「住居系地域との比較による商業系地域における 小規模公園による地価への影響」

住居系地域との比較による商業系地域における小規模公園による地価への影響

＜要旨＞ 公園は、人々にレクリエーションの場を提供し、良好な景観形成、環境改善、防災性の向上、 生態系の保全等、多様な機能を有する施設である。過去、公園に関する多くの研究がなされてき たが、その多くは住宅地を対象としたものであり、周辺環境の違いによる影響の違いという点で は十分とはいえない。コンパクトシティの推進および既存ストック公園の再編も求められる中、 公園が周辺環境の違いに応じてどのように評価されているかを把握することは、効率的な公園配 置を実現する上での課題である。 本研究では、住居系地域と商業系地域での小規模公園による周辺地価への影響の違いについて、 ヘドニックアプローチによる実証分析を行い、住居系地域では地価を上昇させているのに対して、 商業系地域では地価を下落させており、また地価の下落が広範囲に及んでいることを明らかにし た。さらに、商業系地域における小規模公園の整備は、商業系地域に特有の土地利用再編を阻害 している可能性を示した。 この分析結果を踏まえ、現行の費用便益分析マニュアルではこのような周辺環境の違いによる 公園の効果の違いを捉えられない可能性があること、周辺への負の影響が大きい公園については 廃止基準を緩和すること等を政策提言とした。 2017 年（平成 29 年）2 月 政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU16710 中本 アンドルー

目次 1. はじめに ... 1 2. 公園制度の現状 ... 2 2.1 公園制度の沿革 ... 2 2.2 公園の費用便益分析 ... 2 3. 実証分析 ... 5 3.1 周辺環境の違いによる公園の影響の違いに関する分析 ... 5 3.1.1 理論分析 ... 5 3.1.2 モデルの概要と使用データ ... 8 3.1.3 分析結果 ... 12 3.1.4 結果の解釈 ... 17 3.2 商業系地域における広範な影響の要因を検証する分析 ... 18 3.2.1 理論分析 ... 18 3.2.2 モデルの概要と使用データ ... 19 3.2.3 分析結果 ... 22 3.2.4 結果の解釈 ... 24 4. まとめ ... 24 4.1 考察 ... 24 4.2 政策提言 ... 25 4.3 今後の課題 ... 25 謝辞 ... 26 参考文献等 ... 27

1. はじめに 公園は、人々にレクリエーションの場を提供し、良好な景観形成、環境改善、防災性の向上、 生態系の保全等、多様な機能を有する施設である。過去、公園に関する多くの研究がなされてき たが、その多くは住宅地を対象としたものであり、周辺環境の違いによる公園の影響の違いの分 析という点では十分とはいえない。また、近年では、公共事業の効率性やその実施過程の透明性 の向上が求められる中、費用対効果の概念が導入されてきた。地方公共財である公園は市場で取 引されることがないため、その価値の評価は困難であるが、コンパクトシティの推進および既存 ストック公園の再編も求められる中、公園が周辺環境の違いに応じて市場でどのように評価され ているかを把握することは、効率的な公園配置を実現する上での課題である。 ヘドニックアプローチに基づく公園便益の分析を行った研究は多い。肥田野（1986）は、都市 公園整備による効果を、①利用効果、②存在効果、③波及効果に分類し、これらのうち地域住民 に認識される効果のみが資産価値に反映されるとした上で、公園までの距離、公園の視認性が影 響し、効果の範囲は200m～500m が限度であるとしている。矢澤（1992）らは、児童公園（1993 年都市公園法改正により街区公園に名称変更）を対象とした分析で、半径 50m 以内および半径 50m～200m 以内のいずれも有意な影響が見られるとした。藤田（1995）らは、公園緑地の機能 を、①レクリエーション機能、②環境改善機能、③防災機能、④自然生態系保全機能の4 つに分 類し、不動産価格に反映されるものは主に①と②であるとした上で、公園面積、公園との距離、 公園の質を説明変数とした分析で、対象地区に応じて影響が異なることを示した。愛甲（2008） らは、最寄公園までの距離、最寄公園面積等を説明変数とした線形モデルによる分析で、最寄公 園面積が有意に地価に影響を与えるとした。肥田野（2011）は、都心 6 区内の公園を対象として、 公園面積が同一クラスでも、区ごとに影響が異なることを実証し、また、23 区内の 10,000 ㎡以 上の公園を対象として、地域特性（人口密度、年齢層等）に応じて、影響が異なることを実証し ている。千代反田（2013）は、川崎市内の小規模公園を対象として、公園面積に応じて周辺地価 への影響が異なることを報告している。 これらの分析は、主に住宅地を対象としたものであるが、商業地を対象にした研究としては、 小松（2008）が都心 3 区の商業地区における 10,000 ㎡以上の公園を対象として、公園へのアク セシビリティ（面積／距離）による地価への影響を分析している。 このように、住宅地における公園の効果を分析した研究は多いものの、商業地における公園の 効果を分析した研究は少なく、小規模公園を対象に、住宅地あるいは商業地といった周辺環境ご との公園による効果の違いを実証的に分析している研究は、筆者の知る限り行われていない。 本稿の構成は次のとおりである。第 2 章では、公園制度の沿革と公園の費用便益分析手法につ いて整理した。第3 章では、公園の影響について経済学上の理論分析を行った後、住居系地域と 商業系地域での小規模公園による周辺地価への影響の違いについて、ヘドニックアプローチによ る実証分析を行い、周辺環境の違いによる公園の影響の違いを明らかにし、商業系地域における 公園の負の影響の要因として「土地利用を固定化するコスト」が存在する可能性を提示した。次 に、この仮説を検証する分析を行い、その可能性について言及した。第 4 章では、実証分析の結 果等に基づいて、商業系地域における公園の負の影響の要因について考察を行い、現行の費用便 益分析マニュアルでは周辺環境の違いによる公園の効果の違いを捉えられない可能性があること、 周辺への負の影響が大きい公園については廃止基準を緩和すること等を政策提言とした。最後に、

商業系地域における公園の負の影響の要因をより詳細に明らかにするために今後の検討課題に言 及した。 2. 公園制度の現状 2.1 公園制度の沿革 わが国の公園制度は、1873 年の太政官通達第 16 号に端を発する。都市の近代化を進める中で、 都市施設の一部として公園の必要性が打ち出されたものであり、公園は官有地での設置が原則と なり、行政が計画、整備、管理を行う体制が出来上がった。その後、東京市区改正の検討の中で、 公園整備の指標として「1 人当たり公園面積」という考え方が表われた。この指標は、目標値を変 えつつ、現在に至るまで用いられている。戦後の経済優先の中で公園整備は停滞し、特に都市部 において高層過密化が進展する一方、周縁部においては無秩序なスプロール現象が起こり、緑の 喪失、大気汚染等、生活環境の悪化が引き起こされた。このことに対する危機感から、1972 年の 都市公園等整備緊急措置法によって公園整備の措置がとられた。これにより、公園面積は増加し、 「1 人当たり公園面積」は目標値に近づいてきた。 しかしながら、これまでの公園整備は、主に都市の周辺部に大規模公園を整備することによっ て面積を確保してきたため、都市部での身近な公園整備の必要性が求められるようになってきた。 都市部における公園整備の問題点は、人口集積に比例して地価も高く、公園用地の確保が困難な 点が挙げられる。既に整備されている街区公園もその面積が基準以下の公園が多数存在しており、 基準面積の確保が難しいことを示している。 このような背景から、都市部における公園整備の増進と財政支出のコスト削減を主な目的とし て、2004 年の都市公園法の改正により、立体都市公園制度の創設、借地公園の保存規定の改正が それぞれ行われた。過去、都市における緑とオープンスペースの確保は“公園”という単位で行 われてきたが、近年では、特に環境改善機能という点において、技術革新も相まって屋上緑化等、 “公園”という枠組みに捉われず街中に緑を創出するという考え方も現われてきている。 また、公園計画が打ち出されても、実行段階になると時代の流れ、社会情勢等で計画どおり執 行されないことも多い。公共事業の効率性やその実施過程の透明性の向上が求められる中、公園 にも費用対効果の概念が導入され、新規事業採択時評価や未着手計画の再評価が求められている。 さらに、既存ストック公園の効果を高めるための取り組み1_{として、戦略的なパークマネジメン} ト、隣接施設との一体的整備のような様々な主体や施設との連携、公園機能の集約・分担による 「機能の再編」、統廃合による「立地の再編」といった事例も現われてきている。 2.2 公園の費用便益分析 小規模公園の新規整備によって生じる価値計測については、「改訂第1 版小規模公園費用対効果 分析手法マニュアル」2_{によるものとされている。} 当該マニュアルでは、街区公園、近隣公園、地区公園といった住区基幹公園を対象としている。 1 _{国土交通省都市局公園緑地・景観課（2016）「都市公園のストック効果向上に向けた手引き」} http://www.mlit.go.jp/common/001135262.pdf 2 _{国土交通省都市・地域整備局公園緑地課} http://www.mlit.go.jp/crd/park/shisaku/p_toshi/hyouka/pdf/hyouka_shoukibo.pdf

