熊本市分譲マンション実態調査報告書
平成
29
年
11
月 熊本市 建築政策課
特定非営利活動法人 熊本県マンション 管理組合連合会 萩原 悟（V3.0 )マンション管理基礎セミナー
2018.2.10
平成 29年度 熊本市分譲マンション実態調査 報告書 平成29年11 月 熊本市 建築政策課 過去 20年・24年
目 次 第１章 調査の概要 １－１ 調査の目的 ・・・・・１ページ １－２ 調査の対象 ・・・・・１ １－３ 調査の方法・期間 ・・・・・１ １－４ アンケート回収結果 ・・・・・２ 第２章 分譲マンションを取り巻く現状 ２－１ 全国の分譲マンションの現状 ・・・・３ ２－２ 熊本市の分譲マンションストック数 ・・・・・４ (1)熊本市内の供給戸数 ・・・・・４ (2)区ごとのストック戸数 ・・・・・５ ２－３ 熊本市の分譲マンションの現状 ・・・・・６ (1)戸数ごとのマンション数 ・・・・・６ (2)築年数 ・・・・・７ (3)旧耐震基準マンション ・・・・・８ 第３章 アンケート調査結果 ３－１ 基本事項（分譲マンションの概要について） ・・・９ (1)所在地 ・・・・・９ (2)棟数 ・・・・・９
報告書の内容（目次）
個々のデータ は検索表示 説明します(3)建築年月 ・・・・・１０ (4)総戸数（賃貸戸数・空き戸数） ・・・・・１０ (5)階数 ・・・・・１１ (6)ピロティの有無 ・・・・・１２ (7)耐震診断 ・・・・・１３ (8)耐震改修 ・・・・・１４ (9)大規模改修工事 ・・・・・１５ ３－２ 管理運営（管理組合の運営について） ・・・・・１６ (1)総会開催月 ・・・・・１６ (2)理事会開催 ・・・・・１７ (3)役員人数（理事・監事） ・・・・・１８ (4)役員選任方法 ・・・・・１９ (5)役員任期 ・・・・・２０ (6)役員交代方法 ・・・・・２１ (7)管理形態 ・・・・・２２ (8)管理規約改正 ・・・・・２３ (9)長期修繕計画 ・・・・・２４ (10)管理費 ・・・・・２５ （11)修繕積立金 ・・・・・３３ 個々のデータ は検索表示
(13)専門委員会 ・・・・・４２ (14)防災マニュアル ・・・・・４３ (15)防災訓練 ・・・・・４４ ３－３ 平成 28 年熊本地震の状況について ・・・・・４５ (1)発災時の管理組合の対応 ・・・・・４５ (2)居住戸数の状況（平成 29 年 5 月 15 日時点） ・・・・・４７ (3)建物の調査 ・・・・・４８ (4)ライフラインの被害 ・・・・５２ (5)敷地の被害 ・・・・・５３ ３－４ 被災からマンション復旧・再生までの流れ ・・・・・５４ （1）管理組合の動き ・・・・・５４ （2）説明会の開催 ・・・・・５4 （3）再生に向けた検討 ・・・・・５７ （4）総会等の開催 ・・・・・６1 （5）工事着工 ・・・・・６４ 第 ４章 総括 ４－１ 課題の整理と分析 ・・・・・６６ ４－２ まとめ ・・・・・６８ アンケート調査票 ・・・・・６９ 説明します 個々のデータ は検索表示
熊本市ホームページの利用－１
ここに 『分譲マンション 実態調査』と入れる報告書の閲覧方法
パソコンがない方は図書館等の活用 又は熊管連にご相談下さい。ここをクリックします （平成29年年度版）
実態調査 運営管理の現状把握 （支援のニーズ） 2017／6 754組合へ発信（701） 34,933戸(32259)
１－１調査の目的
管理組合 （754組合） 熊管連 ニーズに 合った施策 熊本市 ニーズに 合った支援 176組合(156） 25.7%(24.2%） 現場目線での 支援要請 マンション 早期の復興支援第１章 調査の概要
１）経年劣化 （老朽化） ➡ 経年劣化に応じた改修工事が必要 （外壁・給排水管） ２）長期修繕計画なし ➡ 大規模改修工事の対応 修繕積立金の資金計画見直し➡ 熊本地震に使用より枯渇 キーワード 1.修繕計画
４－１ 課題の整理と分析
2.耐 震 3． 賃貸 空家 4．防 災 6.地震から の復旧 再生 １．修繕計画（適切な修繕工事実施等に関する課題と分析） ・築２０年以上 ６割ある ７P ・築３０年 大規模改修 未実施あり １５P 5.専門家 の活用第4章 総括
１）空き家が前回より増加している ➡ 賃貸住戸化により市場に出回り やすく 空き家問題は戸建てより 顕著ではない。 ２）管理組合の運営に弊害の恐れ ➡ 管理組合員だけでなく住民全体で 取り組むことが望まれる。 １）マンション管理標準指針 ➡ 旧耐震のマンションは耐震診断を実施 （国交省住宅局） →耐震改修工事をすることが望ましい。 ２）旧耐震基準マンション ➡ 耐震性の確保が最優先にすべきである →熊本地震では旧耐震の 被害が大きかった。 ２．耐震（耐震診断・改修に関する課題と分析） ・半壊以上 旧耐震＝４４％ 新耐震＝２７％ 8P 49P ・多くのマンショ ンが空き家率 １０％以下 ⒒P ３.賃貸・空き家（増加する賃貸や空き家に関する課題と分析） ・賃貸化率 ２割を超えるマ ンションが多い 10P市全体：24%
