個人投資家向け会社説明会 ミーティングメモ
ケネディクス株式会社(4321)
開催日:2017 年 12 月 5 日 場 所:名古屋国際ホテル 2階 老松・若竹の間(名古屋市中区) 説明者:経営企画部長 寺本 光 氏 1.会社概要 ・ 当社の主な事業は不動産アセットマネジメント事業です。アセットマネジメントとは資 産運用を指し、アセットマネジメント(AM)事業を中心に安定収益基盤を築いていま す。 ・ 受託資産残高(AUM)の合計は約 1.9 兆円で、国内独立系では最大規模を誇っています。 独立系とは大手不動産会社や金融機関などの資本系列に属さないことを意味します。企 業グループの看板や力を借りずに事業展開できる力を持ち、グループというしがらみが ないことから、機動的・柔軟に顧客へサービスを提供できます。 ・ 東証 1 部に上場しており証券コードは「4321」です。設立は 1995 年 4 月で、従業員は 連結 302 名(2017 年 9 月末現在)です。本社は東京都千代田区内幸町にあります。 ・ 特に力を入れているのが REIT や私募ファンドの運用です。安定的な手数料収入を見込 めるビジネスで、100%子会社のケネディクス不動産投資顧問が J-REIT、私募 REIT、そ の他の私募ファンドの運用を行っています。 ・ 他社とのジョイントベンチャー(JV)で J-REIT を運用している会社もあります。ジャ パン・シニアリビング・パートナーズは、新生銀行、長谷工コーポレーションなどとの JV で、ヘルスケア施設に投資する REIT を運用しています。三井物産ロジスティクス・ パートナーズは、三井物産との JV で倉庫の REIT を運用しています。プレミア・リート・ アドバイザーズは、NTT 都市開発との JV でオフィスビルと賃貸住宅に投資する REIT を運用しています。 ・ 不動産関連事業としてはケネディクス・プロパティ・マネジメントがあります。オフィ スなどの建物管理を行う会社です。 ・ スペースデザインはサービスアパートメントやサービスオフィス、ホテルなどを運営し ています。 ・ ビットリアルティでは不動産を対象としたクラウドファンディングを行います。野村総 合研究所(野村総研)と共同で最近、設立しました。 ・ 当社は 1995 年、米国企業ケネディ・ウィルソンの日本法人として設立されました。1999 年、AM 事業に参入、2010 年、AUM が 1 兆円を達成、2015 年、AUM は 1.5 兆円に、直 近では 1.9 兆円と順調に伸びています。その間、国内年金向けの私募ファンド、大手生 命保険の私募ファンドなどを受託しました。の運用に携わっています。
・ 最近ではマレーシアの Amanahraya REIT の運用会社にも出資し、アジア圏での REIT の 運用にも乗り出しました。 ・ 2004 年、東京証券取引所市場第一部に上場しました。設立時は米国企業の日本法人でし たが、現在、資本関係はなく、純然たる日本企業です。 ・ 代表取締役社長の宮島大祐は三菱 UFJ 信託銀行の出身。社員の出身企業は不動産、建設、 商社、銀行、証券、不動産 AM など多岐にわたります。専門性が高く、豊富な知識を有 するメンバーによって質の高い AM サービスを提供しています。 ・ 独立系であることを強みに、さまざまな企業と提携しています。クラウドファンディン グでは野村総研、物流施設ではシーアールイー、不動産再生投資では三菱 UFJ リース、 ホテルファンドではみずほ証券、商業施設ファンドでは伊藤忠商事、インフラファンド では自然電力と提携しました。独立系であるがゆえに、しがらみがなく、最適なパート ナーと組むことができるのです。 ・ 当社には大きく分けて不動産 AM 事業、不動産関連事業、不動産投資事業の 3 つのビジ ネスモデルがあります。 ・ 当社は自ら不動産を保有しません。グループで組成・運用するファンドが不動産を保有。 そのファンドを運用することで手数料収入を得ています。これが不動産 AM 事業です。 AUM が増えると、運用報酬という手数料収入も増えていきます。 ・ 不動産関連事業としてテナント募集・管理、資金管理などの日常管理、サービスアパー トメントやサービスオフィスの開発・運営を行っています。ビル管理を受託すると手数 料、サービスアパートメントやサービスオフィスは賃貸収入が得られます。 ・ 比較的安定して収益が得られるのは不動産 AM 事業と不動産関連事業で、安定収益基盤 として捉えています。特に J-REIT の場合、投資家からの償還ができない仕組みとなって いるので、資産規模が大きく減ることはあまり考えられず、手数料収入の持続性は非常 に高くなっています。 ・ 不動産投資事業は不動産市況の影響を受けやすいビジネスです。