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個人投資家のための

Ｊリートフェア2013

2013年９月28日（土）

8986

http://www.jrhi.co.jp

目次

Ⅰ. 住宅系リートのポイント、全国賃貸マンション市場の需給動向、

2011年以降の全投資法人のトータルリターン比較 ・・・・・・・・・

２

Ⅱ. 主要計数・分配金・投資口価格の推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11

Ⅲ. 2010年以降の主要施策と実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16

Ⅳ. 今後の基本戦略 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28

参考資料 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33

Ⅰ.住宅系リートのポイント、全国賃貸マンション市場の需給動向、

2011年以降の全投資法人のトータルリターン比較

（物件所在地の賃貸マンションの）

１．『需要』と『供給』

（人口増加↑） （比較的低水準↓）

２．『賃料』×『稼働率』＝賃貸収入

（安定・・） （95％以上↑）

３．資産運用会社の運用力

（稼働率、取得・売却、業者選定、資金調達等）

□ 住宅系リートのポイント

□ 賃貸マンション市場の需給動向（全国主要都市）

出所 転出入人口：総務省住民基本台帳人口移動報告より作成

賃貸マンション着工戸数：国土交通省建築着工統計調査報告より作成（貸家・SRC及びRC造共同住宅着工戸数の各年データにより試算）

（需給良好）貸手にとって、比較的賃貸しやすい状況継続･･･

6,001 7,665

9,329 9,471 6,698 5,736 5,798 4,335 2,971

5,493 5,288

10,254 9,108

5,001 5,844

6,575 7,733

8,342

12,462 12,630

7,921

6,146

3,770

6,188 6,843

9,008

-20,000

-15,000

-10,000

-5,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

-80,000

-60,000

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

札幌市

（着工：戸）

（転出入：人）

630 1,433

-222

304

-865

127

_{-513 -1,465 -391 -107}

1,170

6,633

9,284

2,402 2,440

3,335

2,413 2,869

4,340

6,321

4,097

1,501 1,131 967

510

1,247

-8,000

-6,000

-4,000

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

-60,000

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

仙台市

（着工：戸）

（転出入：人）

-816

5,118

4,217 1,853 4,978 5,091 5,668 6,627 7,064 7,073

5,820

8,777 7,742

8,848 7,160 8,575 8,702 8,756

14,159

19,277

12,745

10,494

4,043 4,595

6,583

8,348

-30,000

-20,000

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

-120,000

-80,000

-40,000

0

40,000

80,000

120,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

大阪市

（着工：戸）

（転出入：人）

5,518 8,078

8,097 6,628 6,315 8,200 8,315 6,573 4,895 4,985 5,389 11,129 9,221

7,986 6,970 7,900 8,620

10,925 11,397

12,851

8,994 8,348

3,356 3,975

5,618 6,106

-25,000

-15,000

-5,000

5,000

15,000

25,000

-100,000

-80,000

-60,000

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

福岡市

（着工：戸）

（転出入：人）

-1,851 -1,240

1,045 1,608 3,465

6,766 5,897 6,178

_5,140

4,069

-256

1,679

3,998

8,413 7,454 7,819 7,430 7,261

10,812

15,500

10,180

6,857

3,527 4,337 4,163 3,159

-25,000

-20,000

-15,000

-10,000

-5,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

-100,000

-80,000

-60,000

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

名古屋市

（着工：戸）

（転出入：人）

▲29%

▲80%

▲80%

▲57%

▲52%

国調人口

1.9百万

国調人口

1.0百万

国調人口

2.3百万

国調人口

2.7百万

40,234 50,386 53,183 44,319 49,713

69,958 76,786 77,267 67,842

37,391 33,098 35,435 49,655

25,603 23,831 25,888

30,765 33,101

39,084

43,371

26,512 31,900

_21,718

17,054 17,994

23,707

-55,000

-45,000

-35,000

-25,000

-15,000

-5,000

5,000

15,000

25,000

35,000

45,000

55,000

-500,000

-400,000

-300,000

-200,000

-100,000

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

東京23区

転入（人）

転出（人）

転入超過（人）

着工戸数

（着工：戸）

（転出入：人）

▲45％

国調人口

9.0百万

国調人口

1.5百万

11

東北

3

信越

2

中国

36

近畿

23

東海

88

関東

1

九州

13

北海道

エリア内の物件数計

■

ワンルーム

●

ファミリー

●

パレドール円山

■

willDo岡山駅西口

●

ラ・ヴィータ日本橋

■

willDo新大阪

●

_御器所

グランカーサ

●

willDo伝馬町

■

willDo清澄

■

TKフラッツ渋谷

●

ロイヤルガー

デン森林公園

●

willDo高砂

60

東京23区

うち東京都心7区24物件、

その他16区36物件

●

セレーノ大宮

●

プロスペクト

浦和常盤

物件資産総額 1,562億円

■

willDo中洲

□ 日本賃貸住宅投資法人のポートフォリオ（賃貸マンション177棟/9,924戸）

（注）東京都心７区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷

区、世田谷区及び目黒区をいいます。

ワン

ルーム

64%

ファミ

リー

36%

関東

65%

信越

1%

中国

1%

九州

2%

東北

3%

北海道

5%

東海

9%

近畿

14%

＜全国地域別＞

 ３大都市圏88％・政令指定都市等12％

（内、首都圏65％[東京23区52％]）

 ワンルームタイプ64％・ファミリータイプ36％

（うち東京23区

52％）

＜タイプ別＞

（2,766戸/

平均面積 61.2㎡）

（7,158戸/

平均面積 30.3㎡）

（注）取得価格ベース

□ 地域別・タイプ別比率（177棟/9,924戸・物件資産総額1,562億円）

□ トータル・リターンとは？

１年前の

投資口価格

100

１年後の

投資口価格

100

を維持

1年間の分配金 ４

１年後の

投資口価格

96

に下落

（キャピタルロス－４）

１年後の

投資口価格

105

に上昇

（キャピタルゲイン＋５）

1年間の分配金 ４

1年間の分配金 ４

（ケースＡ）

合計：104

2012/9/20

（１年前）

『１年間投資口を保有した場合の成績』

＝ 「分配金収入(インカムゲイン)」 ＋ 「投資口価格の騰落(キャピタルゲイン・ロス)」

【前提】

・投資口価格：100

・年間の分配金税前

利回り：４（％）

（ケースＢ）

合計：100

（ケースＣ）

合計：109

100

【事例：３つのケースA/B/C】

2013/9/20

（１年後）

分配金収入合計が投資口価格下落と同等であれば当初投資額を維持（ケースＢ）

日本賃貸住宅

投資法人

100

（43,700円）

日本賃貸住宅

投資法人

172

（75,296円）

分配金：2,796円

投資口価格：72,500円

-50.0%

-40.0%

-30.0%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

NBF JRE JRF ORIX JPR PIC TRE GOR NOF UUR MTR INV FRI HFR JLF FRC KRI SSI IRE DOI HRI ADR SPR JHR TOP DHI NHF JRH JEI NAF MID MHR NRF IIF

