七飯町公営住宅長寿命化計画
（案）
平成２２年１２月
１．計画策定の趣旨 １ ２．国の住宅政策の考え方 ２ （１）国の住宅政策の変遷 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２ （２）住宅政策の枠組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４ （３）今後の住宅政策の方向性 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・５ ３．七飯町公営住宅長寿命化計画 ６ （１）七飯町のこれまでの取り組み ・・・・・・・・・・・・・・・・６ （２）計画の位置づけと計画期間 ・・・・・・・・・・・・・・・・・７ （３）公営住宅長寿命化計画の早期策定の背景 ・・・・・・・・・・・７ （４）公営住宅長寿命化計画とは ・・・・・・・・・・・・・・・・・８ （５）計画策定のポイント ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８ ４．七飯町の住宅の現状 ９ （１）データによる現状把握 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９ （２）住民アンケートの結果 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17 （４）現地調査の結果 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21 ５．七飯町の公営住宅の需要 ２５ （１）七飯町の将来人口の推計 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・25 （２）七飯町の将来世帯数の推計 ・・・・・・・・・・・・・・・・・26 （３）七飯町の公営住宅の需要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・27 ６．七飯町の公営住宅ストックの課題 ２８ （１）前提条件の整理 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・28 （２）七飯町公営住宅ストックの課題 ・・・・・・・・・・・・・・・29 ７．計画の基本理念・目標と基本方針 ３１ （１）計画の基本理念・基本目標 ・・・・・・・・・・・・・・・・・31 （２）計画の基本方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32 ８．建替え事業の実施方針 ３３ ９．長寿命化のための維持管理計画 ３５ （１）計画期間に実施する修繕・改善事業の実施方針 ・・・・・・・・35 （２）長寿命化のための維持管理計画 ・・・・・・・・・・・・・・・37 10．団地別活用手法の選定 ３９ 11．長寿命化実施による効果 ４０ （１）長寿命化型改善の実施概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・41 （２）長寿命化型改善実施による効果 ・・・・・・・・・・・・・・・42
１．計画策定の趣旨
七飯町では現在、公営住宅の戸数は町営住宅８団地５９４戸と道 営住宅２団地１０２戸の合計６９６戸を有しています。 七飯町が管理する公営住宅は、昭和２９年からコンクリートブロ ック造平屋の建設にはじまり、昭和３０年代後半には年間約４０戸 ペースで建設し、昭和４９年から昭和５０年代にかけて、２階建て の簡易耐火の住宅建設を進めてきました。 昭和６１年から平成３年にかけては、民間住宅の性能向上のお手 本となるべき、「冬トピア団地」を先進的な鉄筋コンクリート造の耐 火構造の建設に取り組んできました。また、平成８年からは、昭和 ３０年から４７年に建設し老朽化した「大沼団地」の建替え事業に 着手し、平成１０年に完成しました。 七飯町では、公営住宅の整備を計画的に実施していくため、平成 １２年度に「七飯町公共賃貸住宅ストック総合活用計画」（以降、「ス トック計画」という）を策定して、小規模団地の統合による移転建 替えによる適性管理を目指し、平成１４年から「鳴川高台団地」に おいて良質な住宅、居住環境を再生するため、本年度、最終棟であ る５棟目の建替工事に着手し、来年度の完成予定となっています。 なお、現行の「ストック計画」での進ちょく状況は、当初の整備 スケジュールが社会・経済情勢の変化ならびに町財政状況により大 幅に遅延しています。さらに、耐用年数を大幅に経過したコンクリ ートブロック平屋が１７２戸あり、早期の建替え等による、その解 消が喫緊な課題となっています。 このように建替えを進めて行くと同時に、前回、１０年前に策定 したストック計画時に「維持保全」としていた鉄筋コンクリート造 の建物あっても、「冬トピア団地」のように、建設後すでに２０年が 経過したものもあり、外壁や屋根などに劣化が見られるようになり ました。 「七飯町公営住宅長寿命化計画」（案）の中では、劣化度調査結果 をもとに維持保全計画や改善方法などの検討と、従来の建替えスケ ジュールを併せた整備スケジュールの検討案を庁内及び関係機関と 調整を行いながら「七飯町公営住宅長寿命化計画」（案）を策定しま した。２．住宅政策の変遷と
新たな住宅政策の考え方
２．住宅政策の変遷と
新たな住宅政策の考え方
（１）国の住宅政策の変遷 （２）住宅政策の枠組み （３）今後の住宅政策の方向性（１） 国の住宅政策の変遷
住宅施策の変遷
・高度経済成長に伴う住宅需要への対応 量的確保重視の住宅 量的確保重視の住宅政策政策 戦後 ～ 昭和40年代 (1・2期五箇年計画， Ｓ41～Ｓ50年度） オイルショック ～バブル経済 (３～６期五箇年計画， Ｓ51～Ｈ7年度) ・経済の安定成長 ・住宅数が世帯数を上回る ・持家取得志向、終身雇用、年功序列体制 居住水準の向上、豊かな住生活の実現 居住水準の向上、豊かな住生活の実現 バブル崩壊 ～これまで (7～8期五箇年計画， Ｈ7～Ｈ17年度) ・長期間の景気低迷と財政難 ・土地神話、終身雇用制の崩壊 ・少子高齢化、情報化、グローバル化 ・地球環境問題の顕在化 多様なニーズへの対応、地域の活性化 現在 (住生活基本計画， Ｈ18年度～) ・人口減少、世帯数減少 ・地方分権、市町村合併、交付金 ・政策評価、政策の説明責任 ・住民、行政、事業者、NPOの協働 地域特性を活かした総合的居住政策へ量の確保
２．住宅政策の変遷と新たな住宅政策の考え方 (1)○ 住宅不足の時代に借家全体の供給量が低く抑えられた ○ 借家の供給は学生・若夫婦向けの小規模なものが中心であった ○ 特に、家族向け借家の供給が抑えられた なぜ なぜ……???? 住宅の量が不足 戦後 住宅の量を拡大する必要があった しかし、家族向け借家の大量供給はされなかった 1941 1941年年（Ｓ（Ｓ1616）） 借地借家法の改正｢借地借家法の改正｢正当事由条項正当事由条項｣｣ → →入居者が契約延長を望めば家主は断れない入居者が契約延長を望めば家主は断れない 中産階級者向けの借家の供給 大規模宅地開発による持家の促進 ● ● 19501950年（Ｓ年（Ｓ2525）） 住宅金融公庫 ● ● 19511951年（Ｓ年（Ｓ2626）） 公営住宅 ● ● 19551955年（Ｓ年（Ｓ3030）） 公団住宅
住宅政策の三本柱
住宅ローンによる持家の促進 低所得者向けの借家の供給 このままでは住宅不足が解消できない！ このままでは住宅不足が解消できない！ この条項により この条項により ２．住宅政策の変遷と新たな住宅政策の考え方 (1) 【住宅政策の三本柱】 【七飯町の世帯数】 増加中 H17：10,363世帯 全国的には横ばい 将来的には減少予測社会構造と時代の転換期
