市街化調整区域内地区計画
運
用
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針
平成
平成
平成
平成２３
２３
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２３年
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年５
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市
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背景
背景
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目的
目的
目的
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運用指針
運用指針
運用指針
運用指針
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）基本的事項
基本的事項
基本的事項
基本的事項
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２
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）対象地区
対象地区
対象地区
対象地区の
の要件
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要件
要件
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対象地区
対象地区
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区域
区域
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地区施設等
地区施設等
地区施設等に
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関
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する
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事項
事項
事項
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）建築物等
建築物等
建築物等
建築物等に
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関
関
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する
する事項
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事項
事項
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Ⅲ
Ⅲ
Ⅲ
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附則
附則
附則
附則
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別表
別表
別表
別表－Ａ
－Ａ
－Ａ
－Ａ
対象地区
対象地区
対象地区
対象地区の
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要件
要件
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別表
別表
別表
別表－Ｂ
－Ｂ
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建築物等
建築物等
建築物等
建築物等の
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制限
制限
制限
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背景
背景
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・目的
目的
目的
目的
これまでの拡大成長を前提とするまちづくりのあり方を転換し、人口減少・超 高齢社会に対応したまちづくりを実現するために都市計画法が改正され(平成１ ８年５月３１日公布)、開発許可制度が大きく見直された。 この開発許可制度の見直しにより、市街化調整区域における相当程度の開発行 為に対する開発許可は、西尾市が決定する地区計画に定められた内容に適合する 場合に許可できる基準(都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）(以下「法」とい う。)第３４条第１０号)によることとなる。 この運用指針は、区域区分の主旨を踏まえ、法第３４条第１０号に基づく開発 許可等の前提となる市街化調整区域内地区計画の策定について、その適正な運用 を図ることを目的として定めるものである。Ⅱ
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運用指針
運用指針
運用指針
運用指針
