福井市における居住系建設活動の状況と原単位指標 の把握

福井市における居住系建設活動の状況と原単位指標 の把握

著者 玉置 伸?, 長谷川 洋, 申 賛浩

雑誌名 福井大学工学部研究報告

巻 41

号 1

ページ 125‑136

発行年 1993‑03

URL http://hdl.handle.net/10098/4190

告号月報

1 3

究第年

研 回 巻

4

目

工

125 

福井市における居住系建設活動の状況と 原単位指標の把握

玉 置 仲 倍 * 長 谷 川 洋 * 申 賛 浩 * *

Study on  the Housing Construction Activities in Fukui City 

Shingo TAMAKI ，  H i r o s h i  HASEGAWA ，  and Chan‑ho SHIN  ( R e c e i v e d  F e b .  26

， 

1 9 9 3 )  

This paper aims t o  c l a r i f y  t h e  a c t u a l  c o n d i t i o n s  o f  housing c o n s t r u c t i o n  a c t i v i t i e s  i n   Fukui C i t y  i n  view p o i n t  o f  u n i t  a r e a ，  t h a t  i s ，  p e r  h e c t a r e .  

Main c o n c l u s i o n s  a r e  a s  f o l l o w s ;  

1. 

The f i o o r  s p a c e  o f  h o u s i n g  s t o c k  p e r  u n i t  a r e a  i s   t h e  mostly h i g h e s t  i n  t h e  c e n t r a l   b u s i n e s s  d i s t r i c t ，  t h a t  i s ，  8197 m

² 

p e r  h e c t a r e ，  w h i l e  they a r e  about 2 0 0 0  m

² 

per  hec

七

a r ei n  t h e  r e s i d e n t i a l  d i s t r i c t s  where t h e  newly housing c o n s t r u c t i o n  o p e r a t i o n s   a r e  e x t e n s i v e l y  c a r r i e d  o n .  

2 .   The amount o f  t h e  h o u s i n g  c o n s t r u c t i o n  a c

七

i v i t i e si n   view p o i n t  o f  f i o o r   s p a c e   i s   r e c e n t l y  about 0 . 3 4  m i l l i o n  m

² 

e a c h  y e a r

， 

and t h e  newly housing c o n s t r u c t i o n   o p e r a t i o n s  a r e  1 8 9 7  c a s e s  e a c h  y e a r .  

3 .   The newly b u i l d i n g  o p e r a t i o n s  o f  t h e  detached housing a r e  about 0 . 2 9  c a s e s  per  h e c t a r e  e a c h  y e a r .  

4 .   The a v e r a g e  s i t e  a r e a  o f  t h e  n e w l y ‑ b u i l t  d e t a c h e d  housing i s   2 3 6 . 9  m

² 

，  and t h e   a r e a  o f  f i o o r  s p a c e  i s   1 5 4 . 1  m

2. 

5 .   The newly b u i l d i n g  o p e r a t i o n s  o f  t h e  apartment housing a r e  about  0 . 0 5  c a s e s  per  h e c t a r e  e a c h  y e a r .  

6 .   The newly b u i l d i n g  o p e r a t i o n s  o f  t h e  h o u s i n g  used f o r  l i v i n g  and commercial p u r ‑ p o s e s  a r e  about 0 . 0 4  c a s e s  p e r  h e c t a r e  each y e a r ，  and t h o s e  o f  t h e  p u b l i c  h o u s i n g  

紅

e 0 . 0 0 3  c a s e s .  

はじめに

本稿は文献一

1に続くものである。文献 ‑1

では、

1 9 8 6

年までの人口及び土地利用、建設活動関 係各種ストック資料と

1 9 8 7

年1

1

月から

1 9 8 9

年1

0

月までの建築計画概要書を資料として、福井市にお ける人口及び建設活動からみた都市構造の特徴とその推移、建設活動におけるストックとフローの 関係等を把握し、主に建設活動の原単位指標を定量的に把握することを目的としていた。

*環境設計工学科 **工学部研究生

本稿では、さらに資料を補充し、

1 9 9 0

年度までの人口及び土地利用、建設活動関係各種ストック 資料と

1986

年度から

1 9 9 0

年度までの建築計画概要書、全9，

486

件を収集、分析することにより、文献

‑ 1で報告した内容を再検証するとともに、さらに都市建設活動の中で最も大きな比重を占める住 居系建設活動(一般住宅、共同住宅、併用住宅、公共住宅)に注目し、その原単位を定量的・定性 的に分析することを目的としている。

なお、上記の作業のうち、福井市における人口及び世帯の動向に関連する分析結果は、文献‑1  の報告後、

5

年間を経過している以上、当然定量的には異なる部分があるが、いす れの指標におい ても大きな構造的変化は認められず、また定性的結論を新たに書き換えるほどの変化はなかった。

したがって、本稿では、これら部分については紙面の都合上、割愛することとし、直接、住居系建 設活動の分析から始めることにする。したがって、本報告の背景となっている人口及び建設活動の 一般的動向等については、文献‑1を参照されたい。

1 

.建築物ストック延べ床面積と地区類型

本節ではまずはじめに、小学校区単位にみたスットク延べ床面積を住居系、商業系、工業系に分 類することにより、建築物ストック面積からみた各地区の性格を明らかにする。ついで、その結果 得られたストック延べ床面積の用途別類型化と人口増減率の結果を組み合わせて地区類型を行う。