人口減少 世帯数減少 少子高齢社会 個性重視 結婚・子供に対する意識 多様なﾗｲﾌｽﾀｲﾙ 成熟社会 グローバル化 地球環境問題社会構造の変化
社会経済情勢 の変化 価値観 ﾗｲﾌｽﾀｲﾙ の変化 現在は、 社会構造が 大きく変わろう としている 転換期 【七飯町の人口】 増加中 H17：28,424人 全国的には減少局面 他都市ではすでに減少 【七飯町の人口構成】 15歳未満 15～64歳 65歳以上 S60 21.5％ 65.9％ 12.6％ H17 14.0％ 61.6％ 24.4％ ２．住宅政策の変遷と新たな住宅政策の考え方(1)新たな住宅政策の枠組みの必要性
・社会構造の転換：人口・世帯減少社会、少子高齢社会 これまでは、住宅が不足 住宅の量的確保、住宅の質向上が必要 住宅が充足 ストック重視・市場重視の政策へ ○ 住宅セーフティネット ○ 都市再生、まちづくり（ＵＲ都市機構） ○ 民間金融機関のローンの安定的供給を支援 （住宅金融支援機構：フラット３５） 公営住宅 公団住宅 住宅金融公庫 ・住宅政策の三本柱の役割の転換：住宅市場を支援する立場へ新たな住宅政策の枠組みが必要となった
社会構造、住宅政策を支える基本構造が転換したことにより（２）住宅政策の枠組み
これまでの枠組み新たな枠組み
【 【社会資本整備総合社会資本整備総合交付金制度交付金制度】】 【 【住生活基本法住生活基本法】】 【 【住生活基本計画住生活基本計画】】 【 【北海道北海道 住生活基本計画 住生活基本計画】】 【補助金制度】 【住宅建設計画法】 【住宅建設五箇年計画】 【北海道 住宅建設五箇年計画】 支援 制度 法律 上位 計画 ・地方の自主性と裁量性の向上 （地域独自の提案事業も対象） ・使い勝手の向上（事業のﾊﾟｯｹｰｼﾞ化） ・事前審査から事後評価へ ・目的：豊かな住生活の実現 ・基本理念、事業者・居住者の責務、 基本的な施策を明確化 ・公営住宅等の住宅整備事業のみ を対象 ・各事業ごとの手続きが必要 ・国の事前審査 ・目的：住宅建設の適切な実施 ・基本理念、関係主体の責務等 が不明確 別添資料1P 別添資料2P 別添資料5P 別添資料9P ２．住宅政策の変遷と新たな住宅政策の考え方(2)（３）今後の住宅政策の方向性
ストック重視
（既存住宅の質向上・活用） 既存の住宅を有効に活用市場重視
（民間も含めた住宅市場の整備） リフォーム、中古住宅の流通、賃貸住宅の市場を活性化 民間住宅市場を含めた総合的な住宅政策の展開今後の人口減少社会、少子高齢社会への対応
良質な住宅、居住環境の形成 住宅セーフティネットの構築（3.(5)計画策定のポイントで説明） 子育てしやすい、高齢者が暮らしやすい居住環境の形成地域が主体となった住宅政策の展開
地域特性に応じた住宅政策 地域の明確な将来ビジョンの設定成果重視の施策展開
成果の達成度を確認するための目標を設定 ２．住宅政策の変遷と新たな住宅政策の考え方 (3)３．七飯町公営住宅長寿命化計画
（１）七飯町のこれまでの取り組み （２）計画の位置づけ （３）公営住宅長寿命化計画の早期策定の背景 （４）公営住宅長寿命化計画とは （５）計画策定のポイント（１） 七飯町のこれまでの取り組み
平成６年３月 「七飯町地域住宅計画」
（計画期間：Ｈ６年～ ■計画のテーマ「青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里づくり」 ◎高齢化社会の生活像（住宅地のゾーニングと生活像の提案） ◎住宅建設基本方針（高齢化対応住宅の提案） ◎住宅地建設基本方針（生活ネットワークの提案）平成１３年３月 「七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画」
（計画期間：Ｈ13年～Ｈ22年、構想期間：Ｈ23年～Ｈ32年） ■メイン・テーマ 「青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里（ふるさと） にふさわしいストック形成」 ■サブ・テーマ「加齢しても自立・安心して住まい続けられる住環境づく りと、小規模団地の統合による適性管理」 ３．七飯町公営住宅長寿命化計画 (1)(1)第４次七飯町 第４次七飯町総合計画総合計画 新・ 新・北海道総合計画北海道総合計画 北海道 国 国 七飯町町 住生 活 基 本 計 画 新た な北海 道 総 合 開発 計画 北海道社会資本総合整備計画（予定）
（２） 計画の位置づけ
Ｈ18～ Ｈ20～ Ｈ１８～ Ｈ22～（予定） 北海道 住生活基本計画 関連計画 Ｈ18～ 道営住宅 長寿命化計画 Ｈ20～ 都市計画 高齢者福祉 子育て支援等の 関連計画 七飯町公営住宅 ストック活用計画 ３．七飯町公営住宅長寿命化計画 (2) 七飯町公営住宅 長寿命化計画 Ｈ23～ 七飯町 地域住宅計画 Ｈ７～ 七飯町住生活 基本計画 Ｈ１３～２２ Ｈ２３～３４ 包含 策定予定 Ｈ２４～３４平成
25年までに長寿命化計画を策定する必要がある。
平成
26年度以降は、社会資本整備総合交付金による、
建替・改善等すべての事業の交付申請時に、長寿命化
計画に基づく事業であることを示す書類添付が必要と
なる。→予算の頭出しが必要
｢七飯町の住宅政策｣における公営住宅の整備・供給にかかる個別計画で
公営住宅ストック総合計画を包含する。
現行ストック計画の計画期間がＨ２２年度に終了する。
Ｈ２３年度からは、長寿命化計画へ移行する。
七飯町公営住宅長寿命化画
公営住宅長寿命化計画の早期策定の必要性
（３） 公営住宅長寿命化計画の早期策定の背景
３．七飯町公営住宅長寿命化計画(3)3１ １
．長寿命化に関する基本方針
．長寿命化に関する基本方針
の設定
の設定
２．長寿命化を図るべき公営住宅
２．長寿命化を図るべき公営住宅
の選定
の選定
３．長寿命化のための維持管理・改善計画
３．長寿命化のための維持管理・改善計画
の策定
の策定
４．長寿命化のための維持管理・改善による効果
４．長寿命化のための維持管理・改善による効果
検証
検証
５．
５．
付帯
付帯
調査（
調査（
外壁
外壁
、屋根、バルコニー、設備等
、屋根、バルコニー、設備等
の劣化度
の劣化度
）
）
｢ ｢七飯町の町営住宅七飯町の町営住宅｣｣８団地、８３棟、管理戸数５９４戸における８団地、８３棟、管理戸数５９４戸における新たに必須となる主な内容
公営住宅ストック総合活用計画とのちがい
（４） 公営住宅長寿命化計画とは
（４） 公営住宅長寿命化計画とは
公営住宅の役割の整理
基本方針、将来の目標管理戸数の設定
長寿命化のための活用方針、整備プログラムの検討
・公営住宅の整備・維持管理のための基本的考え方を整理 ・社会情勢の変化、財政状況等に応じて、今後管理すべき将来の 町営住宅戸数を設定 ・各団地の長寿命化のための住棟別の活用方針を検討 ・優先的に整備すべき団地を重点的に年次別整備計画を策定 （ライフサイクル・コストを考慮しつつ、他事業とのバランス、 実現可能な事業量の検討） ※民間事業者との連携などの検討も必要 別添資料1-6 ３．七飯町公営住宅長寿命化計画(5) 公営 公営 住宅 住宅 民間 民間 住宅 住宅 公的 賃貸 住宅 入居制限 のない 民間住宅 高齢者・子育て 世帯等に対し 住宅ｾｰﾌﾃｨﾈｯﾄ 住宅ｾｰﾌﾃｨﾈｯﾄ 民間 公営 別添資料1-4 ・住宅セーフティネット住宅セーフティネット を構築していくなかで 公営住宅の役割を整理（５） 計画策定のポイント
４．七飯町の住宅の現状
４．七飯町の住宅の現状
（１）データによる現状把握 （２）住民アンケートの結果 （３）現地調査の結果（１）データによる現状把握
