Microsoft PowerPoint - 全国主要都市ＭＲ：東京2014 4Q.pptx

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ＴＬＩＳマーケット・レポート

Solution Market Report <Q4-2011>

TOKYU LIVABLE INC,

不動産マーケット概況

2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)

東京：概況

東京（都区部）

関東地方の南部に位置する日本の首都

日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市

内　容

出　所

1) 人

口

2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%)

東京都の統計

2) 世

帯

数

2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%)

東京都の統計

3) 総

面

積

622.9k㎡

東京都の統計

4) 人口集中地区面積割合

2005年：100% → 2010年：100%

国勢調査

5) 主

要

商

業

地

銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等

6) 主

要

産

業

サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%)　※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心

市民経済計算・工業統計

7) 事

業

所

数

2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%)

商業統計調査

8) 小売業事業所数

2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%)

商業統計調査

9) 小売業売り場面積

2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%)

商業統計調査

10) 新設住宅着工数

2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%)

住宅着工統計

11) 持

ち

家

率

2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%)

国勢調査

12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数

総数：1,446 (レジデンス：813、オフィス：428、商業施設：107、ホテル：20、倉庫・物流施設：11、その他：67)

不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月)　関東甲信越」

【都市基本データ】

【景気情勢】

消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動などの影響から生産面を中心に弱めの動きがみられているが、基調的には緩やかに回復を続けている

項　目

一戸建

成約件数は減少が続く　成約価格は概ね高水準

マンション

新築・中古ともに価格上昇、取引件数は減少

賃　貸

募集賃料は上昇　空室は大幅に減少

売　買

取引件数増加　高額な取引事例が増えている

賃　貸

賃料は高水準を維持　成約件数は減少が続く

売　買

取引件数急増　利回りは低下傾向

居住用

不動産

オフィスビル

レジデンス

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TOKYU LIVABLE INC,

東京：主要エリア

_{主要エリア}

都心5区の住宅地・商業地

東京

千代田区

中央区

港区

渋谷区

番町 _秋葉原大手町丸の内有楽町日比谷日本橋八重洲新橋品川渋谷新宿南青山赤坂六本木虎ノ門佃月島港南汐留芝浦代官山渋谷表参道

新宿区

新宿三丁目西新宿住宅地商業地駅名

区

千代田区

住宅地

一番町～六番町まである『番町』は、高層マンション主体ながら、事務所・店舗も混在した地域。

商業地

日本を代表するオフィス街『丸の内』、再開発も進行中の『大手町』がメイン。

『有楽町・日比谷』では、晴海通り沿いを中心に大規模高層店舗兼事務所ビルが並ぶ。

中央区

住宅地

『佃・月島』は、超高層マンションの中に低層住宅が混在する住宅地域。

商業地

専門店や飲食店が並ぶ『銀座』、高層の店舗・事務所ビルが並ぶ『日本橋』が著名。

港区

住宅地

『南青山』は高層マンションが建ち並び、事務所ビルも介在する地区。

『芝浦』は超高層マンションが建ち並ぶ海岸沿いの住宅地。

商業地

高層・超大規模のオフィスや店舗ビルが建ち並ぶ『六本木』『赤坂』『虎ノ門』、

多数の高層店舗付事務所ビルがある『汐留』（シオサイト）などが代表的な商業地。

新宿区

住宅地

西新宿の再開発エリア北側にあたる、

『北新宿』など中央本線『大久保』駅圏内などは、古い住宅が多い地域である。

商業地

東京都庁がある『西新宿』や、百貨店・店舗ビルが集積する『新宿三丁目』が代表的。

渋谷区

住宅地

『代官山』は店舗併設の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地区。

商業地

高度商業地区として代表的な地域は、駅周辺で大規模な再開発が行われる『渋谷』、

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ『表参道』等。

歌舞伎町銀座地図使用承認©昭文社第49G056号

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居住用不動産

<戸建市況>

成約件数は減少が続く成約価格は概ね高水準

(図表1参照)

【成約件数】 430件

2014年は総じて成約件数が少なかった。前年まで、4半

期に500件を割ることはなかったが、本年は第2四半期以

降、400件台前半で推移した。

【平均成約価格】 4,929万円

2014年は5,000万円前後で上がり下がりを繰り返した。

4,600万円強程で推移していた前年と比較して価格は高い

水準を維持している。

<マンション市況>

新築・中古ともに価格上昇・取引件数は減少

●新築マンション (図表2参照)

