重要事項説明書の作成にあたって(土地付建物)
ａ．この説明書は「土地付建物の売買の媒介」の記入例で、当事者（売主・買主）は宅建業者ではありません。 ｂ．ここには、いわゆる重要事項説明の事前説明はありませんが、原則として重要事項説明という大切なこと を理解してもらうようにしてください。 ｃ．完成しましたら誤字、脱字のほかに記入もれがないかどうか確認し、更に売買契約書（案）との照合も 必ずしましょう。〈 ポイント 〉
ｄ．説明時に是非理解 してもらいたいこと を予め決めておきま す。 ｅ．本書に印刷してあ る項目だけでは足り ないときは、項目や スペースを追加して ください。ａ．説明の相手方とし て売主も必要なとき は空欄に氏名等を記 入します。
〈 ポイント 〉
ｂ．日付は説明をした 日です。 ｃ．業者が３以上のと きは、最後のページ の余白を使うか、こ のページをコピーし てページを追加して 使います。 ｄ．説明を聞く人には、 署名・押印の義務は ありませんが、後日 の証拠のためにお願 いします。〈 ポイント 〉
ａ．使用しない欄には、原則として「以下余白」、「余白」等を記入すると使用していないことがはっきりしま す。 ｂ．不動産の表示について、登記簿の記録と現況が一致しないときは、その違いをわかるように記入します。 ｃ．備考欄は、いろいろな目的のため十分活用します。 ｅ．建物の面積にはいろ いろなものがあるので 誤解のないように記入 します。 ｄ．地目の現況は、でき るだけ分りやすくなる ように工夫します。ｃ．甲区 (1)売主（真の所有者）と登記名 義人が異なるときは、その説 明 (2)その他の欄の記入 （例）買戻しの特約 所有権に関する仮登記 差押え 仮差押え その他
〈 ポイント 〉
ａ．登記簿に記載された権利に関する事項（土地）……権利の種類およびその概要ならびに権利者名について、 所有権、担保物権、用益物権別に記載します。なお、登記名義人と真の権利者が異なる場合には、その旨を 記載します。 ｂ．登記簿に記載された権利に関する事項（建物）……権利の種類およびその概要ならびに権利者名を記載し ます。未登記の場合は、購入者名義で表示・保存登記をする旨を記載します。 ｄ．乙区 (1)書ききれないときは、別紙に 書きます。「抵当権あり」だ けの記入では説明にはなり ません。 (2)売買代金が、債権額（抵当権 の場合）や極度額（根抵当権 の場合）を下回るときは、特 に「決済時の債務残高」に注 意します。 (3)借地権は、登記されていない ことが多いので注意します。 (4)登記簿は重要事項説明書を 作成するとき、直近のものを 入手して記入します。 (5)誤記や記入もれのないよう に、記入後再確認します。 (6)登記事項証明書を利用する 場合、重要事項説明書から分 離しないように、しっかりの り付します。 (7)登記簿の、「どの事項欄」が 該当するかを明示します。 (8)記入事項の意味を法的に説 明できるよう、十分理解して おきます。〈 ポイント 〉
ａ．法令上の制限は数が多いので、該当する法令のチェックのもれがないかどうかを確認します。
〈 ポイント 〉
ａ．都市計画法に基づく制限の概要 (1)土地利用制限、都市計画制限（開発行為、都市計画道路など）、地区計画など都市計画法に規定 される制限で、該当するものを記入します。 (2)用途地域………地域名および制限の内容 (3)地域・地区・街区………地域・地区・街区名および制限の内容 ｂ．敷地等と道路との関係について 接道の状況（道路の種類・幅員、 接道距離、方位など）について記 載します。 私道の変更または廃止の制限 は、建築基準法第 45 条に該当す る場合について記載します。 「道路」のスペースで足りない ときは「道路資料」を使います。 ｃ．建築基準法に基づく制限の概要 (1)建ぺい率の限度……建築基準法 第 53 条に規定する建築面積の敷 地面積に対する割合を比率（％） で記載します。 (2) 容積率の限度……建築基準法 第 52 条に規定する延べ面積の敷 地面積に対する割合を比率（％） で記載します。 (3)道路による容積率制限は、正確 にチェックします。 (4)その他の制限………建物につい ての外壁後退距離、敷地面積の最 低限度、各部分の高さ（斜線制限） 等について記載します。 (5)既存の不適格建物と違反建築物 とを区別します。〈 ポイント 〉
