平成
29 年（2017 年）2 月 16 日
豊中市長
淺利 敬一郎 様
豊中市住宅・住環境に関する基本方針策定委員会
委員長 鈴木 克彦
豊中市住宅・住環境に関する基本方針について（答申）
平成
28 年（2016 年）7 月 13 日に本委員会に諮問された豊中市住宅・住環境
に関する基本方針について、審議の結果を別紙のとおり答申します。
豊中市住宅・住環境に関する基本方針について
（答申）
平成 29 年（2017 年）2 月
豊中市住宅・住環境に関する基本方針について（答申） 目次
第１章 はじめに
１．方針策定の趣旨...
1
２．方針の位置づけ...
2
第２章 豊中市の住宅・住環境をとりまく現状と課題
１．豊中市の住宅・住環境をとりまく現状 ...
4
１） 人口・世帯の状況 ２） 住宅ストックの概況 ３） 住宅性能の状況 ４） 民間賃貸住宅の状況 ５） 分譲マンションの状況 ６） 市営住宅の状況 ７） 住環境の状況２．関連する社会の動き ...
12
３．豊中市の特徴 ...
13
４．住宅・住環境に関する課題の整理 ...
16
第３章 基本的な考え方・視点
１．基本的な考え方...
17
２．視点...
18
第４章 住宅・住環境に関する取組みの方向性
目標１ 住み続ける・住み継いでいく
１．良質な住宅ストックの形成 ...
19
１）将来世代に向けた住宅の性能向上 ２）住宅の適切な維持管理 ３）不動産の権利承継の円滑化２．中古住宅の流通・利活用の促進 ...
21
１）中古住宅市場の活性化 ２）地域の課題やニーズに応じた空き家の利活用の促進目標２ 誰もが自分らしく暮らし続ける
１．若年・子育て世帯等に選ばれる住まいの確保 ...
23
２．住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保 ...
24
１）民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの構築 ２）市営住宅等の効率的な管理・運営目標３ 安全・安心で地域の特性に応じた魅力あるまちをつくる
１．住宅・住環境の安全確保 ...
26
２．地域の互助・共助による防災・防犯性の向上 ...
26
３．魅力ある住環境の維持・向上 ...
27
第５章 取組みの推進に向けて
１．庁内組織の連携...
28
２．市民・事業者・関係団体との連携・協働...
28
３．国・大阪府、その他の公的事業主体との連携...
30
用語集...
31
第１章 はじめに
１．方針策定の趣旨
豊中市はこれまで、交通や買い物等の利便性に優れた立地の良さや、教育・文化環境の 充実、緑豊かな住環境等を背景に、住みやすい「住宅都市」として発展してきました。 一方、近年は、世帯増加を上回る住宅供給により空き家＊が増加傾向にあり、少子高齢化 の進行により超高齢社会＊への対応等も求められています。また、今後の人口減少社会の到 来を見据えるなかで財政的制約も大きくなりつつあります。市民意識に目を向けると、住 宅の安全・安心に対する意識の高まり、住まい方に対するニーズの多様化等も見られるよ うになり、豊中市の住宅・住環境を取り巻く社会経済情勢等が変わりつつあります。 こうした状況の中、豊中市では平成25 年度（2013 年度）に「住宅ストック基礎調査」 を実施し、現状把握と今日的な課題の抽出を行いました。その中でも喫緊の課題である空 き家対策に取り組むため、平成26 年度（2014 年度）には「豊中市総合的な空き家対策方 針」を策定し、空き家マッチング支援事業や提案型空き家利活用リフォーム事業等に取り 組んでいるところです。 しかし、この間にも、安全・安心な住宅の確保や中古住宅市場の活性化（流通・リフォ ーム＊促進）、住宅確保要配慮者＊が円滑に入居し居住の安定を確保することや地域コミュニ ティの形成等の課題に対応した取組みの必要性は、ますます高まってきています。 このような背景をふまえ、豊中市では、今日的な課題に対応した取組みを効果的に展開 し、豊中市が今後も市内外の人から居住選択され、「住んでみたい」「住み続けたい」と思 われる都市として発展していくため、住宅・住環境について、市民・事業者・市民公益活 動団体＊・関係機関・行政が将来像を共有し、取り組む内容に応じて、それぞれが連携を図 りながら総合的に取組みを推進していくための方針を策定します。 ＜本方針を読むにあたって＞ 本文等において「＊」を付けた用語は、p.31 以降の「用語集」で説明を行ってい ます。ご参照ください。繰り返し登場する用語（例：空き家）は、最初のものの み「＊」を付けています。2
２．方針の位置づけ
住宅は市民生活を形成する基本的要素のひとつであり、都市・まちづくり、福祉、防災・ 防犯等の分野と密接に関係があります。したがって豊中市では、これらの関連する計画や取 組みと連携しながら、本方針に沿った住宅・住環境に関連する取組みを進めていくことで、 「豊中市総合計画」が掲げる理念の実現をめざしていきます。＜方針の位置づけ図＞
本方針に基づく取組みの目標年度は、平成38 年度（2026 年度）までとし、社会経済情勢 の変化及び取組みの進捗状況の全体を検証し、その結果をふまえ目標年度の中間にあたる平 成33 年度（2021 年度）には、必要に応じて本方針について見直しを行っていきます。 なお、本方針で想定している取組みの多くは、事業者や、市民、市民公益活動団体等と連 携・協力して進めることを念頭に置いていることから、本方針に基づく取組みの内容や方法 等は、その時々の局面に応じて、これら多様な主体とともに検討していきます。一方、「市営 住宅長寿命化計画」等の行政計画に基づく取組みについては、それぞれの計画の中で目標値 を設定し計画的に進めていきます。住宅・
