(1)グローバル・ワン不動産投資法人（8958）
第20期（平成25年9月期）決算説明資料
平成25年11月
14
日
第20期（平成25年9月期）決算説明資料
目次
セクション1
：
第20期（平成25年9月期）決算内容
決算ハイライト
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
3
決算詳細
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
5
セクション2
：
運用実績およびポートフォリオ戦略
第20期（平成25年9月期）運用実績とトピックス
・・・・・・・・・
15
ポートフォリオ戦略
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
25
ポ トフォリオ戦略
25
セクション3
：
財務戦略、第21期（平成26年3月期）決算予想
財務運営の軌跡
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
27
財務運営の軌跡
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
27
第21期（平成26年3月期）決算予想・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
32
セクシ
ご参考資料
セクション4
：
ご参考資料
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
33
セクション1
第20期（平成25年9月期）決算内容
セクション1
決算ハイライト（その1）
主なトピックス
第18期
（Ｈ24.9期）
第19期
（Ｈ25.3期）
第20期
（Ｈ25.9期）
前期比
資産・負債・資本
第18期
期末総資産額
百万円
152,895
160,793
160,991
197
0.1％
期末負債額
（うち有利子負債額）
百万円
百万円
76,595
（69,200）
84,364
（77,000）
84,678
（77,000）
314
（―）
0.4％
（―）
期末純資産額
百万円
76 299
76 429
76 313
△116
△0 2％
第19期
物件の売買及び資金調達なし
フリーレント額増加を主要因とした減収
期末純資産額
百万円
76,299
76,429
76,313
△116
△0.2％
発行済投資口数
口
96,900
96,900
96,900
―
―
1口当たり純資産額
円
787,403
788,748
787,546
△1,202
△0.2％
損益
第19期
アークヒルズ 仙石山森タワー取得
（取得価額 8,423百万円）
フリーレント額縮小による増収
営業収益
百万円
4,288
4,491
4,393
△97
△2.2％
営業利益
百万円
1,798
1,944
1,827
△116
△6.0％
経常利益
百万円
1,273
1,404
1,287
△116
△8.3％
有利子負債7,800百万円増加
第20期
フリーレント額増加による減収
当期純利益
百万円
1,273
1,403
1,286
△116
△8.3％
分配金
分配金総額
百万円
1,273
1,403
1,286
△116
△8.3％
1口当たり分配金
円
13 138
14 483
13 281
△1 202
△8 3％
天王洲、さいたまにおける大口テナント一部
解約による減収
1口当たり分配金
円
13,138
14,483
13,281
△1,202
△8.3％
運用日数
物件数
日
物件
183
8
182
9
183
9
＋1
―
＋0.5％
―
有利子負債77,000百万円の内訳
長期借入金 68,000百万円
投資法人債 9,000百万円
（注） 単位未満を切捨てて表示しております。但し、前期比増減率は小数点第2位を四捨五入して表示しております。
決算ハイライト（その2）
第
期
成
年
期 決算
実績
想
対
項目
実績
(A)
予想
(B)
差異
(A) (B)
第20期（平成25年9月期）決算の実績と予想との対比
(A)
（注1）
(A)-(B)
営業収益
百万円
4,393
4,375
18
（0.4％）
主な増減要因
＜営業収益＞
水道光熱費収
想
営業利益
百万円
1,827
1,754
73
（4.2％）
経常利益
百万円
1 287
1 203
84
水道光熱費収入（予想比＋21百万円）
＜営業費用＞
修繕費（予想比△37百万円）
経常利益
百万円
1,287
1,203
（7.1％）
当期純利益
百万円
1,286
1,202
84
（7.1％）
修繕費（予想比△37百万円）
発行済投資口数
口
96,900
96,900
─
1口当たり当期純利益
(注2）
円
13,280
12,400
880
（7.1％）
＜ご参考＞第20期予想分配金修正推移
予想分配金 実績との差異
平成25年 5月16日 12,400円 881円
(注2）
（7.1％）
1口当たり分配金
円
13,281
12,400
881
（7.1％）
（注1） 平成25年5月16日（第19期決算発表）時点の予想です。なお、予想分配金修正推移につきましては、
平成25年 9月24日 13,100円 181円
実績 13,281円 ―
4
右記の表をご参照ください。
（注2） 当期純利益を発行済投資口数で除した金額です。
決算詳細
貸借対照表
(1)資産の部 (2)負債 純資産の部
（単位：千円）
金額 構成比(％)
（注1） 金額
構成比(％)
（注1） 金額
前期比(％)
（注2）
1
2
増減 ② - ①
当期（第20期） ②
(平成25年9月30日）
前期（第19期） ①
(平成25年3月31日）
負債の部
流動負債
(1)資産の部 (2)負債・純資産の部
（単位：千円）
金額 構成比(％)
（注1） 金額
構成比(％)
（注1） 金額
前期比(％)
（注2）
1
2
増減 ② - ①
流動資産
当期（第20期） ②
(平成25年9月30日）
前期（第19期） ①
(平成25年3月31日）
資産の部
2
3 営業未払金 259,807 212,464 △ 47,343
4 １年内償還予定の投資法人債 10,000,000 － △ 10,000,000
5 １年内返済予定の長期借入金 14,500,000 14,500,000 －
6 未払金 － 199 199
7 未払費用（注4） 98,299 89,833 △ 8,466
8 未払法人税等 555 556 1
流動負債
2
3 1,968,206 2,550,848 582,642
4 9,801,638 10,143,653 342,014
5 97,287 98,496 1,209
6 178,935 248,040 69,104
7 16 16 △ 0
8 65,889 － △ 65,889
前払費用
現金及び預金
流動資産
未収消費税等
信託現金及び信託預金 （注3)
営業未収入金
繰延税金資産
9 未払消費税等 － 131,151 131,151
10 前受金 469,690 508,806 39,115
11 預り金 635 585 △ 49
12 未払分配金 6,526 5,938 △ 588
13 流動負債合計 25,335,515 15.7 15,449,535 9.5 △ 9,885,979 △ 39.0
14
15 投資法人債 9 000 000 9 000 000
固定負債
9 142 79 △ 63
10 157 263 106
11 12,112,274 7.5 13,041,398 8.1 929,124 7.7
12
13
14 信託建物 45,600,072 44,933,572 △ 666,499
信託構築物 △
流動資産合計
未収収益
立替金
固定資産
有形固定資産
15 投資法人債 9,000,000 9,000,000 －
16 長期借入金 43,500,000 53,500,000 10,000,000
17 信託預り敷金及び保証金 6,528,501 6,728,944 200,442
18 固定負債合計 59,028,501 36.7 69,228,944 43.0 10,200,442 17.3
19 84,364,017 52.4 84,678,479 52.5 314,462 0.4
20
21
負債合計
純資産の部
投資主資本
15 信託構築物 283,152 273,302 △ 9,850
16 信託機械及び装置 281,409 261,670 △ 19,739
17 信託工具、器具及び備品 45,960 54,777 8,816
18 信託土地 102,089,610 102,089,610 －
19 信託建設仮勘定 － 797 797
20 有形固定資産合計 148,300,205 92.2 147,613,729 91.6 △ 686,475 △ 0.5
21 無形固定資産
22 出資総額 75,026,315 75,026,315 －
23 剰余金
24 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,403,435 1,286,941 △ 116,494
25 剰余金合計 1,403,435 1,286,941 △ 116,494 △ 8.3
26 投資主資本合計 76,429,751 47.5 76,313,256 47.4 △ 116,494 △ 0.2
27 純資産合計 76,429,751 47.5 76,313,256 47.4 △ 116,494 △ 0.2
負債純資産合計
21
22 信託借地権 118,358 118,358 －
23 信託その他無形固定資産 4,013 3,676 △ 337
24 その他 858 624 △ 234
25 無形固定資産合計 123,231 0.0 122,659 0.0 △ 571 △ 0.5
26
27 長期前払費用 198,279 166,460 △ 31,819
無形固定資産
投資その他の資産
