ケネディ ウィルソン ジャパンとして設立されました その後 ケネディ ウィルソンは株をすべて売却 現在 資本関係はありません 1999 年 川崎データセンタービル投資への支援を行い AM 事業へ本格参入しました 2001 年 大手生命保険

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個人投資家向け会社説明会 ミーティングメモ

ケネディクス株式会社(4321)

開催日:2018 年 9 月 4 日 場 所:エルガーラホール 8 階『大ホール』(福岡市中央区) 説明者:経営企画部長 寺本 光 氏

1. 会社概要

・ 当社は不動産アセットマジメント(AM)会社です。2018 年 6 月末現在、受託資産残高 (AUM)は 2 兆円を超え、国内独立系では最大規模を誇っています。 ・ 当社には 4 つの特徴があります。1 つ目は安定したビジネスモデルです。REIT をはじ めとする不動産ファンドの運用や不動産管理・保守業務で継続的に得ることができる 手数料収入が安定収益基盤となっています。 ・ 2 つ目は 20 年を超える業歴です。1995 年に創業し、23 年目を迎えました。不動産市場 で築いてきたノウハウや幅広い情報ネットワークが力を発揮しています。 ・ 3 つ目は専門性に富んだ人材です。不動産アセットマジメントでは不動産と金融の両方 の知識やノウハウが必要とされます。当社は中途採用者が多く、不動産業界や金融業 界で経験を積んだ人材が「思い」を持って集まってきました。 ・ 4 つ目は独立系であることです。大手不動産会社や金融機関などの資本系列に属してい ないからこそ、機動性や柔軟性を持ったサービスを提供できます。企業グループの看 板や力を借りずにビジネスを展開する力があります。 ・ 東京証券取引所市場第 1 部に上場し、証券コードは 4321 という覚えやすいものです。 不動産業の証券コードは 8 から始まります。4 から始まるコードはサービス業に分類さ れます。当社は不動産 AM というサービスを提供している会社です。 ・ 従業員は連結 322 名で、本社は東京都千代田区内幸町にあります。 ・ ケネディクスは私募ファンドの運用と不動産投資事業を行っています。機関投資家向 けに 60 以上の不動産ファンドを運用しているほか、グループで運用するファンド、 REIT の成長につながる不動産投資などを行っています。 ・ ケネディクス不動産投資顧問はグループの基幹子会社で、主に 3 つの J-REIT、1 つの私 募 REIT、私募ファンドを運用しています。REIT に投資している方には、なじみのある 会社です。 ・ ケネディクス・プロパティ・マネジメントは建物のオーナーに代わって建物管理やテ ナント募集活動など不動産の日常管理業務を行う 100%子会社です。 ・ スペースデザイン(Space Design)は当社が 99%出資している子会社で、サービスアパ ート、サービスオフィス、ホテルなどの運営を行っています。 ・ ビットリアルティ(bitREALTY)はクラウドファンディングを行う会社です。当社が 80.1%出資して 2017 年に設立、現在ライセンスを取得する作業をしています。

