2,000 6,000 10,000 14,000 18,000 22,000 05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 基準価額（分配金再投資） 基準価額 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 09/1 09/7 10/1 10/7 11/1 11/7 12/1 12/7 13/1 総合型 52.9% オフィス特化型 18.9% 住居特化型 14.1% 物流特化型 3.6% 商業施設 特化型 10.4% ホテル特化型 0.1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 2013年 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 - - - -設定来分配金合計額 5,255 円
ファンド レポート
当ファンドは、J-REIT特化型運用をしている公募ファ ンドのなかでも国内トップの残高規模（2013年5月24日 時点）となっています。これは当ファンドの安定した運用 実績を評価いただいた結果と認識しています。 しかしながら、昨年11月以降の政権交代・日銀の緩和 路線を受け、J-REITの人気が高まり、運用残高が急激 に高まった結果、当ファンドの品質維持を図る観点から お買付けの申込受付を一時停止させていただきました。 その後は当ファンドの運用残高も落ち着き、J-REIT市 場の拡大にともなう流動性の向上等も勘案した結果、 ファンドの品質維持が可能な状況になったと判断し、 2013年5月29日よりお買付け申込受付を再開させてい ただくことといたしました。販売用資料
2013年5月29日 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 （2009年1月5日～2013年5月24日、日次） 当ファンドは、徹底した銘柄調査と市場分析に基づいてポートフォリオを構築し、安定したインカムゲイン（J-REIT から得られる配当等の収益）の確保と、投資信託財産の中長期的な成長を目指して運用を行っております。分配金 につきましても2010年7月20日以降、継続して65円の分配を行っております。 2013年4月15日（月）より、「J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)（以下、当ファンド）」はお買付けの申込受付 を一時停止しておりましたが、2013 年5 月29 日（水）よりお買付け申込受付を再開いたします。再開にあたって、本 レポートでは、ファンドの特色やJ-REIT投資の注目ポイント、今後のJ-REIT市場の見通しについて紹介いたします。■ファンドの品質維持が可能と判断し、募集再開
J-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）
J-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型）のお買付け申込受付を再開
～ファンドの魅力とJ-REIT市場の見通し～
当ファンドの純資産残高の推移 （億円） （年/月）■ファンドの運用状況
36 銘柄数 3.4％ 予想平均配当利回り （2005年1月17日～2013年5月24日、日次） 当ファンドの基準価額の推移 （円） （年/月） ポートフォリオ特性（2013年4月末） 分配の推移（1万口当り、税引前） ※運用状況によっては、分配金額が変わる場合、あるいは分配金が支払われない場合があります。 ※基準価額は、信託報酬控除後の値 ※基準価額（分配金再投資）は、分配金（税引前）を再投資したものとして計算しています。 ※組入銘柄の予想配当利回りを、加重平均して算出 ※予想平均配当利回りはQuickのデータを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 用途別組入比率（2013年4月末） ※REITの評価総額に対する用途別の構成比率 ※用途は、当社が独自に分類したものです。80 100 120 140 160 180 200 220 12/11 12/12 13/1 13/2 13/3 13/4（年/月） 東証REIT指数 TOPIX(不動産業) （図3）消費者物価と公示地価の変動率の推移 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 2002 2004 2006 2008 2010 2012 住宅地 商業地 全用途平均 消費者物価（生鮮食品を除く総合）
販売用資料
注⽬ポイント
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インフレへの備えとして注⽬を集める
インフレへの備えとして注⽬を集める
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REIT
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投資
投資
インフレへの備えとしても、J-REIT投資が注目を集め ています。インフレ時には、一般的に預貯金や確定利 回りの金融商品は、実質的な価値が目減りしてしまい ますが、実物資産や株式は価格の上昇により、目減り を防ぐことができるといわれています。実際に、不動産 の公示価格は2006年～2008年の消費者物価上昇時に 上昇しました。実物資産である不動産への投資はイン フレへの対策として有効な手段と考えられます。 しかし、個別の不動産物件への投資は、流動性や投 資金額から困難な場合が多いのが実情です。そこで、 少額から投資ができ、日々売買が可能なJ-REITおよび J-REIT特化型運用の投資信託が注目されています。 （出所）国土交通省、総務省統計局のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2002年～2012年、年次） （年） （％）注⽬ポイント
注⽬ポイント
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政府・⽇銀が⼀体となり⾦融緩和・脱デフレを推進
政府・⽇銀が⼀体となり⾦融緩和・脱デフレを推進
昨年11月に発足した安倍新政権が打ち出した経済政 策は 「大胆な金融政策」「機動的な財政政策」「民間投 資を喚起する成長戦略」の 3本の矢を基本方針とし、通 称『アベノミクス』と呼ばれています。 日銀が掲げる物価上昇率目標（インフレターゲット）の 設定を含む金融緩和の強化や、大規模な公共投資に より、「デフレ脱却」が見えてくれば、実物資産である不 動産市況の本格回復となってJ-REITにも追い風になる ものと期待されています。政権交代があった昨年の11 月以降、このアベノミクスに対する期待感から、不動産 セクターの株式やJ-REIT市場は大きく上昇しました（図 1参照）。 ※2012年11月末を100として指数化【J-REIT投資の注目ポイント】
・注⽬ポイント
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①