28負債純資産合計 160,793,768 100.0 160,991,736 100.0 197,968 0.1
（注1） 「構成比」については、小数点第1位未満を切捨てて表示しております。
（注2） 「前期比」については、小数点第2位を四捨五入して表示しております。
（注3） うち、テナントから預かっている信託預り敷金及び保証金対応信託預金：
前期（第19期） 4,883,421千円、当期（第20期）5,078,291千円
（注4） うち、投資法人債未払利息： 前期（第19期） 12,908 千円、当期（第20期）12,121千円
28 差入保証金 10,000 10,000 －
29 投資その他の資産合計 208,279 0.1 176,460 0.1 △ 31,819 △ 15.3
30 148,631,716 92.4 147,912,850 91.8 △ 718,866 △ 0.5
31
32 49,777 37,488 △ 12,289
33 49,777 0.0 37,488 0.0 △ 12,289 △ 24.7
34 160 793 768 100 0 160 991 736 100 0 197 968 0 1
繰延資産合計
資産合計
固定資産合計
繰延資産
投資法人債発行費
34 資産合計 160,793,768 100.0 160,991,736 100.0 197,968 0.1
（単位：千円）
決算詳細
損益計算書
百分比(％)
（注1）
百分比(％)
（注1）
前期比(％)
（注2）
1 営業収益 4,491,380 100.0 4,393,452 100.0 △ 97,927 △ 2.2
2 賃貸事業収入 4,448,441 4,392,477 △ 55,964
そ 他賃貸事業収入
（自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日）
増減 ② - ①
金 額
当期（第20期） ②
金 額
前期（第19期） ①
金 額
（自 平成24年10月1日 至 平成25年3月31日）
3 その他賃貸事業収入 42,938 975 △ 41,963
4 営業費用 2,546,580 56.6 2,565,477 58.3 18,897 0.7
5 賃貸事業費用（注3) 2,140,816 2,152,212 11,396
6 資産運用報酬 303,255 308,972 5,716
7 役員報酬 10,638 10,638 －
8 資産保管手数料 19,573 20,539 966
9 一般事務委託手数料 41,333 43,360 2,026
10 会計監査人報酬 10,000 10,000 －
11 その他営業費用 20,963 19,755 △ 1,208
12 営業利益 1,944,800 43.3 1,827,974 41.6 △ 116,825 △ 6.0
13 営業外収益 3,080 0.0 3,809 0.0 728 23.7
14 受取利息 1 768 1 872 103
14 受取利息 1,768 1,872 103
15 未払分配金除斥益 1,312 976 △ 335
16 消費税等還付加算金 － 960 960
17 営業外費用 543,529 12.1 543,935 12.3 406 0.1
18 支払利息 365,003 371,722 6,718
19 投資法人債利息 113,481 105,081 △ 8,400
20 投資法人債発行費償却 13 659 12 289 △ 1 369
20 投資法人債発行費償却 13,659 12,289 △ 1,369
21 融資手数料 6,905 7,304 398
22 その他 44,478 47,537 3,058
23 経常利益 1,404,351 31.2 1,287,848 29.3 △ 116,502 △ 8.3
24 税引前当期純利益 1,404,351 31.2 1,287,848 29.3 △ 116,502 △ 8.3
25 法人税、住民税及び事業税 952 940 △ 11
26 法人税等調整額 △ 0 0 1
27 法人税等合計 951 0.0 941 0.0 △ 10 △ 1.1
28 当期純利益 1,403,400 31.2 1,286,907 29.2 △ 116,492 △ 8.3
29 前期繰越利益 35 33 △ 2
30 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,403,435 1,286,941 △ 116,494
（注1）「百分比」については、小数点第1位未満を切捨てて表示しております。
6
（注 ） 百分比」に いては、小数点第 位未満を切捨てて表示しております。
（注2）「前期比」については、小数点第2位を四捨五入して表示しております。
（注3）うち、減価償却費：前期（第19期）769,604千円、当期（第20期）774,121千円
(単位：千円）
決算詳細
不動産賃貸事業損益の内訳
前期比(％)
（注）
1 不動産賃貸事業収益 4,491,380 4,393,452 △ 97,927 △ 2.2
2 賃貸事業収入 4 448 441 4 392 477 △ 55 964
前期（第19期） ① 当期（第20期） ② 増減 ② - ①
（自 平成24年10月1日 至 平成25年3月31日） （自 平成25年4月1日 至 平成25年9月30日）
金 額 金 額 金 額
2 賃貸事業収入 4,448,441 4,392,477 △ 55,964
3 賃料 3,370,418 3,327,966 △ 42,451
4 共益費 637,893 623,655 △ 14,237
5 水道光熱費収入 335,460 336,447 986
6 駐車場収入 83,273 83,293 20
7 付帯収入 21,397 21,114 △ 282
8 その他賃貸事業収入 42,938 975 △ 41,963
9 不動産賃貸事業費用 2,140,816 2,152,212 11,396 0.5
10 賃貸事業費用 2,140,816 2,152,212 11,396
11 外部委託費 471 321 467 341 △ 3 980
11 外部委託費 471,321 467,341 △ 3,980
12 水道光熱費 337,076 375,383 38,307
13 公租公課 441,854 451,242 9,387
14 保険料 6,772 6,791 19
15 修繕費 95,365 61,504 △ 33,861
16 減価償却費 769,604 774,121 4,516
17 固定資産除却損 1,800 439 △ 1,361
18 その他賃貸事業費用 17,020 15,389 △ 1,631
19 不動産賃貸事業損益 2,350,563 2,241,239 △ 109,324 △ 4.7
（注）「前期比 に いては 小数点第2位を四捨五入して表示しております
（注）「前期比」については、小数点第2位を四捨五入して表示しております。
決算詳細
金銭の分配に係る計算書、および分配金実績値
金銭の分配に係る計算書
分配金実績値
項目 前期（第19期）
（平成25年3月期）
当期（第20期）
（平成25年9月期）
当期未処分利益 ① 1,403,435 千円 1,286,941 千円
金銭の分配に係る計算書
分配金実績値
決算期 1口当たり分配金（注1） 配当性向（注2）
第1期 平成16年3月期 （注3） 18,124 円 99.9 ％
第2期 平成16年9月期 18,759 円 99.9 ％
分配金の額 ② 1,403,402 千円 1,286,928 千円
次期繰越利益 ③ = ① - ② 33 千円 12 千円
発行済投資口数 ④ 96,900 口 96,900 口
第2期 平成16年9月期 18,759 円 99.9 ％
第3期 平成17年3月期 21,693 円 99.9 ％
第4期 平成17年9月期 15,170 円 100.0 ％
第5期 平成18年3月期 20,180 円 99.9 ％
第6期 平成18年9月期 19 613 円 100 0 ％
1口当たり分配金 ⑤ = ② / ④ 14,483 円 13,281 円 第6期 平成18年9月期 19,613 円 100.0 ％
第7期 平成19年3月期 19,163 円 99.9 ％
第8期 平成19年9月期 19,612 円 99.9 ％
第9期 平成20年3月期 58,347 円 100.0 ％
第10期 平成20年9月期 21 981 円 99 9 ％
決算期 1口当たり分配金
当初予想①
1口当たり分配金
実績②
増減
②-①
増減率
（注1）
＜ご参考＞当初予想と実績との差異
第10期 平成20年9月期 21,981 円 99.9 ％
第11期 平成21年3月期 20,918 円 100.0 ％
第12期 平成21年9月期 20,536 円 99.9 ％
第13期 平成22年3月期 20,875 円 100.0 ％
第14期 平成22年9月期 14 142 円 100 0 ％
第11期 平成21年3月期 19,500 円 20,918 円 1,418 円 7.3 ％
第12期 平成21年9月期 19,000 円 20,536 円 1,536 円 8.1 ％
第13期 平成22年3月期 18,700 円 20,875 円 2,175 円 11.6 ％
第14期 平成22年9月期 13 500 円 14 142 円 642 円 4 8 ％ 第14期 平成22年9月期 14,142 円 100.0 ％
第15期 平成23年3月期 11,791 円 99.9 ％
第16期 平成23年9月期 11,167 円 99.9 ％
第17期 平成24年3月期 13,902 円 100.0 ％
第18期 平成24年9月期 13 138 円 100 0 ％
第14期 平成22年9月期 13,500 円 14,142 円 642 円 4.8 ％
第15期 平成23年3月期（注2） 10,300 円 11,791 円 1,491 円 14.5 ％