この運用指針は、西尾市において、法第３４条第１０号に基づく開発許可の前提 となる地区計画を定めるに当たっての指針を示したものであり、当該地区計画を定 めようとする場合は、都市計画法、同施行令及び都市計画運用指針やその他の関係 他法令等を遵守するとともに、以下に掲げる指針に適合しなければならないものと する。- 2 -
【
【
【
【運用指針
運用指針
運用指針
運用指針】
】
】
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（ （（ （ １１１１）））） 基本的事項基本的事項基本的事項基本的事項 ア ア ア ア 地区計画 を地区計画地区計画地区計画ををを定定定定 めようとするめようとするめようとするめようとする 地区地区 （地区地区（（（以下以下以下以下 「「「当該地区「当該地区 」当該地区当該地区」」という」というというという 。。。。）は）））はは 、は、、原則、原則原則と原則ととと して して して して法第法第１８法第法第１８１８ 条１８条条条のののの ２２第２２第第第１１１１ 項項項項にに 基にに基基づく基づくづくづく 都市計画都市計画都市計画マスタープラン都市計画マスタープランにおいてマスタープランマスタープランにおいてにおいてにおいて 、、、、住居住居住居住居 とし ての とし ての とし ての とし ての 土地利 用土地利 用土地利 用 を土地利 用をを 図を図図図 るべ きるべ き 地区又るべ きるべ き地区又地区又 は地区又はは 工業は工業 として の工業工業として のとして のとして の 土地利用土地利用土地利用 を土地利用を 図をを図図 るべき図るべきるべきるべき 地地地地 区 区 区 区 としてとしてとして明示として明示明示 されていること明示されていることされていることされていること 。。。。 イ イ イ イ 地区計画の地区計画地区計画地区計画のの内容の内容内容は内容は 、はは、、、市街化調整区域市街化調整区域市街化調整区域市街化調整区域 はは市街化はは市街化市街化市街化をををを 抑制抑制 すべき抑制抑制すべきすべきすべき 区域区域区域 であるとい区域であるといであるといであるとい う う う う 区域区分区域区分区域区分の区域区分のの 趣旨の趣旨趣旨趣旨 をを踏をを踏踏踏まえまえまえまえ、、、、市街化区域 における市街化区域市街化区域市街化区域におけるにおけるにおける計画的計画的計画的計画的なな 市街地整備なな市街地整備市街地整備 に市街地整備ににに支障支障支障支障 がないものであるとともに がないものであるとともに がないものであるとともに がないものであるとともに、、、、当該地区周辺当該地区周辺においていたずらに当該地区周辺当該地区周辺においていたずらににおいていたずらににおいていたずらに 開発開発を開発開発をを 促進を促進促進促進 すすすす ることがないようその ることがないようその ることがないようその ることがないようその開発開発開発を開発ををを 適切適切適切適切にににに 規制規制 ・規制規制・・誘導・誘導誘導 するものであること誘導するものであることするものであることするものであること。。。。 ウ ウ ウ ウ 市街化区域内市街化区域内市街化区域内市街化区域内 でのでのでのでの 計画的計画的 な計画的計画的ななな市街地形成市街地形成市街地形成市街地形成ややや 都市構造や都市構造への都市構造都市構造へのへのへの影響影響影響影響 にににに鑑鑑 み鑑鑑みみみ、、、、当該地当該地当該地当該地 区 区 区 区 ははは、は、、、大規模集客施設等 の大規模集客施設等大規模集客施設等大規模集客施設等のの立地及の立地及立地及び立地及び 商業系びび商業系商業系商業系のののの開発開発を開発開発ををを 目的目的目的目的とするものではないとするものではないとするものではないとするものではない こと こと こと こと。。。 。 【 【 【 【 運用指針運用指針運用指針運用指針のののの 取扱取扱取扱 い取扱いい】い】】 】 ①運用指針（１）ア について 合併後の都市計画マスタープラン策定までは、各都市計画マスタープランを運用 する。 ②運用指針（１）ウ について a 「大規模集客施設等」とは、次に掲げる建築物 （a）建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）別表第２（わ）項に掲げる建築物 劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又は店舗、飲食店、展示場、遊技 場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で 定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸 場又は観覧場の用途に供する部分にあっては、客席の部分に限る。）の床 面積の合計が１万㎡を超えるもの (b) 医療施設、福祉施設、学校又は庁舎等（ただし、別表－Ｂの（Ａ）e、（Ｂ） e,及び（Ｃ）e に掲げるものを除く。） b 「商業系」とは、店舗等の用途で、別表－Ｂの（Ａ）e、（Ｂ）e,及び（Ｃ）e に掲げる以外のものとする。【 【 【 【 運用指針運用指針運用指針運用指針のののの 取扱取扱取扱 い取扱いい】い】】 】 ① 運用指針（２）ア について ａ 具体の対象地区の要件については、別表－Ａに掲げるところによる。 ｂ 「既存ストック」とは、次に掲げるものとする。 （ａ）鉄道駅、高速道路インターチェンジ及び幹線道路等 （ｂ）活用することが効果的である都市機能(支所等)が集約された地区 （ｃ）すでに宅地として土地の区画形質の変更が行われた地区等、地域環境上そ のまま放置することが不適切な土地の区域 （ｄ）大規模既存集落（一定の住宅の集積がある地域） ｃ 「新たな開発を計画的に集約することや誘導すること」とは、後追い的な財政 負担、環境負荷及び渋滞等の社会的損失が生じないよう、当該地域周辺の用地 需要から適切な地区面積の規模を想定し、適切に立地を集約できるようにする ことである。 ｄ （イ）については、原則として優良田園住宅の建設を目的とするものとする。 ② 運用指針（２）イ について 「概ね整形な区域であること」とは、対象地区の形状が原則として既存の道路、 河川等に囲まれた街区である。 ③ 運用指針（２）ウ について 水路・河川について、必要な雨水調整調節施設が確実に設置される区域であ れば、対象地区とすることができるものとする。 ④ 運用指針（２）エ について
