鑑 第 2 0 1 1 0 1 - 0 0 0 0 5 号 平 成 2 3 年 1 月 2 4 日
鑑
定
評
価
書
ハ ウ ス コ ン サ ル タ ン ト
御 中
大阪市中央区南久宝寺町1－9－1－602
株 式 会 社 四 ツ 不 動 産 鑑 定
代
表
取
締
役
谷
勝
博
貴 社 よ り 、 ご 依 頼 の あ り ま し た 後 記 対 象 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に つ い て 、
本 鑑 定 評 価 書 を も っ て ご 報 告 申 し 上 げ ま す 。
不 動 産 鑑 定 士記
Ⅰ ． 対 象 不 動 産 の 表 示
種 類 所 在 地 番 又 は 家 屋 番 号 地目・構造用途 数 量(㎡) 公簿・現況 公 簿 土 地 大 阪 市 住 之 江 区 西 住 之 江 1 丁 目 2番 8 宅 地 147.60 建 物 大 阪 市 住 之 江 区 西 住 之 江 1 丁 目 2番地8 2番 8 構 造 ： 鉄 筋 ｺ ﾝ ｸ ﾘ ｰ ﾄ 造 陸 屋 根 3階 建 種 類 ： 共 同 住 宅 1階 109.68 2階 109.68 3階 109.68 計 329.04 土 地 所 有 者 ： 株 式 会 社 ハ ウ ス コ ン サ ル タ ン ト 建 物 所 有 者 ： 株 式 会 社 ハ ウ ス コ ン サ ル タ ン トⅡ ． 権 利 の 種 類 及 び 類 型
権 利 の 種 類 ： 所 有 権 類 型 ： 貸 家 及 び そ の 敷 地Ⅲ ． 鑑 定 評 価 額 及 び 価 格 の 種 類
価 格 の 種 類 鑑 定 評 価 額 正 常 価 格金 60,400,000円
※ な お 、通 常 の 不 動 産 取 引 に 当 た っ て は 、上 記 評 価 額 か ら 買 主 に 承 継 さ れ る 一 時Ⅳ ． 鑑 定 評 価 額 の 価 格 時 点 及 び 評 価 を 行 っ た 年 月 日
価 格 時 点 平 成 23 年 1 月 24 日 行 っ た 年 月 日 平 成 23 年 1 月 17 日Ⅴ ． 鑑 定 評 価 の 依 頼 目 的
売 買 の 参 考 と し てⅥ ． 鑑 定 評 価 の 条 件
１ ． 対 象 確 定 条 件 (1) 数 量 は 、 土 地 ・ 建 物 と も 公 簿 数 量 に て 確 定 す る 。 (2) 対 象 不 動 産 の 現 況 を 所 与 と し た 「 貸 家 及 び そ の 敷 地 」 と し て 鑑 定 評 価 す る 。 ２ ． そ の 他 の 条 件 な しⅦ ． 鑑 定 評 価 の 依 頼 目 的 及 び 条 件 と 価 格 の 種 類 と の 関 連
上 記 依 頼 目 的 及 び 条 件 に よ り 、 本 件 評 価 は 、 現 実 の 社 会 経 済 情 勢 の 下 で 合 理 的 と 考 え ら れ る 条 件 を 満 た す 市 場 で 形 成 さ れ る で あ ろ う 市 場 価 値 を 表 示 す る 適 正 な 価 格 を 求 め る こ と か ら 、価 格 の 種 類 は 正 常 価 格 で あ る 。Ⅷ ． 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 に 係 る 利 害 関 係 等
１ ．関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 の 対 象 不 動 産 に 関 す る 利 害 関 係 又 は 対 象 不 動 産 に 関 し 利 害 関 係 を 有 す る 者 と の 縁 故 若 し く は 特 別 の 利 害 関 係 の 有 無 な し２ ．依 頼 者 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 と の 関 係（ 依 頼 者 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 と の 間 の 特 別 の 資 本 的 関 係 ，人 的 関 係 ， 及 び 取 引 関 係 の 有 無 ） (1) 資 本 的 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 が 依 頼 者 の 関 連 会 社 又 は 依 頼 者 が 不 動 産 鑑 定 業 者 の 関 連 会 社 で あ る 。若 し く は 不 動 産 鑑 定 士 が 依 頼 者 の 議 決 権 の 20％ 以 上 を 保 有 し て い る 。 ） な し (2) 人 的 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 業 者 を 代 表 す る 者 が 依 頼 者 又 は 依 頼 者 を 代 表 す る 者 で あ る 。若 し く は 関 与 す る 不 動 産 鑑 定 士 が 依 頼 者 又 は 依 頼 者 を 代 表 す る 者 で あ る 。 ） な し (3) 取 引 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 の 負 債 の 過 半 が 依 頼 者 か ら の 借 入 で あ る 。若 し く は 依 頼 者 と の 取 引 が 不 動 産 鑑 定 業 者 の 価 格 等 調 査 業 務 受 注 額 の 過 半 を 超 え る 。 ） な し ３ ．提 出 先 等 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 と の 関 係（ 本 鑑 定 評 価 額 が 依 頼 者 以 外 の 者 へ 開 示 さ れ る 場 合 の 当 該 相 手 方 又 は 本 鑑 定 評 価 書 が 依 頼 者 以 外 の 者 へ 提 出 さ れ る 場 合 に お け る 当 該 提 出 先 と 関 与 不 動 産 鑑 定 士 及 び 関 与 不 動 産 鑑 定 業 者 と の 間 の 特 別 の 資 本 的 関 係 ，人 的 関 係 ，及 び 取 引 関 係 の 有 無 ） (1) 資 本 的 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 が 提 出 先 等 の 関 連 会 社 又 は 提 出 先 等 が 不 動 産 鑑 定 業 者 の 関 連 会 社 で あ る 。若 し く は 不 動 産 鑑 定 士 が 提 出 先 等 の 議 決 権 の 20％ 以 上 を 保 有 し て い る 。 ） な し (2) 人 的 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 又 は 不 動 産 鑑 定 業 者 を 代 表 す る 者 が 提 出 先 等 又 は 提 出 先 等 を 代 表 す る 者 で あ る 。若 し く は 関 与 す る 不 動 産
鑑 定 士 が 提 出 先 等 又 は 提 出 先 等 を 代 表 す る 者 で あ る 。 ） な し (3) 取 引 関 係 の 有 無 （ 不 動 産 鑑 定 業 者 の 負 債 の 過 半 が 提 出 先 等 か ら の 借 入 で あ る 。若 し く は 提 出 先 等 と の 取 引 が 不 動 産 鑑 定 業 者 の 価 格 等 調 査 業 務 受 注 額 の 過 半 を 超 え る 。 ） な し 後 述 す る 鑑 定 評 価 額 決 定 の 理 由 の 要 旨 に 従 い 、 上 記 の 通 り 鑑 定 評 価 し た 。 以 上
鑑 定 評 価 額 決 定 の 理 由 の 要 旨
§１ ． 対 象 不 動 産 の 確 認
対 象 不 動 産 の 確 認 は 現 地 に て 下 記 要 領 で 行 っ た 。 １ ． 実 地 調 査 ☆ 実 地 調 査 を 行 っ た 年 月 日 平 成 23年 1月 7日 外 ☆ 実 地 調 査 を 行 っ た 不 動 産 鑑 定 士 の 氏 名 谷 勝 博 ☆ 実 地 調 査 を 行 っ た 範 囲 土 地 ： 建 物 周 辺 の 敷 地 部 分 建 物 ： 対 象 建 物 の 共 用 部 分 （ 廊 下 ・ 階 段 等 ） ☆ 実 地 調 査 を 一 部 出 来 な か っ た 理 由 及 び 対 応 方 法 現 況 テ ナ ン ト 入 居 部 分（ 賃 貸 各 室 専 有 部 分 ）に 関 し て は 、賃 貸 中 で あ る こ と か ら 内 覧 が で き な か っ た 。当 該 部 分 に つ い て は 、依 頼 者 御 提 示 資 料・ 外 部 観 察 等 か ら 把 握 し う る 標 準 的 な も の と 推 定 し 、 評 価 を 行 っ た 。 ２ ． 確 認 資 料 ☆ 確 認 資 料 ： 位 置 図 ， 住 宅 地 図 ， 公 図 ， 建 物 図 面 ， 登 記 事 項 全 部 証 明 書 （ 土 地 ・ 建 物 ） ， 土 地 実 測 図 ， 建 築 計 画 概 要 書 等 ，固 定 資 産 税・都 市 計 画 税（ 土 地 ） 証 明 書 ， 貸 室 賃 貸 借 契 約 書 等 ， 入 居 ・ 建 物 管 理 委 託 契 約 書 （ 平 成 22年 12月 24日 付 ） ， 土 地 境 界 確 認 書 及 び 覚 書 （ 平 成 22 年 9 月 28 日 付 ） ， マ イ ポ ー ト 住 之 江 レ ン ト ロ ー ル （ 平 成 22 年 11 月 5 日 付 ） ， 建 物 修 繕 履 歴 ， 物 件 概 要 書 ， 貯 水 槽 清 掃報 告 書 マ イ ポ ー ト 住 之 江（ 日 本 ベ ス ト コ ミ ュ ニ テ ィ ー 株 式 会 社 発 行 ） 等 ３ ． 