①七飯町の人口・世帯の推移
４．七飯町の住宅の現状(1) ※人口・世帯ともに増加傾向にある 6,042 6,784 7,547 9,017 9,930 10,363 28,424 28,354 27,040 23,963 22,607 21,267 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 S55 S60 H2 H7 H12 H17 （単位：世帯） （単位：人） 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 世帯数 人口 資料：各年国勢調査②年齢階層別（３区分）人口の推移
※少子高齢化の進展の中で生産年齢人口が減少 （単位：人） 4,188 4,451 4,938 4,863 4,496 4,608 4,306 3,975 11,060 12,462 14,057 14,908 15,871 17,704 18,084 17,524 1,497 1,794 2,272 2,849 3,596 4,728 5,964 6,925 -5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 年少人口 生産年齢人口 老年人口 資料：各年国勢調査 （0歳～14歳） （14歳～64歳） （65歳～）③世帯人員別構成比の推移
４．七飯町の住宅の現状(1) ※１人世帯・２人世帯ともに増加傾向に、 ４人以上の世帯は減少傾向にある 14.0 14.3 15.2 16.7 18.6 22.3 28.3 30.9 32.9 34.6 19.5 20.0 20.5 21.4 21.6 25.5 21.4 20.1 19.7 18.2 16.5 11.3 10.0 8.6 7.0 5.7 9.0 7.3 5.1 3.8 3.1 8.1 24.8 21.1 12.5 10.5 0% 20% 40% 60% 80% 100% S55 S60 H2 H7 H12 H17 （単位：%） 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上 資料：各年国勢調査④親族人員別・高齢者同居世帯数
４．七飯町の住宅の現状(1) ※１人世帯、２人世帯の約半数は高齢者同居世帯 1,921 3,572 2,231 1,702 591 320 958 1,842 733 400 214 223 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上 親族人員 （単位：人） 世帯数 高齢者同居世帯 資料：各年国勢調査⑤産業人口構成比率の推移
４．七飯町の住宅の現状(1) ※近年では３次産業人口が２/３を占めている 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 昭和40年 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 （単位：%） 第一次産業 第二次産業 第三次産業 資料：各年国勢調査⑥住宅の所有関係別世帯数の推移
※近年の状況をみると、持ち家と民営借家は世帯数・ 割合ともに微増、公営借家は割合で微減、給与住宅で は世帯数・割合ともに減少 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 実数 3,856 4,791 5,778 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 割合 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 実数 2,850 3,605 4,540 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 割合 73.9 75.2 78.6 79.6 80.5 81.3 81.8 80.9 実数 1,006 1,186 1,238 1,298 1,411 1,635 1,765 1,924 割合 26.1 24.8 21.4 20.4 19.5 18.7 18.2 19.1 実数 352 378 413 463 594 570 626 606 割合 9.1 7.9 7.1 7.3 8.2 6.5 6.4 6.0 実数 335 430 455 506 590 820 931 1,181 割合 8.7 9 7.9 7.9 8.2 9.4 9.6 11.7 実数 319 378 370 329 227 245 208 137 割合 8.3 7.9 6.4 5.2 3.1 2.8 2.1 1.4 （単位：世帯数、割合％） 区分 主世帯 持ち家 借家 公営借家 民営借家 給与住宅 資料：各年国勢調査⑦七飯町公営住宅（町営住宅）の概要
４．七飯町の住宅の現状(1) ※町営住宅は８団地 ８３棟、管理戸数５９４戸 ■耐用年数１/２超えが ６６棟、３０２戸 ■そのうち耐用年数超えが ４４棟、１８０戸 ■空家の状況は合計８７戸 政策空家：８４戸 使用不要な空家：３戸 30年 45年 70年 ※耐用年数１/２を超えた建物は建替、除却が可能 簡易耐火・平屋、木造 簡易耐火・２階 耐火造 公営住宅法による耐用年数 資料：七飯町 団地名 構造 管理 棟数 管理 戸数 竣工年 耐用年数 １／２超過 戸数 耐用年数 超過戸数 簡平 4 16 S39 16 16 簡平 5 20 S40 20 20 簡平 5 22 S41 22 22 簡平 5 22 S42 22 22 簡平 5 22 S43 22 22 小計 24 102 102 102 簡平 2 8 S50 8 8 簡二 2 12 S51 12 0 簡二 3 18 S52 18 0 簡二 2 12 S57 12 0 簡二 1 6 S58 6 0 小計 10 56 56 8 中層耐火 2 24 S61 0 0 中層耐火 3 48 S63 0 0 中層耐火 2 28 H01 0 0 中層耐火 1 12 H02 0 0 中層耐火 2 24 H03 0 0 小計 10 136 0 0 簡平 6 22 S44 22 22 簡平 6 24 S45 24 24 簡平 6 24 S46 24 24 小計 18 70 70 70 簡二 2 12 S53 12 0 簡二 2 10 S54 10 0 簡二 3 15 S55 15 0 簡二 3 15 S56 15 0 小計 10 52 52 0 中層耐火 1 24 H08 0 0 中層耐火 1 24 H09 0 0 中層耐火 1 12 H10 0 0 小計 3 60 0 0 簡二 2 10 S49 10 0 簡二 1 6 S50 6 0 簡二 1 6 S59 6 0 小計 4 22 22 0 中層耐火 1 24 H15 0 0 中層耐火 1 24 H17 0 0 中層耐火 1 24 H19 0 0 中層耐火 1 24 H21 0 0 小計 4 96 0 0 合計 83 594 302 180 割合 50.8% 30.3% 桜B団地 吉野山団地 大沼団地 鳴川高台団地 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地⑧団地別耐用年数経過戸数
４．七飯町の住宅の現状(1) ※緑町団地、桜団地で１００％、本町上台団地で１４％ 100.0% 14.3% 0.0% 100.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 資料：七飯町⑨団地別耐用年数１
/２経過戸数