住環境
【分野横断的関連計画等】 ・まち・ひと・しごと創生総合戦略 ・ブランド戦略 ・公共施設等総合管理計画 【関連主要計画等】 ・都市計画マスタープラン ・都市景観形成マスタープラン ・コミュニティ基本方針 ・市民公益活動推進指針 ・道路整備・上下水道計画等の都市 基盤に関する行政計画 ・多文化共生指針住 宅 ・ 住 環 境 に 関 す る 基 本 方 針
防災・ 防犯 子育ち・ 子育て 保健・ 福祉 都市・ まちづくり 【本方針に基づく主要計画等】 【関連主要計画等】 ・豊中市版地域包括ケアシ ステム基本方針 ・地域福祉計画 ・高齢者保健福祉計画・介 護保険事業計画 ・障害福祉計画 ・障害者長期計画 ・健康づくり計画 【関連主要計画等】 ・環境基本計画 ・地球温暖化防止地域計画 ・みどりの基本計画 【関連主要計画等】 ・子育ち・子育て支援行動計画 【関連主要計画等】 ・地域防災計画 ・住宅・建築物耐震改修促進計画 ・第３次庄内地域住環境整備計画 ・新・豊南町地区整備計画 地球 環境 ・総合的な空き家対策方針総 合 計 画
・市営住宅長寿命化計画＜取組みの概念イメージ＞
め
ざ
す
べ
き
将
来
像
住宅・住環境に関する基本方針
平成 38 年度 （2026 年度） 局面に応じて取組み（内容・方法）を検討し、変化・ 派生させていく 関連計画等に基づく取組み 官民が連携・協力した取組み 「公共施設等総合管理計画」「市営住宅長寿命化計画」 等の各行政計画に目標値を設定し計画的に進める 行政計画に基づく取組み 平成 33 年度（2021 年度） (実績を基に必要に応じ)方針見直し 社会経済情勢等の変化 平成 32 年度（2020 年度） 住宅ストック基礎調査・検証 平成 37 年度（2025 年度） 住宅ストック基礎調査・検証4
第２章 豊中市の住宅・住環境をとりまく現状と課題
※以下に記載している現状等は、統計調査結果やヒアリング調査結果等をもとにまとめたものです。 各文末の【番号】は P15 に掲載している出典を示しています。１．豊中市の住宅・住環境をとりまく現状
１）人口・世帯の状況
○人口動向
・人口は、平成27 年（2015 年）で 39.5 万人です。市全体では平成 17 年（2005 年） を起点に微増傾向にありますが、南部地域では人口減少が進んでいます。【①】 ・自然増減は増加、合計特殊出生率＊は近年上昇傾向です。社会増減は転入超過傾向で す。【②】【③】 ・将来人口は、平成32 年（2020 年）以降、緩やかに減少し、人口問題研究所推計では平 成52 年（2040 年）年に約 33 万 5 千人と推計されています。これに対し「豊中市まち・ ひと・しごと創生人口ビジョン」では、少子化の進行や生産年齢人口の減少に歯止めを かける取組みを行うことで、平成52 年（2040 年）の将来人口を 38 万人と展望してい ます。【④】○世帯人員の状況
・夫婦のみ世帯、単身世帯の割合が上昇し、世帯人員は年々減少しています。平成27 年（2015 年）で１世帯当たり平均 2.32 人です。高齢者を中心として、社会からの 孤立が懸念されています。【①】 ・世帯人員は、千里ニュータウンや緑丘、東豊中の住宅地で多く、阪急宝塚線沿線で 少ないという傾向が見られます。【①】 199 292 368 398 403 413 410 399 392 387 389 395 382 373 361 348 335 52 86 114 130 140 147 151 155 159 161 167 170 396 398 396 392 387 381 3.83 3.39 3.22 3.06 2.87 2.82 2.71 2.57 2.46 2.40 2.34 2.32 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 0 100 200 300 400 500 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 H52 (人) (千人・千世帯) 人口（国調・人問研） 世帯数（国調） 人口（人口ビジョン） 世帯人員（国調） ■人口・世帯数の推計と将来推計 資料： 実績値…国勢調査（各年） 推計値…日本の地域別将来推計人口（人口問題研究所、平成 25 年３月） 豊中市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン（平成 27 年 10 月） 推計値 実績値○高齢化の状況
・高齢化率は年々上昇し、平成27 年（2015 年）で 25.4％です。【①】 ・千里ニュータウンや庄内・豊南町地区では、居住期間の長い世帯が多く、高齢化お よび高齢者の単身世帯化も進んでいます。【①】２）住宅ストック
＊の概況
○住宅ストックの状況
