マンション耐震化マニュアル（国土交通省）（外部リンク） マンション管理関連情報｜入間市公式ホームページ

マンション耐震化マニュアル

成

9

月

成

月改訂

成

月再改訂

●各マニュアルの関係について

マンションストック 国土交通省 推計 成 「5 1「 月 時点 【01 万戸 約 1,480

万人が居住 いま こ うち 築 」0 を超え ストックが 10【 万戸近くあ 今後 さ

増加 いくも 見込ま ま

国土交通省 こう た建築後相当 数を経たマンション 適切 円滑 改修・建替え

を推進 た 各種マニュアルを作成・公表 いま 各マニュアル 記載さ い 主

内容 下図 そ 関連法制度や事業 進 方等を解説 いま 改修

や建替えを検討 当た 目的 応 本マニュアル け く 他 マニュアルも

合わせ 参照く さい

マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル

●マンション 老朽度判定 基準、費用対改善効果 基 く建替え 修繕 改修 判断

考え方や進め方 を解説

●新築マンション 性能 様 事例や修繕 改修工法等 技術情報 提供等

建替えの場合 改修の場合

＜建替え関連マニュアル＞ ＜改修関連マニュアル＞

マンション建替えに向けた 改修によるマンションの

合意形成に関するマニュアル 再生手法に関するマニュアル

マンション建替え 各段階 い 、関

係 権 利 者 合 意 形 成 を 滑 進 め る た

め 手順 留意点等 い 解説

計画修繕 増築等 大規模改修ま 、

幅 広 く 改 修 工 事 手 法 や 留 意 点

い 解説

マンション建替え実務マニュアル

マ ン シ ョ ン 建 替 え 係 る 法 律 上 手

や 実 施 計 画 策 定 等 実 務 い

詳細 解説

マンション耐震化マニュアル

マンション 耐震診断、耐震改修実施

、管理組合等 行う実務的 手 、

留意点 い 解説

本マニュアル

＜団地型マンションの再生マニュアル＞

団地型マンション再生マニュアル

団地型マンション 建替え又 改修 る再生を検討する際 合意形成 手順や実施計

画 ける実務等、及び、団地生活 活性化 関する 容、そ 留意点 い 解説

マンション耐震化マニュアル

目

次

序章

本マニュアルの目的と位置づけ等

．本マニュアルの目的 ... 1

．本マニュアルの位置づけ ... 1

．平成 25 耐震改修 進法の改正の概要 ... 3

第

章

地震に弱いマンションの状況と大地震等による想定被害

． ． 分譲マンションのストック ... 5

． ． 地震に弱いマンションの構造と想定被害 ... 5

旧耐震基準のマンション ... 6

構造上のバランスが悪いマンション ... 9

． ． 構造以外の耐震対策 ... 11

避難経路関連 ... 11

設備関連 ... 12

． マンションの耐震化に向けて ... 13

． ． マンションの耐震診断 耐震改修等の位置づけ ... 13

． ． ま 、自 のマンションの耐震性を知る～耐震診断の必要性～ ... 15

． ． 耐震化の基本的進め方 ... 16

． ． マンションの耐震改修の必要性に係る認定 ... 17

第

章

マンションの耐震診断

． 耐震診断段階 ... 21

． ． 耐震診断の準備 ... 21

． ． 耐震診断の予算化 ... 22

． ． 耐震診断の専門家の選定 ... 23

． ． 耐震診断 ... 24

耐震診断の方法 ... 24

予備調査 ... 25

５ 構造耐震指標Isと地震被害との関係 ... 28

耐震診断の見積 ... 30

． ．５ 耐震化の必要性の確認 ... 31

第

章

マンションの耐震化手法の検討

． 耐震化検討段階 耐震化検討の進め方の方針決定～耐震改修推進決議 ... 33

． ． 耐震化検討の進め方の方針決定 ... 33

耐震化の情報収集 ... 34

耐震化に関する基礎的検討 ... 34

耐震化検討の進め方に関するアンケ トの実施 ... 34

． ． 耐震化検討決議の準備 ... 35

． ． 耐震化検討決議 ... 35

． ． 管理組合における検討組織の設置 ... 38

． ．５ 耐震化検討の専門家の選定 ... 38

専門家の役割と必要性 ... 38

専門家の選定 ... 39

． ． 耐震化手法の検討 ... 40

． ． 耐震化手法の検討結果の報告と理事会への提起 ... 41

． ． 耐震改修推進決議の準備 ... 41

． ． 耐震改修推進決議 ... 41

第

章

マンションの耐震改修

． 耐震改修計画段階 耐震改修計画の策定～耐震改修決議 ... 46

． ． 管理組合における計画組織の設置 ... 46

． ． 耐震改修計画の専門家の選定 ... 46

専門家の役割と必要性 ... 46

専門家の選定 ... 47

． ． 耐震改修計画の検討 ... 47

区分所有者の意向把握 ... 47

耐震改修計画の検討 ... 47

個別事情 非賛成者への対応 ... 49

耐震改修工法の概要 ... 50

耐震改修工法の選定 ... 68

． ．５ 資金調達の基本方針 ... 68

資金調達の基本方針 ... 68

長期修 計画の見直し ... 69

． ． 費用負担の基本方針 ... 69

費用負担の基本的 考え方 ... 69

特定の専有部分への配慮が必要 場合の費用負担の考え方 ... 69

． ． 耐震改修計画の検討結果の報告と理事会への提起 ... 71

． ． 耐震改修決議と耐震改修実施設計の予算化の準備 ... 71

． ． 耐震改修決議と耐震改修実施設計の予算化 ... 71

． ． 耐震改修関連の区分所有法の規定 ... 72

単棟型のマンションの共用部分の耐震改修 区分所有法 17 条、18 条 ... 72

専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合 区分所有法 17 条 2 項 ... 73

団地型マンションの耐震改修 区分所有法 66 条、17 条、18 条 ... 74

． 耐震改修実施段階 実施設計～耐震改修工事の実施 ... 77

． ． 耐震改修実施段階の組織 ... 77

． ． 耐震改修実施設計の専門家の選定 ... 77

． ． 耐震改修実施設計の作成 ... 78

耐震改修 進法に基づく耐震改修計画の認定 ... 78

建築確認申請手続き 耐震改修 進法の認定を受け い場合 ... 82

． ． 耐震改修工事の予算化の準備 ... 83

． ．５ 耐震改修工事の予算化 ... 83

． ． 耐震改修工事 監理の専門家の選定 ... 84

． 個別課題への対応 ... 84

． ． 個別事情への対応 ... 84

資金調達の問題への対応 ... 84

仮住居、仮駐車場の確保の問題への対応 ... 85

借家人への対応 ... 85

権利関係についての課題の対応 ... 85

． ． 負担金未納入者への対応 ... 86

第５章

支援制度

５． 相談窓口 ... 87

５． ． 地方公共団体の相談窓口 ... 87

５． ． 専門家とその相談窓口 ... 87

耐震診断 耐震改修全般 ... 87

専門分野別の専門家等 ... 87

工事契約等に関する相談窓口 ... 88

５． 助成制度等... 88

５． ． 補助制度 ... 88

住宅 建築物耐震改修等事業 ... 88

地方公共団体の補助制度 ... 89

５． ． 融資制度等 ... 89

独立行政法人住宅金融支援機構による共用部分リフォ ム融資 ... 89

債務保証制度 ... 89

５． ． 税制... 89

５． その他 ... 89

５． ． 耐震診断 耐震改修を行ったマンションに係る地震保険の保険料率の割引 . 89 ５． ． マンションみ いネット ... 90

別添

居住性等の影響に対する費用の算定方法

別添

耐震診断

耐震改修等に係る支援制度

別添

耐震改修事例

凡 例

＜法 等略記＞

本文において、 建物の区分所有等に関する法律 昭和37 法律第69号 の条文の引用にあ

たって 、区分所有法○条○項と記す

同様に 建物物の耐震改修の 進に関する法律 平成 7 法律第 123 号 の条文の引用にあた

って 、耐震改修 進法○条○項と記す

参考文献

本文において特段の記述があるものの 、 コンメンタ ル マンション区分所有法 第

序章

本マニュアルの目的と位置づけ等

． 本マニュアルの目的

が国 地震大国 あ 過去 い も全国各地 大規模 地震が起こ 大

被害が生 い 特 成 7 阪神・淡路大震災 い 多く マンショ

ン 甚大 被害が生 たこ 記憶 新 い また 成 「」 東日本大震災を踏ま