４．七飯町の住宅の現状(1) ※桜Ｂ団地、吉野山団地、本町上台団地で１００％ 100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 100.0% 0.0% 100.0% 0.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 耐用年数超え 耐用年数超え 耐用年数超え14.3％⑩町営住宅の構造別と型別（間取り）割合
※構造別・型別では、建替待ちの簡易耐火（２ＤＫ・ ３ＤＫ）が約１/３を占める 30.3% 20.5% 49.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 簡易耐火（平屋） 簡易耐火（2階）準耐火 耐火中層 8.1% 26.6% 22.6% 24.2% 18.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% １LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK [構造別] [型 別]⑪町営住宅の世帯主の年齢割合
４．七飯町の住宅の現状(1) [全体] [団地別] 14.4% 18.2% 20.2% 21.4% 23.8% 2.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10代 20代 30代 40代 50代 60代 70歳以上 1.8% 2.3% 3.9% 3.3% 2.1% 14.3% 25.2% 4.5% 21.6% 13.3% 4.5% 8.3% 5.9% 17.9% 35.9% 9.0% 17.6% 13.3% 22.7% 5.2% 11.8% 19.6% 19.8% 17.9% 27.5% 23.3% 31.8% 15.6% 35.3% 25.0% 9.9% 35.8% 13.7% 16.7% 18.2% 30.2% 47.1% 21.4% 6.9% 32.8% 15.7% 30.0% 22.7% 38.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 10代 20代 30代 40代 50代 60代 70歳以上 ※鳴川高台団地、桜団地、緑町団地で６０歳以上の割合が高い⑫町営住宅の入居者の年齢割合
４．七飯町の住宅の現状(1) [全体] [団地別] 9.3% 15.8% 7.1% 12.9% 13.0% 13.3% 14.2% 14.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0～9歳 10代 20代 30代 40代 50代 60代 70歳以上 9.0% 11.7% 1.8% 8.8% 13.8% 4.0% 8.4% 14.8% 24.8% 9.1% 18.2% 14.5% 12.0% 4.2% 4.3% 4.9% 9.5% 4.5% 11.7% 2.1% 10.0% 5.4% 4.3% 15.6% 15.0% 8.2% 14.6% 13.1% 6.0% 10.8% 4.3% 12.3% 19.8% 9.1% 10.2% 12.4% 14.0% 5.4% 8.7% 13.9% 9.7% 15.5% 19.7% 13.8% 22.0% 11.4% 34.8% 15.6% 5.8% 28.2% 7.3% 11.0% 16.0% 27.1% 43.5% 13.9% 3.6% 23.6% 9.5% 19.3% 16.0% 27.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 0～9歳 10代 20代 30代 40代 50代 60代 70歳以上⑬町営住宅の入居者の世帯人員割合
４．七飯町の住宅の現状(1) [全体] [団地別] 32.0% 31.2% 19.8% 14.0% 2.6%0.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上 64.7% 32.1% 9.9% 58.2% 13.7% 20.0% 31.8% 55.2% 35.3% 37.5% 33.6% 26.9% 23.5% 38.3% 27.3% 27.1% 0.0% 17.9% 28.2% 9.0% 41.2% 20.0% 27.3% 7.3% 7.1% 24.4% 4.5% 19.6% 20.0% 4.5% 8.3% 3.6% 3.1% 1.5% 2.0% 1.7% 9.1% 2.1% 0.8% 1.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上⑭町営住宅入居者の高齢者の割合
[高齢者が 居る世帯] [高齢者の 内訳] 64.7% 35.7% 14.5% 55.2% 21.6% 45.0% 45.5% 56.3% 35.3% 64.3% 85.5% 44.8% 78.4% 55.0% 54.5% 43.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 高齢者のいる世帯 いない 54.5% 40.0% 36.8% 62.2% 18.2% 29.6% 50.0% 63.0% 18.2% 25.0% 26.3% 10.8% 45.5% 33.3% 0.0% 16.7% 27.3% 35.0% 36.8% 27.0% 36.4% 37.0% 50.0% 20.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 高齢単身 高齢夫帯 高齢者同居⑮町営住宅入居者に子供が居る世帯の割合
４．七飯町の住宅の現状(1) [全体] [団地別] 子供が いる世 帯 32.8% いない 67.2% 0.0% 28.6% 59.5% 9.0% 45.1% 38.3% 22.7% 13.5% 100.0% 71.4% 40.5% 91.0% 54.9% 61.7% 77.3% 86.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 子供のいる世帯 いない ※冬トピア団地では子育て世帯の割合が高い（２）住民アンケートの結果
①住民アンケートの実施概要
４．七飯町の住宅の現状(2) ■調査対象：七飯町営住宅居住の全世帯主 ■配付数：空き家を除く４９８票 ■調査方法：郵送による配付、回収 ■発送：平成２２年７月８日（木） ■締め切り：平成２２年７月２１（月） ■回収数：２８４票、回収率：５７％（８月１６日現在） 区分 回収数 送付数 割合 緑町団地 8 17 47.1% 本町上台団地 26 56 46.4% 冬トピア団地 63 132 47.7% 桜団地 40 67 59.7% 桜B団地 30 50 60.0% 大沼団地 42 60 70.0% 吉野山団地 14 22 63.6% 鳴川高台団地 58 94 61.7% 合計 284 498 57.0%②今後の住まいについての意向－１
４．七飯町の住宅の現状(2) ※現在の住宅にできるだけ長く住み続けたいが６１％、 当分の間住み続けたい２６％で、あわせて８７％住 み続けたい [住み替えの意向] 2 31 68 160 3 0 40 80 120 160 200 数年のうちに、転居する予定がある 転居したいが難しい 現在の住宅に当分の間、住み続けたい 現在の住宅にできる限り長く住み続けたい その他②今後の住まいについての意向－２
