区長検討課題 No.27
老朽家屋問題について
≪概要版≫
① 西成区と生野区における区民通報件数 ② 老朽家屋問題 ・安全上の問題…屋根瓦や壁の落下・倒壊の危険、 火災発生の危険、青少年犯罪等の誘発など ・生活環境の問題…ごみの不法投棄、害虫などの発 生、悪臭の発生、樹木等の繁茂、交通の障害、良好 な景観の阻害、まちのイメージダウン 21 25 39 4 10 38 0 10 20 30 40 50 Ｈ２１ Ｈ２２ Ｈ２３ 西成区 生野区 ① 予防的対応 ・青色防犯パトロールの強化（市民局） ・所有者に侵入防止措置を依頼（消防局） ・耐震改修・除却の補助制度（都市整備局） ② 所有者に対する指導にとどまるもの ・害虫駆除（健康局）ごみ清掃（環境局） ・樹木 や構築物の道路へのはみ出し（建設局） ③ 緊急避難的処置が可能なもの ・道路上に落下した瓦や壁の撤去（建設局） ・市民などから通報があり、人的危険性があ る場合に危害の排除（消防局） ④ 法律による対応ができるもの ・建築基準法に基づく指導、勧告、命令、行 政代執行（計画調整局） 老朽家屋問題の現状 各局における対応の状況 ○ 対応は多くの場合、指導や協力依頼にとどまり、法的強制力を伴わない。 ○ 所有者が特定できない場合や、特定できても対応する意思や能力がない場合、実効性が低い。 ○ 安全上の問題がある著しく保安上危険な老朽家屋については、建築基準法上の行政代執行は可能であるが、 今まで慎重な対応となっており、過去の実績も４件である。 ○ 所有者特定のために税情報を活用することについては、地方税法に厳格な規定があるため慎重な議論が必要。 ○ 建築基準法をより厳格に運用するために ・保安上危険な老朽家屋の所有者への迅速な対応（指導強化）、著しく保安上危険な老朽家屋の場合は、最 後の手段としての行政代執行を見据えた厳格な対応の実施 ○ 税情報の活用に向けて ・情報活用できる条件や手続きについて議論が必要 ○ 固定資産税・都市計画税の特例措置に関する要望の検討 ○ 条例制定の必要性の検討 ・多岐にわたる老朽家屋問題の課題解消に向けては、課題全体について包括的にカバーする条例制定の検討 が必要 ○ 区職員対応マニュアルの作成 課題の整理 課題解消に向けての取組み ～たたき台～平成24 年 7 月 26 日 区長会議「老朽家屋問題検討部会」経過とりまとめ報告書 ～たたき台～ １． 検討部会等開催状況 （１）平成24 年 3 月 16 日 幹事区（西成区・生野区・東淀川区）打合せ 各区の現状および課題を共有し、関係局を交えての検討会のあり方について議論。 （２）平成24 年 3 月 21 日 区長会議で報告 （３）平成24 年 4 月 25 日 検討部会（第 1 回）開催 関係局（計画調整局、市民局、財政局、健康局、経済局、環境局、都市整備局、 建設局、消防局）を交えて、現状と課題について具体的事例をもとに議論。 （４）平成24 年 5 月 28 日 担当者打合せ 計画調整局、市民局、財政局、西成区、生野区で意見交換 （５）平成24 年 6 月 22 日 検討部会（第 2 回）開催 関係局（第1 回参加局、市政改革室）により、今後執りうる方策について議論。 （６）平成24 年 7 月 26 日 検討部会（第 3 回）開催 関係局により、経過とりまとめと、今後の重点課題について議論。 ２． 議論の経過 （１）現状と課題（区役所側からの問題提起） ① 西成区と生野区における老朽家屋に係る区民通報件数 平成23 年度 西成区 39 件、生野区 38 件 平成22 年度 西成区 25 件、生野区 10 件 平成21 年度 西成区 21 件、生野区 4 件 ② 問題の所在 ・安全上の問題 屋根瓦や壁の落下・倒壊の危険、火災発生の危険、青少年犯罪等の誘発など ・生活環境の問題 ごみの不法投棄、害虫などの発生、悪臭の発生、樹木等の繁茂、交通の障害、 良好な景観の阻害、まちのイメージダウンなど ③ 課題 ・問題が多岐にわたるため、担当窓口が分かれている ・所有者が特定できず、是正指導ができない ・所有者特定のために税情報が活用できない ・所有者が特定できても、経済力、責任能力の欠如により是正に至らない ・是正にかかる法的拘束力がない ④ 他都市・国の状況 ・22 都道府県 54 自治体が関連の条例を制定（平成 24 年 4 月現在） ・平成24 年 3 月、国土交通省を中心とする関係 5 省庁で連絡会議を設置、国や自 治体の取組みや条例制定状況を紹介するサイトを開設