表

1

は地区別のストック延べ床面積の用表

1

建築物ストック延べ床面積 途比を示したものである。福井市市街化区

域における

1 9 9 0

年現在の(公共建築物を除 く)総ストック延べ床面積は、

1 2 4 3

万

9964 d

となる。市街化区域全体の面積は

4234ha

、 一方、各地区面積から「官公庁用地+文教

・厚生施設(公立) +公共用地(道路、公 園、河川等)Jを除いた「民間宅地」を単 位とするネット面積は2964.3haであるから、

全市街化区域に対するグロス容積率は

2 9 . 4

%、ネット容積率では

42.0%

となる。この うち、住居系延べ床面積は8

3 8

万

0218

rrf、す なわち総ストック延べ床面積の

67.4%

とな る。一方、商業系延べ床面積は

1 7 9

万

2 6 7 1

rrf 

14.0%

、工業系延べ床面積は2

2 6

万

7 0 7 5

rrf、

18.2%

を占める。

N O  也区名

1  2  3  4  5  6  7  8 g  1 0  1 1  1 2  13  14  15  16  17  18  19  2 0   21  22  23  24  25  26  27  2 8   合 計 1ス9ト9ッOウ年

住 居

ストックフロ←ス(11986年 )KI986~ 9針ト90(ッZ年)ク)  1990年) 358335  17110  40.4  300477  32336  76.6  412235  74395  79.1  413363  111120  72.2  251切8 16323  16.4  375043  43821  関.1 336297  108244  52.4  123193  42153  79.9  439143  90874  86.8  87194  36527  78.5  268305  61413  79.6  174371  336飽 88.3  470640  13172  61.1  339786  43176  15.9  267031  86614  60.6  164086  37651  関.3 224139  77204  85.2  341963  125289  69.0  152499  22358  関.0 377387  85953  関.3 248712  14043  66.6  284867  ω551  68.1  50517  11018  44.4  15893  1603  33.1  372823  12717  64.7  13962  11576  17.1  0.0  21122  6080  62.1  関25570 454648 

8380218  6'1.4  前 日 I正19ト86ツ年ク) フロ

19806年 

，199  404639  83754 

52673  4263  56270  14439  47833  22229  38186  5940  57416  45959  121594  41473  10969  8101  29854  4704  7031  11856  34546  8174  11144  3120  88181  11392  36757  2677  46834  31895  15441  4193  14501  1671  41ω1  20650  24195  5827  93509  16822  72021  31944  38929  12340  1030  1248  701  732  22816  10733 

2110  3072  5502  1024  376439  416232  1'1926'11 

~ 工 業

ストック ストック フロー ストック 19旨9十0(Z年)) 1986年)1986~ 19計90(Z年)) 

1990年 52.5  60196  5957  7.1  13.1  44203  710  10.3  11.5  54178  3凶8 9.4  9.6  122525  9355  18.2  12.6  37455  1281  11.0  17.1  79960  3894  13.8  19.2  211563  28496  28.3  9.2  18740  3820  10.9  5.7  44766  1489  7.6  12.0  12234  2768  9.5  11.0  35335  1172  9.4  6.1  11061  2132  5.6  11.3 223815  14288  27.0  7.8  79655  2833  16.3  13.5  129853  21611  25.9  7.0  61645  1805  24.7  6.3  26345  4017  8.6  9.1  126454  22123  21.9  12.1  42209  5772  18.9  16.5  91609  3561  14.2  18.2  124109  19499  25.2  10.0  99149  10465  21.3 

1.6  56416  18211  53.9  2.7  29181  4789  64.2  4.9  173062  36046  30.4  2.0  23029  156  20.9  55.3  2483  44.7  15.1  8444  1401  22.8 

027191  239884  14.4  226'10'15  18.2 

まず住居系についてみると、最も住居系用途比率の高いのは東安居地区で88.3%、ついで湊地区

86.8%

、社北地区の85.2%である。一方、最も少ないのは東藤島地区の

33.1

%、ついで順化地区4

0

.4%

、河合地区44.4%となる。

商業系についてみると、最も高いのは福井駅を含む順化地区であり、

52.5%

と過半数を占める。

商業系ストックはこの順化地区が突出して多い。一方、最も少ないのは河合地区の1.

6%

であり、つ いで東郷地区2.0%、東藤島地区2.7%となる。

1 6

四

8

以上:.，

7

E

団 側 一

ω 

一 圃

4 O O O‑

/:1 

臨 浅 沼

1 2 1‑

m/ha

前後、ネット容積率で20%前後であることが認められる。

r r K : : : ] 自湖一

一方、フローについてみると、

1986

年から

1 9 9 0

年までの

5

年 一 喝 図

2 0 0 1 2 1 ♂

聞における福井市市街化区域における(公共建築物を含む)全 図

2

地区別住居系単位当たり ストック延べ床面積 工 業 内 向 い の は 東 藤 島 地 区 の

64.2%

'"C'~り M ノ

近くが工業系で占められる。ついで河合地区の

53.9%

となる。

一方、最も少ないのは東安居地区で5.6%、ついで順化地区

7 . 1

%、湊地区

7.6%

となる。

以上の住居系、商業系、工業系のストック延べ床面積の構成 比は、ある用途に特化した特殊な地区を除き大半は住居系7

0. . . . . .   80%

、商業系

1 0 " ‑ ' 1 5 %

、工業系

1 0 " ‑ ' 2 0 %

のところでの集中が認 められる。

以上より、

1 9 9 0

年時点、での市街化区域全体の用途別構成比の 平均値、住居系

67.4%

、商業系

14.4%

、工業系

18.2%

を用い、

この数値よりも比率の高い用途をそれぞれの地区において特化 している用途とする。これに人口増減減少を組み合わせること により、図

l

に示す

8

類型を得た。

①商業系人口減少地区・・・・・・順化地区

②住居系人口減少地区・・・・・・宝永、春山、旭、湊、足羽地区

③住商系人口減少地区・・・・・・日之出、松本地区

④商工系人口減少地区・・・・・・豊、六条地区

⑤住居系人口増加地区・・・・・・明新、円山、西藤島、日新、

東安居、社北地区

⑥住工系人口増加地区・・・・・・清明、社南、麻生津、河合、

東郷地区

⑦商工系人口増加地区・・・・・・和田、替蒙、文殊地区

⑧工業系人口増加地区・・・・・・木田、河合、東藤島、森田地区 以下では、この類型地区別に分析を進める。

2.