【販売戸数】 4,322戸

2012年・2013年は、4半期平均6,000戸前後で推移してい

たが、2014年は毎期4,000～5,000戸と少ない水準だった。

【平均価格】 6,118万円

【平均坪単価】 310万円/坪

坪単価は上昇している。右グラフ始期の2012年第1四半

期と比較すると、今期は51万円/坪高い。平均価格も6,000

万円を超えており、高水準で推移している。

【平均専有面積】 65.22㎡

2014年の平均専有面積は増加傾向にあったが、今期は

小幅に縮小した。

●中古マンション (図表3参照)

【成約件数】 3,202件

2014年は全体的に成約件数が少なかった。

今期は前期より若干上昇したが、3,500件前後で推移して

いた2013年の水準には達していない。

【平均成約価格】3,712万円

【平均坪単価】210万円/坪

坪単価は2013年以降上昇を続けている。平均成約価格

も小幅ではあるが、毎期最高額を更新し続けている。

【図表3】東京都区部中古マンション市況推移

資料：「REINS Market Information」

2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 3,000 3,250 3,500 3,750 4,000 件万円/坪成約件数平均成約価格 4,500 4,750 5,000 5,250 5,500 300 400 500 600 700 万円件成約件数平均成約価格

東京：居住用不動産

【図表1】東京都区部戸建成約状況 ※新築を含む

資料：「REINS Market Information」

【図表2】東京都区部新築マンション市況推移

資料：「マーキュリーマンションSummary」

4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 戸万円販売戸数平均価格 50 60 70 80 90 240 260 280 300 320 ㎡万円/坪平均坪単価平均専有面積 170 180 190 200 210 220 万円/坪坪単価の推移 11,213

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オフィスビル

<賃貸市況>

募集賃料は上昇空室は大幅に減少

●需給 (図表1参照)

・2014年の新規供給面積は約19万坪。概ね平年並みの

供給量であった。

・テナント需要は引続き強く、大型ビルの多くが高稼働の

状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。

●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照)

【平均募集賃料単価】 16,953円/坪

2014年7月以降、都心5区全ての地域で前年同期より

上昇している。12月の対前年同期比上昇額1位は渋谷区

（+1,107円/坪）、次いで中央区（+924円/坪）である。

【空室率】 5.47%

2014年12月末時点の空室面積は約391千坪（前年同

期比約130千坪減）。統合・館内増床など前向きなオフィ

ス需要が多く、大型解約なども少なかったため、空室面

積は大幅に減少した。

東京：オフィスビル

【図表1】東京23区オフィス新規供給・新規需要面積推移

資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」

16,000 16,200 16,400 16,600 16,800 17,000 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 円/坪平均募集賃料単価空室率 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪新規供給面積新規需要面積

千代田区

空室率賃料

新宿区

空室率賃料

渋谷区

空室率賃料

_{空室率賃料}

港区

中央区

空室率賃料

■東京ビジネス地区のオフィス動向

地図使用承認©昭文社第49G056号空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-199円/坪～199円/坪をそれぞれ横ばいと定義 %

<売買市況>

取引件数増加高額な取引事例が増えている

●投資期待利回り (図表4参照)

『日本橋』と『渋谷』の下がり幅が大きい。『日本橋』は、

2011年より他のエリアよりいち早く低下傾向が表れた。『渋

谷』は2014年より下がり幅が大きくなっている。

●売買市況 (次頁参照)

前期と比較すると、取引件数は倍近く増えた。ほとんどが

10億円以上の取引であり、数億円台の売買が主流だった

前期よりも高額な事例が多かった。

4.0 4.5 5.0 5.5 2011.4 10 2012.4 10 2013.4 10 2014.04 10 丸の内日本橋虎ノ門渋谷西新宿 %

【図表2】東京ビジネス地区オフィス空室率・賃料推移

資料：三鬼商事「オフィスレポート」

※賃料は共益費含まず

【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料

（2014年12月時点）

資料：三鬼商事「オフィスレポート」

空室率

前期比

賃料単価

(円/坪)