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・ 当社は 1995 年、米国企業ケネディ・ウィルソンの日本法人、ケネディ・ウィルソン・ ジャパンとして設立されました。その後、ケネディ・ウィルソンは株をすべて売却、 現在、資本関係はありません。 ・ 1999 年、川崎データセンタービル投資への支援を行い、AM 事業へ本格参入しました。 2001 年、大手生命保険会社から不動産私募ファンドの組成を依頼され、2003 年、国内 年金基金向けの不動産私募ファンドを組成しました。2005 年、ケネディクス・オフィ ス投資法人が上場し、J-REIT 市場に参入しました。 ・ 2008~2009 年、当社もリーマンショックの影響を受けました。当社と似た不動産系の 会社の大半が倒産し、当社が唯一の生き残りといわれております。 ・ 激動の時代を乗り越え、2017 年、受託資産残高(AUM)は 2 兆円を突破しました。 ・ 当社の業務には不動産・金融両面のノウハウが必要で、メンバーの出身会社も多様で す。社長の宮島大祐は三菱 UFJ 信託銀行の出身で、その他の社員も大手企業や外資系 企業で十分な経験を積んだメンバーです。出身企業は不動産 AM、不動産、建設、商社、 証券、銀行、保険、郵便、通信など多岐にわたります。 ・ 大手監査法人出身の公認会計士(CPA)を抱えているほか、コンプライアンス部門には 弁護士もいます。 ・ 中途採用だけではなく、新卒採用にも積極的に取り組んでいます。今後も事業を続け ていく以上、会社の背骨となる人材の確保がカギになります。そうした人材を集結さ せたいという強い思いを持って採用・育成にあたっています。 ・ 当社は資本関係にとらわれない独立系のよさを生かし、多様なパートナーと多様な分 野で提携しています。クラウドファンディング事業では野村総合研究所とジョイント ベンチャーを組みました。物流施設のファンド設立では物流施設に特化した不動産事 業者、シーアールイーと提携しました。 ・ 不動産再生投資事業では三菱 UFJ リース、ホテルファンドの組成では、みずほ証券、 商業施設のファンドでは伊藤忠商事、インフラファンド(主に太陽光発電施設)では 自然電力と手を組みました。 ・ J-REIT では 2 つジョイントベンチャーを組みました。ひとつは三井物産と物流施設の REIT を、もうひとつは NTT 都市開発とオフィス、賃貸住宅に投資する REIT を運用し ています。 ・ しがらみがなく、事業ごとに最適なパートナーを選べることが大きな強みです。 ・ 当社のビジネスモデルの主軸は 1 つ目は上場 REIT や私募 REIT、私募ファンドなどか ら資産運用を受託する AM 事業、2 つ目はテナント募集や管理などのプロパティマネジ メント(PM)やサービスアパート・サービスオフィスの運営にあたる不動産関連事業 です。 ・ この 2 つの事業が安定収益基盤です。AM 事業では受託資産残高が増えれば増えるほど 手数料収入も増加します。しかも、残高がある限り安定してフィー(手数料)を頂け

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るという、かなり手堅いビジネスです。不動産関連事業も特に PM は受託している限り 繰り返しフィーを頂ける仕組みになっています。 ・ 3 つ目のビジネスモデルは不動産投資事業です。これは市況の影響を受けやすいビジネ スであります。不動産関連資産に投資し、基本的にはキャピタルゲインで収益を上げ ます。ただ、やみくもに大きなリターンを狙うことはありません。ブリッジファンド、 開発ファンドなど AUM の増加につながる投資、つまり AM 事業を成長させるための投 資と位置づけています。 ・ また、顧客投資家と同じリスクをとることで、利害を一致させるための共同投資を行 っています。リスクをとらなければ本当の信頼は得られません。リスクをとりつつ、 ファンドを運営する姿勢を見せることが非常に大切です。 ・ AM 事業の成長につながる投資はメーカーの設備投資にあたります。もちろん、借入金 を大きく使って投資しているわけではなく、自己資本の範囲内で規律を保って投資し ています。

2. 不動産アセットマネジメント事業

・ AM 事業は基本的には株や債券を運用する証券投資信託と似ています。 ・ 投資家からの出資金と金融機関からの借入金を合わせて賃貸不動産を購入します。こ れがファンドの投資対象の運用物件になります。運用物件から得られる賃料収入や売 却益などを借入金の返済、利息の支払い、投資家への配当にあてます。 ・ バランスシートの右側(借入金+出資金)と左側(賃貸不動産)を合わせて資産運用 します。この運用を受託しているのが当社や子会社のケネディクス不動産投資顧問で す。 ・ 報酬としては、まず不動産を取得したときの取得報酬があります。通常の証券投資信 託を組成したときはフィーを頂けませんが、不動産の場合、デューデリジェンスや複 雑な契約書作成などの労力があるため、取得報酬を頂くことになっています。 ・ 運用期間が続く限り、3~6 カ月ごとに運用報酬を頂きます。J-REIT は運用期間の定め がなく、無期限です。 ・ もっとも、J-REIT でも運用期間中に売却するケースもありますし、私募ファンドの場 合は運用期間が設定されていますから物件売却が起こります。そのときには売却にか かる処分報酬があります。 ・ 最近では少し減りましたが、オポチュニスティックファンドという、売却することで キャピタルゲインを狙う私募ファンドもあり、一定以上の売却利益を上げた場合、そ の何%かの手数料を頂くことになっています。 ・ 最近は安定したインカムゲインを狙うコアファンドが増えてきました。そうしたファ ンドの運用期間は 7~10 年と長く、より安定した収益が得られます。 ・ 当社の 100%子会社であるケネディクス不動産投資顧問で運用している REIT の AUM