１）地震から再生に向けた検討 ➡ 専門家の支援を受けたマンションが 多かった。 ・建築士、工事業者、弁護士、マンション管理士、熊管連からの支援 ２）建物を維持管理する上で専門家のサポートは重要である。 ・分譲マンションは法的権利の複雑さや、区分所有者間の意思決定 建物の技術的判断などの難しさがある。 １）防災訓練は半数で実施経験なし➡ 法令上はないが１回／年目安で 定期的な訓練が望まれる。 ・水害、ライフラインの遮断された時の対応などを決めておく 必要がある。 ・熊本地震発生時、半数以上の管理組合が避難時の声掛け、 危険個所、ライフラインの確認対応をしていた。 ４．防災（防災に関する課題と分析） ・支援を受けな かったマンショ ンが１７棟で あった ５.専門家の活用（地震における専門家の活用に関する課題と分析）
１）熊本地震からの復旧再生進んでいるとの回答あった。 ➡回答のあったマンションは修繕の方向性が決まってる。 ・しかしながら資金確保や業者選定、住民の高齢化による問題 が多い。 ➡工事業者が見つからない ➡修繕見積りが高額 ➡今後の修繕積立金の増額の必要性 ６．地震からの復旧・再生 ・８割のマンショ ンが進んでい ると回答
• 熊本市の住宅政策の方針である「熊本市住生活基本計画」にも位置づけている“安心 な くらし”や“良質な住まい”の実現は住生活を考えるうえで非常に大切なことである。 • 熊本市にある分譲マンションでは、築年数が 30 年を超えるものが約 140 棟あり、こ れが 10 年後になると熊本市の分譲マンション数の半数を超えることになる。 • 老朽化する マンションに対しては、管理組合主導による適切な時期での修繕工事や建 替え、旧耐震 基準マンションであれば耐震診断・改修等を実施する必要があり、その ため老朽化対 策等の支援に取り組む必要性があると考えられる。 • さらに、平成 28 年に熊本地震が発生したことにより、多くのマンションが被害を受 け た。今回の調査においてもマンションの再生に向けた検討においては様々な課題が挙 げられており、未だ方向性が決まっていないマンションもあることが想定される。 • このように様々な課題がある中で、適切な管理組合の運営を促すための支援策を講 じ る必要があり、特に調査結果からもあるとおり、各種専門家等の支援が重要である と考 えられる。 • また、必要な支援策を検討していく上で、今回回答が得られなかったマンションの実 態も含めて全国の動向を確認しながら、市民ニーズを把握していくことは必須条件とな る。 今回回答のあったマンションについては管理に関心の高いマンションと考えるが、 回 答のなかったマンションの状態も含めて実態を把握する必要がある。引き続き、実 態調 査の実施と回収率の向上を図っていくために、様々な情報を発信し、効果的な周 知活動 の実施に取り組んでいきたい。
４－２ まとめ（１）
原文１）適切な修繕工事・建替え ２）旧耐震基準マンション ➡診断改修 『熊本市住基本計画』 良質な“くらし”の実現 安心な“くらし”の実現 住みやすい街の実現 管理組合 ・築２０年以上 ６割ある ７P ・築３０年 大規模改修 未実施あり （熊本地震による加速） 調査の継続（回収率の向上） 市民ニーズの把握➡継続的な支援 老 朽 化 の 進 展 修繕工事 耐震診断・改修 専門家支援
４－２ まとめ（２）
・１０年後半数が 築３０年実態調査 他のマンション 情報 別添－１ 自分のマンション の管理運営 快適で安全な マンションライフの 創 造 災害防止の ノウハウ 資金管理 大規模改修の ノウハウ 滞納問題 ペット問題 騒音問題 役員選任問題 総会運営
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関心を持ちましょう1.管理組合の活性化について
実態調査 Research 情報は求めないと 集まらない 企画 PLAN 実施 DO 評価 Check 改善 Action 賛助会員 協力会員 熊管連 メディア 新聞TV 他の マンション
2.マンション管理の改善について
別添－２ ネット 検索3.
マンションの資産価値について
マ
ン
シ
ョ
ン
価
値
の
評
価
？
外 観 ・レイアウト ・形状 ・タイル 場 所 ・店舗 ・バス停 ・公園近 管理状況 ・改修工事 ・適正な保守 ・清掃状況 雰 囲 気 ・玄関ドア ・エントランス ・植栽 変動要件 管理組合により 変えることが出来る。 固定要件 容易に変える ことが出来ない。 よいマンションとは？（資産価値が高い） → 売却価格が高い 管理が行き届いているマンションか？ → 綺麗なマンション 感じのいいマンションか評価要素？
安全・安心 住みたい マンションか？ 別添－３Bマンション ・築後13年 ソロソロくたびれてきた。 改修して資産価値を 回復しよう！ Aマンション ・築後40年でも価格低下 が少ない。 売り手市場 大規模改修工事（資産価値の回復） 4000万円 20年 10年 30年 40年～ 2000万円 管理されているマンション
4.資産価値低下トレンドの例
Cマンション ・築後13年専有面積が 同じでも価格が安い。 買い手市場 売却価格差 数百万円 評価➡偏差値・クチコミ 必ず手放す時が来る 別添－４（原文） 現在、建築政策課にてマンションについて 取り組まれていますが、マンション住民 からは相談先が分かりにくいという意見 が多く、市役所内に“マンション“という 名称（冠）の付く専門部署を設置して いただきたい。 東京都では“マンション課”、仙台市では、 住宅政策課の中に“マンション 支援係” が 組織されています。
