管理組合で頼れる
専門家の活用方法
～後悔しない専門家の選び方～
ﾏﾝｼｮﾝ管理士 飯田勝啓
ＣＯＮＴＥＮＴＳ
１．マンションに関連する専門家 ２．専門家の実態、ありのままに ３．専門家の正しい選び方 ４．専門家選びの際のチェックポイントは・・・ ５．まとめ ６．質疑マンションに関連した専門家
大規模修繕工事の設計・監理/建物劣化診断 /長期修繕計画作成/特殊建築物定期調査… 滞納管理費の回収、権利関係トラブルの解消 /相隣トラブルの解決… 収益事業の申告/会計監査… 管理組合運営相談/管理会社リプレイス/管理 規約改定/設計事務所選定/管理組合顧問… 一級建築士 弁護士 税理士 マンション管理士マンションで専門家活用の根拠は・・・
●標準管理規約（34条）でも規定 （専門的知識を有する者の活用） 第３４条管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マン ション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関 し、 相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。 標準管理規約コメント（33条、34条関係） ② 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士 のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、 建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マン ションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。マンションで専門家活用状況・・・
0 10 20 30 40 50 60 建築士 弁護士 マンション管理士 司法書士 税理士 活用実績なし 専門家の活用状況 ～マンション総合調査～ 平成20年度 平成25年度 ●5年間で活用なしの 割合が減少 （3.7㌽） ➡着実に活用が拡大 ●特に増加しているのが マンション管理士（3.3㌽） 建築士 （1.7㌽）専門家を選ぶ最良の方法は
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●その案件に通じた信頼できる方からの紹介 ●複数先からヒアリング実施する
※力量・実績・意欲・相性・倫理性などをチェック
専門家は“エキスパート”ってホント？
●歯医者さんが脳外科の手術できる？ ●弁護士ならば何でも解決できるの？ ※ＴＶドラマの逆転クライマックスシーンはフィクション 「専門家がエキスパート」とは幻想 それぞれに得手、不得手があっても当然！悪しき実態【一級建築士編】
●大規模修繕工事で施工会社との癒着・談合 ●管理組合の見えない所でバックマージン横行 ●低額な設計監理費で受注 ●設計を施工会社にやらせている事例 ●セミナーで集客し、関連施工会社への紹介 何のための設計事務所なのかわからない！大規模修繕工事の２つの方式
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発注方式 競争原理 透明性 厳正 チェック 期間 費用 役員負担 責任 施工方式△
△
△
やや 短い なし 少ない 設計 監理方式◎
◎
◎
やや 長い あり あり設計事務所見積もり比較表 対象設計事務所 見積項目 人工 人工 人工 人工 Ⅰ．実施設計業務 980,000 2,910,000 9,110,000 9,560,000 確認調査 26 1,040,000 実施設計（設計図書作成） 30 900,000 95 2,660,000 224 8,960,000 198 7,920,000 委員会出席 5 80,000 5 250,000 5 150,000 15 600,000 Ⅱ．施工会社選定補助業務 255,000 508,000 660,000 480,000 Ⅲ．工事監理業務 945,000 2,250,000 3,390,000 2,760,000 施工前監理業務 2 60,000 6 168,000 3.5 140,000 6 240,000 施工監理業務 24.5 735,000 64 1,792,000 70 2,800,000 52 2,080,000 竣工図書作成指導業務 2 60,000 5 140,000 9 360,000 5 200,000 委員会等出席 3回 90,000 3回 150,000 3回 90,000 6回 240,000 小計（Ⅰ＋Ⅱ＋Ⅲ） 2,180,000 5,668,000 13,160,000 12,800,000 Ⅳ．諸経費 10% 218,000 9.9% 562,000 10% 1,316,000 40% 5,120,000 小計(Ⅰ＋Ⅱ＋Ⅲ＋Ⅳ） 2,398,000 6,230,000 14,476,000 17,920,000 端数処理 -20,000 合計 2,398,000 6,230,000 14,476,000 17,900,000 消費税（８％） 191,840 498,400 1,158,080 1,432,000 総合計 2,589,840 6,728,400 15,634,080 19,332,000 主要工数単価 30,000 28,000 40,000 40,000 A社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社
設計事務所【一級建築士】の実態
選んでよい設計事務所【一級建築士】は少ない！ 玉石混交の 設計事務所群玉石混交の 設計事務所群 誠実な設計事務所は ほんの一握り 業界慣行悪しき実態【弁護士編】
●対応方針が決まらない段階で高額報酬要求 ※足元見ての対応。理事会出席は別料金・・・ ●納得感のある説明がない ●「お偉い先生」では相談もままならず ●区分所有法をよく知らない弁護士 信頼関係ができず、おちおち相談もできない！悪しき実態【税理士編】
●税務署出身者とプロパー税理士 ●まちまちの報酬 ●企業会計中心で管理組合会計を知らない ●マンション管理を知らないと管理組合会計 費用計上の考え方も異なる 管理組合を知らない税理士の方が多い？マンション管理士とは・・・？