□ 全リートの年間の

「分配金＋投資口価格増減」合計

（※）

比較（2011年）

※上記各投資法人の略称名の正式名称は44ページ記載

※分配金＋投資口価格増減 （＝トータルリターン）

= インカムゲイン [ ( 2011年上半期分配金 + 2011年下半期分配金 ) / 2011年１月初投資口価格 ]

+ キャピタルゲイン [ ( 2011年12月末投資口価格 – 2011年１月初投資口価格 ) / 2011年１月初投資口価格 ]

日本賃貸住宅投資法人は、全リート中で第２位（住宅系第１位）

（日本賃貸 +1.7％ vs. 全リート平均 -22.0％）

全リート平均 -22.0%

日本賃貸住宅投資法人

+1.7％

（注）平均はJ-REIT全銘柄の単純平均。

出所 : Bloomberg

グラフ中、

オレンジ色

及び

赤色

は住宅系リートを示します。

住宅系リート

平均 -13.4%

-50.0%

-40.0%

-30.0%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

NBF JRE JRF ORIX JPR PIC TRE GOR NOF UUR MTR INV FRI HFR JLF FRC KRI SSI IRE DOI HRI ADR SPR JHR TOP DHI JRH JEI NAF MID MHR NRF IIF KDR API DHR GLP

□

全リートの年間の

「分配金＋投資口価格増減」合計

（※）

比較（2012年）

全リート平均+39.0%

日本賃貸住宅投資法人

+72.6%

※上記各投資法人の略称名の正式名称は44ページ記載

※分配金＋投資口価格増減 （＝トータルリターン）

= インカムゲイン [ ( 2012年上半期分配金 + 2012年下半期分配金 ) / 2012年１月初投資口価格 ]

+ キャピタルゲイン [ ( 2012年12月末投資口価格 – 2012年１月初投資口価格 ) / 2012年１月初投資口価格 ]

（注）2012年上場銘柄については上場来のリターンを使用。平均はJ-REIT全銘柄の単純平均。

出所 : Bloomberg

グラフ中、

オレンジ色

及び

赤色

は住宅系リートを示します。

日本賃貸住宅投資法人は、全リート中で第４位（住宅系第１位）

（日本賃貸 +72.6％ vs. 全リート平均 +39.0％）

住宅系リート

平均 +38.0%

-50.0%

-40.0%

-30.0%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

100.0%

110.0%

120.0%

NBF JRE JRF ORIX JPR PIC TRE GOR NOF UUR MTR INV FRI HFR JLF FRC KRI SSI IRE DOI HRI ADR SPR JHR TOP DHI JRH JEI NAF MID MHR NRF IIF KDR API DHR GLP CRR NPR NMF HRR

□ 全リートの

「分配金＋投資口価格増減」合計

（※）

比較（2013年１月～８月）

全リート平均+20.1%

日本賃貸住宅投資法人

+17.5%

出所 : Bloomberg

グラフ中、

オレンジ色

及び

赤色

は住宅系リートを示します。

※上記各投資法人の略称名の正式名称は44ページ記載

※分配金＋投資口価格増減 （＝トータルリターン）

= インカムゲイン [ ( 2012年下半期分配金 + 2013年上半期分配金 ) / 2013年１月初投資口価格 ]

+ キャピタルゲイン [ ( 2013年８月30日投資口価格 – 2013年１月初投資口価格 ) / 2013年１月初投資口価格 ]

（注） 2012年・2013年上場銘柄については上場来のリターンを使用。平均はJ-REIT全銘柄の単純平均。

住宅系リート

平均 +12.5%

35,257

49,675 53,468

56,401

83,555

99,787 101,976 101,976 101,976

105,416

153,078 149,886 153,996 153,858

156,906 156,288

35

54

63

66

107

128

131

131

131

134

185

181

183

177

178

177

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2005年 12月15日 （運用開始） 2006年 6月22日 （上場時） 2006年 9月30日 （第1期末） 2007年 3月31日 （第2期末） 2007年 9月30日 （第3期末） 2008年 3月31日 （第4期末） 2008年 9月30日 （第5期末） 2009年 3月31日 （第6期末） 2009年 9月30日 （第7期末） 2010年 3月31日 （第8期末） 2010年 9月30日 （第9期末） 2011年 3月31日 （第10期末） 2011年 9月30日 （第11期末） 2012年 3月31日 （第12期末） 2012年 9月30日 （第13期末） 2013年 3月31日 （第14期末）

（百万円）

物件数

取得資産額

物件数

取得＋３

取得＋２

売却－６

取得＋２ 取得＋２

売却－８

取得＋２

売却－１

□ 2006年上場以来の保有資産残高推移（取得価格ベース）

(物件数）

2006/６

上場

（東証）

2010/７

プロスペクト

合併

取得＋52

売却－１

2009/８

資産運用会社

代表者交代

(保有資産残高)