不動産関連資産に投資 し、主にキャピタルゲインを得ていく事業で、基本は当社単体自己資本の範囲内で投資 しています。借入金を調達して投資することはせず、規律ある投資をしています。不動 産 AM 事業における AUM の拡大につなげることに主眼に置き、大きなリターンを追求 していません。投資した不動産や開発した物件を REIT や私募ファンドに売却すること で AUM を拡大しています。 2.不動産アセットマネジメント事業 ・ 不動産 AM 事業は証券投資信託と似ています。まず投資家からお金を集めます。多くの 場合は銀行からの借入金と合わせてファンドを組成し、投資対象となる不動産を購入し ます。不動産を運用した結果、賃料収入や売却益が得られますから、そうした運用益を
投資家に分配するわけです。 ・ 当社、ケネディクス不動産投資顧問、ジャパン・シニアリビング・パートナーズなどが ファンドの資産運用を受託しています。 ・ ファンドが物件を購入した際に取得報酬が、不動産の運用期間中には運用報酬が入り、 物件を売却した際には処分報酬が発生します。ファンドの形態によっては成功報酬とい う手数料もあります。 ・ 運用報酬は私募ファンドの場合、有期限ですが、REIT は期限が設定されず、基本的には 無期限です。REIT は資産規模などに連動して運用報酬が発生するので、手数料は安定的 な収益となります。 ・ 2017 年 9 月末現在で、AUM は 1 兆 8,957 億円に達しました。内訳は中規模オフィスで 運用するケネディクス・オフィス投資法人が 3,987 億円、賃貸住宅のケネディクス・レ ジデンシャル投資法人が 1,641 億円、商業施設のケネディクス商業リート投資法人が 2,049 億円、大規模オフィスやホテルのケネディクス・プライベート投資法人が 829 億 円、ヘルスケア施設のジャパン・シニアリビング投資法人が 279 億円、物流施設の日本 ロジスティクスファンド投資法人が 2,664 億円、オフィス・住宅複合型のプレミア投資 法人が 2,490 億円です。 ・ マレーシアの REIT は 224 億円です。オフィス、商業施設、ホテルなど、いろいろな物 件に投資する総合型です。 ・ 私募ファンドは 4,790 億円です。 ・ J-REIT の主要スポンサー別 AUM の比較では三井物産、三菱商事、当社、三菱地所、野 村不動産ホールディングスの順です。名だたる企業と肩を並べるまでになりました。 ・ AUM のうち、私募ファンドと当社がメインスポンサーをしている REIT を合計したもの をベース AUM と名づけて重視してきました。2017 年 9 月末現在、トータル AUM 1兆 8,956 憶円のうち、ベース AUM が 1 兆 2,613 億円を占めています。 ・ 2009~2016 年の 7 年間で、年平均成長率はトータル AUM が 8.9%、ベース AUM が 8.7%、 REIT だけの AUM では 20.3%と順調に伸びています。AM 事業の基盤が拡大し、安定的 な手数料収入が着実に増加していることを示しています。 ・ AM 事業で受託している資産はオフィスビル 44%、賃貸住宅 18%、商業施設 16%、物 流施設 14%、その他(ホテル・ヘルスケア施設・老人ホームなど)8%で、用途によっ て異なる広範なアセットクラスの運用ノウハウを有していると自負しています。 ・ 最近の物件をご紹介します。「日比谷パークフロント」は内幸町のオフィスビルで、日 比谷公園に面し、新生銀行本店が建っていた場所を再開発したものです。当社、東急不 動産、日本政策投資銀行の 3 社の共同事業で、「国内トップクラスの卓越した環境・社 会への配慮がなされたビル」として、日本政策投資銀行により DBJ Green Building 認証 の最高位の 5 つ星を受けました。 ・ 「三菱重工横浜ビル」と、その隣接地は発展著しい横浜みなとみらいエリアに立地して
います。隣接地は当社が組成した特別目的会社(SPC)を通じて取得しました。鹿島建 設、パナホームとの共同事業として開発を進めます。ビル自体は、いったんヒューリッ クに取得・保有してもらいました。インカムゲインを重視した長期安定運用を目的とし て、持ち分の 49%でコアファンドを組成。28%を私募 REIT のケネディクス・プライベ ート投資法人、23%をオフィス REIT のケネディクス・オフィス投資法人が取得する予 定です。 ・ 「ザ ロイヤルパーク キャンバス(仮称)」は、銀座で最も繁華性が高い銀座中央通り から少し脇に入った場所で進めているホテル開発です。ビジネス客・レジャー客に利便 性の高い立地で、商業ビルを取り壊し、ホテルに建て替えるプロジェクトです。