都市収縮期における郊外戸建住宅地の居住変化に関する研究 [ PDF

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(1)都市収縮期における郊外戸建住宅地の居住変化に関する研究有田隼人. 0. 研究の背景. 2. 研究対象地. 我が国において、高度成長期に開発された郊外戸建住. 本研究の対象は、北部九州における代表的なニュータ. 宅地は一時期に大量供給されたため、世帯年齢や家族構. ウンである福岡県宗像市日の里団地（目的①②③）およ. 成が均質な世帯が大量に入居し、現在では急速、且つ、一. び自由ヶ丘団地（目的①）とする。宗像市は 2つの政令指. 斉に居住世帯の高齢化と住宅の老朽化が進行している。. 定都市（福岡市･北九州市）の中間に位置し、九州北部圏. このことから今後の郊外戸建住宅地の問題点として、以. 域において注目され. 下の 3 点が指摘される。. てきた住宅都市であ. a. 高齢化の進行に伴う、高齢世帯の転居や死亡による空. る。両団地は昭和40年. 宗像市玄界灘. 小倉駅. 北九州市. 赤間駅東郷駅 10. 代に土地区画整理事. 家･空画地増加。. 20. 業により開発された。. b. 郊外住宅地への住宅需要低下と住宅の老朽化・陳腐化. 30. km. 現在、開発から30年以. による、居住継承（相続・転売）の不履行。. n. 上が経過し、住宅の老. c.荒廃空家･空画地による住宅地環境の悪化とこれに起因. 朽化と世帯の高齢化. する 2 次的な転居発生。. 博多駅. JR鹿児島本線. 福岡市. 国道3号線. 図 1. 宗像市の位置. が進行している。. 1. 研究の目的と方法. 自由が丘1期前半地区. 開発形式日本住宅公団（旧）による土地区画整理事業. 宗像市. 1.1 研究の目的 ①居住変化において最も問題となるのは空家･空画地化で. 4. 5 9. ベース(文 -1)（以下 DB）から捉え、近年における居住変化. 4 9 11. 6. 8. 自由が丘団地. 自由が丘1期後半地区. 7. 南1 南2 南3. 自由が丘南地区（2期地区）. 国道3号線. 開発形式土地区画整理事業による大規模住宅地開発（建売分譲型）。施工者は森林都市株式会社。. アンケート調査地. の実態と特徴を把握する。なお、住宅地 DB は土地・建日の里団地. 物課税台帳と住民基本台帳と地積図を統合し、筆単位. 3. 8 10. 東郷駅日の里団地. 5. JR鹿児島本線. 宗像市役所. ある。そこで空家･空画地の量的動態を住宅地データ. 2 6 1. 3. 2. 1 赤間駅. 7. 自由が丘団地. ①②③対象. ①対象. 図 2. 両団地の位置. で土地・建物・住民の属性が格納された GISデータベースである。. 3.1 画地の履歴. ②比較的同質な集団が居住する住宅地においては、転居. 1997年における空画地の内、開発当初からの空画地と. 世帯にも特徴があると考えられる。そこで、世帯・住宅. 住宅の除却に伴う空画地を区別するため、過去の都市計. 属性と転居意識の関係を明らかにする。. 画基本図上の建物の有無を分析した（表 1）。これによる. ③転居世帯の特徴が明らかになれば、世帯・住宅属性から. と、どの地区においても 9 割以上が住宅の建設されてい. 転居の可能性が判断出来る。そこで、①②から得た知見. ない空画地であり、現在存在する空画地は、建物の除却. を基に団地全域における転居・空家発生を予測する。. により生じたもの. 以上のように、本研究は統合型公簿 DB に、意識調査を. は非常に少ない。空. 80%. 加えることで、住宅地の居住変化の全体傾向の分析と将. 画地が荒廃した事. 60%. 来予測を行うものである。. 土地利用 1969(開発開始) 100%. 1987/7 1992/11 1997/7 建築数（戸). 1981/9 未造成. 400 空画地 300 建物有. 40%. 例は少ないが、これ. 200. 空画地の凡例無記述. 1.2 研究の方法まず、住宅地DBと過去の都市計画図を照会することで. は宗像市の草刈条. 20%. 例 * 1 の影響である。. 0%. 100 建設数. 畑その他. 1965. 1975. 1985. 1995. 建替数 0 (年). 図 3. 日の里の画地上の建設履歴. （1）画地の履歴、（2）画地の経年変化と特徴の考察を行. 表 1. 画地上の建設履歴. う。次に、アンケート調査から、（3）世帯・住宅属性別の宅地造成年. 転居世帯率、（4）転居理由と転居のタイプ、（5）最近 20 J1期前半 J1期後半 J南 H. 年間の入居を分析する。最後に（6）団地全域の転居発生と空家化について予測する。. S40-46 S44-50 S55-H6 S44-48. 課税台帳基本図画地数上の上の空画地数空画地数 K. L. 1303 1573 934 3298. 205 253 39 3298. J 191 232 35 493. 除却による空画地. 未建設の空画地. M. N 16 8 0 40. 未建設率空画地率 M/J. 175 223 35 453. 91.6% 96.1% 100.0% 91.9%. J/K 14.6% 14.6% 3.7% 14.8%. 1988年以降に空画地に新築 115 164 469 291. 1988年以降に建替 123 97 7 258. 計 238 261 476 549. * H、J は日の里、自由が丘を表す。. 30-1.