え 南海トラフ 巨大地震や首都直下地震 被害想定 見直 作業が進 今後

発生 見込 高いこ 地震 い 従前 も 大 被害が想

定さ い

全国 約601万戸存 マンションストック 成25 12月 現在 うち 昭

和 56 建築基準法施行 改正以前 耐震基準 以下 旧耐震基準 いう 建設

さ たも 全国 約 106 万戸あ こ い 耐震性能が劣 い 可能性

があ こう たマンション い 居住者 安全・安心 確保 住宅市街地

防災性 向 観点 耐震改修等 耐震化を図 こ が喫緊 課 あ

こ た 国土交通省 い 成16 改修 マンション再生手法

関 マニュアル を策定 耐震改修を含 た改修 再生 た 手法等を示

も 成17 建築物 耐震改修 進 関 法 以下 耐震改修 進

法 改正 耐震改修 係 補助制度及び税制 活用 充実等 耐震改修 進

を図 い こ あ さ 成 「5 マンション 係 耐震診断・改修

力義務 創設や耐震改修 必要性 係 認定等を含 耐震改修 進法 改正や

補助制度及び税制 さ 充実を図 た こ あ

一方 マンション 耐震改修 い 区分所有建物 あ こ 区分所有

者間 合意形成を図 こ が重要 要素

・現行 耐震基準相当 耐震性能を確保 た 耐震改修 係 費用が相当程度多

額 可能性があ こ

・耐震改修 居住性 影響 あ 住戸 い住戸が生 可能性があ 費用負

担 係 合意形成が課 こ

合意形成 関 課 があ マンション い 本格的 耐震改修 ほ

進 い い

が国 い こ 大規模 地震が起 も く い中 区分所有者間

合意形成を円滑化 マンション 耐震診断 耐震改修等を 進 いくこ が喫緊

課 い

本マニュアル マンション 耐震診断 耐震改修実施 管理組合及び区分所

有者が行うマンション 耐震化 関 実務的 手続 留意点 を ま

． 本マニュアルの位置づけ

本マニュアル い マンション 耐震診断や 従来 ロティ補強 う

簡易 耐震改修 比較的大規模 耐震改修を行う 検討 課 や事

業推進 発生 う 問 点を網羅的 出 耐震改修 実務 携わ 管理組合

専門家等 視点 整理 も 現状 考え得 対応方法 い 可能 限

示 も あ

本マニュアル全体 大 構成 柱 以下 通 あ

耐震診断を け た 手続 実務的 留意点

耐震改修を実施 た 手続 合意形成 図 方 実務的 留意点

現時点 主 耐震改修工法 特徴

支援策

実際 活用 当た 個別具体 案件 係 事情や事例 蓄積 技術 進

展 制度 変更等 合わせ 適宜修正を図 が 適用 こ が望ま い

■本改訂版 マンション耐震化マニュアル改訂検討委員会 い 検討 た結果

を踏まえ 改訂 たも あ

マンション耐震化マニュアル改訂検討委員会

所属・役職 成26 2月現在

委員 ◎委員長 ：

◎戎 正晴 弁護士 戎・太田法 事務所代表 明治学院大学大学院教授

太田 勤 株式会社堀江建築工学研究所代表 締役所長

向當 光生 再開発コーディネーター 協同組合都市設計連合理事長

杉山 義孝 一般財団法人日本建築防災協会 専務理事

永森 清隆 不動産鑑定士 株式会社再開発評価代表 締役

山田 尚之 再開発コーディネーター 株式会社シティコンサルタン 締役

脇出 一郎 浜市建築局建築指導部建築企画課長

長谷川 洋 国土交通省国土技術政策総合研究所住宅研究部住環境研究室長

竹村 好史 国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室 課長補

事務局：

一般財団法人日本建築防災協会 委員会開催経緯：

第1回委員会： 成25 11月20日

第2回委員会： 成26 1月24日

本マニュアル 旧版 学識経験者・有識者等を委員 分譲マンショ

ン耐震化マニュアル策定検討委員会 い 検討 た結果を踏まえ 策定 たも

あ

分譲マンション耐震化マニュアル策定検討委員会

所属・役職 成19 3月現在

委員 ◎委員長 ：

◎戎 正晴 弁護士 戎・太田法 事務所代表 明治学院大学大学院教授

太田 勤 株式会社堀江建築工学研究所代表 締役所長

向當 光生 再開発コーディネーター 協同組合都市設計連合理事長

杉山 義孝 財団法人日本建築防災協会 専務理事

永森 清隆 不動産鑑定士 株式会社再開発評価代表 締役

山田 尚之 再開発コーディネーター 株式会社シティコンサルタン 締役

青柳 和伴 浜市まち く 調整局住宅部住宅計画課

マンション対策等担当課長

長谷川 洋 国土交通省国土技術政策総合研究所住宅研究部主任研究官

前田 亮 国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室 課長補

事務局：

社団法人再開発コーディネーター協会 委員会開催経緯：

第1回委員会： 成19 2月 5日

第2回委員会： 成19 3月19日

３． 成 「5 耐震改修 進法 改正 概要

耐震改修 進法 改正が 成 「5 11 月 「5 日 施行さ た こ 改正 昭和 5【

5 月 」1 日以前 いわゆ 旧耐震基準 建築さ た全 マンション い 耐

震診断 力義務が課せ た 都道府県又 市 村が指定 緊急輸送路等

避難路沿道 マンション い 耐震診断を行い報告 義務が課せ 場合

があ

また マンション 耐震化 係 意思決定 円滑化 た 区分所有建築物 耐震

改修 必要性 係 認定を創設 区分所有建築物 耐震改修を行う必要があ

認定を けた場合 集会 普通決議 区分所有者及び議決権 各過半数

耐震改修を行え う た

また 耐震改修計画 認定を けた場合 耐震改修 た や を得 い範 容積

や い場所や広告 任意 表示 こ が 表示制度が創設さ た

参考 成 「【 マンション建替法 改正 い

マンション 建替え 耐震化を 進 た マンション建替法 マンション

建替え 円滑化等 関 法 改正が 成 「【 ６月 18 日 成立 同 「5 日 公

さ 耐震性不足 マンション い 従来 建替え も合意形成が容易 マ

ンション敷地売却制度が創設さ も 新た 容積率 緩和特例も創設さ

こ た 施行 公 後６ヶ月以内 マンション 耐震化 い ま 本

マニュアル 示 耐震改修 実施が検討さ こ 考え が 耐震性不足 加

え居住環境 悪化 い も改善 たい いう需要があ 事情 があ 場合

建替えが検討さ こ 今後 マンション 耐震化手法 選択肢

第

章

地震に弱いマンションの状況と大地震等による想定被害

． 地震に弱いマンションの状況

地震 弱いマンション 構造 想定被害 び構造以外 耐震対策 い 以下

整理

． ． 分譲マンションのストック

全国 約601万戸存 マンションストック 成25 12月 現在 うち 旧

耐震基準 も 全国 約106万戸 推計さ

万戸 万戸

注： ．新規供給戸数 建築着工統計等を基 推計 た

２．ストック戸数 新規供給戸数 累積等を基 各 時点 戸数を推計 た

３．ここ いうマンション 中高層 ３階建 以 ・分譲・共同建 鉄筋コンク リート 鉄骨鉄筋コンクリートまた 鉄骨造 住宅をいう

．マンション 居住人口 成22 国勢調査 世帯当た 均人員2.46を基 算出 約1,480万人

． ． 地震に弱いマンションの構造と想定被害

建築基準法施行 が昭和56 6月 改正さ 耐震基準が変更さ い 新耐

震基準 新耐震基準が適用さ 昭和56 5月31日以前 着工さ た旧耐震基準

マンション 約106万戸 い 耐震性能が劣 い 可能性があ

昭和46 5月 柱 帯筋間隔 鉄筋コンクリート柱 軸方向主鉄筋を

う 一定 間隔 帯状 巻く 方向 鉄筋 間隔 規定が強化さ

そ 以前 も い 特 要注意 あ

以下 述 想定被害 い 阪神・淡路大震災 被害状況 基 いたも

あ

旧耐震基準のマンション

ここ 旧耐震基準 マンション 一般的 想定さ 被害 い 建物 構

造・階層別 整理

Ｃ造 壁式構造、ＰＣ工法 中層

中層 鉄筋コンクリート造 以下 ＲＣ造 ・壁式構造やプ キャストコンクリー

ト工法 以下 ＰＣ工法 建物 壁量が多いた 旧耐震基準 も も一般

耐震性 高く わが国 い 過去 大地震 も大 被害を けたも 少 い

た 無理 増改築等を い 場合 そ 影響 被害を け 場合があ

注意が必要 あ

ＰＣ板構造の住棟 ５階建て

Ｃ造 壁式構造の住棟 階建て

築後20～30 程度経過 地震被害 激 た 地 域 建 設 さ い が ョイ ン ト部分 PC板 PC板を い い 部分

や び割 も全く見 い 築後30 程度以 経過 い 思

わ が 被害 全く見 い 一方 隣 鉄道 高架 圧壊 い

ＲＣ造壁式構造 住棟 地震被害 激 た 神 戸 市 内 や 芦 屋 市 等 地 域 各 所 も建設さ いたが 被害 ほ

見 け た

海 外 地 震 災 害 ョ イ ン ト 部 分 が 完 全 外 建 物 が 倒 壊 た 被 害 例 を聞 く が 阪 神 ・淡路 大 震 災 Ｐ Ｃ 板 構造 建物 被害 殆 見 け た