第16期 平成23年9月期 10,300 円 11,167 円 867 円 8.4 ％
第17期 平成24年3月期 13,000 円 13,902 円 902 円 6.9 ％
第18期 平成24年9月期 13,138 円 100.0 ％
第19期 平成25年3月期 14,483 円 100.0 ％
第20期 平成25年9月期 13,281 円 100.0 ％
合 計 386,875 円 －
(注1) 配当課税等控除前の金額です。利益超過分配金はありません。
第18期 平成24年9月期 12,000 円 13,138 円 1,138 円 9.5 ％
第19期 平成25年3月期（注3） 12,800 円 14,483 円 1,683 円 13.1 ％
第20期 平成25年9月期 12,400 円 13,281 円 881 円 7.1 ％
(注1) 「増減率」は、小数点第2位を四捨五入して表示しております。
(注2)平成23年3月1日に平河町森タワ を取得しています
8
(注1) 配当課税等控除前の金額です。利益超過分配金はありません。
(注2) 「配当性向」については、小数点第1位未満を切捨てて表示しております。
(注3) 第1期（平成16年3月期）の計算期間は平成15年4月16日から平成16年3月31日でしたが、実質的な運用期間は、
実際に資産を取得して運用を開始した平成15年9月26日から平成16年3月31日までの188日間（6ヶ月5日間）です。
(注2)平成23年3月1日に平河町森タワーを取得しています。
(注3)平成24年11月20日にアークヒルズ 仙石山森タワーを取得しています。
（単位：千円）
決算詳細
キャッシュ・フロー計算書
前期（第19期） 当期（第20期）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,404,351 1,287,848
減価償却費 769,604 774,121
その他 △ 285,530 201,345
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
期 別
財務活動によるキャッシュ・フロー
第3回債リファイナンス
長期借入れ
10 000百万円
そ 他 , ,
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,888,425 2,263,315
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △ 8,671,608 △ 130,515
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 227,910 282,755
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 164,326 △ 87,885
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 164 326 87 885
・長期借入れ
10,000百万円
・第3回債償還 △10,000百万円
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の払戻による収入 164,326 87,885
信託預り敷金及び保証金対応信託預金の預入による支出 △ 227,910 △ 282,755
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 8,671,608 △ 130,515
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 18,000,000 10,000,000
長期借入金の返済による支出 △ 4,200,000 ―
投資法人債の発行による収入 3,974,770 ―
投資法人債の償却による支出 △ 10,000,000 △ 10,000,000
分配金の支払額 △ 1,272,081 △ 1,403,014
財務活動によるキャッシュ・フロー 6,502,689 △ 1,403,014
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △ 280,492 729,786
現金及び現金同等物の期首残高 7 166 916 6 886 423
現金及び現金同等物の期首残高 7,166,916 6,886,423
現金及び現金同等物の期末残高 6,886,423 7,616,210
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に記載されている科目の金額との関係
(単位：千円）
前期（第19期） 当期（第20期） 増減
前期（第19期） 当期（第20期） 増減
現金及び預金 1,968,206 2,550,848 582,642
信託現金及び信託預金 9,801,638 10,143,653 342,014
信託預り敷金及び保証金対応信託預金（注） △ 4,883,421 △ 5,078,291 △ 194,870
現金及び現金同等物 6,886,423 7,616,210 729,786
（注）テナントから預っている敷金及び保証金であり、テナント退去時にテナントに返却するため信託預金に積み立てています。
決算詳細
財務指標
項目
計算式（注1）
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
項目
計算式（注1）
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
① 総資産経常利益率
％
B÷{（D＋E）÷2}
0.7
0.8
0.8
0.8
0.8
② (年換算）
％
(1.4)
(1.7)
(1.6)
(1.7)
(1.5)
③ 純資産当期純利益率
％
C÷{（F＋G）÷2}
1 4
1 7
1 6
1 8
1 6
③ 純資産当期純利益率
％
C÷{（F＋G）÷2}
1.4
1.7
1.6
1.8
1.6
④ （年換算）
％
(2.8)
(3.5)
(3.3)
(3.6)
(3.3)
⑤ 期末自己資本比率
％
G÷E
49.8
49.9
49.9
47.5
47.4
⑥ 期末総資産有利子負債比率
％
H÷E
45.3
45.2
45.2
47.8
47.8
⑦ 期末総資産負債比率
％
（H＋I）÷E
46.3
46.3
46.3
48.9
48.8
⑧ NOI（Net Operating Income)
百万円
A＋J
2,768
3,043
2,937
3,120
3,015
⑨ FFO(Funds from Operation)
百万円
C＋J
1,859
2,113
2,015
2,173
2,061
⑩
当たり
⑨
第20期
第17期
第16期
期
項目 第18期 第19期
⑩ 1口当たりFFO
円
⑨÷K
19,185
21,806
20,797
22,425
21,269
(注1） 参照数値
＜ご参考＞不動産の期末評価額を考慮したLTV
第18期
第16期
項目
期
第19期 第20期
第17期
① 期末評価額 百万円 151,335 150,051 149,585 155,414 155,511
② 帳簿価額合計 百万円 141,749 141,080 140,461 148,422 147,735
③ （①－②） 百万円 9,585 8,970 9,123 6,991 7,775
④ 期末総資産 百万円 152,737 152,964 152,895 160,793 160,991
⑤ （③＋④） 百万円 162 322 161 935 162 018 167 785 168 766
項目
A 賃貸事業損益 百万円 1,991 2,277 2,195 2,350 2,241
B 経常利益 百万円 1,084 1,348 1,273 1,404 1,287
C 当期純利益 百万円 1,082 1,347 1,273 1,403 1,286
D 期首総資産 百万円 152,641 152,737 152,964 152,895 160,793
期末総資産
項目
⑤ （③＋④） 百万円 162,322 161,935 162,018 167,785 168,766
⑥ 期末有利子負債 百万円 69,200 69,200 69,200 77,000 77,000
⑦ 期末敷金有効活用分 百万円 1,638 1,638 1,638 1,638 1,638
⑧ LTV （（⑥+⑦）/⑤） ％ 43.6 43.7 43.7 46.8 46.5
E 期末総資産 百万円 152,737 152,964 152,895 160,793 160,991
F 期首純資産 百万円 76,168 76,108 76,373 76,299 76,429
G 期末純資産 百万円 76,108 76,373 76,299 76,429 76,313
H 期末有利子負債 百万円 69,200 69,200 69,200 77,000 77,000
I 期末敷金有効活用分 百万円 1,638 1,638 1,638 1,638 1,638
10
(注2）数値は表示桁数未満を切捨てて表示しております。
J 減価償却費 百万円 776 765 742 769 774
K 発行済投資口数 口 96,900 96,900 96,900 96,900 96,900
決算詳細
投資口価格の相対推移（期間：平成15年9月25日～平成25年10月31日）
350%
400%
東証REIT指数
東証不動産業ｲﾝﾃﾞｯｸｽ
ﾞ
ﾞ
動産投資法
投資口追加発行
(H19.4.20払込)
250%
300%
ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ﾜﾝ不動産投資法人
第2回追加発行時（H19.4.20）発行価格：1,479,800円
200%
250%
第1回追加発行時（H16 10 27）発行価格 810 460円
投資口追加発行
(H16.10.27払込)
100%