(2) 表 2. 各経年変化（a.b.c.）. 次に、現在の住宅の建設時期と建替えの割合について a. 画地の経年変化. 1997.12. 住宅が建設され、1980年までに画地の約 70% において住宅が建設されている。また現在でも、一定量の建設が進ん. 913. 3. 借家. 12. 50. 9. 空家. 9. 4. 46. 1. J南持家 1997.12. 建設が建替えであり、建物の更新が進みつつある。. 19 57. 1. 2. 1 35. 64 35. 183. 借家. 7. 空家. 11. 18. 205. 2. 24. 17. 6. 借家. 8. 37. 8. 空家. 7. 5. 31. 6 35. 39. 35. 934. 1195 2. 55. 1. 44. 26. 空画地. 14. 計. 持家. 計. 6. 非戸住. H. 23. 4 852. 7. 839. 6. 1999.12 空家非戸住空画地. 借家. 1182. 計. 27. 12. 持家. 持家. 191 1303. 持家借家空家非戸住空画地 830 6 3. 非戸住計. 72. 5. 66. J1期後半. 927. 1999.12. 空画地. 3.2 画地の経年変化. 計. 2. 34. 954. 計. 空画地の新築かを示しているが、日の里団地では5割弱の. 9. 非戸住空画地. でいる。表 1に 1988-1999年に建設された建物が建替えか. 持家. 持家. 1997.12. J1期前半. 1997.12. 考察する（図 3）。日の里では、宅地開発と同時に一斉に. 1999.12 借家空家非戸住空画地. 5. 1211. 49. 45. 31. 26 234. 253. 237 1573. 1999.12. 計持家借家空家非戸住空画地 2192 16 22 4 2234. 借家. 25. 185. 14. 空家. 24. 9. 93. 非戸住. 2. 1. 空画地. 27. 計. 2260. 211. 1. 3 4. 130. 142. 1. 146. 218. 2. 3. 538. 570. 131. 146. 550 3298. b. 新築・除却を伴う経年変化. 持家. 7. 1999.12 空家非戸住空画地 2. 借家. 1. 空家非戸住. 2 1. 空画地. 19. J1期前半. 1997.12. 1997年 12 月から 1999 年 12 月までの 2 年間における画地の分類（持家･借家･非戸建住宅･空家･空画地）の変化. 計. を見ると、4つの地区全てで、持家の増加、借家の減少と. 持家. 借家. 持家. 1. 2. 借家. 5. 7 2. 2. 1. 183. 2. 2. 191. 1999.12 持家. 借家. 空家. J1期後半 9. 205. 空画地. 14. 225. 計. 29. 計. H. 非戸住空画地. （2）新築・除却を伴う経年変化（表 2b）. 1. 1. 空家非戸住. 1997.12. 1997.12. 地は減少傾向にある。. 借家. 計 13. 2 2. 持家. いう傾向が見られる。また、空家は微増傾向にあり、空画. 1999.12 空家非戸住空画地. 持家借家 13. 空家非戸住. 1. 303. J南. 計. 1997.12. （1）1997-1999 年間の全経年変化（表 2a）. 1. 2. 1. 4 1. 5. 234. 257. 6. 237. 1 1. 273. 1999.12 借家空家非戸住空画地. 持家. 計. 持家. 29. 4. 33. 借家. 4. 3. 7. 空家. 5. 4. 非戸住. 2. 1. 9 3. 空画地. 4. 35. 39. 空画地. 27. 2. 3. 538. 570. 計. 5. 35. 40. 計. 67. 2. 3. 550. 622. c. 中古住宅ストックの経年変化. 1997.12. る。借家・空家は除却後、その半数が空画地となっている。. 借家. 2. 空家. 7. 24. 計. 非戸住空画地. J1期後半. 持家. 持家. 16. 1. 1. 9. 12. 借家. 7. 4. 46. 57. 空家. 5. 7. 64. 95. 28. 1997.12. において、築年数及び床面積別の空家入居の割合（図 4）を見ると、築年数では新しい住宅のほうが入居率が高く、築 25年以上の住宅は入居が 1割程度しかない。床面積で. 18. 30. 40. 9. 44. 持家借家空家非戸住空画地 20 3 3. 26. 