本日説明の対象期間

2008/８

スポンサー

変更

売却－１

4,618

5,607

5,632

5,763

5,795

5,915

5,897

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

第9期

2010/9

第10期

2011/3

第11期

2011/9

第12期

2012/3

第13期

2012/9

第14期

2013/3

第15期

予想

2013/9

┃

営業収益

┃

営業利益

（単位：百万円）

┃

当期純利益

□ 主要計数推移

（注）第９期は負ののれん発生

益を控除した参考値、第10

期・ 第12期・ 第13期実績は

期中の 物件 譲渡 損失等 を

除く参考値

（単位：百万円）

（単位：百万円）

（第10期以降）５期連続で増収増益達成

1,580

2,379

_2,287

2,458

2,550

2,737

_2,657

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

第9期

2010/9

第10期

2011/3

第11期

2011/9

第12期

2012/3

第13期

2012/9

第14期

2013/3

第15期

予想

2013/9

663

1,430

1,465

1,634

1,739

1,942

1,929

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

第9期

2010/9

第10期

2011/3

第11期

2011/9

第12期

2012/3

第13期

2012/9

第14期

2013/3

第15期

予想

2013/9

80

90

100

110

120

130

140

FY-4

FY-3

FY-2

FY-1

当期予想

JRH

A社

B社

C社

D社

E社

□ 一口当たり分配金推移

【住宅系リート

上位６社（資産

取得総額

（注）

）の

分配金推移】

（注） 2013年９月20日時点で

物件取得価格総額1,000億円

超の上位６社のみ記載してお

ります。

（注） 各期の分配金利回り =

各期の確定分配金額 x ２

÷ 各期の確定分配金発表

日の投資口価格終値

なお、第15期予想分配金の

利回りは、2013年９月20日

の終値で算出しております。

【分配金推移】

各銘柄の４期（２年）

前を指数100として

比較

日本賃貸住宅投資法人 +32％

分配金利回り

_5.97%

_8.03%

_7.42%

_5.50%

分配金も５期連続で増配達成

分配金の増加率は住宅系リートで第１位

4.83%

544

1,075

1,101

1,263

1,325

1,471

_1,450

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

第9期

2010/9

第10期

2011/3

第11期

2011/9

第12期

2012/3

第13期

2012/9

第14期

2013/3

第15期

予想

2013/9

4.00%

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

55,000

60,000

65,000

70,000

75,000

80,000

85,000

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

2010/7

2010/10

2011/1

2011/4

2011/7

2011/10

2012/1

2012/4

2012/7

2012/10

2013/1

2013/4

2013/7

投資口価格

分配金利回り

出所 : Bloomberg

※TOPIX、東証リート指数（TSEREIT）は2010月７月１日の日本賃貸住宅投資法人（JRH）の投資口価格に基づき指数化

□ 日本賃貸住宅投資法人の投資口価格・分配金利回りの推移

2010年

2011年

2012年

分配金利回り

6.59％

分配金利回り

8.07％

2011/3/11

東日本大震災

2013/3/28

79,400円

2010/7/1

プロスペクト・リート

投資法人合併

東証リート指数

（TSEREIT）

東証株価指数

（TOPIX）

第13期

決算発表

2013年

日本賃貸住宅

投資法人

投資口価格

第14期

決算発表

第12期

決算発表

分配金利回り

4.00％

9/20

 「東証リート指数」は「東証株価指数」より高く推移

 2011年11月から「日本賃貸住宅の投資口価格」は

「東証リート指数」を大幅に上回る水準で推移

2013/9/20

72,500円

□ 主要施策と実績（2010～2013年３月）

１．東京23区を中心とした

ポートフォリオ拡大に

よる保有資産の拡大

２．優良新規物件の取得と

低採算物件の売却による

ポートフォリオ利回りの

改善

【経営方針】

３．物件稼働率等オペレー

ションの抜本的強化

【主要施策】

５．銀行取引の強化・拡大

プロスペクト・リート

との合併(2010/7)