Ｃ造 ラ メン構造 中層、高層

ＲＣ造・ラー ン構造 柱 梁 接点が変形 くい 剛 接合 い 構造

柱 帯筋間隔 規定が強化さ た昭和46 5 月1 日以前 マンション い

耐力不足 柱がせ 断破壊 柱中間部 斜 大 び割 が生 も

地震 場合 右対称 X型 び割 まう そ があ

特 高層マンションほ そ 可能性が高い

また 旧耐震基準 高層 ＲＣ造・ラー ン構造 場合 中間 特定階 が層

Ｃ造 ラ メン構造の住棟 ５階建て

旧耐震基準 ＲＣ造ラー ン構造 住棟 写真 柱 耐力不足 階住戸部分が圧 壊 死者が出 ま た 階建 が 階建 傾斜 い 右写真 階部分 圧 壊 た部分 柱 帯筋が飛 ま た 数本 見 け い

Ｃ造 ラ メン構造 高層

旧耐震基準 鉄骨鉄筋コンクリート造 以下 ＲＣ造 ・ラー ン構造 Ｒ

Ｃ造 想定さ 耐力不足 柱 せ 断破壊 中間 特定階 層崩壊等 加え

柱 基礎を結合 い アン ー ルト 抜けや破断 鉄骨 手 破断等 柱

破壊が生 そ があ

また 1970 代前半ま 広く使用さ た格子型 ＲＣ部材 ウェ 部分が格

子状 H型鋼 を用いた初期 建物 部材 破壊が生 そ があ

Ｃ造 ラ メン構造の住棟 階建て

築後30 以 経過 た旧耐震基準 ＲＣ造ラー ン構造 高層住棟 1階が圧壊 建物が傾斜 い 1階 柱 帯筋間隔 30cm 広く コンクリートが崩 落ち い

■壁式構造とラ メン構造

面 的 壁 面 床 板 構 造 を 支 え 柱 が い

RC 造 階 建

以 下 中 層 多い

柱 梁 構 造 を 支え RC造や

SRC造 層

高 層 ま 広 く 用い

■旧耐震基準のマンションにおける構造 階層別の想定被害

旧耐震基準

昭和46 5月～

昭和46 4月 ま

昭和56 5月 ま

Ｃ造 壁式構造

・中層 ＲＣ造・壁式構造 ＰＣ工法 も 壁量が多いた 旧耐震基準 も も一般的 耐震性 高い

ＰＣ工法

中層

・た 無理 増改築等を い 場合等 要注意 Ｃ造 ・一般 次 う 被害が想定さ

1.帯筋 不足 柱 屈破壊 せ 断破壊

ラ メン構造

2.帯筋端部 定着不足 フックが開 い 柱 破壊

中層

3.配筋不足 壁 破壊

4.た 壁 腰壁が 下 付いた短柱 せ 断破壊 － ・た 建物 形状が整形 ．型・板状 各階

戸 境 壁 位 置 が 同 あ 住 戸 構 成 さ 中層住棟 場合 戸境壁や階段室 壁が耐力壁

有効 機能 こ 被害を免 場合もあ

Ｃ造

・一般 次 う 被害が想定さ

ラ メン構造

1.帯筋 不足 柱 屈破壊 せ 断破壊

高層

2.帯筋端部 定着不足 フックが開 い 柱 破壊

－

3.配筋不足 壁 破壊

4.た 壁 腰壁が 下 付いた短柱 せ 断破壊

5.高層建築物 中間 特定階が層崩壊 圧壊 そ があ そ 他 被害 大 く い場合が多い

Ｃ造

・旧耐震基準 ＲＣ造 問 加え 一般 次 う 被害が想定さ

ラ メン構造

1.格子型 ＲＣ部材 19】0 代前半ま 広く使用 Ｈ型鋼等を用いた充腹型 ＲＣ 比 せ 断 対 脆弱さや軸力保持能力 け 破壊 高層

2.柱内 鉄骨 手 破断 連層耐力壁 付帯柱 破壊 大 引張力を け 柱 脚 部 ベ ー ス プ ー ト を 結 合 い ア ン ー ル ト 抜 け 又 破 断 鉄骨 手 破断 破壊

構造上のバランスが悪いマンション

旧耐震基準 マンション 中 も 構造 バランスが悪いマンション 特 耐

震性能 確認が必要 いわ い

ここ 構造 バランスが悪い 考え 代表的 も い 一般的

想定さ 被害を整理

平面形状また 断面形状が不整形 マンション １ 字型 コの字型やセットバック

L 型・コ 型や雁行型 不整形 面形状 エキス ンション・ ョイン

トが設け い い建物や セットバック等 断面形状が不整形 建物 局所

的 崩壊 まうこ があ

Ｃ造 ラ メン構造のＬ字型住棟

階建て

階のオフ ス部分

柱・壁 大 亀裂 コ ー ー 付 近 廊 下 柱 被害 状況 剛心近く 柱 が耐力不足 帯筋 間隔も 広い あ た こ 地 震力が集中 せ 断破壊 を 起 こ 崩 壊 た 考 え

築後30 以 経過 た旧耐震基準 Ｒ Ｃ 造 ラ ー ン 構 造 Ｌ 型 住 棟 住戸 オフィス 構成さ 用途 混合マンション 中庭 駐車場 た状況 Ｌ コー ー部分 エキス