（２）各局における対応状況 【計画調整局】 ○建築指導部 ・保安上危険な老朽家屋の所有者に対して、建築基準法に基づく指導、文書勧告 を実施。さらに、放置しておくと特に危険な家屋については、是正命令や氏名 の公表、さらに命令に従わない場合には、最後の手段として行政代執行を実施 （過去実績4 件）。 ・そのまま放置すれば著しく危険な老朽家屋で、所有者が特定できない場合でも 建築基準法に基づき、行政代執行が可能。 ○都市景観担当 ・景観行政の分野では、一般の老朽家屋に対する支援策等はない。また、強制的 に行政が処分するというような制度もない。 【経済局】 ・産業振興の観点から、商店街等が取り組む空き店舗活用等の経費に対する補助 を行っている。対象事業者は商店街等の単位組織であり、個店に対する補助は 行っていない。所有者が不明の場合には対応困難。今後、区長が支援対象や手 法を決定できる仕組みの検討も含め、区役所や関係局と連携を図りながら取り 組んでいきたい。 【都市整備局】 ・空き家に限らず「住宅の耐震改修補助」や「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進 制度」を実施しているが、所有者が不明であったり、経済力のない方、改善の 意思のない方については活用困難。 【市民局】 ・夜間の青色防犯パトロールについて、老朽空き家を含めて巡回ルートを区と調 整することは可能。 【消防局】 ・消防署では、市民などから通報があり、人的危険性のある緊急の場合に、危害 の排除を行っている。また、火災予防の観点から所有者に対して侵入防止措置 を依頼するなどしている。 【健康局】 ・害虫発生等の場合、管理責任者に対する指導を行うが、所有者が不明の場合に は指導は困難。また、指導に従わない場合にも強制力はない。 【環境局】 ・個人の建物や敷地内に入って、中のものを強制的に撤去するということは困難。
【建設局】 ・道路上にはみ出して落下した瓦や壁は、道路管理者として撤去する。また、危 険な場合にカラーコーンを設置して通行者への注意喚起を行っている。 【財政局】 ・所有者情報を始め税情報の開示は、地方税法上、罰則規定を設けて禁止されて いる。その中で法令上の規定に基づいて行政機関から税情報の開示請求があっ た場合について、事案の重要性、緊急性、代替的手段の有無などを総合的に判 断した上で、税情報の提供に応じることが適当との解釈もあるので、今後どの ような対応ができるのか検討していきたい。 ・固定資産税・都市計画税の特例措置が老朽家屋放置の原因となっているのでは ないかという問題については、当該特例措置が地方税法に定められたものであ ることから国へ制度改正を求めていく必要があるが、そのためには実態の検証 が必要である。また、要望にあたっては、簡素な税制度の構築を求めることが 必要である。 ３． 論点の整理 （１）空き家の状況（老朽度）に応じた対応について レベルⅠ そのままで再利用可能 レベルⅡ 修繕・修復すれば再利用可能 レベルⅢ 再利用は不可能なほど老朽化 レベルⅣ 周囲に害悪を及ぼすほど老朽化 ・レベルⅠ及びⅡ…周囲への影響は少ないことから、空き家の再利用を促すという 観点からの補助的な支援策を講ずればよい。 Ex) 商業振興、景観形成誘導など ・レベルⅡ及びⅢ…防災の観点からの施策が必要となってくる。 Ex) 耐震改修補助、狭あい道路沿道老朽住宅除却補助制度など ・レベルⅣ…周囲に及ぼす害悪により各種対応が必要。 Ex) 防犯・防火上の指導、衛生上の指導、道路管理上の措置、消 防による危害の排除、建築基準法による指導など 空き家の状況により、行政として対応すべき内容は多岐にわたる。特にレベルⅣ の状態に至ると、対応が必要となってくる要素が複数となってくる。区民からの通 報が寄せられるのは、ほとんどがこの段階になっており、区役所職員が現場を確認 の上、その都度計画調整局建築指導部をはじめ、各局各担当に連絡し、態様の緊急 度に応じて必要な対応をお願いしている。各局における対応の状況は、２．議論の 経過に述べたとおりであるが、以下に整理する。
