大阪商業大学経済学部・大学院地域政策学研究科
西 嶋
淳
第８回 防災計画研究発表会既 成 市 街 地 の 防 災 性 向 上 と
地 域 金 融 機 関 へ の 期 待
2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 1はじめに
研究の背景 既成市街地では木造既存住宅の耐震 化のテンポが遅く空き家も増加し巨大 地震への備えに懸念が生じている これらには資金問題が深く関わる 地域金融機関は地域密着型金融の機 能強化が求められている 研究の目的・意義 地域金融機関の諸課題を踏まえた防 災性向上策の検討で実社会に貢献防災性向上に寄与する取り組み
耐震化の必要性 現行の耐震基準（1981年6月）を満たさ ない住宅（特に木造住宅）が多い 国の方針・計画 2015年までに耐震化率を90％以上に 2020年までに耐震化率を95％に
既存住宅の耐震化の推進
地方公共団体の支援制度 耐震診断・改修設計・改修工事補助 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 3所有者による自己診断 専門家の診断 の必要性 耐震診断実施（一般診断，精密診断） 改修の必要性 耐震改修設計実施 耐震改修工事実施 中間検査 完了検査・改修済証，完了報告 Yes Yes 継続使用 No No 耐震診断補助 耐震設計補助 耐震改修補助 公的支援による耐震診断・改修の流れの一例
耐震性不足住宅と耐震化支援事業の概況 〔データ：総務省「平成20年住宅・土地統計調査」，国土交通省「耐震化の進捗について」 ほか〕 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 5 ① ③ （2008年10月） 2009年度 2010年度 2011年度 2019年度 2010年度 2011年度 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 滋 賀 県 491,300 78% ※1 108,086 京 都 府 1,086,800 78% 239,096 542 487 785 57 175 150 大 阪 府 3,685,100 78% ※2 810,722 1,461 303 兵 庫 県 2,169,400 82% 390,492 4,628 469 奈 良 県 502,500 76% ※1 120,600 317 208 28 39 和歌山県 382,100 70% ※1 114,630 近畿圏合計 8,317,200 79% 1,783,626 ※1 ※2 （2008年 他） 国土交通省による推計値。 「大阪府住宅・建築物耐震10カ年戦略プラン 中間検証報告書」に掲載された2010年度の数値。 ② 住 宅 総 数 居 住 世 帯 あ り 耐 震 化 率 耐震性不足住宅 〔①×（１－②）〕 【参考】 木造住宅耐震化支援実績 耐 震 診 断 耐 震 改 修
空き家対策
空き家対策の必要性 風景・景観の悪化 防災・防犯機能の低下 火災の発生を誘発 国・地方公共団体等の取り組み 空き家再生等推進事業 空き家対策についての条例制定 マイホーム借上げ制度（JTI） 指摘されている主な問題点 外部不経済をもたらす利用への対処空き家（長期不在住宅等）の概況 〔データ：総務省「平成20年住宅・土地統計調査」〕 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 7 住 宅 総 数 住 宅 総 数 単位：戸 単位：戸 単位：戸 単位：戸 滋 賀 県 504,100 25,800 5.1% 567,600 35,300 6.2% 京 都 府 1,201,100 57,500 4.8% 1,270,200 66,300 5.2% 大 阪 府 4,130,800 129,400 3.1% 4,346,000 176,700 4.1% 兵 庫 県 2,380,400 103,800 4.4% 2,520,700 123,900 4.9% 奈 良 県 562,200 28,200 5.0% 592,600 36,700 6.2% 和歌山県 459,000 34,700 7.6% 467,900 42,500 9.1% 近畿圏 合計 9,237,600 379,400 4.1% 9,765,000 481,400 4.9% ※ 二次的住宅・賃貸用の住宅・売却用の住宅以外の空き家。 平成15年住宅・土地統計調査 平成20年住宅・土地統計調査 空き家・その他の住宅 ※ 空き家・その他の住宅 ※ 住宅総数に 占める割合 住宅総数に 占める割合
地域金融機関の概況
預金・貸出金等 2008年度以降、預貸率は低下傾向 貸出金利回りに比べ預金利回りの低 下幅は小さい 住宅ローン残高・信用リスクの管理 期末残高、貸出金比率共に増加傾向 延滞等に特段の影響は見られない
地域金融機関の概況（近畿圏）
預金・貸出金利回り等の推移（近畿15行・金庫）