ンション・ ョイント 設け い い

上層部と 層部 構造形式が異 るマンション

層部 下層部 構造形式が異 建物 例えば下層階がSRC造・ 層階がRC

細長い形状 辺長比が大きい のマンション

梁行 方向 短辺方向 戸境壁が耐震 有効 壁 機能 こ 対

桁行 方向 長辺方向 開 廊下やバルコニー 面 開口部が多く 耐震 有

効 壁が少 い 細長い形状 マンション 桁行 方向 長辺方向 地震力が

伝わ 時間差があ 桁行 方向 長辺方向 各部位 い 異 動

た 耐震 弱い桁行 方向 被害が集中 や い

Ｃ造 ラ メン構造の細長い住棟 ５階建て

築後 30 以 経過 た旧耐震基準 ＲＣ造ラー ン構造 住 棟 辺長比が大 い細長い建物 階 中央部分 柱がせ 断破 壊 層崩壊を起こ い

ロテ 形式のマンション 階の駐車場や店舗によ 壁が抜けている

階が ロティ形式や大区画 店舗等があ 建物 そ 部分 耐力壁が少 く

剛性率 変形 くさ が小さいた 変形が集中 層崩壊 圧壊 等 大被害

が生 恐 があ

Ｃ 造 ラ メ ン 構 造 の 駐 車 場

ロテ 型マンション

Ｃ 造 ラ メ ン 構 造 の 駐 車 場

ロテ 型マンション

築後30 程度経過 た旧耐 震基準 建物 階 駐車場 ロティが層崩壊

階 駐 車 場 ロ テ ィ 部 分 完 全 層 崩 壊 い ２ 階 以 大 被害が い

５ 耐力壁がバランスよく配置さ てい いマンション

耐力壁がバランス良く配置さ い い建物 重心 建

物重量 中心 剛心 柱 梁 耐力壁等 耐震要素 中心

位置が異 た 剛心を中心 回転変位 が生

変位が大 く 剛心 遠い部分が

局所的 崩壊 た 地震力 集中 剛心近くが 崩壊

まうこ があ

柱

重心 梁

剛心

． ． 構造以外の耐震対策

マンション 耐震性能 い 建物が崩壊 いた 構造以外 安全 避

難 た 避難経路や機能を保持 た 設備 視点も重要 あ

想定被害 い 阪神・淡路大震災 被害状況 基 いたも あ

避難経路関連

ここ 避難経路関連 け 耐震対策 い 整理

雑壁の破壊による玄関 アの開閉不能防

玄関 窓等 開口部が一定以 あ 柱・梁 ま た壁 雑壁 大地震時

せ 断破壊が生 可能性があ 玄関 ア ア枠・蝶番・ ア本体 変形

アが開閉不能 至 そ があ ラー ン構造 マンション 桁行 方向 長辺

方向 こう た雑壁が多くあ た 注意が必要 あ

こ た 耐震 ア 耐震枠 耐震蝶番等 替え こ や ア 位置を躯体

壁面 外 こ が必要 また 開 廊下 窓 も避難 う

共用廊下側 窓面格子を非常時脱出機能付 面格子 こ も考え

外廊 バルコニ の落 防

共用廊下 バルコニー等 片持ちスラ 躯体内 雨水が浸入 鉄筋腐食

スラ 耐力が 下 たた 地震 下動 避難経路 共用廊下・バルコ

ニー等が脱落 た事例があ

適宜 耐力を調査 必要 応 鋼材 ラケット 柱や梁 出 た鋼材

ささえ 等 補強を くこ が望ま い

エキス ンション ョイントの地震対策

面形状が不整形 建物 エキス ンション・ ョイント 構造的 分け あ

も 建物間 間隔が 場合 建物同士がぶ 合い 建物躯体 被害を

生 場合があ また 建物が渡 廊下 が い 場合 建物 傾斜等

渡 廊下が外 落下 ケースがあ

こ た エキス ンション・ ョイント 必要 有効幅を確保 う改修 た

渡 廊下 落下防 装置を設置 こ が考え

屋外鉄骨階段の地震対策

中高層マンション 屋外鉄骨階段が災害時 主 避難経路 が 建物や開

廊下 外側 突 出 設置さ い 鉄骨階段 大 地震時 建物本体

接合部分 アン ーが振 切 外 まい 鉄骨階段全体が倒壊 た事例が

あ

こ た 鉄骨階段 建物本体 接合部分 補強を くこ が望ま い

５ エレベ タ の地震対策

外壁 内壁の仕上 材の地震対策

建物外壁や共用部分 内壁 材が破損等 落下 次被害を起こ た

避難時 害 こ もあ 下地 コンクリート び割 や タイル等

外壁 材 浮 等を 日常 管理段階 調査・診断 必要 応 補修

くこ が望ま い

窓 ラスの地震対策

窓 ラス い も破損等 落下 次被害を起こ た 避難時 害

こ もあ 特 固定さ 力を逃が こ い 殺 窓や建物コー

ー部 ラス 硬化性シーリン 材を使用 た普通板 ラス 破損・落下 危

険性があ

こ た 固定さ た 殺 窓 硬化性シーリン 材を使用 いこ

や 可動窓 引 違い窓等 改良 こ が考え また 普通板 ラスを安

全 ラス 合わせ ラス 網入 ラス等 交換 こ や 飛散防 用 窓 ラ

スフィルムを 付け こ も考え

設備関連

ここ 設備関連 け 耐震対策 い 整理

給水装置 高置水槽 受水槽等 の地震対策

通常 中高層建物 屋 設置さ い 高置水槽 強い地震力が加わ

阪神・淡路大震災 水槽類 も多く 被害が生 た 新築 マンション等

い 屋 高置水槽 自重 1.5倍 水 力が加わ も転倒・脱落 いこ

が基本的 基準 既存 マンション い もこ 基準 合う う補強

くこ が望ま い

一方 水槽 地 単独設定さ 杭を打た い直接基礎 も が多いた

基礎地 沈下等 傾斜 まう そ があ 杭 新設 補強

を行うこ が考え また 水槽 傾斜 周辺 配管が破断 まうこ

もあ 緊急遮断弁を 付けた 給水 ンプ等 移動や転倒を防 耐震ス

トッ ーを設置 こ が考え

配管の耐震対策

地中埋設配管：地震時 地 沈下等 耐震 様 配管 い場合 建物

周辺地 境目付近 埋設配管が破断 そ があ 更新時 耐震性 可

う性 優 た給排水管を採用 た 変位吸収 手 可 う 手 を使用

建物内 配管：建物内 配管や 躯体 固定さ た露出配管 エキス ンション・

ョイント部等 露出配管 そ 周辺部位 損傷 伴い配管も破断 損傷を け

や く 立 管や 引 管 管軸直角方向へ 揺 を制御 た 耐震

電気設備の地震対策

マンション 電気設備 動力設備 Ｖ共聴設備 電 配管設備等 コンクリ

ート躯体内 打ち込 配管 い 場合があ 多く 電気配管・配線が打ち込ま

た帳壁 非耐力壁 総称 壊 や く 配管が露出・損傷 そ があ

配管・配線 更新時 共用 配管 バーを新設 そ 中 配管・配線を

収 対策が望ま

空調室外機の地震対策

空調室外機が 固定さ い い場合 脱落 そ があ 落下防

対策を講

５ 貯湯式給湯器の地震対策

貯湯式電気温水器 いスペース 設置さ こ が多いた 床 置 た

け 固定が不十分 場合が多い 地震時 転倒 配管が破断 温水が建物内

噴出 そ があ 固定 対策が望ま い

． マンションの耐震化に向けて

耐震診断・耐震改修等 位置 け 耐震診断 必要性 耐震化ま 基本的進 方

い 以下 整理

． ． マンションの耐震診断 耐震改修等の位置づけ

こ ま 見 た う 旧耐震基準 マンションや構造 バランスが悪いマンシ

ョン 耐震性が不十分 あ 可能性があ

こ う マンション 安全 安心 暮 いくた ま 自 マン

ション 耐震性が 程度 水準 を知 また 必要 応 耐震改修等 措

置を講 必要があ

マンション 耐震診断 耐震改修 広義 管理行 該当 マンション 管理

適正化 推進 関 法 成12 法 第149号 第 条 い マンシ

ョン 管理組合 マンション管理適正化指針 定 こ 留意 マンシ

ョンを適正 管理 う け ば い も マンション

区分所有者等 マンション 管理 関 管理組合 一員 役割を適切 果

た う け ば い い

また マンション管理適正化指針 成13 国土交通省告示第1288号 い

マンション 快適 居住環境を確保 資産価値 維持・向 を図 た

適時適切 維持修 を行うこ が重要 さ ここ いう 維持修

耐震診断や耐震改修等 措置も含ま

さ マンション管理 重要事項 関 標準指針 国土交通省が策定 た

マンション管理標準指針 成17 12月 い 旧耐震基準 マンション

い 耐震診断を行い 専門委員会等 い 検討 い こ を管理組合

こ う 特 旧耐震基準 マンション 耐震診断や耐震化 た 措置 マ

ンション 適切 管理 一環 管理組合や区分所有者が積極的 組

事項 位置 け い

成 「5 改正さ た耐震改修 進法 い も 旧耐震基準 マンション

耐震診断や耐震改修 所有者 力義務 位置 け い た 都道

府県又 市 村が指定 緊急輸送路等 避難路沿道建築物 当た 場合 耐震診断

を行い そ 結果を報告 義務が課せ 場合があ

■マンションの管理の適正化の推進に関する法律 平成12 12月8日法律第149号 抄

マンション管理適正化指針

第 条 国土交通大臣 マンション 管理 適正化 推進を図 た 管理組合 マンション 管理 適正化 関 指針 以下 マンション管理適正化指針 いう を定 こ を公表

も

管理組合等 力

第四条 管理組合 マンション管理適正化指針 定 こ 留意 マンションを適正 管

理 う け ば い

2 マンション 区分所有者等 マンション 管理 関 管理組合 一員 役割を適切

果た う け ば い

■マンションの管理の適正化に関する指針 平成13 8月1日国土交通省告示第1288号 抄

マンション 管理 適正化 推進 た 管理組合が留意 基本的事項

5 長期修 計画 策定及び見直 等

マンション 快適 居住環境を確保 資産価値 維持・向 を図 た 適時適切 維持修 を行うこ が重要 あ 略

■マンション管理標準指針コメント 平成17 12月国土交通省 抄

大項目 四 建物 設備の維持管理 中項目 五 耐震性の検討

小項目 耐震性の検討

標準的 対応 必要 応 耐震診断を行い 専門委員会等 い 検討 い 望ま い対応 耐震診断 結果 基 い 必要 耐震改修工事を実施 い 参考 均的 状況等 －

コメント

いわゆ 新耐震設計法 昭和56 建築基準法 耐震基準が改 新耐震基準 呼 いま 新耐震基準が適用さ 以前 建設さ たマンション 約 106 万戸 推計さ ま

こ う マンション 耐震性が必 も十分 いこ があ ま 地震が発生 た際 被害を最小限 た こ うち 新耐震基準を満たさ いマンション 耐震化 急務

新耐震基準が適用さ い い 昭和56 5月31日以前 着工 た マンション あ 過 去 耐震診断を行 た結果 問 さ たも や 耐震改修工事を 実施 たも 以外 耐震診断 対象 新耐震設計法 基 く安全性 評価を け そ 結果

