検査済証の有無が住宅市場に与える影響について

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検査済証の有無が住宅市場に与える影響について

政策研究大学院大学まちづくりプログラム MJU16718 四辻香織

１はじめに

建築基準法では、その実効性確保のため建築確認検査制度等について規定しており、建築物の設計段階で建築確認申請、完了時には完了検査の受検を義務付けている。しかし、過去には完了検査の受検率が低かったことから、完了検査に合格すると交付される検査済証を取得していない建築物が多く存在する。様々な社会的背景から中古不動産流通市場の活性化が求められる中、国土交通省では 2014 年に検査済証を取得していない建築物についてもその活用を目指し、建築基準法適合状況調査のためのガイドラインを策定した。

これらを踏まえ、本研究では、建築基準法における確認検査制度が市場でどのように評価されているかについて、完了検査後に発行される検査済証に着目して分析、考察を行い、今後の確認検査制度のあり方と住宅市場の活性化に向けた政策について提言することを目的とする。

２－１建築基準法と政府介入の合理性について建築基準法の規制内容は大きく分類すると、① 建築物の構造、防火、避難、衛生などを規定するいわゆる単体規定と②接道、用途、容積率、建蔽率、高さなどを規定するいわゆる集団規定がある。つまり、単体規定は主に安全に関する基準であり、集団規定は主に周辺環境に関する基準であるということができる。

建築基準法では以上のように性質の異なる規制が建築に関する規制という点で一つにまとめられている。建築物の主たる特徴として、松本(2005) は①重要な品質または性能は目に見えないものが多い、②様々な影響を内外に及ぼす、③環境およ

びライフラインの負荷となるという３点を挙げた上で、建築規制に根拠があることを述べている。

①については主に単体規定、②、③については主に集団規定によって規制されていると考えられる。

また、八田(1997)は建築物が環境に及ぼす影響に関しては建築主とその周囲に住む人の利害が対立すること、単体規定については、安全基準を公的に強制する根拠については、一般に施工者のみが安全性が確保されているかの情報を持っているために、買い手が自力で安全性を確保できないこと等を挙げている。

これらからもわかるように、建築の安全性に関しては情報の非対称性があり、建築物とそこでの活動による周囲への影響には負の外部性が存在する。そこに公的な関与の必要性、建築基準法による建築規制と建築基準法が遵守されているか否かについて確認するための建築確認検査制度の根拠があると考えられる。

２－２建築確認検査制度と問題意識

建築基準法では第６条で建築物の建築等に関する申請及び確認、第７条で建築物に関する完了検査及び第７条の３で建築物に関する中間検査について定め、これらと工事監理についての規定により設計段階から工事完了時までの建築物等の適法性確認が行われる。これらが相互にうまく機能することによって違反建築物の発生が防がれるという体制になっている。つまり、この制度が確実に運用されていれば、建築物の適法性、安全性等は確保されるはずである。

一方で、検査済証がありさえすればその建築物

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2 ***、**、*はそれぞれ有意水準 1％、5%、10%を示す。

は適法であり安全性の高い建築物といえるのかどうかという点に着目したときに、以下のような問題点があると考えられる。①検査済証取得後に申請をせずに増改築等を行ってしまっている建築物が存在すると言われていること、②中間検査がある場合を除き、工事完了後に現場検査で確認できることは目視できる範囲に限られていること、③ 特に木造２階建ての戸建住宅においては、その大部分が特例として、建築士の責任の下に審査の簡略化が行われているため、建築確認及び検査で確認している部分は限定的であることなどである。

特定行政庁等による完了検査で確認できない部分については、建築士等の資格者の工事監理により、その適法性・安全性は担保されるという制度にはなっているが、施工者等に意図的な手抜き等を行うインセンティブが働いているという点を考慮すると、このような制度は確実に機能するといいがたい。これらの問題点から、検査済証がある場合にも、その建築物が本当に安全なのかどうかは不明であり、危険な建築物が存在する可能性もある。つまり、検査済証が適法性や安全性を担保しているとはいえない可能性があるということである。