住居系ストックとフロー

全住居系ストックの状況を、道路、学校(公立)、公園等の 公共施設を除くネット地区別単位面積

( h a )

当りで示したもの が図2である。ドーナツ化現象にもかかわらず、依然として都 市中心部の単位面積当りの住居系ストック、すなわち住居系容 積率は高く、都心業務地区である順化地区では8197m/ha、す なわちネット容積率で82%を占める。それに隣接する旭、宝永 地区も容積率は

60%

以上となる。一方、縁辺部の現在最も住居 系建設活動の盛んな地域は、

h a

当りのストック面積でほぼ2000

建設件数は9

， 4 8 6

件、年間平均

1 8 9 7

件となる。そのうち住居系建

? 

d 

区 区 区 区 区 区 区 区 柏 崎 地 勉 泊 地 鎗 勉 抽 岨 少 少 少 少 加 加 加 加 減 減 櫨 冊 減

m m m

増

ロ ロ ロ ロ ロ ロ ロ ロ

人 人 人 人 人 人 人 人 系 系 系 系 系 系 系 系 祭 居 商 工 居 エ エ 察 商 住 住 商 住 住 商 工

n u 悶凶悶凶聞出・・閉園田園・・

図1 地区類型

J 

設活動は、年間

1

，

4 5 7

件、全着工件数の

76.8%

を占める。一方、延べ床面積では全フロー

9 6 . 2

万

nf/

年のうち住居系は

3 3 . 9

万

r r r /

年、

35.3%

を占める。すなわち、住居系建設活動は全建設活動のうち、

件数で

8

割弱、建設床面積では

1/3

強を占めることになる。

表2は住居系フローについて、工事種別年間建設件数を示したものである。平均年間件数

1

，

4 5 7

件 のうち一般住宅はし

1 3 8

件、すなわち

78.1%

と

8

割弱を占める。共同住宅は

1 5 5

件、

10.6%

、併用住 宅も同じく

1 5 5

件、

10.6%

を占める。一方、公共住宅は年間

1 0

件、

0.7%

に過ぎない。

これを地区別に 表2 地区別住居系工事種諸指標 みると、住居系人

口増加地区が最も 多く、

3 6 8 . 4

件/年 を占める。ついで 住工系人口増加地 区の

3 1 5 . 8

件/年な

ど市街地周辺部の 人口増加地区で多 いのは当然である が、中心部の住居

錯韻ヂ字血血 2. 

3. 

4 錯程桂録挙商工系

F 時脳

ヂヂ許^盤血E 盤 5. 

6. 

7. 

8. 

一 般 住 宅

新築 t園祭 日をの他 3.72 Z  66.  331..3 6 2  88.44 2  68.  40.21 2 

31.  0.B5 2  O.  45.88 2  関. 20.02 Z 

30.  0.9B 2  O.  62.8 2188..82 Z  0.22 2  73.1X  O.  31.8 鐙2 72 

61.2  0.8 31  78.  20.8%  O.  07.  62.4  0.4 12  76.  23.1%  O.  86.4  33.6  0.2 22  71.9" 28.0%  O.  38.2B 2 44.6  0.4 22  76.  24.6%  O.  52.0  82.8  3.2  74.9% 24.8%  0.3% 

共 同 住 宅

新築 増築その他 1.80 2  00.  33.642   94.  25..08 Z  18.82 Z 1.0  94.  6.2%  7.8  0.94 2  96.1%  4.  39.2  0.8 EZ  98.6%  17.252   1.4  92.  7.6" 

17.0  0.6  0.2 12  95.5%  3.4%  12.6  1.04 2  92.6%  7.  47.4  7.0 52  0.21 2  95.3%  4.  O. 

併 用 住 宅 公 共 住 宅 住 宅 全 体

新 . 増築 その他新築 増 築f:tの他新 築 期 築ドをの他 4.88 2 1.022   9.8  2.6  82.  17.  79.0% 21.0%  27.85 2  9.0  0.8  150.4B 2 51.2  0.6  75.  24.5%  00.0%  74.  25.3X  0.3X 

B .03 1  3.8  0.4  0.23 2  73.213   26.0  0.6  70.  29.7%  66.7X 33.  74.  25.3%  0.6X 

7.982   3.2  BS.84 2 22.8  0.2  70.  29.a  74.  24.9%  0.2X  27.41 2  6.8  0.6  299.022   68.6  0.8  80.  19.9%  OO.OX  81.  18.6%  0.2X  16.4  7.6  2.8  0.452   243.811   71.8  0.4  68.3" 31.7%  87.6" 12.  77.  22.7%  0.1%  10.6  7.2  0.2 12  0.202   114.zI Z 41.45 Z  0.6  58.9" 40.0" 1.  00.  73.  26.  0.4% 

8.6  3.4  4.06 2 0.4  162.4  49.4 3Z  0.4  71. 7" 28.3%  92.  8.0%  76.5% 23.  0.2X  12.4  42.0 21  0.212   9.4  1.0  121.2 33222 .8  3.6  72.7" 27.  O.  90.4%  9.6X  76.9%  .8%  0.2% 

系人口減少地区においても

2 0 2 . 4

件/年と

15%

程度のフローのあることに注目する必要がある。

総 計 12.4  100.0%  202.4  100.0% 

98.8  100.0% 

91.4  100.0%  368.4  100.0%  315.8  100.0%  156.2  100.0%  212.2  100.0%  457.6  100.0% 