・住宅数は平成25 年（2013 年）で約 20 万戸です。長期的にみると世帯数も増加し続 けていますが、住宅数との差は拡大しており、空き家は増加傾向にあります。空き 家率は約14.3％です。【⑤】 ・旧耐震基準＊の昭和55 年（1980 年）以前建設の住宅の割合は、住宅ストック全体の 34％です。【⑤】 ・特に庄内・豊南町地区は、昭和34 年（1959 年）以前の古い木造住宅が多い状況に あります。【⑥】 ・入居者だけでなく家主や土地所有者の高齢化も進んでおり、住宅の流通・管理等が 困難な状況が発生しています。【⑦】 ・非流通空き家＊は平成25 年（2013 年）で約 7,800 戸（住宅ストック全体の約４％） あり、平成20～25 年（2008～2013 年）の 5 年間で約 2,400 戸増加しています。【⑤】 ・空き家のうち、賃貸・売却用等で市場に流通している空き家の割合は、平成20 年（2008 年）に比べて低下していますが、平成25 年（2013 年）で約７割を占めています。 これは周辺市と比べて、高い傾向にあります。【⑤】 98 117 131 135 143 148 147 154 162 171 107 131 146 155 163 168 174 181 194 200 107 125 134 144 150 155 157 161 165 171 6.2% 6.2% 8.4% 10.9% 9.4% 9.9% 12.9% 14.1% 15.3% 14.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 50 100 150 200 250 S43 (107) S48 (125) S53 (134) S58 (144) S63 (150) H5 (155) H10 (157) H15 (161) H20 (165) H25 (171) （千戸・千世帯） 居住世帯あり 空き家 建築中 その他 世帯数 空き家率 ■住宅数と居住世帯数の推移 住宅数と 世帯数の 差が拡大 資料：住宅・土地統計調査（H25）6
○空き家の利活用の状況
・使えるにもかかわらず有効に活用されていない空き家が見られます。【⑤】【⑧】 その背景として、権利関係や相続問題等が阻害要因となって空き家を適切に管理で きない、売買・賃貸しにくい状況が見られます。【⑧】 ・使えるにも関わらず有効に活用されていない空き家を、地域の居場所や高齢者支援・ 子育て支援拠点等として活用したいというニーズがあります。【⑨】３）住宅性能の状況
・住宅の耐震化は、平成27 年度（2015 年度）に耐震化率＊90％を目標にしてきました が、約82％に留まる見込みです。【⑨】 ・二重窓・複層ガラス窓の設置割合（一部の窓）が持ち家で約15％、賃貸住宅で約４％ と、省エネルギー対応が進んでいません。【⑤】 ・平成25 年（2013 年）のバリアフリー＊化率（高齢者等のための設備がある住宅の割 合）は、持ち家の約71％に比べて、賃貸住宅では約 34％と低い状況にあります。【⑤】 賃貸住宅 持ち家 賃貸-持ち家 平成 10 年 28.7% (N=70,750) 59.4% (N=65,280) -30.7pt 平成 25 年 33.5% (N=77,330) 70.5% (N=88,170) -37.0pt 平成 10→25 年 の変化 +4.8pt +11.1pt 4.6% 1.2% 0.2% 1.8% 2.0% 5.0% 61.7% 59.3% 51.8% 57.1% 61.7% 52.4% 6.6% 5.4% 3.9% 5.0% 4.7% 3.8% 27.1% 34.0% 44.2% 36.1% 31.6% 38.8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 豊中市 (N=28,550) 吹田市 (N=26,440) 箕面市 (N=10,370) 池田市 (N=7,200) 大阪府 (N=678,800) 全国 (N=8,195,600) 二次的住宅＊ 賃貸用 売却用 その他 資料：住宅・土地統計調査（H25） ■高齢者等のための設備がある住宅※の割合 ※住宅・土地統計調査において、次のいずれかを備えている住宅をいう ・手すり ・またぎやすい高さの浴槽 ・廊下等が車いすで通行可能な幅 ・段差のない屋内 ・道路から玄関まで車いすで通行可能 資料：住宅・土地統計調査（各年) ■空き家の種類（周辺市比較） ※「その他」の空き家は、賃貸・売却用空き家のように、市場に流通していない空き家（非流通空き家）。 放置されたままの空き家、管理不全空き家＊等は、このカテゴリーに含まれる。 68.3％４）民間賃貸住宅の状況
①民間賃貸住宅の概況
・１ヶ月の平均家賃は6.9 万円で、周辺市に比べて高い状況にあります。【⑤】 ・住戸面積は、30～69 ㎡の割合が賃貸住宅全体の 55％を占め、周辺市と比べ高い状況 にあります。一方、29 ㎡以下の割合は 29％と周辺市と比べ低く、平均的な住戸面積 はやや広いといえます。【⑤】 ・賃貸用の空き家は、空き家全体の約６割を占め、特に非木造の長屋＊・共同住宅等で 多い状況にあります。【⑤】②住宅確保要配慮者に関する実態
〇住宅確保要配慮者の状況
・世帯の年間収入が200 万円未満の低所得者層の割合が上昇しており、平成 25 年（2013 年）には２割を超えています。【⑤】 21.6% 19.6% 19.7% 16.0% 17.4% 16.1% 14.7% 11.6% 26.5% 24.3% 25.0% 22.4% 13.8% 17.0% 15.8% 17.6% 20.7% 23.0% 24.9% 32.4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% H25 (N=164,790) H20 (N=153,800) H15 (N=149,050) H10 (N=140,090) 200万円未満 200～300万円未満 300～500万円未満 500～700万円未満 700万円以上 ■世帯の年間収入の推移 上昇 資料：住宅・土地統計調査（各年)／年間収入不詳分は除外 ■民間賃貸住宅の１ヶ月あたりの家賃（周辺市比較） 1.0% 1.4% 1.9% 1.3% 1.6% 2.1% 0.5% 1.8% 0.3% 0.4% 1.2% 1.2% 11.6% 10.5% 13.7% 14.8% 14.5% 16.5% 26.9% 