このような問題意識から今回の分析では検査済証に着目した。まず、建築基準法と建築確認検査制度が市場でどのように評価されているのかについて、検査済証の有無という観点から実証分析を行っていく。さらにその結果に基づき、今後、より安全で快適な建築物や都市を増やしていくため、さらに中古住宅流通市場を活性化していくために、建築基準法と建築確認検査制度はどのような役割を果たしていくべきかについて考察していきたい。

３検査済証の有無が住宅市場に与える影響に関する実証分析

性質の違いから、３－１では建築基準法の単体規定（情報の非対称性対策）が戸建住宅成約価格

に与える影響について、３－２では建築基準法の集団規定（外部性対策）が周辺の地価に与える影響について、それぞれ分析を行った。

３－１建築基準法の単体規定（情報の非対称性対策）が戸建住宅成約価格に与える影響について単体規定はその多くが建築物とそれを利用する人の安全性に関する規制であることから、それは建築主の利益となるものと考えられる。そのため、安全性を確保することは価格へと反映されるはずである。

（１）仮説

検査済証を取得している住宅は安全性が担保されているとすると、住宅価格の上昇をもたらす。

しかし、その後の維持管理状態等が情報に反映されないため、中古住宅の取引については、その価格上昇効果が減少していくのではないか。

（２）データ内容

計測データは東京都多摩地域７市（多摩市、稲城市、狛江市、国立市、昭島市、東大和市、武蔵村山市）における戸建住宅を対象とした。

（３）推計モデル式

戸建住宅成約価格を被説明変数として、検査済証の取得の有無やその他住宅価格に影響を与えると考えられる要素を説明変数として推計モデル式を設定した。

（４）分析結果

変数名係数標準誤差

検査済証有無ダミー -0.03889 ** 0.01673 検査済証有無ダミー×新築ダミー 0.04290 ** 0.01675 築年数 -0.01783 *** 0.00217 稲城市ダミー 0.14688 *** 0.02116

：（その他）

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公示地価（対数値）

= β0＋β1（検査済証取得率）＋β2（最寄り駅からの距離）

＋β3（人口密度）＋β4（道路幅員ダミー）

＋ β5（京王線沿線ダミー）＋β6（多摩市ダミー）

＋β7（稲城市ダミー）

＋β8 ～ β10（用途地域ダミー）

＋β11（防火指定有無ダミー）

＋β12 ～ β14（接道方位ダミー）

＋β15（建蔽率）＋β16（地積×容積率)

＋β17（渋谷駅までの距離）＋β18（間口長さ）＋ε

（５）考察

新築住宅売買時では検査済証の有無によって価格に影響がなかった。中古住宅売買時においては、検査済証を取得していない建築物は検査済証を取得した建築物よりも価格が高い傾向があるという仮説に反する結果がでた。これについては、

検査済証は完了検査時点での適法性の証明であり、その後の履歴が不明であることから、新築時と比較しその価格上昇効果が薄れていることと、

検査済証がないことにより、逆にその時点での適法性の証明が必要とされる場合があることによる影響が大きいのではないかと考えられる。検査済証を取得していないことにより、金融機関からの融資を受ける等のために売買時点での適法性証明が成されたこと、つまり、情報が新しく更新されたことによる価値が価格に反映されたと考えることが可能である。

３－２建築基準法の集団規定（外部性対策）が周辺の地価に与える影響について

集団規定はその多くが建築物及びそこでの活動が周辺環境に及ぼす影響に関する規制であることから、建築基準法を遵守している建築物は違反建築物と比較して、周辺に与える負の外部性が小さいはずである。また、完了検査では目視可能な部分について検査を行っていることから、意図的に検査を受けていない場合には目視できる部分での違反の可能性が高い、つまり集団規定に違反している可能性が高いと考えられる。以上から、検査済証の有無を負の外部性の大小の代理変数として、検査済証の取得率が周辺地価へ与える影響について分析を行った。

（１）仮説

検査済証を取得している建築物は取得していない建築物に比べて、負の外部性が小さいため、検査済証取得率が高い地域は検査済証取得率が低い地域より地価が高くなる傾向がある。

（２）データ内容

計測データは東京都多摩地域３市（多摩市、稲城市、狛江市）における 2014 年度の公示地価ポイントからバッファ 100ｍ以内における全建築物について、検査済証の有無を調査することにより、外部性対策の影響の分析を行った。