150%
第1回追加発行時（H16.10.27）発行価格：810,460円
上場時（H15.9.25）発行価格：510,000円
50%
0%
9/25 2/24 7/16 12/10 5/12 10/3 2/28 7/24 12/14 5/15 10/4 3/4 7/28 12/19 5/22 10/15 3/12 8/6 1/4 6/1 10/24 3/19 8/10 1/8 6/4 10/25
平成17年
平成16年 平成18年 平成19年 平成20年
（注1） グラフを作成する際に用いた投資口価格は終値ベースです。
（注2） 平成15年9月25日（上場日）の終値を100％としております。
平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年
（注2） 平成15年9月25日（上場日）の終値を100％としております。
ただし、グローバル・ワン不動産投資法人の投資口価格指数のみ上場時公募価格510,000円を100％として算出しております。
決算詳細
投資口価格の推移（期間：平成15年9月25日～平成25年10月31日）
2,000,000 円
累積分配金込投資口価格
投資口追加発行
(H19.4.20払込)
1,500,000 円
投資口価格
第2回追加発行時（H19.4.20）発行価格：1,479,800円
投資口追加発行
1,000,000 円
(H16.10.27払込)
500,000 円
第1回追加発行時（H16.10.27）発行価格：810,460円
上場時（H15 9 25）発行価格 510 000円
500,000 円
上場時（H15.9.25）発行価格：510,000円
0 円
9/25 2/24 7/16 12/10 5/12 10/3 2/28 7/24 12/14 5/15 10/4 3/4 7/28 12/19 5/22 10/15 3/12 8/6 1/4 6/1 10/24 3/19 8/10 1/8 6/4 10/25
平成17年
平成16年 平成18年 平成19年 平成20年
（注1） グラフを作成する際に用いた投資口価格は終値ベースです。
（注2） 累積分配金込投資口価格 投資口価格＋累積分配金
平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年
12
（注2） 累積分配金込投資口価格＝投資口価格＋累積分配金
決算詳細
投資主の分布状況、上位投資主一覧（平成25年9月30日現在）
外国法人・個人
その他の国内法人
金融機関のうち投資信託以外
金融機関のうち投資信託
（口）
所有者別投資口数
氏名又は名称
所有
投資口数
発行済投資口数
に対する所有
上位投資主一覧
11,916
（12.29%）
12,564
（12.96%）
（15.75%）15,271 22,337
（23.05%）
20,912
（21.58%）
80,000
90,000
100,000 金融機関のうち投資信託個人・その他
氏名又は名称 投資口数
（口） 投資口数の割合
（％）（注）
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式
会社（信託口） 17,843 18.41
2 資産管理サービス信託銀行株式会社 8 741 9 02
26,335
（27.17%）
（27.59%）26,736
29,846
（30 80%） 26,063
（25 14%）24,361
3,225
（3.32%）
3,200
（3.30%） 3,207
（3.30%）
3,392
（3.50%）
3,885
（4.00%）
60,000
70,000
2 資産管理サ
（証券投資信託口）信託銀行株式会社 8,741 9.02
3 ジェーピー モルガン チェース バンク
385174 4,210 4.34
4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社
（信託口） 3,799 3.92
41,679
（43.01%）
40,131
（41.41%）
（32.78%）31,773 25,769
（26.59%）
26,233
（27.07%）
（30.80%）
（26.89%） （25.14%）
30,000
40,000
50,000
5 野村信託銀行株式会社（投信口） 3,226 3.32
6 株式会社もみじ銀行 2,910 3.00
7 ノムラバンクルクセンブルグエスエー 2,122 2.18
13,745
（14.18%）
14,269
（14.72%）
16,803
（17.34%）
19,339
（19.95%）
21,509
（22.19%）
0
10,000
20,000
8 株式会社八十二銀行 2,119 2.18
9 ユービーエスエージーホンコン 2,000 2.06
10 メットライフアリコ生命保険株式会社 1 043 1 07
0
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
96,900口 96,900口 96,900口 96,900口 96,900口
10 メットライフアリ 生命保険株式会社
ジイエイ カンパニー ジェイピーワイ 1,043 1.07
合 計 48,013 49.54
（注） 発行済投資口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第2位未満を
切捨てて表示しております
（注） 構成比（％）は、小数点第2位未満を切捨てて表示しております。
切捨てて表示しております。
セクション2
運用実績およびポートフォリオ戦略
セクション2
14
次ページ以降一部につきまして、以下の略称で記載しております。
グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社「ＧＡＲ」、大手町ファーストスクエア「大手町」､平河町森タワー「平河町」、銀座ファーストビル「銀座」、ＴＫ南青山ビル「南青山」、
アークヒルズ 仙石山森タワー「仙石山」、スフィアタワー天王洲「天王洲」、近鉄大森ビル「大森」、明治安田生命さいたま新都心ビル「さいたま」、淀屋橋フレックスタワー「淀屋
橋」、近鉄新名古屋ビル「名古屋」
第20期（平成25年9月期）運用実績とトピックス
競争力回復に向けたポートフォリオ戦略（名古屋・天王洲の売却活動）
・ 名古屋は平成25年11月14日付で売却を決定、天王洲は第21期中の売却を目指す
・ 投資方針である「近・新・大」の「新」の回復、物件取得余力の確保、含み益の実現を企図
リーシング活動状況（大手町、さいたま、名古屋及び天王洲）
・ 大手町はテナント誘致が進展
・ 大手町はテナント誘致が進展
・ 名古屋及び天王洲は売却活動と並行しながら慎重に対応
賃料改定状況
賃料改定状況
・ 第20期の改定実績は、全27件のうち、据置18件、減額9件（平均減額率△10.3％）
省エネルギーへの取り組み
・ 省エネ法や各条例（東京都・埼玉県）施行後のエネルギー使用については、目標・義務を上回る
削減実績にて進捗中
ポートフォリオ稼働率
・ 第20期末稼働率 ： 88.7％（前期比△8％）
競争力回復に向けたポートフォリオ戦略（名古屋・天王洲の売却活動）
売却活動の目的
¾投資方針である「近」「新」「大」の明確化
名古屋は平成25年11月14日付で売却を決定、天王洲は第21期中の売却を目指す
～競争力低下懸念～
築年数経過に伴い修繕、追加投資 東日本大震災以降、「新」に対する
・ポートフォリオ平均築年数は平成25年9月末時点で14年
・築20年が経過した天王洲、名古屋の競争力低下の懸念
・東日本大震災以降、「新」に対するニーズに更なる高まり
（BCP対応に優れたビルへの需要増）
築年数経過に伴い修繕、追加投資
のコストが大幅に増加
東日本大震災以降、 新」に対する
より一層のテナントニーズの増加
共通要因
（BCP対応に優れたビル
の需要増）
¾ポートフォリオ入替を企図した売却
・アークヒルズ 仙石山森タワーの取得後の現在のLTVは約49％
・今般の売却によって得た資金で借入金の返済を行い、
物件取得余力を確保
天王洲
・後継テナント確保が実現してもフリー
レントにより収益寄与に相応の時間
・シティグループ移転で需給悪化懸念
名古屋
2015年問題※（過去最大のオフィス
供給）による既存ビル群との二極化
と需給悪化懸念
名古屋、天王洲売却の効果
物件取得余力を確保
※名古屋の2015年問題
名古屋駅前において3棟（大名古屋ビルヂング、名駅一丁目計画（仮）、名古屋駅新ビル
（仮））が2015年秋から年末にかけて供給される予定。名駅ゾーンの総貸室面積が約24万
坪であるのに対し、供給面積は約17万坪（日本不動産研究所作成、「賃料予測・地価予測
2013」より抜粋）と想定され 過去最大級の供給となる見通し
個別要因
（1）「新」の回復による投資方針の明確化
・ 築20年超の2物件の売却によりポートフォリオ平均築年数は約3年の若返り
・ 投資方針を再度明確化、差別化を図る
2013」より抜粋）と想定され、過去最大級の供給となる見通し
（2）新規物件取得余力の確保
・ 約300億円規模の取得の機動性を確保
・ 取得に当たっては優良物件を厳選する方針を今後も継続
（3）キャピタルゲインの実現
・ 名古屋の売却益（約35億円）と天王洲の想定上の売却損（約△13億）、合計【約22億円】
（3）キャピタルゲインの実現
・ 名古屋は21期と23期に分割して売却予定、天王洲は第21期中の売却を目指す
16
近鉄新名古屋ビルの売却について
売却の概要
項 目 内 容
（1） 譲渡資産 不動産信託受益権に係る信託不動産
売却益発生と税制特例活用による内部留保
¾平成26年3月27日（第21期）に持分67％、同年10月9日
（第23期）に持分33％の売却を予定しており、各期に売却益が
発生する見込み
（2） 物件名称 近鉄新名古屋ビル（平成15年9月26日取得）
（3） 譲渡割合 ① 本物件の67％共有持分
② 本物件の33％共有持分 （注1）
① 12 328 000 000円