（東京23区を中心に

52物件527億円及び

配当積立金123億円

を取得）

新規11物件取得と

低利回り・小型物

件等17物件売却

４．経費削減

 保有資産残高

1,019→1,562億円

東京23区比率

36% → 52%

 NOI利回り

5.0% → 5.72%

稼働率

91.9% → 98.1%

削減額

６カ月で2.7億円

（第14期-第10期）

取引銀行数

10行 →12行

メガ２行残高

130 → 346億円

（同ｼｪｱ 31% → 46%）

【実績】

（2009/9と2013/3比較）

『日次稼働率予測

システム』導入等

賃貸事業経費削減

販売管理費削減

金融費用削減

新規行開拓

大手行と関係強化

■

レキシントン･

スクエア新宿御苑

2010年取得

＜東京都新宿区＞

ワンルーム10億

●

THEパームス

代々木上原

コスモテラス

2010年取得

＜東京都渋谷区＞

ファミリー12億

●

サンテラス

代々木上原

2010年取得

＜東京都渋谷区＞

ファミリー11億

■

グランシス江坂

2011年取得

＜大阪府吹田市＞

ワンルーム12億

■

ガーラプレイス

新宿御苑

2011年取得

＜東京都新宿区＞

ワンルーム21億

●

グラーナ上野

2011年取得

＜東京都台東区＞

ファミリー11億

■

ジョイスコート

2011年取得

＜東京都大田区＞

ワンルーム30億

■

ウエストパーク

支倉

2012年取得

＜宮城県仙台市＞

ワンルーム12億

■

アクトフォルム

浅草

2012年取得

＜東京都台東区＞

ワンルーム12億

■

アブレストな

がせ １億円

┃第８期以降第14期までの物件の取得と売却

■

willDo新大阪

sII ２億円

●

ヒルトップ横濱

根岸 51億円

●

リーべスト中

山 ９億円

◆

c-MA2

４億円

◆

n-GT1

３億円

◆

チェルシーガー

デン 29億円

■

カレラ2.9

２億円

■

サッポロヒルズ

２億円

■

willDo南12条

３億円

■

willDo唐人町

１億円

■

ストリームライ

ン大濠 ４億円

■

willDo呉服町

２億円

■

スターズ内山

0.9億円

■

内山南小倉駅

前ビル ２億円

□ 新規11物件171億円取得⇔低利回り/小型物件等17物件127億円売却

●

イマージュ霧

が丘 ３億円

■

アルファタワー

札幌南４条

2012年取得

＜北海道札幌市＞

ワンルーム11億

■

スペーシア新宿

2012年取得

＜東京都新宿区＞

ワンルーム25億

取得

売却

■

ワンルーム

■

ワンルーム

●

ファミリー

●

ファミリー

◆

プレミアム

◆

旧プレミアム

※旧PRIとの合併による取得52物件は除く

東京23区中心に８物件取得

◆

グランカーサ元

麻布 ３億円

１)スペーシア新宿＜東京都新宿区＞

（９月取得）

エントランスホール

□ 2012年の新規取得物件

所在地

東京都新宿区新宿一丁目33番10号

東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅 徒歩約５分

タイプ

ワンルーム

主な用途

共同住宅・店舗・駐車場

賃貸可能戸数

92戸

賃貸可能面積

3,307.07㎡

構造･階数

SRC 陸屋根地下１階付14階建

建築時期

2003年２月10日

取得価格 （注）

2,525,000千円

第14期実績NOI利回り

5.65%

2013年８月末稼働率

93.05%

【物件の特徴】 約25億円で取得（想定利回り５％後半）

新宿御苑前駅徒歩５分、利便性高い

近隣に多数の飲食店、商業施設等

鑑定価格より345百万円（12％）安く購入

（注）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。

所在地

東京都台東区花川戸一丁目７番５号

都営地下鉄浅草線ほか「浅草」駅 徒歩３分

タイプ

ワンルーム

主な用途

共同住宅・店舗・駐車場

賃貸可能戸数

46戸

賃貸可能面積

2,220.17㎡

構造･階数

SRC・RC陸屋根10階建

建築時期

2000年10月２日

取得価格 （注）

1,216,000千円

第14期実績NOI利回り

6.86%

2013年８月末稼働率

94.22%

２)アクトフォルム浅草＜東京都台東区＞

（２月取得）

_{【物件の特徴】 約12億円で取得（利回り６％超）}

浅草駅徒歩３分、利便性高い

優れた眺望、広いワンルームタイプ

鑑定価格より144百万円（11％）安く購入

（注）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。

物件からの眺望

エントランスホール

所在地

北海道札幌市中央区南四条東三丁目17番地３

札幌市営地下鉄東西線「バスセンター前」駅 徒歩６分

タイプ

ワンルーム

主な用途

共同住宅・店舗

賃貸可能戸数

100

賃貸可能面積

4,413.21㎡

構造･階数

RC陸屋根15階建

建築時期

2009年４月15日

取得価格 （注）

1,185,000千円

第14期実績NOI利回り

7.91%

2013年８月末稼働率

95.78%

３)アルファタワー札幌南４条 <北海道札幌市>

（８月取得）

【物件の特徴】 約12億円で取得（利回り６％超）

地下鉄駅６分、利便性高い

（札幌市中心部へも徒歩圏内）

築浅（４年）物件

鑑定価格より45百万円（４％）安く購入

（注）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。

エントランスホール

所在地

宮城県仙台市青葉区支倉町２番50号

仙台市地下鉄南北線「勾当台公園」駅 徒歩約12分

タイプ

ワンルーム

主な用途

共同住宅・店舗

賃貸可能戸数

138戸

賃貸可能面積

5,150.62㎡

構造･階数

RC 陸屋根地下１階付13階建

建築時期

2007年３月７日

取得価格 （注）

1,240,000千円

第14期実績NOI利回り

9.50%

2013年８月末稼働率

97.88%

４）ウエストパーク支倉＜宮城県仙台市＞

（３月取得）

_{【物件の特徴】 約12億円で取得（利回り８％超）}

市中心部へのアクセス良好

（東北大学病院へも徒歩８分）

広瀬川等、住環境が整った住宅地

鑑定価格より170百万円（12％）安く購入

（注）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は除きます。

5.29%

5.48%

5.42%

5.51%

5.55%

5.72%

5.0%

5.2%

5.4%

5.6%

5.8%

6.0%

85.0%

90.0%

95.0%

100.0%

2010年7月

10月

2011年1月

4月

7月

10月

2012年1月

4月

7月

10月

2013年1月

4月

7月

第９期

第10期

第11期

第12期

第13期

第14期

2010年10月

・『長期空室（180日）』

個別徹底追跡開始

・『３週間ルール』導入

2011年４月

・『月次重点物件』

対応強化開始

2011年10月

・『日次稼働率

予測システム』

導入・物件実査強化

・『長期空室』の定義を

150日に変更

2012年４月

・『高額工事承認

委員会』新設

・『長期空室』の定義を

120日に変更

2012年10月

・『ダウンタイム60』

導入

期中平均

95.8％

↑

期中平均

94.5％

↑

期中平均

92.9％

期中平均

96.5％

↑

期中平均

96.5％↑

期末

97.8%

期末

97.1%

期末

96.2%

期末

96.4%

期末

93.5%

稼働率

期末

98.1%

期中平均

97.3％

↑

NOI利回り

□ 稼働率及び賃貸事業収益（NOI）利回り

第14期平均稼働率97.3％・NOI利回り5.72％

第15期

８月

97.0%

5.0%

5.1%

5.2%

5.3%

5.4%

5.5%

5.6%

5.7%

5.8%

JRH

A社

B社

C社

D社

E社

94.0%

95.0%

96.0%

97.0%

98.0%

99.0%

2011/12 2012/01 2012/02 2012/03 2012/04 2012/05 2012/06 2012/07 2012/08 2012/09 2012/10 2012/11 2012/12 2013/01 2013/02 2013/03 2013/04 2013/05 2013/06 2013/07 2013/08

JRH

A社

B社

C社

D社

E社

□ 住宅系リート稼働率の推移及び賃貸事業収益（NOI）利回り

┃稼働率（2011年12月～2013年８月）

┃賃貸事業収益（NOI）の取得価格総額に対する利回り

（注）NOI利回りは、 2013年９月20日時点の直近決算期のNOI金額を年換算し、取得価格総額で除して算出しております。なお、小数点以下第２位で四捨五入しております。

（注） 2013年９月20日時点で取得価格総額1,000億円超の銘柄（日本アコモデーションファンド投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人、積水