また、公園整備によって生じる価値を図2 のように分類した上で、このうち実際に公園を利用す る、または将来の利用を担保する価値としての「直接利用価値（利用）」、都市景観の向上、都市 環境を維持・改善する価値としての「間接利用価値（環境）」、震災等災害時に有効に機能する価 値としての「オプション価値（防災）」のそれぞれについて、効用関数法に基づき対象公園からの 距離に応じた周辺世帯の支払意思額を算出するものである。 図1 計測対象公園 （出所：改訂第1 版小規模公園費用対効果分析手法マニュアル） 図2 公園整備によって生じる価値の体系 ここで、マニュアルでは環境価値を計測する手法として、トラベルコスト法、代替法、効用関 数法、ヘドニック・アプローチ、CVM（仮想市場評価法）を候補に挙げている。 このうち、トラベルコスト法については小規模公園を利用するときの交通手段は徒歩や自転車 が多く費用の定義が困難であることを理由に、代替法については公園に相当する私的財の設定が 困難であることを理由に、ヘドニック・アプローチについては公園周辺の正確な地価や賃金指標 が必要となること、また公園整備による効果が地価や賃金市場に正しく反映されることが困難で あることを理由に、それぞれ適用を見送っている。 結果的に、一般的な価値計測については効用関数法を、特殊ケースの計測方法としてCVM（仮 想市場評価法）による計測を採用している。 標準面積 街区公園 0.25ha 近隣公園 2ha 地区公園 4ha 定義 都市公園の種別 住区基幹公園 主として街区内に居住する者の利用に供することを目的と する都市公園 主として近隣に居住する者の利用に供することを目的とす る都市公園 主として徒歩圏域内に居住する者の利用に供することを目 的とする都市公園

マニュアルで使用する効用関数による便益計測モデルは図3 のとおりであり、各パラメータに はそれぞれ定数が定められている。 （出所：改訂第1 版小規模公園費用対効果分析手法マニュアルを筆者が加工したもの） 図3 効用関数法による便益計測モデル （出所：改訂第1 版小規模公園費用対効果分析手法マニュアル） 図4 パラメータ推定値

3. 実証分析 3.1 周辺環境の違いによる公園の影響の違いに関する分析 3.1.1 理論分析 （1）公園便益の計測 公共財とは、「排除可能ではなく、かつ消費において競合的でない財」3_{と定義されるが、多くの} 公園は非排除性、非競合性を有する地方公共財としての性格を有する。地方公共財は、市場での 取引の対象とならないために市場価格が成立せず、その価値計測は困難であるが、資本化仮説4_に 基づけば、地方公共財による便益（コスト）は地価の上昇（下落）に反映されることとなり、ヘド ニック・アプローチによって地価を観察することでその便益を計測することが可能となる。 （2）公園による外部性 外部性とは、「ある人の行動が周囲の人の経済厚生に、金銭の補償なく影響を及ぼすこと」5_と定 義される。公園には、その緑等による環境改善効果等（正の外部性）が存在すると考えられる一 方で、公園で遊ぶ子どもの声や音による騒音や植樹の落ち葉や煙草の吸殻などのゴミ問題等のコ スト（負の外部性）も存在すると考えられる。このような要因による正および負の外部性は、公 園からの距離が近くなるほど影響は大きく、遠くなるほど影響は小さくなるものと考えられる。 図5 正の外部性と公園からの距離 図 6 負の外部性と公園からの距離 このような正および負の外部性は、その合算したものが結果として地価に反映されることとな る。すなわち、公園による正の外部性が負の外部性を上回るときには、典型的には全体として地 価の上昇が観察され、負の外部性が正の外部性を上回るときには、典型的には全体として地価の 下落が観察されることとなる。 3 _{マンキュー（2013）316 頁} 4 _{肥田野（1997）12 項他、金本（1997）242 項他} 5 _{マンキュー（2013）284 頁} 正の外部性の大きさ 公園からの距離 公園からの距離 負の外部性の大きさ

図7 正の外部性＞負の外部性の例 図 8 正の外部性＜負の外部性の例 （3）公園による影響範囲 地方公共財である公園の便益は地価に反映されること、公園の便益は正および負の外部性を合 算したものとして地価に表われるが、公園からの距離が遠くなるほど影響が小さくなることを述 べた。それでは、公園の外部性の影響範囲はどの程度であるか。以下の実証分析では、主に公園 面積1,000 ㎡以下の公園を対象に分析を行うが、公園はその規模に応じて外部性の影響範囲が異 なることが考えられる。6 先行研究でも述べたとおり、矢澤（1992）らは、半径 200m 以内の緑地面積が有意に地価に影 響を与えることを報告しており、千代反田（2013）は、200 ㎡以下の公園を対象とした分析で、 半径500m で有意な影響が見られていることを報告している。 公園の標準面積、誘致距離については、都市公園法施行令第2 条第 1 項各号に規定されている が、2003 年の施行例改正前は、標準的な誘致距離が数値表示されていた。7 図9 都市公園法施行令等による都市公園の配置基準の比較8 以降の実証分析では、1996 年から 2016 年までの地価を被説明変数として、公園の変化との 関係を中心に分析を行うため、この改正前の誘致距離である250m を最小単位として分析を行う こととする。 6 _{たとえば、公園規模が大きくなるほど平均的には公園の植樹量が増加すると考えられるが、植樹量が多い公園では環境改善} 効果も大きくなるため、周辺地価への影響範囲も広くなることが予想される。 7 _{都市公園法運用指針（第 2 版）7 頁 https://www.mlit.go.jp/crd/townscape/pdf/koen-shishin01.pdf} 8 _{標準面積および誘致距離については、都市公園法施行令第 2 条第 1 項各号。箇所数については、第 6 次都市公園等整備七箇} 年計画における整備目標の一つであった、「歩いて行ける範囲の公園の整備率」において、1 近隣住区（小学校区）あたりの設 置箇所数が規定されていたもの。 正の外部性の大きさ 公園からの距離 負の外部性の大きさ 正の外部性の大きさ 公園からの距離 負の外部性の大きさ 標準面積 誘致距離 （箇所数） 標準面積 誘致距離 （箇所数） 街区公園 0.25ha 250m 4箇所 街区公園 0.25ha 街区内に居住する者が容易に利用する ことができるように配置 -近隣公園 2ha 500m 1箇所 近隣公園 2ha 近隣に居住する者が容易に利用するこ とができるように配置 -地区公園 4ha 1km 0.25箇所 地区公園 4ha 徒歩圏域内に居住する者が容易に利 用することができるように配置 -総合公園 10ha以上 - 総合公園 10ha以上 -運動公園 15ha以上 - 運動公園 15ha以上 -容易に利用することができるように配置 改正後 改正前 住区基幹公園 都市基幹公園 都市公園の種別 都市公園の種別 住区基幹公園 都市基幹公園 容易に利用する ことができるよう に配置

