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京町家がもたらす外部経済と外部不経済の検証
政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU１８７０５ 岡田 朋和
１ はじめに
１―１ 研究の背景・目的
京都市内は、第二次世界大戦時の空襲による被害が 比較的少なく、戦前からの街並みがそのまま残るとこ ろが多く、土地区画整理事業が進んで来ていないとい う事情がある。そして、細街路の周辺に密集する建物に ついては、火災が発生した際に、広範囲で延焼する可能 性があること、そして、避難が困難を極めることや大型 緊急自動車が火災現場に近づくことができず、消火活 動に支障が出るということが懸念されている。
京町家に着目すると、古都京都らしい景観を創出し ているが、建物に着目すると、改修がされ状態が良く保 たれているものがある一方で、老朽化が進行し、外観に 歪み等が生じているものがあり、災害時には甚大な被 害が予想されるものもある。
以上の背景を踏まえ、本稿では、京町家や細街路が、
景観資源としての性格を持つ一方で、防災・防火面から、
種々の解決するべき問題を抱えていることにも着目し、
京町家の集積率、細街路集積率、商業集積率、そして、
京町家の空家や状態も含めて、それぞれの要因が地価 にどのような影響を与えるかを分析し、京町家や細街 路に関する施策についての課題を明らかにし、今後の 施策について有用な政策提言をすることを目的とする。
２ 先行研究
京町家や細街路の外部効果については、大庭ほか
（2006）が、町丁目あたりの面積に占める京町家の割合 と近隣の中高層建築の立込みの割合に着目し、ヘド ニック法（重回帰分析）により、京町家集積による近隣 外部効果の存在が土地の資産価値を高める傾向にあり、
近隣外部効果の特に高い箇所は、東西や南北にはしる 通りに沿って相互に融合し、あるいは面を形成してい るという空間的特徴があることを示している。
森重・髙田（2016）は、京都市都心４区を対象として 町家と細街路の分布状況に着目して分析している。と りわけ、袋路沿いの敷地と町家の密度の相関が強いこ とを示し、細街路沿いの敷地における建築行為への規 制が沿道建築物の老朽化や空家化の要因となっている 可能性を指摘している。
３ 京町家について ３－１ 京町家の概要
京町家は、「建築基準法が施行された昭和25年以前 に伝統木造軸組構法で建築された木造家屋」と定義さ れている。
京町家の歴史は、平安京の時代に遡り、公家たちによ り、地方から徴用された職人や商人たちが小屋を造っ たのが始まりとされている。
３－２ 京町家による影響の経済学的分析
京町家は、長年にわたり、京都の歴史的景観の創出に 寄与してきたが、近年は、数が減少している。そして、
図１のとおり、京都市内の建物全般の空家は、住民の高 齢化と比例して集積している状況であるが、京町家に おいても、居住者の高齢化の進行や空家数の増加の傾 向にあり、近年は、全京町家数の約１割を占めている。
高齢者世帯も、建物の相続がないまま、将来は空家と なる可能性もある。空家の約６割は、即時に修理が必要 又は不十分な状態であり、老朽化傾向が顕著である。特 に放置された空家は、家屋部材の崩落等による景観の 悪化や、放火等の犯罪の危険性がある。危険な空家は、
周辺住民に迷惑建造物という認識を持たせるため、負 の外部性が大きくなるおそれがある。
所有者に、京町家をまちなみ再生のための資産とし て維持していこうというインセンティブ（誘因）が働か ない場合は、結局、京町家としての価値は低下し、一般 住宅の空家と同様の状態になってしまう可能性は高い。
また、所有者不明の空家問題への懸念もある。
４ 細街路について ４－１ 細街路概要
京町家とともに、京都市の歴史的景観効果を創出す るものとして細街路があり、図２のとおり、都心部を中 心に広範囲に分布している。
細街路を中心とした市街地は、防災・防火面での課題 があるが、街路沿いに立地する家屋は、建替えや後退等 にあたり法令上の制約を受けている。