つぎに住宅種類別の特徴をみると、共同住宅については、住商系人口減少地区において比率は最 も高い。

1 9 . 2 / 9 8 . 8

、すなわち総件数の

20%

を占める。ついで住居系人口減少地区で

35.6/202.4

、 総件数の

18%

を占めるなど、旧市街地において共同住宅の比重が強い傾向が認められる。一方、併 用住宅については中心地区の商業系人口減少地区では

5.8/12.4

、すなわち総件数の

47%

と約半数は 併用住宅である。ついで多いのは旧市街地の住居系人口減少地区で

3 6 . 8 / 2 0 2 . 4

、

18%

を占める。公 共住宅については、総件数に占める比率は

1%

に満たないが、その中では工業系人口増加地区で5

. 0/212.2

、すなわち

2.4%

と比較的多い。

一方、工事種別についてみると、新築が1，

1 2 1

件

(76.9%)

、増改築は

3 3 3

件

(22.8%

)となる。

このうち一般住宅では新築が

75%

、増築が

25%

とちょうど3

1

の割合になっている。共同住宅の 増築率は

4.5%

、公共住宅は

9.6%

、一方、併用住宅は

27%

を占め、最も多い。その中で類型地区別 には、一般住宅については表

‑2

の

1""3

類型に該当する旧市街地地区において増築比率が高く、

3

割を超えている。その他地区は

25%

前後である。共同住宅については類型地区別にはバラツキは 少ない。併用住宅は逆に類型地区別には商工系人口増加地区の

40%

など周辺部での増築率の高い傾 向が認められる。一方、公共住宅は件数は少ないが、住商系人口減少地区において増改築の比率が 高くなっている。

しかし、住宅全体としてみた場合の増築率は類型地区別にみて、

20""25%

程度となり、バラツキ は少なくなる。

3.

新築・一般住宅の建設活動状況

表

3は新築一般住宅の諸指標を示したものである。

1 2 9  

まず、ネット単位当りの建設件数を表

3

地区類型別新築一般住宅諸指標(平均) みると、市街化区域全体では平均0.29

件/ha・年となる。これを類型地区別 にみると、最も多いのが住居系人口増 加地区の

0 . 4 0

件/ha・年、ついで住工 系人口増加地区の

0 . 3 2

件/ha.年であ る。当然のことながら、住居系の人口 増加地区での建設は盛んである。一方、

路 指 傑

地区頬型 1 商業系人口減少地区 2.住居系人口減少地区 3 住商系人口減少地区 4 商工系人目減少地区 5.住居系人口繕加地区 6 住工系人口泊加勉区 7.筒工系人口熔加地区 8 工業系人口稽加地区

合 計

陸べ床 E積 rn/件) 184.2  190.8  158.2  144.1  150.4  148.9  1飽.8 151.6  154.1 

tx地 排 水

面 積 除草

ro/件) E転

m m 

118.3 72.8  72.6  188.5 54.5 10.9  3.4  202.2  50.0  91.7 6.8  208.3 44.6 71.8 22.8  227.6 44.9  73.9  5.3  252.7 40.3  63.9  5.1  288.7 37.1  59.0 tn.5  252.3  41.2 65.5  5.5  236.9 48.0 87.9 20.. 

3附

m

l.立当たり 単 位 当 り 単 位 当 り

ユ上E巨年 件 数 院 延 べ 面積院敷地面積

m 

{ヰハla.年)ro/ha.年)n!/ha・年) 43.7  0.07  12.9  8.3  26.9  0.25  47.7  47.1  13.6  0.20  31.1  39.8  5.3  0.29  42.3  61.2  3.9  0.40  60.5  91.5  1.9  0.32  47.0  79.6  6.0  0.22  36.6  62.6  3.3  0.26  39.7  66.1  6.6  0.29  44.3  68.1 

最も少ないのは中心業務地区である商業系人口減少地区の

0.07

件となる。

これを地区別に示したのが図

3

である。一般住宅の新築建設活動は、中心業務地区を核とする旧 市街地で少なく、市街化区域の外縁部にいくほど多い。その中でもとりわけ、市街化区域の西部及 び東部における建設活動が活発に行われている。

1件当りの平均敷地面積をみると、全住宅の平均では

235.9nf/

件となる。最も大きいのは商工系 人口増加地区の

2 8 8 . 7nf/

件、ついで住工系及び工業系人口増加地区が2

5 2n f

台となる。一方、商業 系人口減少地区は

1 1 8 n f

と最も小さく、ついで住居系人口減少地区の

1 8 9 n f

である。その他は

2 0 0 " ‑ ' 2 3 0 n f

となる。

これを地区別に示したのが図

4

である。敷地面積は都市中心部の旧市街地で小さく、

1 8 0 n f

未満と なる。一方、周辺部に行くほど大きくなり、市街化区域の北部と南部では 240~270

n f

、東部や西部 では2

7 0n f

以上の地区が多い。

この敷地面積を単位面積 当りでみると、全体では

5 8 . 1  n f  /ha 

.年の需要がある。

その中でも件数密度の最も 高い住居系人口増加地区で は、

9 1 . 5 nf/ha・年となり、

毎年ネット地区面積の

1%

近くが消費されていること になる。ついで住工系人口 増加地区が7

9 . 5 n f  /ha

・年 となる。その他の人口増加 地区は

6 5 n f

前後である。一 方、人口減少地区では商工 系地区を除いて需要は小さ い。中心地区で、ある商業系 人口減少地区は8.3n

f  /ha . 