前期比

東京ビジネス地区

5.47%

-0.18%

16,953

148 千代田区

5.61%

0.19%

18,445

-5

中央区

5.62%

-0.49%

16,240

198 港区

5.96%

-0.25%

17,259

85 新宿区

5.26%

0.01%

14,206

28 渋谷区

3.16%

-0.80%

18,105

478 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

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オフィスビル

<売買市況>

東京：オフィスビル

※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく

期間：2014年10月～12月

●売買事例一覧

№ 成約月物件名称所在交通延床面積 (㎡) 築年価格（百万円） NOI 利回り売主買主 1 10月東上野ビル台東区東上野1-7-15 新御徒町駅歩2分 3,914.50 1988年 2,670 5.0% 非開示ヒューリックリート（投） 2 10月新宿ゲイツビル新宿区新宿3-17-2 新宿三丁目駅歩1分 1,493.90 1983年 5,550 4.1% 特定目的会社ソニック・インベストメント6 3 10月ガーデンシティ品川御殿山_（区分）品川区北品川6-7-29 大崎駅歩10分 - 2011年 39,700 4.1% 積水ハウス積水ハウス・リート（投） 4 10月御殿山SHビル品川区北品川6-5-17 大崎駅歩10分 19,812.85 2011年 51,500 -5 10月日本橋浜町ビル中央区_{日本橋浜町1-12-9} 浜松町駅歩4分 4,583.48 1990年 1,830 6.1% トーセイトーセイ・リート（投） 6 10月 KM新宿ビル新宿区歌舞伎町2-46-5 新宿駅歩9分 5,240.41 1991年 2,057 5.8% 7 10月プロプラーザ21 （改：Daiwa恵比寿4丁目ビル）渋谷区恵比寿4-9-10 恵比寿駅歩6分 3,964.00 1997年 4,135 4.2% サトー大和証券オフィス（投） 8 10月新宿イーストサイドスクエア (共有持分) 新宿区新宿6-27-30 東新宿駅歩1分 23,414.36 2012年 23,100 4.4% 新宿六丁目特定目的会社ジャパンリアルエステイト（投） 9 10月銀座MTRビル（旧日産自動車_{本社ビル新館）（区分）} 中央区銀座6-18-2 東銀座駅歩3分 - 1982年 24,000 - 森トラスト総合リート（投）（不動産業者） 10 11月いちご蒲田ビル大田区西蒲田8-23-5 蒲田駅歩4分 2,833.85 1986年 1,400 5.4% 非開示いちご不動産（投） 11 11月恵比寿グリーングラス渋谷区恵比寿南3-1-1 恵比寿駅歩1分 4,029.55 2009年 5,900 4.2% （いちごグループ関連の SPC） 12 11月新宿東豊ビル_{（改：いちご高田馬場ビル）} 新宿区高田馬場1-29-8 高田馬場駅歩2分 2,214.94 1993年 1,580 5.3% 13 11月ビリーヴ大森（改：いちご大森_{ビル）（区分）} 品川区南大井6-25-3 大森駅歩2分 5,229.34 1992年 3,850 5.1% 14 11月 HF九段南ビルディング千代田区九段南3-9-14 市ヶ谷駅歩4分 3,836.10 1991年 2,720 5.0% 平和不動産平和不動産リート（投） 15 11月麹町HFビル千代田区麹町3-2-4 麹町駅歩2分 3,314.53 1994年 1,350 5.4% （平和不動産関連のSPC） 16 11月台和上野ビル台東区上野5-6-10 仲御徒町駅歩2分 6,212.84 1990年 3,400 5.4% 17 11月三田MTビル港区三田3-13-12 三田駅歩4分 21,043.02 1974年 13,000 - 森トラスト総合リート（投）森トラスト 18 11月汐留ビルディング港区海岸1-2-20 浜松町駅歩3分 115,930.83 2007年 30,300 4.1% （東急不動産のSPC）アクティビア・_{プロパティーズ（投）} 19 11月御茶ノ水ソラシティ_（区分）千代田区_{神田駿河台4-6} 御茶ノ水駅歩1分 - 2013年 22,854 3.9% ヒューリックヒューリックリート（投） 20 11月みずほ銀行前本店ビル千代田区丸の内1-3 東京駅歩4分 74,088.47 1973年 15,900 - 三菱地所みずほフィナンシャル_グループ 21 11月ホーメスト木箱銀座ビル中央区銀座1-19-14 宝町駅歩2分 2,233.76 1993年 2,053 - 青山財産ネットワークス銀座一丁目任意組合 22 11月ラクアス東新宿新宿区大久保2-2-6 東新宿駅歩2分 9,958.09 2010年 8,450 4.1% （プルデンシャル・リアルエステートのSPC）大和証券オフィス（投） 23 11月神田パークプラザ千代田区鍛冶町2-2-2 神田駅歩3分 5,511.83 1959年 5,350 - トップリート（投）（事業法人） 24 11月ポーラ第3五反田ビル品川区西五反田8-9-5 大崎広小路駅_歩5分 13,581.66 1989年 5,930 - ピーオーリアルエステート非開示 25 12月ビュレックス虎ノ門港区虎ノ門2-7-5 虎ノ門駅歩5分 2,808.24 2011年 1,750 4.7% （ケネディクスが出資する_{子会社またはＳＰＣ）} ケネディクス・オフィス（投）