¾第21期の持分67％の売却については当ビルが取得後10年を超える
ことから、「10年超の長期保有資産の買換えの場合の課税の特例」
を活用（※）し、売却益の一部を圧縮積立金として積立て、内部留保
を行う
成 年 有期 年を超 建物を譲渡
（4） 譲渡価格
① 12,328,000,000円
② 6,072,000,000円
計18,400,000,000円 （注2）
（5） 帳簿価格 計14,447,362,699円（平成25年9月30日現在）
（※）平成26年12月31日までに所有期間10年を超える国内の土地、建物を譲渡し
国内の土地、建物等を購入した場合、一定の条件のもとに売却を計上した期の
当期純利益の10％を上限として任意に取崩し可能な積立金の内部留保が可能。
本投資法人の場合、平成26年3月までの譲渡についてアークヒルズ 仙石山森
タワーを買換資産（先行取得）として本制度を利用可能。
（6） 譲渡損益
① 約23億円
② 約12億円
計 約35億円 （注3）
（7） 譲渡予定日 ① 平成26年3月27日
21期
任
意
【平成26年3月27日売却】
内部留保：約 ２ 億円
（7） 譲渡予定日
② 平成26年10月9日
（8） 譲渡先 東和不動産株式会社
（注1）平成26年3月28日から平成26年10月8日の間は譲渡先との共有者
間協定に基づき運営を行います
22期
～共有期間～
※内部留保控除前売却益
：約 ２３ 億円
内部留保控除後売却益：
約 ２１ 億円
意
に
取
崩
し
可
能
間協定に基づき運営を行います。
（注2）固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を
除く。
（注3）各譲渡時点での帳簿価格や売却費用詳細が未定のため、概算で
の見込額を記載しています。
23期
売却益：
約 １２ 億円
【平成26年10月9日売却】
約 １２ 億円
リーシング活動状況（大手町、さいたま、名古屋及び 天王洲 ）
100%
200
稼動率
坪
入退去面積と稼動率
大手町はテナント誘致が進展、名古屋及び天王洲は売却活動と平行しながら慎重に対応
大手町ファーストスクエア
売却決定・活動中の2物件に係るリーシング活動
80%
85%
90%
95%
100%
0
50
100
150
200
入居（左目盛）
退去（左目盛）
稼働率（右目盛）
近鉄新名古屋ビル
（売却決定）
買主と連携したリーシング活動に着手
申込
受領
462坪
65%
70%
75%
80%
-150
-100
-50
0
17期
H23 10～H24 3
18期
H24 4～H24 9
19期
H24 10～H25 3
20期
H25 4～H25 9
21期見込み
H25 10～H26 3
・第20期末の稼働率は96.4％（第19期末比+0.8％）
・稼働率上昇の要因は1社（約50坪）の新規入居によるもの
・更に、平成25年10月に1件（約100坪）の成約があるも、同年11月末に
買主と連携したリ シング活動に着手
※10月末時点確定分
H23.10～H24.3 H24.4～H24.9 H24.10～H25.3 H25.4～H25.9 H25.10～H26.3
・第20期中に貸室1件（約89坪）の入居等により、第20期末の稼働率
は92.5％まで回復（第19期比＋3.7％）
・平成25年10月に1件（約69坪）の解約が発生するも、既に後継テナン
トの申込を受領
積和不動産中部㈱の一部解約（約600坪）が発生
・平成25年10月末時点での商談中のテナントは1社（約300坪）
スフィアタワ 天王洲
（売却活動中）
・第20期末の稼働率は93.2％（第19期末比△5.8％）
月末ま に 社（約 坪） 解約が発生するも 既に 社 約 坪
明治安田生命さいたま新都心ビル
・事務室残空室（約146坪）についても引合いは強く、現在6社と商談中
・第20期末の稼働率は46.6% （第19期末比△44.5％）
スフィアタワー天王洲
（売却活動中）
資産価値を考慮したリーシング対応
・3月末までに4社（約1,053坪）の解約が発生するも、既に3社、約333坪
の入居が決定
・第20期中に実施した仲介会社向け内覧会以降、空室への問い合わ
せ件数が堅調に推移した結果、成約に繋がる
・大宮地区を含め主要ビルの空室は依然として品薄感があることから
・空室面積（予定を含む）は、約3,280坪
・第20期の内覧件数は20件（第19期比+6件）
・大型案件をメインターゲットとしたリーシングを継続するも、大型案件
ゆえに時間を要する
・大宮地区を含め主要ビルの空室は依然として品薄感があることから、
残る空室への誘致を進め稼働回復に努める
18
賃料改定状況
第
期
改定実績
全
件
う
据
件 減額 件
均減額率
・ 第20期の改定実績は、全27件のうち、据置18件、減額9件（平均減額率△10.3％）
賃料減少額（月額）は期末ポートフォリオ賃料（月額）の0.5％とキャッシュフローに与える影響は軽微
・ 今後の契約更改のスタンスは、引き続き、稼働率維持を優先とした対応を基本とするものの、
物件稼働率や賃貸マーケット環境を考慮して適時適切に判断
20
30
20.0%
30.0%
平均増額率
（件数）
物件稼働率や賃貸マ ケット環境を考慮して適時適切に判断
0
10
30 0%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
平均減額率
増・減合算
増額件数
減額件数
内容（注1） 第13期
(H22.3期)
第14期
(H22.9期)
第15期
(H23.3期)
第16期
(H23.9期)
第17期
(H24.3期)
第18期
(H24.9期)
第19期
(H25.3期)
第20期
(H25.9期)
第21期見込（注2）
(H26.3期)
契約更改対象面積（㎡） 5,702 20,005 14,508 22,283 7,060 16,900 6,649 16,117 23,153
件数 12 36 18 2 13 2 14 2 19
-30.0%
件数 12 36 18 25 13 25 14 27 19
賃料増額面積（㎡） 337 4,248 － 3,848 － － － － －
平均増額率 1 3 .2 % 8.6 % － 4 .8% － － － － －
増額件数 1 3 － 4 － － － － －
賃料減額面積（㎡） 2,475 12,318 11,973 11,961 2,873 7,320 3,212 5,746 1,695
平均減額率 △ 1 0 .2% △ 10 .8 % △ 2 9 .0 % △ 1 1 .5% △ 15 .5 % △ 1 4.6 % △ 1 0 .9% △ 10 .3 % △ 5 .7 %
減額件数 4 22 10 12 3 13 4 9 3
増・減合算 △ 8 .0 % △ 6.5 % △ 2 9 .0 % △ 7 .5 % △ 15 .5 % △ 1 4.6 % △ 1 0 .9% △ 10 .3 % △ 5 .7 %
（注1）平均増額率、平均減額率、増・減合算は、共益費を除く賃料のみの比率
（注2）第21期見込は平成25年10月末確定、内定分
省エネルギーへの取り組み
省 ネ法や各条例（東京都 埼玉県）施行後の ネルギ 使用に いては 目標 義務を上回る削減実績にて進捗中
省エネ法や各条例（東京都・埼玉県）施行後のエネルギー削減実績進捗について
・ 省エネ法や各条例（東京都・埼玉県）施行後のエネルギー使用については、目標・義務を上回る削減実績にて進捗中
・ CO2排出削減に向けた物件運営を引続き取組中
100 省エネ法実績値 各条例排出量平均実績値
エネルギーの使用に係る原単位(※)を年平均1％以上低減する目標に対し、
目標値を上回る削減実績にて進捗中 （※）原油換算エネルギー使用量÷共用・賃貸面積
（1）省エネ法
温室効果ガス排出量を対基準排出量で平均6～8％の削減義務（第1計画期間：
H26年度まで）を負う各物件とも、義務値を上回る削減実績にて進捗中
（2）各条例（東京都・埼玉県）
基準排出量 100
80
85
90
95
100
エネルギーの使用に係る原単位
85
90
95
100
各条例排出量平均実績値
基準排出量＝100
第1計画期間平均削減義務量（東京都H22～5年平均・埼玉県H23～4年平均）
排出量少量のため、条例の
規定に基づき、条例開始から
の削減義務履行の上、平成
70
75
2009年度（H21） 2010年度（H22） 2011年度（H23） 2012年度（H24）
省エネ法低減目標
70
75
80
85
大手町（H22-24） 天王洲（H22-24） 南青山（H22-23） さいたま（H23-24）
CO2排出削減に向けた設備改修での対応例
※2009（H21）年度を100として比較
25年9月5日付で削減義務を
負う「指定地球温暖化対策事
業所」を非該当となりました
東京都
埼玉県
少量のため省略
大手町（H22 24） 天王洲（H22 24） 南青山（H22 23） さいたま（H23 24）
※大手町・天王洲はALL持分での数値
（出所）一般財団法人省エネルギーセンター
ホームページ
【ご参考】オフィスビルの用途別エネルギー消費構造 ～照明・空調で約3割
排
減
設備改修
物 件 実施時期
空調機改修（省エネタイプへの更新） 銀座 平成22年度
平成24年度
ファンコイルユニットポンプインバーター設置 天王洲 平成22年度
平成23年度
外気処理用空調機省エネ型ファンベルト変更 淀屋橋 平成22年度
地下駐車場照明高効率タイプへの更新 天王洲 平成22年度
内 容
空調
地下駐車場照明高効率タイプへの更新 天王洲 平成22年度
エントランスダウンライト点滅方式変更 淀屋橋 平成22年度
駐輪場人感センサー点滅方式変更 淀屋橋 平成22年度
テナント区画LED照明設置 南青山 平成23年度
誘導灯更新・外構照明LED化 天王洲 平成23年度
平成24年度
階段通路誘導灯の高効率化 名古屋 平成23年度
平成24年度
ダ 橋 成 年度
照明
20
エレベーターホールダウンライトＬＥＤ化 淀屋橋 平成24年度