実 地 調 査 等 に よ り 確 認 し た 事 項 土 地 ・ 建 物 の 位 置 、 形 状 、 規 模 及 び 建 物 の 構 造 ・ 用 途 並 び に 権 利 関 係 等 に つ い て 上 記 資 料 と 照 合 し た 結 果 は 、 次 の 通 り で あ る 。 (1) 物 的 事 項 の 確 認 （ 土 地 ） 上 記 資 料 と 照 合 し 、対 象 地 の 位 置・規 模・形 状 ・ 現 況 利 用 状 況 等 、 概 ね 符 合 す る こ と を 確 認 し た 。 （ 建 物 ） 上 記 資 料 と 照 合 し 、 対 象 建 物 の 構 造 ・ 規 模 ・ 仕 様 ・ 用 途 等 、 概 ね 符 合 す る こ と を 確 認 し た 。 (2) 権 利 の 様 態 の 確 認 土 地 ・ 建 物 に 係 る 権 利 関 係 に つ い て は 、 登 記 事 項 全 部 証 明 書 に よ り 確 認 し た 。 (3) そ の 他 賃 貸 借 契 約 内 容 等 に 関 し て は 、依 頼 者 提 示 の 賃 貸 借 契 約 書 ， レ ン ト ロ ー ル 表 等 に よ り 確 認 し 、 建 物 現 況 利 用 状 況 ・ 入 居 状 況 と の 異 同 は 実 地 調 査 に よ り 調 査 時 点 に お い て ほ ぼ 一 致 す る こ と を 確 認 し た 。 な お 、 東 側 隣 接 地 （ 地 番 2番 7） よ り 対 象 地 敷 地 側 へ 雨 樋 ・ 瓦 ・ マ ン ホ ー ル ・ 枡 等 の 越 境 が あ る こ と を 依 頼 者 提 示 資 料（ 土 地 境 界 確 認 書 及 び 覚 書 、そ の 他 現 地 写 真 等 ）及 び 現 地 調 査 等 に よ り 確 認 し 、か か る 状 況 の 取 扱 ・ 解 消 方 法 等 に 関 し て は 同 依 頼 者 提 示 資 料 に て 確 認 し た 。
§２ ． 価 格 形 成 要 因 分 析
１ ． 一 般 的 要 因 の 分 析 内 内 閣 府 は H23年 1月 21日 に 発 表 し た 月 例 経 済 報 告 の 中 で 、我 が 国 の 景 気 の 現 状 に つ い て 、 『 景 気 は 、 足 踏 み 状 態 に あ る が 、 一 部 に 持 ち 直 し に 向 け た 動 き が み ら れ る 。 但 し 、 失 業 率 が 高 水 準 に あ る な ど 依 然 と し て 厳 し い 状 況 に あ る 。先 行 き に つ い て は 、当 面 は 弱 さ が 残 る と み ら れ る も の の 、 海 外 経 済 の 改 善 や 各 種 の 政 策 効 果 な ど を 背 景 に 、 景 気 が 持 ち 直 し て い く こ と が 期 待 さ れ る 。 一 方 、 海 外 景 気 の 下 振 れ 懸 念 や 為 替 レ ー ト の 変 動 な ど に よ り 、 景 気 が さ ら に 下 押 し さ れ る リ ス ク が 存 在 す る 。 ま た 、 デ フ レ の 影 響 や 、 雇 用 情 勢 の 悪 化 懸 念 が 依 然 残 っ て い る こ と に も 注 意 が 必 要 で あ る 。 』 と 分 析 し て い る 。 景 気 の 基 調 判 断 を 、 「 こ の と こ ろ 足 踏 み 状 態 と な っ て い る 」 か ら 「 足 踏 み 状 態 に あ る が 、 一 部 に 持 ち 直 し に 向 け た 動 き が み ら れ る 」 と し 、 ま た 生 産 に つ い て は 前 月 の 「 こ の と こ ろ 減 少 し て い る 」か ら「 下 げ 止 ま り の 兆 し が み ら れ る 」と 上 方 修 正 し て い る も の の 、 失 業 率 に つ い て は 前 月 の「 高 水 準 に あ る な ど 厳 し い 状 況 に あ る 」か ら「 高 水 準 に あ る な ど 依 然 と し て 厳 し い 状 況 に あ る 」 と 現 状 維 持 に 留 ま る 見 解 を 示 し て い る 。 景 気 が 持 ち 直 し へ の 期 待 感 が 高 ま る 一 方 で 、デ フ レ の 影 響 や 、雇 用 情 勢 の 悪 化 懸 念 が 依 然 と し て 残 っ て お り 、 我 が 国 の 景 気 動 向 に つ い て は 、 未 だ 慎 重 な 見 方 が 必 要 な も の と 思 わ れ る 。 ◆各種経済指数 近時における、各種経済指数を、以下に一覧する。 2010 Q3 2010 Q2 2010 Q1 2009 Q4 2009 Q3 +0.7% +1.1% ＊内閣府 法人企業経常利益 （全産業） 前年同期比 ▲32.4% +102.2% +163.8% +83.4% +54.1% 実質GDP成長率 季節調整済前期比 ▲0.3% +1.4% +1.7% +3.0% ±0.0% ＊財務省 季節調整済前期比 +40.4% +35.8% +5.3% ＊Q1:1月 ～3月 ・Q2:4月～ 6月 ・Q3:7月～ 9月 ・Q4:10月 ～12月（ 以 下 余 白 ） 2009年度 2010年度 2010年10月 2010年11月 2010年12月 ▲6.2% ▲2.9% ＊財務省 季節調整済前期比 - - ▲6.8% +1.9% +1.1% 企業倒産件数 前年同期比 ▲1.0% ▲13.9% ▲9.9% 完全失業率 ％ 5.2% - 5.1% 5.1% -＊総務省 0.091% 0.087% （無担保翌日物） 国債流通利回り ％ 1.346% 1.172% 0.893% 1.046% 1.189% （新発10年国債） コールレート ％ 0.105% 0.093% 0.091% 9,797 10,254 円相場 円 93.61 87.75 81.87 82.48 83.41 （対米ドル） 日経平均株価 円 9,346 10,006 9,455 商業地 54.6 53.0 51.5 50.1 48.9 工業地 2008年9月 2009年3月 2009年9月 2010年3月 ＊財 団法 人不動 産研 究所 63.9 62.5 61.0 59.6 58.4 住宅地 71.7 70.2 68.8 67.4 66.3 2010年9月 市 街 地 価 格 指 数 全用途平均 2000年 3月末 を 100と した 価 格 指 数 62.9 61.4 59.9 58.5 57.3
２ ． 地 域 分 析 対 象 不 動 産 は 、南 海 本 線「 住 ノ 江 」駅 西 方 約 150m付 近（ 道 路 距 離 ）、大 阪 市 住 之 江 区 西 住 之 江 1 丁 目 に 所 在 す る 貸 家 及 び そ の 敷 地 （ マ ン シ ョ ン 名 ： マ イ ポ ー ト 住 之 江 ） で あ る 。 (1) 地 域 の 概 要 と そ の 特 性 対 象 不 動 産 の 存 す る 住 之 江 区 は 、大 阪 市 の 南 西 部 に 位 置 し て お り 、北 は 大 正 区 と 西 成 区 に 、東 は 住 吉 区 に 接 し 、南 は 大 和 川 を 挟 ん で 堺 市 に 隣 接 し て い る 。市 域 は 約 20.77ｋ ㎡ 、人 口 約 12.7万 人（ 世 帯 数 約 5.6万 世 帯 ） を 擁 す る 行 政 区 で あ る 。 主 要 交 通 機 関 と し て は 、大 阪 市 営 地 下 鉄 四 つ 橋 線・南 海 本 線 等 が 南 北 に 、ニ ュ ー ト ラ ル 南 港 ポ ー ト タ ウ ン 線 が 東 西 に 延 び て い る ほ か 、主 要 幹 線 道 路（ 国 道 26号 線 等 ）や 阪 神 高 速 堺 線 ・湾 岸 線 等 も 縦 横 に 走 り 、区 内 よ り 周 辺 地 域 へ の 接 近 性 ・ 交 通 利 便 性 は 良 好 と い え る 。 当 区 は 、地 域 ご と に そ の 特 性 を 異 に し て お り 、区 域 西 部 は 、国 内 有 数