持家. 4. 2. 6. 借家. 3. 10. 14. 空家. 11. 12. 23. 空家. 19. 9. 93. 17. 55. 39. 25. 129. 非戸住. 81. 1999.12 持家借家空家非戸住空画地 17 6 22. H. 計 45. 1. 28 121. 非戸住空画地. 35. 3. 計. 1. 194. （㎡）. 0-4 7. 9. 0-50 1. 14. 5-9 8. 14. 50-75 5. 37. 10-14 7. 18. 75-100 17. 48. 100-125 19. 40. 125-150 10. 20. 150-175 5. 7. 175-200 2. 8. 15-19 7. 21. 20-24 26. 80. 25-29 3. 23. 30- 2. 16. 200- 1. 総計 60. 181. 総計 60 0%. は、大規模及び狭小な住宅で入居率が低く、ニーズに合わない住宅は、空家状態が今後も継続すると考えられる。. 8. 5. 非戸住計. 計. （年）. ると、空家は微増していることが分かる。更に4つの地区. 23. 3. 借家. 計. 計. 6. 空画地 1999.12. 空画地. があった画地とする。中古住宅ストックの経年変化を見. 1999.12 空家非戸住空画地. 借家. 26. 非戸住計. 持家. 9. 空画地. （3）中古住宅ストックと市外からの転入の実態（表 2c）. かの時点で空家となっているか、2年間に市外からの転入. 空家 2. J南. 中古住宅ストックとは、1997もしくは 1999年のいずれ. 借家. 15. 1997.12. が多く、このうち 90% は居住者が自ら建替えたものであ. 1999.12 持家. 持家. 1997.12. J1期前半. 新築及び除却を伴う経年変化を見ると、持家の建替え. 0%. 20%. 40%. 60%. 80% 100%. 7 181. 20%. 4. 転居意識と転入実態（アンケート調査）. 40%. 60%. 被入居空家. 80% 100% 継続空家. 図 4. 空家の築年数別入居率（右）と床面積別入居率（左）. 日の里7丁目に居住する世帯を対象として、転居意識と入居の経緯についてアンケート調査を行った。調査概要. 全457画地. を図5に示す。調査した世帯のうち転居を意識している世. 空画地45. 非戸住18 空家 18. 187（59.7%）. 回収不能無効票63. 帯は 74世帯（23.7%）であった。この内、転居の具体的な. 16（5.1%）対象379画地. 計画がある「転居計画層」は 5.1%、転居を希望している「転居希望層」は12.8%、転居について迷っているいる「意. 全313世帯有効票回収数 313 （83.2%）. 調査概要調査年月：平成 14 年 1 月調査対象：日の里 7 丁目対象画地数：379 画地有効票回収数：313 票（83.2%）. 40（12.8%）凡例とアンケート用語説明. 18（5.8%）. 転居計画層（転居の計画がある）転居希望層（転居したいが計画はない）. 志未決定層」は 5.8% であった。以後、転居を意識してい. 意志未決定層（転居について迷っている）. 52（16.6%）. 継住層（定住･転居について考えていない）. る世帯を転居世帯と呼ぶ。. 定住層（定住する）. 図 5. 調査概要. 4.1 分析世帯型の設定. 表 3. 属性別世帯数と世帯型. まず、分析の単位である世帯型を世帯主年齢と世帯人数から設定する。世帯主年齢は45歳と65歳を境界として、 3分類する。世帯人数は、2人以下（II 型）と 3人以上（III 型）で区分する。II 型は単身・夫婦のみ世帯が 91% を占める。III 型は 96% が核家族と 2世帯同居からなる。なお、借家居住世帯は上記の世帯型設定に関わらず借家型とする。それぞれの型のに含まれる世帯数を表 3 に示す。 30-2. 権利関係. 世帯型. 家族タイプ. 単身 II型夫婦（世帯人数≦2）分類不能 II型計持家核家族（末子＜20）核家族（末子≧20） III型（世帯人数≧3） 2世帯同居分類不能 III型計持家計借家総計. -45. 世帯主年齢 4513 2 58 6 2 77 12 34 46 1 13 15 6 21. 2 82 159 11 170. 総計 6524 51 8 83 22 13 2 37 120 2 122. 37 111 14 162 46 68 13 5 132 294 19 313.