【
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【運用指針
運用指針
運用指針
運用指針】
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（ （ （ （ ２２２２）））） 対象地区対象地区対象地区対象地区ののの 要件の要件要件 要件 ア ア ア ア 当該地区は当該地区当該地区当該地区はは、は、、 原則、原則原則原則 としてとしてとしてとして 、、次、、次次次 のいずれかにのいずれかにのいずれかにのいずれかに該当該当該当 するものであること該当するものであることするものであることするものであること。。。 。 （ （ （ （ アア）アア）））既存既存ストック既存既存ストックストックストック のの活用又のの活用又活用又活用又 ははは新は新新たな新たなたな開発たな開発を開発開発をを計画的を計画的計画的計画的 にににに集約集約集約集約 やや誘導やや誘導誘導を誘導をを図を図図 ること図ることることること に に に に よりよりより、より、、、地域環境地域環境地域環境地域環境のの 保全のの保全保全 や保全やや改善又や改善又改善又は改善又は 地域活力はは地域活力地域活力地域活力のののの 向上向上向上向上 にに貢献にに貢献貢献 すると貢献するとすると認すると認認認めらめらめらめら れるもの れるもの れるもの れるもの。。。 。 （ （ （ （ イイイ）イ）））人口流出等により人口流出等人口流出等人口流出等によりによりにより 地域活力地域活力地域活力地域活力ののの 低下の低下 が低下低下がががみられるみられるみられるみられる 地域地域地域地域にあってにあって、にあってにあって、、、地域地域地域地域コミコミコミコミ ュニティ ュニティュニティ ュニティのののの維持維持維持維持、、、、 創出創出創出創出にに 資にに資資資するもするもするもするもののの 。の。。 。 イ イ イ イ 当該地区は当該地区当該地区当該地区はは、は、、、対象地区の対象地区対象地区対象地区ののの面積面積面積面積、、、、形状形状 が形状形状ががが次次 のいずれかに次次のいずれかにのいずれかにのいずれかに該当該当該当該当 するものであるするものであるするものであるするものである こと こと こと こと。。。 。 （ （（ （ アアアア ））））住居系住居系住居系住居系のののの 場合場合は場合場合ははは、、、、原則原則原則原則としてとしてとして１として１ ｈａ１１ｈａｈａｈａ以上以上以上以上 でででで２０２０２０２０ｈａｈａ 未満ｈａｈａ未満未満未満 ののの概の概ね概概ねね 整形ね整形整形整形 な な な な 区域区域区域区域 であることであることであることであること 。。。 。 （ （（ （ イイ ）イイ）））工業系工業系工業系工業系のののの 場合場合は場合場合はは、は、、、原則原則原則原則としてとしてとして５として５ ｈａ５５ｈａｈａｈａ以上以上以上以上 のののの概概概概 ねね整形ねね整形整形整形 なななな区域区域区域区域であるこであるこであるこであるこ と と と と 。。。。 ウ ウ ウ ウ 当該地区は当該地区当該地区当該地区はは、は、、周辺、周辺において周辺周辺においてにおいてにおいて、、、円滑、円滑円滑円滑なな 交通処理なな交通処理交通処理交通処理のできるのできるのできる道路のできる道路道路道路 、、十分、、十分十分 な十分なな流下能な流下能流下能 流下能 力 力 力 力 をを有をを有有 する有するする水路する水路・水路水路・・河川・河川河川河川、、、公園、公園・公園公園・・・緑地等必要緑地等必要緑地等必要な緑地等必要ななな公共施設公共施設が公共施設公共施設ががが確保確保確保確保されているされているされている区域されている区域区域区域 であること であること であること であること、、、 又、又又又はははは 整備整備整備整備によりによりによりにより 確保確保できることが確保確保できることができることができることが 確実確実確実確実 なな区域なな区域区域区域 であることであることであることであること 。。。 。 エ エ エ エ イ 項イイイ項項（項（（（イイ）イイ））の）ののの 規定規定規定 にかかわらず規定にかかわらずにかかわらず、にかかわらず、工業系、、工業系工業系 の工業系ののの立地立地立地立地 がが集約がが集約集約集約できるものできるものできるものできるもの等等等として等としてとしてとして 市長 市長 市長 市長 がががが 認認認 める認めるめるめる 区 域区 域区 域 にあって は区 域にあって はにあって は 、にあって は、 当該対 象地区、、当該対 象地区当該対 象地区当該対 象地区 のののの 下 限下 限 を下 限下 限をを 緩和を緩和緩和緩和 す ることがで きす ることがで きす ることがで きす ることがで き る る る る 。。。 。- 4 - ａ 「市長が認める区域」は、次の各号のいずれかとする。 １ 地域の状況等から※※※※法第１２条の５第１項第２号ロに該当する区域 ２ 開発事業者が、地方公共団体及びこれに類する団体であって、集約でき ると判断される区域 ｂ 前項の区域にあっては、面積の下限を１ヘクタール以上とする。 都市計画法第 都市計画法第 都市計画法第 都市計画法第 １２１２１２条１２条条条 のの５のの５５ ５ 地区計画地区計画地区計画地区計画 地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれ ぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全 するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。 一 一一 一 用途地域が定められている土地の区域 二 二二 二 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの イ イ イ イ 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行 われた土地の区域 ※ ※ ※ ※ロロ ロロ 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に 行われ、又は行われると見込まれる一定の 土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形 成されるおそれがあるもの ハ ハ ハ ハ 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土 地の区域
【
【
【
【運用指針
運用指針
運用指針
運用指針】
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】
（ （ （ （ ３３３３）））） 対象地区対象地区対象地区対象地区ののの 区域の区域区域 区域 ア ア ア ア 当該地区 は当該地区当該地区当該地区はは、は、、防災上、防災上、防災上防災上、、、農林漁業振興上及農林漁業振興上及農林漁業振興上及農林漁業振興上及びびび 自然環境び自然環境の自然環境自然環境のの 保全上の保全上保全上保全上 、、、、開発開発 が開発開発ががが望望望望 ましましましまし くない くない くない くない 区区区域区域域として域としてとして 別記として別記１別記別記１１１ にににに掲掲掲掲 げるげる区域げるげる区域区域を区域ををを 原則原則原則として原則として 含としてとして含含含まないことまないことまないことまないこと。。。。 ただし ただし ただし ただし、、、、地地地地区計画区計画の区計画区計画ののの 決定告示時決定告示時決定告示時決定告示時 においてにおいてにおいて当該区域において当該区域 の当該区域当該区域ののの除外等除外等除外等除外等がががが 確実確実 に確実確実にに行に行行われる行われるわれるわれる もの もの もの もの 及及及及 びびびび 事業事業 の事業事業のの 実施等の実施等実施等実施等 によりによりによりにより 災害防止災害防止 のための災害防止災害防止のためののための 具体 的のための具体 的具体 的具体 的 なななな 措置措置 が措置措置ががが 講講講 じられる も講じられる もじられる もじられる も のについては のについては のについては のについては 、、、この、このこの限この限限限りでないりでないりでないりでない。。。。 イ イ イ イ 住居系地区計画区域住居系地区計画区域住居系地区計画区域住居系地区計画区域 やややや既存既存 住宅既存既存住宅住宅住宅 地地地地等等等等のの 区域のの区域 と区域区域とと、と、、、工業系地区計画区域や工業系地区計画区域工業系地区計画区域工業系地区計画区域やや既存工や既存工既存工既存工 場等 場等 場等 場等ののの 住環境の住環境住環境 上望住環境上望上望 ましくない上望ましくない 区域ましくないましくない区域区域区域とがとがとがとが、、、、互互互互いにいにいにいに 接接しないよう接接しないようしないようしないよう計画計画計画計画されているこされているこされているこされているこ と と と と 。。。。 ウ ウ ウ ウ 当該地区当該地区当該地区 は当該地区はは、は、、、都市計画決定都市計画決定都市計画決定都市計画決定 されているされているされている 区域及されている区域及び区域及区域及びびび関係他法令関係他法令関係他法令関係他法令にに 基にに基基づく基づくづく指定区域づく指定区域指定区域指定区域 で で で で 、、、別記、別記別記別記２２２に２に 掲にに掲掲げる掲げるげる区域げる区域 を区域区域ををを原則原則原則原則としてとして含としてとして含含含 まないことまないことまないこと 。まないこと。。。 ただし ただし ただし ただし、、、、都市計画決定権者都市計画決定権者都市計画決定権者都市計画決定権者 やそのやその施設やそのやその施設施設 の施設ののの管理者等管理者等 との管理者等管理者等とのとのとの 調整調整調整調整がが 図がが図図られている図られているられている場られている場場場 合 合 合 合 でで、でで、、、当該都市計画施設当該都市計画施設 を当該都市計画施設当該都市計画施設を含をを含含 めることが含めることがめることがめることが 妥当妥当妥当な妥当な 場合なな場合場合場合 はははは、、、、当該地区 に当該地区当該地区当該地区にに含に含含 めること含めることめることめること ができる ができる ができる ができる。。。 。 