（３）推計モデル式

2014 年度の公示地価を被説明変数として、検査済証の取得の有無やその他公示地価に影響を与えると考えられる要素を説明変数として推計モデル式を設定した。

（４）分析結果

（５）考察

分析結果によると検査済証取得率が高い地域ほど地価が低い傾向があるという仮説とは異なる結果が得られた。

これらは、元々地価が高いような地域は、容積率を大きくすること等、建築基準法に違反するメリットが大きい地域であるからという可能性が高

変数名係数標準誤差

検査済証取得率 -0.3244174 ** 0.1488433 最寄り駅からの距離 -0.1059851 *** 0.0186144

人口密度 0.1120958 *** 0.0313479

道路幅員ダミー -0.0322084 0.0505013 京王線沿線ダミー 0.1185178 *** 0.0399363 多摩市ダミー -0.7312124 *** 0.2150664 稲城市ダミー -0.4972281 *** 0.1390899

：

間口長さ 0.0473345 0.1063795

***、**、*はそれぞれ有意水準 1％、5%、10%を示す。

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4 い。一方で、このような結果になっていることは、検査済証の有無が負の外部性の大小を表す代理変数としてふさわしくなかった可能性も示唆している。つまり、単体規定に関する分析と同様、

情報の劣化により、外部性の大小を適切に反映できていない可能性が考えられる。

３－３考察のまとめ

３－１、３－２のどちらの考察においても共通して言えることは、以下のような理由から情報の質、その正確性や新しさという点において、検査済証が建築基準法の建前である安全性と適法性を表す適正なシグナルとして機能していない可能性が高いということである。つまり、そもそも建築物という商品の特性上、本当に基準に適合した品質が備わっているかについて判断することは著しく困難であるが、制度上、検査済証はこの目に見えない品質を保証するシグナルとしての機能を持つはずである。しかし、建築確認検査制度で確認できる部分には限界があることや情報が劣化していくことによって、適正なシグナルとして市場で評価されていない可能性が高いということである。これらを踏まえた上で、次に政策の方向性について提案を行いたい。

４分析結果等に基づく政策提言

（１）確認検査制度のあり方について

単体規定については確認検査制度には限界があることを明確にした上で、安全性を高め、それを証明したい場合には、任意検査を行いその履歴を残す制度にしていくべきである。また、単体規定と集団規定の性質の違いから、官民の役割分担について整理していく必要があると考える。

（２）検査済証にかわる証明書の発行について法的な位置付けを持たせた再検査制度と検査済証にかわる証明書の発行を時限的に認める制度を提案する。増改築を伴わない場合においても、その適法性を目視できる範囲において再検査し、情

報更新と安全性、適法性確保の機会を提供した上で流通を促進していくべきである。

（３）任意検査市場の充実

中古住宅市場の活性化、また新築市場においても買い手が住宅の質の判断に主体的に関わっていけるような検査制度整備が必要だと考える。

（４）建築物に関する情報開示

建築時、施工時、完了時、そして維持管理状態までの情報の透明性、正確性を高め開示する体制整備が必要だと考える。

（５）保険制度について

具体的な保険制度設計等については、今後の検討課題として残るが、買主が安心して住宅購入、

特に中古住宅を購入できるよう保険制度設計を促進していくべきだと考える。

５今後の課題

本研究では建築基準法における確認検査制度について検査済証の有無という点に着目して分析を行った。現在ではその取得率は約９割に達している。しかし、検査済証を取得していることと実際の建築物が安全であるということは同じではなく、建築物の性質上、その品質を事後に確認することは容易ではない。また、建築基準法に適合するように設計し、その通りに施工しているつもりでも、施工技術の差などの問題も存在する。現在の最低基準を定めている建築基準法の水準の妥当性も含め、他の制度の効果等についても検証した上で、確認検査制度のあり方について引続き検討を行っていく必要がある。特に既存建築物においては、今後の検査技術の向上、検査項目の整備や既存不適格の遡及適用なども重要な課題として残されている。

最低基準に依存するのではなく、ある程度の裁量と責任をもたせることで、よりよい建築や都市が形作られるよう市場原理とまちづくりという双方の観点から建築基準法のあり方について議論を続けていくことが必要ではないだろうか。