三 郷 市 市 街 化 調 整 区 域 の 計 画 開 発 に お け る
地 区 計 画 の 取 り 扱 い 方 針 （ 案 ）
平 成 ２ ４ 年 １ ２ 月
1 三郷市市街化調整区域の計画開発における地区計画の取り扱い方針 都市計画法第３４条第１０号に該当する開発行為が見込まれる地区計画（別表に掲げる ものに限る。）の決定又は変更（以下「決定等」という。）については、産業立地ゾーン審 査委員会の議を経て、市長が次に掲げる要件に照らし市の土地利用の方向に適合すると認 めたものについて取り扱うものとする。 １ 地区計画が、市の総合計画等に適合するものであること。 ２ 市街化区域内における整備の状況及び市街化の動向からみて、地区計画の区域の位置 及び地区計画の区域内で行われる開発行為にかかる予定建築物の用途が、合理的な土地 利用を図るうえで支障とならないこと。 ３ 地区計画の区域が、原則として集団的優良農地など、関係法令等において開発が不適 当とされる土地を含まないこと。 ４ 地区計画が、交通施設や排水施設等の供給処理施設及び関連する諸計画に支障をきた すおそれがないこと。 ５ 地区計画が、区域内の良好な土地利用の維持・形成及び区域の周辺における自然環境、 生活環境等の保全に十分配慮されたものであること。 ６ 地区計画の区域内における地区施設、その他関連公共施設等の整備について、その実 施が確実に見込まれること。 ７ 地区計画が、地区及び周辺住民等の意向を適切に把握し、それに配慮されたものであ ること。 ８ その他、地区計画の決定等及び当該地区計画に基づく開発行為に関連して必要な法令 等に基づく許可等の見込みがあること。
2 別表 下表の事項に該当する地区計画を対象とする。 主たる予定建築物の用途 規模 工業・流通業務施設又は商業施設 産業立地ゾーンにおいて地区計画の区 域が概ね５ｈａ以上 ※ 「開発行為」とは、「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的 で行う土地の区画形質の変更」となります。 ※ 「開発区域」とは、「開発行為をする土地の区域」となります。 ※ 「予定建築物」とは、「開発区域内において予定される建築物」となります。 考え方 市街化調整区域における地区計画制度の運用に際し、地区計画の内容等に一定の基準を 設ける必要があります。 運用方針 主たる予定建築物の用途については、三郷市総合計画において産業立地ゾーンに位置付 けられた各地区の土地利用の誘導方針との整合を要件としています。 また、地区計画の区域については、街区形成ができる一定の広がりを持った土地の区域 とすることを要件としたものです。 このため、市街化調整区域においては、別表で設定 した規模に満たない地区計画は取り扱わないものとします。
3 １ 地区計画が、市の総合計画等に適合するものであること。 考え方 市街化調整区域において地区計画を定めることにより、地区計画に適合する開発行為が 許可されることとなりますので、計画的な市街化を図るという区域区分の目的を達成する ためには、市街化調整区域における地区計画制度の運用を限定的なものとする必要があり ます。 運用方針 計画的な地区計画制度の運用を図るため、市の総合計画等と適合することを要件としま す。 なお、総合計画等とは、「三郷市総合計画」及び「三郷市都市計画マスタープラン」等 とします。
4 ２ 市街化区域内における整備の状況及び市街化の動向からみて、地区計画の区域の位 置及び地区計画の区域内で行われる開発行為にかかる予定建築物の用途が、合理的な 土地利用を図るうえで支障とならないこと。 考え方 第４次三郷市総合計画において、市街化調整区域のうち、幹線道路に面するなど、非常 に利便性の高い地区について産業立地ゾーンと位置付け、周辺状況を勘案しつつ、産業の 活性化に資する土地利用を誘導することを計画しています。 この産業立地ゾーンにおける土地利用の誘導手法として地区計画制度を運用するに際 し、市街化調整区域において土地利用の誘導を図る前提として、市街化区域内の同一用途 の土地利用への影響をはじめとする、関係計画への支障が無いよう配慮することが要件と なります。 運用方針 次の各項目について確認を行い、支障が無いことを要件とします。 ・ 主たる予定建築物の用途を「工業・流通業務施設」とする場合は、市街化区域内の準工 業地域及び工業地域において、概ね１０分の８以上の土地が「建築物の敷地等（※１）」 として利用されていること及び「近い将来に利用されることが明確である（※２）」こと。 ・ 主たる予定建築物の用途を「商業施設」とする場合は、市街化区域内の商業地域及び近 隣商業地域において、概ね１０分の８以上の土地が「建築物の敷地等（※１）」」として利 用されていること及び「近い将来に利用されることが明確である（※２）」こと。 ・ 市街化調整区域において、都市計画法第１２条の５の規定に基づく地区計画が策定され た区域及び都市計画法第３４条第１２号の規定に基づき区域指定された区域に、一の開発 区域が１ｈａ以上の開発行為の可能な未利用地が存在しないこと。 ※１ … 「建築物の敷地等」とは、建築物の敷地（建築物と一体的に利用される駐車場を 含む。）、私道及び生産緑地をいう。 ※２ … 「近い将来に利用されることが明確である」とは、開発許可申請や建築確認申請 など建築物の敷地として利用するための法的手続きが行われている土地及び土地 区画整理事業施行地区における譲渡先が決定していることをいう。
5 ３ 地区計画の区域が、原則として集団的優良農地など、関係法令等において開発が不 適当とされる土地を含まないこと。 考え方 集団的優良農地などを対象に、原則として関係法令等において特に保全が必要な土地を 地区計画の区域に含めないことを定めるものです。 運用方針 集団的優良農地などを地区計画の区域に含める場合は、国及び埼玉県等の関係部局との 調整が図られていることを要件とします。
6 ４ 地区計画が、交通施設や排水施設等の供給処理施設及び関連する諸計画に支障をき たすおそれがないこと。 考え方 地区計画の内容が、交通施設や排水施設等の供給処理施設及び関連する諸計画に支障を きたすおそれがないことを要件としたものです。 運用方針 交通施設計画は当該地区計画に関連する道路管理者、雨水排水計画は河川管理者等との 調整が図られている必要があります。 また、その他の供給処理施設等に関する計画については、上下水道計画や一般廃棄物処 理計画など既に策定済みとなっている諸計画に支障がないことについて、担当部局との調 整が図られている必要があります。 なお、具体的な担当課については別表「調整一覧表」のとおりですが、地区計画の内容 により、表以外に該当する新たな調整も想定されます。
7 ５ 地区計画が、区域内の良好な土地利用の維持・形成及び区域の周辺における自然環 境、生活環境等の保全に十分配慮されたものであること。 考え方 市街化調整区域において都市的土地利用を行うにあたり、地区計画において周辺の自然 環境、生活環境、景観等の保全や営農条件等との調和を図るとともに、将来にわたり良好 な市街地環境の維持・形成に十分配慮することを要件とするものです。 運用方針 地区計画については、誘導すべき予定建築物の用途だけでなく、地区計画の目的、地区 計画の区域内外の土地利用状況、周辺環境等に照らしたうえで、区域の規模・形状、並び に地区施設、形態意匠・配置・緑化率など建築物等に関する事項及びその他必要な事項が 定められていることについて、担当部局との確認または調整が図られていることを要件と します。
8 ６ 地区計画の区域内における地区施設、その他関連公共施設等の整備について、その 実施が確実に見込まれること。 考え方 地区計画には、地区施設や予定建築物に関して、開発行為や建築行為を行う者やその整 備時期等について規定がありません。 このため、一定の期間内に地区施設、その他関連公共施設等の整備について実施が確実 に見込まれることを地区計画策定の要件としたものです。 運用方針 地区計画で定められる地区施設及び関連公共施設等の整備に関する基本的事項（整備主 体、整備手法、整備時期など）について、都市計画担当課、開発許可担当課、その他施設 整備に関係する担当課との調整が図られていることを要件とします。 なお、地区施設及び関連公共施設の整備に関する基本的事項は、関係課との協議及び条 例等の運用により、その担保を図ります。