31.2% 30.4% 34.2% 37.1% 37.1% 30.1% 27.2% 27.3% 29.9% 28.2% 26.4% 14.7% 14.4% 13.9% 11.4% 10.8% 8.9% 12.6% 11.9% 10.3% 7.3% 5.9% 6.2% 2.6% 1.6% 2.2% 0.7% 0.8% 1.5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 豊中市 (N=57,340) 吹田市 (N=49,670) 箕面市 (N=19,000) 池田市 (N=14,970) 大阪府 (N=1,183,900) 全国 (N=13,997,100) 1万円未満 1万～2万円未満 2万～4万円未満 4万～6万円未満 6万～8万円未満 8万～10万円未満 10万～15万円未満 15万円以上 資料：住宅・土地統計調査（H25)／家賃不詳分は除外 １ヶ月の 平均家賃（円） 69,103 円 66,430 円 65,383 円 61,317 円 59,151 円 59,456 円8 ・住宅扶助＊を受給している生活保護受給者よりも、生活保護を受けず、就労や年金等で 生活を維持している低所得者層が生活困窮に陥って住宅の確保が困難となる状況が見 られます。【⑩】 ・住宅確保要配慮者である単身高齢者数、障害者手帳所持者数、ひとり親世帯数、生 活保護受給世帯数は、いずれも増加傾向にあります。【①】【⑪】【⑫】【⑬】
○住宅確保要配慮者の入居状況
・住宅確保要配慮者が民間賃貸住宅に入居しにくい状況が見られます。【⑨】【⑩】【⑭】 ・その背景には、家賃支払いに対する不安や病気・事故等の場合の身元引受人＊の不在 に対する不安、家主等の障害者や病気への知識不足からくる無理解等があります。【⑨】 【⑩】【⑭】○住宅確保要配慮者の入居にあたって求められている支援
・住宅確保要配慮者を受け入れるためには「家賃債務保証＊」「連帯保証人代行＊」等の 入居時の支援に加えて、「入居後のトラブル発生時に対応してくれる専門家の派遣」 「住戸内の死亡事故に対応した保険商品」「入居後の生活支援（高齢者の見守りサー ビス＊等）」等の入居後の支援も求められています。これらの支援を既に実施してい る事業者や団体もありますが、そのような取組みに関する情報が不動産事業者や家 主等必要な人に十分に行き渡っていない状況がみられ、十分な支援が行われていな い状況があります。【⑨】【⑩】【⑭】 ・昔ながらの地域のコミュニティがしっかりとある地域では、自治会等を中心として 76.3% 94.9% 64.4% 71.2% 33.9% 67.8% 62.7% 0.0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 入居後のトラブル発生時に 支援してくれる専門家等の派遣 家賃債務保証 連帯保証人代行 住戸内の死亡事故に対応した 保険商品 部屋探しサポート※ 入居後の生活サポート 改修費用の補助 その他 ■住宅確保要配慮者の入居に必要な支援・サービス（複数回答） ※入居契約の手続きをサポートしたり、希望する物件を探したり、見学する際に同行したりする等 資料：民間賃貸住宅実態調査（H28）／無回答分は除外 (n=59)住宅確保要配慮者を地域で支え、支援を行っている状況が見られます。【⑭】 ・ひとり親世帯は特に離婚直後等の緊急的・短期的な住宅を求めています。【⑩】
５）分譲マンションの状況
①分譲マンションの概況
・市内には分譲マンションが約900 件あり、そのうち、20 戸未満の小規模分譲マンショ ンが30％を占めています。また、旧耐震基準の昭和 55 年（1980 年）以前建築のもの が22％であり、概ね築 25 年以上（平成２年（1990 年）以前建築）のものは約半数と いう状況です。【⑮】②分譲マンションの管理・入居の実態
○管理活動の状況
・現時点においては、ほぼ全ての分譲マンションで良好な管理活動が行われている状 況が見られます。【⑯】 ・管理組合＊の意思決定や計画修繕＊等で困っている分譲マンションはわずかですが、入居 者の高齢化や賃貸化により、管理組合の理事の担い手不足が問題となっています。【⑯】○コミュニティの状況
・分譲マンション内のコミュニティ活動について、困り事はないとする分譲マンショ ンが多くみられる一方、賃貸化率20％以上の分譲マンションでは参加者・利用者が 少ない等、コミュニティ活動に関する問題が見受けられます。【⑯】 ・分譲マンションによっては、地域とのつながりが薄く、民生・児童委員等が入居者に接 することができない場合もあるため、高齢者対策等に対する不安を持つマンションがあ ります。【⑩】 ■建築時期別の割合 昭和45年 以前 1.8% 昭和46年 ～55年 20.0% 昭和56年 ～平成2年 28.5% 平成3年 ～12年 26.2% 平成13年 ～17年 12.3% 平成18年 ～22年 7.1% 平成23年 以降 4.1% （n=875） 資料：豊中市建物現況調査等を 元に豊中市作成／ 建築時期不詳分は除外 ※このグラフは、上記調査等 に記載の物件数を元に作成 S55 以前 21.8％ H２以前 50.3％10
６）市営住宅の状況
○市営住宅の状況