26 12月セントラル代官山渋谷区代官山町14-23 代官山駅歩4分 1,994.95 2014年 3,510 4.3% Core Plus Daikanyama _{Investment 特定目的会社} 日本リート（投）

27 12月クローバー芝公園港区芝公園1-3-12 御成門駅歩2分 3,496.01 2006年 4,500 4.3% Number Five_{特定目的会社} ジャパンリアルエステイト_（投） 28 12月 PMO日本橋茅場町中央区日本橋茅場町3-11-10 茅場町駅歩2分 4,607.34 2014年 4,910 4.4% 野村不動産野村不動産オフィスファンド（投） 29 12月第9中央ビル、ゼライス第七ビル中央区日本橋本町4-9-11 新日本橋駅歩1分 10,702.63 1973年 6,470 - 中央土地、ゼライス小野薬品工業 30 12月大崎MTビル (追加取得) 品川区北品川5-9-11 大崎駅歩9分 1,861.15 1994年 860 5.3% 個人森トラスト総合リート（投）

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TOKYU LIVABLE INC,

東京：レジデンス

180,000 190,000 200,000 210,000 220,000 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 件円成約件数平均賃料

レジデンス

<賃貸市況>

賃料は高水準を維持成約件数は減少傾向

●賃貸市場動向

※築20年以内・駅徒歩圏内

(図表1参照)

【ファミリータイプ】

成約件数：1,957件

平均賃料：212,222円

2014年の成約件数は毎期減少していた。今期は前期と

ほぼ同数であるが、毎期2,000件を超えていた2013年と

比較するとやや低水準である。

平均賃料は、急増した前期に引続き、21万円超の高水

準を維持している。

【シングルタイプ】

成約件数：6,049件

平均賃料：79,711円

今期の件数は年内で最少件数であり、前年・前々年同

期と比較しても少ない件数だった。

2014年の平均賃料は上昇傾向にあったが、今期は下

落し、2013年並みの水準に戻った。

●需給・空室状況

【高輪】

賃料20万円/月未満の、単身または小家族向けの賃貸

需要が多い。

【有明】

賃貸マンションの数は少なく、需給バランスは均衡。

【佃・月島】

単身・小家族・ファミリー問わず賃貸需要は根強い。マ

ンションの稼働率は高水準を維持している。賃料は目

立った変化はみられない。

【シングルタイプ】専有面積30㎡未満

【ファミリータイプ】専有面積50㎡以上

78,000 79,000 80,000 81,000 82,000 2,000 4,500 7,000 9,500 12,000 円件成約件数平均賃料

【図表1】東京23区マンション平均成約賃料推移

資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成

ファミリータイプ平均専有面積（㎡）

高輪

東京駅

有明

佃

月島

フジテレビ東京タワー 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 6.2 ワンルーム（城南）超高層（港区）

【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

%

<売買市況>

取引件数急増利回りは低下傾向

●投資期待利回り

(図表2参照)

下がり方が鈍かった超高層タイプは、2014年に大きく

低下した。

●売買市況 (次頁参照)

取引件数は、前期より4倍近く増加した。NOI 利回り

は、4%台が半数以上を占めており、全事例が5%以上

だった前期と比べて利回りの低下が確認された。

2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 64.93 65.76 65.43 66.76 65.13 64.88 65.75 66.68 地図使用承認©昭文社第49G056号