(3) 0%. 4.2.1 転居と世帯属性（図 6）. 20%. 40%. 2(0.6%). 全世帯 313. 転居世帯の属性について分析する。全世帯の中で最も. 60%. 80%. 13(4.2%). 77(24.6%) 83(26.5%). 100%. 30%. ▼計63.2%. ▼50% 凡例. 37(11.8%). 82(26.2%). 転居計画層. 19(6.1%). 8. 転居希望層. 25%. 意志未決定層 1(1.4%). 多い割合を占める II 型と III 型（45-）は、転居世帯でも同. 転居層総計 74. 2(2.7%). 20(27%). 18(24.3%). 7. 4(5.4%). 17(23%). 20% 6 15%. 様に最も割合が大きい。転居世帯を層別に見ると、意志未. 18 4. 1. 1(5.6%). 決定層に II 型が多く、転居計画層に III 型（45-）が多い。. 意志未決定層 18. 7(38.9%). 10. 1(5.6%) 2(11.1%) 1(5.6%). 4. -45. 4(25%) 2(12.5%). 6(37.5%). III型 45-. 4(25%). 実数. 2. 77. 83. 世帯主年齢. -45. 45-. 65II型. 65-. 1. 6. 162. 13. 82. 40. 4. 32. 計. -45. 45- 65III型. 2. 6. 12. 37. 132. 294. 6. 2. 0%. -45. 転居計画層 16. 13 2. 5%. 1(2.5%) 2(5%) 10(25%) 10(25%) 8(20%). 65-. りも高齢化の前段階にある世帯や、世帯規模が縮小した. 19. 10. II型 45-. （45-）が特に転居世帯率が高く、65 歳以上の高齢世帯よ. 1. 9. 10%. 転居 9(22.5%) 希望層 40. 逆に、世帯型別の転居世帯率を分析した。II 型と III 型. 6(33.3%). 18. 1. 14. 12(16.2%). 313. 計計. 持家. 借家型. 16 19. 借家総計. 図 6. 転居層別世帯型構成比（左）と世帯型別転居世帯率（右）. 世帯を中心として転居意識が高まっていることがわかる。. 35%. 100% 3. 借家は 63% の世帯が転居世帯に含まれ、転居の可能性. 転居計画層. 30%. 6. 意志未決定層. が非常に高い。. 2. 42. 37. 25%. 2. 24. 80%. 21. 1. 21. 2. 27. 12. 2. 2. 1. 転居希望層. 3 2 4. 27. 4.2.2 転居と住宅属性（図 7）. 1. 18. 20%. 18. 3. 5. 21. 60%. 転居世帯が居住する住宅の築年数、床面積、最終増改築. 33. について分析する。まず、築年数別転居率を見ると、築年数 20年を境界として、転居世帯率が突出して大きくなっ. 40 14. 1. 1. 1. 0-. 1. 40. 10% 1. 40%. 2. 3. 1. 5%. 29. 15. 15%. 年（増改築を行っていない世帯は築年数を代用している）. 5-. 7. 2. 10-. 20%. 1. 15-. 4. 2. 1. 14. 1. 5. 16. 4. 2. 20-. 16. 1. 154. 0%. 0% 510- 15- 20- 25- 総計 075- 100- 125- 150- 175- 総計 0（22）（21）（21）（14）（20）（215）（313）（12）（81）（106）（56）（37）（21）（313） ↑実数築年数（年）床面積（㎡）. ており、30% に達している。