※全面的な整備が必要・部分的な改善希望を合わせる と、特に、簡易耐火平屋では９０％の世帯が改善希望 となっている。また、簡易耐火２階では７５％の世帯 で改善希望がみられる。 [住んでいる町営住宅の今後の整備について] 13% 12% 6% 77% 63% 47% 9% 22% 45% 2% 3% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 簡易耐火平屋 簡易耐火２階 中層耐火 全面的な整備が必要 部分的な改修希望 今のままでいい その他②今後の住まいについての意向－３
４．七飯町の住宅の現状(2) ※「１番目に重要」を３点、２番目を２点、３番目を1点とし た計算で、湿気や結露などの対策が、他を大きく引き 離している [部分的な改修を行う場合の重視する事項] 79 431 112 108 101 88 107 35 107 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 雨 漏 り 対 策 湿 気 や 結 露 な ど の 対 策 住 宅 内 の 段 差 解 消 や 手 す り 設 置 な ど の バ リ ア フ リ ー 化 住 宅 内 の 間 取 り の全 面 的 な 改 造 外 壁 の 塗 り 替 え な ど の 美 観 対 策 駐 車 場 や 駐 輪 場 の 整 備 物 置 な ど 収 納 ス ペ ー ス の 充 実 広 場 の 整 備 や ベ ン チ の 設 置 な ど 共 用 空 間 の 充 実 そ の 他③現在の住宅・住環境に関する満足度－１
４．七飯町の住宅の現状(2) [住宅に関わる満足度] 34.4% 46.6% 44.4% 34.7% 26.5% 17.3% 23.7% 49.8% 17.0% 30.6% 24.3% 36.4% 25.4% 27.5% 25.6% 18.1% 38.2% 24.7% 26.9% 39.1% 35.6% 31.4% 21.1% 17.2% 14.2% 19.5% 24.9% 23.6% 28.1% 11.8% 29.2% 21.8% 21.9% 21.3% 19.1% 8.8% 12.6% 20.2% 30.4% 40.9% 10.0% 13.7% 26.9% 8.5% 18.2% 10.9% 18.3% 28.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 建物の新しさ 住宅の広さ 部屋数 部屋全体の暖かさ（断熱性） 窓やドア周りの性能（気密性） 室内の湿気や結露 災害時などの避難上の安全性 トイレ（水洗化） 室内の傷み具合（内装など） 段差など移動上の障害の解消度合い 建物の傷み具合（屋根や外壁の塗り替えなど） 負担する家賃の金額 満足 やや満足 やや不満 不満 NO.1 NO.3 65％ 55％ 56％ NO.2 29.2% 30.6% 41.2% 32.3% 30.0% 18.2% 20.2% 26.9% 27.8% 25.3% 22.7% 40.4% 33.8% 33.9% 39.9% 44.3% 36.9% 35.4% 44.3% 30.0% 20.4% 23.4% 17.6% 21.0% 17.0% 24.1% 23.3% 22.3% 21.3% 18.2% 22.7% 10.0% 12.2% 17.6% 12.8% 11.1% 17.8% 12.3% 13.8% 15.6% 12.3% 24.6% 41.9% 23.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 公 園 や広場 専用 庭 駐 車 ス ペー ス 道路・ 敷 地 内通 路 団 地 の美観 プ ラ イ バシ ー 団 地 の管理 交 通 の 利便 性 買い 物 の利 便性 医 療 ・ 福祉施 設 の 利便 性 物 置 満足 や や満足 やや不 満 不 満③現在の住宅・住環境に関する満足度－２
４．七飯町の住宅の現状(2) [住環境に関わる満足度]12.9% 48.4% 46.8% 21.0% 8.3% 6.5% 16.4% 34.4% 3.2% 16.1% 10.0% 33.9% 40.3% 32.3% 37.1% 14.5% 41.0% 41.0% 32.3% 50.0% 40.0% 30.6% 29.0% 8.1% 8.1% 24.2% 33.3% 22.6% 32.8% 16.4% 37.1% 24.2% 31.7% 22.6% 17.7% 11.3% 17.7% 17.7% 31.7% 56.5% 9.8% 8.2% 27.4% 9.7% 18.3% 12.9% 26.7% 27.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 建 物 の 新し さ 住 宅 の広 さ 部屋 数 部 屋 全 体 の 暖 か さ（ 断 熱 性 ） 窓 や ド ア 周 り の 性 能 （ 気 密 性 ） 室 内 の 湿 気 や結 露 災 害 時 な ど の 避 難 上 の 安 全 性 ト イ レ （ 水 洗化 ） 室 内 の 傷 み 具 合（ 内 装 な ど ） 段 差 な ど 移 動 上 の 障 害 の 解 消 度合 い 建 物 の 傷 み 具 合 （ 屋 根 や外 壁 の 塗 り 替 え な ど ） 負 担 す る 家 賃 の 金 額 満 足 や や満 足 や や 不 満 不 満
③現在の住宅・住環境に関する満足度－３
[住宅に関わる満足度]→特筆すべき「冬トピア団地」 NO.1 NO.2 NO.2 NO.3 65％ 79％ 65％ 51％④公営住宅長寿命化の取り組みについての認識
４．七飯町の住宅の現状(2) 今後、町営住宅の維持管理・整備を行なっていくにあたって、次のAとBの意見のう ち、あなたのお考えに近いものはどちらですか。（当てはまる項目１つに○１つに○） 35.1% 40.9% 17.0% 4.6%2.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 【 Aの 意 見 】 に 近 い ど ち ら か と い え ば 【 Aの 意 見 】 に 近 い ど ち ら と も い え な い ど ち ら か と い え ば 【 B の 意 見 】 に 近 い 【 B の 意 見 】 に 近 い 【Ａの意見】 長期的な視点に立ち、建て替え や維持管理に係る費用を抑えら れるよう、耐久性のある材料を使 うなど、修繕時にある程度のコス トがかかっても、長く安心して利 用できるものにする方がよい。 【Ｂの意見】 建物の寿命が短くなり、建て替え や維持管理に係る全体的な費用 は増えるが、できる限り安い材料 を使うなど、修繕にかかるコスト は抑えた方がよい。 （Ａの意見の認識度は高い）（３）現地調査の結果
①現地調査の結果一覧（耐火構造１７棟）