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東京：レジデンス

レジデンス

<売買市況>

地図使用承認©昭文社第49G056号

期間：2014年10月～12月

●売買事例一覧

№ 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主 1 10月マストライフ八広墨田区八広5-30-10 八広駅歩3分 4,012.49 2011年 1,670 5.4% 積和不動産積水ハウス・ SI レジデンシャル（投） 2 10月プライムメゾン品川品川区北品川1-3-16 北品川駅歩3分 2,693.31 2014年 1,680 5.0% 積水ハウス 3 10月プライムメゾン森下江東区森下3-6-4 森下駅歩4分 2,668.30 2013年 1,720 5.2% 4 10月プライムメゾン恵比寿渋谷区恵比寿1-22-19 恵比寿駅歩4分 3,798.12 2014年 3,585 4.9% 5 10月プロシード西葛西一番館_二番館江戸川区①清新町2-7-6_{②清新町2-7-1} 西葛西駅歩15分 ①2,241.88_②939.18 ①1993年_②1985年 876 6.1% スターツデベロップメントスターツプロシード（投） 6 10月プロシード日本橋堀留町中央区日本橋堀留町2-4-8 小伝馬町駅歩3分 2,236.88 2006年 1,486 4.8% 7 10月アビタート蒲田大田区中央8-20-12 蒲田駅歩18分 2,062.09 1991年 836 6.0% トーセイトーセイ・リート（投） 8 10月月光町アパートメント目黒区下目黒6-9-22 武蔵小山駅歩14分 1,547.03 2008年 1,000 5.1% 9 10月ライブ赤羽北区浮間3-29-10 北赤羽駅歩5分 4,484.24 1989年 1,227 6.2% 10 10月 T’ｓ garden 高円寺杉並区高円寺北3-35-26 高円寺駅歩5分 2,445.31 2011年 1,544 5.4% 11 10月アーバンステージ駒沢世田谷区駒沢2-7-18 駒沢大学駅歩3分 584.35 1989年 461 - 野村不動産_{レジデンシャル（投）} （不動産業者） 12 11月グランエターナ練馬（改：レジディア練馬）練馬区練馬1-6-2 練馬駅歩1分 1,215.00 2005年 502 5.8% （アドバンス・レジデンス（投）とスパークス・グループのＳＰＣ）アドバンス・レジデンス（投） 13 11月 EDWIN池之端_{（改：レジディア上野池之端）} 台東区池之端2-1-43 根津駅歩6分 2,905.12 2004年 1,700 5.3% エドウィン（REITスポン_{サーの伊藤忠商事傘下）} 14 11月スイート・ワン・コート中央区入船2-2-15 八丁堀駅歩4分 1,123.27 2003年 655 5.9% いちご不動産（投）合同会社プレワン 15 11月フォレシティ新蒲田大田区新蒲田1-15-10 蒲田駅歩9分 2,185.05 2002年 990 5.4% 16 11月フォレシティ両国墨田区緑1-28-6 両国駅歩5分 1,572.39 2006年 1,080 4.9% 17 11月フォレシティ麻布十番弐番館港区三田1-1-18 麻布十番駅歩2分 1,354.85 2005年 1,224 4.5% 18 11月フォレシティ六本木港区六本木2-2-11 六本木一丁目駅_歩2分 1,807.18 2003年 1,570 4.8% 19 11月フォレシティ豊洲江東区東雲1-1-8 豊洲駅歩9分 3,058.24 2006年 1,785 4.5% 20 11月フォレシティ秋葉原千代田区神田佐久間町3-35-1 秋葉原駅歩3分 3,452.29 2003年 2,191 4.6% 21 11月フォレシティ中落合新宿区中落合4-1-17 落合南長崎駅_歩7分 599.30 2006年 335 5.7% 合同会社プレツー 22 11月グランプレッソ河田町新宿区河田町3-26 若松河田駅歩5分 785.13 2005年 500 5.7% 23 11月フォレシティ桜新町世田谷区桜新町2-30-1 桜新町駅歩9分 1,297.83 2005年 716 5.9% 24 11月フォレシティ白金台港区白金台2-26-15 高輪台駅歩1分 1,035.21 2004年 750 5.3% 25 11月フォレシティ笹塚渋谷区笹塚2-7-8 笹塚駅歩4分 1,452.61 2005年 959 4.8% 26 11月フォレシティ富ヶ谷渋谷区富ヶ谷2-16-14 代々木公園駅歩10分 2,747.83 2006年 1,650 4.9% 27 11月フォレシティ麻布十番港区三田1-10-6 麻布十番駅歩2分 1,288.70 2004年 1,135 4.9% 28 11月コスモグラシア西新宿（改：コンフォリア西新宿）新宿区北新宿1-20-12 西新宿駅歩5分 1,947.14 2006年 1,625 4.8% 合同会社RRB1 コンフォリア・レジデンシャル（投） 29 12月アパートメンツ上池台_{（改：プライムアーバン-）} 大田区上池台1-20-18 長原駅歩3分 2,660.78 2008年 1,720 4.7% 合同会社ポルト野村不動産レジデンシャル（投） 30 12月カドゥーサ西荻窪（改：プライムアーバン-）杉並区西荻北3-6-9 西荻窪駅歩4分 2,638.21 2008年 1,780 4.6% 31 12月 Jフラッツ中目黒_{（改：プライムアーバン-）} 目黒区上目黒3-1-3 中目黒駅歩2分 2,990.65 2002年 2,800 4.7% 合同会社カーボ 32 12月レジディア東日本橋中央区東日本橋1-2-11 東日本橋駅歩3分 806.95 2006年 378 5.3% 非開示アドバンス・レジデンス（投） 33 12月レジディア荻窪Ⅱ 杉並区荻窪1-26-6 荻窪駅歩18分 1,039.43 2007年 460 5.4% 非開示 34 12月レジディア恵比寿Ⅲ 渋谷区東3-6-20 恵比寿駅歩10分 785.15 2006年 611 4.9% 非開示 35 12月レジディア中野中野区中野3-36-11 中野駅歩1分 990.04 2006年 652 4.9% 非開示 36 12月レジディア新宿御苑新宿区新宿1-29-3 新宿御苑前駅_歩4分 1,104.38 2006年 687 4.9% 非開示 37 12月レジディア高輪桂坂港区高輪2-13-16 品川駅歩9分 1,386.11 2006年 900 4.9% 非開示 38 12月レジディア南雪谷大田区南雪谷1-2-5 雪が谷大塚駅歩5分 2,644.68 2008年 1,299 5.2% 非開示 39 12月ヒルトップハウス池尻_{（改：コンフォリア駒場）} 世田谷区池尻4-8-25 池尻大橋駅_歩9分 7,450.62 2009年 5,000 4.7% 鹿島コンフォリア・_{レジデンシャル（投）} ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく

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その他のアセット

<店舗・商業施設>

売買取引・開業は『神宮前』など渋谷区に集中

●直近の商業施設開業情報（2015年春渋谷）

東京：その他のアセット

4.0 5.0 6.0 7.0 都心型（銀座）郊外型

商業店舗の投資期待ＮＯＩ利回り

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

主要商業地店舗平均募集賃料（1階部分）

25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上円/坪

資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』

一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト銀座表参道新宿渋谷 %

●平均募集賃料単価

（2014．3Ｑ時点）

●売買の状況

前期から引続き、渋谷区神宮前の売買が多い。前期9月

の取引は2件で、NOI 利回りはいずれも4%台前半だった。

今期価格が判明している物件も2件、四丁目と五丁目の

物件である。うち、四丁目のGビル表参道は準共有持分15%

追加取得の事例ではあるが、NOI 利回りは4%を割ってい

る。（次々頁「売買事例一覧」店舗1、2参照）。

エリア

1階部分

1階以外

銀座

48,800円/坪

26,700円/坪

表参道

38,400円/坪

24,200円/坪

新宿

35,900円/坪

22,000円/坪

渋谷

34,200円/坪

21,500円/坪

2015年春開業予定の商業施設は、渋谷区に集中している。

①

キュープラザ原宿

開発

東急不動産

開業

2015年3月予定

所在

渋谷区神宮前六丁目

延床

-店舗

センスオブプレイス、アルモニーソルーナ、ウォーレン・トリコミなど

②

竹下通りスクエア

開発

三井不動産

開業

2015年3月予定

所在

渋谷区神宮前一丁目

延床

1,750㎡

店舗

原宿ALTA

③

ログロード代官山

開発

東京急行電鉄

開業

2015年春予定

所在

渋谷区代官山町

延床

1,900㎡

店舗

SPRING VALLEY BREWERY TOKYO、フレッド・シーガル、

タルティーンベーカリー＆カフェ

④

フレンテ笹塚（メルクマール京王笹塚内）

開発

京王重機整備

開業

2015年春予定

所在

渋谷区笹塚一丁目

延床

7,400㎡（店舗部分）

店舗

フレンテ笹塚

③ ① ② ④

同時期に開業する、他の区の商業施設（物販）

●二子玉川ライズ・ショッピングセンター・テラスマーケット（世田谷区・2015年4月予定）‥開発：東京急行電鉄、東急不動産

●グランエミオ大泉学園（練馬区・2015年4月予定）‥開発：西武鉄道、西武プロパティーズ

『銀座』の平均募集賃料単価は、2013年以降高水準で推移。上昇傾向

にあった『表参道』と『新宿』は今期は下落した。逆に下落傾向にあった

『渋谷』は2014年に上昇に転じた。

(9)

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東京：マーケット・トピックス東京：その他のアセット

その他のアセット

<倉庫・物流施設>

空室率低下・賃料上昇

江東区で前期より継続して売買取引有

●首都圏賃貸市況

【需給・空室率】（図表1参照）

今期首都圏で竣工した物流施設は、八千代物流セン

ター（千葉県）、グッドマン水江（神奈川県）、プロロジス

パーク常総（茨城県）の3棟であり、それぞれ満床での竣工

となった。

2014年中に竣工した新築物件も徐々に空室が消化さ

れ、空室率は3.8%まで低下している。

【賃料動向】（図表2参照）

埼玉県や千葉県などにおいては成約賃料の上押し圧力

が強く、賃料は上昇傾向にある。

工事費・建築費の高騰などの影響により、オーナーは高

めの賃料を設定しなければならない。一方、テナント側でも

立地や雇用環境などを総合的に評価して物件を選定する

ようになっており、競争力のある物件については賃料上昇

をある程度許容する傾向にある。

●売買の状況 (成約事例は次頁参照)