2017 年 9 月に着工、2019 年春に開業予定です。三菱地所グループのロイヤルパークホテルズア ンドリゾーツと組み、運営受託方式でホテル運営事業を行います。 ・ 名古屋市内ではケネディクス商業リート投資法人が 4 つの商業施設を保有・運用してい ます。ケーズデンキ新守山店、ホームセンターコーナン砂田橋店、カーマホームセンタ ー中川富田店、ケーズデンキ中川富田店です。中川富田店の 2 物件は隣接しています。 ケーズデンキ 2 物件とカーマホームセンターは建物を運用しておらず、土地の部分だけ を持っています。 ・ 名古屋市近郊ではリソラ大府ショッピングテラスとバロー一宮西店の 2 物件があります。 ・ オフィスビルはケネディクス・オフィス投資法人が名古屋市内で KDX 名古屋駅前ビル、 KDX 桜通ビル、KDX 名古屋日銀前ビル、KDX 名古屋栄ビルの 4 物件を保有しています。 3.不動産関連事業と不動産投資事業 ・ 不動産関連事業ではケネディクス・プロパティ・マネジメントが不動産所有者に代わっ て収益不動産の物理的な運営管理を行うサービスを行っています。テナントの募集・管 理、建物の修繕管理など入居者に身近な業務で、現在、オフィスを中心に 110 棟の管理 を受託しています。 ・ 2015 年、ケネディクス・プロパティ・マネジメントの子会社、ケネディクス・エンジニ アリングを立ち上げ、改修・改善からリノベーションまでの工事を請け負っています。 ・ そのほか、約 880 室のサービスアパートメント、約 553 区画のサービスオフィスをスペ ースデザインが運営しています。 ・ サービスアパートメントとは家具・家電などが備えつけられ、ホテルのようなフロント やリネンなどのサービスも提供される賃貸住宅です。海外から来日し、比較的長期にわ たって滞在するビジネスマンなどが利用しています。 ・ サービスオフィスとはオフィス機能のほか、ロビーラウンジや会議室などの施設も備え た賃貸オフィスで、スタートアップの会社などに利用されています。 ・不動産投資事業は、AM ビジネスを拡大させることを視野に入れた事業です。2017 年 9 月末時点で、当社単体の自己資本は約 850 億円で、投資残高は 722 億円です。不動産開
発を行い、完成すると当社が AM を行っている REIT や私募ファンドに物件を売却。安定 収益を生む AUM が増えていきます。
4.新たな成長機会と中長期計画
・ 新たな成長機会の 1 つ目として、アジアを中心に海外展開をしています。シンガポール に現地法人 Kenedix Asia Pte. Ltd.を設立し、そこを拠点にベトナム、タイ、マレーシアで ビジネスを展開しています。 ・ マレーシアでは AmanahRaya REIT を現地パートナーと共同で運用しています。日本企業 がマレーシア REIT に参画することは初めてです。AmanahRaya はマレーシア財務省が 100%出資している政府系の企業です。当社が大企業グループとは異なる独立系 REIT の スポンサーとして着実に実績を残していることが評価され、AmanahRaya のパートナー として選ばれました。 ・ 2017 年 9 月、クアラルンプールの 62 階建てオフィスビル「Vista Tower」を取得し、ス ポンサーサポートの一環としてウェアハウジング機能を提供しています。約 110 億円の 物件で、AmanahRaya REIT への譲渡を計画しています。AmanahRaya REIT の現在の資産 規模が約 220 億円ですから、譲渡することで大きく資産規模を増やすことができます。 ・ 同様に日本で行っている REIT を活用したビジネスモデルをアジアに輸出したいと考え
ています。REIT の運用を受託する一方、開発ファンドや REIT に物件を譲渡する目的で 一時的に物件を取得・保有するブリッジファンドを活用して REIT に対し優良物件を供 給し、資産規模拡大に貢献するビジネスモデルです。
・ タイでは AIRA Capital(タイの上場金融グループ)と組んで REIT の立ち上げを計画し ています。インドネシアでも REIT の立ち上げを目指し、地元のパートナー候補と事業 機会を模索しています。 ・ 新たな成長機会の 2 つ目として、インフラ分野に取り組んでいます。2016 年 3 月、独立 系企業の自然電力をパートナーとしてケネディクス自然電力ファンドを設立、太陽光発 電設備を投資対象としたファンドを組成しました。今まで AM の対象としてきたものと は異なる、新たな分野に取り組んでいます。 ・ 現時点で、内定済みのものを含めて約 600 億円のアセットを積み上げています。近い将 来、1,000 億円程度まで成長させたいと考えています。 ・ 新たな成長機会の 3 つ目はクラウドファンディングです。クラウドファンディングとは インターネット経由で投資資金を集める仕組みです。2017 年 8 月、野村総研とビットリ アルティを立ち上げ、クラウドファンディング・ビジネスへの参入を計画しています。 ・ 機関投資家だけでなく、個人投資家向けのクラウドファンディングを考えています。当 社としては初めて直接、個人投資家に対して不動産ファンドへの投資機会を提供します。 ・ クラウドファンディングにより、不動産ファンドのローンやエクイティーの部分への投 資機会の提供が可能になります。
