５． ． 耐震診断 耐震改修を行ったマンションに係る地震保険の保険料率の割引 地震保険 火災保険 付帯 契約 こ が 地震等を原因 生 た住 宅等 損壊・火災等 損害を補償 地震災害専用 保険 あ
地震 建物や家財 損壊 地震を原因 火災 損害を けた場合 そ 損害 程度 応 加入者 保険金が支払わ 速や 建物 復旧・再建や生活 再建 助け
成
19 10
月1
日 耐震診断や耐震改修を行い 現行 耐震基準 適合 い こ が確認 書類を提出 た場合 保険料率 い 耐震診断割引 割 引率10%
が適用さこ 他 地震保険 次 う 住宅性能表示制度 割引等があ 耐震改 修 結果 割引 対象 場合もあ
1 3 1 10%
2
：20%
等3
：30%
・免震建築物割引：免震建築物 あ 場合 割引 割引率
30%
成19 10
月1
日 適用可能割引制度 適用対象や手続等 細 各損害保険会社また 代理店 損害保険料率
算出機構 ームペー
http://www.giroj.or.jp/
等 確認 こ５． ． マンションみ いネット
管理組合が耐震診断・耐震改修を含 過去 修 歴 図書 保管状況 マンシ ョン 維持管理情報を 録 インターネットを通 マンション居住者やマンション 購入予定者 情報提供を行うシステム 公財 マンション管理センターが運営 い
マンション居住者 マンション いネット 活用 マンション管理 円 滑化 向 を図 こ が も 耐震診断や耐震改修 修 工事等 計画 的・効率的 実施 組 こ が可能 そ 情報を公開 こ 資産
維持・向 も あ
また マンション いネット 録管理組合 対 同センター 債務保証制
度
5.2.2 2
参照 保証料 割引が適用さ細 マンション いネット ームペー
http://www.mirainet.org/
を参 照 こ別添 1 居住性等の影響に対する費用の算定方法
．居住性等の影響に対する費用の算定の基本的考え方
耐震改修工事 特定 専有部分が居住性等 影響を け 場合 そ 影響 対 費用 算定方法 大 く 次 内容 区分 捉え こ が
想定基礎床価額の算定
特定 専有部分 居住性等 影響 対 費用を算定 た 基礎 床価額 以下 想定基礎床価額 いう を求
居住性等の影響に対する費用の算定
耐震改修工事 影響度合いを効用 増減割合 置 換え 想定基礎床価額 乗 こ 特定 専有部分 係 居住性等 影響 対 費用を算出
■居住性等の影響に対する費用の算定方法 概念図
注 マンション全体の価額 一棟の建物及びその敷地の価額を意味す
想定基礎 床価額 影響を受け 住戸
マンション全体に係 影響要因によ 減少分
住戸 住戸
耐震性能の欠如があ 現状 の マンション全体の価額
耐震改修前 耐震改修後
耐震改修前の マンション全体の価額 耐震性能の欠如が いこ を仮定
耐震改修後の マンション全体の価額
居住性等の影響に対す 費用
専有部分に 係 効用の 影響要因
．居住性等の影響に対する費用の算定手順
居住性等 影響 対 費用を算定 ま 手順 次 あ
■居住性等の影響に対する費用の算定手順
想定基礎床価額の算定
① 耐震改修前のマンション全体の価額の算定
ま 耐震性能 如が いこ を仮定 た 耐震改修工事前 一棟 建物及びそ 敷地 価額 以下 マンション全体 価額 いう を求 こ が必要 あ こ 算定方法 いく 方法が考え が 最も合理的 も 鑑定評価手法を適用 こ が考え
比較的容易 周辺地域 け 類似分譲マンション 引価格水準 把握が可能 あ 場合 例えば 財 不動産流通近代化センター 中古マンション価格 査定マニュアル 価格査定ソフト 等を活用 基準 住戸 各住戸 床価額 を求 た 算定 基準住戸 あ 任意 選定 た住戸 床価額を求
記述 想定基礎床価額を求 た 配分率を用い マンション全体 価額を 求 方法が有効 あ
また 区分所有者 合意が得 場合 基準 住戸 床価額を当該住 戸 最新 固定資産評価額をも 把握 方法も考え
耐震改修前のマンション全体の価額の算定 耐震性能の欠如が いことを仮定
マンション全体に係る影響要因の検討
想 定 基 礎 床 価 額 の算定
耐震改修後のマンション全体の価額の算定
耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額の算定 想定基礎床価額を求めるための配分率
影響を受ける専有部分に係る居住性等の影響に対する費用の算定 専有部分に係る影響要因の検討
居 住 性 等 の 影 響 に 対 す る 費 用 の 算定
■耐震改修前のマンション全体の価額の算定手順
基準と る住戸 の設定
耐震改修後のマンション全体の価額の算定
耐震改修 前 マンション全体 価額 対 耐震改修工事 内容を踏まえ マンション全体 係 効用 影響要因を考慮 必要 応 効用 増減割合を乗 マンション全体 価額を修正 こ 耐震改修工事 後 マンション全体 価額を求 効用 増減割合 い 後述 効用 増減割合 目安 を参考
定
耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額の算定