（4）計測手法の選択 前述のとおり、住区基幹公園の新規整備によって生じる価値計測については、「改訂第1 版小 規模公園費用対効果分析手法マニュアル」によるものとされている。当該マニュアルによる計測 手法は、「直接利用価値（利用）」、「間接利用価値（環境）」、「オプション価値（防災）」のそれぞ れについて、一般的な価値については効用関数法に基づき対象公園からの距離に応じた周辺世帯 の支払意思額を算出するものであるが、ここで使用されるパラメータには定数が定められてお り、地域ごとの違いによる公園の効果の違いは加味されていない。また、このような現行の評価 手法は住宅地を前提とした費用便益分析であると考えられるが、たとえば高度に発展した商業地 においては、周辺世帯よりも商業ビルの所有者等の方が多数であると考えられるが、両者の付け 値関数は異なっていることが考えられる。9_{このことから、現行の評価手法では地域ごとの公園} の効果を適切に捉えられていない可能性が考えられる。 次に、特殊ケースの計測方法としてCVM（仮想市場評価法）による計測を挙げているが、ア ンケート調査の質問形式に問題があったりサンプルに偏りがあると、回答者は真の支払意思額と 異なる支払意思額を表明してしまい、アンケート結果にバイアスが生じる可能性がある。また、 アンケート結果と実際の行動との一致性は必ずしも担保されないため、公園緑地の効果を適切に 捉えられない可能性が考えられる。 マニュアルでは、公園周辺の正確な地価や賃金指標が必要となること、また公園整備による効 果が地価や賃金市場に正しく反映されることが困難であることを理由にヘドニック・アプローチ の適用を見送っているが、肥田野（1992）によれば、公示地価をはじめとする評価地価は必ず しも売買事例と同一水準でない等の問題はあるものの、客観性、詳細性、豊富性、継続性という 点で非常に優れており、市場で認識されうる公園の影響は地価に反映されることが指摘されてい る。 このことから、以降の実証分析では住宅地と商業地という周辺環境の違いによる公園の影響の 違いを、地価を被説明変数として、資本化仮説に基づくヘドニックアプローチ10_{によって分析を} 行うものである。 9 _{小松（2008）によれば、不動産鑑定評価基準における価格形成要因のうち、地域要因において、住宅地地域では快適性およ} び利便性に着目されているのに対し、商業地域では収益性に着目されていることが指摘されている。 10 _{金本（1989）らによれば、資本化仮説に基づくヘドニック・アプローチが成立する理論的条件として、①地域間の移動が} 自由で、移動コストがかからないこと、②土地市場が競争的であること、③環境改善等の効果が大規模ではなく、波及効果が 無視できる程度であること、④料金（税）徴収の影響を加味すること、⑤消費者が同質であること、⑥地価は将来価値の割引 現在価値であるため、将来的な環境改善の予測があるときには評価に歪みが生じることを挙げている。ここで、本稿の目的 は、住宅地と商業地という、異質な付け値関数を持つと考えられる消費者による公園の評価の比較を行うことであるが、⑤で いう消費者が同質であることとは、同質的な地域に異なったタイプの消費者が共存する場合を指すものであり、住宅地の中に は平均的には同質な消費者が存在することが期待でき、商業地の中には平均的には同質な消費者が存在することが期待できる ため、このように同質な消費者をそれぞれ有する地域による公園評価の比較は、条件に適合するものと考えられる。

3.1.2 モデルの概要と使用データ （1）モデルの概要 【分析1】 通常の最小二乗法による推計では、統計的な問題11_{を全てコントロールするのは困難である。} そこで、年次の変化に伴う地価の変化と、各用途地域ごとの地価ポイントから一定距離圏内に 含まれる公園数の変化との関係を固定効果モデルによって分析する。 その際、公園をその規模に応じて次のように大きく4 つに分類し、地価ポイントから半径 250m、 250m～500m、500m～750m、750m～1,000m の距離内に位置する公園の数を規模ごとにそれぞ れ計測抽出し、分析対象とした。 図10 分析 1 の推計モデルイメージ 11 _{金本（1989）らによれば、ヘドニック・アプローチの統計的問題として、土地の持つ重要な属性を全て説明変数に含めな} ければ、環境特性による単独の効果を観察できないことが指摘されている。さらに、近隣環境の良好な地区では同時に優れた 公共施設や社会資本を有する傾向があるため、説明変数間に強い相関が発生する、多重共線性の問題を指摘している。このよ うな内生性の問題の一つとして、たとえば、行政が財政コスト削減のために地価の安い用地を優先的に購入して公園を整備す る傾向があるとすれば、公園と地価の間には負の相関関係が生じていることが予想され、その相関が公園そのものによる影響 であるか否かの判別が通常の最小二乗法による推計では困難であるという点が挙げられる。

【分析2】 分析 1 は、地価ポイントから一定の距離圏内に存在する公園の数による推計であったが、公園 までの距離による影響も受けると考えられる。また、周辺に多くの公園が存在する地価ポイント においては、平均的に最寄公園までの距離が近くなっていることも予想される。 そこで、分析 1 を補完する分析として、年次の変化に伴う地価の変化と、各用途地域ごとの地 価ポイントから各規模ごとの最寄公園までの距離との関係を固定効果モデルによって分析する。 公園規模の分類は、分析1 と同様である。 図11 分析 2 の推計モデルイメージ （2）使用データ 東京23 区内の平成 28 年度公示地価情報及び平成 28 年度都道府県地価調査ポイントに含まれ る、1996 年、2001 年、2006 年、2011 年、2016 年の各地価の対数値を被説明変数として使用し た。 また、「公園調書12_{」に記載されている公園緑地11,674 箇所のうち、23 区内の国営公園、国民} 公園その他都市公園に準ずるもの、都立公園、区立公園、海上公園の計5,920 箇所13_{を、その位置} 情報を基に、地理情報システム（GIS）14_{上に表示し、開園年度に応じて集計した。} 12 _{東京都建設局（平成 28 年 4 月 1 日）} 13 _{「公園調書」記載の 23 区内公園緑地のうち、猿江橋児童遊園（江東区）、しながわ花街道（品川区）、江北公園（江戸川} 区）、曳舟川親水公園（葛飾区）、小松川境川親水公園（江戸川区）については、アドレスマッチング機能による位置の特定が できなかったため、対象から除外した。また、都市再生機構・東京都住宅供給公社の設置する公園も対象から除外した。 14 _{ESRI ジャパン株式会社 ArcMap 10.3.1}

（3）推計モデル式 【分析1】 ln 地価it＝β0＋β1～4（年次ダミー）i ＋β5～32（用途地域ダミー×公園規模ごとの250m 圏内の数）it ＋β33～60（用途地域ダミー×公園規模ごとの250m～500m 圏内の数）it ＋β61～88（用途地域ダミー×公園規模ごとの500m～750m 圏内の数）it ＋β89～116（用途地域ダミー×公園規模ごとの750m～1,000m 圏内の数）it ＋εit i：地価ポイント t：年次 ε：誤差項 【分析2】 ln 地価it＝β0＋β1～4（年次ダミー）i ＋β5～11（用途地域ダミー×最寄小公園までのln 距離）it ＋β12～18（用途地域ダミー×最寄中公園までのln 距離）it ＋β19～25（用途地域ダミー×最寄大公園までのln 距離）it ＋β26～32（用途地域ダミー×最寄特大公園までのln 距離）it ＋εit i：地価ポイント t：年次 ε：誤差項 表1 使用する変数の説明と出典（分析 1） 変数 説明 出典 ln地価 東京23区内の平成28年度公示地価価格および都道府県地価調査の対数値（円／㎡） 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（１９９６） 地価時点が1996年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２００１） 地価時点が2001年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２００６） 地価時点が2006年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２０１１） 地価時点が2011年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２０１６） 地価時点が2016年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1低＋2低）ダミー 用途地域が「第1種低層住居専用地域」または「第2種低層住居専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1中＋2中）ダミー 用途地域が「第1種中高層住居専用地域」または「第2種中高層住居専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー_変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1住＋2住）ダミー 用途地域が「第1種住居地域」または「第2種住居地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （準住居）ダミー 用途地域が「準住居地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （商業＋近商）ダミー 用途地域が「商業地域」または「近隣商業地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （準工）ダミー 用途地域が「準工業地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （工業＋工専）ダミー 用途地域が「工業地域」または「工業専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 250m圏内の小公園数 地価ポイントから半径250m圏内に含まれる小公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m圏内の中公園数 地価ポイントから半径250m圏内に含まれる中公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m圏内の大公園数 地価ポイントから半径250m圏内に含まれる大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m圏内の特大公園数 地価ポイントから半径250m圏内に含まれる特大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m～500m圏内の小公園数 地価ポイントから半径250m～500m圏内に含まれる小公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m～500m圏内の中公園数 地価ポイントから半径250m～500m圏内に含まれる中公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m～500m圏内の大公園数 地価ポイントから半径250m～500m圏内に含まれる大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 250m～500m圏内の特大公園数 地価ポイントから半径250m～500m圏内に含まれる特大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 500m～750m圏内の小公園数 地価ポイントから半径500m～750m圏内に含まれる小公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 500m～750m圏内の中公園数 地価ポイントから半径500m～750m圏内に含まれる中公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 500m～750m圏内の大公園数 地価ポイントから半径500m～750m圏内に含まれる大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 500m～750m圏内の特大公園数 地価ポイントから半径500m～750m圏内に含まれる特大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 750m～1000m圏内の小公園数 地価ポイントから半径750m～1000m圏内に含まれる小公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 750m～1000m圏内の中公園数 地価ポイントから半径750m～1000m圏内に含まれる中公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 750m～1000m圏内の大公園数 地価ポイントから半径750m～1000m圏内に含まれる大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 750m～1000m圏内の特大公園数 地価ポイントから半径750m～1000m圏内に含まれる特大公園の数 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成