の 貿 易 港 で あ る 大 阪 南 港 を 中 心 と し た 臨 海 工 業 地 域 と し て 発 展 し て き た 地 域 で あ る 。区 域 中 部 は 、昭 和 56年 に ニ ュ ー ト ラ ム 線 が 開 通 し 、大 阪 都 心 部 ま で 30 分 圏 と 交 通 利 便 性 が 良 好 と な っ た こ と や 規 模 の ま と ま っ た 未 利 用 の 土 地 が 残 存 し て い た こ と も あ っ て 、現 在 で は 中 高 層 共 同 住 宅 等 が 多 数 建 ち 並 ぶ 地 域 で あ る が 、古 く は 造 船 ･鉄 鋼 ･金 属 関 係 の 重 工 業 地 帯 と し て 発 展 し て き た こ と か ら 、流 通 セ ン タ ー ，倉 庫 ，製 材 所 等 も 多 数 混 在 す る 住 工 混 在 ・ 準 工 的 色 彩 の 強 い 地 域 と な っ て い る 。 一 方 、区 域 東 部 は 古 く か ら 紀 州 街 道 沿 い に 町 並 み が 形 成 さ れ 、南 海 本 線 や 阪 堺 線 の 開 通 に 伴 っ て 、大 阪 市 内 南 部 の 住 宅 地 と し て 商 店 街 の 形 成 と と も に 発 展 し て き た 経 緯 を 有 し て お り 、現 在 で も 南 海 本 線 ｢住 吉 大 社 ｣ 駅 及 び 阪 堺 線 ｢住 吉 公 園 ｣駅 等 の 駅 前 に 集 積 す る 商 店 街 を 中 心 と し て 、戸 建 住 宅 ･共 同 住 宅 等 が 建 ち 並 ぶ 、 や や 街 区 が 雑 然 と 配 置 さ れ た 市 街 地 が 形 成 さ れ て い る 。 か か る 区 域 東 部 に あ っ て 、対 象 不 動 産 の 存 す る 近 隣 地 域 は 、最 寄 駅 で あ る「 住 ノ 江 」駅 に 近 接 す る 戸 建 住 宅・共 同 住 宅 等 の 建 ち 並 ぶ 利 便 性 等 の 良 好 な 住 宅 地 域 で あ る 。 (2) 対 象 不 動 産 に 係 る 市 場 の 特 性 対 象 不 動 産 の 属 す る 同 一 需 給 圏（ 対 象 不 動 産 と 代 替・競 争 の 関 係 が 成 立 す る 範 囲 ）は 、大 阪 市 内 南 部 の 利 便 性・居 住 快 適 性 等 の 良 好 な 住 宅 地 域 と し て 把 握 さ れ る が 、南 海 本 線「 住 吉 大 社 」駅 ～「 住 ノ 江 」駅 周 辺 に 形 成 さ れ る 駅 前 住 宅 地 域 と 特 に 強 い 価 格 牽 連 性 を 有 し て い る も の と 判 断 さ れ る 。 ① 不 動 産 取 引 市 場 の 現 況 と 需 給 動 向 対 象 不 動 産 は 賃 貸 ・ 収 益 を 目 的 と す る 共 同 住 宅 及 び そ の 敷 地 で あ り 、 そ の 中 心 的 な 需 要 者 層 ・ 市 場 参 加 者 と し て は 、規 模 ・ 総 額 ・ 対 象 不 動 産 の 特 性 等 か ら そ の 収 益 性 に 着 目 す る 投 資 家 層 と 把 握 さ れ る 。 か か る 収 益 用 不 動 産 に 関 し て は 、一 時 不 動 産 の 証 券 化 等 の 進 展 に 伴
っ て 大 阪 市 内 に お い て も 収 益 用 不 動 産 の 取 引 が 活 性 化 し 、大 型 オ フ ィ ス ビ ル や 商 業 施 設 等 を 中 心 と し て 、REITや 私 募 フ ァ ン ド 等 に よ る 取 得 が 進 ん で き た 。市 場 規 模 が 拡 大 す る に つ れ 、優 良 物 件 へ の 取 得 競 争 は 過 熱 し 、取 引 利 回 り の 低 下 が 顕 著 と な っ て い た 。し か し 、サ ブ プ ラ イ ム ロ ー ン に 端 を 発 し た 信 用 不 安 問 題 及 び 不 動 産 市 況 の 悪 化・企 業 や 投 資 家 層 を 取 り 巻 く 経 済 環 境 の 悪 化 等 の 影 響 に よ っ て 収 益 物 件 に 対 す る 需 要 は 反 転 ・ 縮 小 し 、 こ こ 数 年 来 低 迷 が 続 い て い た 。 現 況 に お い て も 依 然 と し て 需 要 は 低 迷 し て い る も の の 、 一 部 企 業 ・ 業 種 等 に お け る 業 績 回 復 等 の 影 響 や 物 件 価 格 の 低 下 に よ る 値 頃 感 や 物 件 価 格 の 下 落 に 伴 う 投 資 利 回 り の 上 昇 等 に よ り 、良 質 な 物 件 に 対 し て は 需 要 の 回 復 傾 向 も 見 ら れ る 状 況 と な っ て き て い る 。 な お 、 大 阪 主 要 都 市 部 に お け る 収 益 物 件 の 取 引 利 回 り は 、 ワ ン ル ー ム マ ン シ ョ ン 等 の 小 規 模 物 件 に つ い て は 粗 利 回 り で 15 ％ ～ 20 ％ 前 後 の も の も 見 ら れ る が 、 総 額 4000～ 1億 円 強 の 共 同 住 宅 等 で は 粗 利 回 り で 概 ね 8％ ～ 12％ 程 度 と 把 握 さ れ る 。 当 物 件 は 、 や や 築 古 で あ る も の の 、 駅 近 接 で 利 便 性 等 が 良 好 な 地 域 に 存 し て い る こ と か ら 、 投 資 物 件 と し て の リ ス ク （ 空 室 リ ス ク 等 ） は 低 位 で ある と 判 断 され、安 定 的 な需 要 を 有 するものと思 われる。 ② 不 動 産 賃 貸 市 場 の 現 況 と 需 給 動 向 対 象 不 動 産 の 存 す る 住 之 江 区 東 部 は 、南 海 本 線 等 に よ り 難 波 等 の 大 阪 都 心 部 へ 直 結・近 接 し て お り 、利 便 性 等 が 良 好 な 地 域 で あ る こ と か ら 、旧 来 よ り 居 住 選 好 性 等 の 比 較 的 良 好 な 地 域 で あ る 。こ の た め 賃 貸 需 要 は 安 定 的 に 存 し て お り 、ま た 地 域 的 特 性 等 を 反 映 し 単 身 者 用 よ り も フ ァ ミ リ ー タ イ プ を 指 向 す る 傾 向 が 強 い 地 域 で あ る 。 対 象 不 動 産 同 様 の 専 有 面 積 40～ 50㎡ 程 度 （ 概 ね 2Ｄ Ｋ ～ 3Ｄ Ｋ ） の 共 同 住 宅 の 賃 料 水 準 に つ い て は 、地 域 の 標 準 的 な 水 準 を 周 辺 事 例 等 か ら 勘 案 す る と 、 共 益 費 込 で 1,500 円 / ㎡ ～ 1,650 円 / ㎡ 程 度 （ 総 額 60,000
円 ～ 80,000円 弱 /室 程 度 ） と な っ て い る 。 対 象 不 動 産 は 、 や や 築 後 経 過 し て い る も の の 、 駅 に 近 接 し て お り 、 ま た 最 寄 駅 で あ る 「 住 ノ 江 」 駅 よ り 都 心 部 へ 直 結 し て い る こ と か ら 、 賃 貸 需 要 は 継 続 的・安 定 的 に 存 す る と 思 わ れ る 。こ の た め 賃 料 水 準 に 関 し て も 概 ね 安 定 的 と 思 わ れ 、そ の 適 正 賃 料 水 準 と し て は 、概 ね 1,600 円 /㎡ 程 度 （ 総 額 67,000円 ～ 80,000円 弱 /室 程 度 ） と 認 め ら れ る 。 ③ 土 地 価 格 の 推 移 対 象 地 域 及 び 対 象 地 周 辺 の 地 価 水 準 は 、 平 成 20年 度 以 降 、 サ ブ プ ラ イ ム ロ ー ン に 端 を 発 し た 信 用 不 安 問 題・取 引 市 場 の 静 態 傾 向・需 要 の 低 迷 等 に よ っ て 下 落 傾 向 を 示 し て い る 。価 格 下 落 懸 念 に よ る 不 動 産 投 資 意 欲 の 冷 え 込 み 等 も か か る 地 価 下 落 に 一 層 の 拍 車 を か け て い る も の と 思 わ れ る こ と か ら 、当 面 は か か る 地 価 下 落 は 持 続 す る も の と 考 え ら れ る 。 こ れ ら 社 会 的 状 況 を 背 景 に 、 平 成 22年 地 価 公 示 （ 平 成 22年 1月 1日 ） ＜ 住 之 江 － 1＞ の 対 前 年 変 動 率 は △ 5.1％ と 下 落 幅 が 拡 大 し て お り 、一 部 に 底 打 ち 感 は 見 ら れ る も の の 、当 面 は 下 落 傾 向 が 継 続 す る も の と 思 料 さ れ る 。 参 考 と し て 、対 象 地 と 価 格 牽 連 性 を 有 す る と 判 断 さ れ る 同 標 準 地 の 推 移 を 示 す と 次 の 通 り で あ り 、こ れ ら プ ラ イ ス デ ー タ 等 や 周 辺 取 引 価 格 水 準 等 を 勘 案 す る と 、対 象 不 動 産 の 接 道 す る 北 西 側 道 路 沿 い に お け 賃貸面積 支払賃料 管理費 共込賃料 (㎡) （円/月) （円/月） （円/月） （円/㎡) （円/坪) 敷金･保証 金（月） 礼金・償却 （月） 構造 階層 所在階 築年数 住之江区西住之江2丁目 居宅 52.17 75,000 4,000 79,000 1,510 4,990 0.0ヶ月 0.0ヶ月 Ｗ 2 1 1995年 住ノ江 4分 住之江区粉浜3丁目 居宅 42.12 65,000 5,000 70,000 1,660 5,490 1.0ヶ月 4.0ヶ月 ＳＲＣ 4 3 1978年 住吉大社 1分 住之江区西加賀屋2丁目 居宅 48.12 69,000 3,000 72,000 1,500 4,960 0.0ヶ月 2.0ヶ月 ＲＣ 4 2 1988年 北加賀屋 5分 住之江区中加賀屋3丁目 居宅 40.00 60,000 3,000 63,000 1,580 5,220 4.0ヶ月 0.0ヶ月 Ｓ 5 3 1995年 北加賀屋 10分 住之江区安立4丁目 居宅 53.52 71,000 9,000 80,000 1,490 4,930 0.0ヶ月 2.0ヶ月 ＲＣ 7 7 1990年 住ノ江 5分 最寄駅 駅徒歩(分) 所在地 用途 共込賃料単価 一時金 建 物 概 要