柱 鋼板や炭素繊維シート 補強 耐震壁や ース 増設 耐震性を強化 改修工事を 限 期 実施 こ が必要 こ を長期修 計画等 設定 こ が重要 ま

耐震改修工事 実施 向け 費用 調遉や施工方法 合意形成 関 専門委員会等 い 急 検討 こ が肝要 あ こ こ を 標準的 対応 いま また 耐震 診断 結果 基 い 必要 耐震改修工事を実施 い こ が 望ま い対応 あ こ

． ． ま 、自 のマンションの耐震性を知る～耐震診断の必要性～

先述 う 耐震診断 マンション管理組合が標準的 組 事項

位置 け

耐震診断 結果 自 マンション い 耐震改修等 対策が必要 否

断基準 また 耐震改修等を 程度ま 実施 を検討 た 必要

資料 も あ

さ 成 18 宅地建物 引業法施行規則 改正 宅地建物 引業者

が建物等 引 際 行わ け ば い重要事項説明 い 旧耐震基準

建築さ た建物 い 耐震改修 進法 基 く耐震診断を行 た場合

そ 内容を重要事項説明事項 購入者 説明 こ さ た こ 旧

耐震基準 建設さ たマンションを購入 う 者 マンション い

耐震診断を実施 た 否 及び耐震診断 結果を知 こ が う た

こう た状況 耐震診断 実施 有無 耐震性 確保 有無が資産価値 影響を

え 可能性があ 資産価値 維持・向 観点 も耐震診断を実施 こ が

重要 い

こ う マンション け 安全・安心 暮 を実現 た ま

自 マンション 耐震性を知 こ が必要 あ また 資産価値 維持・向 を

図 いくた も 管理組合 耐震診断 積極的 組 こ が必要 あ

今回 耐震改修 進法 改正 当該マンションが都道府県又 市 村が指

定 緊急輸送道路等 避難路沿道建築物 当た 場合 耐震診断 義務付け及

び耐震診断結果 公表が さ 場合があ また 耐震性が確保さ い 認

定を けた場合 そ を表示 制度が創設さ い

■宅地建物取引業法 昭和二十七 六月十日法律第百七十六号

重要事項 説明等

第 十五条 宅地建物 引業者 宅地若 く 建物 売 交換若 く 借 相手方若 く 代理を依頼 た者又 宅地建物 引業者が行う媒介 係 売 交換若 く 借 各当事者 以 下 宅地建物 引業者 相手方等 いう 対 そ 者が 得 又 借 う い

宅地又 建物 関 そ 売 交換又 借 契約が成立 ま 間 引主任者を 少 く も次 掲 事項 い こ 事項を記載 た書面 第五号 い 図面を必要

図面 を交付 説明をさせ け ば い

一～十 略

十四 そ 他宅地建物 引業者 相手方等 保護 必要性及び契約内容 別を 案 次 イ 又 ロ 掲 場合 区分 応 そ 当該イ又 ロ 定 定 事項

イ 事業を営 場合以外 場合 い 宅地又 建物を い 又 借 う 個人 あ 宅地 建物 引業者 相手方等 利益 保護 資 事項を定 場合 国土交通省 ・内 府 ロ イ 規定 事項以外 事項を定 場合 国土交通省

2～4 略

■宅地建物取引業法施行規則 昭和 十二 七月二十二日建設省 第十二号 抄

法第 十五条第一項第十四号 国土交通省 定 事項

四 当該建物 昭和五十 月一日以降 新築 工事 着手 たも を除く が建築物 耐震 改修 進 関 法 成七 法 第百 十 号 第四条第一項 規定 基本方針 う ち同条第 項第 号 技術 指針 事項 基 い 次 掲 者が行う耐震診断を