●マンション管理適正化法（第２条） 「マンション管理士の名称を用いて、専門知識を もって、管理組合の運営その他マンションの管理 に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区 分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他援 助を行うことを業務とする者」国土交通省公認団体「日本マンション管理士 会連合会（通称：日管連）」所属のマンション 管理士 約1,600名 アウトサイダーの マンション管理士 マンション管理士登録するも管理士会 に所属しないマンション管理士 ※ペーパーマンション管理士,管理会社員 マンション管理士 の実態 たくさんいるようで 少ない実務型 マンション管理士 登録者21,771人 合格者30,885人 登録率：７０％ 平成26年3月現在 実務に携わる専業マンション管理士数 全国でも推定１００～２００人程度？ （非常に少ない） 試験合格しても登録しないマンション管理士資格者 ※管理会社社員、管理組合役員など
悪しき実態【マンション管理士編】
●教科書通りの指摘しかできない管理士 ●管理会社の言いなりの管理士 ●設計事務所・施工会社と癒着による出来レース ●退会勧告や除名処分を受けた管理士 管理組合のためとは程遠い実態もある！専門家の選び方は慎重に
●専門家採用が無駄カネにならないように ●誤った方向に進まないように ●甘い言葉に騙されないように ●過去の実績や経験は必ず確認しながら ●ババをつかまないように選び方いろいろ
●スーパーの商品、昔だったら折り込みチラシ ●今、デジカメ買うなら、比較ドットコム？ ●住む家を見つけるなら、ＳＵＭＯ？ ●お得でオイシイ、レストランは ぐるなび？ ●海外旅行に行くなら、格安チケット検索サイト じゃあ、弁護士は？ 一級建築士は？一級建築士は・・・
便利！でも、どこ一級建築士がよいの？ 依頼内容を 選択すると 東京都内で ４５１名の リストに弁護士検索サイト“ひまわり”
？便利！でも、どの弁護士がよいの？
年齢や性別、 経験年数等 選択して 取扱業務を クリックすると 弁護士が ヒットする！弁護士のネット検索
●エリア、分野別に 検索可能 ●個々の弁護士の 売りやコメントもあるひまわりよりは選べそう
だが、どこがよいの？
税理士は・・・
便利！でも、どこの税理士がよいの？ 「管理業」-所得税で ４５２名の税 理士リストが 税理士、東 京都で選択税理士のネット検索
●エリア、分野、取扱業種 特徴別に検索可能 ●個々の税理士の 売りやコメントもある悪いことは書いていないが、
どこがよいの？
司法書士は・・・
東京司法書 士会検索で 司法書士２０１名 のリストが出てく る！ でも、どの司法書士がよいの？ 地域指定しな いとマンション管理士は・・・
どうやってマンション管理士を探せばよいの？ マンション管 理士名は出 てこない！ 東京都マン ション管理士 会検索で 支部名をク リックするとマンション管理士の一般的な選び方
●管理会社へ紹介依頼 ●行政主催の無料相談会で相談 ●マンション管理士会へ紹介依頼 ●マンション管理アドバイザー（都建築まちづくりｾﾝﾀｰ） ●ネット検索でＨＰ有する管理士にコンタクト 確立されておらず、当たりハズレあり！専門家を選びの留意点（１）
●ネット検索では限界がある ●ネット情報はどんな専門家がいるかを知る手段 ●ネット情報は参考情報に留めそれだけで、 判断しない プラスα
（㌁）情報が不可欠！専門家を選ぶ留意点（２）
●その案件に通じた信頼できる方からの紹介 ●複数先から見積もりとヒアリングを実施する ※力量・実績・意欲・倫理性などをチェック ●比較することで見えてくる人間性 ※相性も重要な判断ポイントになる 手間はかかるが、選定手続きが重要！倫理に関する規定
法律や綱領にそれぞれ義務などの規定はあるが… 日本マンション管理士会連合会 倫理綱領【抜粋】 ＜信義誠実＞ 第３条 会員会及びマンション管理士は、その使命に鑑み、常 に信義に基づき、公正かつ誠実に業務を 行なう。 ２ 会員会及びマンション管理士は、援助等を実施する相談者 等及び関係者に対し基本的に第三者的立場を貫き、万人と公 正に接し、正義、公平、平等の精神を具現するよう努める。 第４条 マンション管理士は、常に人格の陶冶を図り、品位の 保持に努める。 ＜信用の維持＞ 第５条 マンション管理士は、平素から専門知識の研鑽及び実 務経験の蓄積に努めると共に、業務の実施に際しては、誠実 かつ適正に行い、常に謙虚な姿勢を保持することにより、信 用の維持に努める。 ＜相談者等の財産保全等＞ 第７条 マンション管理士は、常に自己の判断を検証し相談者 等の利益や財産の維持と保全に努めると同時に予見し得る事 故や損失から相談者等を守るよう努める。 ＜法令等の遵守、精通＞ 第８条 マンション管理士は、法令等を遵守し、法令及び実務 に精通すると共に、研鑽を重ね資質の向 上を図るよう努める。 建築士法【抜粋】 （職責） 第二条の二 建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法 令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように, 公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。 （信用失墜行為の禁止） 第二十一条の四 建築士は建築士の信用又は品位を害するよ うな行為をしてはならない。 マンション管理適正化法【抜粋】 （信用失墜行為の禁止） 第四十条 マンション管理士は、マンション管理士の信用を 傷つけるような行為をしてはならない。倫理性（誠実さ）
●性善説で考えることは危険 ●倫理に関する直接的質問することでチェック ※癒着・談合についての見解 ※利益相反した場合の対応 残念ながら当たり前のことができないことも多い！建物管理会社ではダメなの・・・？
●一級建築士、ﾏﾝｼｮﾝ管理士は社内に多数いるが… ➡管理会社とは利益相反関係にあり、中立性なし ※管理会社に大規模修繕工事受注意思あり ※管理会社内の資格は昇格要件 専門家の第三者性、中立性は大前提！現実的な選び方は
マンション管理組合運営に精通した機関の紹介で 最適な専門家が選定できる・・・ 信頼できる機関へ相談 一級建築士 弁護士 税理士 ﾏﾝｼｮﾝ管理士 オーナーの利益に 立って選定できる先 顧問としてノウハウ提供方法を間違わなければ
必ずよいパートナーに出会えます。 じっくり探していきましょう！
Thank you!