9 ７ 地区計画が、地区及び周辺住民等の意向を適切に把握し、それに配慮されたものであ ること。 考え方 地区計画は、その内容からも地区及び周辺住民の意向を適切に把握し、住民や、区域内 の土地の権利を有する者などが主体的に関与して定めることが必要です。 平成１４年度の都市計画法改正により、まちづくりに関する都市計画を提案できる制 度が創設されています。 そこで、三郷市都市計画の提案に関する手続き要領（都市計画法第２１条の２の規定） に基づき、都市計画提案制度を活用します。 なお、この制度は、土地所有者等が一定の条件を満たした上で、市が定める都市計画決 定又は変更について提案できるものです。 運用方針 地区計画は、地区及び周辺住民等の意向を適切に把握し、それに配慮されたものであ ることを要件とします。 都市計画提案制度の活用にあたり、提案者は、三郷市都市計画の提案に関する手続き 要領に基づいて、事前相談（任意）を行ない、必要な書類を市に提出していただきます。 市は、提案要件、提出書類の確認や、上位計画、方針又は基準の適合、土地所有者等 及び周辺住民等への説明や理解の状況、周辺環境への配慮、関連する都市計画や公共施 設計画との整合、事業等に実現性があることにより都市計画決定についての判断を行い ます。
10 ８ その他、地区計画の決定等及び当該地区計画に基づく開発行為に関連して必要な法令 等に基づく許可等の見込みがあること。 考え方 １～７のほか、あらかじめ関連する法令又は条例等において許可、同意等の見込みがあ ることを併せて確認するために規定するものです。 運用方針 地区計画の要件や決定等の手続きについては、都市計画法の諸規定によるほか、国、県 及び市が別途定める都市計画に関する指針等を踏まえ定められる必要があることに十分 留意してください。 その他、地区計画及び当該開発行為に関連する法令や条例等がある場合には、所管す る担当部局との調整が図られている必要があります。 関連する主な法令や条例等は、 ４ と同様に別添「調整一覧表」に記載してありますが、地区計画及び当該開発行為の 内容により表以外で該当することも想定されるので、留意してください。 なお、「見込み」とは、関係機関協議において提出された資料の範囲内であることから、 具体的な法手続において不許可になる場合もあります。
11 別表「調整一覧表」 三郷市市街化調整区域の計画開発における地区計画の取り扱い方針に係る主な調整一覧 取り扱い方針 項目 担当 備考 総合計画等との適合 三郷市総合計画 企画調整課 三郷市都市計画マスタープラン 都市計画課 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針 都市計画課 地区計画、開発行為と関 係法令、制度等との適合 都市計画法（地区計画関係） 都市計画課 景観法（関係する条例を含む） 都市計画課 都市計画法（開発許可関係） 開発指導課 三郷市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関 する条例 開発指導課 三郷市開発事業等の手続等に関する条例 開発指導課 農地法 農業委員会 工場立地法 産業振興課 農業振興地域の整備に関する法律 産業振興課 三郷市みどりの条例 みどり公園課 河川法 道路治水課 雨水流出抑制施設の設置等に関する条例（県） 道路治水課 三郷市道路の構造、管理及び占用に関する条例 道路治水課 三郷市準用河川条例 道路治水課 文化財保護法 生涯学習課 三郷市公害防止条例 クリーンライフ課 道路計画（市道・県管理道・国管理道） 道路治水課 交通処理計画、交通安全計画 交通課 諸計画への支障 排水計画（雨水） 産業振興課・ 道路治水課・下水道課 排水計画（汚水） 下水道課・道路治水課・ 産業振興課 給水計画 施設課 環境基本計画、一般廃棄物処理基本計画 クリーンライフ課 緑の基本計画 みどり公園課 地域防災計画 安全推進課 ※ 三郷市市街化調整区域の計画開発における地区計画の取り扱い方針に関する総合調整はまちづくり事業課となります。 ※ 道路計画については各道路管理者との調整が、交通処理計画については吉川警察署との調整が必要となります。 ※ その他、関連事項について埼玉県との調整を要する場合があります。