床面積については、特に 75-. 5 3. 39. 2. 総計. 23. 12. 定住･意志転居継住層未決定層希望層. 110. 9. 転居計画層. 25-. 313 239 18 40 16 ←平均値（19.4）（18.6）（20.6）（21.4）（24.6）. 図 7. 築年数別（左）、床面積別（中央）転居世帯率と転居層別最終住宅改善年（右）. 100㎡の住宅に転居世帯が多く、32% となっている。このことから、100㎡未満の住宅に住む世帯は転居意識を持ち. 表 4. 転居理由と世帯属性転居主因意識. やすいことが考えられる（75㎡未満の住宅は 12件と、母数が小さい）。転居層別に最終住宅改善年を見ると、転居意識が具体化するに従って25年以上住宅を改善していな. 都市居住（ﾗｲﾌｽﾀｲﾙ）. い世帯の割合が大きくなる。日の里7丁目の平均築年数が 22.5年であることから、これらの住宅は建設後、一度も改善がなされていないと考えられる。. 健康上の問題. 4.3 転居理由（表 4）モビリティの問題. アンケート調査において、8つの転居理由から選択方式による回答を行った。転居世帯 74世帯のうち、64世帯が. 住宅管理の放棄. いずれかの理由を選択した。雇用上の事情を選んだ世帯はいなかった。65歳以上の世帯及び II 型世帯では、「都市. 属性年齢分類. 転居先地域住宅. 転居主因意識. 属性年齢分類. 78. 夫婦. 1. 4.未決. 77. 単身. 2.希望. 70. 夫婦. 2.希望. 66. 夫婦. 2. 4. 2.希望. 65. 夫婦. -. 4. 2.希望. 65. 2世. 2. 4. 4.未決. 62. 夫婦. 2. 2.希望. 59. 夫婦. 1. 2.希望. 59. 分不. 1. 8. 核1. 3. 2.希望. 57. 1. 4. 核1. 4. 1.計画. 52. 核1. 1. 4. 2.希望. 79. 単身. 3. 1. 2.希望. 78. 夫婦. 2. -. 4.未決. 78. 単身. -. 9. 分不. 4. 6. 核2. 3. 1. 核1. 8. 4.未決. 63. 単身. 6. -. 3. -. 2.希望. 60. 夫婦. 5. 4. 1. 6. 2.希望. 60. 夫婦. 4. 2. 4.未決. 60. 夫婦. 2. 2. 1.計画. 54. 核1. 6. 2. 2.希望. 54. 核2. 4. 2. 4. 2.希望. 52. 核2. 6. 3. 4. 2.希望. 50. 核1. 6. 2. 多自然居住. 1.計画. 50. 2.希望. 40. 2.希望. 72. 夫婦. 1. 2. 1.計画. 68. 4.未決. 70. 夫婦. 4. 5. 4.未決. 66. 64. 夫婦. 1. 1. 1.計画. 65. 夫婦. 2. 1. 4.未決. 61. 夫婦. 2. 9. 1.計画. 64. 夫婦. 6. 1. 2.希望. 53. 核2. 1. 4. 2.希望. 62. 夫婦. -. 2. 転居先地域. 2.希望. 50. 核2. 4. 4. 1.計画. 60. 夫婦. 6. 1. 1 大都市都心. 4.未決. 42. 夫婦. -. 4. 1.計画. 58. 夫婦. 4. 2. 2 既成市街地. 2.希望. 75. 夫婦. 2. 4. 1.計画. 57. 核2. 6. 1. 2.希望. 61. 核2. 2. 2. 1.計画. 48. 核1. 6. 1. 4 郊外住宅地. 2.希望. 59. 夫婦. 3. 5. 1.計画. 46. 核1. 6. 1. 5 リゾート地. 4.未決. 37. 核1. 