・投資家の期待利回りは、内陸部の方が湾岸部より低下幅

が大きく、その差は縮小傾向にある。

・2014年は、江東区内の物流施設取引が多かった。

4月には辰巳三丁目の施設2棟、8月には新砂三丁目の物

件が取引された。買主はいずれもGLP投資法人である。

NOI 利回りが判明している辰巳三丁目は、それぞれ4.7% ・

5.1%だった。

・今期の取引は1件、ユナイテッド・アーバン投資法人が江

東区有明の物件を取得している。NOI 利回りは5.2%であ

り、上記の辰巳三丁目の事例とほぼ同水準であった。

物流施設の投資期待ＮＯＩ利回り（東京都シングルテナント）

資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」

【図表1】首都圏物流施設空室率

資料：CBRE「Japan Industrial Market View」

2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q

【図表2】首都圏平均募集賃料単価

資料：CBRE「Japan Industrial Market View」

3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 4 Q 内陸湾岸％円/坪

都県別今期の平均募集賃料単価（中大型施設）

東京都千葉県埼玉県神奈川県賃料単価 5,250 ※4,570 4,140 4,200 対前期比 ▲ 240 ＋ 980 ＋ 160 ＋ 60 単位：円/坪 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 湾岸部内陸部 % ※は、サンプルが4棟以下のデータ

(10)

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■売買事例位置図

東京：その他のアセット

その他のアセット

<店舗・商業施設>

●売買事例一覧

<倉庫・物流施設>

●売買事例一覧

期間：2014年10月～12月

※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主店1 10月 Gビル表参道 02_{(準共有持分15%の追加取得)} 渋谷区_{神宮前4-25-15} 明治神宮前駅_歩3分 7,157.32 2005年 5,311 3.6% 合同会社神宮前425 日本リテールファンド（投）店2 10月 b-town 神宮前Ⅱ 渋谷区_{神宮前5-3-13} 表参道駅歩5分 499.67 2005年 1,200 - 積水ハウス・_{SI レジデンシャル（投）} （事業法人）店3 10月新宿ゲイツビル新宿区新宿3-17-2 新宿三丁目駅歩1分 1,493.90 1983年 5,550 4.1% 特定目的会社ソニック・インベストメンツ6 ヒューリックリート（投）店4 10月幸佑ビル（区分）中央区銀座8-6-20 新橋駅歩3分 354.69 1968年 700 - ケーストーン銀座ホールディングス合同会社店5 12月代官山アドレス（区分）渋谷区代官山町17-6 代官山駅歩2分 7,211.45 2000年 5,390 - ケネディクスケネディクス商業リート（投） № 成約_月物件名称所在交通延床面積_(㎡) 築年 _{（百万円）}価格 _利回りNOI 売主買主物1 11月第1・第2MT有明センタービル江東区有明1-2-41 有明テニスの森駅 18,887.44 1989年 8,000 5.2% （ラサール不動産投資顧問のSPC）ユナイテッド・アーバン（投）店5 Ｇビル表参道 02 店1 店5 代官山アドレス

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東京：マーケット・トピックス東京：マーケット・トピックス