る 標 準 的 な 画 地（ 地 積 約 150㎡ 程 度 の 整 形 地 ）で 概 ね 300,000～ 320,000 円 /㎡ 程 度 と 把 握 さ れ る 。 (3) 近 隣 地 域 の 状 況 対 象 不 動 産 の 存 す る 近 隣 地 域 は 、南 海 本 線「 住 ノ 江 」駅 近 接 の 戸 建 住 宅 、 共 同 住 宅 等 が 建 ち 並 ぶ 住 宅 地 域 で あ る 。 当 地 域 は 、既 述 の 通 り 、最 寄 駅 に 近 接 し て お り 、ま た 同 駅 よ り 都 心 部 ア ク セ ス も 良 好 な 地 域 で あ る こ と か ら 、古 く よ り 住 宅 地 域 と し て 熟 成 し た 地 域 で あ る 。加 え て 、公 法 上 も 近 隣 商 業 地 域 に 指 定 さ れ て お り 、土 地 の 高 度 利 用 が 可 能 な 容 積 率 （ 300％ ） 指 定 を 受 け て い る こ と か ら 、 今 後 は 小 規 模 画 地 の 併 合 や 建 替 え 等 に よ っ て 中 層 の 共 同 住 宅 等 と し て の 土 地 利 用 の 比 重 が 高 ま る 可 能 性 が 予 測 さ れ 、将 来 的 に は 一 層 の 地 域 的 な 発 展 が 期 待 さ れ る 地 域 と い え る 。 以 上 の 地 域 分 析 を 踏 ま え て 、標 準 的 使 用 を 共 同 住 宅 等 と し て の 敷 地 利 用 で あ る と 判 定 し た 。 時点 2006 2007 2008 2009 2010 単価（千円/㎡） 252 255 259 255 242 対前年変動率 -2.7% 1.2% 1.6% -1.5% -5.1% 地価公示<住之江-1> 近年の価格推移 -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 230 235 240 245 250 255 260 265 2006 2007 2008 2009 2010 単価（千円/㎡） 対前年変動率
３ ． 個 別 分 析 (1) 土 地 に 関 す る 要 因 ＜ 位 置 的 要 因 等 ＞ 価 格 形 成 要 因 対 象 地 の 個 別 的 要 因 交 通 ・ 接 近 条 件 南 海 本 線 「 住 ノ 江 」 駅 西 方 約 150m （ 道 路 距 離 ） 街 路 条 件 北 西 側 幅 員 約 7.3 ｍ 市 道 （ 住 之 江 区 第 6 11 号 線 ） 南 西 側 幅 員 約 5.5 ｍ 市 道 （ 住 吉 区 第 621 号 線 ） 北 東 側 幅 員 約 2.4 ｍ 市 道（ 住 之 江 区 第 614 号 線 の 1 ） ※ 北 西 側 道 路 は 附 則 5 項 道 路 で あ り 、 道 路 中 心 線 よ り 2 m の 後 退 が 必 要 と な る （ 対 象 地 は 後 退 済 み ） 環 境 条 件 駅近接の戸建住宅・共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域 供 給 処 理 施 設 ： 上 水 道 、 都 市 ガ ス 整 備 済 行 政 的 条 件 近 隣 商 業 地 域 指 定 建 蔽 率 80％ ， 指 定 容 積 率 300％ 準 防 火 地 域 埋 蔵 文 化 財 の 有 無 及 び そ の 状 態 周 知 の 埋 蔵 文 化 財 包 蔵 地 の 地 域 指 定 は な い 。 土 壌 汚 染 の 有 無 及 び そ の 状 態 対象地については、専門機関による調査等がなされて い な い た め 、 土 壌 汚 染 の 有 無 に つ い て は 不 明 で あ る が 、 住 宅 地 図等 の 地 歴調 査 に よ る と、 昭 和 49年 7月 ： 戸 建 住 宅 、 昭和 53年 7月： 空 （ 未 記 入） 、 昭 和 53年 10 月：現況同様となっており、その他不動産鑑定士の独 自調査によっても特に端緒は認められなかった。従っ て、対象地には価格形成に大きな影響を与える土壌汚 染は存しないと判断した。（後日、汚染が判明した場 合、その状況とその措置に要する費用及び期間等によ り、本件鑑定評価額は影響を受けるものである）。 そ の 他 地勢・地盤等概ね標準的
＜ 画 地 条 件 ＞ 価 格 形 成 要 因 対 象 地 の 個 別 的 要 因 地 積 147.60㎡ （ 公 簿 ） ※ 但 し 、 道 路 後 退 部 分 等 を 除 く 有 効 宅 地 面 積 は 1 3 5 . 3 0 ㎡ と な っ て い る 。 間 口 ・ 奥 行 間 口 ： 約 12.2ｍ （ 北 西 側 を 間 口 と し て 記 載 ） 奥 行 ： 約 8.5～ 8.7 ｍ 形 状 概 長 方 形 状 地 接 面 道 路 と の 関 係 三 方 路 地 等 高 接 面 そ の 他 特 に な し ＜ 対 象 地 の 特 性 ＞ 対 象 地 は 、北 西・南 西・北 東 の 三 方 で 接 道 す る 画 地 で あ り 、建 物 配 置 ・ 入 口 等 の 複 数 設 置 等 の 敷 地 の 有 効 利 用 度 等 の 面 や 、日 照 ・ 通 風 ・ 乾 湿 等 居 住 の 快 適 性 ・ 利 便 性 等 の 面 で 増 価 の 認 め ら れ る 画 地 で あ る 。 一 方 で 、敷 地 の 一 部 が 道 路 と な っ て い る こ と に よ る 有 効 面 積 の 減 少 等 に よ る 減 価 も ま た 認 め ら れ る 画 地 で あ る 。 そ の 他 、規 模 ・ 形 状 等 に つ い て は 地 域 内 に お い て 概 ね 標 準 的 と 認 め ら れ る 画 地 で あ る 。 ＜ 更 地 と し て の 最 有 効 使 用 の 判 定 ＞ 上 記 要 因 等 を 踏 ま え 、近 隣 地 域 の 標 準 的 使 用 及 び 将 来 の 動 向 並 び に 対 象 地 の 画 地 条 件 等 、更 に 地 域 内 の 行 政 的 条 件 等 に 基 づ き 、対 象 地 の 更 地 と し て の 最 有 効 使 用 を 、 共 同 住 宅 等 の 敷 地 利 用 と 判 定 し た 。
(2) 建 物 に 関 す る 要 因 項 目 概 要 建 築 時 期 昭和54年3月14日新築（公簿） 名 称 マイポート住之江 構 造 ・ 用 途 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建 共同住宅（公簿） 各 階 面 積 主 要 用 途 1階 109.68㎡ 2階 109.68㎡ 3階 109.68㎡ 計 329.04㎡ （共同住宅） （共同住宅） （共同住宅） 各 室 専 有 面 積 50㎡ 42㎡ 賃貸面積合計 （3戸…各階1戸） （3戸…各階1戸） 276㎡ 維 持 管 理 の 状 態 概ね標準的と判断される。 使 用 資 材 の 品 等 施 工 の 質 及 び 量 概ね標準的と判断される。 耐 震 性 新耐震基準以前の建物であり、定期的なメンテナンスは施され ているものの、新耐震以降の建物に比して耐震性に関してやや 劣るものと推定される。なお、耐火性については構造等から概 ね標準的と思われる。 有害物質の使用の 有 無 及 び 状 態 鑑定評価主体が行った目視による現地調査等の結果、確認可能 な範囲において、特に有害物質の使用及び飛散等の事実は認め られなかったが、対象建物の建築年次等から推測するとアスベ ストの使用の可能性が認められ、建物の改修等の際には飛散防 止に配慮を要する。 設 計 ・ 施 工 設計：不動建設一級建築士事務所 施工：不動建設株式会社大阪本店 環 境 と の 適 合 概ね標準的と判断される。 そ の 他 特に無し
(3) 建 物 及 び そ の 敷 地 に 関 す る 要 因 ① 敷 地 と 建 物 の 適 応 の 状 態 対 象 不 動 産 は 、 地 上 3階 建 の 共 同 住 宅 及 び そ の 敷 地 で あ り 、 や や 容 積 消 化 率 は 低 位 で あ る も の の 、用 途 ・ 建 物 配 置 等 の 観 点 か ら 、敷 地 と の 適 応 状 態 は 概 ね 良 好 で あ る と 判 断 さ れ る 。 ② 対 象 不 動 産 の 現 行 賃 貸 借 状 況 概 要 部 屋 数 6 戸 に よ っ て 構 成 さ れ る 共 同 住 宅 で あ る が 、 価 格 時 点 現 在 で は 満 室 稼 働 し て お り 、 稼 働 率 ・ 収 益 性 等 の 良 好 な 物 件 と い え る 。 現 況 の 賃 貸 借 状 況 は 以 下 の 通 り で あ る 。 ③ 市 場 に お け る 対 象 不 動 産 の 優 劣 と 競 争 力 の 程 度 対 象 不 動 産 は 、昭 和 54年 に 竣 工 さ れ た 共 同 住 宅 及 び そ の 敷 地 で あ る 。 当 物 件 は 、 最 寄 駅 で あ る 「 住 ノ 江 」 駅 に 近 接 し 、 か つ 当 駅 よ り 難 波 等 の 都 心 部 へ の ア ク セ ス 等 も 良 好 で あ る こ と か ら 、居 住 選 好 性 等 が 良 好 な 地 域 に 存 し て い る と い え る 。 ま た 、 貸 室 部 分 に つ い て は 、 専 有 面 積 が 42 ㎡ タ イ プ 3戸 ・ 50 ㎡ タ イ プ 3戸 と な っ て お り 、 テ ナ ン ト 属 性 が 主 と し て フ ァ ミ リ ー と な る こ と か ら 、単 身 者 用 住 宅 等 と 比 し て も 継 続 的 ・ 恒 常 的 な テ ナ ン ト 付 、安 定 的 な 収 益 確 保 が 可 能 と な る も の と 考 え ら れ る 。 