けたも あ そ 内容

イ 建築基準法 昭和 十五 法 第 百一号 第七十七条 十一第一項 規定 指定確認 検査機関

ロ 建築士法 昭和 十五 法 第 百 号 第 条第一項 規定 建築士

住宅 品質確保 進等 関 法 成十一 法 第 十一号 第五条第一項 規定 録住宅性能評価機関

ニ 地方公共団体

五～十 略

． ． 耐震化の基本的進め方

耐震診断を第一歩 マンション 耐震改修や建替え等 耐震化 組

いくこ が望ま い マンション 耐震化 い 所有者が単独 意思決定

が容易 一般ビル等 異 区分所有法 基 いた決議 向け 区分所有者間

合意形成を段階毎 図 が 進 いく必要があ

マンション 耐震化 実現 向け 耐震診断段階 耐震化検討段階 耐震

改修計画段階 耐震改修実施段階 いう 段階を踏 が 合意 ベル

段階 フロ 図 実施内容

耐震

診断段階

耐震診断 予算化を踏まえ 耐震診断を実 施

耐震診断 結果 基 耐震化 必要性 を確認

耐震化

検討段階

耐 震 化 検 討 進 方 い ア ン ケ ー ト 等を実施 そ 方針を決定

耐震改修 場合 耐震改修推進決議 耐震改修を推進 こ 合 意形成を図

必要 応 耐震化検討決議を踏ま え 耐震化手法 耐震改修・建替え 検 討を実施 た 耐震改修 絞 込 場 合もあ

耐震改修

計画段階

耐震改修計画を検討 耐震改修決議 耐震改修を実施 こ 合意形 成を図

耐震改修

実施段階

耐震改修実施設計を検討 耐震改修工事 予算化を踏まえ 耐震改修工事を実施

耐震化 基本的進 方 細 フロー図 次頁参照

． ． マンションの耐震改修の必要性に係る認定

区分所有法 形状又 効用 著 い変更を伴う工事 区分所有者及び議決権 各

分 ３以 特別多数決議が必要 さ い が マンション 耐震化 係 意思

決定 円滑化 た 区分所有建築物 耐震改修 必要性 係 認定制度を創設

所管行政庁 区分所有建築物 耐震改修を行う必要があ 認定を けた場合

集会 普通決議 区分所有者及び議決権 各過半数 耐震改修を行え

う た

耐震診断 予算化

耐震診断

耐震化 必要性 確認

耐震化検討 進 方 方針決定

耐震化検討決議

耐震化手法 検討

耐震改修推進決議

耐震改修計画 検討

耐震改修決議 耐震改修実施設 計 予算化

耐震改修実施設計 検討

耐震改修工事 予算化

耐震化の基本的進め方

管理組合 関係 専門家

総会 理事会 検討組 計画組 耐震改修 係 設計・施工等 専門家 権利調整・合意形成等 専門家 地方公共団体 相談窓口等

2.2

耐

震

診

断

段

階

3.2

耐

震

化

検

討

段

階

4.2

耐

震

改

修

計

段

階

4.3

耐

震

改

修

実

施

段

階

必 要 応 所 管 行 政 庁 認定を け 基準適

合認定建築物 表示

必 要 応 所 管 行 政 庁 認 定 を け 基 準

適合認定建築物 表示

2.2.1 耐震診断 準備

耐震診断 相談

2.2.2

・耐震診断実施 検討 相談

・耐震診断 概要 耐震診断 予算化

・専門家 ・ 耐 震 診 断 資 金

拠出 い

・補助制度等 確認

2.2.3 耐震診断 専門家 選定

2.2.4 耐震診断

・予備調査

・現地調査

2.2.5 耐震化 必要性 確認

続使用へ

・構造耐震指標評価 ・組合広報紙等 耐震診断 結果報告

必要 応

耐 震 改 修 以

外 修 ・改修

長 期 修 計 画 見

直

・耐震化 必要性 啓発活動

3.2.1 耐震化検討 進 方 方針決定 耐震化 相談

・耐震化 情報収集 ・耐震改修 必要性 係

認定 ・耐震化 関 基礎的検討

・耐震化事例 手法

必 要 応 組 合 運 営

い 相談

・耐震化検討 進 方 関 アンケート 実施

建替え 比較検討が必要 場合 へ ・耐震化検討 進 方

・耐震化検討 進 方

建替え 比較検討が不要 場合 へ ・専門家

・アンケート等 作成

3.2.3

耐震化検討決議

・検討組 設置

・耐震化検討資金

拠出 い

3.2.2 耐震化検討決議 準備

・耐震化検討決議 資料作成

3.2.4 管理組合 け 検討組 設置

3.2.5 耐震化検討 専門家 選定

3.2.6 耐震化手法 検討 組合運営等支援

・老朽度 定 要求改善水準 設定 ・検討内容 調整 組合広報紙

等 作成支援 ・耐震改修工法 比較検討

・耐震改修構想 策定及び改善効果

把握 費用算定

・資金計画 費用負担 基本方

針 提案

建替えへ

・建替え構想 策定及び改善効果

把握 費用算定

・耐震改修 建替え 意向調

査支援

3.2.7 耐 震 化 手 法 検 討 結 果 報 告

・組合広報紙等 情報提供

・アンケート等 耐震改修 建替え

意向調査 理事会へ 提起

建築確認 計画認定 相談 ・耐震改修 建替え 断比較資

料 作成

・個別対応 専有部分へ 影響

があ 場合 対応等

・窓口

・確認・認定手続 ・耐震改修推進決議 資料作成

支援

3.2.9

耐震改修推進決議

・計画組 設置

・耐震改修計画

策定資金 拠

出 い

3.2.8 耐震改修推進決議 準備

・耐震改修推進決議 資料作成

4.2.1 管理組合 け 計画組 設置

計 画 策 定 対 補 助 手

続

改修工事等 補助 融資

協議 組合運営等支援

4.2.3 耐震改修計画 検討

4.2.2 耐震改修計画 専門家 選定

・区分所有者 意向把握 ・計画内容 調整 組合広報紙

等 作成支援 ・耐震改修工法 比較検討

4.2.4 耐震改修工法 選定

・区分所有者 意向調査支援 ・耐震改修計画 策定

4.2.5 資金調遉 基本方針

4.2.6 費用負担 基本方針

・資金計画 費用負担 基本方

針 提案 ・組合広報紙等 技術情報 提供

・耐震改修工法選定及び資金計

画 費用負担 基本方針 意

向調査支援 ・アンケート等 工法選定 び資金計画

費用負担 基本方針 意向調査

4.2.9

耐 震 改 修 決 議 耐

震 改 修 実 施 設 計

予算化

・資金計画 作成 費用負担額

算定

4.2.7 耐 震 改 修 計 画 検 討 結 果 報 告 理 事 会

へ 提起 ・耐震改修計画 基

く 共 用 部 分

変更

建築確認 計画認定 協議

・耐震改修計画 内容

・確認認定 扱い ・個別対応 専有部分へ 特別

影 響 が あ 場 合 同 意

得等

4.2.8 耐 震 改 修 決 議 耐 震 改 修 実 施 設 計 予 算

化 準備 ・耐震改修実施設計

資 金 拠 出

い

・耐震改修決議 資料作成支援

・耐震改修決議等 資料作成

4.3.1 耐震改修実施段階 組

組合運営等支援

4.3.3 耐震改修実施設計 作成 設 計 策 定 対 補 助 手

続

改修工事等 補助 融資

手続

4.3.2 耐震改修実施設計 専門家 選定

4.3.5

4.3.4 耐震改修工事 予算化 準備

耐 震 改 修 工 事 予

算化

・耐震改修工事 予算 資料作成

建 築 確 認 又 計 画 認 定

手続 ・耐震改修工事資金

拠出 い

4.3.7 耐震改修工事 実施

4.3.6 耐震改修工事・監理 専門家 選定

・耐震改修工事

完了報告等

耐震改修監理

・耐震改修監理

第

章

マンションの耐震診断

． 耐震診断段階の基本的 進め方

耐震診断段階 基本的 進 方を整理 次 フロー図 う

構造以外 避難経路 設備等 い 地震時 不安や居住性能 維持向

観点 耐震性能以外 老朽度 調査も並行 検討 場合もあ

■耐震診断段階の基本的 進め方

管理組合 関係 専門家

総会 理事会

検討組 計画 耐震改修 係 設 権利調整・合意 地方公共団体 組 計・施工等 専門家 形成等 専門家 相談窓口等

． 耐震診断段階

耐震診断段階 基本的 進 方 沿 具体的 検討内容等を以下 整理

． ． 耐震診断の準備

耐震化 発意 旧耐震基準 マンション あ た 構造 バランスが

悪いマンション あ 場合 区分所有者 耐震性 対 不安 声が理事会 寄

せ た 管理組合 老朽度 調査や長期修 計画 見直 を契機

理事会等 耐震診断 準備を こ

理事会 マンション 管理会社やマンション管理士 また地方公共団体 相談窓

口 支援制度参照 耐震診断 内容や費用 専門家等 耐震診断 当た 基

礎的 事項 い 相談 耐震診断 い 必要 情報を収集 そ 実

施 い 検討を

理事会 耐震診断 実施を決定 た場合 耐震診断 専門家 2.2.3参照

耐震診断 費用 参考見積 を依頼 耐震診断 予算化 資料作成を こ

耐震化検討段階へ

2.2.2

耐震診断 予算化

2.2.1

耐震診断 準備

耐 震 診 断

相談

2.2.3

耐震診断 専門家 選定

2.2.4

耐震診断 続使用へ

必要 応

耐 震 改 修 以

外 修 ・改修

長 期 修 計 画 見

2.2.5

耐震化 必要性 確認

必 要 応 所

管 行 政 庁 認

定 を け 基

準 適 合 認 定 建 築

物 表示

者 要望 技術的 必要 診断 ベル 調整 十分 耐震診断 専門家 相

談 必要があ

また 特 耐震診断 計画策定 耐震改修等 対 補助制度 い 初動期

地方公共団体 適用 有無を確認 必要があ

． ． 耐震診断の予算化

収集 た情報を ま 耐震診断を必要 理由 耐震診断 内容 耐震

診断費用 参考見積 等を示 た 管理組合 集会 総会 け 議案

耐震診断資金 拠出方法 い 提起 た 規約変更が必要 場合

1号議案 規約変更 ２号議案 資金 拠出を提案 こ が考え

耐震改修 予算化 次表 多数決要件を満た た場合 成立

■耐震診断の予算化の議案例

議案内容 議事資料 議決の多数決要件

管理費 拠出 場合

議案 ： 事業計画 予

算 案

普通決議：区分所有者及び 議決権 各過半数 ・耐震診断 た 資金を管理費 管

理組合運営費 拠出 こ 耐 震 診 断 資 金

拠 出 い

・そ 予算額 ○○円 こ

修 積立金 拠出 場合 普通決議：区分所有者及び

議決権 各過半数 事業計画 予

算 案 ・耐震診断 た 資金を修 積立金

拠出 こ 規 約 変 更 必 要 場 合

特別多数決議：区分所 有 者 及 び 議 決 権 各 分

３以 管 理 規 約

修 積 立 金等 使途

変更案 ・修 積立金を 崩 拠出 予算額

○○円 こ

参考資料：耐震診断を必要 理由 耐震診断 内容 耐震診断費用 参考見積 等

議決権 区分所有法14条 38条 ：各区分所有者 議決権 規約 別段 定 が い限 共 用部分 共有持分 割合 各持分 規約 別段 定 が い限 そ 有 専有部分 床面積割合 一部共用部分があ そ 配分面積を一部共有 区分所有者 専 有部分 床面積 算入

■資金の拠出について

耐震化 検討 け 調査 設計費用等 い 管理組合活動 一環 あ た こ 費用を管理組合予算 管理費・修 積立金 拠出 場合が一般的 あ

管理費 拠出 場合 予算額を定 管理費 執行 関 議決を得 使用 こ 普通決議 区分所有法39条 規約 別段 定 が い限 区分所有者及び議決権 各過半数 議決 決 こ

また 修 積立金 い 管理規約 使途が制限さ い 場合があ が マンション標準 管理規約 成16 国土交通省 び中高層共同住宅標準管理規約 昭和58 国土交通省

そ 敷地及び共用部分等 管理 関 区分所有者全体 利益 た 特別 必要 管

理 た 修 積立金を支出 こ が う 明記さ い こ 作成

い 管理規約 普通決議 区分所有法39条 規約 別段 定 が い限 区分 所有者及び議決権 各過半数 議決 決 こ

但 極 限定的 大規模修 工事 等 使途 制限さ い 修 積立金を実際 使用 た 特別多数決議 区分所有法31条 区分所有者及び議決権 各 分 ３以 多数 管理規約 修 積立金 使途 変更を必要 場合があ 当該マンション

