初心者の為のマン
ション経営入門
本音編
業者が語る営業マンの本音・・・！！
不動産屋に騙された・・・・・
借り手がいなかったらどうしよう・・・・・
不動産がわかる知人もいない・・・・・
著者名：ケーツー・アンド・パートナーズ株式会社
はじめに
これからマンション経営を始めようと思うが、どこから考えた方が良いのか不 安・・・。 業者か ら言わ れるがまま持 つのも良いが 、もっといい持ち 方があるは ず だ・・・。 そう思われてきたあなたに、このレポートはあなたに営業することを意図した ものではありません。ご判断いただくのが目的です。 まずは、このレポートがあなたにとって必要なメッセージがふくまれているかど うか是非読んでみて下さい。そしてその上で今後投資用マンションをどのよ うに考えていくか検討してみていただきたいのです。 「年金削減」．．．「医療負担増」．．．「大増税」．．．ざっとあげただけでも、私たちの将来の生活不安を表す言葉は、これだけ出 てきます。 その上、日本経済はもはや高度経済成長局面ではありません。 少子高齢化も加速し、人口は減少の一途をたどり、国力の低下は免れませ ん。 そうした中、やはり将来に不安を感じる方が多いのでしょう。 不動産投資に興味をもたれる方が非常に増えています。 不動産投資に関するセミナーも、にぎわっており大変熱心に聞いておられま す。 ですが、不動産投資は大金を伴う投資であり当然リスクもあります。 ですから、あなたには、不動産投資を始める前に、きちんとした知識と、不 動産投資のメリット・デメリットを知っておいていただきたいと思います。 そんなあなたのために・・・・ その前に基礎情報。
マンション経営とは？ 一時期の土地の下落、建築単価の下落、そして金利の下落から、ここ数年 は、都心部を中心とした地価上昇、建築資材の値上がり、金利上昇にとも なって、マンション投資が都心部から郊外へ移行しつつある昨今ですが、依 然としてマンション経営は盛んに行われています。 その仕組みは、マンションのオーナーになることにより、月々の入ってくる家 賃で返済をまかなう方法です。現在、低金利時代でもあり、入ってくる家賃 と返済の金額とが殆ど変わらないのが現状です。また、翌年より不動産の事 業として確定申告をすることになりますが、今までの給与所得だけでは関係 なかった減価償却や借入金の利息などが経費として認められるようになりま すので、帳簿上の赤字を出すことで、その赤字分の税金を取り戻すことがで きます。また、返済が終われば、それ以降の家賃収入が安定収入につながり ますので、私設年金として受け取ることができるわけです。
まずは、一般的に言われるマンション経営の裏側ですが ○1 資産運用の運用・保全・増強 日本国内において、一番安全で確実な財産は不動産です。今まで成功し て財産を築いた方は、皆さん不動産をうまく利用しています。その上、マンショ ンは手軽に持つ事ができ、立地、管理など条件の良いものは 10 年、20 年 経った今でも取引需要は伸びています。 現金でお持ちになるのであれば確かに確実な資産です。しかし、現実は借入 れをして持たれる場合は注意が必要です。月々の収支、金利上昇に伴うリ スク、賃貸管理の内容等によっては大きなリスクを抱えることになります。 その部分を考えた上で判断するようにしましょう。 ②税金の節税効果
マンションを賃貸することにより､不動産所得が算出されます。帳簿上の赤 字所得が算出されますので､他の所得と損益通算することが出来ます。当然､ 税率が下がりますので節税効果が生まれ､マンションに対する負担金を賄う 事ができます。 年収が 800 万円以上のかたであれば、ある程度実感できる節税効果が期待 できます。但し、これは減価償却費という計算上の経費から発生する部分が 大きいです。シュミレーションを見て、どの位の節税効果があるかを判断して ください。一般には 5 年∼7 年で節税効果は少なくなります。 ③年金としての効果 現在の年金制度はとても不安なものですが､マンションは家賃という安定収 入があり､しかも 2 年毎に値上がりしていきます。退職後に現金で買うことがで きなくても､働いて税金を払っているうちに､その税金の一部を資産に転嫁さ せ､退職後の生活は家賃を年金で足りない部分に充当させていくような生活 設計は､自分や家族を保全するような意味で最低限必要な工夫です。多額 な費用を必要とせず､税金で賄え､将来の私設年金代わりになるような資産 形成の方法は他にあるでしょうか？
これは、ある程度自己資金が必要になってきます。購入時か途中で繰り上げ返 済が必要です。 購入時にある程度のライフプランを作り、大まかな資金計画を考慮した上で判 断する必要 があります。ローンの期間は通常延長はできませんので、繰上げ返済時に、期 間を短縮して 返済額は同じか、期間はそのままで返済額を減額するのが一般的です。 ④生命保険としての効果 ローンには生命保険がついており､万一の場合でも､ご家族の方に負債が 残る心配はありません。通常の生命保険の場合､何年経っても補償額は変 わらず､インフレ等を考えれば殆ど価値の無いものとなってしまいます。賃貸マ ンションの場合､その後入ってくる家賃収入を遺族年金としても考えられます し､または､売却して現金に換えられても良いわけです。 これは団体信用生命保険を利用したもので、手続きも簡単で保険料も月々の
返済額の中に入っているので非常に効果は大きいです。但し、手続きの内 容によく注意した上で記入するようにしましょう。 ⑤相続税・贈与税対策として 現金･預貯金・有価証券などは 100％が課税対象とされますが､マンション の場合には､時価の 3 分の 1∼４分の 1 が課税対象となりますので､大幅に 有利です。 又､負担付贈与という方法を用いれば贈与税を 0 にすることもできますし､生 前贈与等､他にもいろいろ方法があります。 これも、団体信用生命含めある程度の効果が期待できるかと思います。但し、 通常は相続税が かかる方というのは非常にかぎられています。1 部屋ずつ買増されていく方は関 係ない場合が 多いです。 マンションを買ったのだが．．．
マンションを購入したが、システムもよく分からないまま持ってしまった。業者 より提示されたシミュレーションと大きく違い担当者も辞めている。税金の戻り が毎年減り月々の持ち出しも大きく非常に負担を感じる。毎年資産価値が 目減りすると聞き今後が不安だ etc・・・。 マンション経営と言っても立派な投資です。 投資にはリスクがつきものです。 日本人はリスクに対して異常な反応をします。 たとえ 1 円たりとも損をしたくないが節税は欲しいといった感じです！ できるだけリスクは回避したいのが日本人の心情ですから、マンション経営 を行うにしても、大手のマンションメーカーや家賃保証のサブリース業者な どの、これでリスクが 100％回避できるがごとく勘違いをし、全てを委ねてし まいます。 しかし、現実はそう甘くはありません。 大手ということでリスクや手間は省けるでしょうが、当然支払う経費も多くなり ます。
もっとも、事業そのものものは比較的安定するでしょうが、オーナーが得るべ き報酬はすずめの涙程になる。最悪の場合は、損切りで売却！と言ったケ ースも珍しくありません。そうした中、現在の一般的な投資用マンションの金 利は 3％∼4％位が中心ですが、（以前からの固定金利の方は 7％∼ 8％！）それが半分になったとしたら・・・。 多くの方が、購入時にはじっくりと検討されてあとは業者任せといった方が多 いのが実状です。 以上、今回は営業マンが語らない本音の部分をご説明致しましたが、いかが だったでしょうか？ このように業者や営業マンの言うこと全てを鵜呑みにせず、ご自分で明確 な目標や計画を立てられた上で始められるようお勧めいたします。 このレポートを最後までお読み頂きありがとうございました。
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