【 【 【 【 別記別記別記別記 １１１】１】】 】 １ １ １ １ 防災上防災上 、防災上防災上、、開発、開発開発が開発が望がが望望望 ましくないましくないましくないましくない 区域区域区域 区域 ○ ○ ○ ○ 建築基準法建築基準法建築基準法 に建築基準法ににに規定規定規定規定するするするする 災害危険区域災害危険区域災害危険区域災害危険区域 ○ ○ ○ ○ 地地すべり地地すべりすべり等防止法すべり等防止法等防止法(等防止法(((昭和昭和昭和昭和33333333年法律第年法律第年法律第年法律第30303030号号号号)))) にににに規定規定する規定規定するする 地する地地すべり地すべりすべり防止区域すべり防止区域防止区域防止区域 ○ ○ ○ ○ 急傾斜地急傾斜地の急傾斜地急傾斜地のの 崩壊の崩壊崩壊 による崩壊によるによるによる 災害災害 の災害災害のの防止の防止防止防止 ににに関に関関 する関する法律するする法律法律(法律((( 昭和昭和昭和昭和44444444年法律第年法律第年法律第年法律第57575757号号号号)))) に に に に 規定規定規定規定 するするする急傾斜地崩壊危険区域する急傾斜地崩壊危険区域急傾斜地崩壊危険区域 急傾斜地崩壊危険区域 ○ ○ ○ ○ 土砂災害警戒区域等土砂災害警戒区域等土砂災害警戒区域等 における土砂災害警戒区域等におけるにおけるにおける 土砂災害防止対策土砂災害防止対策 の土砂災害防止対策土砂災害防止対策ののの 推進推進推進 に推進に 関にに関関関 するするする 法律する法律法律法律 (((( 平平平平 成 成 成 成 12121212 年法律第年法律第年法律第年法律第 57575757 号号号号))に))ににに 規定規定規定 する規定する土砂災害警戒区域及するする土砂災害警戒区域及土砂災害警戒区域及び土砂災害警戒区域及びび土砂災害特別警び土砂災害特別警土砂災害特別警土砂災害特別警 戒区域 戒区域 戒区域 戒区域 ○ ○ ○ ○ 溢水溢水溢水 、溢水、、湛水、湛水湛水湛水、、津波、、津波津波 、津波、、高潮等、高潮等高潮等 による高潮等による 災害によるによる災害災害 の災害ののの発生発生発生発生 のおそれがあるのおそれがある 土地のおそれがあるのおそれがある土地土地土地のののの 区域区域区域区域 ○ ○ ○ ○ 森林法森林法(森林法森林法((昭和(昭和昭和昭和 26262626 年法律第年法律第年法律第年法律第 249249249249 号号 )号号)に))ににに規定規定規定規定するするするする保安林保安林・保安林保安林・・ 保安施設地区・保安施設地区保安施設地区・保安施設地区・・・ 保保保保 安林予定森林 安林予定森林 安林予定森林 安林予定森林 ・・・保安施設・保安施設保安施設 地区予定地保安施設地区予定地地区予定地地区予定地 ２ ２ ２ ２ 農林漁業振興上農林漁業振興上、農林漁業振興上農林漁業振興上、、、 開発開発開発開発 がが望がが望望望ましくないましくないましくないましくない区域区域区域 区域 ○ ○ ○ ○ 農業振興地域農業振興地域農業振興地域農業振興地域ののの 整備の整備整備整備にににに 関関する関関するするする法律法律法律法律 (((昭和(昭和昭和昭和44444444年法律第年法律第年法律第年法律第58585858号号 )号号)に))ににに規定規定規定規定するするするする農農農農 用地区域 用地区域 用地区域 用地区域 ○ ○ ○ ○ 農地法農地法(農地法農地法((昭和(昭和昭和昭和 27272727 年法律第年法律第年法律第年法律第 229229229229 号号 )号号)に))ににに規定規定規定規定するするするする農地農地転用農地農地転用転用 が転用がが許可が許可許可されないと許可されないとされないとされないと 見込 見込 見込 見込まれるまれるまれるまれる農用地農用地農用地 農用地 ３ ３ ３ ３ 自然環境自然環境の自然環境自然環境のの 保全上の保全上保全上保全上 、、、、開発開発が開発開発ががが望望望望 ましくないましくないましくない 区域ましくない区域区域区域 ○ ○ ○ ○ 自然公園法自然公園法自然公園法 (自然公園法(((昭和昭和昭和昭和32323232年法律第年法律第年法律第年法律第161161161161号号号号 ))))にに 規定にに規定規定規定 するするするする 自然公園自然公園自然公園 自然公園 ○ ○ ○ ○ 自然環境保全法自然環境保全法自然環境保全法(自然環境保全法((( 昭和昭和昭和昭和47474747年法律年法律 第年法律年法律第第第85858585号号号号 ))))にに 規定にに規定規定規定するするするする保全地域保全地域保全地域保全地域 ○ ○ ○ ○ 都市都市都市都市 ののの美観風致の美観風致美観風致 を美観風致を維持をを維持維持維持 するためのするためのするためのするための 樹木樹木樹木 の樹木のの保全の保全 に保全保全ににに関関関関 するするするする法律法律法律法律(( 昭和((昭和昭和昭和37373737年法年法年法年法 律第 律第 律第 律第142142142142号号)号号))に)に 規定にに規定規定規定 するするするする 保存樹林保存樹林保存樹林保存樹林 ○ ○ ○ ○ 希少希少希少 な希少なな野生動植物な野生動植物野生動植物の野生動植物ののの生息生育生息生育が生息生育生息生育がが確認が確認確認されている確認されているされている区域されている区域区域区域- 6 - 【 【 【 【 別記別記別記別記 ２２２】２】】 】 ○ ○ ○ ○ 都市計画施設都市計画施設(都市計画施設都市計画施設(( 都市計画(都市計画都市計画都市計画においてにおいて 定においてにおいて定定められた定められためられた 