テナント区画高効率照明設置 名古屋 平成24年度
自由通路庇照明一部LED化 さいたま 平成25年度
ポートフォリオ稼働率（平成25年9月30日現在）
80.0%
90.0%
100.0%
60.0%
70.0%
大手町ファ ストスクエア 92 5 ％
（平成25年9月30日現在）
40.0%
50.0%
大手町ファーストスクエア 92.5 ％
平河町森タワー 100.0 ％
銀座ファーストビル 100.0 ％
ＴＫ南青山ビル 100.0 ％
アークヒルズ 仙石山森タワー 100.0 ％
10.0%
20.0%
30.0% ア ク ル 仙石山森タワ
スフィアタワー天王洲 46.6 ％
明治安田生命さいたま新都心ビル 93.2 ％
淀屋橋フレックスタワー 100.0 ％
近鉄新名古屋ビル 96.4 ％
0.0%
4月末
平成24年
5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末
平成25年
2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末
ポ ト全体 大手町 平河町 銀座 南青山 仙石山 王洲 さ たま 淀屋橋 名古屋
ポートフォリオ全体 88.7 ％
ポート全体 大手町 平河町 銀座 南青山 仙石山 天王洲 さいたま 淀屋橋 名古屋
ポートフォリオ全体（9物件）稼働率 ： 88.7％ （平成25年9月30日現在）
（注） 稼働率は小数点第2位を四捨五入して表示しております
（注） 稼働率は小数点第2位を四捨五入して表示しております。
期末物件価額一覧（平成25年9月30日現在）
取得時
第18期末
第19期末
第20期末
直接還元法
ＤＣＦ法
物件名
取得
価額
(百万円)
取得時
鑑定
評価額
(百万円)
(注1)
第18期末
鑑定
評価額
(百万円)
(注1)
第19期末
鑑定
評価額
(百万円)
(注1)
第20期末
鑑定
評価額
(百万円)
(注1)
前期比
増減
(百万円)
直接還元法
還元利回り
(％)
(注2)
(注3)
ＤＣＦ法
割引率
(％)
(注2)
(注3)
最終還元
利回り(％)
(注2)
(注3)
大手町ファーストスクエア
23 495
23 500
26 200
25 600
25 600
―
3 9
3 3
3 8
大手町ファ ストスクエア
23,495
23,500
26,200
25,600
25,600
3.9
3.3
3.8
平河町森タワー
18,200
18,800
19,000
19,100
19,200
100
3.9
3.7
4.1
銀座ファーストビル
12,282
12,500
9,990
10,100
10,100
―
4.2
4.0
4.4
ＴＫ南青山ビル
35,000
35,040
30,800
30,610
31,200
590
3.9
3.6
3.9
アークヒルズ 仙石山森タワー
8,423
8,610
―
8,610
8,690
80
3.9
3.7
4.1
スフィアタワー天王洲（注4）
12,114
12,596
16,080
14,204
13,601
△603
4.7
4.5
4.9
明治安田生命さいたま新都心ビル
22,700
22,820
21,415
21,290
22,000
710
5.2
4.9
5.4
淀屋橋フレックスタワー
7,834
7,940
6,100
6,100
6,220
120
4.8
4.6
5.0
淀屋橋フレックスタワ
7,834
7,940
6,100
6,100
6,220
120
4.8
4.6
5.0
近鉄新名古屋ビル
16,852
17,000
20,000
19,800
18,900
△900
5.2
4.9
5.4
ポートフォリオ全体
156,901
158,806
149,585
155,414
155,511
97
4.4
4.1
4.5
（注1） 各不動産の取得時及び各期末の鑑定評価額を算出した不動産鑑定評価機関は、 第20期末
鑑定評価額
第20期末
帳簿価額 含み損益
帳簿価額
比（％）
以下の通りです。
大手町、天王洲、名古屋： 一般財団法人日本不動産研究所
平河町、銀座、仙石山、淀屋橋： 大和不動産鑑定株式会社
南青山、さいたま： 株式会社中央不動産鑑定所
（注2） 各利回り、割引率は、第20期末鑑定評価額算出に用いられた数値を記載しております。
（注3） ポートフォリオ全体の利回り、割引率は、第20期末鑑定評価額に基づき算出した加重
平均値です。数値は小数点第2位を四捨五入して表示しております。
物件名 鑑定評価額
(百万円)
①
帳簿価額
(百万円)
②
(百万円)
③=①－②
比（％）
（注5）
③/②
大手町ファーストスクエア 25,600 23,698 1,901 8.0
平河町森タワー 19,200 18,032 1,167 6.4
銀座ファーストビル 10,100 11,964 △1,864 △15.5
平均値です。数値は小数点第2位を四捨五入して表示しております。
（注4） スフィアタワー天王洲は、不動産信託受益権の準共有持分67％に相当する数値を
記載しております。
（注5） 数値は小数点第1位未満を切捨てて表示しております。
ＴＫ南青山ビル 31,200 33,859 △2,659 △7.8
アークヒルズ 仙石山森タワー 8,690 8,427 262 3.1
スフィアタワー天王洲（注4） 13,601 10,383 3,217 30.9
明治安田生命さいたま新都心ビル 22,000 19,754 2,245 11.3
淀屋橋フレックスタワー 6,220 7,167 △947 △13.2
22
近鉄新名古屋ビル 18,900 14,447 4,452 30.8
ポートフォリオ全体 155,511 147,735 7,775 5.2
1口当たり含み損益 80,239円
物件別賃貸事業収支とＮＯＩ利回り（第20期（平成25年9月期））
大手町 平河町 銀座 南青山 仙石山 天王洲 さいたま 淀屋橋 名古屋 9物件合計
Ａ．不動産賃貸事業収益 百万円 376 329 569 549 838 217 755 4,393
賃貸事業収入 百万円 329 569 549 837 217 755 4,392
（注1）
その他賃貸事業収入 百万円 0 0 0 0 ― ― 0
Ｂ．不動産賃貸事業費用 百万円 233 173 267 302 496 127 299 2,152
外部委託費 百万円 23 51 53 95 15 72 467
水道光熱費 百万円 39 47 106 88 20 58 375
（注1）
水道光熱費 百万円 39 47 106 88 20 58 375
公租公課 百万円 45 74 59 59 19 61 451
保険料 百万円 0 0 1 1 0 1 6
修繕費 百万円 2 13 9 14 4 9 61
減価償却費 百万円 61 79 68 235 66 87 774
（注1）
（注2） （注2）
減価償却費 百万円 61 79 68 235 66 87 774
固定資産除却損 百万円 ― ― 0 ― ― ― 0
その他賃貸事業費用 百万円 0 0 2 0 0 8 15
Ｃ．不動産賃貸事業損益 （Ａ－Ｂ） 百万円 143 357 156 301 147 247 341 90 455 2,241
（注1）大手町ファーストスクエアの不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用の内訳につきましては、当該不動産の共同事業者の申入れにより、開示を差し控えております。
Ｄ．ＮＯＩ （Ｃ＋減価償却費） 百万円 217 425 218 380 180 315 577 156 542 3,015
Ｅ．取得価額 百万円 23,495 18,200 12,282 35,000 8,423 12,114 22,700 7,834 16,852 156,901
Ｆ．ＮＯＩ利回り （Ｄ×２÷Ｅ） ％ 1.84 4.68 3.55 2.17 4.29 5.20 5.09 3.99 6.44 3.84
（注3）
（注2）平河町森タワー及びアークヒルズ 仙石山森タワーは、不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用並びにこれらの内訳につきましては、当該不動産の共同事業者の申入れによ
り、開示を差し控えております。
（注3）スフィアタワー天王洲は、不動産信託受益権の準共有持分67%に相当する取得価額を記載しております。
上位テナント（平成25年9月30日現在）
テナントの名称 業種名 物件名称 賃貸面積（㎡）
総賃貸面積に占める
賃貸面積の割合（％）
（注1）
1 森ビル株式会社 不動産業 物品賃貸業 平河町森タワー、 13 891 45 14 4
1 森ビル株式会社 不動産業、物品賃貸業
アークヒルズ 仙石山森タワー 13,891.45 14.4
2 株式会社ワールド 卸売業、小売業 ＴＫ南青山ビル 11,972.69 12.4
3 日本生命保険相互会社 金融業、保険業 淀屋橋フレックスタワー 5,371.90 5.6
4 株式会社豊通シスコム 情報通信業 近鉄新名古屋ビル 4,554.93 4.7
5 NSユナイテッド海運株式会社 運輸業、郵便業 大手町ファーストスクエア 3,652.06 3.8
6 独立行政法人水資源機構 サービス業 明治安田生命さいたま新都心ビル 3,159.58 3.3
7 株式会社アルビオン 製造業 銀座ファーストビル 2,327.01 2.4
8 積和不動産中部株式会社（注2） 不動産業、物品賃貸業 近鉄新名古屋ビル 2,156.78 2 2
8 積和不動産中部株式会社（注2） 不動産業、物品賃貸業 近鉄新名古屋ビル 2,156.78 2.2
9 クラリオン株式会社 製造業 明治安田生命さいたま新都心ビル 1,904.71 2.0
10 株式会社ベルシステム24 サービス業 明治安田生命さいたま新都心ビル、
近鉄新名古屋ビル 1,865.36 1.9
合 計 50,856.47 52.6
（注1）「総賃貸面積に占める賃貸面積の割合」は、小数点第2位を四捨五入して表示しております。