以 上 の 立 地 ・ 物 件 特 性 等 の 面 か ら も 安 定 収 益 を 享 受 出 来 得 る 物 件 で あ る と 思 わ れ る こ と か ら 、当 該 不 動 産 は 、同 一 需 給 圏 内 に お け る 同 種 物 件 間 に お い て も 、 市 場 競 争 力 を 有 す る も の と 思 料 さ れ る 。 賃貸面積 (㎡） 支払賃料 共益費 賃料/T 共益費/T 共込/T 敷金 月数 礼金(敷引） 月数 101 居宅 50.00 54,000 16,000 3,570 1,058 4,628 0 0.0 140,000 2.6 102 居宅 42.00 54,000 8,000 4,250 630 4,880 50,000 0.9 300,000 5.6 201 居宅 50.00 65,000 5,000 4,298 331 4,629 100,000 1.5 250,000 3.8 202 居宅 42.00 60,000 7,000 4,723 551 5,274 100,000 1.7 250,000 4.2 301 居宅 50.00 64,000 0 4,231 0 4,231 100,000 1.6 300,000 4.7 302 居宅 42.00 67,000 0 5,274 0 5,274 0 0.0 250,000 3.7 合計 276.00 364,000 36,000 350,000 1,490,000 階層 用途 賃料(月額） 賃料単価 一時金
④ 建 物 及 び そ の 敷 地 の 最 有 効 使 用
上 記 価 格 形 成 要 因 の 分 析 に 基 づ き 、対 象 不 動 産 の 最 有 効 使 用 を 現 況 と 同 様 の 共 同 住 宅 及 び そ の 敷 地 と し て の 継 続 使 用 と 判 定 し た 。
§３ ． 鑑 定 評 価 手 法 等 の 指 摘
本 件 評 価 は 、現 況 賃 貸 借 に 供 さ れ て い る 対 象 不 動 産（ 貸 家 及 び そ の 敷 地 ） の 評 価 に 係 る も の で あ る 。 評 価 手 法 と し て は 、 原 価 法 及 び 収 益 還 元 法 （ 直 接 還 元 法 ） を 適 用 し 、 各 試 算 価 格 を 調 整 の 上 、 鑑 定 評 価 額 を 決 定 す る 。 複 合 不 動 産 と し て の 取 引 事 例 比 較 法 に つ い て は 、 近 隣 地 域 及 び 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 等 に お い て 規 範 性 の 高 い 同 種 の 取 引 事 例 の 収 集 が 困 難 で あ っ た た め そ の 適 用 を 断 念 し た 。 （ 以 下 余 白 ） <原価法> <収益還元法>＝
－
＝
再調達原価 ・更地 ・建物（新築想定） 減価 ・土地 ・建物 ・土地・建物a
(標準化純収益） CR(還元利回り）積 算 価 格
収 益 価 格
§４ ． 原 価 法 の 適 用
対 象 不 動 産 の 再 調 達 原 価 を 査 定 し 、 こ の 再 調 達 原 価 に つ い て 適 正 に 減 価 修 正 を 行 い 積 算 価 格 を 求 め る も の と す る 。 １ ． 再 調 達 原 価 の 査 定 (1) 土 地 価 格 の 査 定 ① 対 象 地 更 地 価 格 の 査 定 対 象 地 の 更 地 価 格 に つ い て は 、 取 引 事 例 比 較 法 を 適 用 し 、 更 に 公 的 価 格 と の 均 衡 性 に も 充 分 留 意 し て 査 定 す る も の と す る 。 Ⅰ . 取 引 事 例 比 較 法 の 適 用 対 象 地 が 北 西 側 で 接 面 す る 市 道 沿 い に 、 標 準 画 地※を 設 定 し 、 取 引 事 例 比 較 法 を 適 用 し て 標 準 画 地 比 準 価 格 を 求 め る 。 ※ 標 準 画 地 の 概 要 規 模 ・ 形 状 等 150㎡ （ 間 口 約 15ｍ ×奥 行 約 10ｍ ） ， 長 方 形 公 法 上 の 規 制 近 隣 商 業 地 域 （ 建 蔽 率 80％ 、 容 積 率 300％ ） 公 法 上 の 規 制 準 防火地域 街 路 条 件 北 西 側市道 幅員約7.3ｍ ⅰ .標 準 画 地 比 準 価 格 の 査 定 後 掲 「 別 表 － 標 準 画 地 比 準 価 格 の 査 定 ・ 規 準 と す べ き 公 的 価 格 と の 均 衡 性 の 検 証 」 に よ り 、 住 之 江 区 内 に お い て 現 実 に 取 引 さ れ た 事 例 を 収 集 ・ 選 択 の 上 で 補 ・ 修 正 ， 地 域 格 差 の 判 定 等 を 適 正 に 行 い 、 標 準 画 地 比 準 価 格 を 次 の 通 り 査 定 し た 。 標 準 画 地 比 準 価 格310,000円 /㎡
Ⅱ . 公 的 価 格 と の 均 衡 性 の 検 討 対 象 地 の 周 辺 土 地 利 用 状 況 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 、 類 似 性 が 高 い と標 準 画 地 比 準 価 格 の 査 定 ・ 規 準 と す べ き 公 的 価 格 と の 均 衡 性 の 検 証 」 に よ り 標 準 画 地 規 準 価 格 を 次 の 通 り 査 定 し た 。 標 準 画 地 規 準 価 格
283,000円 /㎡
Ⅲ .標 準 画 地 価 格 の 査 定 以 上 よ り 、 各 価 格 等 は 次 の 通 り 求 め ら れ た 。 比 準 価 格 ……… 310,000円／㎡ 公 的 価 格 （ 地 価 公 示 ＜ 住 之 江 － 1 ＞ ） を 規 準 と し た 価 格 ……… 283,000円／㎡ 各 価 格 に つ い て 、 そ れ ぞ れ 鑑 定 評 価 方 式 及 び 採 用 し た 資 料 の 信 頼 性 に 基 づ き 再 吟 味 す る 。 比 準 価 格 は 、 不 動 産 の 市 場 性 に 着 目 し て 求 め た 価 格 で あ り 、 本 件 で は ま ず 近 隣 地 域 の 現 況 及 び 将 来 動 向 等 を 反 映 し た 標 準 画 地 を 設 定 し 、近 隣 地 域 及 び 同 一 需 給 圏 内 の 類 似 地 域 等 に 存 す る 取 引 事 例 を 中 心 に 収 集 の 上 、規 範 性 の 高 い 事 例 か ら 要 因 格 差 等 を 判 定 し て 査 定 し た も の で あ り 、不 動 産 市 場 に お け る 現 実 の 取 引 価 格 か ら 求 め ら れ た 実 証 的 な 価 格 と し て 規 範 性 は 高 い と 言 え る 。 以 上 の 各 価 格 の 性 格 、 規 範 性 等 及 び 近 隣 地 域 の 特 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 、 規 範 性 に 優 れ た 比 準 価 格 を 妥 当 と 判 断 し 、 規 準 と す べ き 公 的 価 格 と の 均 衡 に も 留 意 し 、 次 の 通 り 標 準 画 地 価 格 を 査 定 し た 。 標 準 画 地 価 格310,000円/㎡
② 対 象 地 の 個 別 的 要 因 に よ る 格 差 率 （ 個 性 率 ） の 判 定 標 準 画 地 及 び 対 象 地 に 係 る 個 別 的 要 因 の 比 較 を 次 の 通 り 行 い 、対 象 地 の 個 性 率 を 98.4/100と 判 定 し た 。 (ｲ) 三方路… … … ＋7％ 対象地は三方路地であり、建物配置や入口等の複数設置等、敷 地の有効利用度等の面で増価要因が認められ、か か る 要 因 に よ る 増 価 を右 記 の通 り と判定 し た 。 (ﾛ) 道路部分… … … △8％ 対象地のうち一部が道路となっており、有効宅地面積の減少に 基づく減価要因が認められ、かかる要因による減価を右記の通 りと判定した。 (ﾊ) そ の 他 … … … ±0％ 概 ね 標 準 的 ＜ 格 差 率 の 相 乗 積 ＞ 100＋(ｲ) 100 × 100＋(ﾛ) 100 × 100＋(ﾊ) 100 ≒ 98.4 100 ③ 更 地 価 格 の 査 定 以 上 の 鑑 定 評 価 手 法 の 適 用 に よ っ て 求 め ら れ た 標 準 画 地 価 格 （ 310,000円 ／㎡） に 対 象 地 の 個 性 率 （ 98.4/100） を 乗 じ て 、 以 下 の 更 地 価 格 （ 単 価 ） が 求 め ら れ た 。 (算式) (標 準 画 地 価 格 ) (個 性 率 ) (更 地 単 価 ) 310,000円 /㎡ × 98.4 100 ≒ 305,000円 /㎡ 対 象 地 更 地 価 格 総 額
金45,020,000円
単 価305,000円/㎡