マーケット・トピックス

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

1.日本橋二丁目28万㎡開発始動

髙島屋日本橋店を含む中央区日本橋二丁目で、市街地再

開発事業が始動する。参加組合員は、三井不動産、太陽生命

保険、帝国繊維の三社。

総敷地面積約2.6ha内に4街区にわたる再開発を行う（うちD

街区は小規模な倉庫）。建物の総延床面積は約28万2,000㎡

になる。

完成は2018年度の予定。

1

D

街区の平面図（概略）

オフィス

商業施設

倉庫

開発敷地

完成イメージ（概略）

【C】街区

【A】街区

【B】街区

（髙島屋日本橋店）

店舗

オフ

ィ

ス

オフ

ィ

ス

スカイロビー、機械室などスカイロビー、機械室

店舗

地下広場、荷捌き駐車場など地下広場、荷捌き駐車場など

2.新橋SL広場などに高層ビル

街頭インタビューで知名度の高い『SL広場』、1971年開業の

『ニュー新橋ビル』を含む一帯を再開発する計画について、

2014年11月5日に野村不動産とNTT都市開発が開発業者に選

定された。再開発は2023年頃の完成を目指す方針である。

本計画は、ニュー新橋ビルが老朽化したため、周辺の店舗や

区の施設も一体で再開発する案が持ち上がった。現段階では

30階建前後のビルを2棟以上建て、店舗やオフィス、住居にす

る方針である。

再開発計画予定地

ニュー新橋ビル

SL広場

ニュー新橋ビル著名な『SL広場』は何らかの形で残す方針

街区

階数

（地上・地下）

延床面積

（㎡）

施工

備考

Ａ

26階・5階

58,084 大林組

完成後は太陽生命と高島屋が共有

Ｂ

8階・3階

80,659 竹中工務店

重要文化財の高島屋日本橋店を保存

Ｃ

31階・5階

143,372 鹿島建設

高層：賃貸オフィス

低層：高島屋店舗

(12)

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東京：マーケット・トピックス

マーケット・トピックス

事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等

3.大手町一丁目整備方針三井不動産・三井物産

三井不動産と三井物産は、2014年12月11日に『仮）大手町

一丁目2地区計画』の整備方針を決定した。同計画は旧三井

物産本社ビルおよびその周辺の敷地2万㎡超の敷地に大型ビ

ル2棟を建設するプロジェクトである。

建設予定のビルは、オフィス中心。A棟は地上30階地下5階

建で高さ約160ｍ、B棟は地上41階地下5階で高さ約200ｍ。B

棟には高級ホテルを誘致することも決められた。

3 4

街区の平面図（概略）

オフィス

大規模広場空間の整備

開発敷地

4.五輪選手村大会後に高層マンションなど

2020年の東京オリンピック・パラリンピック選手村予定地の住

宅棟モデルプランが東京都より発表された。大会後に2棟の超

高層住宅タワーと低層の商業棟を整備し、学校予定地も確保

する。約44haの敷地に6,000戸規模の街となる計画。事業協力

者となるデベロッパーなどは2015年度中に決定する。

大会までに14～17階建の住宅棟22棟を整備する。この住宅

棟は大会時には宿泊棟として利用される。この住宅棟のみで

は単身向けや少人数世帯向けが多くなるため、ファミリー向け

物件の確保を狙い、高層棟を大会後に整備する。50階建の超

高層住宅棟2棟と、4階建の商業棟がプランニングされている。

Microsoft PowerPoint - 全国主要都市ＭＲ：東京2014 4Q.pptx

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不動産マーケット概況

2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月)

東京：概況

東京（都区部）

関東地方の南部に位置する日本の首都

日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市

内 容

出 所

1) 人

口

2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%)

2) 世

帯

数

2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%)

3) 総

面

積

622.9k㎡

4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合

2005年：100% → 2010年：100%

5) 主

要

商

業

地

銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等

6) 主

要

産

業

サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%) ※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心

7) 事

業

所

数

2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%)

8) 小 売 業 事 業 所 数

2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%)

9) 小 売 業 売 り 場 面 積

2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%)

10) 新 設 住 宅 着 工 数

2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%)

11) 持

ち

家

率

2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%)

12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数

総数：1,446 (レジデンス：813、オフィス：428、商業施設：107、ホテル：20、倉庫・物流施設：11、その他：67)

【 都市 基本 デー タ】

【 景 気 情 勢 】

消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動などの影響から生産面を中心に弱めの動きがみられているが、基調的には緩やかに回復を続けている

項 目

一戸建

成約件数は減少が続く 成約価格は概ね高水準

マンション

新築・中古 ともに価格上昇、取引件数は減少

賃 貸

募集賃料は上昇 空室は大幅に減少

売 買

取引件数増加 高額な取引事例が増えている

賃 貸

賃料は高水準を維持 成約件数は減少が続く

売 買

取引件数急増 利回りは低下傾向

居住用

不動産

オフィスビル

レジデンス

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東京：主要エリア

主要エリア

都心5区の住宅地・商業地

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内　容

出　所

4) 人口集中地区面積割合

サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%)　※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心

8) 小売業事業所数

9) 小売業売り場面積

10) 新設住宅着工数

12) Ｊ－ＲＥＩＴ物件数

【都市基本データ】

【景気情勢】

項　目

成約件数は減少が続く　成約価格は概ね高水準

新築・中古ともに価格上昇、取引件数は減少

賃　貸

募集賃料は上昇　空室は大幅に減少

売　買

取引件数増加　高額な取引事例が増えている

賃　貸

賃料は高水準を維持　成約件数は減少が続く

売　買

取引件数急増　利回りは低下傾向

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_{主要エリア}

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成約件数は減少が続く成約価格は概ね高水準

新築・中古ともに価格上昇・取引件数は減少