1. -. 2.希望. 36. 核1. 4. 1. 4.未決. 77. 単身. 5. 59. 核1. 6 農村地転居先住宅. 2.希望. 76. 単身. 2. 8. 2.希望. 56. 夫婦. 4. -. 1 既所有. 2.希望. 70. 分不. -. 6. 2.希望. 51. 核1. 3. 2. 2 戸建持家. 1.計画. 60. 夫婦. 4. 2. 1.計画. 49. 核1. 4. -. 3 戸建借家. 2.希望. 60. 夫婦. 2. 9. 2.希望. 45. 核1. 6. 2. 4 分譲ﾏﾝｼｮﾝ. 1.計画. 60. 核2. 1. 4. 2.希望. 45. 核1. 4. -. 家族との同居･近居. 5. 1.計画. 借家居住. 核2. 3. 8. 2.希望. 44. 核1. 4. 2. 6 公的賃貸. 分不. 5. 2. 2.希望. 41. 核1. 4. 2. 8 民間賃貸. 4.未決. 46. 核1. 3. 8. 2.希望. 36. 核1. -. 2. 9 老人ﾎｰﾑ. 50 12 12 74. 処分決定処分未決借家計. 空画地. 計. 3 1 1 1. 売or賃譲渡ｱﾊﾟｰﾄ再建. う利便性や高度な医療環境を求めた都市回帰、自己によ. 6% 2% 2% 2%. 空家. 計. 空画地化に起因する2次的な転居発生が既に現れている。. 13. 3 3. 77. -45 1 1. 持家. ン化への懸念」と具体理由記入欄に記述しており、空家･. 3 1. 83. 6. 65-. 1. 6. III 45型. 94% 70% 14% 4% 6%. 居住歴10年以下. 3 4. II 45型. 47 35 7 2 3. 売却賃借譲渡保存. 居住歴20年以下 65-. 「その他」を選んだ 10世帯の内、1世帯が「ゴーストタウ. 5 老人ﾏﾝｼｮﾝ. 58 51. 表 5. 転居後の資産処分方法. る住宅管理の放棄が起こりつつあることがわかる。また、. 2. 3 大都市近郊. 4.未決. 住宅除却. として共同住宅を選んでいる。このことから、高齢化に伴. 4. 凡例. 2.希望. の放棄」が多くなっている。これらの世帯は転居先の地域持家. 4 2. 2.希望. 居住」、「健康上の問題」、「モビリティの問題」、「住宅管理. として都心もしくは周辺の既成市街地を、転居先の住宅. 転居先地域住宅. 2.希望. 3. 37. 2 2. 44. 11. 82. 22. 凡例. -45. 4.4 転居後の資産処分意向（表 5）. 5. 借家. 持家居住の転居世帯のうち50世帯が転居後の資産処分. 市場による継承親との同居（血縁による継承）相続・譲渡（血縁による継承）全世帯. 8 17. 19. 0. 20. 40. 80. 4. 7 12. 0. 10. 20 （件）. 図 8. 居住歴から見た最近 20 年の転入状況. を意識している。住宅を除却した上で空画地を処分しよ. 表 6. 入居の経緯. うとする世帯は3件（うち1件はアパートを再建）であり、新築. 大半は空家が残存する。残存する住宅の処分方法は7割が. 20年以内 10年以上 10年以内. 売却としており、今後の居住の継承は、大半が中古住宅市 30-3. 48 26 22. 中古. 42.9% 51% 36.1%. 47 20 27. 計. 賃借 42%. 39.2% 44.3%. 17 5 12. 15.2% 9.8% 19.7%. 112 51 61. 血縁継承 100% 100% 100%. 19 7 12. 17% 13.7% 19.7%. 市場売買. 76 39 37. 67.9% 76.5% 60.7%.