(更地単価) (地積) (更地価格) 305,000円/㎡ × 147.60㎡ ≒ 45,020,000円(2) 建 物 の 再 調 達 原 価 対 象 建 物 の 再 調 達 原 価 に つ い て は 、同 種 ，同 規 模 の 建 設 事 例 等 を 参 考 と し 、各 対 象 建 物 の 1㎡ 当 た り の 再 調 達 原 価 を 求 め 、こ れ に 延 床 面 積 を 乗 じ て 当 該 建 物 の 再 調 達 原 価 を 次 の 通 り 査 定 し た 。 再調達原価(円/㎡) Ａ 床面積(㎡) Ｂ 再調達原価(円) Ａ×Ｂ 170,000円/㎡ 329.04㎡ 55,940,000円 (3) 減 価 修 正 ① 土 地 の 減 価 修 正 本 件 対 象 地 上 に は 、 3階 建 の 共 同 住 宅 が 存 す る が 、 や や 使 用 容 積 率 が 少 な く 、土 地 の 持 つ 効 用 を 最 高 度 に 発 揮 で き て い な い こ と か ら 、か か る 効 用 の 低 下 を 建 付 減 価 と し て 把 握 し 、 そ の 減 価 率 を 5％ と 査 定 し た 。 (更地価格) (減価率) (減価額) 45,020,000円 × 5％ ≒ 2,250,000円 ② 建 物 の 減 価 修 正 対 象 建 物 の 減 価 修 正 は 、 耐 用 年 数 に 基 づ く 方 法 、 観 察 減 価 法 を 併 用 し 適 正 に 減 価 額 を 求 め る も の と す る 。 ・ 耐 用 年 数 に 基 づ く 方 法 (定 額 法 採 用 ,残 価 率 は 0) （査定式） 再調達原価×構成割合×(経過年数／(経過年数＋残存年数))＝減価額 構成割合 経過年数 残存年数 減 価 額 主 体 80％ 31.8年 18.2年 28,460,000円 設 備 20％ 31.8年 5.0年 9,670,000円 合 計 38,130,000円
・ 観 察 減 価 法 対 象 建 物 の 経 過 年 数 及 び 維 持 管 理 ・ 修 繕 の 状 況 等 を 勘 案 し 、 経 年 相 応 の 減 価 と 判 断 し 、｢耐 用 年 数 に 基 づ く 方 法 ｣に 更 に 観 察 減 価 を 追 加 す る 必 要 は な い も の と 判 断 し た 。 ・ 建 物 の 減 価 額 以 上 、 ｢耐 用 年 数 に 基 づ く 方 法 ｣と ｢観 察 減 価 法 ｣を 併 用 し て 、 対 象 建 物 の 減 価 額 を 次 の 通 り 査 定 し た 。 耐用年数に基づく方法 観察減価法 建物減価額合計 38,130,000円 0円 38,130,000円 (4) 積 算 価 格 以 上 よ り 、対 象 不 動 産 再 調 達 原 価 よ り 減 価 修 正 額 を 控 除 し 、対 象 不 動 産 の 積 算 価 格 を 以 下 の 通 り 試 算 し た 。 再調達原価 減価額 減価修正後価格 土地 45,020,000円 2,250,000円 42,770,000円 建物 55,940,000円 38,130,000円 17,810,000円 総 額(万円単位四捨五入) ≒ 60,500,000円 （ 以 下 余 白 ）
§５ ． 収 益 還 元 法 の 適 用
収 益 還 元 法 に つ い て は 、 直 接 還 元 法 を 採 用 し 、 標 準 化 純 収 益 （ 現 行 賃 料 と 市 場 賃 料 と を 比 較 す る こ と に よ り 、 標 準 的 か つ 安 定 的 な 純 収 益 と し て 把 握 さ れ た 純 収 益 ） を 還 元 利 回 り で 還 元 し て 収 益 価 格 を 60,400,000円 と 試 算 し た 。（ 次 頁 直 接 還 元 法 に よ る 収 益 価 格 参 照 ） 。な お 、 評 価 上 の 設 定 数 値 等 は 下 記 の 通 り で あ る 。 ＜ 主 な 設 定 数 値 等 概 要 ＞ 項 目 設 定 数 値 等 設 定 根 拠 等 現 行 賃 料 ( 共 益 費 込 ) 1 , 2 8 0 円 / ㎡ ～ 1 , 5 9 5 円 / ㎡ ( 4 , 2 3 1 円 / 坪 ) ～ ( 5 , 2 7 4 円 / 坪 ) 6 4 , 0 0 0 円 / 室 ～ 7 0 , 0 0 0 円 / 室 現 行 賃 料 水 準 標 準 化 賃 料 ( 共 益 費 込 ) 1,600円 /㎡ (5,289円 /坪 ) 6 7 , 2 0 0 円 / 室 ～ 8 0 , 0 0 0 円 / 室 近 傍 同 種 の 一 般 的 な 共 同 住 宅 等 の 成 約 賃 料 及 び 募 集 賃 料 、 対 象 建 物 の 特 性 ・ 個 別 性 、 入 居 テ ナ ン ト の 現 行 賃 料 水 準 ・ 契 約 の 個 別 性 等 を 参 考 に 査 定 。 空 室 率 ( 現 況 空 室 率 ) 3.0％ （ 0.0％ ） 市 場 空 室 率 、 対 象 不 動 産 の 市 場 競 争 力 及 び 賃 料 水 準 等 を 考 慮 し 、左 記 の 通 り 査 定 。 駐 車 場 賃 料 そ の 他 収 入 現 行 の 収 支 等 に 基 づ い て 計 上（ 本 件 で は 特 段 該 当 す る も の が な い こ と か ら 計 上 し な い ） 修 繕 費 資 本 的 支 出 修繕費：建物再調達原価に対する料率の0.2％と査定。 資本的支出：建物再調達原価に対する料率の1.0％と査定。 還 元 利 回 り （ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ） 6.0％ 対 象 不 動 産 か ら 得 ら れ る 純 収 益 の 対 象 不 動 産 の 価 格 に 対 す る 割 合 を 示 す も の で あ り 、 純 収 益 を 還 元 利 回 り で 除 す る こ と に よ り 対 象 不 動 産 の 価 格 が 求 め ら れ る 。 本 件 還 元 利 回 り の 査 定 に 当 た っ て は 、 基 準 不 動 産 （ 市 場 競 争 力 が 極 め て 高 位 に あ る 共 同 住 宅 を 想 定 ） の ベ ー ス 利 回 り （ 4 . 0 ％ と 査 定 ） に 対 象 不 動 産 の 地 域 性 リ ス ク （ 周 辺 地 域 で の 需 給 動 向 ， 流 通 市 場 の 成 熟 度 に 基 づ く 市 場 性 ， 将 来 発 展 性 等 ） ・ 個 別 性 リ ス ク （ テ ナ ン ト ， 権 利 関 係 ， 建 物 格 差 等 ） に つ い て 比 較 を 行 い 、 利 回 り 格 差 を 2 . 0 ％ と 査 定 し 還 元 利 回 り を 左 記 の 通 り 査 定 し た 。<計算式> ◆賃貸借条件の査定 ◆運営収益の査定 （ ＋ ） × ＝ × × ＝ × × ＝ d.その 他収入 × = × = 左記合計 × = × = × = × = 左記合計 × = × = e.空室等損失 (貸室部分） × × = × × = × × = 左記合計 × × = × × = × = f.空室等損失 （駐車場その他） × = 左記合計 収入査定の段階で考慮 収入査定の段階で考慮 入替率 5,299,200円 364,320円 査定値 1,200,600 12ヶ月 12ヶ月 36,018円 36,018円 居宅 1,200,600円 3% 276.00 b.水道光熱費収入 賃貸面積 276.00㎡ 41,400円 400,200円 110円/㎡ 水道光熱費単価 査 定 根 拠 41,400 ≒ 60,400,000円 純収益（NCF) ＝ 3,628,267円 ÷ 6.0% 還元利回り 直接還元法による収益価格 居宅 1.可能運営収益 上記a.～d.合計 項 目 a.共益費込賃料収入 月額支払賃料 月額共益費 329.04 276.00 5,699,538円 更新料 特に無し 地域の慣行に鑑み、計上しない 0円 c.駐車場収入 礼金 0円 0台 単価 0円 台数 12ヶ月 月極 時間貸し 空室率 居宅 441,600円 3% 158,976円 平均空室率 169,906円 水光熱費収入 可能水光熱費収入/年 364,320円 3.0% 共益費込 賃料収入 可能共益費込賃料/月 12ヶ月 0円 10,930円 可能駐車場収入/年 空室率 月極 0円 0円 3.貸倒れ損失 敷金等により担保されるため計上しない 0円 礼金 2.空室等損失合計 上記e.～f.合計 169,906円 駐車場収入 時間貸し その他 0円 0円 階層 用途 延床面積 (㎡) 賃貸面積 (㎡) 単価 (円/㎡) 1,450 月額支払賃料 単価 (円/㎡) 150 400,200 400,200 総額 （円） 41,400 総額 （円） 月額共益費 400,200 月数 1 一 時 金 敷金 礼金 金額 金額 400,200 1,200,600 月数 3 0円 その他