表2 基本統計量（分析 1） 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 ln地価 7,912 13.43686 0.8354606 11.97035 17.50689 （準住居）×（250～500m大公園） 7,912 0.0005056 0.0224804 0 1 年次ダミー（１９９６） 7,912 0.1430738 0.3501702 0 1 （準住居）×（250～500m特大公園） 7,912 0 0 0 0 年次ダミー（２００１） 7,912 0.1607685 0.3673405 0 1 （商業＋近商）×（250～500m小公園） 7,912 1.481168 2.349911 0 16 年次ダミー（２００６） 7,912 0.1986855 0.399036 0 1 （商業＋近商）×（250～500m中公園） 7,912 0.8804348 1.434311 0 11 年次ダミー（２０１１） 7,912 0.2123357 0.408987 0 1 （商業＋近商）×（250～500m大公園） 7,912 0.0945399 0.3496724 0 3 年次ダミー（２０１６） 7,912 0.2851365 0.451508 0 1 （商業＋近商）×（250～500m特大公園） 7,912 0.0211072 0.1472261 0 2 （1低＋2低）ダミー 7,912 0.1777048 0.3822882 0 1 （準工）×（250～500m小公園） 7,912 0.2751517 1.238778 0 13 （1中＋2中）ダミー 7,912 0.1349848 0.341729 0 1 （準工）×（250～500m中公園） 7,912 0.1629171 0.7549608 0 10 （1住＋2住）ダミー 7,912 0.1337209 0.3403737 0 1 （準工）×（250～500m大公園） 7,912 0.0278059 0.1946973 0 4 （準住居）ダミー 7,912 0.0050556 0.0709273 0 1 （準工）×（250～500m特大公園） 7,912 0.0036653 0.0604346 0 1 （商業＋近商）ダミー 7,912 0.466001 0.4988743 0 1 （工業＋工専）×（250～500m小公園） 7,912 0.0150404 0.2934438 0 10 （準工）ダミー 7,912 0.0750758 0.2635303 0 1 （工業＋工専）×（250～500m中公園） 7,912 0.013271 0.2053533 0 5 （工業＋工専）ダミー 7,912 0.007457 0.0860369 0 1 （工業＋工専）×（250～500m大公園） 7,912 0.0031598 0.0736579 0 3 250m圏内の小公園数 7,912 1.244312 1.44125 0 10 （工業＋工専）×（250～500m特大公園） 7,912 0.0003792 0.0194698 0 1 250m圏内の中公園数 7,912 0.6675935 0.8657715 0 8 （1低＋2低）×（500～750m小公園） 7,912 1.092897 2.804927 0 18 250m圏内の大公園数 7,912 0.0853134 0.30983 0 3 （1低＋2低）×（500～750m中公園） 7,912 0.4584176 1.258435 0 9 250m圏内の特大公園数 7,912 0.0142821 0.1238708 0 2 （1低＋2低）×（500～750m大公園） 7,912 0.0563701 0.2796921 0 4 250m～500m圏内の小公園数 7,912 3.367796 2.656306 0 23 （1低＋2低）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0108696 0.1096213 0 2 250m～500m圏内の中公園数 7,912 1.959934 1.65446 0 15 （1中＋2中）×（500～750m小公園） 7,912 0.7620071 2.374305 0 25 250m～500m圏内の大公園数 7,912 0.2427958 0.5240505 0 4 （1中＋2中）×（500～750m中公園） 7,912 0.5044237 1.605272 0 17 250m～500m圏内の特大公園数 7,912 0.0462588 0.2136385 0 2 （1中＋2中）×（500～750m大公園） 7,912 0.0549798 0.306068 0 5 500m～750m圏内の小公園数 7,912 5.479272 3.654885 0 26 （1中＋2中）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0102376 0.1006682 0 1 500m～750m圏内の中公園数 7,912 3.096436 2.232799 0 17 （1住＋2住）×（500～750m小公園） 7,912 0.6933771 2.208169 0 25 500m～750m圏内の大公園数 7,912 0.406724 0.67731 0 6 （1住＋2住）×（500～750m中公園） 7,912 0.4699191 1.476605 0 11 500m～750m圏内の特大公園数 7,912 0.0817745 0.2888594 0 2 （1住＋2住）×（500～750m大公園） 7,912 0.062184 0.3040629 0 6 750m～1000m圏内の小公園数 7,912 7.514029 4.385201 0 30 （1住＋2住）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0055612 0.0743703 0 1 750m～1000m圏内の中公園数 7,912 4.121335 2.599785 0 18 （準住居）×（500～750m小公園） 7,912 0.0290698 0.5049764 0 14 750m～1000m圏内の大公園数 7,912 0.5614257 0.769484 0 5 （準住居）×（500～750m中公園） 7,912 0.0231294 0.367558 0 9 750m～1000m圏内の特大公園数 7,912 0.1207027 0.3586744 0 3 （準住居）×（500～750m大公園） 7,912 0.0010111 0.0317841 0 1 （1低＋2低）×（250m小公園） 7,912 0.2153691 0.714886 0 9 （準住居）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0005056 0.0224804 0 1 （1低＋2低）×（250m中公園） 7,912 0.0811426 0.3300763 0 4 （商業＋近商）×（500～750m小公園） 7,912 2.436173 3.540469 0 26 （1低＋2低）×（250m大公園） 7,912 0.0154196 0.1232224 0 1 （商業＋近商）×（500～750m中公園） 7,912 1.348711 2.000218 0 12 （1低＋2低）×（250m特大公園） 7,912 0.0012639 0.0355312 0 1 （商業＋近商）×（500～750m大公園） 7,912 0.190723 0.5067113 0 5 （1中＋2中）×（250m小公園） 7,912 0.1614004 0.6179479 0 9 （商業＋近商）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0434783 0.2194682 0 2 （1中＋2中）×（250m中公園） 7,912 0.0964358 0.4049716 0 5 （準工）×（500～750m小公園） 7,912 0.4479272 1.930094 0 24 （1中＋2中）×（250m大公園） 7,912 0.0073306 0.0882238 0 2 （準工）×（500～750m中公園） 7,912 0.2716127 1.178823 0 12 （1中＋2中）×（250m特大公園） 7,912 0.0016431 0.0405041 0 1 （準工）×（500～750m大公園） 7,912 0.0366532 0.2212828 0 3 （1住＋2住）×（250m小公園） 7,912 0.1447169 0.6060099 0 7 （準工）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0091001 0.0975913 0 2 （1住＋2住）×（250m中公園） 7,912 0.1007331 0.4171636 0 4 （工業＋工専）×（500～750m小公園） 7,912 0.017821 0.307593 0 8 （1住＋2住）×（250m大公園） 7,912 0.0141557 0.120261 0 2 （工業＋工専）×（500～750m中公園） 7,912 0.0202224 0.3585044 0 11 （1住＋2住）×（250m特大公園） 7,912 0.0008847 0.0297332 0 1 （工業＋工専）×（500～750m大公園） 7,912 0.0048028 0.0727048 0 2 （準住居）×（250m小公園） 7,912 0.0061931 0.1295132 0 4 （工業＋工専）×（500～750m特大公園） 7,912 0.0020222 0.0449267 0 1 （準住居）×（250m中公園） 7,912 0.0072042 0.1876578 0 8 （1低＋2低）×（750～1000m小公園） 7,912 1.430106 3.627995 0 29 （準住居）×（250m大公園） 7,912 0 0 0 0 （1低＋2低）×（750～1000m中公園） 7,912 0.6217139 1.636658 0 13 （準住居）×（250m特大公園） 7,912 0 0 0 0 （1低＋2低）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0821537 0.3340152 0 4 （商業＋近商）×（250m小公園） 7,912 0.6092012 1.239985 0 10 （1低＋2低）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0139029 0.1234028 0 2 （商業＋近商）×（250m中公園） 7,912 0.3155966 0.6902315 0 6 （1中＋2中）×（750～1000m小公園） 7,912 1.017695 3.014261 0 26 （商業＋近商）×（250m大公園） 7,912 0.0384226 0.2271875 0 3 （1中＋2中）×（750～1000m中公園） 7,912 0.6069262 1.893029 0 18 （商業＋近商）×（250m特大公園） 7,912 0.007457 0.0930936 0 2 （1中＋2中）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0671132 0.303638 0 4 （準工）×（250m小公園） 7,912 0.1027553 0.573226 0 9 （1中＋2中）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0111223 0.1216233 0 2 （準工）×（250m中公園） 7,912 0.0619312 0.3159386 0 3 （1住＋2住）×（750～1000m小公園） 7,912 0.9652427 2.953682 0 29 （準工）×（250m大公園） 7,912 0.0083418 0.096356 0 2 （1住＋2住）×（750～1000m中公園） 7,912 0.6365015 1.982689 0 17 （準工）×（250m特大公園） 7,912 0.0030334 0.0549959 0 1 （1住＋2住）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0891052 0.3793062 0 5 （工業＋工専）×（250m小公園） 7,912 0.0046764 0.0862328 0 3 （1住＋2住）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0192113 0.1418051 0 2 （工業＋工専）×（250m中公園） 7,912 0.0045501 0.0855036 0 4 （準住居）×（750～1000m小公園） 7,912 0.0462588 0.7115236 0 17 （工業＋工専）×（250m大公園） 7,912 0.0016431 0.0538948 0 2 （準住居）×（750～1000m中公園） 7,912 0.0237614 0.3999641 0 14 （工業＋工専）×（250m特大公園） 7,912 0 0 0 0 （準住居）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0037917 0.1189249 0 5 （1低＋2低）×（250～500m小公園） 7,912 0.6620324 1.894922 0 23 （準住居）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0001264 0.0112423 0 1 （1低＋2低）×（250～500m中公園） 7,912 0.3051062 0.9078008 0 8 （商業＋近商）×（750～1000m小公園） 7,912 3.461704 4.740096 0 30 （1低＋2低）×（250～500m大公園） 7,912 0.044363 0.2388795 0 4 （商業＋近商）×（750～1000m中公園） 7,912 1.853387 2.521051 0 14 （1低＋2低）×（250～500m特大公園） 7,912 0.008089 0.0895799 0 1 （商業＋近商）×（750～1000m大公園） 7,912 0.2596057 0.6034463 0 5 （1中＋2中）×（250～500m小公園） 7,912 0.4499494 1.457708 0 22 （商業＋近商）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0624368 0.2672813 0 3 （1中＋2中）×（250～500m中公園） 7,912 0.2909505 1.00071 0 15 （準工）×（750～1000m小公園） 7,912 0.5606673 2.282724 0 24 （1中＋2中）×（250～500m大公園） 7,912 0.0275531 0.1784756 0 3 （準工）×（750～1000m中公園） 7,912 0.3556623 1.479612 0 14 （1中＋2中）×（250～500m特大公園） 7,912 0.0041709 0.0644516 0 1 （準工）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0523256 0.2818258 0 4 （1住＋2住）×（250～500m小公園） 7,912 0.4667594 1.518739 0 14 （準工）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0136502 0.1284495 0 2 （1住＋2住）×（250～500m中公園） 7,912 0.2934783 0.9844283 0 9 （工業＋工専）×（750～1000m小公園） 7,912 0.0323559 0.4735071 0 12 （1住＋2住）×（250～500m大公園） 7,912 0.0448686 0.2531739 0 4 （工業＋工専）×（750～1000m中公園） 7,912 0.0233822 0.3535175 0 8 （1住＋2住）×（250～500m特大公園） 7,912 0.0088473 0.0963108 0 2 （工業＋工専）×（750～1000m大公園） 7,912 0.0073306 0.1121913 0 3 （準住居）×（250～500m小公園） 7,912 0.0176946 0.3245959 0 10 （工業＋工専）×（750～1000m特大公園） 7,912 0.0002528 0.0158981 0 1 （準住居）×（250～500m中公園） 7,912 0.0137765 0.2213193 0 5 変数 変数