図１ 京都市内空家率、高齢化率（空家率：平成25年住宅・土地統計調 査、高齢化率：平成26年京都市統計）
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建築基準法では、道路の定義として、原則幅員４ｍ以 上であることが定められており、沿道の建物の建替え 等の際は、片側幅員２ｍの距離で後退することが求め られる。しかし、狭小敷地の場合は後退が難しい場合が 多く、さらに、後退により壁面の連なりが維持できず景 観を損ねるという問題もある。京都市は、平成24年に、「京都市細街路対策指針」を 策定し、老朽化による災害時の建物倒壊や延焼拡大を 防ぎ、細街路ひいては市街地の安全性を確保するとい う観点から、建ぺい率の緩和や道路後退の緩和、幅員 1.8ｍ未満の道の道路指定、開発許可制度の見直し等を 行うこととしているが、実際のところ、住民間協議の難 航等の問題があり、特例の利用率は１ケタ台に留まる。
４－２ 細街路による影響の経済学的分析
細街路は、歴史的な景観創出という正の外部性と、沿 道の建物が過密状態となり、防災・防火面で、危険性の 高い状況を作り出す負の外部性と、両側面を持ち合わ せており、地価に何らかの影響を与えていることが考 えられる。
細街路関係の対策は、場合により、多数の住民が関与 して幅広く行う性質のものであり、権利関係を明確化 した上で、住民間の交渉による解決が図られることが 望ましいが、難航も想定されるため、最終的には行政に よる何らかのかたちでの関与が必要であると言える。
５ 防災対策に関わる京都市の諸制度
５－１ 優先的に防災まちづくりを進める地区 京都市は、平成24年に国交省が公表した「地震時等 に著しく危険な密集市街地」において密集市街地全面 積のうち、該当部分が約360haを占める。これは、全国 の市町村の第４位という状況であった。
京都市は表１のとおり、「優先的に防災まちづくりを 進める地区」を選定している。
これは、全国共通の指標による京都市の木造密集市 街地の中から、木造建物の建て詰まり状況や細街路の 分布状況等の京都市の特性を踏まえた指標等を加味し て決められた。選定地区は、京町家や細街路が特に多く
集積する地域であり、火災時の延焼危険度や避難活動 困難性が極めて高い地区とされている。さらに、選定地 区以外にも、防災対策が必要と考えられる密集市街地 が59地区存在している。また、図３によると、黒枠部 分（密集市街地エリア）での京町家の集積度が高いこと がわかる。
細街路沿いは、接道義務の関係で家屋の改築・後退が 即座には難しい。特に、幅員 1.8m未満の細街路では、
沿道の家屋の再建築が不可能であり、こうした細街路 にのみ面した建築物は、個別単位での更新は基本的に はできないこととなる。京都市では、細街路の中でも危 険性が高いと指摘されている袋路沿いの家屋の建替 え・改修や細街路での後退距離緩和等に関する事業を 実施しているが、権利関係の調整や住民間協議の難航 の問題等があり、実際の運用は少数に留まっている。
６ 京町家・細街路が周辺市街地地価に与える要因の 実証分析（ヘドニック法）
京町家は、京都らしい景観・街並みの形成による正の 効果をもたらす一方で、老朽化や居住者の高齢化、空家 の発生等により、地域活力やコミュニティの低下、景観 悪化による負の影響ももたらすことが考えられる。
細街路についても、歴史的景観を有する一方で、幅員 が狭いことや接道する敷地の状況等により、沿道の老 朽建築物の建替えが遅れ、災害時の危険性が増大して いるという問題も抱えており、負の影響が表れること も予想される。
市内には、商業や観光系施設が集積し、観光客の往来 が多い地域や、住居、工業系施設が主に集積する生活圏 となる地域も存在する。
そのため、京都市の行政区ごとの地域性の違いも考 慮した形で、以下の仮説に基づき、ヘドニック法で分析 を行うこととした。
仮説１
京町家には、景観面や商業集積効果による正の外部 性がある一方、細街路沿いに密集して立地しているこ とや、老朽木造家屋であるという観点から負の外部性 があるのではないか。
仮説２
京町家が空家である場合は、負の外部性が大きくな るのではないか。