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政府
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⽇銀
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が⼀体となり⾦融緩和・脱デフレを推進
が⼀体となり⾦融緩和・脱デフレを推進
・注⽬ポイント②
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インフレへの備えとして注⽬を集める
インフレへの備えとして注⽬を集める
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REIT
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投資
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・注⽬ポイント③
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運⽤の特⾊（徹底的な物件調査・専⾨シンクタンクの活⽤）
運⽤の特⾊（徹底的な物件調査・専⾨シンクタンクの活⽤）
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REIT
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市場の⾒通し
市場の⾒通し
2012年末 （実績） 2013年末 （見通し） 2014年末 （見通し） 1,100億円 1,400億円 1,300億円 前回までの見通し 1,700億円 400億円 増額 期間の 延長 政府の動きと同様、日銀の動きも支援材料として期待 されています。日銀が4月3日、4日に黒田新総裁就任 後初めて開催した金融政策決定会合では、J-REITの 買入れ額の拡大も盛り込まれ、①買入れ期間を2014年 末まで1年延長する、②保有残高を2014年末で1,700億 円とする、としました。 相応のインパクトのある買入規模であると同時に、日 銀の狙いを考えれば、今後さらに買入規模拡大するこ とも期待できる点は、日銀による価格の下支え効果が 大きいものと考えられます。■政権交代後、大きく上昇したJ-REIT市場
（2012年11月30日～2013年5月24日、日次） （図1）東証REIT指数とTOPIX(不動産業)の推移 （図2）日銀のJ-REITの買入れ残高の見通し （2013年5月24日現在）■日銀もJ-REITの買入れ規模を拡大
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。2
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（出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （出所）日銀のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。2 / 5
80 100 120 140 160 180 200 220 240 11/12 12/2 12/4 12/6 12/8 12/10 12/12 13/2 13/4 （年/月） 東証REIT指数 TOPIX 3.3 3.2 0.6 1.7 2.7 1.5 0 1 2 3 4 5 日本＊ 米国 REIT配当利回り 10年国債利回り 利回り差 （図5）日本・米国のREITと国債の利回り差 （2013年4月末現在）
販売用資料
注⽬ポイント
注⽬ポイント
運⽤の特⾊（徹底的な物件調査・専⾨シンクタンクの活⽤）
運⽤の特⾊（徹底的な物件調査・専⾨シンクタンクの活⽤）
当ファンドの運用は、経験が豊富なファンドマネジャー と専門シンクタンクの活用という、信託銀行系の強みを 活かした体制をとっています。 調査においては、ファンドマネジャーが個別REITへの 調査・ヒアリングに加えて、REITの保有物件の現地調査 も行い、独自の基準で物件の価格査定まで行ってファ ンド運用に活かしております。さらには不動産分野の研 究でトップクラスのシンクタンクで、業界でもリサーチ力 の評価が高い 『三井住友トラスト基礎研究所』の情報も 活用しています。 またポートフォリオ構築は、信託銀行グループにおい て株式、債券、不動産投資顧問などの運用経験を積ん だファンドマネジャーが行っています。⾜元の
⾜元の
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REIT
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市場と今後の⾒通し
市場と今後の⾒通し
価格査定・収益予想 J-REITが保有する不動産の資産価値査定と個別 J-REITの収益成長性を独自に分析 個別銘柄評価 個別銘柄の財務構造分析による 財務リスクチェック 個別銘柄選定 配当利回り 流動性・時価総額の勘案 マネジメント評価、定性判断 ポートフォリオ ポートフォリオ運用プロセス
年初からのJ-REIT市場の上昇により、4月末時点の 配当利回りは3.3％まで低下しました。ただ、配当利回り と国債利回りの差（リスクプレミアム）は2.7％程度と米 国を始めとした主要先進国の水準を上回っており、依 然魅力的な水準にあるといえます。また、足元の価格 調整を受けて配当利回りは3％台後半まで上昇しており、 再び利回り面の魅力を強めています。 一方、オフィス市況や地価動向など不動産市況は改 善傾向にあり、J-REITの収益源泉である賃料は安定し ています。また、4月には日銀が「異次元の金融緩和」 の一環としてJ-REITの買入枠増加を決定しており、日 銀による積極的な金融緩和策がJ-REIT市場や不動産 市況を下支えすることも期待されます。 短期的には変動幅の大きな動きも想定される J-REIT市場ですが、相対的に高い配当利回りの魅力 や政府・日銀の政策効果への期待感を背景に、足元の 一時的な調整後は再び堅調な動きになるものと考えら れます。 5月に入り、J-REIT市場は調整局面に入っています （図4） 。特に東証REIT指数は、5月9日から5営業日連 続で下落し、5日間累計で▲201.59ポイント、▲12.77％ の下落となり、3月27日につけた年初来高値1,700.91か ら、実に▲19.05％の下落となりました。 主な下落要因は、①株式市場に比べて年初来の上昇 ピッチが速く、利益確定の売りが出やすかったこと、② 同時期に国債の利回り水準が上昇したこと、③大型の 公募増資・新規公開が発表され需給悪化懸念が台頭し たことなど、が考えられます。ただし、今回の下げはこ のような外部要因が中心であり、不動産市況が回復に 向かう中、REIT自体の業績に特別な変化があった訳で はありません。 ※2011年12月30日を100で指数化 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2011年12月30日～2013年5月24日、日次）■足元の下落、3月の高値から2割程度の調整