・ すでにクラウドファンディングを通じて不動産関連投資ができるサービスを提供して いる会社はいくつかありますが、大手では初めてです。 ・ 当社は不動産 AM 会社なので、IT やインターネットの分野は得意ではありません。イン ターネット上で個人情報などを取り扱うので、IT 技術分野で信頼できるパートナーとし て野村総研に参画していただきました。現在、当局からのライセンスを得る作業をして おり、2018 年度第 1 四半期には商品を提供したいと考えています。 ・ 当社では AM の運用報酬、プロパティーマネジメントの手数料、サービスアパート・サ ービスオフィス事業からの収益の合計を安定収益と定義しています。安定収益は順調に 伸びています。予想では 2017 年度末に約 70 億円となり、会社全体の販管費約 71 億円 を、ほぼカバーできる水準に達します。 ・ 2015 年、商業 REIT を立ち上げ、運用体制の整備のために採用を増やしたことから、2014 年から 2015 年にかけて販管費が増えました。REIT や私募ファンドのプラットフォーム もそろい、今後は販管費もフラットなかたちで推移すると思います。一方、AUM が増 えると安定収益は着実に伸びてきます。 ・ その他の収益として投資のリターンが 87 億円あります。投資残高の 10%のリターンを 目指しています。 ・ スポットフィーは AM フィーのうち取得報酬、成功報酬、処分報酬などを指します。AUM に連動するのではなく、物件取得や売却時に発生します。過去のトレンドを見ると若干 の上下はありますが、毎期約 30 億円を稼ぎ出しています。 5.株主還元 ・ 株主還元については徐々に配当を増やしています。自己株取得も 3 年連続で実施しまし た。2018 年 1 月から 3 月にかけても 50 億円分の自己株取得を行います。2017 年度の還 元の水準は自己株取得と配当を合わせ、総還元性向で約 60%です。 ・ 還元の考え方として、不動産投資損益とベース利益という 2 つのカテゴリーに分けてい ます。ベース利益とは AM 事業と不動産関連事業から来る収益から会社全体の販管費を 引いたものです。不動産投資損益は不動産市況によって変動し、ベース利益は AUM か ら継続的に生まれる安定的な収益です。安定配当を継続的に行うという考え方から、ベ ース利益に基づいて配当を行う方針です。 ・ 不動産投資損益については、この資金で不動産投資を行うか、自社株取得を行うか、ど ちらが 1 株あたりの利益に貢献するかという観点で決定します。日本の不動産関連企業 は、あまり自己株取得を行っていませんが、当社は ROE などの資本効率を強く意識し て自己株取得に積極的に取り組んでいます。 ・ 2017 年は 3 カ年の中期経営計画の最終年度となります。2015 年 2 月に公表した目標は 最終年度にベース利益 40 億円、3 年平均 ROE8.0%というものでした。 2015 年度はベー ス利益 38 億円、ROE 12.2%、2016 年度はベース利益 30 億円、ROE11.9%で、2017 年度
は、すでにベース利益 40 億円を超える水準となり、目標を達成しています。ROE も今 のまま推移すれば十分達成できると感じています。
・ 新たな中期経営計画は 2018 年 2 月初めに決算と同時に発表します。
・ 当社は 2015 年に長期ビジョン「Kenedix Vision 2025」を設定しました。AUM4 兆円、グ ループ時価総額 2 兆円、ROE15%を目指すものです。 ・ 当社は不動産アセットマネジメント会社であり、不動産デベロッパーとは異なります。 証券コードは「4321」と、頭の数字が 4 でありサービス業のカテゴリーです。不動産会 社の場合、頭の数字は 8 か 3 になります。不動産を保有することで得られる賃料収入や 資産価格の上昇に依拠するビジネスモデルではなく、より良い投資機会を投資家に提供 し、強固な運用力に基づく受託資産残高(AUM)の成長を収益基盤として目標達成を目 指しています。また、資本効率を意識した経営を行っています。