【選定地区】１１ 地区 約 ３６０ha 北 区：紫野（西地区），柏野
上京区：翔鸞，仁和，正親，聚楽，出水（北地区）
中京区：朱雀第一（北地区），朱雀第二 東山区：六原
右京区：御室（北東地区）
図２ 京都市内細街路状況（一部）（京都市提供データを基にArcGIS で作成）
図３ 優先的に防災まちづくりを進める地区（黒枠）及び京町家分布 状況（京都市提供資料及び国土数値情報を基にArcGISで作成）
表１ 優先的に防災まちづくりを進める地区
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６－１ 使用データ使用するデータのうち、京町家のデータは、京都市都 市計画局より提供を受けた。
基礎データは、「京町家まちづくり調査」（平成 20、
21 年）に基づく位置情報であり、１件ごとの京町家に ついて、所在行政区、状態、空家該当の有無、長屋該当 の有無等の属性情報を含むものである。細街路位置 データについても、京町家と同様に京都市都市計画局 より提供を受けた。地価への影響は、細街路の総延長か ら分析することとした。商業集積統計は、地価への正の 外部性の影響を計るためのコントロール変数として用 いるものであり、東京大学空間情報科学研究センター から提供を受けた。地価、容積率、建ぺい率、最寄駅か らの距離は、国土数値情報の公表データを使用した。容 積率、建ぺい率、最寄駅からの距離は、京町家、細街路 や商業集積以外の、地価への外部性のコントロール変 数として用いるものである。
６－２ 変数定義
本推計で使用する説明変数は以下の通りである。被 説明変数は地価とする。
【推計モデル１】
Y₁（ln地価）＝B₀＋ B₁～₃（ln周辺京町家0～50、50～100、
100～150ｍ集積）＋B₄～₅（ ln周辺細街路0～100、200ｍ集 積）＋B₆（行政区ダミー）＋ B₇（建ぺい率）＋μ（かく乱項）
【推計モデル２】
Y₂（ln地価）＝B₀＋B₁～₂（ln周辺０～50、50～100ｍ京町家 集積）＋B₃～₄（ln周辺０～100、100～200ｍ居住者有状態不 良京町家集積）＋B₅（ln周辺50～100ｍ京町家集積＊ln周辺 50～100ｍ細街路集積）＋B₆（行政区ダミー）＋ μ
【推計モデル３】
Y₃（ln地価）＝B₀＋B₁～₂（ln周辺0～50、50～100ｍ京町家 集積）＋ B₃～₄（ln周辺0～300、300～500ｍ商業集積）
＋B₅（容積率）＋B₆（行政区ダミー）＋ μ
【推計モデル４】
Y₄（ln地価）＝B₀＋B₁～₂（ln周辺京町家0～100、100～150 ｍ集積）＋B₃～₄（ln周辺0～300、300～500ｍ商業集積）
＋B₅～₇（ln周辺京町家空家0～50、50～100、100～200ｍ集 積）＋B₈（行政区ダミー）＋ B₉（建ぺい率）＋B10（最寄り駅 からの距離）＋μ
【推計モデル５】
Y₅（ln地価）＝B₀＋B₁～₂（ln周辺細街路0～100、100～150 ｍ集積）＋B₃～₄（ln周辺京町家空家0～100、100～200ｍ集 積）＋B₅（建ぺい率）＋ B₆（最寄駅からの距離）＋B₇（行政 区ダミー）＋ μ
【推計モデル６】
Y₆（ln地価）＝B₀＋B₁～₃（ln周辺京町家0～50、50～100、
100～150ｍ集積）＋B₄～₅（ln 周辺状態不良京町家空家０～
100、100～200ｍ集積）＋B₆（行政区ダミー）＋ μ
【推計モデル７】
Y₇（ln地価）＝B₀＋B₁～₂（ln周辺0～50、50～100ｍ京町家 長屋集積）＋B₃～₄（ln周辺0～50、50～100ｍ京町家集積）
＋B₅（建ぺい率）＋B₆（行政区ダミー）＋ μ
６－３ ヘドニック法推計結果まとめ
京町家、細街路の集積による外部性は、全ての属性を 含めた検証を行うと、図４の通り、地価ポイントから近 距離の範囲では地価は下がるが、範囲を広げていくと 地価は上昇する傾向が明らかになった。
行政区別にみると、北区、上京区、中京区、東山区、
下京区のような商業や観光面で至便性のある地域の地 価には正の効果が、南区や伏見区など住宅地を中心と する地域では負の効果が見られた。ここから、京町家や 細街路が集積することによる影響は、地域性による要 因も関わると考えられる。