４．七飯町の住宅の現状(3) ※冬トピア団地「外壁は部分的な修繕・屋根の大規模修繕、 結露対策・建具の断熱不足対策」が必要 コンクリート 打ち放し外壁 塗り仕上げ タイル 最上階の 断熱性 配管の 耐用年数 中性化深さ 圧縮強度 結露 建具 86-1 1986 S61 OK OK OK 部分的な修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 86-2 1986 S61 OK OK OK 部分的な修繕 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 87-1 1987 S62 OK OK OK 維持保全 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 87-2 1987 S62 OK OK OK 維持保全 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 88-1 1988 S63 OK OK OK 部分的な修繕 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 89-1 1989 H1 OK OK OK 部分的な修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 89-2 1989 H1 OK OK OK 部分的な修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 90-1 1990 H2 OK OK OK 部分的な修繕 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 91-1 1991 H3 OK OK OK 部分的な修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 91-2 1991 H3 OK OK OK 部分的な修繕 部分的な修繕 － 維持保全 大規模修繕 C OK OK OK OK NG 断熱性不足 （3） 96-1 1996 H8 OK OK OK 維持保全 部分的な修繕 － 維持保全 維持保全 D OK － OK OK － OK -97-1 1997 H9 OK OK OK 維持保全 維持保全 － 維持保全 維持保全 E OK － NG OK － OK （2） 98-1 1998 H10 OK OK OK 維持保全 維持保全 － 維持保全 維持保全 E OK － OK OK － OK -1 2003 H15 OK OK OK － － 維持保全 維持保全 維持保全 E OK － － － － OK -2 2005 H17 OK OK OK － － 維持保全 維持保全 維持保全 E OK － － － － OK -3 2007 H19 OK OK OK － － 維持保全 維持保全 維持保全 E OK － － － － OK -4 2009 H21 OK OK OK － － 維持保全 維持保全 維持保全 E OK － － － － OK -(2)シーリング 判定1 判定1 団地名称 （３）維持管理の容易さ 棟名称 ②避難の安全性の判定 （１）耐久性の向上 （２）躯体への影響低減 ④長寿命化型改善 必要性の判定 必要性の 有る項目 鳴川高台団地 竣工年度 (1)外壁 ③老朽度の判定 ランク (3)屋上及びこれ に付随する部分 ①躯体の安全 性の判定 判定2 冬トピア団地 大沼団地②写真撮影位置図
４．七飯町の住宅の現状(3) ① ③ ④ ② ⑤ ⑦ ⑨⑩（内部） ⑧ ⑥ ③①防水層の劣化 ■状況 アスファルト防水の最上層が劣化し、中間層 まで露出している。当該劣化は、アスファルト 防水全面の内、局所的に発生している。 ■評価 部分的な修繕 ②防水層のふくれ ■状況 アスファルト防水の最上層に、ふくれが発生 している。当該劣化は、アスファルト防水層全 面の内、局所的に発生している。 ■評価 部分的な修繕 ４．七飯町の住宅の現状(3) ③屋根材のひび割れ ■状況 屋根材の表面が劣化し、ひび割れが発生して いる。当該劣化は、屋根全体に発生している。 ■判定 大規模修繕 ④外壁の鉄筋露出 ■状況 鉄筋に錆が発生し、表面のコンクリートが剥 落している。当該劣化は、建物の外壁面全体の 内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕
４．七飯町の住宅の現状(3) ⑤外壁のひび割れ ■状況 排気口や窓付近にひび割れが発生している。 当該劣化は、建物の外壁面全体の内、局所的に 発生している。 ■判定 部分的な修繕 ⑥塗装の剥がれ ■状況 外壁の塗装が剥がれている。当該劣化は、建 物の外壁面全体の内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕 ４．七飯町の住宅の現状(3) ⑦木製サッシの腐食 ■状況 部分的に木部が腐食している。写真のような 腐食は局所的であるが、近い将来、全戸で腐食 が発生する可能性がある。 ■判定 大規模修繕 ⑧コーキングの剥離 ■状況 サッシ廻りのコーキングが劣化し、剥離が発 生している。当該劣化は、建物全体のサッシ廻 りの内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕
⑨結露の発生 ■状況 結露の発生跡が確認された。当該劣化は、建 物全体的に発生している可能性が高い。 ■判定 大規模修繕 ⑩建具の断熱性不足 ■状況 外側・内側のサッシが一枚ガラスとなってお り、断熱性が不足している。サッシの仕様は全 戸で共通となっている。 ■判定 大規模修繕 外側サッシ 内側サッシ
５．七飯町の公営住宅の需要
５．七飯町の公営住宅の需要
（１）七飯町の将来人口の推計 （２）七飯町の将来世帯数の推計 （３）七飯町の公営住宅の需要 七飯町将来人口 21,993 23,394 24,720 25,976 27,102 27,986 28,424 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47（１）七飯町の将来人口の推計
■国立社会保障・人口問題研究所による人口推計
５．七飯町の公営住宅の需要(1) ※住民基本台帳では現在も増加しているが、 将来は減少傾向の推計となっている （人） 推計値（２）七飯町の将来世帯数の推計-①
■Ｈ７～Ｈ１２～Ｈ１７年の傾向から世帯人員を推計
※Ｈ１７年国勢調査での平均世帯人員２．６７人を基に幅を持たせて これまでの傾向からＨ３２年までを推計すると 直線式Ａ案：2.31人、曲線式Ｂ案：2.34人、曲線式Ｃ案：2.41人 Ａ案 Ｂ案 Ｃ案 2.41 2.31 2.43 2.55 2.67 2.79 2.93 3.31 2.34 2.45 2.56 2.48 2.57 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 3.2 3.4 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A案 B案 C案 (人/世帯） 推計値（２）七飯町の将来世帯数の推計-②
■将来人口をもとに平均世帯人員から世帯数を推計
５．七飯町の公営住宅の需要(2) ※将来世帯数は、Ｈ７～Ｈ１２～Ｈ１７の平均世帯人員の推計値 から、Ｈ３２年推計を増加、減少の中間値の「Ｂ案」の１１,１００世帯と 設定する 6,784 9,017 9,930 10,363 11,100 11,153 11,245 10,975 11,083 10,953 10,773 10,919 10,898 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A案 B案 C案 (世帯） Ａ案 Ｂ案 Ｃ案 推計値（３）七飯町の公営住宅の需要-①
①将来世帯数をもとに住宅所有関係別の
比率の設定
５．七飯町の公営住宅の需要(2) ※公営住宅は民間住宅を補完 １００％ー①＋②＋③＝④ ②民営借家比率：微増 ①持ち家比率：横ばい ④公営借家比率：微減 ③給与住宅比率：横ばい 7.3 8.2 6.5 6.4 7.9 8.2 9.4 9.6 5.2 3.1 2.8 2.1 80.9 80.9 80.9 80.9 81.8 81.3 80.5 79.6 5.6 5.7 5.8 6.0 12.3 12.2 12.1 11.7 1.2 1.2 1.2 1.4 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 昭和 60年 平成 2年 平成 7年 平成 12年 平成 17年 平成 22年 平成 27年 平成 32年 持ち家 公営借家 民営借家 給与住宅 (％） 推計値（３）七飯町の公営住宅の需要-②