（２）対応の分類 ① 予防的対応 青色防犯パトロールの強化（市民局）、火災予防の観点から所有者に対して侵入 防止措置を依頼（消防局）、所有者に補助制度を活用して耐震改修や除却を促す（都 市整備局）など。 ② 所有者に対する指導にとどまるもの 敷地内の害虫駆除（健康局）やごみ清掃（環境局）などは、所有者に対して適正 管理を指導するにとどまり、行政が直接所有者に代わって撤去等を行うことはでき ない。 また、敷地内の繁茂した樹木や構築物の一部が道路上にはみ出しているような場 合についても、道路管理上は通行者の危険回避のために、交通管理者と協議の上、 交通規制を行うにとどまり、直接所有者に代わって除去をすることはできない（建 設局）。 ③ 緊急避難的に現場での処置が可能なもの 瓦や壁の一部が崩落して道路上に落下しているものについては、道路管理者とし て撤去をおこなう（建設局）。 市民などから通報があり、人的危険性がある緊急の場合に危害の排除を行う（消 防局）。 ④ 法律による対応ができるもの 建築基準法に基づき、老朽化して保安上問題のある建築物の所有者等に対して適 正な維持管理をおこなうよう指導、勧告をおこない、特に倒壊のおそれがあるなど 著しく危険なものについては命令、命令に従わない場合に行政代執行を行う。所有 者が特定できない場合でも行政代執行は可能である（計画調整局）。 （３）議論のまとめ ・ 老朽家屋にかかわる対応は、建築基準法を除き、ほとんどが所有者等に対する 指導や協力依頼という、強制力を伴わないものであり、所有者が特定できない 場合や、特定できていても所有者の資金や相続上の問題がある場合には実効性 が非常に低い。 ・ 消防による危害の排除は人的危険性がある緊急の場合に行うものであり、あく までも一時的なものであることから、対症療法にとどまり抜本的な解決とはな らない。 ・ 建築基準法では、保安上危険な老朽家屋の所有者に対して、建築基準法に基づ く指導、文書勧告を実施。さらに、放置しておくと特に危険な家屋については、 是正命令や氏名の公表、さらに命令に従わない場合には、最後の手段として行 政代執行を実施（過去実績4 件）。 ・ そのまま放置すれば著しく危険な老朽家屋で、所有者が特定できない場合でも 建築基準法に基づき、行政代執行が可能。 ・ 所有者特定のための税情報の活用については、地方税法による厳格な守秘義務 があるため、慎重な議論が必要である。
４． まとめ～今後引き続き検討を要する課題～ （１）建築基準法の運用に関して、建築物の適正管理をより徹底させる方策について ・危険度の度合いに応じた指導や最後の手段としての行政代執行を見据えた建築基 準法の厳格な運用。そのまま放置すれば著しく危険な老朽家屋で、所有者が特定で きない場合でも建築基準法に基づき、行政代執行を実施。定期的な進捗管理の実施。 （２）所有者特定のために税情報を活用することに関して、その条件や手続きについて ・限定的に情報を活用するための条件や要件の整理 （３）固定資産税・都市計画税の特例措置に関する要望の検討 ・国への制度改正要望について、その要否も含めた検討の実施 （４）条例制定等体制強化の必要性について ・建築基準法では、人口25 万人以上の自治体に建築主事を置き、特定行政庁とし て行政代執行まで含めた権限を規定している。近年、いわゆる「空き家条例」を制 定している自治体は、特定行政庁以外の自治体が多い。大阪市においては、現行の 建築基準法ですでに行政代執行まで含めた権限が規定されているところであるが、 多岐にわたる老朽家屋問題の課題解消に向けては、老朽家屋問題全体を包括的にカ バーできる条例の制定等について検討する必要がある。 （５）区職員対応マニュアルの作成 ・今後、関係各局が連携した取り組みを継続していくとともに、その取組みを活か し、区役所職員が現場でより円滑に対応できるようマニュアルを作成する。