/ 

1

0.5^以上

田 ^{0 . 4‑}

1 ^{0 . 3  ‑}

d

^圏_国^0.2‑_0.1‑

1 : :10.1未協

年と極端に少なく、ついで 吊歎/ha.年)

その周辺に位置する住居系 図

3

地区別新築一般住宅 人口減少地区も

4 7n f

と少な 単位面積当たり着工件数

ノ

E 2 1 上 ?

d 

図

4

地区別新築一般住宅 平均敷地面積

い。

つぎに、 1件当り延べ床面積についてみると、全住宅の平均は

154.1nf/

件となる。最も大きいの は旧市街地に相当する住居系人口減少地区の1

9 1nf/

件、ついで中心部の商業系人口減少地区の

1 8 4

dである。

1

件当り延べ床面積は旧市街地が最も大きいことを示している。この両地区は表

5

にお ける非木造率、

3

階以上率とも最も高く、非木造化、

3

階化によって住宅延べ床面積を大きくして いることが分かる。

その典型的なプランが図

5

である。敷地間口

7.4m ( 4 . 1

間)、敷地奥行17.8m (

9 . 9

間)、敷地面 積

1 3

1.

3  n f

という都心部に位置する典型的な短冊型狭小敷地で、ある。住宅プランをみると、 1階はす べて駐車場となっており、 2階に台所と居間、座敷、 3階に 3寝室をもっ 4 L D Kプランである。

各階の面積は

1

階1

0 4 . 7 n f

、

2

階9

3 . 2n f

、

3

階7

7 . 1 n f

、4階1

6 . 8n f

であり、延べ床面積は2

9

1.

8n f

と 大きい。従って、建蔽率、容積率とも非常に高く、各々、

79.8%

、222.3%となる。

この例からも分かるように、旧市街地に位置するこれら両地区は敷地面積が小さく、 1階に駐車 場を組み入れている比率が高い。そのことが住宅延べ床面積を大きくしている直接の原因であるこ とを示している。事実、図

5

の住宅の場合も

1

階駐車場と

4

階物置部分を除くと

1 7 0 . 3 r r f

となる。そ の他の地区はほぼ

1 5 0 n f

前後であり、大きな格差はない

守 ‑ T 

敷 地 面 積 :131.28uf  関口:7.4m  奥行:17.8m  1階床面積:104.72uf  2階床面積:93.23ul'  3階床面積:77.05ul'  総延床面積:291.82 uf 

1階駐車場

配領図・ 1階平面図 2階平面図 3階平函図

図

5

旧市街地中心部における新築住宅の典型(非木造、

3

階建、一部

4

階)

この延べ床面積の状況を地区別に示したものが図

6

である。上で述べたように、市内幹線の通る 不燃化、高層化の進んでいる地区(すなわち、地価が高く、住宅敷地面積の小さい地区)で住宅も 不燃・高層化し、住宅規模を大きくしている状況が認められる。ついで市の北部及び東部の比較的 良好な住宅地と目されている地域において

1 6 0r r f

台の住宅が立地し、西部及ぴ南部の住宅立地の盛ん な地域では

1 5 0n f

以下となっている。

表

4

新築一般住宅敷地面積別延べ床面積分布

延床 /30‑ ~o- 100  20  160  80‑也00 J20‑ 総G1

敷地 ‑60  80  100  120 14  160  180  200  22 

4  13  15  3  7  3  45 

‑75 0.1  0.3  0.4 0.1  0.2 0.1  1.1  75‑ 4  27  64  24  17  8  14  4  4  166  100  0.1  0.6  1.5  0.6  0.4  0.2  0.3 0.1 0.1  3.9  100‑ 10  29  153  127  40  18  11  20  4  7  419  125  0.2  0.7  3.6  3.0  0.9  0.4  0.3  0.5  0.1  0.2  9.8  125‑ 7  13  116  186  81  46  20  13  7  25  514  150  0.2  0.3  2.7  4.4  1.9 1.1  0.5  0.3 0.2  0.6  12.1  150‑ 3  14  67  216  154  92  37  20  12  18  633 

175  0.1  0.3  1.6  5.1  3.6  2.2  0.9  0.5  0.3  0.4  14.9  175‑ 5  6  26  87  132  112  46  30  9  22  475  200  0.1  0.1  0.6  2.0  3.1  2.6  1.1  0.7  0.2  0.5  11.1  200‑ 1  4  21  42  104  111  81  48  22  30  464 

225  0.0  0.1  0.5  1.0  2.4  2.6  1.9 1.1  0.5  0.7  10.1  225  1  2  8  28  60  67  55  48  25  33  327 

250  0.0  0.0  0.2  0.7 1.4 1.6  1 :3 1.1  0.6  0.8  7.7  250‑ l  5  5  12  25  49  ‑41  30  15  18  201  275  0.0  0.1  0.1  0.3  0.6 1.2 1.0  0.7  0.4  0.4  4.7  275‑ 2  7  11  33  24  30  17  33  157  300  0.0  0.2  0.3  0.8  0.6  0.7  0.4  0.8  3.7  300‑ 2  3  1  4  11  19  18  31  15  20  124  325  0.0  0.1  0.0  0.1  0.3  0.5  0.4  0.7  0.4  0.5  2.9  325‑ 1  2  6  20  17  26  25  18  30  145  350  0.0  0.0  0.1  0.5  0.4  0.6  0.6  0.4  0.7  3.4  350‑ 2  4  6  15  26  54  66  83  70  268  594  0.0  0.1  0.1  0.4  0.6  1.3 1.6  2.0 1.6  6.3  13.9  総 計 40  121  486  757  688  629  382  218  504  4264  0.9  2.8  1.4 117.8  6.1  4.8  .3  9.0 5.1  1.8  00.0  注 ) 上 段 :件 数 下 段 : 全 体 に 占 め る 比 率

以上の敷地面積と延べ床面積の関係、すなわち敷地面積 別に延べ床面積を集計したものが表

4

である。表

4

は

5

年 間の新築一般住宅すべてについて示している。

敷地面積についてみると、

1 5 0 " ‑ '1 7 5  n r

が最も多く、全住 宅の

14.9%

を占める。ついで多い

1 2 5 " ‑ '1 5 0  n i

の1

2 . 1

%、

1 7

/ 

d 

E 1 2 1 上?