〔データ：地方銀行、第二地方銀行、預金量が1兆円超の信用金庫のディスクロージャー誌等〕
住宅ローン残高の推移（近畿15行・金庫）
11 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 個人向け信用リスクの状況（近畿14行・金庫） 2013/09/28 〔データ：地方銀行、第二地方銀行（関西アーバン銀行を除く）、 預金量が1兆円超の信用金庫のディスクロージャー誌等〕
地域金融機関の課題
質への逃避の流れの中で比較的低リ スクの住宅ローン分野に注目 金利競争により利鞘縮小傾向 金利競争の影響を受けにくいリスク 管理面を考慮した商品開発が課題 新築向け以外に対する審査システム の整備も課題
個人向け融資の課題
地域密着型金融の課題
「地域の面的再生への積極的な参 画」に関して評価が分かれる 「地域や利用者に対する積極的な情 報発信」についても評価が分かれる 独自性の高い商品開発に取り組むこ とが地域の面的再生の推進という側 面での地域貢献の課題 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 13 既存木造住宅の耐震化
防災性向上の取り組みの実状
既成市街地の防災性向上の課題
補助要件が厳しいと改修が進まない 補助要件を緩和すると予算不足 空き家の活用を促す対策 既存木造住宅の建物関連情報の整備 各地でモデル事業を実施する段階 新築中心で既存木造住宅は進まない 問題の背景
問題点の整理
基本的に住宅は重要な資産 資産としての位置づけで意識は異なる 自己居住用資産は基本的に意思決定 に当たり所有者の事情が優先される 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 15 戸 建 住 宅 専 有 部 分 （ 区 分 所 有 建 物 ） 一 棟 自 用 居 住 用 居 住 用 ※共用部分は 共同管理 ※一般的な利用 形態ではない 貸 家 事 業 用 ※暫定利用を含む 投 資 用 ・ 事 業 用 投 資 用 ・ 事 業 用 共 同 住 宅 所有者の意識にかかわる問題点 耐震改修の必要性に対する意識は全 般的に低い 意思決定を行う環境にかかわる問題点 共有関係の増加により円滑な意思決 定が行えない局面も増えている 親族がかかわる住宅所有者の意思決 定を阻害する要因が存在 所有者の意思を実現させていく上で の支援者との接点が少ない
改修資金等の調達にかかわる問題点 既存住宅に対する住宅ローンは遵法 性や返済期間など制約条件も多い 無担保リフォームローンは返済期間 が短く適用金利が相対的に高い 資産価値にかかわる問題点 既存戸建住宅は個性が強く取引市場 は未成熟で建物価値の見方は厳しい 改修等の追加投資を行っても投資額 に見合う価値の増分は期待できない 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 17
建築等の技術・担い手にかかわる問題 在来工法の技術者が減少
既存住宅所有者のニーズを熟知する 改修等の受け皿が少ない
抽出された課題
現実の経済事情を前提とする耐震補 強手段と資金調達手段の拡充等 所有者の高齢化に対応する円滑な意 思決定を行うための環境づくり等 関係者の相互連携の強化 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 19 地域経済の活性化に向けて金融機能 地域経済のネットワーク形成の要と しての機能 利用者の特性に即した商品展開によ る優位な立場で収益力や財務の健全 性の向上
期待される役割
地域金融機関への期待
より一層の防災性向上を目指して
基本的な考え方 理想的な優良既存住宅については現 在の仕組みに委ねる 耐震補強工事等実施しても建物部分 の価値の回復が期待できないケース 障害があり建て替え進まないケース 地域金融機関が関係者のコディネー ター役を担いつつ商品開発を進める 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 21地元行政 インセンティブを持ちうる者 工務店 金融機関地域 書士等司法 再利用可能 な耐震シェル ターの開発 リース方式等 への補助金 制度適用検討 リース・買い 取りプログ ラム開発 信託契約等 の法務サー ビス提供 耐震診断 担当団体等 情報提供システム構築 提 携 連 携 建て替えを希望するが障害が あり準備が進まないケース
地元行政 インセンティブを持ちうる者 工務店 金融機関地域 書士等司法 再利用可能 な耐震シェル ターの開発 リース方式等 への補助金 制度適用検討 包括的建て 替えローン 商品開発 信託契約等 の法務サー ビス提供 耐震診断 担当団体等 情報提供システム構築 提 携 提 携 建て替えを希望し、建て替え 準備を進められるケース 2013/09/28 第8回 防災計画研究発表会（西嶋） 23