◆運営費用の査定 × × ＝ ※類似物 件の事例 等を参考に 査定 × × ＝ ※類似物 件の事例 等を参考に 査定 × ＝ ※経過年 数、修繕 実績等を参 考に査定 × × = × × = × × = 左記合 計 × × = × × = × ＝ ※現行契 約・標準 的契約形態 を考慮して 査定 × × = × × = × × = 左記合 計 × × = × × = 左記合 計 × ＝ ※標準的 な料率を 設定 × ＝ ◆純収益の査定 × × = × × = × × = 左記合 計 × × = × × = × × = × ＝ ※経過年 数、修繕 実績等を参 考に査定 項 目 査 定 根 拠 査定値 82,800円 12,006円 g.維持管理費 （BM） h.水道光熱費 支出 賃貸面積 月額 水光熱費 支出 276.00㎡ 125円/㎡ 12ヶ 月 414,000円 建 物再調達原 価 3% 1ヶ月分 12,006円 賃貸面積 月 額維持管理 費 276.00㎡ 25円 /㎡ 12ヶ 月 111,880円 建物修繕費 賃貸 面積 退去 率 居宅 276.00㎡ 3% 1,400円/㎡ 11,592円 原状回 復 費 用 55,940,000円 0.2% 5,140,224円 5.0% 257,011円 ※賃料収入等：賃料＋共益費＋駐車場＋その他（礼金・更新料を除く） 11,592円 k.テナント募 集費用 土地 建物 償却資 産 85,000円 月額 支払賃料 入替 率 居宅 400,200円 319,500円 0円 l.公租公課等 依頼 者提示の課 税明細に基 づき査定 同上 計上 せず 404,500円 建 物再調達原 価 55,940円 m.損害保険料 n.その他費用 運営収益 5,529,632円 0.0% 0円 B.運営費用 上記g.～n.合計 1,349,729円 C.運営純収益 （NOI) A.-B. 4,179,903円 項 目 査 定 根 拠 査定値 97.0% 7,764円 559,400円 p.資本的支出 D.純収益(NCF) C.-上 記o.+p. 3,628,267円 7,764円 建 物再調達原 価 55,940,000円 1.0% 敷 金等 運用利 回り 1-空室 率 55,940,000円 0.10% i.修繕費 j.ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄﾌｨｰ(PM) 賃料収入 等 o.一時金の運 用益 駐車場 0円 2% 100.0% 0円 ※敷金1ヶ月と査定 居宅 400,200円 2%
§６ ． 試 算 価 格 の 調 整 及 び 鑑 定 評 価 額 の 決 定
以 上 よ り 、 各 試 算 価 格 は 次 の 通 り 試 算 さ れ た 。 積 算 価 格 … … … 60,500,000円 収 益 価 格 … … … 60,400,000円 上 記 両 試 算 価 格 に は 開 差 が 認 め ら れ る た め 、 両 試 算 価 格 の 特 徴 に 留 意 し な が ら 検 討 を 行 う も の と す る 。 １ ． 試 算 価 格 の 再 吟 味 (1) 積 算 価 格 積 算 価 格 は 、不 動 産 の 費 用 性 に 着 目 し て 求 め た も の で あ る 。土 地 に つ い て は 、取 引 事 例 比 較 法 を 採 用 し 、規 準 と す べ き 公 的 価 格 と の 均 衡 性 に 留 意 し て 求 め て い る ほ か 、建 物 に つ い て も 、類 似 建 物 の 建 築 工 事 費 等 を 参 考 に し た 再 調 達 原 価 を 基 に 、耐 用 年 数 法 及 び 観 察 減 価 法 を 併 用 し て 残 存 価 値 を 把 握 す る 等 、多 面 的 な 検 討 を 踏 ま え た 精 度 の 高 い 価 格 が 得 ら れ た も の と 認 め ら れ る 。 (2) 収 益 価 格 収 益 価 格 は 、対 象 不 動 産 の 収 益 性 に 着 目 し た 理 論 的 な 価 格 で あ る 。本 件 で は 直 接 還 元 法 を 適 用 し 、現 行 賃 料 と 市 場 賃 料 、現 行 費 用 と 標 準 的 費 用 等 を 比 較 検 討 し 、 標 準 的 な 収 益 ・ 費 用 等 諸 項 目 を 査 定 の 上 で 計 上 し 、 標 準 的 か つ 安 定 的 な 標 準 化 純 収 益 を 還 元 し て 求 め た も の で あ る 。結 果 求 め ら れ た 直 接 還 元 法 に よ る 収 益 価 格 は 、対 象 不 動 産 が 本 来 持 つ ポ テ ン シ ャ ル を 反 映 し た 価 格 と 言 え る 。 (3) そ の 他 の 計 算 過 程 等 の 検 討 さ ら に 本 件 で は 、 以 下 の 諸 点 に つ い て の 検 討 を 加 え る 。 ① 資 料 の 選 択 、 検 討 及 び 活 用 の 適 否 位 置 図 、住 宅 地 図 、公 図 、建 物 図 面 、登 記 事 項 証 明 書 、土 地 実 測 図 、 建 築 計 画 概 要 書 等 、 固 定 資 産 税 ・ 都 市 計 画 税（ 土 地 ）証 明 書 、貸 室 賃 貸 借 契 約 書 等 、入 居・建 物 管 理 委 託 契 約 書 、土 地 境 界 確 認 書 及 び 覚 書 、レ ン ト ロ ー ル 、建 物 修 繕 履 歴 、物 件 概 要 書 等 の 確 認 資 料 を 適 切 に 活 用 し 、 対 象 不 動 産 の 確 認 ・ 確 定 を 行 っ た 。 内 閣 府 月 例 経 済 報 告 や 地 価 公 示 等 の 一 般 資 料 、住 宅 地 図 や 都 市 計 画 図 等 の 地 域 資 料 、竣 工 図 や 貸 室 賃 貸 借 契 約 書 等 の 個 別 資 料 等 、各 種 要 因 資 料 に つ い て は 、 対 象 不 動 産 の 特 性 に 応 じ て 選 択 ・ 活 用 を 行 っ た 。 取 引 事 例 、 賃 貸 事 例 等 の 事 例 資 料 に つ い て は 、 対 象 不 動 産 の 価 格 水 準 ・ 賃 料 水 準 形 成 と の 相 関 関 係 を 踏 ま え た 選 択 を 行 い 、 試 算 上 の 比 較 ・ 検 討 に 活 用 し た 。 ② 不 動 産 価 格 諸 原 則 の 当 該 案 件 に 即 応 し た 活 用 の 適 否 評 価 の 各 局 面 に お い て 、 不 動 産 価 格 諸 原 則 の 活 用 を 行 っ た （ 本 件 に お い て 、 特 に 重 視 し た 価 格 諸 原 則 は 以 下 の と お り で あ る ） 。 地 域 分 析 に お い て は 、 予 測 の 原 則 を 活 用 し 、 地 域 要 因 の 将 来 予 測 を 踏 ま え た 標 準 的 使 用 の 判 定 を お こ な っ た 個 別 分 析 に お い て は 、 均 衡 の 原 則 ・ 適 合 の 原 則 を 踏 ま え 、 土 地 建 物 の 均 衡 性 や 環 境 と の 適 合 性 に 係 る 判 断 を 行 い 、最 有 効 使 用 の 原 則 を 活 用 し て 最 有 効 使 用 の 判 定 を 行 っ た 。 事 例 資 料 は 、 特 に 代 替 の 原 則 ・ 競 争 の 原 則 に 留 意 し て 、 対 象 不 動 産 と 代 替 競 争 関 係 の 成 立 す る も の に つ い て 収 集 ・ 選 択 を 行 っ た 。 ③ 価 格 形 成 要 因 分 析 の 適 否 一 般 的 要 因 ・ 地 域 要 因 ・ 個 別 的 要 因 の 各 項 目 の 分 析 に つ い て 、 市 場 実 態・地 域 の 特 性・対 象 不 動 産 の 個 別 性 等 に 即 し た 分 析 を 行 っ て お り 、 妥 当 性 は 高 い も の と 認 め ら れ る 。 ④ 各 手 法 に お け る 各 種 補 修 正 等 に 係 る 判 断 の 適 否 土 地 の 取 引 事 例 比 較 法 に お け る 事 情 補 正 ・ 時 点 修 正 、 要 因 比 較 に お い て は 、対 象 不 動 産 の 存 す る 地 域 性 や 価 格 水 準 等 を 考 慮 し た 補 修 正 を 行 っ た 。 原 価 法 の 減 価 修 正 に お い て は 、 敷 地 と 建 物 等 と の 適 合 性 等 、 建 物 経
過 年 数 、 複 合 不 動 産 と し て の 市 場 競 争 力 等 を 踏 ま え た 査 定 を 行 っ た 。 収 益 還 元 法 の 現 行 賃 料 に 対 す る 市 場 賃 料 の 設 定（ 補 正 ）に お い て は 、 共 同 住 宅 賃 貸 市 場 ・ 収 益 物 件 取 引 市 場 等 に 留 意 し た 査 定 を 行 っ た 。 当 該 補 修 正 等 は 、 価 格 形 成 要 因 （ 一 般 的 要 因 ・ 地 域 要 因 ・ 個 別 的 要 因 ） 分 析 を 踏 ま え た も の で あ り 、 適 正 と 判 断 さ れ る 。 ⑤ 各 手 法 共 通 の 価 格 形 成 要 因 に 係 る 判 断 の 整 合 性 対 象 不 動 産 の 存 す る 地 域 性 は 、原 価 法 に お け る 土 地 価 格 や 収 益 還 元 法 に お け る 賃 料 設 定 等 に お い て 、 整 合 的 に 反 映 し た 。 対 象 不 動 産 の 市 場 競 争 力 は 、 原 価 法 に お け る 一 体 と し て の 価 格 （ 市 場 性 ）や 収 益 還 元 法 に お け る 賃 料 ・ 利 回 り 把 握 等 に お い て 、整 合 的 に 反 映 し た 。 ⑥ 単 価 と 総 額 と の 関 連 の 適 否 分 析 ・ 試 算 の 各 過 程 に お い て 、 両 面 か ら の 検 討 を 行 っ て い る こ と か ら 、 単 価 ・ 総 額 の 関 連 は 妥 当 な も の と 認 め ら れ る 。 ２ ． 各 試 算 価 格 が 有 す る 説 得 力 に 係 る 判 断 (1) 地 域 分 析 及 び 個 別 分 析 の 結 果 と 各 手 法 と の 適 合 性 対 象 不 動 産 は 、共 同 住 宅 及 び そ の 敷 地 で あ る 。中 心 的 な 需 要 者 は 、そ の 収 益 性 等 に 着 目 す る 投 資 家 層 と 把 握 さ れ 、こ れ ら の 需 要 者 は 収 益 性 を も と に 判 断・意 思 決 定 を 行 う も の と 考 え ら れ る こ と か ら 、収 益 価 格 は 各 分 析 内 容 と よ り 適 合 し 、 そ の 持 つ 説 得 力 は 高 い も の と 判 断 さ れ る 。 (2) 採 用 資 料 の 特 性 及 び 限 界 か ら く る 相 対 的 信 頼 性 本 件 に お い て 採 用 し た 資 料 は 、土 地 取 引 事 例 資 料 ・ 賃 貸 事 例 資 料 ・ 複 合 不 動 産 取 引 事 例（ 還 元 利 回 り ）・そ の 他 市 場 分 析 資 料 ・ 対 象 不 動 産 の 個 別 資 料 等 で あ る 。 以 上 の 各 資 料 は 、 い ず れ も 対 象 不 動 産 の 特 性 に 即 応 し た も の で あ り 、 係 る 観 点 か ら の 相 対 的 信 頼 性 に 軽 重 は な い も の と 考 え ら れ る 。