1

¹60 ‑

圏1切 ー

図140‑

図

6

地区別新築一般住宅 平均延べ床面積

5 ‑ ‑ ‑ ‑ 2 0 0 n i

の11.

1%

を含めると、

1 2 5‑ ‑ ‑ ‑ 2 0 0  n i

で全体の38.1%と4割近くを占める。

2 2 5n i

まで広げると、

48.2%

と約半数がこの範囲に含まれる。一方、

300m

以上の大規模宅地も

20%

存在する。なお、中央 値は

195m

程度、平均値は2

3 7n i

である。

延べ床面積については、

1 0 0 ‑ ‑ ‑ ‑ 1 2 0 n i

が最も多く、

17.8%

を占める。ついで 多い

1 2 0 ‑ ‑ ‑ ‑1 4 0  m

の1

6 . 1

%、

1 4 0 ‑ ‑ ‑ ‑1 6 0  n i

の14.8%を含めると、

1 0 0 ‑ ‑ ‑ ‑1 6 0  mに48.7%

と約半数が集中する。一方、

200m

以上の 大規模住宅も

17%

存在する。中央値は

1 4 1n i

、平均値は

1 5 4n i

となる。

この両者の組合せについてみると、敷地面積が

1 5 0 ' " ' ‑ ' 1 7 5 m( 5 0

坪前後)で延べ床面積

1 0 0 " ‑ ' 1 2 0 n i (  3 3

坪前後)が最も多く、

5 . 1

%を占める。この場合の容積率は68%程度となる。ついで敷地面積が

1 2 5 ‑ ‑ ‑ ‑1 5 0  n i

で延べ床面積が

1 0 0 ‑ ‑ ‑ ‑ 1 2 0 n i(容積率80%

程度)の

4.4%

、ついでそれより一回り小さい敷 地面積1

0 0 " ‑ ' 1 2 5 n i

で延べ床面積が8

0 " ‑ ' 1 0 0 n i(容積率80%

)、あるいは一回り大きい敷地面積が

1 5 0

" ‑ ' 1 7 5 n i

で延べ床面積が1

2 0 ' "1 4 0  n i  

(容積率80%)の各々、

3.6%

となる。すなわち、敷地面積1

2 5 ' " ' ‑ ' 1 5 0  n i   ( 4 0

坪前後)、延べ床面積1

0 0 ' " ' ‑ ' 1 2 0 n i( 3 5

坪前後)を中心にそれより敷地面積にして

2 5n i   (7 

坪)、延べ床面積で2

0n i   (6

坪)程度前後する住宅が中心になっていることを示している。

つぎに、表

3に戻って、建蔽率及び容積率についてみると、全住宅の平均建蔽率は48%

、一方、

平均容積率は88%となる。

類型地区別にみると、その中では中心業務地区である商業系人口減少地区では、敷地規模が小さ いため、建蔽率は73%、容積率も

173%

と極端に高い。ついで住居系人口減少地区も高く、各々、

5

5%

、110%となる。一方、現在建設の盛んな外縁部についてみると、建蔽率は4

0 " ' 4 5

%、容積率は

70%

前後の地区が多い。

以上の建蔽率、容積率の状況を地区別に示したのが図7、 8である。 建蔽率、容積率とも都心部

に位置する中心業務地区を核とする旧市街地で高く、市街化区域の周辺部に行くほど低くなるが、

図はその状況を定量的に示している。

J 

d 

i i ? ? 

圏

4 5‑

図40‑

Q40矧

図

7

地区別新築一般住宅 平均建蔽率

J 

d  ^f

^園図

ⁱ

^初ー70‑

^?? 

図

8

地区別新築一般住宅 平均容積率

型

︒ が 共

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み 春 シ 社抗︑ン る が 件 マ

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1 1

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2

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地 日 あ れ い の 湊 に 設 を 数 地 も 商 人 ら で が ず な も

︑ 区 建 標

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街 最 住 系 れ ス 動 い 少 た は 地 の 指 り 市 で で

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︒ グ 設 区 年 示 地 れ 住 の 積

︑ 地 つ

︑ い ( 建 地

・ に な こ 同 宅 面 と 少

︑

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1

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1

る 仏 れ 建 件 新 ま 区 居 件

地 の ツ に な こ も ロ

7

地 住 印 少 区 ネ 度 に

ω

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路 指t軍延べ床

N

容 問F院は勾償》

￨ 木3階陣{立当たり 111位 当 り 単 位 当 り 商 積 Pfj1f! 品 上年 件数伴延べ面積年敵地面積 地区=u史 ぽ/1キ)ra/件)撃は) (x) (:0 件/ha.年)m'/ha.年)ra/ha年) l  商策系人口減少地区 598.2  173.8 78.9  17.7  100  0.04  23.5  7.0  2 住居系人口減少地区 535.1 388.1  58.1  86.1 9.8  0.10  50.9  38.8  3 住商系人口減少士自区 621. 7 420.3 49.3  39.3 1.3  0.08  48.8  33.6  4 商工系人口減少地区 286.4 326.1 53.1  07.6 1.5  0.04  12.4  13.0  5 住居系人口淘加地区 472.9  407.1 46.5  12.0  5.5  0.07  32.2  28.5  6.住工系人口1盟加勉区 408.3 450.9 42.7  06.3  2.1 ~7.9 0.03  10.7  13.5  7 商工系人口繍加地区 873.1 635.3  44.3  22.2 