・市営住宅の管理戸数は平成27 年度（2015 年度）末時点で 2,695 戸あり、平成 23 年 （2011 年）３月に策定した「市営住宅長寿命化計画」に基づき管理・運営を行ってい ます。【⑰】 ・築40～50 年程度の市営住宅が多く、計画的な修繕の実施が遅れています。【⑰】 ■市営住宅建設年度別戸数 資料：豊中市資料 0 100 200 300 400 500 600 S38 S43 S48 S53 S58 S63 H5 H10 H15 H20 H25 （戸） 築年数の古いものが多い 築 43～53 年 阪神・淡路大震災 1.1% 41.8% 0.0% 1.1% 2.2% 1.1% 0.0% 16.5% 13.2% 3.3% 5.5% 2.2% 2.2% 46.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 総会や理事会を開催できず意思決定ができない 管理組合の理事のなり手がいない 管理費や修繕積立金が集まらない、滞納者が多い 駐車場の空きが増加し、維持管理費が不足している 資金不足等で適切な修繕ができず、 建物・施設が老朽化している 修繕すべき箇所や修繕の方法がわからない 管理会社の管理が悪い（日常管理がされていないなど） 入居者間の付き合い（コミュニティ）がない 入居者のマナーや入居者間のトラブルが問題になっている 近隣とトラブルになっている（騒音やゴミ出しなど） マンションの管理運営について相談できる人（所）がいない 管理規約で想定していない使い方をしている住戸がある その他 特に困ったことはない (n=91) 資料：分譲マンション実態調査（H28）／無回答分は除外 ■管理上の困り事（複数回答） ＊○市営住宅の入居者の状況
・入居世帯のうち高齢者世帯＊は全体の半数超を占めます。 【⑰】 ・市営住宅の共用廊下・エレベーター・集会室等の共用部分の日常的な管理（共益費の 徴収・支払、清掃等）は、入居者で構成する自治会が行うこととなっていますが、高 齢入居世帯の比率が高くなり、共用部分の管理運営が困難になりつつあります。【⑨】 ・入居希望世帯は多く、応募倍率が高い状態が続いています。（平成27 年度（2015 年 度）平均応募倍率：10.3 倍）【⑰】７）住環境の状況
○住環境の安全性の状況
・住宅のなかには、防災・防犯上の問題等を抱え、周囲に悪影響を及ぼす管理不全空 き家があります。【⑧】 ・このような管理不全空き家に対して、豊中市では、「空家等対策の推進に関する特別 措置法＊」に基づき、指導・勧告等の対象となる「特定空家等＊」に関する基準を定 めて管理不全化した空き家とならないように啓発・指導を行っています。【⑧】 ・密集市街地＊が形成されている庄内・豊南町地区では、旧耐震基準の昭和56 年（1981 年）５月以前建築の木造住宅等の除却費補助や不燃化＊を促進するための地区計画＊ の策定により、不燃化等は改善の方向にあります。しかし、幅員4m 未満道路に接 するまたは未接道の住宅は、豊中市の住宅ストック全体の約35％を占めている状況 が見られます。【⑨】【⑤】○防災・防犯やまちなみづくりに向けた活動の状況
・自治会や町内会を中心とした自主防災組織＊や、防犯協議会＊により防災・防犯の取 組みが進められています。【⑨】 ・地区計画（16 地区）、建築協定＊（11 地区）、景観形成協定＊（2 地区）を締結してい る地区があります（いずれも平成29 年（2017 年）３月現在）。住民発意による土地 利用のルール作りが進んでおり、市民の住環境に対する意識は高いといえます。【⑦】○道路空間等のバリアフリー化の状況
・公園や公共公益施設等＊のバリアフリー化は進んでいる一方、道路についてはバリア フリー化がされていないところもあります。これに対して豊中市では、道路を歩き やすくするため意見交換会の開催や身体障害のある方へのアンケート調査を実施し ながら住居地区バリアフリー計画＊を策定し、道路空間のバリアフリー化に取り組ん でいます。12
２．関連する社会の動き
○住宅や暮らし方に対する価値観の多様化
・全国的に、若年・子育て世帯を中心として、シェアハウス＊やDIY 賃貸＊住宅のような住民 自らが住まいやコミュニティを形づくり、日々の暮らしの活動や交流のなかで、やりがい・ いきがいをもった暮らし方を志向する動きが見られるようになっています。○住宅ストックの活用や適切な管理に向けた動き
・省エネルギー基準の見直しや一定規模以上の新築・増改築に係る計画の届出の義務づけ等、 住宅の省エネルギー対策が強化されています。【⑱】 ・分譲マンションの管理組合の担い手不足への対応に向けた外部専門家の活用や、合意形成 の難しさへの対応に向けた建替要件の緩和等、関連法制度の見直しが行われています。【⑱】○住宅セーフティネット
＊構築の動き
・国では、民間住宅に住宅確保要配慮者が入居できるように「住宅確保要配慮者あんしん居 住推進事業」＊等によるリフォームを支援する施策が展開されています。 ・平成28 年（2016 年）３月に改定された国の住生活基本計画＊に基づき、住宅セーフティネ ット機能の強化に向けた検討が進められ、空き家や民間賃貸住宅ストックを活用した新た な住宅セーフティネット制度の枠組みが構築されつつあります。 ・大阪府では、「Osaka あんしん住まい推進協議会」＊（居住支援協議会＊）が設置され、大 阪あんしん賃貸支援事業等の居住支援に関する取組みを行っています。【⑱】３．豊中市の特徴
○北部・中部・南部で異なる住宅特性
・北部は、計画的に整備された千里ニュータウン等起伏のあ る地形と緑豊かな住環境があり、一戸建て・持ち家が多い 一方で、曽根箕面線の沿道には高質な商業施設の集積も見 られます。北大阪急行電鉄沿線は、梅田や難波等への利便 性が特に高いことも特徴です。【①】【⑲】 ・中部では、北部と南部の特徴が混在しています。阪急宝塚 本線沿線の各駅前を中心に商店街が形成され、商店の集積 等が進み商業者や地域住民によるまちづくりが行われて います。旧集落や戦前に開発された良好な住宅地があり、 教育・商業・文化・スポーツ施設や歴史的遺産等も集積し ています。【⑦】【⑲】 ・南部は、木造の長屋・共同住宅等が多数存在し密集市街 地を形成している一方で、庄内地域を中心に市場や飲食店 等の商店が多く、賑わいと路地等の界隈性＊のある空間等 と合わせ、自治会等の昔ながらの地縁団体が活発に活動し ている等、庶民的で活気ある雰囲気が形成されています。 また、大阪音楽大学が立地するほか、事業所の集積も見ら れる等他の地域にない魅力を備えています。【⑥】【⑨】【⑲】○子育て世代が多く、他都市への通勤・通学者も多い、大阪市のベッドタウン