３ .試 算 価 格 の 調 整 及 び 鑑 定 評 価 額 の 決 定 各 試 算 価 格 に つ い て 、そ れ ぞ れ 資 料 に 基 づ い て 再 吟 味 す る と 、積 算 価 格 は 、 不 動 産 の 費 用 性 に 着 目 し て 求 め た も の で あ る 。 土 地 に つ い て は 、 対 象 地 周 辺 地 域 に お い て 取 引 さ れ た 事 例 を 中 心 に 、 規 準 と す べ き 公 的 価 格 と の 均 衡 性 に 留 意 し て 査 定 し て お り 、 建 物 に つ い て も 、 耐 用 年 数 法 及 び 観 察 減 価 法 を 併 用 し て い る な ど 、 適 切 な 方 法 並 び に 豊 富 な 資 料 に 裏 付 け ら れ た 精 度 の 高 い 価 格 で あ る 。 一 方 、 収 益 価 格 は 対 象 不 動 産 の 収 益 性 に 着 目 し た 理 論 的 な 価 格 で あ り 、 本 件 で は 直 接 還 元 法 を 採 用 し て 試 算 し た 価 格 で あ る 。 収 益 価 格 は 、 当 地 域 の 賃 料 動 向 等 及 び 建 物 用 途 性 等 を 総 合 的 に 勘 案 し て 賃 料 収 入 の 査 定 を 行 い 、 ま た 対 象 不 動 産 の 特 性 に 応 じ た 純 収 益 ・ 適 用 利 回 り 等 の 査 定 を 適 正 に 行 い 試 算 し た も の で あ り 、 対 象 不 動 産 の 収 益 性 を 反 映 し た 規 範 性 の 高 い 価 格 で あ る 。 本 件 評 価 に お い て は「 貸 家 及 び そ の 敷 地 」と し て の 類 型 を 踏 ま え 、市 場 参 加 者 （ 需 要 者 ） の 対 象 不 動 産 に 対 す る 価 格 形 成 過 程 を 考 慮 し 、 対 象 不 動 産 は 一 棟 の 賃 貸 用 共 同 住 宅 で あ り 、 収 益 性 を 重 視 し た 価 格 形 成 が な さ れ る と 判 断 さ れ る こ と か ら 、 収 益 価 格 に て 鑑 定 評 価 額 （ 正 常 価 格 ） を 次 の 通 り 決 定 し た 。 鑑 定 評 価 額
金60,400,000円
な お 、本 件 は「 貸 家 及 び そ の 敷 地 」の 類 型 に 係 る 複 合 不 動 産 と し て の 評 価 で あ る が 、 参 考 と し て 、 鑑 定 評 価 額 を 積 算 価 格 の 土 地 ・ 建 物 価 格 比 に よ っ て 配 分 す る と 次 の 通 り と な る 。 土地 60,400,000円 × 70.6％ ≒ 42,600,000円 建物 60,400,000円 × 29.4％ ≒ 17,800,000円 以 上◆取引事例等の概要 ◆試算比準価格の算定 ◆標準画地比準価格の査定 ◆規準とすべき公的価格との均衡性の検証 × 地域格差 個性率 100 100 × × *各種補修正の詳細については、次ページに記載 100 100 × ＝ 1 0 0 100 1 0 0. 0 1 0 6 .1 7 9 . 6 100 × × × × ＝ - 100 9 9 . 0 8 4 . 6 100 事情補正 時点修正 標準化 補 正 地域格差 個性率 100 97 . 9 100 × × × × × 1 0 0 100 1 0 2 .0 8 7 . 3 100 7 9 . 4 100 100 × × × × × 100 × × × 100 100 100 H22.1.1 西6.0m 211㎡ 略長方形 宅地 更地 更地 宅地 市道 角地 北 7.3m 市道 中間画地 118㎡ 略台形 (価格時点) (調査時点) H21.8 H21.9 H21.4 取引時点等 地目 類型 宅地 更地 宅地 建付地 H23.1.17 宅地 建付地 戸建住宅、共同住宅 等の建ち並ぶ住宅地 域 中規模一般住宅、共 同住宅等が多い住宅 地域 周辺地域の状況 近商･準防火 80%･300% 特になし 1住居･準防火 80%･200% 1中高･準防火 60%･200% 1住居･準防火 80%･200% 2中高･準防火 60%・200% 法令上の 規 制 等 特になし 低層共同住宅・戸建 住宅等が建ち並ぶ駅 近接の住宅地域 戸建住宅、共同住宅 等の建ち並ぶ住宅地 域 戸建住宅、共同住宅 等の建ち並ぶ住宅地 域 数量(㎡) 市道 中間画地 南東7.0m 市道 中間画地 南西5.4m 市道 中間画地 長方形 127㎡ 長方形 105㎡ 長方形 北西7.3m 接面道路 接面状況 形 状 150㎡ <住之江-1> 地価公示 建 付 増減価 100 -260,000円/㎡ 296,000円/㎡ 272,000円/㎡ 標準画地比準価格 310,000円/㎡ 南海本線「住ノ江」駅周辺の住宅地域において取引された3事例を選択し、比準を行った結果、上記価格を得た。 求められた価格は概ね均衡しており、また、事例の選択・各種補修正の過程を再吟味するも妥当と判断さた。 以上より、各事例による価格は、何れも同等の規範性を有するものと判断し、概ね中庸値をもって標準画地比準価格を査定した。 地価公示価格 242,000円/㎡ 規準価格 2 8 3 , 0 00 円 / ㎡ ＝ 100 1 0 0 94 . 5 100 100 1 0 2 .0 100 96 . 4 事例A 事例B 事例C 3 0 3 , 0 00 円 / ㎡ 3 2 0 , 0 00 円 / ㎡ 3 1 0 , 0 00 円 / ㎡ 試算比準価格 × × 事情補正 時点修正 建 付増減価 標準化補 正 100 ＝ 100 1 0 0. 0 100 1 0 0. 0 100 96 . 2 100 × 大阪市住之江区住之江3丁目付近 大 阪市 住 之 江 区西 住 之 江2丁 目 46番4 西住之江2−11−27 ［別表-1］-標準画地比準価格の査定・規準とすべき公的価格との均衡性の検証 最寄駅等 南海本線 住ノ江駅 150m 南海本線 住ノ江 350m 南海本線 住ノ江 標準画地 事例A 事例B 事例C 地価公示 <住之江-1> 所在 大 阪市 住 之 江 区西 住 之 江1丁 目 2-8付 近 大阪市住之江区西住之江2丁目付近 大阪市住之江区西住之江1丁目付近 取引価格 200m 南海本線 住ノ江 650m 南海本線 住ノ江駅 260m
◆事情補正・時点修正 補正率 ◆標準化補正 ◆地域格差 ◆個性率 条 件 要因① 要因② 要因③ 小計 最寄り駅への接近等 △1% △1% 幅員等 ±0% ±0% 容積率等 △10% ±0% 周辺土地利用状況 △5% 特になし ±0% △5% 容積率等 △10% △10% △10% 特になし ±0% ±0% 最寄り駅への接近等 △6% △6% 周辺土地利用状況 △5% △5% 特になし ±0% ±0% 幅員等 △1% △1% 周辺土地利用状況 ±0% ±0% 容積率等 △10% △10% △2% 最寄り駅への接近等 △1% △1% 周辺土地利用状況 △10% 街路条件 △10% 容積率等 △10% △10% 特になし ±0% ±0% 幅員等 △2% 行政的条件 行政的条件 その他条件 その他条件 △1% +5% +1% 幅員等 ±0% ±0% 最寄り駅への接近等 △2% 事例A 事例B 事例C 地価公示 <住之江-1> 事情補正 H21.1.1～ H22.1.1～ △2.0% +2% H23.1.1～ △5.1% △5.1% △5.1% △2.0% △2.0% △2.0% △2.0% △2.0% △2.0% +2% 方位 相乗積 102.0 102.0 △2.0% 査定根拠 取引事例の時系列分 析、売り希望価格等 の推移・動向の分 析、公的価格の推移 等を総合的に勘案し て査定。 地価公示につき補正不要 不要と判断 補正の内容 不要と判断 不要と判断 補正率 ±0% ±0% ±0% ±0% ±0% 補正の内容 不要と判断 不要と判断 更地につき不要 地価公示につき補正不要 街路条件 交通接近条件 環境条件 106.1 99.0 要因① 要因② 要因③ 要因④ 方位 方位 角地 方位 地価公示 <住之江-1> 87.3 79.6 84.6 事例A 事例B 事例C 交通接近条件 環境条件 行政的条件 その他条件 街路条件 交通接近条件 環境条件 街路条件 交通接近条件 環境条件 行政的条件 その他条件 事例A 時点修正率（年率） 建付増減価補正 相乗積 79.4 △2% 事例B 事例C 地価公示 <住之江-1> ±0% ±0% ±0%