ハウス・SI投資法人、大和ハウス・レジデンシャル投資法人、日本賃貸住宅投資法人）を記載しております。

日本賃貸

住宅投資法人

日本賃貸

住宅投資法人

直近１年で第１位を堅持

資産の入替等により改善、トップクラス

2013/3

98.1％

第10期

530

第10期

528

第10期

940

第14期

501

第14期

446

第14期

781

300

400

500

600

700

800

900

1,000

賃貸事業経費

販売管理費

金融費用

□ 経費の削減

（百万円）

PM費

-15

信託報酬 -14

資産報酬 -49

役員報酬

-4

会計監査人

報酬

-1

資産保管

報酬

-7

一般事務

委託報酬

-7

鑑定・ER

-6

貸倒損失

-8

支払い利息 -75

融資関連費用 -84

第10期

第14期

削減額

６カ月間の

経費削減実績

1,998 1,728

▲270

（①+②+③）

①

▲29

②

▲82

③

▲159

賃貸事業経費・販売管理費・金融費用等を2.7億円削減

46.1%

51.2%

54.7%

56.6%

_53.0%

_53.1%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

JRH

A社

B社

C社

D社

E社

借入金依存比率

三菱東京UFJ

銀行

19,701

三井住友銀行

14,964

あおぞら銀行

18,343

りそな銀行

7,012

新生銀行

5,495

三菱UFJ

信託銀行

2,547

農林中央

金庫

1,950

オリックス銀行

1,877

福岡銀行

1,337

三井住友

信託銀行

1,003

東日本銀行

900

武蔵野銀行

808

（百万円）

□ 「金融機関別借入残高」と「借入金依存比率」

（注１）借入金依存比率 ＝ 有利子負債 / 総資産

（注２） 2013年９月20日時点で取得価格総額1,000億円超の銘柄（日本アコモデーションファンド投資法人、野村不

動産レジデンシャル投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人、積水ハウス・SI投資法人、大和ハウス・レジ

デンシャル投資法人、日本賃貸住宅投資法人）を記載しております。

三菱東京UFJ

銀行

13,167

三井住友銀行

11,626

あおぞら銀行

23,225

りそな銀行

4,423

新生銀行

3,050

三井住友信託

銀行 6,133

武蔵野銀行

2,522

農林中央金庫

5,443

三菱UFJ信託

銀行 2,161

その他３社

3,901

【2010年７月２日】

(旧PRIとの合併時点)

【2013年６月24日】

借入総残高

759億円

鑑定LTV 51.9％

[簿価LTV 47.4％]

借入総残高

756億円

鑑定LTV 53.9%

［簿価LTV 45.8%]

借入金総額ほぼ横ばい（住宅系リートでは最も低い借入金依存比率46.1％）

メガ銀行のシェア46％（+14.5％）

□ 住宅系リートのポイント（３ページ）と日本賃貸住宅投資法人

賃貸マンション特化型

（保有物件177棟/約１万戸・総資産約1,650億円）

５期連続で増収増益・増配

首都圏重視（65％)・首都圏以外（中京圏９％ ・

近畿圏14％・その他12％）にも分散投資

今後とも、東京23区、札幌市、仙台市、名古屋市、

大阪市、福岡市での新規物件の取得強化

住宅系リートで稼働率トップ（2013年８月末97.0％）

NOI利回り5.72％

メガ銀行を中心に安定した資金調達

合併による負ののれん（配当積立金）を

70億円保有→機動的な対応可能

１．『需要』と『供給』

（人口増加）（低水準）

東京２３区だけでなく、主要５都市にお

いても、都市化進行中→貸手にとって

需給状況は引き続き安定

※５都市総人口は、東京23区より多い

９百万人半ば

３．資産運用会社の運用力

２．賃貸収入=

『賃料』×『稼働率』

（安定） （95％以上）

上記１の堅調な需給に支えられ、リート

等の保有する優良物件の賃料安定・

稼働率は高水準で推移

住宅系リートのポイント

日本賃貸住宅投資法人

役職員総数35名のプロ集団

独自開発システム『日次稼働率予測システム』

等を駆使したトップクラスの運用ノウハウ

物件の新規取得・売却・合併に実績

特定のグループに属さない独立系

（スポンサーは米国ＮＹ上場会社オークツリー･

キャピタル（35ページ）)