■調整一巡後は堅調な動きを予想
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（図4）東証REIT指数とTOPIXの推移 ＊日本のREIT配当利回りは三井住友トラスト基礎研究所の予想配当利回り ※米国はS&P REIT指数（米国） （出所）S&P社およびBloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセット マネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 （％）J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) ▼その他の留意点 ● ● ファンドのお取引に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定（いわゆるクーリング・オフ）の適用はありません。 ▼お客様が直接的にご 負担いただく 費用 ▼お客様が間接的にご 負担いただく 費用 ■ ■ 三井住友信託銀行株式会社（再信託受託会社：日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社） ［ファンドの財産の保管および管理] ■ [募集・販売の取扱い、目論見書・運用報告書の交付等] 換金申込受付日の基準価額から信託財産留保額を差し引いた価額とします。 購 入 単 位 販売会社が個別に定める単位とします。詳しくは販売会社にお問い合わせください。 年12回の毎決算時に収益の分配を行います。 分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配対象額が少額の場 合には、分配を行わないことがあります。 収 益 分 配 購 入 価 額 換 金 単 位 換 金 価 額 購入時 ファンドの投資リスク 分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われますので、分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。分配金 は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算日の基準 価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。投資者 のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況によ り、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。 毎月17日（休業日の場合は翌営業日） お申込みメモ 信 託 期 間 無期限（2005年1月17日設定） 決 算 日 購入申込受付日の基準価額とします。 販売会社が個別に定める単位とします。詳しくは販売会社にお問い合わせください。 換 金 代 金 課 税 関 係 申 込 締 切 時 間 ホームページアドレス http://www.smtam.jp/ 購 入 時 手 数 料 原則として、換金申込受付日から起算して5営業日目からお支払いします。 委 託 会 社 そ の 他 の 費用 ・ 手 数料 保有期間中 監査費用、有価証券の売買・保管、信託事務に係る諸費用等をその都度（監査費用は日々）、ファンドが負担します。こ れらの費用は、運用状況等により変動するなどの理由により、事前に料率、上限額等を示すことができません。 課税上は株式投資信託として取り扱われます。 原則として、販売会社の営業日の午後3時までとします。 購入価額に販売会社が個別に定める手数料率を乗じて得た額とします。 （ 上限 3 . 1 5 ％（ 税抜 3 . 0 ％） ） 当ファンドの販売会社については委託会社にお問い合わせください。 三井住友トラスト・アセットマネジメント株式会社 [ファンドの運用の指図] 運 用 管 理 費 用 ファンドの費用 純資産総額に対して年率1 . 0 5 ％（ 税抜1 . 0 ％） 保有期間中 受 託 会 社 販 売 会 社 ： ： ： 換金申込受付日の基準価額に0 . 3 ％の率を乗じて得た額とします。 （ 信 託 報 酬 ） 委託会社およびファンドの関係法人 信 託 財 産 留 保 額 換金時 ※上記の手数料等の合計額について は、保有期間等に応じて 異なりま す ので 、上限額等を事前に示す こ とがで きま せん 。ま た、上場投資信託は 市場の需給により価格形成されるため 、上場投資信託の費用は表示しておりま せん 。 ご購入の際は、必ず投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 ファンドは、値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、投資者の皆様の投資元本は保 証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。信託財産に生じた利益 および損失は、全て投資者の皆様に帰属します。投資信託は預貯金と異なります。 リートの価格変動リスク、信用リスク、流動性リスク ※基準価額の変動要因は、上記に限定されるも ので はありま せん 。 当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。
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【 ご留意事項 】 ● 当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類で はありません。 ● ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご 判断ください。 ● 投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準 価額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。ファンドの運用による 損益は全て投資者の皆様に帰属します。 ● 投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではあ りません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。 ● 当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するもの ではありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ● 当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果 を示唆あるいは保証するものではありません。また、将来の市場環境の変動等により運用方針等が変更さ れる場合があります。 ● 当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の 開発元もしくは公表元に帰属します。