（注2）積和不動産中部株式会社との賃貸借契約は、平成25年11月30日付で一部（1,991.89㎡）が解約となる予定です。
24
ポートフォリオ戦略
基本方針
中長期的な観点から、本投資法人の資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います。
不動産投資・運用面のみならず財務運営面においても「投資主の最大利益」を最終目的とし、資産運用を行います。
ポートフォリオの構築
長期的資産価値の維持 ： 『近』 『新』 『大』 を重視し、マーケットにおける優位性をもった中長期的に競争力の高い
優良不動産関連資産に慎重に投資を行います。
安定賃料収入の確保
キャッシ
フロ の安定度及び確実性の高い不動産関連資産を優先的に検討します
安定賃料収入の確保
： キャッシュ・フローの安定度及び確実性の高い不動産関連資産を優先的に検討します。
運用資産のクオリティと成長スピード
成長スピードのみに目を奪われ「投資主の利益」を損なうような投資を行うことが無いように注意を払いつつ、クオリティと
成長スピードをバランス良く両立させるべく、中長期保有を前提として取得して参ります。
管理・運営
高稼働率水準
維持及び賃料収入
維持向上を目指し 同時に物件
管理運営
仕様
維持と
ト削減
バ
高稼働率水準の維持及び賃料収入の維持向上を目指し、同時に物件の管理運営の仕様の維持とコスト削減のバランス
を常に最適化できるよう専門性を発揮します。
投資主の最大利益が最終目的
セクション3
財務戦略、第21期（平成26年3月期）決算予想
セクション3
財務運営の軌跡
レバレ ジは 賃貸借契約の安定性 不動産市況や金融環境等を十分に考慮して 柔軟に運用
期末出資総額 期末借入金 期末投資法人債 期末敷金有効活用分
LTV（不動産の期末評価額ベ ス） LTV（帳簿価額ベ ス） 長期固定有利子負債比率
・ レバレッジは、賃貸借契約の安定性、不動産市況や金融環境等を十分に考慮して、柔軟に運用
・ 有利子負債は、長期、固定金利での調達が中心
25,000 25,000 25,000 25,000
19,000
9,000
2,855 2,855 2,855 1,638
1,638 1,638 1,638 1,638 1,638
1,638 1,638
87.5% 87.5% 87.5%
97.4%
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
89.9% 89.9% 89.9% 89.9%
90.9%
77.9%
140,000
160,000
80 0%
90.0%
100.0%
LTV（不動産の期末評価額ベース） LTV（帳簿価額ベース） 長期固定有利子負債比率
（百万円）
20,590 18,555
15 700 15 700 15 700 15 700 15 700
44,200 44,200 44,200 44,200
58,000 68,000
35,000 35,000 35,000
35,000
35,000 35,000
35,000 35,000
35,000 50,000
25,000 25,000 25,000 25,000
56 1%
56.9%
56.1%
53.2% 53.0% 53.0%
48.9%
48 8%
71.3% 71.3%
100,000
120,000
60.0%
70.0%
80.0%
41,500 40,500
26,890 26,890
26,890 26,890 26,890
15,700 15,700 15,700 15,700 15,700
56.1%
54.5%
31.9%
30.6%
46.9% 45.2% 41.3%
30.3% 28.5% 29.2% 31.2%
33.4% 33.4%
42.1% 44.2% 43.6% 43.7% 43.7%
46.8% 46.5%
33.1%
33.3%
39.4%
37.3% 39.1% 39.2% 39.3% 38.2%
44.9%
46.4% 46.3% 46.3% 46.3% 48.9% 48.8%
40,000
60,000
80,000
30.0%
40.0%
50.0%
23,823 23,823
45,721 45,721 45,721 45,721 45,721 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026
21.6% 22.2%
0
20,000
,
0.0%
10.0%
20.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
(Ｈ16.3期) (Ｈ16.9期) (Ｈ17.3期) (Ｈ17.9期) (Ｈ18.3期) (Ｈ18.9期) (Ｈ19.3期) (Ｈ19.9期) (Ｈ20.3期) (Ｈ20.9期) (Ｈ21.3期) (Ｈ21.9期) (Ｈ22.3期) (Ｈ22.9期) (Ｈ23.3期) (Ｈ23.9期) (Ｈ24.3期) (Ｈ24.9期) (Ｈ25.3期) （H25.9期）
z東京証券取
引所上場
z天王洲、大森、
名古屋取得
z長期借入180
億円
z大手町取得
z短期借入235
z短期借入金
10億円返済、
短期借入金
225億円借換
z大森譲渡
z投資口の追加
発行
z長期借入金約
26億円返済
z短期借入金
225億円返済
（完済）
z南青山取得
z投資法人債
350億円発行
z投資口の追
加発行
zさいたま取得
z長期借入金
63億円返済
z天王洲一部
譲渡
z長期借入金
約62億円返
済
z淀屋橋取得
z長期借入42
億円
z敷金一部リ
リース（効率
的運用）
z長期借入金
28.55億円返
済
z長期借入金
115億円借換
z投資法人債
150億円発行
z長期借入100
億円
z投資法人債
250億円償還
z平河町取得
z長期借入185
億円
z長期借入60億
円、投資法人
債40億円発
行、投資法人
債100億円償
還
z仙石山取得、
長期借入80億
z長期借入100
億円
z投資法人債
100億円償還
z短期借入235
億円
（完済）
z銀座取得
z長期借入115
億円
円
z長期借入40億
デットファイナンスの状況（平成25年9月30日現在）
長期比率 100％ 固定金利比率 90 9％
77 9％
デットファイナンスの状況
金融機関別借入金残高
・ 長期比率 100％、固定金利比率 90.9％ → 77.9％
・ 物件売却を見据え、投資法人債100億円を変動金利ローンでリファイナンス
借入先 残高
（百万円） シェア（注）
三菱東京UFJ銀行 17,750 26.1％
三菱UFJ信託銀行 17,750 26.1％
項目 内容（注1）
① 有利子負債残高 77,000百万円
うち、短期借入金 －百万円 菱 信託銀行 ,
日本政策投資銀行 10,500 15.4％
三井住友銀行 3,500 5.1％
福岡銀行 3,500 5.1％
農林中央金庫 3 000 4 4％
うち、短期借入金 百万円
うち、長期借入金 68,000百万円
うち、投資法人債 9,000百万円
② 敷金有効活用分 1,638百万円
③ 合計（①+②） 78 638百万円 農林中央金庫 3,000 4.4％
伊予銀行 2,000 2.9％
常陽銀行 1,500 2.2％
南都銀行 1,500 2.2％
③ 合計（①+②） 78,638百万円
④ LTV（帳簿価額ベース） 48.8％
⑤ LTV（不動産の期末評価額ベース） 46.5％
⑥ 長期比率 100.0％
明治安田生命保険 1,000 1.5％
オリックス銀行 1,000 1.5％
七十七銀行 1,000 1.5％
足利銀行 1,000 1.5％
⑦ 固定金利比率 77.9％
⑧ 平均調達期間（注2） 4.68年
⑨ 平均残存期間（注2） 2.70年
⑩ 平均調達利率（年率）（注2） 1.14％
日本興亜損害保険 1,000 1.5％
百五銀行、横浜銀行、第四銀行、
東日本銀行 2,000 2.9％
合 計 68,000 100.0％
（注1） ①～③ ：表示単位未満を切捨て
④、⑤ ：小数点第1位未満を切捨て
⑥、⑦ ：小数点第2位を四捨五入
⑧～⑩ ：小数点第3位を四捨五入
（注2）有利子負債残高による加重平均を記載しております。
28
（注） シェアは小数点第2位を四捨五入して表示しております。
借入金の状況（平成25年9月30日現在）
借入金の明細
借入金の明細
区分 借入先 残高
（百万円） 借入日
利率
（％） 返済期限 借入期間
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、日本興亜損害保険、常陽銀行、
伊予銀行、南都銀行 9,500
平成 年 月 日
1.72047
固定金利
平成 年 月 日
伊 銀 、 都銀
平成22年3月31日 固定金利 平成27年3月31日
5年
農林中央金庫 2,000 1.57250
固定金利（注１）
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、福岡銀行、伊予銀行、
オリックス銀行 5,000
平成22年10月20日
1.29618
固定金利 平成27年9月30日 4.95年
日本政策投資銀行 5,000 1.54995
固定金利 平成29年9月29日 6.95年
長
期
固定金利
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、農林中央金庫、七十七銀行、
南都銀行、足利銀行 7,000
平成23年3月1日
0.73000
変動金利（注2） 平成26年3月31日 3.08年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、三井住友銀行、福岡銀行、
オリックス銀行 7,500
1.18822
固定金利 平成26年3月31日 3.08年
日本政策投資銀行 4 000 1.91808 平成30年2月28日 7年
期