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を見ると(2018 年 6 月末現在)、中規模オフィスに投資するケネディクス・オフィス投 資法人は 4,072 億円、 賃貸住宅・ヘルスケア・宿泊施設に投資するケネディクス・レ ジデンシャル・ネクスト投資法人が 1,931 億円、商業施設・物流施設に投資するケネデ ィクス商業リート投資法人が 2,128 億円、大規模オフィス・ホテルに投資するケネディ クス・プライベート投資法人が 1,044 億円です。 ・ ジョイントベンチャーの AUM では三井物産と組んだ日本ロジスティクスファンド投資 法人が 2,708 億円、NTT都市開発と組んだプレミア投資法人が 2,464 億円です。

・ マレーシアで運用しているジョイントベンチャーの AmanahRaya REIT の AUM は 329 億円です。その他、私募ファンドの AUM が 5,108 億円にのぼります。 ・ グループの AUM 総額は 2 兆 326 億円です。 ・ J-REIT の主要スポンサー別預り資産規模では三井不動産、三菱商事に次いで 3 番目に 位置し、三菱地所、野村不動産ホールディングスを上回っています。 ・ 用途別の受託資産ではオフィス 46%、賃貸住宅 17%、商業施設 13%、物流施設 14% です。多様な運用ノウハウを持っています。 ・ 代表的な運用物件として三菱重工横浜ビルがあります。横浜市の「みなとみらいエリ ア」にあり、2017 年 3 月、三菱重工業から譲渡されました。建物だけで 600 億円を超 え、土地が 150~160 億円という大きな案件です。 ・ ビルの 49%を組み入れ対象としたコアファンドを組成、安定的なインカムゲインを狙 います。残りの 28%をケネディクス・プライベート投資法人、23%をケネディクス・ オフィス投資法人が取得しました。 ・ さらに三菱重工横浜ビルの隣接地開発にあたり、パナソニックホームズ、鹿島建設の 参画が決定、開発に向けた共同事業体制が確立しました。基本的にはオフィス・商業 施設・ホテルの複合施設を建設します。 ・ 伝統的な大手企業である三菱重工業が重要なビルを当社に任せていただいたことに感 激しました。 ・ 東京都中央区銀座 8 丁目にある商業ビルをホテルに建て替えるプロジェクトも進めて います。銀座中央通り沿いにあり、銀座駅、新橋駅にも近く、ビジネス客、レジャー 客の両方のニーズに応えます。 ・ 2017 年 9 月上旬に着工し、2019 年春開業を予定しています。三菱地所グループのロイ ヤルパークホテルズアンドリゾーツと組み、運営委託方式でホテル事業を行います。 ・ 福岡市内の KDX 博多南ビルはケネディクス・オフィス投資法人が保有するオフィスビ ル、KDX レジデンス大濠ハーバービュータワーはケネディクス・レジデンシャル・ネ クスト投資法人が保有する賃貸住宅、サニー野間店はケネディクス商業リート投資法 人が保有するショッピングモールです。 ・ 受託資産残高(AUM)の推移を見ると、2013 年には 1 兆 2,063 億円でしたが、2018 年 6 月現在で 2 兆 326 億円となりました。