。 。

同.8 0.04  37.3  25.4  8 エ策系人口浴加旭区 ^切3.6672.5  38.8  86.0 1.4 凶.7 0.02  14.1  13.5 

合 H  ^{545.2 451.4 51.2 45.6 6..5} 同9.3 0.05  27.1  22.6 

同住宅)の需要の多いことを示している。その結果が人口減少 地区にもかかわらず、共同住宅の建設量を多くしている。

ついで、単位当り延べ床面積をみると、全体の平均は

27.1m /ha

・年となる。、建設量は一般住宅の

6

割に相当する。これ を地区別にみると、上記の建設量の盛んな住居系人口減少地区 では

50m/ha

・年程度となる。これら地区における共同住宅の 建設量は一般住宅よりも多く、延べ床面積の上からもマンシヨ

ン地域化していることが分かる。

この 1件当り延べ床面積は全体平均で

545m

、一方、敷地面積 は

451m

である。

類型地区別にみると、市南部の周辺部に位置する商工系人口 減少地区では、延べ床面積は

286m

と小さい。ついで住居系人口 増加地区で

400m

台と小さい。一方、商工系人口増加地区や工業 系人口増加地区では、

600m

以上と大きくなる。

敷地面積についてみると、中心業務地区である商業系人口減 少地区で

174m

と極端に小さい。その他の人口減少地区、すなわ

J 

1

0.15以上方

圏0.12‑

1 r  

1

0.09 ‑

r..守圏0.O6‑

̲ d : : /

図0.03‑

@ } j f J / L   [ ]  

0.03糊

ちマンシヨン建設の盛んな地域では

3 0 0 " ‑ ' 4 0 0m

程 度 と な る 。 ' ¥ 9 凶 匂 {件/ha・年) 方、商工系人口増加地区や工業系人口増加地区では、

600m

以 上 図

9

地区別新築共同住宅 と大きい。

5 .

新築・併用住宅の建設活動状況

新築併用住宅の諸指標を示したものが表

6

である。

単位面積当り件数をみると、市街化区域全体の平均は

0 . 0 4

件

/ha 

・年である。これを類型地区別にみると、中心部の商業系 人口減少地区が

0 . 1 1

件と最も高く、ついでその周辺に位置する 住居系人口減少地区の

0 . 0 8

件が多い。その他の地区はいずれも

0 . 0 5

件までである。

この地区別の分布を示したものが図

1 0

である。中心業務地区 の商業系人口減少地区を核として、市内の幹線道路を含む旧市 街地において建設が盛んな状況を示している。

表

6

地区類型別新築併用住宅諸指標(平均)

路指標 3 ~骨

m

^位当たり 単 位 当 り 単 位 当 り

ユ上年件数伴延べ面積降敷地面積 地区類型 ui//牛) rn/件)E巨(X) x)!m m n/ha.年)rn/ha・年)^ui/ha.年)

1 商業系人口減少地区 274.4 122.0  77 .2 237.8 5.8 1.7  0.11  28.8  13.4  2 住居系人口減少地区 312.5  204.7  64.9 74.9 2.7 5.5  0.08  24.6  16.4  3 住商系人口減少地区 314.0  261.0 59.3  42.1 8.9  4.4  0.04  12.2  10.4  4 商工系人口減少地区 288.4 289.6 55.4  16.1 9.5 6.4  0.04  12.5  11.6  5 住居系人口 jf加焔区 270.1 293.6 48.5 98.2 9.9  0.05  12;8  14.7  6.住工系人口繍加地区 270.3 316.3  51.7 95.9 2.4  0.03  6.7  9.5  7 商工系人口翁加勉区 341.2 392.3 47.6 99.3 1.7  0.03  9.1  11.8  8.工業系人口湖加地区 281.4 401. 7 37.7  72.9 52.8  0.02  4.6  8.0 

合 E十 293.1 282.3 55.0  28.1  1.0  0.04  11.1  11.3 

単位面積当たり着工件数

J 

d 

E24!? 

回 目 . 腔 綿

図

10

地区別新築併用住宅 単位面積当たり着工件数

ついで、単位当り延べ床面積をみると、市街化区域全体では

1 1 . 1r r f  /ha

・年となる。類型地区別 にみると、都心部の商業系人口減少地区が

2 8 . 9r r f

、住居系人口減少地区の

2 4 . 6r r f

がとくに多く、つ いでその他旧市街地に属する地区で多い。最小は工業系人口増加地区の

4 . 6r r f  /ha

・年である。

この

l

件当り延べ床面積は全体平均で

2 9 3 . 1 r r f  

/件、敷地面積は

2 8 2 . 3r r f

である。類型地区別にみ ると、延べ床面積については商工系人口増加地区の

3 4 1r r f

が大きいが、その他地区では

2 9 0 ' " ' ‑ ' 3 1 4r r f

の 範囲であり、それほど格差はない。敷地面積については周辺部に位置する商工系及び工業系人口増 加地区で

4 0 0r r f

前後と大きく、中心部ほど小さくなる。とくに中心部の商業系人口減少地区では

1 2 2

r r f /

件と極端に小さくなる。

6.