②所有関係別の比率から公営住宅の需要を設定
５．七飯町の公営住宅の需要(2) ※七飯町における公営住宅の需要戸数は６０６戸と推計される。 ■６０６戸から道営住宅１０２戸を除くと、町営住宅の需要は５０４戸 となる。Ｈ３２年度における町営住宅の目標管理戸数を５００戸と設定 する。（現在５９４戸、政策空家等８７戸、実質５０７戸ほぼ現状維持） 上段：戸数、下段：比率（％） 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 10,667 10,797 10,814 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 8,630 8,735 8,749 79.6 80.5 81.3 81.8 80.9 80.9 80.9 80.9 1298 1411 1635 1765 1924 2,037 2,062 2,065 20.4 19.5 18.7 18.2 19.1 19.1 19.1 19.1 463 594 570 626 606 619 615 606 7.3 8.2 6.5 6.4 6.0 5.8 5.7 5.6 506 590 820 931 1,181 1,291 1,317 1,330 7.9 8.2 9.4 9.6 11.7 12.1 12.2 12.3 329 227 245 208 137 128 130 130 5.2 3.1 2.8 2.1 1.4 1.2 1.2 1.2 施設等の世帯、住宅以外に 住む世帯、間借り世帯は除外 260 217 286 286 286 286 区分 主世帯 持ち家 借家 公営借家 民営借家 給与住宅 10,953 11,083 11,100 推計総世帯数→６．七飯町の公営住宅ストック
の課題
６．七飯町の公営住宅ストック
の課題
（１）前提条件の整理 （２）七飯町の公営住宅ストックの課題（１）前提条件の整理
（国の住宅政策の方向性）
ストック重視
（既存住宅の質向上・活用） 既存の住宅を有効に活用市場重視
（民間も含めた住宅市場の整備） リフォーム、中古住宅の流通、賃貸住宅の市場を活性化 民間住宅市場を含めた総合的な住宅政策の展開今後の人口減少社会、少子高齢社会への対応
良質な住宅、居住環境の形成 住宅セーフティネットの構築 子育てしやすい、高齢者が暮らしやすい居住環境の形成地域が主体となった住宅政策の展開
地域特性に応じた住宅政策 地域の明確な将来ビジョンの設定成果重視の施策展開
成果の達成度を確認するための目標を設定 ６．七飯町の公営住宅ストックの課題（1）平成６年３月 「七飯町地域住宅計画」
（計画期間：Ｈ６年～現在） ■計画のテーマ「青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里づくり」 ◎高齢化社会の生活像（住宅地のゾーニングと生活像の提案） ◎住宅建設基本方針（高齢化対応住宅の提案） ◎住宅地建設基本方針（生活ネットワークの提案）平成１３年３月 「七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画」
（計画期間：Ｈ１３年～Ｈ２２年） ■メイン・テーマ 「青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里（ふるさと） にふさわしいストック形成」 ■サブ・テーマ「加齢しても自立・安心して住まい続けられる住環境づくり と、小規模団地の統合による適性管理」（1） 前提条件の整理
(七飯町の住宅政策の継続性）
６．七飯町の公営住宅ストックの課題（1）（２）七飯町の公営住宅ストックの課題
①人口増加傾向の中で、少子高齢化の進展と生産
年齢人口の減少が始まっている。今後は、人口減
少社会に転じ、さらなる、少子高齢化・生産年齢
の減少による、経済・社会の活力低下にともなう
社会保障費の増加、税収減少による財政状況の中
での公営住宅整備手法の選定
③１人世帯、２人世帯の増加と家族世帯との住宅
規模のミスマッチ解消のための適切な住替え促進
②将来の人口・世帯数は減少傾向にあり、公営住
宅の適正な管理戸数の設定
６．七飯町の公営住宅ストックの課題（2）（２）七飯町の公営住宅ストックの課題
④耐用年数を超えた公営住宅の解消のための計画
的な建て替えの推進
⑤長寿命化を図るべき公営住宅の適切な維持管・
改善・修繕によるライフサイクルコストの低減
⑥維持保全する公営住宅の適切な維持管理するた
めの定期的な点検や修繕履歴等データベースの整
備と実施体制の整備
７．七飯町公営住宅長寿命化計画
の基本理念・目標と基本方針
（１）計画の基本理念・基本目標 （２）計画の基本方針■基本理念
「青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里（ふるさと）
にふさわしい住宅セーフティネットの形成」
■基本目標
「町民の住宅セーフティネットとして適性に整備・維持
管理された公営住宅」
（１）計画の基本理念・基本目標
７．七飯町公営住宅長寿命化計画の基本理念・目標と基本方針（1）①直接建設のみならず借り上げや買い取り、既存民間
住宅の活用など、地域の住宅事情に応じた機動的な整
備手法よる公営住宅の供給
②住宅セーフティネットとして住宅需要に応じた適正
な管理戸数の設定
③住宅規模のミスマッチ解消のため柔軟で適切な住み
替えの促進
④老朽化した住宅の計画的な建替え推進
⑤長寿命化を図るべき公営住宅のライフサイクルコス
ト削減のための維持管理・改善・修繕の計画的な実施
⑥維持保全のための管理体制の検討
（２）計画の基本方針
８．公営住宅における建替え
事業の実施方針
８．公営住宅における建替え
事業の実施方針
公営住宅における建替え事業の実施方針-①
①住宅セーフティネットとして住宅需要に応じた
適正な管理戸数の設定
・人口・世帯数の推計ならびに住宅の所有関係別世帯数の比率から 公営住宅の適正な管理戸数（５００戸）を設定する。また、保健・医療、 福祉施策と連携したシルバーハウジングの整備なども検討する。②耐用年数超え老朽化した住宅の計画的な建替え促進
・耐用年数を経過している団地（１７２戸）を対象に全体の管理戸数と 整合を図りつつ建替えを実施する。③多様な整備手法による公営住宅の供給
・直接建設のみならず借上や買取制度及び既存民間住宅の活用な ど、地域の住宅需要に応じた機動的な整備手法による公営住宅の 供給を検討する。 ８．公営住宅における建替事業の実施方針（1）公営住宅における建替え事業の実施方針-②
④ユニバーサルデザインの視点に立った公営住宅の
整備
・少子高齢社会に対応し、「安全で安心して生活がおくれる住宅」、 「自立した生活がおくれる住宅」、「いきいきとすこやかに暮らせる 住宅」を基本とした公営住宅を整備する。⑤環境共生に配慮した公営住宅の整備
・「北国らしい高性能で潤いのある住まいづくり」を目標に、暖房エ ネルギーの低減、ＬＣＣＯ２低減、自然環境と調和した暮らしの実 現を目指した公営住宅を整備する。９．長寿命化のための
維持管理計画
９．長寿命化のための
維持管理計画
（１）計画期間内に実施する修繕・改善事業の実施方針 （２）長寿命化のための維持管理計画（１）計画期間内に実施する修繕・改善事業
の実施方針-①
①長寿命化型
・建設後２０年前後経過した団地では、屋根材・外壁・木製サッシ の劣化、外壁・建具の断熱性不足など住宅性能に劣化がみられ る。これらの住宅は一定の居住性や安全性等が確保されており 長期的な活用を図るべき住棟に位置づけ、断熱性及び耐久性の 向上や、躯体への影響の低減、居住性の向上の観点から予防保 全的な改善を行う。 【実施内容】外壁・屋根・開口部の断熱改修及び耐久性向上、給 排水管の耐久性向上 等 ９．長寿命化のための維持管理計画（1）（１）計画期間内に実施する修繕・改善事業