７ 京町家への居住誘因となる要因の実証分析（プロ ビット推計）
京町家の居住者を想定し、周辺の京町家、細街路、商 業施設の集積や、当該京町家が状態不良の場合等の要 因が、居住の是非にどのような影響をもたらすかにつ いての推計を行った。
７－１ 変数定義
本推計で使用する説明変数は次の通りである。
地 価
＋
図４ 京町家、細街路の外部性の表れ方
説明変数 意 味
ln周辺〇ｍ京町家集積
※ここで云う京町家は、全ての属性を 含む。
地価ポイント周辺〇m範囲内の京町家の集積（軒 数）の対数
ln周辺〇ｍ細街路集積 地価ポイント周辺〇m範囲内の細街路の集積（各
街路の延長の合計）（ｍ）の対数 ln周辺〇ｍ居住者有状態不良京町家
集積
地価ポイント周辺〇ｍ範囲内の居住者がいる状 態不良の京町家の集積（軒数）の対数
ln周辺〇ｍ京町家長屋集積 地価ポイント周辺〇ｍ範囲内の長屋である京町
家の集積（軒数）の対数
ln周辺〇ｍ京町家空家集積 地価ポイント周辺〇m範囲内の京町家空家の集
積（軒数）の対数 ln周辺〇ｍの状態不良の京町家空家
集積
※状態不良：壁の表面が崩れ落ち、軒 先が少し波打っている、もしくは、建 物に大きな傾きが見られる。壁が大き く崩れおちている。軒先が大きく波 打っている。
地価ポイント周辺〇m範囲内の状態不良の京町 家空家の集積（軒数）の対数
ln周辺〇ｍ京町家集積＊ln周辺〇ｍ
細街路集積
地価ポイント周辺〇m範囲内の京町家の集積（軒 数）の対数と、地価ポイント周辺〇m範囲内の細 街路の集積（細街路合計長さ）の対数との交差
（交互作用）項
ln周辺〇ｍ商業集積 地価ポイント周辺〇m範囲内の商業施設の集積
（件数）の対数
最寄駅からの距離 地価ポイントの最寄駅からの距離（ｍ）
容積率 地価ポイントの容積率（％）
建ぺい率 地価ポイントの建ぺい率（％）
行政区ダミー 地価ポイントが当該区に存在すれば「１」、そう ではない場合は「０」となるダミー変数
説明変数 意 味
状態不良京町家ダミー 被説明変数である京町家（以下、「当該京町家」とす る）の状態が不良の場合は「１」、そうではない場合 は「０」とする変数
周辺〇ｍ京町家集積
※ここで云う京町家は、全ての属 性を含む。
当該京町家周辺〇m範囲内の京町家の集積（軒数）
周辺〇ｍ状態不良京町家集積 当該京町家周辺〇m範囲内の状態不良の京町家の集 積（軒数）
袋路にのみ面している京町家ダ ミー
当該京町家が袋路にのみ面している場合は「１」、そ うではない場合は「０」とするダミー変数 周辺〇ｍ商業集積 当該京町家周辺〇m範囲内の商業施設の集積（件数）
周辺〇ｍ細街路集積 当該京町家周辺〇m範囲内の細街路の集積（各街路の 延長の合計）（ｍ）
行政区ダミー 当該京町家が当該区に存在すれば「１」、そうでない 場合は「０」となるダミー変数
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【推計モデル１】
N₁（居住する：１、居住しない：０）＝B₀＋
B₁（＜当該京町家から＞周辺0～100ｍ京町家集積）
＋B₂（周辺0～100ｍ状態不良の京町家集積）＋B₃（袋路にの み面している京町家ダミー）＋B₄（行政区ダミー）＋ μ
【推計モデル２】
N₂（居住する：１、居住しない：０）＝B₀＋
B₁（状態不良京町家ダミー）＋B₂（周辺0～100ｍ京町家集積）
＋B₃（周辺0～300ｍ商業集積）＋
B₄（袋路にのみ面している京町家ダミー）＋
B₅（行政区ダミー）＋ μ
７－１ プロビット推計の結果と考察
周辺の細街路の集積については、袋路にのみ面した 京町家の場合、居住しないインセンティブがより強く なると考えられる推計結果が表れた。
細街路については、以下のような危険性があり、居住 を避ける可能性がある。それは、災害時や大規模火災時 の大型消防自動車の通行困難、建物倒壊による通行障 害、延焼拡大のしやすさ、乗用車の通行や自転車の路上 駐輪を巡るトラブル等であり、袋路に面していること から生じる。
そして、居住中で状態が不良の京町家の集積効果の 影響は、状態に関わらず、地価ポイントからの範囲によ り、正と負の両方の効果が観察された。このことから、