借入金 日本政策投資銀行 4,000 固定金利 平成30年2月28日 7年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、三井住友銀行、
日本政策投資銀行 4,500
平成24年10月18日
1.18288
固定金利 平成31年9月30日 6.95年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、日本政策投資銀行 1,500 1.37322
固定金利 平成32年9月30日 7.95年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、福岡銀行、伊予銀行、常陽銀行、
6 000 0.77565
平成29年3月31日 4 36年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、福岡銀行、伊予銀行、常陽銀行、
南都銀行、足利銀行、第四銀行、東日本銀行、百五銀行、横浜銀行 6,000
平成24年11月20日
0.77565
固定金利 平成29年3月31日 4.36年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、日本政策投資銀行、
三井住友銀行 2,000
1.01933
固定金利 平成31年3月29日 6.36年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行 3,000
平成25年1月31日
1.01563
固定金利 平成31年3月29日 6.16年
1 41807
明治安田生命保険 1,000 1.41807
固定金利 平成32年9月30日 7.67年
三菱東京ＵＦＪ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行 10,000 平成25年9月26日 0.35395
変動金利（注3） 平成26年10月31日 1.1年
合 計 68,000
金 変 金 プ 金 プ
（注1） 金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、金利スワップの効果を勘案した利率を記載しております。
（注2） 借入金利の適用期間は平成25年6月29日から平成25年9月30日までとなっております。
投資法人債の状況（平成25年9月30日現在）
区分 残高
（百万円） 発行日
利率
（％） 担保 償還期限
償還方法
（注） 資金使途
財務上の
特約 摘要
平成 年 無担保 平成 年 第 投資法 債 担保提供
投資法人債の明細
第4回（7年債） 5,000 平成22年
9月29日 1.59
無担保
無保証
平成29年
9月29日 期限一括
第1回投資法人債
の償還資金
担保提供
制限条項
特定投資法人債間
限定同順位特約付
第5回（4年債） 4,000 平成24年
10月18日 0.66
無担保
無保証
平成28年
10月18日 期限一括
第2回投資法人債
の償還資金
担保提供
制限条項
特定投資法人債間
限定同順位特約付
合計 9 000
格付け
合計 9,000
（注） 買入消却は、発行日の翌日以降いつでも可能です。
格付け
格付会社 格付内容
ム ディ ズ・ジャパン株式会社
無担保長期債務格付（注1） ： Baa1
ムーディーズ・ジャパン株式会社
格付けの見通し ： 安定的
株式会社日本格付研究所 （ＪＣＲ）
長期優先債務格付 ：
AA-格付けの見通し ： 安定的
（注1） 第4回無担保投資法人債に対する格付けです。
（注2） 第4回及び第5回無担保投資法人債に対する格付けです。
債券格付（注2） ：
AA-30
有利子負債の返済期限の分散状況（平成25年9月30日現在）
平均調達期間4 68年 平均残存期間2 70年 平均調達利率1 14％
長期借入金（固定金利 変動金利） 投資法人債（固定金利）
・ 平均調達期間4.68年、平均残存期間2.70年、平均調達利率1.14％
・ 名古屋の売却スケジュールに合わせ、投資法人債100億円を期間1年1ヶ月のローンでリファイナンス
20 000
22,000
（百万円）
長期借入金（固定金利、変動金利） 投資法人債（固定金利）
借入日：H23年3月1日
返済期限 H26年3月31日
平均調達期間 ： 4.92年 ⇒
4.68年
平均残存年限 ： 3.06年 ⇒
2.70年
平均調達コスト： 1 24％ ⇒
1 14％
H25.3.31 H25.9.30
借入日 2 年9月26日
10,000
16,000
18,000
20,000
発行日：H22年9月29日
償還期限：H29年9月29日
利率：1.59％
借入日：H22年3月31日
返済期限：H27年3月31日
利率：うち
返済期限：H26年3月31日
利率：うち
7,000百万円は変動金利 0.73000％
7,500百万円は固定金利 1.18822％
借入日：H25年1月31日
返済期限：H31年3月29日
平均調達コスト： 1.24％ ⇒
1.14％
借入日：H25年9月26日
返済期限：H26年10月31日
利率：0.35395％（変動金利）
7,000
10,000
12,000
14,000 9,500百万円は1.72047％
2,000百万円は1.57250％ 借入日：H22年10月20日
返済期限：H29年9月29日
利率：1.54995％
借入日：H23年3月1日
返済期限：H30年2月28日
発行日：H24年10月18日
償還期限：H28年10月18日
利率：0.66％
借入日：H24年10月18日
返済期限：H31年9月30日
利率：1.18288％
返済期限：H31年3月29日
利率：1.01563％
借入日：H25年1月31日
返済期限：H32年9月30日
7 500
11,500
10,000
（償還済）
4,000
5,000
3 000
4,000
6,000
8,000 借入日：H22年10月20日返済期限：H27年9月30日
利率：1.29618％
返済期限：H30年2月28日
利率：1.91808％
借入日：
H24年10月18日
返済期限：
H32年9月30日
利率：
借入日：H24年11月20日
返済期限：H31年3月29日
利率：1.01933％
借入日：H24年11月20日
返済期限：H29年3月31日
利率：0.77565％
返済期限：H32年9月30日
利率：1.41807％
7,500
5,000 6,000 5,000
4,000
2,000
4,500
1,500
3,000
1,000
0
2,000
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
利率：
1.37322％
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
(H25.9期) (H26.3期) (H26.9期) (H27.3期) (H27.9期) (H28.3期) (H28.9期) (H29.3期) (H29.9期) (H30.3期) (H30.9期) (H31.3期) (H31.9期) (H32.3期) (H32.9期)
＜前提条件＞
（注1）
第21期（平成26年3月期）決算予想
（単位 百
）
第21期中に名古屋の共有持分67％と天王洲を
売却する想定（天王洲売却は未決定）
想定減価償却費
約742百万円（前期比△32百万円）
＜前提条件＞
（注1）
項目
第18期
第19期
第20期
当初予想第21期（H26.3）
当初予想 前期実績比
（単位：百万円）
予想
約742百万円（前期比△32百万円）
賃貸事業費用・売却損以外の想定営業費用
約500百万円（同＋85百万円）
想定営業外費用（支払利息等）
約496百万円（同△47百万円）
項目
（H24.9）
（H25.3）
（H25.9）
当初予想
（注2） 修正予想 当初予想
前期実績比
比
営業収益
4,288
4,491
4,393
4,037
6,284
2,247
1,891
43.1%
営業利益
1 798
1 944
1 827
1 498
2 541
1 043
713
39 0%
圧縮積立金（任意取崩可能）
203百万円（当期純利益の約10%）
営業利益
1,798
1,944
1,827
1,498
2,541
1,043
713
39.0%
経常利益
1,273
1,404
1,287
980
2,045
1,065
757
58.8%
当期純利益
1,273
1,403
1,286
979
2,044
1,065
757
58.9%
＜主な増減要因等＞
営業収益（前期比＋1,891百万円）
・名古屋67％の売却益約23億円
・賃貸事業収益 同△489百万円
発行済投資
口数（口）
96,900
96,900
96,900
96,900
96,900
―
―
―
1口当たり
（増収：南青山・大手町のフリーレント解消等）
（減収：天王洲・さいたま・名古屋の稼働率低下等）
営業費用（同＋1,177百万円）
・天王洲の売却損約13億円の想定
・賃貸事業費用 同△158百万円
1口当たり
当期純利益
（円）（注4）
13,137
14,482
13,280
10,100
21,100
11,000
7,820
58.9%
1口当たり
（注5）
（注5）
（注1） 第21期予想の前提条件の詳細は、平成25年11月14日公表の平成25年9月期決算短信をご覧ください。
（注2） 第21期当初予想の詳細は、平成25年9月24日公表の「平成26年3月期運用状況の予想に関するお知らせ」をご覧ください。
（注3） 単位未満を切捨てて表示しています 但し 前期実績比増減率は小数点第2位を四捨五入して表示しています
・賃貸事業費用 同△158百万円
1口当たり
分配金(円）
13,138
14,483
13,281
10,100
19,000
8,900
5,719
43.1%
（注5）
（注5）
32
（注3） 単位未満を切捨てて表示しています。但し、前期実績比増減率は小数点第2位を四捨五入して表示しています。
（注4） 当期純利益を発行済投資口数で除した金額です。
（注5） 百円未満を切捨てて表示しております。