さ 管理費 修 積立金以外 駐車場整備費等 管理組合予算があ 場合 管理規約 使 途 制限を確認後 そ 使用を検討 こ

． ． 耐震診断の専門家の選定

耐震診断 い マンション 建物規模等 構造設計 一 建築士

設計事務所等 耐震診断 ウ ウ あ も 調査委 こ が好ま く

耐震改修支援センター (一財)日本建築防災協会 相談 こ も考え 支

援制度5.1.2 1 参照

補助金等を け 場合 事前 地方公共団体 選定手続 等 い 確

認 く必要があ

． ． 耐震診断

建物 耐震性能 地震 エネル ーを吸収 能力 こ

・ 建物 強さ 地震力 耐え 頑 さ

・ 建物 粘 地震力を逃が や さ

・ 建物状況 建物 面形 断面形 バランス

・ 経 状況 建物 老朽化 度合い

を考慮 決 も あ

耐震診断 図面や現地 調査 基 建物 保有 耐震性能を数値 評価

も あ そ 結果 基 い 耐震化 必要性を確認 こ

耐震診断の方法

耐震診断 方法 各種あ が 耐震改修 進法4条1項 基 国土交通大臣

が定 た 建築物 耐震診断及び耐震改修 進を図 た 基本的 方針 成

18 国土交通省告示第 184 号 耐震診断 指針 耐震診断 方法が示さ

い

また そ 方法 同等以 効力を有 認 方法 国土交通大臣が認

た方法があ 主 マンション 活用可能 方法を下表 示

■主 耐震診断基準

建物の構造 耐震診断基準

一財 日本建築防災協会 既存鉄筋コンクリート造建築物 耐震診断基準

鉄筋コンクリ ト造

一財 日本建築防災協会 既存鉄骨鉄筋コンクリート造建 築物 耐震診断基準

鉄骨鉄筋コンクリ ト造

一財 日本建築防災協会 既存鉄骨造建築物 耐震診断指 針

鉄骨造

壁式プレキャスト鉄筋コンク

リ ト造 壁式鉄筋コンクリ

ト造

耐震診断 こ 方法を用い こ が必要 あ 以下 耐震診断 い

RC 造 マンションを想定 一般的 く使わ い 財 日本建築防災協会

既存鉄筋コンクリート造建築物 耐震診断基準 をも 記述

■耐震診断フロ

Yes

＜耐震診断＞

耐震診断 依頼

予備調査

耐震診断 必要 諸数値 保有性能基本指標・形状指標・経 指標 設定

耐震診断計算 実施

耐震化 必要性 確認

設計図書 有 設計図書 無

設計図書が い場合 調査

現地調査

調査資料 総合的 耐震性 評価 構造耐震指標の評価

次調査 ２次調査また ２次調査＋精密調査

続使用

耐震化検討 診断 ベル 設定

No

予 管 理 組 合 が 設 計 図 書 を

用意 く

予備調査

予備調査 調査 対象 建築物 概要を把握 耐震診断基準 適用 可否

現地調査 必要 情報 び資料を収集 こ を目的 行う

予備調査 以下 事項 い 調査を行う 調査 原則 耐震診断を依頼さ

た設計事務所等が現地 行うが 設計図書 理事会が予 用意 く

① 建築物の概要

マンション 称 所在地 現状 用途 設計者 施工者 工事監理者 び竣工

建築確認を けた を調 さ マンション 概略を把握 た

階数 高さ 主体構造 構造種別 構造形式 基礎形式 面積 階高 面 び立

面形状 特徴 主 外装・内装 敷地 地 ・地形等を調査

設計図書の有無

耐震診断を行う 設計図書が必要 あ た マンション 設計 関 記録 一

般図 構造図 構造計算書 様書 設計変更図 地 調査報告書等 有無を調査

そ 他 老朽化調査 過去 調査 た資料 有無も調査

設計図書が無い場合 実測図 作成や耐震診断を行うた 資料 作成を

必要があ そ 調査 別途 調査費 時間を要 こ 留意

建築物の履歴 使用履歴 増改築 大規模 模様替えの有無 経 劣化 被災の有

無

主 聞 調査 建築物が設計あ い 竣工時 う 経過

を経 た また う 被災 遭遇 現在 至 い を調査 現在

使用状況 増改築 有無 そ 範 び時期を確認

現地調査の可否

マンション 状況 現地調査が可能 否 を 断 た 現地調査 支

有無を確認

診断レベルの設定

耐震診断 計算 ベル 異 第1次診断法 第2次診断法 び第3次診断法

があ そ 診断法 適用 あた 診断 目的 マンション 構造特性

等 応 設計事務所等 理事会 協議 適切 診断法を選定

第1次診断法 極 簡易 診断法 あ た 耐震性能があ 定

た 構造耐震 定指標 IS0 値が 第2次診断法・第3次診断法 も高く設定さ

い 2.2.4 4 参照

たが 壁式構造を除 第1次診断法 耐震性能があ 評価さ 例 少

く 第2次診断法また 第3次診断法 耐震性能 評価を行うこ が一般的

各診断法 特徴を次 示

第 次診断法：比較的耐震壁が多く配さ た建築物 耐震性能を簡略的 評価 こ

を目的 た診断法 あ 対象建物 柱・壁 断面積 構造耐

震指標を評価 も あ

第 次診断法：梁 も 柱 壁 鉛直部材 破壊が先行 建築物 耐震性能

を簡略的 評価 こ を目的 た診断法 あ 対象建物 柱・

壁 断面積 加え 鉄筋 影響も考慮 構造耐震指標を評価 も

あ 第1次診断法 も計算精度 改善を図 一般的

建物 構造特性 適 た 最も適用性 高い診断法 あ

第 次診断法：柱 壁 も 梁 破壊や壁 回転 建物 崩壊が想定さ 建

築物 耐震性能を簡略的 評価 こ を目的 た診断法 あ

対象建物 柱・壁 断面積・鉄筋 加え 梁 影響を考慮 構

造耐震指標を評価 も あ 第3次診断法 計算量が最も多

く 解析 い デル化 良否 影響を大 く け た 高度

知識 慎重 断を要 診断法 あ

■各耐震診断法の比較

診断次数 第 次診断法 第 次診断法 第 次診断法

壁

柱 柱

柱 壁

柱 柱

梁 梁

柱 適した

構造特性

壁 多い建築物 適 主 柱・壁 破壊 耐震性 が決ま 建築物

主 梁 破壊 や壁 回転 耐震性が決ま 建築物 床面積 階数 階高 柱断

面寸法 柱内 法長さ 壁断 面寸法 腰壁・垂 壁寸法

同 同

＋ ＋

壁開口部寸法 柱配筋 壁 配筋 コンク リート強度 柱鉄筋強度

必要

計

算

同 項目

＋

梁断面寸法 梁ス ン 梁 配筋 柱・梁鉄筋強度

易 い 難 い 非常 難 い

難易度

現地調査

現地調査 マンション 現況を把握 設計図書 整合性を確認 こ や

マンション 劣化状況等 診断計算 必要 調査項目を確認 こ を目的 行

う

主 第1次診断法 必要 1次調査 第2次診断法・第3次診断法 必要

2次調査 分け また 精度が求 場合 精密調査を行

う場合があ

一般的 行わ 現地調査項目 例を次 示

調査項目 調査目的 調査方法 次

調査 次

調査 精密

調査

・現状建物 使用状況 把握 使 用 状 況 や 建 物

環境 調査

目視 ◎ ◎ －

・用途変更や改造 有無を確認 ・建物 傾斜や地形・地 把

握

目視 ◎ ◎ －

基礎・地 調査

・ 材 劣化状況を把握

目 視 劣 化 状 況 確認

◎ ◎ －

劣化状況調査 ・補強以外 補修 必要箇所や 落下危険物 有無を把握

目 視 び 割 発 生状況 確認

◎ ◎ －

躯 体 び 割 状 況調査

・建物 劣化状況を把握

び 割 幅 測 定

－ ◎ －

部材寸法 実測 ◎ ◎ －

・原設計図書 現状建物 整合 性 確認

鉄 筋 査 配 筋 確認

－ ○ ○

部材調査

材除去・ リ － ○ ○

コ ン ク リ ー ト コ ア 採 び 圧 縮 強 度 試 験 コ ン ク リ ー ト 強

度試験

・診断計算 用い コンクリー ト強度 把握

○ ◎ ○

コンクリート コ ン ク リ ー ト コ ア 中

性化深さ試験

－ ◎ ○

・老朽化 程度 把握 中性化深さ試験

◎：必 実施 ○：必要 応 実施 －：実施 い

構造耐震指標等の評価

建物 保有 耐震性能 構造耐震指標IS いう数値を算出 構造耐震 定指