他の要因によるコントロール効果が作用した可能性も うかがえる。
なお、行政区ダミーについては、推計モデル１、２と もすべての係数が正となり、地域性による影響は特に 見られなかった。
８ 全体まとめ
本研究により、京町家と細街路が、それぞれ、外部経 済効果と外部不経済効果の二面性を持つ可能性がある ことが推計された。
先行研究においては、京町家は、周囲の建物と相互依 存的な関係により、近隣への高い外部効果を有してい ることが示され、細街路については、特に、袋路沿いの 町家の密度との相関関係が強いことから、細街路の存 在が町家を残す方向に影響を与える可能性が指摘され ている。
こうしたことから、京町家と細街路に対する施策は、
面的に、相互に連関するものとして展開させていく必 要性があると考えられる。
９ 政策提言 ９－１ 政策提言１
京町家の景観効果による正の外部性に着目し、指定 京町家に限定しない形での維持費用等の補助金制度を 設けることが考えられる。
推計では、京町家の集積が拡大するにつれて、地価上 昇の傾向が見られた。そのため、京町家は、良好な状態 で維持・保全することにより、住宅だけではなく、その 独特の形状を活かして、飲食や事業所等多用途に活用 できる可能性をも秘めていると思われる。
とりわけ、推計において、行政区ダミーの外部経済効 果が高く表れた、中京区や下京区は、商業を中心とした 地域でもあり、往来も多く、京町家を店舗や宿として利 活用するための需要も見込まれる。
これらの業種が近接エリアに集まることにより、集 積の経済による効果も期待できる。そのため、事業資金 の定額補助や家屋改修に係る費用の助成制度を設ける ことも検討するべきである。
また、南区や伏見区等、行政区ダミーで負の結果が表 れた地域については、主に住居地域を中心とした地区 であることから、むしろ、高齢者施設や地域住民向けの 交流施設として活用することを想定し、運営事業者に 対する建物改修費用助成制度の創設や固定資産税の減 免額の拡大が考えられる。
９－２ 政策提言２
京町家を良好な状態に維持することが、景観を維持 すると同時に、老朽木造家屋の安全性の向上にも寄与 するという効果に鑑みて、管理不全で建物の状態が良 好ではなく、負の外部性を生じている京町家について は、空家も含めて、当該所有者に補助金を活用した改修 を呼びかけつつ、改善が見られない場合は、固定資産税 の減免割合の段階的引下げ等、負の外部性に応じた課 税措置の導入が考えられる。
状態不良を放置することにより、家屋の腐朽等の進 行による周辺への被害に対する社会的限界費用は益々 拡大することが予想される。社会的限界費用の逓減に 対する所有者のインセンティブを高めるための方策と して、段階的なピグー税の仕組みの導入が考えられる。
９－３ 政策提言３
袋路のような災害時には特に危険である細街路につ いては、現行の緊急避難経路整備事業の補助額上限引 上げ（現行30万円）や始端部（袋路入口部）の家屋に 限定しない耐震・防火改修費用の補助制度の創設等を 通して、沿道住民の安全対策への意識の啓発をより促 すことが必要と考えられる。
袋路の入口付近だけではなく、沿道一体の家屋の安 全対策を一体のものとして捉えたかたちでの施策が求 められる。
１０ 今後の研究課題
本研究の推計結果で見られた、地価ポイントからの 距離範囲による係数の正、負の値について、町家自体の 価値の問題であるのか、あるいは、他の要因も絡む問題 であるのか、そうした点をより明白にするために、地域 ごとの特色を詳細に反映した検証が必要であることは 言うまでもない。
京町家の有する価値を活かし、京都らしい景観を損 なわない範囲で、危険性の増大による負の外部性に対 処していくためには、京町家と京町家ではない木造家 屋とを切り分けた形での集積効果のさらなる検証が必 要であると考えられる。
京都ならではの特色にも着目しながら、木造密集市 街地や空家問題等も含めた都市問題のひとつとして、
歴史的な景観要素の在り方を、正、負の両側面から、さ らに検証していくことが必要であると考えられる。