・周辺市と比べ、子育て世代である30～49 歳の構成割合がやや高く、15～29 歳の若年層の 割合はやや低い状況にあります。【①】 ・昼夜間人口比率＊は89.2％で昼間の流出人口が多く、特に通勤・通学先の半数は大阪市で す。交通利便性の高いベッドタウンとしての特性を有しています。【①】14
○市民から高い評価を得ている「生活利便性」
「子育て世帯が安心して暮らせる環境」
「緑豊かな自然環境の充実」
「教育関係施設の充実」
・市民からみて、住環境として評価が高いのは、「身近な範囲にお店や病院等の生活施設が充 実している」「鉄道やバス等の公共交通機関が利用しやすい」「子育て世帯が安心して暮ら せる環境が整っている」「公園や緑地・水辺等の自然環境が充実している」が上位です。【⑳】 ・教育や文化に対する市民の関心は高く、学校教育関係施設だけでなく図書館、公民館や体 育施設等の社会教育関係施設も整っていると評価されています。【⑳】○充実した教育・文化環境
・確かな学力の向上を図る取組みや豊かな人間性を育む教育、支援の必要な子どもを支えと もに学ぶ教育等、充実した義務教育に取り組み、大阪大学や大阪音楽大学、公私立高等学 校等の多彩な学校・教育施設が立地しています。【⑲】 ・大阪音楽大学とは、文化・教育・国際交流等さまざまな分野で包括協定を結び、「音楽あふ れるまちづくり」を進めています。 ・地域ごとの盛んな公民館・公民分館活動等、年齢や興味・関心に応じた生涯学習の機会が 充実しています。【⑲】○多様な主体による活発な市民活動
・自治会活動の中心的担い手の世代交代や高齢化による活動停滞が課題となっている一方で、 地域と市が協働で地域の課題の解決に向けて取り組む「地域自治組織」の設立に向けた取 組みが進んでおり、検討・準備段階も含めて9 小学校区で組織づくりが行われています。 ・まちの将来像を地域ぐるみで「まちづくり構想」にまとめ、実現化に向けて取り組む協議 4.5% 4.5% 4.6%4.9% 4.7% 4.9% 5.9% 7.0% 8.5% 7.8% 6.6% 5.4% 5.7% 7.3% 6.3% 5.2% 3.7% 2.1% 1.1% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 0～ 4歳 5～ 9歳 10～ 14歳 15～ 19歳 20～ 24歳 25～ 29歳 30～ 34歳 35～ 39歳 40～ 44歳 45～ 49歳 50～ 54歳 55～ 59歳 60～ 64歳 65～ 69歳 70～ 74歳 75～ 79歳 80～ 84歳 85～ 89歳 90歳 以上 豊中市 吹田市 箕面市 池田市 大阪府 全国 ■年齢５歳階級別人口構成割合（周辺市比較） 資料：国勢調査（H27）／年齢不詳分は除外 周辺市より 低い 周辺市より 高い会が3 団体、まちづくりに向け、にぎわいづくり等の活動を行う研究会が２団体あります。 ・市民公益活動団体が134 団体（市民活動情報サロン団体情報掲載数）（平成 28 年（2016 年）8 月末現在）あり、市民による自主的・自発的な社会貢献活動が行われています。【㉑】 ・社会的な支援を必要とする人が、住み慣れた地域で孤立することなく安心して暮らすこと ができるように、取組みを進めている豊中市社会福祉協議会＊や住宅・住環境に関する活動 を行う市民公益活動団体等、市との協働により多様な活動を展開している団体があります。 【⑩】
○一定の人気と活力のある住宅市場
・平成27 年度（2015 年度）の住宅着工戸数は 2,532 戸で、比較的高い水準を維持していま す。分譲住宅は平成25 年度（2013 年度）をピークに減少傾向にありますが、販売は活発 で、分譲価格も周辺市より高い状況にあります。【㉒】【㉓】 ・中古一戸建て住宅、中古マンションとも成約件数は駅圏別で大阪府内上位に位置し、特に 大阪モノレール少路駅周辺や北大阪急行電鉄沿線、阪急宝塚本線沿線が中心です。これら の地区では買い手がつきやすく、住宅市場として高い評価を受けています。【㉓】【⑦】 【豊中市の住宅・住環境をとりまく現状に関するデータの出典】 ① 国勢調査 ② 豊中市統計書 ③ 豊中市子育ち・子育て支援行動計画 こどもすこやか育みプラン・とよなか（平成27 年(2015 年）3 月） ④ 豊中市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン（平成28 年(2016 年）7 月） ⑤ 住宅・土地統計調査 ⑥ 豊中市住宅・建築物耐震改修促進計画（平成20 年（2008 年）3 月） ⑦ 平成25 年度 住宅ストック基礎調査（平成 25 年度（2013 年度）） ⑧ 豊中市総合的な空き家対策方針（平成27 年（2015 年）3 月） ⑨ 庁内関連部局等ヒアリング（平成28 年度（2016 年度）） ⑩ 福祉関係団体ヒアリング（平成28 年度（2016 年度）） ⑪ 第３期豊中市地域福祉計画（平成26 年（2014 年）3 月） ⑫ 豊中市次世代育成支援行動（後期）計画（平成24 年（2012 年）10 月） ⑬ 第４次豊中市障害者長期計画（平成25 年（2013 年）3 月） ⑭ 民間賃貸住宅実態調査（平成28 年度（2016 年度）） ⑮ 豊中市建物現況調査（平成27 年度（2015 年度）） ⑯ 分譲マンション実態調査（平成28 年度（2016 年度）） ⑰ 豊中市住宅課資料 ⑱ 平成27 年度 住宅ストック基礎調査（平成 27 年度（2015 年度）） ⑲ 豊中ブランド戦略（平成28 年（2016 年）4 月） ⑳ 市民アンケート調査（平成27 年度（2015 年度）） ㉑ 豊中市コミュニティ政策課資料 ㉒ 住宅着工統計 ㉓ （公社）近畿圏不動産流通機構 市況レポート（平成27 年度（2015 年度）、平成 28 年度（2016 年度）16