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・ 当社が重視しているのはベース AUM です。当社がメインスポンサーを務める REIT(ケ ネディクス不動産投資顧問が運用)と私募ファンド(当社とケネディクス不動産投資 顧問が運用)の受託資産残高の総額です。 ・ 2013 年、メインスポンサーREIT の AUM は 4,206 億円でしたが、2018 年 6 月現在で 9,197 億円と 4 年半で 2 倍以上になりました。私募ファンドは 2013 年には 4,963 億円でした が、2018 年 6 月現在で 5,108 億円に達しました。 ・ AUM 全体の年平均成長率は 13.5%、ベース AUM は 10.6%で、かなりのハイピッチで 成長しています。 ・ 2015 年に 10 年後の 2025 年の姿として長期ビジョンを発表、AUM は 2 兆円を 4 兆円に 倍増させたいと考えています。 ・ 当社はアセットマネジャーとしての競争力・存在感・信頼感がかなり高まっています。 その結果、不動産市場の案件情報量が増え、資金調達力も含めたファンド組成力が高 まり、投資家層も幅広くなるというサイクルに入りつつあります。こうした正攻法の 循環によって 4 兆円を目指します。事業提携や M&A にも積極的に取り組みます。

3. 不動産関連事業と不動産投資事業

・ 不動産関連事業としては第 1 にプロパティマネジメント(PM)事業があります。 ・ ケネディクス・プロパティ・マネジメントの管理棟数は 109 棟です(2018 年 6 月末現 在)。テナント対応、建物修繕管理を行い、オーナーへ逐次報告しています。 ・ 2015 年、ケネディクス・エンジニアリングを設立しました。リニューアルを中心とし て建築・電気設備の設計施工を行っています。この 2 社をうまく使いながら、預かっ ている不動産の価値を上げていきます。 ・ 第 2 にスペースデザインという会社を通じてサービスオフィス・サービスアパートメ ント事業を展開しています。 ・ サービスオフィスとオフィス機能のほか、共用の受付、ロビーラウンジ、会議室など を備えた賃貸オフィスです。1 人から利用できるため、事業の成長に合わせて賃貸スペ ースの拡大・縮小も可能です。BUREX、BUREX LaBo というブランドで展開していま す。 • サービスアパートメントは長期出張などで利用可能な家具・サービス付きの賃貸マン ションで、調理器具や食器類も用意しています。バイリンガルのスタッフもおり、外 国人も利用できます。1 カ月単位で借りることができます。 ・ IT 企業の SQUEEZE と資本業務提携を結びました。サービスアパートメントはビジネ スの繁閑によって稼働率が上下します。夏や冬など稼働率が下がる時期に民泊のオペ レーションを組み込むための提携です。SQUEEZE は民泊のオペレーションのサポート サービスやシステムを開発している会社です。 ・ 不動産投資事業はグループで運用する REIT やファンドの成長につながる投資を行いま

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す。顧客投資家と利害を一致させるための共同投資もあります。 ・ 2018 年 6 月末現在で、開発投資は 161 億円(その中で開発済みは 80 億円)に及びます。 開発ファンドを組成して物件を開発し、完成後には物件を REIT やファンドに売却する ことで AUM を増やしています。 ・ 投資余力は 232 億円です。2018 年上期(1~6 月)は投資よりも回収が先行し、キャッ シュが積み上がりました。下期は、いろいろな案件に積極的に投資し、投資余力(投 資用資金)を活用したいと考えています。

4. 新たな成長機会

・ ひとつは海外事業です。アジアと北米で事業を行っています。 ・ アジアではシンガポールの拠点を中心として、マレーシア、タイ、ベトナムに手を伸 ばしています。

・ 特にマレーシアでは上場 REIT である AmanahRaya REIT へスポンサー参加しています。 マレーシア財務省が 51%、当社が 49%出資しました。日本国内で運用している当社の 4 つの REIT に対する評価が高かったため、スポンサーとして選ばれました。