表3 使用する変数の説明と出典（分析 2） 表4 基本統計量（分析 2） 3.1.3 分析結果 【分析1 の推計結果】 分析1 の推計結果を表 5 に示す。 説明 出典 ln地価 東京23区内の平成28年度公示地価価格および都道府県地価調査の対数値（円／㎡） 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（１９９６） 地価時点が1996年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２００１） 地価時点が2001年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２００６） 地価時点が2006年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２０１１） 地価時点が2011年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ 年次ダミー（２０１６） 地価時点が2016年である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1低＋2低）ダミー 用途地域が「第1種低層住居専用地域」または「第2種低層住居専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1中＋2中）ダミー 用途地域が「第1種中高層住居専用地域」または「第2種中高層住居専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー_変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （1住＋2住）ダミー 用途地域が「第1種住居地域」または「第2種住居地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （準住居）ダミー 用途地域が「準住居地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （商業＋近商）ダミー 用途地域が「商業地域」または「近隣商業地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （準工）ダミー 用途地域が「準工業地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ （工業＋工専）ダミー 用途地域が「工業地域」または「工業専用地域」である場合に１、そうでない場合に0となるダミー変数 国土数値情報　地価公示データ　都道府県地価調査データ ln最寄小公園距離 地価ポイントから最寄小公園までの距離（m）の対数値 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 ln最寄中公園距離 地価ポイントから最寄中公園までの距離（m）の対数値 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 ln最寄大公園距離 地価ポイントから最寄大公園までの距離（m）の対数値 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 ln最寄特大公園距離 地価ポイントから最寄特大公園までの距離（m）の対数値 「公園調書」の位置情報より、GISを使用して作成 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 ln地価 7,912 13.43686 0.8354606 11.97035 17.50689（工業＋工専）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.0441267 0.518568 0 7.97533 年次ダミー（１９９６） 7,912 0.1430738 0.3501702 0 1（1低＋2低）×（ln最寄中公園距離） 7,912 1.000584 2.16603 0 7.108046 年次ダミー（２００１） 7,912 0.1607685 0.3673405 0 1（1中＋2中）×（ln最寄中公園距離） 7,912 0.7338562 1.872727 0 6.86941 年次ダミー（２００６） 7,912 0.1986855 0.399036 0 1（1住＋2住）×（ln最寄中公園距離） 7,912 0.7216433 1.852539 0 6.897686 年次ダミー（２０１１） 7,912 0.2123357 0.408987 0 1（準住居）×（ln最寄中公園距離） 7,912 0.0272483 0.3840674 0 6.573795 年次ダミー（２０１６） 7,912 0.2851365 0.451508 0 1（商業＋近商）×（ln最寄中公園距離） 7,912 2.542562 2.75845 0 7.276559 （1低＋2低）ダミー 7,912 0.1777048 0.3822882 0 1（準工）×（ln最寄中公園距離） 7,912 0.4046302 1.432216 0 6.997988 （1中＋2中）ダミー 7,912 0.1349848 0.341729 0 1（工業＋工専）×（ln最寄中公園距離） 7,912 0.0428697 0.5004542 0 7.432919 （1住＋2住）ダミー 7,912 0.1337209 0.3403737 0 1（1低＋2低）×（ln最寄大公園距離） 7,912 1.166666 2.527125 0 7.981264 （準住居）ダミー 7,912 0.0050556 0.0709273 0 1（1中＋2中）×（ln最寄大公園距離） 7,912 0.8892554 2.261917 0 7.794235 （商業＋近商）ダミー 7,912 0.466001 0.4988743 0 1（1住＋2住）×（ln最寄大公園距離） 7,912 0.8584925 2.19811 0 7.725758 （準工）ダミー 7,912 0.0750758 0.2635303 0 1（準住居）×（ln最寄大公園距離） 7,912 0.0343912 0.4833384 0 7.279621 （工業＋工専）ダミー 7,912 0.007457 0.0860369 0 1（商業＋近商）×（ln最寄大公園距離） 7,912 3.070592 3.318847 0 7.843748 ln最寄小公園距離 7,912 5.260865 0.7488976 0.969134 7.97533（準工）×（ln最寄大公園距離） 7,912 0.4754365 1.6789 0 7.721035 ln最寄中公園距離 7,912 5.473394 0.6477842 2.573565 7.432919（工業＋工専）×（ln最寄大公園距離） 7,912 0.045186 0.5250371 0 7.092137 ln最寄大公園距離 7,912 6.54002 0.6693755 3.001348 7.981264（1低＋2低）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 1.313749 2.837463 0 8.574895 ln最寄特大公園距離 7,912 7.270181 0.6054272 4.105397 8.574895（1中＋2中）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 0.9931169 2.524171 0 8.269996 （1低＋2低）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.9295169 2.020056 0 7.059363（1住＋2住）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 0.9734965 2.486506 0 8.487477 （1中＋2中）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.7038061 1.802144 0 7.013918（準住居）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 0.0385259 0.5420332 0 8.227491 （1住＋2住）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.7115691 1.832495 0 7.438148（商業＋近商）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 3.363141 3.623286 0 8.381094 （準住居）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.0260899 0.3716945 0 6.486875（準工）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 0.5358924 1.889899 0 8.282692 （商業＋近商）×（ln最寄小公園距離） 7,912 2.447593 2.669975 0 7.334678（工業＋工専）×（ln最寄特大公園距離） 7,912 0.0522586 0.6047529 0 7.792414 （準工）×（ln最寄小公園距離） 7,912 0.3981628 1.414306 0 7.707092 変数 変数