４．住宅・住環境に関する課題の整理
豊中市は、“個性を持った多様なエリア”、“生活利便性が高く、安心・緑豊かな住環境”、 “人気と活力のある住宅市場”、“多様な担い手による活発な市民活動”という特徴を有する 「住宅都市」です。 前節までに述べたとおり、現在の豊中市には、社会経済情勢の変化に応じて新たな状況 が見られる一方で、住まい方・暮らし方に関する多様な価値観等も生まれてきています。 このような豊中市の住宅・住環境の現状をふまえた課題は次の通りです。Ⅰ．良質な住宅ストックの形成に向けた課題
（１） 住宅性能の向上に向けた取組みを進めていく必要がある。 （２） 住宅の長寿命化＊に向けた適切な維持管理を支援していく必要がある。 （３） 住宅の適切な管理や、円滑な承継に向けての権利や相続に関する取組みが必要である。Ⅱ．中古住宅の流通・利活用に向けた課題
（１） 空き家が市場に流通するよう、中古住宅の流通促進が必要である。 （２） 市場に流通していない使える空き家を地域の資源として有効に活用していくことが必要で ある。Ⅲ．多様な世帯の居住ニーズへの対応に向けた課題
（１） 若年・子育て世帯等に選ばれる住まいの確保が必要である。 （２） 住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保が必要である。Ⅳ．安全・安心な住環境づくりに向けた課題
（１） 耐震化や不燃化等住環境の安全性をさらに高めることが必要である。 （２） 防災・防犯の取組みが必要である。 （３） 住宅地のバリアフリー化を進める必要がある。Ⅴ．魅力ある住環境づくりに向けた課題
（１） 魅力ある住環境を維持するための、まちのルールづくりとまちのルールの円滑な運営に向 けた活動への支援を進めていく必要がある。Ⅵ．地域の特性をふまえた地域コミュニティの活性化に向けた課題
（１） 地域住民主体による地域コミュニティの形成や活動をさらに進めていく必要がある。 （２） 周辺地域と連携した分譲マンションのコミュニティの形成を進めていく必要がある。第３章 基本的な考え方・視点
１．基本的な考え方
多様な住まい方、
豊中市はこれまで、交通や買い物等の利便性に優れた立地の良さや、教育・文化環境の 充実、緑豊かな住環境等を背景に、大規模な公的開発や多様な民間開発が行われ、良好な 住宅市場を形成するとともに、活発な市民活動や福祉等の取組みと相まって、住みやすい 「住宅都市」としてのイメージを確立してきました。特に、“生活における高い利便性”、“安 心して暮らせて緑豊かな住環境”、“活発な市民活動”等は、豊中市の貴重な財産であり、 住宅市場の活力を生んでいる大きな「魅力」といえます。 これまで培ってきた住宅都市としてのイメージを継承しながら「住んでみたい」「住み続 けたい」と思われるように都市としての質をさらに高めていくためには、前述した豊中市 の魅力を最大限に活用すること、住宅は、個人資産であり一義的な責任が所有者にあるも のの、周辺に影響を及ぼすものでもあることから、まちを構成する「社会的資産」と捉え ること、そして、地域において新たな活力を生み、日常的な人と人との繋がりやお互いが 尊重し合い支え合える関係を築くための礎となる地域コミュニティを形成していくことが 重要となります。 以上をふまえ、「誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち」の実 現をめざし、「住み続ける・住み継いでいく」「誰もが自分らしく暮らし続ける」「安全・安 心で地域の特性に応じた魅力あるまちをつくる」という３つの目標を掲げ、これらに沿っ て取組みを進めていきます。 また、取組みを効果的かつ実効性のあるものとするために取組み内容に応じて、市民・ 事業者・市民公益活動団体等の多様な主体とともに、本方針に基づく個別の取組みの内容 や方法等を１つ１つ丁寧に考え、協働しながら実施していきます。豊中市は、「住んでみたい」「住み続けたい」と思われる住宅都市として発展し続けるた
めに、「誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち」の実現をめざし
ます。
そのために、３つの目標を掲げ、住宅をまちを構成する「社会的資産」と捉え、豊中市
が持つ「魅力」を最大限に活かしながら、市民・事業者・市民公益活動団体等の多様な主
体との協働のもと取り組んでいきます。
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２．視点
「誰もが地域に愛着を持って快適に暮らし続けることができるまち」の実現を図るため には、豊中市の住宅・住環境に関する特徴等をふまえて、取組みを進めていくことが重要 となります。 本方針に基づき取組みを進めるにあたり、各目標や取組みの方向性にまたがり、横断的 に留意すべきこととして、次の４つを基本的な視点として設定します。視点１