(4) 表 7. 属性別画地数 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 画地数. 303. 301. 246. 310. 213. 412. 456. 376. 531. 3148. 空家空画地借家. 18. 11. 9. 11. 5. 21. 27. 12. 17. 131. 87. 53. 40. 58. 45. 89. 52. 57. 68. 22. 14. 11. 13. 22. 15. 43. 29. 41. 210. 176. 223. 186. 228. 141. 287. 334. 278. 405. 2258. 58 33 21 61. 59 29 39 76 2. 61 25 20 68 1. 66 27 32 84. 39 11 27 52 1. 87 41 51 87 2. 72 41 56 140 2. 70 44 46 102 2. 103 49 55 166 7. 615 300 347 836 17. C-III. 3. 18. 11. 19. 11. 19. 23. 14. 25. 143. -20. 51. 88. 61. 78. 37. 74. 86. 89. 135. 699. 20-. 125. 135. 125. 150. 104. 213. 248. 189. 270. 1559. 丁目. 持家. ①世態型. A-II A-III B-II B-III C-II. ②築年数. ③床面積. 総計. 549. -100. 41. 47. 41. 51. 66. 74. 104. 63. 97. 584. 100-. 135. 176. 145. 177. 75. 213. 230. 215. 308. 1674. 無. 123. 175. 122. 159. 81. 211. 249. 197. 315. 1632. 有. 53. 48. 64. 69. 60. 76. 85. 81. 90. 626. 22. 34. 27. 32. 28. 54. 78. 33. 57. 365. ④増改築. ①&②&③&④. *5年後に平均寿命に達する世帯数丁目 1 2 22 15 75歳以上II型世態. 3 23. 4 22. 5 13. 6 28. 7 19. 8 27. 9. 総計. 29. 198. ころ、日の里団地全域で 365 画地あり、これは全持家画地の 16% に達する。転居条件とは関係なく、5 年程度の近い将来に平均寿命に達する、75歳以上の II型世帯を集計したところ、198世帯存在した。転居意識が非常に高い借家世帯は 210 世帯存在した。この365世帯と198世帯（両者が同時に成り立つとき前者を優先する）、借家、既存空家をプロットした結果を図図 9. 転居（空家）発生分布予測図. 9に示す。判定条件のうち②③は、3.2.（3）において明ら. 場に頼らざるを得ない状況を示している。. かにした、入居が少ない空家の性質に近いことから、図9. 4.5 最近 20 年間の転入（図 8、表 6）. の転居発生分布は、居住が継承されない空家分布の予測図とほぼ同意となる。. 現在の住民の居住歴から、転入実態を考察する。世帯型. 6. 総括. 別に居住歴 20年以下の世帯と 10年以下の世帯を見ると、 III 型（45-）の世帯が多い。このことから、比較的若い核. 現状における郊外戸建住宅地の空家･空画地化は新築と. 家族の入居が多いことがわかる。また、居住歴 10年以下. 空家の除却が均衡し、かつ、一定量の転入があることか. が 61 世帯、10-20年が 51 世帯であり、一定割合で転入が. ら、著しい進行が見られない。一方で転居や入居の少な. 発生していることがわかる。. い空家には世帯や住宅属性に特徴があり、このことから、. 入居の経緯を見ると、相続などの血縁関係による入居. 転居の発生と空家化が予測された。既に、空家･空画地化. が2割に満たず、8割は住宅市場による売買や賃借である。. による 2次的な転居の実例も存在しており、空家･空画地. また、入居時に住宅を新築した世帯の割合は 10年以内で. 数が一定量に達した場合、地区における空家･空画地率が. は低くなっており、中古住宅への入居が増加している。. 転出を促進し、転入を妨げることが考えられる。このよ. 5. 転居世帯像と空家化の将来予測. うな状況を未然に防ぐためには、 ①住宅更新を阻害する空家の除却の支援・促進や、草刈. 世帯と住宅の属性から、転居が起きやすい画地（持家）. 条例（宅地管理）のみならず空家管理施策を計ること。. の像を考察する。転居世帯の特徴として、①世帯型がII型、. ②優良な空家･空画地ストックの情報を公開し、借家を含. もしくは、III 型（45-）である、②住宅の築年数が 20 年. む、新規居住者の呼び込みを計ること。. 以上である、③住宅の床面積が 100 ㎡未満である、④住. ③①②の実現に向け、中古住宅市場を整理し、公的･社会. 宅の増改築を一度もしていない、以上の 4 つが挙げられ. 的住宅地管理システムを構築すること. る。それぞれの条件の転居世帯率は 20-30% であり、これ. が求められる。. らの組み合わせから、転居発生予測を行う。. * 1；宗像市では「宗像市廃棄物の減量及び適正処理に関する条例. 表 7 は、住宅地 DB（1999 年版）上において、4 つの転. （昭和 47 年施行）」において、空画地の管理を所有者に義務づけて. 居判定条件に適合する持家の存在量を調べたものである。各判定条件に適合する画地が非常高い割合を占めている。こうしたすべての条件を同時に満たすものを抽出したと. いる。文 -1；有田隼人・福田耕平「統合型公簿資料を活用した住宅地管理 GIS データベース構築に関する研究」平成 11 年度九州大学工学部建築学科卒業論文・同大学院人間環境学研究科修士論文. 30-4.

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