・ タイでも AIRA Capital(上場金融グループ)とともに REIT を準備しています。 ・ アメリカでは賃貸住宅ビジネスを行っています。日本の投資家に Atrium on James、 Greenlake Terrace といった西海岸の賃貸住宅への投資機会を提供しています。 ・ もうひとつの成長機会はクラウドファンディングです。個人の投資家層を取り込むこ とで投資家層の拡大を狙っています。投資情報の閲覧から意思決定まで、インターネ ット上で行えるようになっています。 ・ 野村総合研究所とジョイントベンチャーを組んだビットリアリティは現在、金融庁か らライセンスを取得する作業をしているため、動き出すのは、もう少し先になります。 「bit」とついているのでビットコインを思い浮かべるかもしれませんが、仮想通貨事 業ではなく、不動産を対象としたクラウドファンディング事業に取り組みます。個人 に投資機会を提供できる大きなビジネスチャンスで、かなり力を入れています。

5. 株主還元と中期経営計画

・ 安定的なフィー収益が順調に伸び、2017 年度の決算で安定収益は 70 億 6,500 万円に達 しました。販売管理費 69 億 700 万円のすべてをまかなえる安定的な基盤が整いました。 ・ 当社は利益を 2 つのカテゴリーに分けています。キャピタルゲインから来る不動産投 資損益と安定収益から販売管理費を除いたベース利益です。ベース利益は着実に収益 が増えていくので配当原資に向けます。ベース利益が増えれば配当も増やしています。 ・ 不動産投資損益は市場の状況で上下しますので、その都度、用途を考えます。不動産 が安ければ不動産投資に向け、自社株が安ければ自社株買いをします。 ・ 配当は 2014 年の 3 円から徐々に増配し、2018 年度予想は 7 円です。

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・ 自社株買いを積極的に進め、2017 年の総還元性向は 61%です。2018 年は既に 100 億円 の自社株買いを行い、16 億円の配当と合計すると 100%を超える水準です。 ・ 2018 年 2 月、中期経営計画(2018 年~2020 年)を発表しました。4 つの基本方針があ ります。 ・ 1 つ目は不動産投資アセットマネジメントを中心とするビジネス領域の拡充、2 つ目は 機動的かつ戦略的な投資の推進です。AM 事業とそれをサポートする投資の 2 本柱です。 ・ 3 つ目は時代の変化を捉えた新たな成長分野の開拓です。IT 系のクラウドファンディン グや海外事業を新たに成長分野にしていきたいと思っています。 ・ 4 つ目は持続的成長と社会的責任の両立に向けた経営基盤の強化です。今後 20 年、30 年と継続して事業を行えるよう、2018 年 4 月、ESG(環境・社会・ガバナンス)専任 部署を立ち上げました。 ・ 定量計画については ROE が 3 年平均 10%以上、総還元性向が 3 年平均 50%以上を掲 げました。 ・ 2018 年 12 月期業績予想を上方修正しました。営業総利益 194 億円の予想を 214 億円、 経常利益 117 億円を 132 億円、当期純利益 106 億円を 115 億円としました。 ・ 税金等調整前当期純利益は前期比 27%増の 160 億円を見込んでいます。当社は 2017 年 度まで繰越欠損金があり、税率が低かったのですが、2018 年度はフルタックスで 30% 程度かかってきます。それを踏まえてもボトムで 9%、税金等調整前当期純利益で 27% の成長を示しました。不動産市場の好況などを反映した不動産投資事業の収益拡大を 主因として、AM 事業も順調に推移したことが要因です。 ・ 2025 年までの長期ビジョンとして、AUM4 兆円、グループ時価総額 2 兆円、ROE15% を掲げました。AUM4 兆円とグループ時価総額 2 兆円は大手不動産会社の一角に匹敵 する数字です。 ・ 当社は不動産を保有しません。保有しているのはファンドです。AM 事業で手数料収入 を得る堅実なビジネスを主としています。投資家に多様な投資機会を提供しながら、 AUM を増やしていくことを目標にしています。

6. 質疑応答

Q1. 競合会社に対する優位性を教えてください。 A1. ここまで不動産 AM 事業に力を入れている会社は日本では当社しかないため、競合は ありません。ただし、物件を取得する際は不動産会社と競合します。ビジネスモデル の優位性は安定収益です。REIT は基本的に償還がないので、1 回セットアップすると AUM は増えていきます。AUM の成長とともに収益の安定性も盤石となる点が他の不 動産会社との大きな違いです。 以上

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