ミカサ・アセット・マネジメント

新規物件の取得とオペレーションの一層の強化により賃貸

事業収入を拡大し、経費削減により純利益の増加を目指します

東京23区を中心とした首都圏での

新規物件の取得

首都圏以外の小型物件を

一部売却

信用外部格付の改善により 投資法人債の

再起債等資金調達を多様化

国内主要銀行との取引維持・外部成長に備え

新規取引銀行開拓にも注力

首都圏以外の地域トップ

クラスの新規物件取得

（原則１物件10億円以上）

＜売却損等には配当積立金（残高約70億円）を充当＞

外部成長のための公募増資

新規物件の取得に

よる資産規模の拡大

（当面の総資産目標：

2,000～2,500億円）

経費の削減

（賃貸事業経費・販管費・

金融費用等）

【上記を支える財務戦略】

資金調達の多様化

（借入金と公募増資等）

オペレーションの一層

の強化・維持

（高稼働率の維持、収入増加・

NOI改善等）

匿名組合出資を通じた

優先交渉権確保

（ブリッジ・ファンドの活用）

（特に１物件５億円以下）

□ 今後の基本戦略：「中長期的に安定した分配金」のため

□ 2013年６月26日ブリッジ・ファンドへの出資①（優先買取権の取得）

ブリッジ・ファンド （合同会社ジェイ・エフ・エム）： 総額8,383百万円

ノンリコース・ローン

6,270百万円

匿名組合出資等

2,113百万円

日本賃貸住宅投資法人

約15% = 317百万円

その他出資者

約85% = 1,796百万円

■ リエトコート浅草橋

所在地 東京都台東区 賃貸可能戸数 49戸 建築時期 2005年６月 優先買取価格

1,615,800,000円

鑑定評価額（2013年５月末時点）

1,750,000,000円

■ リエトコート四谷

所在地 東京都新宿区 賃貸可能戸数 49戸 建築時期 2006年１月 優先買取価格

1,716,800,000円

鑑定評価額（2013年５月末時点）

1,890,000,000円

■ リエトコート元赤坂

所在地 東京都港区 賃貸可能戸数 37戸 建築時期 2006年４月 優先買取価格

1,095,700,000円

鑑定評価額（2013年５月末時点）

1,210,000,000円

■ リエトコート丸の内

所在地 愛知県名古屋市 賃貸可能戸数 120戸 建築時期 2005年９月 優先買取価格

3,756,800,000円

鑑定評価額（2013年５月末時点）

4,150,000,000円

日

本

賃

貸

住

宅

投

資

法

人

匿名組合出資の

うち約15%を出資

2013年12月25日～2015

年３月31日の間、４物

件合計8,185,100千円で

の優先買取権

ブリッジ・ファンド

から利益配当受

取り

東京

名古屋

2013年

2014年

2015年

■ ４物件合計

優先買取価格

8,185,100,000円

鑑定評価額

（2013年５月末時点）

9,000,000,000円

（資産：４物件及びその他 8,383百万円）

（負債/資本： 8,383百万円）

 317百万円の匿名組合出資

 2013年12月25日以降、組入れ４物件を約8,185百万円（鑑定評価額9,000百万円）での優先買取が可能

□ 2013年９月５日ブリッジ・ファンドへの出資②（優先買取権の取得）

ブリッジ・ファンド （合同会社ジェイ・エフ・エヌ）： 総額4,853百万円

ノンリコース・ローン

3,500百万円

匿名組合出資等

1,353百万円

日本賃貸住宅投資法人

約15% = 203百万円

その他出資者

約85% = 1,150百万円

■ グランパーク天神

所在地

福岡県福岡市

賃貸可能戸数

341戸

建築時期

2005年３月

優先買取価格

4,698,000,000円

鑑定評価額（2013年８月20日時点） 4,830,000,000円

日

本

賃

貸

住

宅

投

資

法

人

匿名組合出

資のうち約

15%を出資

2014年３月６日～

2015年６月30日の間、

4,698百万円での

優先買取権

ブリッジ・

ファンドから

利益配当受

取り

2013年

2014年

2015年

（資産：１物件及びその他 4,853百万円）

（負債/資本： 4,853百万円）

 203百万円の匿名組合出資

 2014年３月６日以降、組入れ物件を約4,698百万円（鑑定評価額4,830百万円）での優先買取が可能

0

50

100

150

200

250

300

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2009/9

2010/3

2010/7

2013/3

（件）

（億円）

資産規模

（取得価格）

物件数

当面の目標とする総資産

2,000～2,500億円

新規物件の購入



エリア：東京23区中心、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、福岡市



タイプ：ファミリー、１R・１K（高級賃貸物件を除く）



築年数：築浅物件



価格：一物件あたり原則10億円以上



NOI利回り：５～６％程度を想定

（注）棒グラフ：資産規模（取得価格）、折れ線グラフ：物件数

旧JRH 旧PRI

合併後JRH

□ 資産規模の拡大

順

位

投資主名義（上位10位）

所有

投資口数

（口）

投資口

割合（％）

（注 1）

1

アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィ

（注２）

555,173

41.7%

2

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）

344,217

25.8%

3

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）

59,905

4.5%

4

野村信託銀行株式会社（投信口）

55,269

4.1%

5

リンゴ・レジデンシャル特定目的会社

（注２）

47,956

3.6%

6

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）

47,044

3.5%

7

ノムラバンクルクセンブルグエスエー

18,084

1.3%

8

エイチエスビーシー プライべート バンク（スイス）エス エー

_{シンガポール トラスト アカウント クライアンツ}

7,752

0.5%

9

ジブラルタ生命保険株式会社（一般勘定Ｊ－ＲＥIT口）

6,297

0.4%

10

株式会社大和証券グループ本社

4,775

0.3%

小計

1,146,472

86.1%

（注1）発行済投資口総数に対する所有投資口数の比率は、小数第２位以下

を切り捨てて表示しています。

（注2）マスター会社グループに該当する投資主です。

□ 第14期末（2013年３月末現在）の投資主構成

2012年

９月30日現在

2013年

３月31日現在

マスター会社グループ

2

2

金融機関

（金融商品取引業者を含む）

34

35

その他法人

171

167

外国法人等

110

114

個人・その他

11,700

11,682

計

12,017

12,000

＜所有者別投資主数＞

＜上位投資主＞

小数第２位以下を切り捨てて表示しています。

マスター会社グループ, 45.3%

マスター会社グループ, 45.3%

金融機関（金融商品取引業者を含む）,

39.6%

金融機関（金融商品取引業者を含む）,

37.2%

その他法人, 1.0%

その他法人, 0.7%

外国法人等, 5.5%

外国法人等, 7.0%

個人・その他, 8.4%

個人・その他, 9.5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2013年3月31日現在

2012年9月30日現在

所有者別投資口数割合

株式会社三菱東京UFJ銀行

株式会社三井住友銀行

『助言』

マスター会社グループ

スポンサー

【オークツリー・キャピタル・マネジメント概要】