表5 分析 1 の推計結果 被説明変数：ln地価 係数 標準誤差 有意水準 係数 標準誤差 有意水準 年次ダミー（２００１） -0.343107 0.0047763 *** （1低＋2低）×（500～750m小公園） 0.008099 0.0040661 ** 年次ダミー（２００６） -0.4014378 0.005211 *** （1低＋2低）×（500～750m中公園） 0.0193101 0.0089539 ** 年次ダミー（２０１１） -0.3637552 0.0057861 *** （1低＋2低）×（500～750m大公園） -0.0007028 0.0260181 年次ダミー（２０１６） -0.294614 0.0063387 *** （1低＋2低）×（500～750m特大公園） 0 (omitted) （1低＋2低）×（250m小公園） 0.0016934 0.0092588 （1中＋2中）×（500～750m小公園） 0.0067009 0.0052424 （1低＋2低）×（250m中公園） -0.0263125 0.0227704 （1中＋2中）×（500～750m中公園） 0.0030961 0.008606 （1低＋2低）×（250m大公園） 0.1239987 0.0562509 ** （1中＋2中）×（500～750m大公園） -0.0069807 0.0309043 （1低＋2低）×（250m特大公園） 0 (omitted) （1中＋2中）×（500～750m特大公園） 0 (omitted) （1中＋2中）×（250m小公園） 0.0347969 0.017222 ** （1住＋2住）×（500～750m小公園） 0.0100595 0.0056531 * （1中＋2中）×（250m中公園） 0.0468723 0.0247656 * （1住＋2住）×（500～750m中公園） -0.0019597 0.0089643 （1中＋2中）×（250m大公園） -0.037253 0.0712376 （1住＋2住）×（500～750m大公園） 0.0634277 0.0383278 * （1中＋2中）×（250m特大公園） 0 (omitted) （1住＋2住）×（500～750m特大公園） -0.0678502 0.106822 （1住＋2住）×（250m小公園） 0.0208662 0.0158022 （準住居）×（500～750m小公園） 0.0131613 0.04381 （1住＋2住）×（250m中公園） 0.0013834 0.023684 （準住居）×（500～750m中公園） 0.0073531 0.0650304 （1住＋2住）×（250m大公園） -0.0586019 0.0727639 （準住居）×（500～750m大公園） 0 (omitted) （1住＋2住）×（250m特大公園） 0 (omitted) （準住居）×（500～750m特大公園） 0 (omitted) （準住居）×（250m小公園） 0.0135582 0.1025696 （商業＋近商）×（500～750m小公園） -0.0066383 0.0028577 ** （準住居）×（250m中公園） -0.1064877 0.0996602 （商業＋近商）×（500～750m中公園） 0.0012502 0.0066847 （準住居）×（250m大公園） 0 (omitted) （商業＋近商）×（500～750m大公園） 0.024246 0.015006 （準住居）×（250m特大公園） 0 (omitted) （商業＋近商）×（500～750m特大公園） 0.0184289 0.0790551 （商業＋近商）×（250m小公園） -0.0035909 0.0065684 （準工）×（500～750m小公園） 0.0192786 0.0101949 * （商業＋近商）×（250m中公園） 0.0082882 0.0116941 （準工）×（500～750m中公園） -0.0337443 0.0151999 ** （商業＋近商）×（250m大公園） -0.0434495 0.0338195 （準工）×（500～750m大公園） 0.0504054 0.0367557 （商業＋近商）×（250m特大公園） 0 (omitted) （準工）×（500～750m特大公園） 0.0233065 0.078045 （準工）×（250m小公園） -0.017065 0.021868 （工業＋工専）×（500～750m小公園） 0.0119572 0.0636502 （準工）×（250m中公園） -0.0263674 0.0438678 （工業＋工専）×（500～750m中公園） -0.0455391 0.1001518 （準工）×（250m大公園） -0.0396437 0.1017787 （工業＋工専）×（500～750m大公園） -0.0630244 0.0887912 （準工）×（250m特大公園） -0.0623429 0.1064983 （工業＋工専）×（500～750m特大公園） 0 (omitted) （工業＋工専）×（250m小公園） 0.1680945 0.1003081 * （1低＋2低）×（750～1000m小公園） 0.0147642 0.0032151 *** （工業＋工専）×（250m中公園） 0.0165178 0.1180888 （1低＋2低）×（750～1000m中公園） -0.0030117 0.0075926 （工業＋工専）×（250m大公園） -0.2127151 0.1332058 （1低＋2低）×（750～1000m大公園） -0.0361935 0.0236804 （工業＋工専）×（250m特大公園） 0 (omitted) （1低＋2低）×（750～1000m特大公園） 0 (omitted) （1低＋2低）×（250～500m小公園） 0.0128509 0.0050832 ** （1中＋2中）×（750～1000m小公園） 0.021833 0.0043051 *** （1低＋2低）×（250～500m中公園） 0.0102441 0.0107187 （1中＋2中）×（750～1000m中公園） 0.0060086 0.0073891 （1低＋2低）×（250～500m大公園） 0.0543759 0.0295482 * （1中＋2中）×（750～1000m大公園） 0.0196557 0.0220726 （1低＋2低）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) （1中＋2中）×（750～1000m特大公園） 0 (omitted) （1中＋2中）×（250～500m小公園） 0.0179672 0.0082989 ** （1住＋2住）×（750～1000m小公園） 0.0148882 0.0042213 *** （1中＋2中）×（250～500m中公園） 0.0161211 0.012622 （1住＋2住）×（750～1000m中公園） -0.0074433 0.0075799 （1中＋2中）×（250～500m大公園） -0.0307422 0.0475672 （1住＋2住）×（750～1000m大公園） 0.0426698 0.0210637 ** （1中＋2中）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) （1住＋2住）×（750～1000m特大公園） 0 (omitted) （1住＋2住）×（250～500m小公園） 0.0090549 0.0063229 （準住居）×（750～1000m小公園） -0.0175153 0.0344708 （1住＋2住）×（250～500m中公園） -0.0009954 0.0125134 （準住居）×（750～1000m中公園） 0.0910808 0.085855 （1住＋2住）×（250～500m大公園） 0.1214436 0.0478518 ** （準住居）×（750～1000m大公園） -0.0540378 0.1524676 （1住＋2住）×（250～500m特大公園） -0.0787553 0.0987268 （準住居）×（750～1000m特大公園） 0 (omitted) （準住居）×（250～500m小公園） -0.0076374 0.0455788 （商業＋近商）×（750～1000m小公園） 0.0021466 0.0025174 （準住居）×（250～500m中公園） 0.0274353 0.1524714 （商業＋近商）×（750～1000m中公園） 0.0140135 0.0056866 ** （準住居）×（250～500m大公園） 0 (omitted) （商業＋近商）×（750～1000m大公園） -0.0184006 0.0128943 （準住居）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) （商業＋近商）×（750～1000m特大公園） 0.0313671 0.0984956 （商業＋近商）×（250～500m小公園） -0.0106424 0.0046829 ** （準工）×（750～1000m小公園） 0.0007296 0.0078498 （商業＋近商）×（250～500m中公園） 0.0105815 0.0079267 （準工）×（750～1000m中公園） -0.0057088 0.0142247 （商業＋近商）×（250～500m大公園） 0.0249276 0.0196238 （準工）×（750～1000m大公園） 0.0477016 0.0293351 （商業＋近商）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) （準工）×（750～1000m特大公園） -0.0515164 0.063703 （準工）×（250～500m小公園） -0.0083129 0.0143925 （工業＋工専）×（750～1000m小公園） -0.0577776 0.0462742 （準工）×（250～500m中公園） -0.0164006 0.0191408 （工業＋工専）×（750～1000m中公園） 0.0168714 0.0615855 （準工）×（250～500m大公園） 0.0279462 0.0376685 （工業＋工専）×（750～1000m大公園） -0.089039 0.0713316 （準工）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) （工業＋工専）×（750～1000m特大公園） 0 (omitted) （工業＋工専）×（250～500m小公園） -0.0707701 0.1349704 定数項 13.59089 0.0241323 *** （工業＋工専）×（250～500m中公園） -0.1864525 0.1419546 （工業＋工専）×（250～500m大公園） -0.0701444 0.1524676 （工業＋工専）×（250～500m特大公園） 0 (omitted) 観測数 7912 決定係数（within） 0.6314 1）***、**、*はそれぞれ、１％、５％、１０％で有意であることを示す。 2）ハウスマン検定の結果は固定効果であることを確認済。