都市計画法第められた都市計画法第都市計画法第都市計画法第11111111条第条第条第条第1111項各項各項各項各 号 号 号 号 にににに定定定定 めるめるめる施設める施設施設)施設)) ) ○ ○ ○ ○ 流通業務市街地流通業務市街地 の流通業務市街地流通業務市街地のの整備の整備整備整備 にににに関関 する関関するする法律する法律法律法律((( 昭和(昭和昭和昭和 41414141 年法律年法律年法律年法律 110110110110 号号)号号)))のののの 規定規定規定規定 によによによによ る る る る 流通業務団地流通業務団地流通業務団地流通業務団地ののの 都市計画の都市計画都市計画都市計画のののの 定定められている定定められているめられているめられている土地土地土地の土地ののの 区域区域区域区域 ○ ○ ○ ○ 風致地区風致地区風致地区 風致地区 ○ ○ ○ ○ 都市緑地法都市緑地法都市緑地法都市緑地法 (((昭和(昭和昭和昭和48484848年法律第年法律第年法律第年法律第72727272号)号号号)) に)ににに規定規定規定規定するする緑地保全地域するする緑地保全地域緑地保全地域緑地保全地域 、、、特別緑地、特別緑地特別緑地特別緑地 保全地区 保全地区 保全地区 保全地区 ○ ○ ○ ○ 農農村地域工業等導入促進法農農村地域工業等導入促進法村地域工業等導入促進法村地域工業等導入促進法 ((((昭和昭和昭和昭和 4444 6666 年法律年法律年法律年法律 112112112112 号号号号 ))に))にに 規定に規定規定する規定するする工業等導する工業等導工業等導工業等導 入地区 入地区 入地区 入地区 ○ ○ ○ ○ 集落地域整備法集落地域整備法集落地域整備法 (集落地域整備法(((昭和昭和昭和昭和62626262年法律第年法律第年法律第年法律第63636363号号号号 ))))にに 規定にに規定規定規定 するするするする集落地域集落地域集落地域集落地域 【 【 【 【 運用指針運用指針運用指針運用指針のののの 取扱取扱取扱い取扱いい 】い】】 】 ① 運用指針（３）アについて ａ 別記１｢溢水、湛水、津波、高潮等による災害の発生のおそれがある土地の 区域｣には、浸水実績のある区域を含むものとする。 ｂ 地区計画の区域が、次に掲げる項目に該当する場合は、災害防止のための具 体的な措置について十分な検討を行わなければならないものとする。 （ａ）浸水予想区域 （ｂ）水防法(昭和 24 年法律第 193 号)に基づく浸水想定区域 （ｃ）東海・東南海地震等における津波に対する避難対象地区 ｃ 別記１「自然環境の保全上、開発が望ましくない区域」には、以下に掲げる 項目に該当する地区等も含むものとする。 （ａ）都市緑地法に基づく緑地の保全及び緑化の推進に関する基本計画（緑の 基本計画）に位置づけられた保全配慮地区 （ｂ）県または西尾市の条例等に基づき自然、緑地、景観等の保全を図る必要 がある地区 （ｃ）史跡、天然記念物、その他国、県及び西尾市において文化財保護上保全 を必要とする区域 ｄ 「除外等」には、当該区域指定の目的に反しないものとして管理者等との調 整が整っている場合を含むものとする。 ② 運用指針（３）イについて 住環境の保護が確実に図られる緩衝緑地等を設ける場合は、地区計画の対象区 域とすることができるものとする。
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【運用指針
運用指針
運用指針
運用指針】
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（ （ （ （ ４４４）４））） 地区施設等地区施設等地区施設等地区施設等 にに関にに関関する関するする事項する事項事項事項 ア ア ア ア 当該地区内の当該地区内当該地区内当該地区内のの 地区施設の地区施設地区施設地区施設（（（（ 法第法第法第法第12121212条条条条 のののの5555第第第第2222項第項第項第項第3333号号号号 にに掲にに掲掲掲 げるげるげるげる 施設施設施設）施設）） 及）及及及 び び び び 当該地区外当該地区外 の当該地区外当該地区外ののの公共施設公共施設公共施設公共施設 についてはについては 、についてはについては、、、法第法第３３法第法第３３ 条３３３３条条条にににに 基基基基づくづく 開発許可づくづく開発許可開発許可開発許可のののの 基準基準基準基準 等 等 等 等 にに適合にに適合適合するものであるとともに適合するものであるとともに、するものであるとともにするものであるとともに、、、そのそのそのその 整備方法整備方法、整備方法整備方法、、整備主体、整備主体整備主体整備主体、、、整備、整備整備整備スケジスケジスケジスケジ ュール ュール ュール ュール 等等等が等がが明が明明 らかになっており明らかになっておりらかになっておりらかになっており、、整備、、整備整備整備ががが 確実が確実であること確実確実であることであること。であること。。。 イ イ イ イ 地区施設は地区施設地区施設地区施設はは、は、、計画図、計画図に計画図計画図にに 明示に明示明示し明示しし 、し、、、計画書計画書には計画書計画書にはにはには延長延長延長延長 、、、、幅員幅員 、幅員幅員、、、面積面積面積、面積、、、容積等必容積等必容積等必容積等必 要 要 要 要 ななな事項な事項事項を事項を明記をを明記明記すること明記することすることすること 。。。。 【 【 【 【 運用指針運用指針運用指針運用指針のののの 取扱取扱取扱 い取扱いい】い】】 】 ① 「地区施設」については、次によることとする。 ａ 区画道路の幅員は住居系６ｍ以上、工業系９ｍ以上とすること。 ｂ 雨水調節施設については、排水先の河川管理者等、関係機関と調整を図るこ と。 ｃ 道路交通騒音等により生活環境に支障が生じないよう、地区施設の配置につ いて考慮すること。 ｄ 道路、公園・緑地及び排水先河川等の公共施設管理者等との調整を行うこと。 ② 「地区外の公共施設」について、開発許可基準における接続する道路の幅員 は、住居系は６．５ｍ以上、工業系は９ｍ以上であることとする。 ③ 「整備が確実」とは、道路、公園・緑地及び排水先河川等の公共施設管理者 等との調整が完了していることとする。- 8 -