・設立：1995年 同社を間接的に統制するオークツリー・

キャピタル・グループ・エルエルシーは、米国ニューヨーク

証券取引所上場（証券コード: “OAK”）

・事業内容：投資商品への運営・助言を行う業界大手

運用資産788億ドル（約7.8兆円）以上

・本拠地：米国ロサンゼルス。世界各地に13拠点

（1998年に東京オフィスを設立）

・従業員数：700名以上（2013年３月末現在）

オークツリー・キャピタル・

マネジメント（米国ロサンゼルス）

株式の

約98%

保有

投資口の約45%保有

□ スポンサーの概要

株式の 約２%保有

銀行取引

スポンサー

日本賃貸住宅投

資法人（オークツ

リー・キャピタル）

他の住宅系リート

（日系ディベロッパー

等）

物件取得

ﾊﾟｲﾌﾟﾗｲﾝ

運用会社の独自

ルート

スポンサーから取得

がメイン

物件売却 第三者

第三者主体

物件運用 外部大手企業等

※

スポンサーグループ

財務支援 スポンサー

スポンサー

物件の取得や運用に際して、物件の質や業務内容・経済合理性に基づき、

本投資法人と利害関係のない第三者を選定し、常に透明性の高い取引を心がけています

※ＰＭ業務は、東証１部上場企業のグループ会社（長谷工ライブネット、東急リバブル、清水総合開発、大京リアルド）等、10社へ委託

21名

11名

2名

投資委員会

コンプライアンス委員会

コンプライアンス室

監査役

執行役員

執行役員

投資運用部

経営管理部

□ 資産運用会社の組織

■

組 織 図

代表取締役社長

取締役会

株主総会

■ 社

名

株式会社ミカサ・アセット・マネジメント

■ 設

立

2005年２月25日

■ 登

録

2005年４月15日

宅地建物取引業免許取得（免許証番号 東京都知事（2） 第84345号）

2005年７月15日

宅地建物取引業法上の取引一任代理等の認可取得（認可番号 国土交通大臣認可 第40号）

2005年10月４日

投資信託委託業者に係る業務認可取得（認可番号 内閣総理大臣 第53号）

2007年９月30日

金融商品取引業者に係る登録（登録番号 関東財務局長（金商） 第416号）

■

沿

革

2005年２月25日

会社設立

2008年10月24日

リプラス・リート・マネジメント株式会社から株式会社ミカサ・アセット・マネジメントに商号変更

2010年７月１日

プロスペクト・リート・アドバイザーズ株式会社を吸収合併

■ 代 表 取 締 役 社 長

東野 豊（2009年８月入社）

■

執

行

役

員

中村 聡（執行役員投資運用部長・2009年４月入社）、春日 哲（執行役員経営管理部長・2009年５月入社）

■ 本 店 所 在 地

東京都港区新橋六丁目16番12号

■ 事

業

内

容

投資運用業

■ 資

本

金

400百万円

■ 株 主 （ 出 資 比 率 ）

アップルリンゴ・ホールディングス・ビー・ヴィ

約 87 %

アップルリンゴ・インベストメンツ・ビー・ヴィ

約 11 %

株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行

約 1 %

株式会社三井住友銀行

約 1 %

全役職員数：35名（常勤） 2013年８月31日現在

□ 資産運用会社の経営陣

代表取締役社長 東野 豊

1976年4月

株式会社三和銀行（現 株式会社三菱東京UFJ銀行）

1993年8月

同行 ニューヨーク支店次長

1997年10月

同行 東恵比寿支店支店長

2000年2月

同行 ストラクチャード・ファイナンス部部長

2002年1月

株式会社大京（株式会社三和銀行より出向） 経営企画部部長

2005年7月

NTN株式会社（株式会社UFJ銀行より出向） 財務部副部長

2006年3月

株式会社三菱東京UFJ銀行 審議役

2006年7月

オリックス不動産株式会社 投資企画事業部長

2007年7月

モルガン・スタンレー証券株式会社 不動産投資銀行部エグゼクティブディレクター

（エム・エス・リアルエステート・アドバイザーズ株式会社（モルガン・スタンレー証券より出向） 代表取締役社長）

2009年8月

株式会社ミカサ・アセット・マネジメント 代表取締役社長（現任）

2012年5月

日本賃貸住宅投資法人 執行役員（現任）

執行役員投資運用部長 中村 聡

1982年3月

大同建設株式会社 輸入住宅事業部長等

1998年10月

株式会社ケン・コーポレーション 住宅運営管理部

2002年1月

ゼネラル・エレクトリック・インターナショナル・インク（現日本ＧＥ株式会社） 名古屋支店副支店長等

2009年4月

株式会社ミカサ・アセット・マネジメント

2009年5月

同 執行役員投資運用部長（現任）

執行役員経営管理部長 春日 哲

1995年10月

KPMGピートマーウィックＬＬＰ 日本事業部

1997年12月

ゴールドマン・サックス証券 東京支店

2000年7月

米国公認会計士

2001年1月

ドイチェ信託銀行 日本株式運用部

2003年5月

公認会計士登録

2003年9月

中央青山監査法人 トランザクションサービス部

2005年9月

ユニファイド・パートナーズ株式会社 投資部門 ヴァイスプレジデント

2007年12月

トライゲートキャピタル株式会社 マネージングディレクター

2009年5月

株式会社ミカサ・アセット・マネジメント

2009年5月

同 執行役員経営管理部担当

2011年1月

同 執行役員経営管理部長（現任）

第13期

第14期

自 2012年４月１日

自 2012年10月１日

至 2012年９月30日

至 2013年３月31日

賃貸事業損益の内訳

賃貸事業損益の内訳

Ａ.賃貸事業収益

Ａ.賃貸事業収益

（賃貸料）

5,029,905 千円 （賃貸料）

5,152,394 千円

（共益費）

270,504 千円 （共益費）

280,594 千円

（駐車場収入）

183,653 千円 （駐車場収入）

189,238 千円

（付帯収入）

35,050 千円 （付帯収入）

38,191 千円

（その他賃貸事業収入）

273,153 千円 （その他賃貸事業収入）

255,356 千円

合計

5,792,267 千円 合計

5,915,775 千円

Ｂ.賃貸事業費用

Ｂ.賃貸事業費用

賃貸事業費用

賃貸事業費用

（物件管理等委託費）

381,402 千円 （物件管理等委託費）

385,864 千円

（公租公課） ※2

345,181 千円 （公租公課） ※2

343,049 千円

（水道光熱費）

104,468 千円 （水道光熱費）

115,891 千円

（修繕費） ※3

303,984 千円 （修繕費） ※3

251,613 千円

（保険料）

13,124 千円 （保険料）

14,101 千円

（営業広告費等）

158,118 千円 （営業広告費等）

156,725 千円

（信託報酬）

117,292 千円 （信託報酬）

112,073 千円

（減価償却費）

1,084,653 千円 （減価償却費）

1,103,000 千円

（その他賃貸事業費用）

86,469 千円 （その他賃貸事業費用）

62,719 千円

合計

2,594,696 千円 合計

2,545,039 千円

Ｃ.賃貸事業損益 ※1

3,197,570 千円 Ｃ.賃貸事業損益 ※1

3,370,735 千円

（Ａ－Ｂ）

（Ａ－Ｂ）

※１ 賃貸事業損益

第13期

第14期

賃貸事業収益

5,792百万円

賃貸事業収益

5,915百万円

賃貸事業費用

2,594百万円

賃貸事業費用

2,545百万円

賃貸事業損益

3,197百万円

賃貸事業損益

3,370百万円

賃貸NOI

4,282百万円

賃貸NOI

4,473百万円

※２ 公租公課

固定資産税、都市計画税の計上対象物件数（PL数値に影響のある物件数）

第13期

175物件

第14期

174物件

※３ 修繕費

第13期

第14期

修繕費

303百万円

修繕費

251百万円

資本的支出

184百万円

資本的支出

170百万円

(単位：千円)