の実施方針-②
②修繕対応
・標準修繕周期をふまえて定期的な点検を行い、適切な時期に予 防保全的な修繕を行うことで、居住性・安全性等の維持・向上を 図り、長期的に活用する。 【実施内容】定期点検の充実、標準周期をふまえた経常修繕の実 施 等③居住性向上型
・引き続き活用を図る昭和５０年代のストックについて、住戸内の 設備改善や断熱化対応による機能向上を行うことにより居住性を 向上させる。 【実施内容】個別改善による給湯設備の設置、開口部の断熱サッ シ化、玄関ドアの断熱化 等（１）計画期間内に実施する修繕・改善事業
の実施方針-③
④安全性確保型
・室内階段の手摺り設置による室内における転倒防止など生活 事故防止に配慮した改善を行う。 【実施内容】室内階段の手摺り設置、壁落下防止改修 等⑤その他
・修繕及び改善事業にあたっては、入居者が住みながら実施する ことを基本とする。 ９．長寿命化のための維持管理計画（1）（２）長寿命化のための維持管理計画-①
①老朽化の状況と改善方針-（1） （屋根防水） ・既存屋根材（波形スレート）は、劣化しやすい材料であることから、 全面的な改修を要する。 （外壁） ・コンクリート躯体の劣化（鉄筋の露出、ひび割れ）が見られること から、当該劣化の補修後、躯体の保護を目的とした処置を要する。 （外部建具） ・サンルームの木製建具の劣化が著しいため、アルミサッシ等へ の取り換えを要する。 ・建具周囲のシーリング材に、剥離が多数みられる。施工後の経 過年数から耐用年数を超えているため、全面的な改修を要する。 ２．長寿命化のための維持管理計画（2）（２）長寿命化のための維持管理計画-②
①老朽化の状況と改善方針-（2） （給排水管等） ・住民への聞き取り調査などの結果、設備の陳腐化や排水管の 流れの悪さに関して改善要望が多いことから、給排水設備（蛇口、 配管）および浴室内の設備について、全面的な改修を要する。 （その他） ・室内に結露によると思われる天井材の劣化がみられることから、 断熱性能の補強が必要である。 ２．長寿命化のための維持管理計画（2）（２）長寿命化のための維持管理計画-③
②具体的な処置方法-（1） ■コンクリート躯体の保護および断熱性能の向上、屋根の全面的な改修 を総合的に解決するため、「外断熱工法」により改修を行うものとする。 （屋根防水） ・既存屋根材を全面撤去し、既存垂木の間に断熱材を充填の上、 長尺金属板葺きとする。また、安全性を考慮し軒先に落雪防止の ための雪止め金物を設置する。 （外壁） ・顕在化している劣化（鉄筋の露出、ひび割れ）を補修後、コンク リートの耐久性を向上させるため、直貼り湿式外断熱工法により 改修する。 ・仕上げは、周囲との調和を考慮して塗装仕上げとする。 ・塗装仕上げの材料は、防汚性能の高いものを選定し維持管理の 低減に留意する。（２）長寿命化のための維持管理計画-④
②具体的な処置方法-（2） （外部建具） ・サンルームの木製建具を取り換えるほか、すべての窓等の開口 部について断熱化を図る。 （給排水） ・屋内給排水管、蛇口等の給排水設備を全面的に取り替える。ま た、浴室設備は、ユニットバスに取り換えを行う。 ９．長寿命化のための維持管理計画（2）１０．団地別活用手法の選定
１０．団地別活用手法の選定
団地別活用手法の選定
10．団地別活用手法の選定 資料１ 参照 活用方針 備考 簡平 4 16 1964 16 16 簡平 5 20 1965 20 20 簡平 5 22 1966 22 22 簡平 5 22 1967 22 22 簡平 5 22 1968 22 22 24 102 102 102 0 簡平 2 8 1975 8 8 ○ 簡二 2 12 1976 12 0 簡二 3 18 1977 18 0 簡二 2 12 1982 12 0 簡二 1 6 1983 6 0 10 56 56 8 56 中層耐火 2 24 1986 0 0 中層耐火 3 48 1988 0 0 中層耐火 2 28 1989 0 0 中層耐火 1 12 1990 0 0 中層耐火 2 24 1991 0 0 10 136 0 0 136 簡平 6 22 1969 22 22 簡平 6 24 1970 24 24 簡平 6 24 1971 24 24 18 70 70 70 0 簡二 2 12 1978 12 0 簡二 2 10 1979 10 0 簡二 3 15 1980 15 0 簡二 3 15 1981 15 0 10 52 52 0 52 中層耐火 1 24 1996 0 0 中層耐火 1 24 1997 0 0 中層耐火 1 12 1998 0 0 3 60 0 0 60 簡二 2 10 1974 10 0 簡二 1 6 1975 6 0 簡二 1 6 1984 6 0 4 22 22 0 22 中層耐火 1 24 2003 0 0 中層耐火 1 24 2005 0 0 中層耐火 1 24 2007 0 0 中層耐火 1 24 2009 0 0 4 96 0 0 120 低層耐火 1 8 2014 低層耐火 1 10 2016 低層耐火 1 12 2018 低層耐火 1 12 2020 低層耐火 1 12 2022 新団地 実施中 H14～18に24 戸ずつ建替 維持管理 維持保全 移転建替え （緑町団地・桜団地統合 建替え） 維持保全 実施中 維持管理 従前の部分修繕で補修可能 H25～34に実施 従前の部分修繕で補修可 能 長寿命型改善 外部及び給排水設備の老 朽化、内部結露、浴室の 陳腐化が見られることか ら、従前の修繕で改善が 困難 緑町団地・桜団地統合 建替え後、用途廃止（除 却） 居住性＋安全性確保型 改善 H30～34に実施 桜B団地 吉野山団地 大沼団地 居住性＋安全性確保型 改善 H30～34に実施 鳴川高台 団地 緑町団地 本町上台 団地 冬トピア団地 桜団地 団地名 構造 管理棟数 戸数 現地建替 (H18～21） 個別改善 水洗化 (H13） 竣工 年 耐用年数 1/2超過 戸数 耐用年数 超過戸数 これまでの経緯：ストック計画 計画期間（H23～34） 構想期間 （H35～42） 未着手 緑町団地・桜団地統合 建替え後、用途廃止（除 却） 長寿命型改善を検討 改善済 維持保全 実施中 維持保全 実施中 実施中 維持保全 居住性＋安全性確保型 改善 H30～34に実施 新たな計画の位置づけ：長寿命化計画 維持保全 実施中 (H23完 了予定） H35以降移転建替え・用途 廃止を検討 維持保全 H35以降移転建替え・用途 廃止を検討 長寿命型改善を検討 H35以降移転建替え・用途 廃止を検討 1960 (S35) 1970 (S45) 1980 (S55) 1990 (H2) 2000 (H12 2010 (H22) 2030 (H42) 2020 (H32) 現行ストック計画 (H13～18）の方針 達成 状況 □ ■ ○ ○ ○ ○ ○ □ □ □ □ □ ■ ■ ■ ■ ■ ○ ○ ○ ○ □ □ □ □ ■ ■ ■ ■ ○ ○ ○ ○ ○ □ □ □ □ □ ■耐用年数超過 □耐用年数1/2超過 ○建築 ○ ○ ○ □ □ □ ■ ■ ■ ○ ○ ○ ○ □ □ □ □ ■ ■ ■ ■ ○ ○ ○ ○ ○ ○ □ □ □ ■ ■ ■ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○団地位置図
１１．長寿命化実施による効果
１１．長寿命化実施による効果
（１）長寿命化型改善の実施概要 （２）長寿命化型改善実施による効果