このうち、「第1 種低層住居専用地域・第 2 種低層住居専用地域」、「第 1 種中高層住居専用地 域・第2 種中高層住居専用地域」、「第 1 種住居地域・第 2 種住居地域」（以下、「住居系地域」と する。）、「商業地域・近隣商業地域」（以下、「商業系地域」とする。）における、各距離圏ごとの小 公園による影響を図12 に示す。 ***、**、*はそれぞれ、1%、5%、10%で有意であることを示す。 図12 分析 1 の推計結果（グラフ） また、図12 の結果を散布図にしたものが図 13 である。

有意な区間は実線で、有意でない区間は点線でそれぞれ示す。 図13 分析 1 の推計結果（散布図） 図12 および図 13 から、住居系地域では、いずれの距離帯においても、小公園が 1 つ設置され 地価の上昇率（％） 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1000 875 750 625 500 375 250 125 125 250 375 500 625 750 875 1000 公園からの距離（ｍ） 0.5 _{公園からの距離（ｍ）} 1.0 1.5 2.0 地価の下落率（％） 住居系地域（1低＋2低） 地価の上昇率（％） 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1000 875 750 625 500 375 250 125 125 250 375 500 625 750 875 1000 0.5 _{公園からの距離（ｍ）} 1.0 1.5 2.0 地価の下落率（％） 住居系地域（1中＋2中） 地価の上昇率（％） 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1000 875 750 625 500 375 250 125 125 250 375 500 625 750 875 1000 0.5 _{公園からの距離（ｍ）} 1.0 1.5 2.0 地価の下落率（％） 住居系地域（1住＋2住） 地価の上昇率（％） 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1000 875 750 625 500 375 250 125 125 250 375 500 625 750 875 1000 公園からの距離（ｍ） 0.5 _{公園からの距離（ｍ）} 1.0 1.5 2.0 地価の下落率（％） 商業系地域（商業＋近商）

ることによって概ね地価の上昇が見られたのに対し、商業系地域では、地価ポイントから 250m ～500m 圏内に小公園が 1 つ設置されることによって、地価が約 1.1%下落するという結果が 5% 有意で示された。また、地価ポイントから500m～750m 圏内に小公園が 1 つ設置されることによ って、地価が約0.7%下落するという結果が 5%有意で示された。また、商業系地域では、地価ポ イントから250m 圏内においても小公園が 1 つ設置されることによる地価の下落傾向が見られた ものの、結果は有意ではなかった。 【分析2 の推計結果】 分析2 の推計結果を表 6 に示す。 表6 分析 2 の推計結果 このうち、住居系地域、商業系地域における、最寄小公園までの距離による影響を図14 に示す。 被説明変数：ln地価 係数 標準誤差 有意水準 係数 標準誤差 有意水準 年次ダミー（２００１） -0.3305869 0.0045586 *** （工業＋工専）×（ln最寄中公園距離） -0.1649165 2.335602 年次ダミー（２００６） -0.3785978 0.0045128 *** （1低＋2低）×（ln最寄大公園距離） -0.0473992 0.0235074 ** 年次ダミー（２０１１） -0.3341169 0.004587 *** （1中＋2中）×（ln最寄大公園距離） 0.0050442 0.0201428 年次ダミー（２０１６） -0.2600826 0.0046806 *** （1住＋2住）×（ln最寄大公園距離） -0.1316459 0.0447896 *** （1低＋2低）×（ln最寄小公園距離） -0.0771923 0.0188239 *** （準住居）×（ln最寄大公園距離） 0.8097591 1.707746 （1中＋2中）×（ln最寄小公園距離） -0.0659689 0.0265569 ** （商業＋近商）×（ln最寄大公園距離） 0.0589715 0.0119384 *** （1住＋2住）×（ln最寄小公園距離） -0.0220147 0.0295928 （準工）×（ln最寄大公園距離） 0.0138819 0.0472774 （準住居）×（ln最寄小公園距離） -0.1620288 0.7680527 （工業＋工専）×（ln最寄大公園距離） 0.1709371 0.060653 *** （商業＋近商）×（ln最寄小公園距離） 0.0410813 0.0142486 *** （1低＋2低）×（ln最寄特大公園距離） 0 (omitted) （準工）×（ln最寄小公園距離） 0.0457292 0.0294959 （1中＋2中）×（ln最寄特大公園距離） 0.1050956 0.0818143 （工業＋工専）×（ln最寄小公園距離） -0.0268763 0.0514386 （1住＋2住）×（ln最寄特大公園距離） 0.0840455 0.0679558 （1低＋2低）×（ln最寄中公園距離） -0.0452328 0.020685 ** （準住居）×（ln最寄特大公園距離） 0 (omitted) （1中＋2中）×（ln最寄中公園距離） -0.1051658 0.0274189 *** （商業＋近商）×（ln最寄特大公園距離） 0.1180355 0.0450905 *** （1住＋2住）×（ln最寄中公園距離） -0.0527379 0.0241802 ** （準工）×（ln最寄特大公園距離） 0.0305181 0.0307947 （準住居）×（ln最寄中公園距離） 0 (omitted) （工業＋工専）×（ln最寄特大公園距離） 0 (omitted) （商業＋近商）×（ln最寄中公園距離） 0.0041227 0.0166681 定数項 13.49819 0.077675 *** （準工）×（ln最寄中公園距離） 0.0160753 0.0531446 観測数 7912 決定係数（within） 0.6167 1）***、**、*はそれぞれ、１％、５％、１０％で有意であることを示す。 2）ハウスマン検定の結果は固定効果であることを確認済。