耐震改修後 マンション全体 価額を各専有部分 配分 耐震改修後 各専有部 分 係 想定基礎床価額を求 具体的 当該マンション 特性を考慮 選 定 た配分率を求 耐震改修後 マンション全体 価額 乗 想定基礎床価額 を算出
配分方法 主 次頁 ３ 方法が考え 配分方法 選択 際 対象 分譲マンション 分譲当初 販売価格 周辺地域 変化 程度 建築 後 経過 数等を総合的 考慮 最も妥当 配分方法を選択 こ が望ま い
耐震改修前のマンション全体の価額の算定 耐震性能の欠如が いことを仮定 基準と る住戸 の床価額の把握
耐震性能の欠如が いことを仮定
想定基礎床価額を求めるための配分率
鑑定評価手法の適用 価格査定ソフトの活用 固定資産税評価額の採用
■想定基礎床価額を求めるための配分方法
配分方法 概 要 特 徴 等
・通常 分譲マンション 敷地及び共用部分 共 有 持 分 を 専 有 面 積 割 合 基 定 い 場合が多いこ 簡便 分 易い配 分方法 あ
・専有面積 割合 基 配分 方法
専有面積割合
・築後 経過 数を 経た分譲マンション等 当初分譲価格 各専有部分 階層 位置等 相 違 効 用 格 差 が 映 い い 場 合
有効 配分方法 いえ
・価値概念 基 く配分方法 あ 経済合理性 則 い
・実際 各区分所有者 是認さ た価額 あ 実証的 あ
・当初 分譲価額 割合 基 配分 方法
分譲価額割合
・築後 経過 数が比較的浅く 周辺 状況等が 分譲当初 大 く変化 い い う 場合
有効 配分方法 いえ
・各専有部分 階層 位置等 価 値 格 差 を 効 用 比 査定 専有面積を乗 求 た 効 用 積 数 割 合 基
配分 方法
・価値概念 基 く配分方法 あ 経済合理性 則 い
効用積数割合
・効用比 査定を評価機関 依頼 場合 時間 コストが
居住性等の影響に対する費用の算定
想定基礎床価額が算定さ た 耐震改修工事 内容 応 た影響要因 係 効用 増減割合を 定 こ 想定基礎床価額をも 居住性等 影響 対 費用 を求
① 検討すべき影響要因
効用 増減割合 定 係 影響要因 主 次 も が考え
■耐震改修工事後の効用の影響要因
…専有面積に係 要因
…専用庭面積に係 要因
…使い勝手に係 要因
…バルコニ 面積に係 要因
○
○
専有部分に係 効用の影響要因 住宅用途の場合の主 要因
…圧迫感に係 要因
…その他の要因共用部分屋内外 の機能 下等
…建物 インに係 要因 マンション全体に係 効用の影響要因
…日照採光に係 要因
…その他の要因視認性 使い勝手等
…窓周 エン ランス等の インに係 要因
○
専有部分に係 効用の影響要因 店舗事務所用途の場合の追加要因
こ 影響要因 い 採用 耐震改修工法 応 想定さ も を適 切 選択 こ
例えば 耐震改修工事を実施 た場合 具体的 マンション全体及び特定 専有部 分が け 影響要因 次 要因が想定
○枠付き鉄骨 レ ス補強を住戸の開口部に行う場合
・マンション全体へ 影響：建物デ インへ 影響
・特定 専有部分へ 影響：日照・採光へ 影響 圧迫感 窓 開閉等 係 使い勝 手へ 影響 専有面積 減少 等
○住戸内部に増打ち壁工法を採用する場合
・マンション全体へ 影響：基本的
・特定 専有部分へ 影響：居室 使い勝手へ 影響 専有面積 減少 等 影響要因に係る効用の増減割合の判定
後述 効用 増減割合 目安 を参考 が 選択 た影響要因 効用 増減割合を 定
居住性等の影響に対する費用の算定
定 た効用 増減割合を 想定基礎床価額 乗 こ 居住性等 影響 対 費用を算出
．算定式
特定 専有部分 係 居住性等 影響 対 費用 算定 具体的 次 算 定式 基 算出さ こ 住宅用途 場合を前提 た算定式 あ が 店舗・事務所用途 場合も同様 あ
■耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額の算定方法 耐震改修後 マンション全体 価額 ＰA
Ｐ
Ａ
＝Ｐ ×
※ ＝ ＋Ａ × ＋Ａ２
注：Ｐ …耐震性能 如が い 仮定 求 たマンション全体 価額 Ａ …建物デ イン 係 効用 増減割合
Ａ２…そ 他 要因 係 効用 増減割合 共用部分 機能 下等 耐震改修後 住戸別想定基礎床価額 Ｐ
ＡＥ
Ｐ
ＡＥ
＝ Ｐ
Ａ
× 想定基礎床価額を求 た 配分率
■影響を受ける専有部分に係る居住性等の影響に対する費用の算定方法 居住性等 影響 対 費用 Ｃ
Ｃ ＝ Ｃ ＋ Ｃ2
注：Ｃ …専有面積以外 要因 係 費用 Ｃ
２
…専有面積 要因 係 費用 そ 以下 算定式 求 Ｃ ＝Ｐ
ＡＥ
× －
※ ＝ ＋ × ＋ ２ ×……× ＋ Ｃ
２
＝Ｐ
ＡＥ
× × ６
…日照・採光 係 効用 増減割合 ２…圧迫感 係 効用 増減割合 ３…使い勝手 係 効用 増減割合
…バルコニー面積 係 効用 増減割合
…専用庭面積 係 効用 増減割合 ６…専有面積 係 効用 増減割合 想定基礎床価額算定の概念図
耐震改修後の マンション全体
の価額 Ｐ マンション全体に係 減少分
…
住戸Ｎ の想定基礎床価額 住戸数Ｎ
Ｐ × 耐震改修後の マンション全体
の価額 Ｐ
想定基礎床価額を求 め ための配分率
住戸 の想定基礎床価額
住戸 の想定基礎床価額 Ｐ× －
耐震性能の欠如が い 仮定して求めた マンション全体の価額
Ｐ
住戸別想定基礎床価額 ＰＥ