【運用指針
運用指針
運用指針
運用指針】
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（ （ （ （ ５５５）５））） 建築物等建築物等建築物等建築物等にに 関にに関関する関するする 事項する事項事項事項 ア ア ア ア 建築物等建築物等建築物等に建築物等にに関に関関 する関するするする 事項事項に事項事項ににに ついてはついてはついてはついては、、、、次 に次次次にに掲に掲掲 げるもののうち掲げるもののうちげるもののうちげるもののうち、、、、地区計画地区計画の地区計画地区計画ののの 目目目目 的 的 的 的 をを達成をを達成するために達成達成するためにするために必要するために必要 なものを必要必要なものをなものを定なものを定定定 めるものとしめるものとしめるものとし、めるものとし、、、周辺環境周辺環境周辺環境周辺環境とのとのとの調和との調和 が調和調和ががが図図図図 らららら れた れた れた れた内容内容内容となっていること内容となっていることとなっていること。となっていること。。。 （ （ （ （ アアア）ア））） 建築物建築物建築物建築物 のの用途のの用途用途用途 ののの制限の制限制限 制限 （ （ （ （ イイイイ）））） 容積率 の容積率容積率容積率ののの最高限度最高限度最高限度最高限度 （ （ （ （ ウウウ）ウ））） 建建建建 ぺいぺい 率ぺいぺい率率率のののの最高限度最高限度最高限度最高限度 （ （ （ （ エエエエ）））） 敷地面積の敷地面積敷地面積敷地面積ののの最低限度最低限度最低限度最低限度 （ （ （ （ オオオオ）））） 高 さの高高高さのさのさの 最高限度最高限度最高限度最高限度 （ （ （ （ カカカ）カ））） 道路及道路及道路及道路及 びびびび敷地境界敷地境界 からの敷地境界敷地境界からのからの 適切からの適切適切適切 なななな壁面後退等壁面後退等壁面後退等壁面後退等 イ イ イ イ 工業系地区計画は工業系地区計画工業系地区計画工業系地区計画ははは 、、、原則、原則原則原則 としてとしてとしてとして次次のいずれかに次次のいずれかにのいずれかにのいずれかに 該当該当該当該当 するものでするものでするものでするもので あることあることあること。あること。。。 （ （ （ （ アアア）ア））） 日 本標 準産 業分 類日 本標 準産 業分 類 に日 本標 準産 業分 類日 本標 準産 業分 類にに 掲に掲掲掲 げるげるげるげる 大分 類大分 類 Ｅ －大分 類大分 類Ｅ －Ｅ － 製造 業Ｅ －製造 業製造 業 に製造 業にに 属に属 す る属属す るす る 工 場施設 及す る工 場施設 及工 場施設 及 び工 場施設 及びびび それに それに それに それに 関連関連関連関連するするするする研究開発施設研究開発施設研究開発施設 研究開発施設 （ （ （ （ イイイイ）））） 物流施設物流施設物流施設物流施設 【運用指針の取扱い】 ① 「建築物等に関する事項」の具体的な建築物等の制限については、別表－Ｂに掲 げるところによる。 ② 運用指針（５）アについて 住居系地区計画は、住宅用地以外（特に商業系）の開発が過大とならないよう、 住宅以外の立地が可能となる地区及びその面積を地区整備計画の「地区の区分(地 区計画の計画書)」に定めることにより、住居系土地利用を適切に誘導すること。 ③ 運用指針（５）イについて （ア）及び（イ）に掲げる施設に付属するものとして、当該施設の従業員用の売店や 従業員寮も含めることができる。 ④運用指針（５）イ（イ）について 「物流施設」とは、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律（平成17 年 法律第 85 号）第２条第１号に定める流通業務の用に供する建築物（配送センタ―、 倉庫等）とする。Ⅲ Ⅲ Ⅲ Ⅲ 附附附附 則則則則 １ この指針は、平成２３年５月１日から施行する。 ２ 本運用指針は、法改正やその他社会状況の変化等により、必要に応じて改訂 する。
- 10 - 別表－Ａ 対象地区の要件 要 件 適 用 (ア) 【駅近接型】 ・鉄道（軌道を含む。以下同じ。）駅の徒 歩圏（概ね１ｋｍ以内）であること。 (イ) 【拠点地区型】 ・市役所及び支所の徒歩圏（概ね１㎞以内） であること。 (ウ) 【大規模既存集落型】 ・大規模既存集落内の区域 ただし、優良田園住宅については、大 規 模 既 存 集 落 に 隣 接 す る 区 域 等 を 含 め ることができる。 住 居 系 (エ) 【跡地利用型】 ・工場跡地等の既存の宅地 ○ （ア）及び（イ）について、地区計画を定める区 域全てが徒歩圏であること。 ○ （ウ）「大規模既存集落内の区域」とは、200戸以 上の建築物が連たんしている区域内であり、かつ当 該区域内の戸数密度が６戸／ha以上の区域とする。 なお、連たんとは、建築物の敷地間の距離が概ね５ ０ｍ以内であることをいう。 ○ （ウ）の「大規模既存集落内の区域」において、 地区計画の区域設定を道路、河川等の地形、地物に より整形化する場合、必要最小限の集落外の宅地化 していない敷地（建築物の連たんするラインより概 ね50ｍ以内）を含むことができることとする。 ○ （ウ） について、優良田園住宅とは、「優良田園 住宅の建設の促進に関する法律」に基づく認定を受 ける住宅をいう。 ○ （エ）について、地区計画を定める区域内に一部 でも工場等がある場合は、住居系土地利用は図れな いものとする。 ○ 「概ね１㎞以内」とは、当該拠点から概ね１㎞以 内の半径の円内とする。 (ア) 【インターチェンジ及び物流拠点型】 ・インターチェンジ及び物流拠点から ①概ね１㎞以内の区域 ②５ ㎞ 以 内 で 接 続 す る ２ 車 線 以 上 の 道 路 の 沿 道 ・幹線道路の沿道から概ね１㎞以内の区域 (イ) 【既存工業地隣接型】 ・既存工場敷地（１ha 以上）に隣接する区 域 ・研究開発拠点の区域 (ウ) 【幹線道路沿道型】 ・幹線道路に面する１宅地の区域 ・ただし、当該地区は渋滞が著しい幹線道 路沿道でないこと。 工 業 系 (エ) 【跡地利用型】 ・工場跡地等の既存の宅地 ○ （ア）の「物流拠点」とは、重要港湾、貨物駅（鉄 道）、空港とする。 ○ （ア）の「インターチェンジ」とは、高規格幹線 道路、地域高規格道路又は自動車専用道路のインタ ーチェンジとする。 ○ （ア）及び（ウ）の「幹線道路」とは、２車線以 上の国道又は、４車線以上の道路とする。また、幹 線道路は、整備されているもの及び地区計画決定告 示までに整備されることが確実なものとする。 ○ （ア）①について、地区計画を定める区域全てが 概ね１㎞以内であること。 ○ （ア）②について、地区計画を定める区域全てが ５㎞以内であること。 ○ （イ）の「研究開発拠点の区域」は、西尾市都市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン に お い て そ の 区 域 が 明 確 で あ ること。 ○ （ウ）の「渋滞が著しい幹線道路沿道」とは、混 雑度が1.5を超える幹線道路沿道とする。 ○ 「概ね１ｋｍ以内」とは、当該拠点から概ね１㎞ 以内の半径の円内とする。 ○ 「５㎞以内」とは、当該拠点から５㎞以内の半径 の円内とする。 （共通事項） ○ 対象地区について、上表に掲げる要件の他、法第12条の５第１項第２号イ又はロで示されている区域に該当 するものであること。 ○ 法第12条の５第１項第２号イで示されている区域に該当するものである場合は、事業の実施にあたり必要な 許認可等について関係機関との調整を行い、事業の実施が確実と認められることとする。 ○ 「隣接」とは、道路、小規模の公園等の公共施設が介在する場合を想定する。
別表－Ｂ 建築物等の制限 制限内容 適 用 (Ａ) 鉄道駅の徒歩圏（概ね１㎞以内）である 区域 ａ 建ぺい率の最高限度60％以下 ｂ 容積率の最高限度200％以下 ｃ 敷地面積の最低限度200㎡以上 ｄ 高さ制限20ｍ以下 ｅ 建築物の用途は、第一種中高層住居 専用地域において建築することができ る建築物の範囲内とする。（ただし、建 築基準法別表第二（い）項の第四号（幼 稚園、小学校及び中学校を除く）、第五 号及び第七号、（は）項の第二号から第 四号を除く。） (Ｂ) (Ａ)以外の区域 ａ 建ぺい率の最高限度50％以下 ｂ 容積率の最高限度100％以下 ｃ 敷地面積の最低限度200㎡以上 ｄ 高さ制限10ｍ以下 ｅ 建築物の用途は、第二種低層住居専 用地域において建築することができる 建築物の範囲内とする。（ただし、建築 基準法別表第二（い）項の第四号（幼 稚園、小学校及び中学校を除く）、第五 号及び第七号を除く。） 住 居 系 (Ｃ) (Ｂ)の内、特に、周辺農地、自然環境と の調和を図る地区（優良田園住宅等） ａ 建ぺい率の最高限度30％以下 ｂ 容積率の最高限度50％以下 ｃ 敷地面積の最低限度300㎡以上 ｄ 高さ制限10ｍ以下 ｅ 建築物の用途は、第一種低層住居専 用地域において建築することができる 建築物の範囲内とする。（ただし、建築 基準法別表第二（い）項の第三号から 第七号を除く。） ○ 鉄道や幹線道路等に面する区域について は、住環境に十分配慮し、必要に応じて緑地 などの緩衝帯を設けることが望ましい。 ○ (Ａ)ｅ建築物の用途のうち当該地区内の店 舗等については、その用途に供する部分の床 面積は500㎡以内としているが、当該区域の 面積が５ha以上の場合は、1,500㎡以内とす ることができる。 ○ 周辺農地と調和を図る地区については、田 園景観に配慮した形態又は意匠等とするこ とが望ましい。その他の地区についても周辺 の景観と調和の図られた形態又は意匠とす ることが望ましい。 ○ 北 側 の 隣 地 に 配 慮 し た 適 切 な 斜 線 制 限 を 定めることが望ましい。 ○ 当該地区周辺に景観地区がある場合は、そ の景観に十分配慮すること。 工 業 系 (Ｄ) ａ 建ぺい率の最高限度60％以下 ｂ 容積率の最高限度150％以下 ｃ 敷地面積の最低限度500㎡以上 ｄ 道路及び敷地境界からの壁面後退４ ｍ以上 ｅ 建築物の用途は、運用指針（５）イ に掲げるものとする。（当該施設に付属 する従業員用の売店や従業員寮も含め ることができる。） ○ 周辺の景観と調和の図られた形態又は意 匠とすることが望ましい。 ○ 当該地区周辺に景観地区がある場合は、そ の景観に十分配慮すること。 ○ 当該地区周辺に既存の集落等が存する場 合の建築物の用途は、運用指針（５）イに掲 げるもので、準工業地域内において建築する ことができる建築物の範囲内とする。（当該 施設に付属する従業員用の売店や従業員寮 も含めることができる。）