ａ．その他の法令に基づく制限 (1)制限の概要は書ききれないことが多く、そのときは別紙にします。 (2)関係法令を十分に理解し、不明なことは、必ず問い合わせます。 ｂ．供給処理施設のポイント は次の通りです。 (1)飲用水 ア．水道管の口径や埋設状 況の実態 イ．宅地に引き込む費用 (2)ガス ア．都市ガスを引き込む費 用の具体的金額 イ．カロリー数に注意 (3)排水施設 ア．排水管の系統（公設、 私設の別）と埋設の位置 に注意 イ．排水の種類（汚水、雑 排水、雨水等） ウ．処理方法の確認 ｃ．区域指定 都道府県の担当窓口にて 確認します。ａ．石綿使用調査 (1)調査結果の記録の有無を選択 します。 (2)内容の欄は、次により記入し ます。 ア．調査結果の記録の項目とそ の内容を記載 ①調査の実施機関 ②調査の範囲 ③調査年月日 ④石綿使用の有無 ⑤石綿使用の箇所 イ．関係者等から情報を収集し ても上記の内容が判明しない 項目については、その旨を書面 に記載 ウ．調査結果の記録から容易に 石綿の有無を確認できるとき は、そのことを記録した書類を 添付することでも可 エ．関係者等に照会等をしても 調査結果の記録が存在しない ことが確認されたときはその 旨を書面に記載 オ．必要により図面等を書面に 添付
〈 ポイント 〉
ｂ．耐震診断 (1)耐震診断の有無を選択します。 (2)内容の欄は、次により記入します。 ア．耐震診断の項目、内容等を書面に記載 イ．住宅性能評価書の写し、耐震基準適合証明書の写し、又は耐震診断結果評価書の写しを添付し、その 旨を書面に記載 ウ．関係者等に照会等しても調査結果の記録が存在しないことが確認されたときはその旨を書面に記載 (3)昭和 56 年 6 月 1 日以降に新築工事に着手した建物については、説明を略してよいことになっています。 (4)確認済証・検査済証がある場合 確認済証の交付年月日をもとに昭和56 年 5 月 31 日以前に確認を受けた建物かどうかを調べます。 (5)確認済証（確認通知書）・検査済証がない場合の調査 建物登記簿、家屋（補充）課税台帳により、建築年月日を調べます。 ア．居住用建物 昭和 56 年 5 月 31 日以前のものかどうか、該当するときは説明を要するので調べます。 (6)宅建業者には、耐震診断の実施自体は義務付けられてはいません。ａ．共通する事項 (1)手付金……目的および、いつ売買代金に充当するか (2)精算金……固定資産税・都市計画税、施設管理費、事務手数料その他の額とその計算方法 (3)登記費用の負担方法 (4)媒介（代理）の報酬の額…… 媒介契約書の報酬額参照（消費税額に注意） (5)不要の欄は削除
〈 ポイント 〉
ｂ．契約解除に関する事項 (1)契約解除に関する事項はすべて記 載し、契約書の該当条項を抜粋しま す。 なお、契約書（案）をもって説明 するときは、添付した契約書の条項 と見出し項目を記載し、契約書（案） で説明する旨を記載します。 (2)どのような理由による解除が契約 に定められるかを記載します。 ア．契約違反による解約・契約手 付による解除 イ．ローン不成立による解除 ウ．天災地変のために物件が滅失 した場合解除 エ．その他の理由による解除 (3)説明は、正確にします。 ｃ．損害賠償の予定または違約金に関 する事項 契約書に記載すべき事項を記載 し、契約書の該当条項を抜粋します。 ｄ．融資関係 (1)業者による金銭貸借のあっせんの 有無と業者によるあっせん以外の 融資利用の有無を記入します。 (2)融資を受けられないときの措置を 具体的に記載し、売買契約書（案） とも照合します。〈 ポイント 〉
ａ．瑕疵担保責任の履行 (1)「講ずる」または「講じない」 のいずれかを選択します。未記入 のないようにします。 (2) 「講ずる」を選択した場合、必 ず「瑕疵担保責任の履行に関する 措置の内容」の欄に記入します。 なお、保険契約書、保証契約書 を添付する場合は、本欄にその旨 を記入します。〈 ポイント 〉
ａ．添付書類
重要事項説明書の内容となるものについては、本書と一体となるように製本し、参考資料として別途渡す ものについては、本書に割印などしておくとよいです。