***、**、*はそれぞれ、1%、5%、10%で有意であることを示す。 図14 分析 2 の推計結果（グラフ） 図14 から、住居系地域では、最寄小公園までの距離が遠くなることによって、概ね地価の下落 が見られた。一方、商業系地域では、最寄小公園までの距離が1%遠くなることによって、地価が 約0.04%上昇するという結果が 1%有意で示された。 3.1.4 結果の解釈 分析1 の結果から、商業系地域においては小公園が周辺に 1 つ設置されることにより地価が下 落することが明らかとなった。分析2 の結果も、分析 1 の結果を補完するものであったと考えら れる。また、このような商業系地域での小公園による負の影響は、およそ750m という広範囲に 及んでいることが示唆されたが、このことは、小公園によって発生が予想される、騒音、煙草の 吸殻等のゴミ問題のような、ごく近隣にしか影響を及ぼさない要因だけでは説明が困難であり、 別の要因が存在している可能性が考えられる。 ここで、一般的な住宅地では、一度住宅を建てた後で敷地の拡張・縮小を伴う再開発を行うこ とは稀であるのに対して、商業系地域では、景気状況に応じた土地利用再編が図られるため、流 動的な土地利用が最有効利用であると考えられる。 このとき、永続的な公園が周辺に存在することは商業系地域における再開発を阻害することで 「土地利用を固定化するコスト」15_{を発生させている可能性が考えられる。また、このような永続} 性のある公園の存在が商業系地域における再開発を阻害することで「集積の経済」を阻害してい る可能性が考えられる。そのため、小公園による広範な負の影響はこのことを示している可能性 が考えられる。 なお、小公園が新たに設置される要因の一つとして、開発行為に伴う提供公園が考えられるが、 商業系地域において地価ポイントから250m 圏内での結果が有意とならなかったのは、開発自体 による地価の上昇と小公園による地価の下落が打ち消しあっているためと考えられる。また、住 15 _{二村（2014）によれば、都心高度商業地域においては、オフィスビルの床面積が増加した場合、賃料は 1 フロアごとの面} 積が大きいビルの方がより需要が高く、1 ㎡当たりの賃料も高くなることが指摘されている。また、市街地再開発事業によっ て敷地を一体化することにより各々の不動産を単独で利用する場合に比較して増分価値が発生するため、実際の土地取引にお いても、市街地再開発事業の蓋然性が高いほど取引価格が上昇することが指摘されている。 また、Tabuchi（1996）によれば、大阪都市圏において、敷地面積の大きな土地ほど単位価格が高く、開発業者や土地所有 者は敷地面積を最大にするインセンティブを有する傾向があることが指摘されている。

居系地域においても小公園による地価上昇の影響は広範に及んでいるが、分析では 1996 年から 2016 年までの 20 年間の公園と地価の関係を観察しているものであり、住居系地域においては、 区画整理事業等によって新たに設置された公園が、当該事業による地価上昇を代替している可能 性が考えられる。 3.2 商業系地域における広範な影響の要因を検証する分析 3.2.1 理論分析 分析1 および 2 の結果から、商業系地域では、永続性のある公園が周辺に存在することで、「土 地利用を固定化するコスト」、「集積の経済の阻害」が生じている可能性について述べた。 公園の永続性については、都市公園法第16 条（都市公園の保存）において廃止条件が規定され ていることによるが、2004 年の法改正によって、借地公園については、貸借契約の終了又は解除 によりその権原が消滅した場合には、都市公園の区域の全部又は一部について廃止できる旨が明 文化された。ここで留意すべきは、地方公共団体と土地所有者の借地契約については、民法上の 契約であり、また、その契約は建物の所有を目的とするものではないため、借地借家法の適用も ないと考えられる点である。つまり、法改正以前から貸借契約の終了によってその権原が消滅し た場合には、借地契約を更新するか否かは土地所有者の意思に委ねられていたと考えるべきであ る。法改正の趣旨16_{は、一般企業が遊休地を抱える事例が増えてきた中で、一般企業がその所有す} る遊休地を将来的に利用するとしても、当面の間は地方公共団体に貸し出し、都市公園として利 用することによって、社会貢献と固定資産税出費の削減を図りたいというニーズを持っているに も関わらず、都市公園法第16 条の規定が、このような企業に都市公園として用地を貸し出すこと を躊躇させる大きな原因となっていたことが背景にある。しかしながら、このことは、法改正以 前は、借地公園の永続性について一般に誤った認識がされていたということであり、法改正によ ってこの認識が是正されたことで、行政所有の公園と民間所有の借地公園の間には、その永続性 について市場での認識が変化した可能性が考えられる。 また、公園と類似した施設として、児童遊園が挙げられる。児童遊園は、児童福祉法第40 条に 規定される児童厚生施設であるため、都市公園法第 16 条の適用はないが、地方自治法第 244 条 第1 項による「公の施設」の一つであるため、同法第 244 条の 2 第 1 項の規定により、その設置 あるいは廃止については条例でこれを定める必要がある。このことから、行政所有の児童遊園に ついても実質的な永続性が存在していると考えられる。一方で、民間所有の児童遊園については、 地方公共団体と土地所有者の借地契約は民法上の契約であり、借地借家法の適用もないと考えら れることから、借地公園と同様に永続性は存在していないと考えられる。 これらのことから、行政所有の公園あるいは児童遊園（以下、「公共公園」とする。）と民間所 有の公園あるいは児童遊園（以下、まとめて「借地公園」とする。）の間には、永続性という点で 違いが存在しており、永続性を持たない借地公園にあっては、商業系地域における「土地利用を 固定化するコスト」、「集積の経済の阻害」が緩和されている可能性が考えられる。以下の分析で は、この考えに基づき、仮説の検証を試みる。 16 _{一般社団法人日本公園緑地協会（2014）247 頁}

3.2.2 モデルの概要と使用データ （1）モデルの概要 【分析3】 公共公園と借地公園を区別した上で、2004 年法改正以降の商業系地域における年次の変化に伴 う地価の変化と、地価ポイントから一定距離圏内に含まれる公園数の変化との関係を固定効果モ デルによって分析する。なお、借地公園の数は、分析対象とした公園5,920 箇所のうち 186 箇所 であることから、サンプル数確保のために、分析1 で影響が強く出ていた、地価ポイントから半 径500m 圏内に位置する公園の数を対象として分析を行う。公園規模の分類は、分析 1 および 2 と同様である。 図15 分析 3 の推計モデルイメージ 【分析4】 分析 2 において、商業系地域では、最寄小公園までの距離が遠くなるほど地価が上昇すること が示されたため、公共公園と借地公園を区別した上で、2004 年法改正前後の商業系地域における 年次の変化に伴う地価の変化と、最寄小公園までの距離との関係について DID（Difference-In-Difference）分析を行う。 トリートメントグループは、最寄小公園が借地公園である地価ポイント。コントロールグルー プは、最寄小公園が公共公園である地価ポイントである。前者は、2004 年の法改正による影響を 受けたと考えられるグループであり、後者はそうでないグループである。前述のように、2004 年 の法改正以前から借地公園の永続性は担保されていなかったため、借地公園と公共公園の間には 周辺地価への影響という点で元々違いがあったと解釈すべきである。借地公園と公共公園による 法改正以前の影響の違いと法改正後の影響の違いを比較することで、法改正で新たに生じた借地 公園と公共公園の影響の差を求めることができる。そのため、各グループで、法改正の前後での 周辺地価への影響の差を取った後、さらにその差を取ることで、両グループに共通に起きたトレ ンドの影響をコントロールして、法改正の影響を取り出すことが可能となる。 なお、公園規模の分類は、分析1～3 と同様である。

図16 分析 4 の推計モデルイメージ （2）使用データ 分析3 については、地価ポイントは分析 1 および 2 と同様であるが、2006 年、2011 年、2016 年の各地価の対数値を被説明変数として使用した。分析 4 については、地価ポイントは 2004 年 法改正前後にあたる平成15 年度および平成 17 年度公示地価情報、都道府県地価調査ポイントの うち、この2 箇年で共通する地価ポイントを使用した。公園データは、分析 1 および 2 と同様に、 開園年度に応じて集計した。また、公共公園と借地公園の区別は、「公園調書」の土地所有者に「民」 と記載のあるものを借地公園とし、それ以外を公共公園とした。17 （3）推計モデル式 【分析3】 ln 地価it＝β0＋β1～2（年次ダミー）i ＋β3～6（公園規模ごとの500m 圏内の公共公園の数）it ＋β7～10（公園規模ごとの500m 圏内の借地公園の数）it ＋εit i：地価ポイント t：年次 ε：誤差項 【分析4】 ln 地価it＝β0＋β1（ln 最寄小公園距離）it ＋β2（ln 最寄小公園距離×借地ダミー）it ＋β3（ln 最寄小公園距離×2005 年ダミー）i ＋β4（ln 最寄小公園距離×借地ダミー×2005 年ダミー）i ＋Σβk（コントロール変数）kit＋εit i：地価ポイント t：年次 ε：誤差項 17 _{「その他」と記載のあるものについては、備考欄で所有者が判別できるものを除いて公共公園とした。}