第13期

第14期

自 2012年４月１日

自 2012年10月１日

至 2012年９月30日

至 2013年３月31日

営業収益

賃貸事業収入

5,792,267

5,915,775

営業収益合計

5,792,267

5,915,775

営業費用

賃貸事業費用

2,594,696

2,545,039

不動産等売却損

305,302

11,787

資産運用報酬

372,700

389,100

役員報酬

9,400

8,400

資産保管手数料

10,412

10,434

一般事務委託手数料

33,906

34,585

会計監査人報酬

15,400

15,000

貸倒引当金繰入額

3,333

1,279

貸倒損失

447

164

その他営業費用

191,139

162,396

営業費用合計

3,536,739

3,178,186

営業利益

2,255,527

2,737,588

営業外収益

受取利息

809

658

雑収入

29,953

3,327

営業外収益合計

30,763

3,986

営業外費用

支払利息

554,491

548,451

融資関連費用

266,387

243,606

投資口交付費償却

9,059

4,436

その他

1,573

1,602

営業外費用合計

831,512

798,098

経常利益

1,454,778

1,943,476

税引前当期純利益

1,454,778

1,943,476

法人税、住民税及び事業税

605

605

法人税等合計

605

605

当期純利益

1,454,173

1,942,871

前期繰越利益

950

845

当期未処分利益又は当期未処理損失

（△）

1,455,123

1,943,717

□ 損益計算書

※１ 現金及び預金

第13期末

第14期末

現金及び預金

5,909百万円

7,274百万円

信託現金及び信託預金

4,066百万円

3,907百万円

合計

9,975百万円

11,182百万円

預かり敷金保証金

317百万円

328百万円

信託預かり敷金保証金

1,191百万円

1,166百万円

差引

8,467百万円

9,686百万円

※２ 有形固定資産

第13期末

第14期末

取得価格総額

156,906百万円

156,288百万円

※３ 有利子負債

第14期末

有利子負債残高

75,942百万円

長期有利子負債比率

65.5％

(長期有利子負債/有利子負債)

※４ 出資金

①05/10/07 私募設立

100百万円

②05/12/13 第三者割当

8,900百万円

③06/06/21 IPO

18,748百万円

④07/04/26 PO

18,595百万円

⑤07/05/24 第三者割当

963百万円

⑥08/08/28 第三者割当

12,250百万円

⑦09/10/02 第三者割当

6,000百万円

⑧10/6/30 第三者割当

5,000百万円

第14期末出資金総額

70,557百万円

(単位：千円) 第13期 第14期 （2012年９月30日） （2013年３月31日） 資産の部 流動資産 現金及び預金 ※1 5,909,355 7,274,991 信託現金及び信託預金 ※1 4,066,251 3,907,443 営業未収入金 114,158 115,774 前払費用 441,026 355,632 未収消費税等 26,432 － その他 2,120 1,300 貸倒引当金 △38,988 △31,448 流動資産合計 10,520,356 11,623,694 固定資産 有形固定資産 ※2 建物 16,719,611 17,281,206 減価償却累計額 △1,156,143 △1,392,894 建物（純額） 15,563,467 15,888,311 構築物 66,118 76,673 減価償却累計額 △8,978 △12,862 構築物（純額） 57,139 63,810 機械及び装置 50,361 52,387 減価償却累計額 △9,247 △11,090 機械及び装置（純額） 41,113 41,297 工具、器具及び備品 42,596 46,207 減価償却累計額 △16,869 △20,538 工具、器具及び備品（純額） 25,727 25,668 土地 14,154,400 15,176,149 建設仮勘定 － 1,720 信託建物 68,171,994 67,756,083 減価償却累計額 △7,747,685 △8,556,586 信託建物（純額） 60,424,309 59,199,497 信託構築物 267,539 258,399 減価償却累計額 △57,881 △64,120 信託構築物（純額） 209,658 194,278 信託機械及び装置 439,659 439,659 減価償却累計額 △81,546 △91,931 信託機械及び装置（純額） 358,113 347,728 信託工具、器具及び備品 191,772 214,794 減価償却累計額 △70,103 △86,233 信託工具、器具及び備品（純額） 121,668 128,561 信託土地 62,011,420 60,719,738 有形固定資産合計 152,967,019 151,786,762 無形固定資産 水道施設利用権 115 109 信託借地権 546,283 546,283 信託水道施設利用権 476 450 商標権 1,047 973 無形固定資産合計 547,923 547,817 投資その他の資産 差入保証有価証券 9,306 9,361 敷金及び保証金 712 712 長期前払費用 784,337 750,234 修繕積立金 168,490 181,206 投資その他の資産合計 962,847 941,515 固定資産合計 154,477,790 153,276,095 繰延資産 投資口交付費 5,915 1,478 繰延資産合計 5,915 1,478 資産合計 165,004,062 164,901,269 (単位：千円) 第13期 第14期 （2012年９月30日） （2013年３月31日） 負債の部 流動負債 営業未払金 275,430 222,295 1年内返済予定の長期借入金 ※3 30,136,352 26,204,023 未払金 48,078 23,670 未払費用 287,484 279,234 未払法人税等 564 572 未払消費税等 - 19,122 前受金 642,097 636,572 その他 20,993 17,420 流動負債合計 31,411,002 27,402,910 固定負債 長期借入金 ※3 46,000,127 49,738,203 預り敷金及び保証金 ※1 317,105 328,996 信託預り敷金及び保証金 ※1 1,191,152 1,166,924 デリバティブ債務 － 113,391 固定負債合計 47,508,386 51,347,515 負債合計 78,919,389 78,750,425 純資産の部 投資主資本 出資総額 ※4 70,557,688 70,557,688 剰余金 出資剰余金 6,682,398 6,682,398 配当積立金 7,389,463 7,080,430 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,455,123 1,943,717 剰余金合計 15,526,984 15,706,546 投資主資本合計 86,084,672 86,264,234 評価・換算差額等 繰延ヘッジ損益 － △113,391 評価・換算差額等合計 － △113,391 純資産合計 86,084,672 86,150,843 負債純資産合計 165,004,062 164,901,269

□ 貸借対照表