新築・公共住宅の建設活動状況

新築公共住宅の諸指標を示したのが表

7

である。

市街化区域における

5

年 間 の 全 建 設 表

7

地区類型別新築公共住宅諸指標(平均) 件数はわずか

4 7

件と少なく、その結果、

単位当り件数も平均では

0 . 0 0 3

件

/ha

・ 年ときわめて少ない。

これを地区別にみると、工業系人口 増加地区で

0 . 0 0 9

件と最も多く、ついで 住工系人口増加地区で

0 . 0 0 4

件となる。

公共住宅は工業系地区において相対的

路指f軍

地 区 類 型 1 荷量E系人口減少地区 2 住居系人口減少熔区 3 住 商 系 人 口 減 少 勉 区 4.商工系人口減少地区 5 住居系人口

m

^加虫色区

6 住 工 系 人 口 増 加 地 区 7 商工系人口泡加地区 8 工銀系人口滑加治区

合 計

隆間べ床積 rrI/I'牛)

183.5  145.0  94.0  483.0  548.6  875.0  833.0  723.5 

平陸べ均い

rrl/件)撃は)

m 

093.0  35.8  08.3  292.5  36.9 88.6  1倒.0 42.3 56.0  648.0 35.3 74.5  793.3  29.5 69.2  044.0 25.5  83.8  933.2  17.1  43.1  356.7  21.5 53.3 

に建設の多いことを示している。その他地区はいずれも

0 . 0 0 2

件 ハ 以下であり、とりわけ商工系人口増加地区では

0 . 0 0 0 5

件と少な

μ 

し1

。

これを地区別に示したのが図 11である。図 11は 5年間の総計 (件

/ha)

で示している。

旧市街地での建設は少なく、市街化区域の縁辺部、とりわけ北 部及び南部で比較的建設されている状況を示している。

つぎに、単位当り延べ床面積をみると、市街化区域全体の平均 値は

2 . 2 9 r r f / h a

・年となる。その中では工業系人口増加地区で

7 . 3 4  r r f  /ha

・年と比較的多く、ついで住工系人口増加地区が

2 . 3 4 d

となる。最小は住商系人口減少地区の

0 . 2 1r r f  /ha

・年である。

この 1件当り延べ床面積は平均で

7 2 3 . 5 r r f

となる。住宅として

弊 木3階 陣位当たり 時~~巨 ユょ 年 { 牛 散

m  m 

^{件/hd'年 )}

00.0  00.0  0.0011  00.0 00.0  0.0017  0.0 0.0  0.0022  66.7 33.3  0.0017  14.3  14.3  0.0042  00.0  00.0  0.0005  13.9  69.6  0.0088  55，.4 51.1  0.0032 

単 位 当 り 単 位 当 り 降 延 べ 面 積降 敷 地 面 積 nf!hd'年)nf/hd年)

1.34  1.24  1.98  2.23  0.21  0.37  0.50  0.67  2.34  3.38  0.44  0.52  7.34  17.04  2.29  4.30 

は規模が大きいのはマンション等の共同住宅の場合と同様、住戸 当りではなく、棟単位で計測されているためである。その中では 住居系人口減少地区と工業系人口減少地区において、延べ床面積、

.~U~5 似て〉

回目.倒 ー ) (  

10.03 ‑

門 圏

0 . 0 2‑

敷地面積ともに大きく、

1 0 0 0 r r f

以上となる。ついで商工系人口増

~//

国0.01‑

~fi^L

図0.01朱鳩

加地区と工業系人口増加地区では延べ床面積は

8 0 0r r f

台、一方、 '¥..JL

へ 匂

{件/ ha) 

敷地面積は

1 0 0 0r r f

以上と大きい。とりわけ、工業系人口増加地区図

11

地区別新築公共住宅 の敷地面積は

1 9 3 3 r r f

と突出して大きい。 一方、商工系人口減少地 単位面積当たり着工件数

区では、延べ床面積

94m

、敷地面積

168m

と極端に小さくなっている。この地区は戸建て公共住宅が 多いためである。

7.

要約

本稿では、類型地区別に住居系建設活動の実態を分析した。その結果、以下の原単位が定量的・

定性的に把握できた。

①ドーナツ化現象にもかかわらず、住居系ストックは依然として都心部で、高く、中心業務地区で ある順化地区は

8197m/ha

、ネット容積率

82%

、旧市街地はネット容積率

60%

以上となる。一方、

現在住居系建設活動の盛んな地区である縁辺部は

2000m/ha

、ネット容積率

20%

前後である。

②市街化区域における住居系フローは、着工件数で

1 8 9 7

件/年、全着工件数の

76.8%

、延べ床面 積で

3 3 . 9

万

m /

年、全フロー延べ床面積の

35.6%

を占める。このうち着工件数では、一般住宅

7 8 . 1

%、共同住宅と併用住宅

10.6%

、公共住宅

0.7%

となる。

③新築一般住宅の建設活動(着工件数)は市街化区域全体では平均

0 . 2 9

件

/ha

・年となり、中心 業務地区(商業系人口減少地区)を核とする旧市街地(住居系人口減少地区)で少なく、市街化区 域の縁辺部に行くほど多くなる。住居系人口増加地区では

0 . 4

件

/ha

・年となる。敷地面積の平均は

2 3 6 . 9  m /

件となり、外縁部に位置する人口増加地区で大きい。一方、延べ床面積の平均は

1 5 4 . 1m 

/件であり、旧市街地ほど大きい。旧市街地では敷地面積が小さく、非木造化や住宅内に駐車場を 組み込むことによる

3

階化によって、住宅延べ床面積を大きくしている。従って、容積率、建蔽率

ともに中心業務地区を核とする!日市街地ほど高い。

④新築共同住宅の建設活動は市街化区域全体では

0 . 0 5 件 /ha

・年となり、旧市街地の人口減少地 区で建設活動は盛んである。学生人口を対象としたマンション建設の盛んなことを示している。

⑤新築併用住宅の建設活動は市街化区域全体では

0 . 0 4

件/ha・年であり、中心業務地区で、ある商 業系人口減少地区を核として、市内の幹線道路を含む旧市街地部において建設が行われている。

⑥新築公共住宅の建設活動はきわめて少なく、市街化区域全体の平均は

0 . 0 0 3

件

/ha

・年である。

地区別では縁辺部の工業系地区で比較的建設されている。

参考文献及び資料

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年度、平成

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