標IS0 比較 こ 評価

IS ：構造耐震指標 耐震診断を行 た建物 耐震性能を表 指標

IS0：構造耐震 定指標 現行 建築基準法等 設計さ 建物 ほ 同程度

建物 耐震性 定 構造耐震指標ISが構造耐震 定指標IS0値以 あ ば

安全 想定 地震動 対 所要 耐震性を確保 い そう け

ば耐震性 疑問あ こ 耐震化 必要性を確認

IS ≧ IS0 ･･･ 安全 想定 地震動 対 所要 耐震性を確保 い

IS ＜ IS0 ･･･ 疑問あ

① 構造耐震指標ISの計算

構造耐震指標 IS う 算定さ 下式 示 保有性能基本指標E0

形状指標SD 経 指標T 算定さ も あ

IS＝建物 強さ 粘 指標 保有性能基本指標E0

×建物 形状 バランス 良さ 指標 形状指標SD

×建物 経 劣化 指標 経 指標T

算定さ 形状指標SD び経 指標T 値 1.0を最大値 建物 形状や

経 劣化 度合いが耐震性能 え 影響が大 い場合 そ 1.0未満

構造耐震指標Isが 減 こ

構造耐震判定指標IS0

現行 建築基準法等 設計さ 建物 ほ 同程度 耐震性能を表 指標 あ

一般的 第1次診断法 場合 0.8 第2次診断法及び第3次診断法 場合

0.6

た 地域や地 状況 補正さ

こ ほ 第2次診断法・第3次診断法 建物 耐震安全性を確保 た

IS指標 定 加え 最 限必要 建物 頑 さを満た い 否 定

を行うこ い そ 指標 累積強度指標 CTU×SD いう算式 示さ

一般的 0.3以 あ こ が必要 あ

た 地域や地 状況 補正さ

以 た構造耐震指標等 耐震性能 定 関係 い ま 次

■構造耐震指標等と耐震性能の判定との関係

第 次診断 第 次 第 次診断 判 定

安全 想定 地震動 対 所 要 耐震性を確保 い

0.8以 0.6以 構造耐震指標

IS

0.8未満 0.6未満 疑問あ

RC造 場合：0.3以

安全 想定 地震動 対 所 要 耐震性を確保 い

S 造・SRC 造 場合：0.25 また 0.28以

― 累積強度指標

CTU × SD RC造 場合：0.3未満 ― S 造・SRC 造 場合：0.25

また 0.28未満

疑問あ

記 い 一般的 数値を示 地域 地 状況等 数値 異

こ 構造耐震指標 評価 方向 水 面 X 方向 方向 ・階別 算定さ

全方向・全階 定指標を満足 い 場合 安全 想定 地震動 対

所要 耐震性を確保 い 断 そう い場合 耐震化が必要 さ

方

向

方

_向

4階

3階

2階

1階

各階についてそ 検証

方向 方向について

そ 検証

マンション 住戸間 壁 戸境壁 耐震壁付 ラー ン構造 設計

さ い 場合が多い 梁間方向 短辺方向 ここ 方向 Ｉs値がＩs0値以

耐震性能が十分あ 場合が多いが 桁行 方向 長辺方向 ここ 方向

開口が多くラー ン構造 設計さ い が昭和 56 5月以前 設計 ば

が少 く耐震性能が劣 も が多い たが マンション 耐震改修工事 桁

■第2次診断の例

階及び２階 方向 Is値が0.6 小さく 耐震性能を満た い いこ が

分

第 次診断結果表

建物名称：○○マンション 竣工 度：昭和 45 住所：△県△市

診断者名： 設計事務所 診断 月日：平成△ △月△日

構造耐震判定指標 ISO＝0.60 CTU×SD＝0.30

方向 階 EO SD T

Is _C

TU×SD 判定 =EO×SD×T

0.74 0.80

4 1.00 0.80 0.93 ○

方

向

0.63 0.68

3 0.85 0.80 0.93 ○

2 0.60 0.80 0.93 0.45 0.48 ▲

1 0.56 0.80 0.93 0.42 0.45 ▲

方向 階 EO SD T

Is _C

TU×SD 判定 =EO×SD×T

2.09 2.25

4 2.81 0.80 0.93 ○

方

向

1.80 1.94

3 2.42 0.80 0.93 ○

1.09 1.18

2 1.47 0.80 0.93 ○

0.80 0.86

1 1.08 0.80 0.93 ○

○：安全 想定 地震動 対 所要 耐震性を確保 い ▲：疑問あ

５ 構造耐震指標Isと地震被害との関係

一般的 マンション 採用さ 第2次診断 構造耐震 断指標IS0＝0.6 場合

構造耐震指標IS 地震被害 関連 以下 う 想定さ

構造耐震指標及び保有水平耐力に係る指標 構造耐力上主要 部分の地震に対する安全性

Isが0.3未満 場合又 地震 震動及び衝撃 対 倒壊 又 崩壊 危険性が高い

一

qが0.5未満 場合

地震 震動及び衝撃 対 倒壊 又 崩壊 危険性があ

一 び 以外 場合

Isが0.6以 場合 地震 震動及び衝撃 対 倒壊 又 崩壊 危険性が い

qが1.0以 場合

注1： 記表 建築物 耐震診断及び耐震改修 進を図 た 基本的 方針 成18 1月

25日国土交通省告示第184号 別添 建築物 耐震診断及び耐震改修 実施 い 技術

指針 事項 別表6 位置 け い

注2： 記表中 ｑ値 各階 保有水 耐力 係 指標 耐震診断基準 け 累積強度指標

CTU ×形状指標 SD 関係 以下 通 あ

ｑ＝ CTU ×SD ／ 鉄筋コンクリート造：0.3 鉄骨造 び鉄骨鉄筋コンクリート造：0.25 また 0.28

注3： 記表中 け 地震 大規模地震を想定 い

耐震診断の見積

耐震診断 費用 同一規模 建物 も 建物 状況 設計図書 有無 診断内容・

方法 異 た 複数 設計事務所等 見積 を 診断依頼先を管理組

． ．５ 耐震化の必要性の確認

耐震診断 総合評価 ISが IS0未満 あ 理事会 耐震化が必要

確認 た場合 管理組合広報紙等 耐震診断 結果を報告 耐震化 必要性

い 区分所有者 理解を得 た 啓発活動を行い 次 耐震化検討段階 進 こ

ISが IS0以 あ 耐震化 必要が い 結論 場合 現状 まま

続使用 いうこ が 老朽化等 伴う耐震化以外 修 ・改修が必要 場合も

あ 必要 応 長期修 計画 見直 を行う

また 耐震診断や耐震改修 結果 ISが IS0以 あ 場合 所管行政庁 地

震 対 安全性が確保さ い 認定を け 基準適合認定建築物 表示

第

章

マンションの耐震化手法の検討

． 耐震化検討段階の基本的 進め方

耐震化検討段階 基本的 進 方を整理 次 フロー図 う

構造以外 避難経路 設備等 い 地震時 不安や居住性能 維持向

観点 耐震改修以外 そ 他 修 ・改修 い も検討 場合 耐震化検討

進 方 並行 検討 場合もあ

本マニュアル そ 他 改修 修 も含 以下 耐震改修 呼ぶ

■耐震化検討段階の基本的 進め方

管理組合 関係 専門家

検討組 計 耐震改修 係 設 権利調整・合意 地方公共団体

総会 理事会

画組 計・施工等 専門家 形成等 専門家 相談窓口等

． 耐震化検討段階 耐震化検討の進め方の方針決定～耐震改修推進決議

耐震化検討段階 基本的 進 方 沿 具体的 検討内容等を以下 整理

． ． 耐震化検討の進め方の方針決定

耐震化 耐震改修 建替え ２ 方向があ ま 初 耐震改修 建替

耐震改修計画 実施段階へ

3.2.1 耐震化

相談 耐震化検討 進 方 方針決定

必 要 応

組 合 運 営

い 相談

必 要 応

耐 震 改

修 必 要 性

係 認定

3.2.2 3.2.3

耐震化検討決議 準備 耐震化検

討決議

3.2.4

3.2.6 組 合 運 営

等支援 管 理 組 合 け 検 討 組

設置

耐 震 化 手 法 検討

3.2.5

耐震化検討 専門家 選定

3.2.7 建築確認

計画認定 相談 建替えへ

耐 震 化 手 法 検 討 結 果 報 告 理事会へ 提起

3.2.9

耐震改修

推進決議 3.2.8