多様なニーズに応じた住まい方・暮らし方と、それに応じ
た多様な住宅の利活用を実現可能にする
高齢者・障害者・子育て・単身者・外国人世帯等の世帯ごとの特性や、持っている価 値観によって異なる住まい方や暮らし方に対するニーズを実現できるようにします。視点２
様々な住宅形式や居住状態等に応じた取組みを行う
一戸建て住宅や分譲マンション、賃貸住宅等の住宅の形式、居住中の住宅や管理不全 化した空き家等の住宅の状態等に着目し、それぞれの特性や課題に応じた取組みを行い ます。視点３
地域に存在する多様な地域資源
＊を活かす
豊中市の北部・中部・南部等異なる地域の状況をふまえ、住宅や生活利便・支援施設、 公園や緑地、まちなみ、歴史・文化遺産、多様な活動や支援を行う担い手等、それぞれ の地域に存在する多様な地域資源を活用します。視点４
住宅市場として評価されていることを活かす
新築住宅の着工戸数が多く中古住宅の流通も活発であり、住宅市場として評価を受け ていることを活かします。第４章 住宅・住環境に関する取組みの方向性
本章は、前章で掲げた基本的な考え方・視点のもと、３つの目標ごとに、取組みの大き な方向性と、その方向性に沿った具体的な「取組み例」を示します。 「取組み例」では、その内容や社会状況に応じて、行政が中心となって推進するものから、 市民や事業者、市民公益活動団体等の多様な主体が中心となり、それを行政が下支えするよ うなものまで様々なものを想定しています。 ここで掲げた「取組み例」は考えられる取組みの一部であり、本方針策定後は、「取組み 例」にこだわらず、具体的な取組み内容や方法、実施体制、実現可能性等を検討し、上記 の多様な主体との協力・連携も行いながら、順次取組みを進めていきます。目標１ 住み続ける・住み継いでいく
１．良質な住宅ストックの形成
居住選択され続ける「住宅都市」として評価を受けている市場性を維持していくために は、“住み続ける”“住み継いでいく”ことのできる良質な住宅ストックの形成を図ること が重要です。 そのため、良質な住宅ストックの形成を図るためには、住宅性能の向上や住宅の適切な 維持管理を図るとともに、不動産の権利承継を円滑に進めていくことが重要となります。１）将来世代に向けた住宅の性能向上
新築住宅・中古住宅ともに、長寿命化や耐震化、バリアフリー化等、建物としての性 能向上を図ることが求められています。また、地球環境への配慮は一層必要性を増して おり、住宅における再生可能エネルギーの利用や省エネルギー化を進めていくことも求 められています。 そのため、耐震化やバリアフリー化、省エネルギー化に向けた支援を行うとともに、 長期優良住宅＊認定制度や低炭素建築物＊認定制度等のインセンティブのある制度につい ての情報提供を行い、普及啓発を図っていきます。 また、住宅改修工事を安心して行える環境を整備することも重要です。そのため、住 宅改修に関する相談や普及啓発を行うとともに、国や大阪府が実施している関連制度等 についての情報提供を行っていきます。20 【取組み例】 ・住宅の耐震化に向けた耐震改修補助等の実施と普及啓発 ・介護保険制度や障害者住宅改修制度を活用した住宅バリアフリー改修の支援 ・住宅の低炭素化に向けた省エネ診断等の実施と普及啓発 ・長期優良住宅認定制度、低炭素建築物認定制度、住宅性能表示制度＊の情報提供と普及啓発 ・住宅の改修・維持管理に関する情報提供、相談、セミナーの実施 等
２）住宅の適切な維持管理
住宅を長く使い続けるためには、住宅所有者や管理者が、日頃からの手入れや定期的 な修繕を行う等、適切な維持管理を行うことが大切です。特に空き家については、所有 者が日常的に居住していない状態にあるため、周辺の住環境に様々な悪影響を及ぼす管 理不全化を防止するためにも、定期的に状況を把握し、住宅に不具合が生じないように 管理することが重要となります。 そのため、住宅の適切な維持管理に向けては、事業者や関係団体と連携しながら所有 者や管理者に向けた意識啓発や相談等を行います。 分譲マンションの維持管理については、定期的な点検や修繕等を行うための合意形成 を図ったり、修繕計画を作成する等、管理主体である管理組合を適切に運営していくこ とが重要となります。一方、分譲マンションの中には、区分所有者＊と実際の居住者が異 なる“賃貸化”が進んでいるもの、区分所有者の高齢化が進んでいるもの等があります。 現在、問題が表面化している分譲マンションは少ないですが、将来的には管理組合の運 営が難しくなる等の問題が生じる可能性があります。そのため、分譲マンションの適切 な維持管理に向けて、管理組合や区分所有者に向けた意識啓発や相談等を行います。 【取組み例】 ・住宅の改修・維持管理等に関する情報提供、相談、セミナーの実施（再掲） ・空き家等の適切な管理等に向けた所有者への意識啓発、相談の実施 ・分譲マンションの管理運営に関する相談、セミナーの実施 ・大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会＊が運営する取組みの情報提 供 等３）不動産の権利承継の円滑化
住宅所有者の死後、相続等による権利関係の承継が円滑・適切に行われず、住宅や土地の管理者が複雑化・不明化する状況や、住宅所有者の高齢化に伴って住宅・土地の管 理や売却等の判断が困難となる状況が発生しています。高齢化の進行によって、今後、 管理や売却等が困難となり放置されたままとなった空き家が増加する可能性があります。 一方、分譲マンションの場合、このような問題が区分所有者に発生した場合、管理組 合の適切な運営に支障をきたす可能性があります。 こうした状況を未然に防止するため、関連団体等と連携して、住宅や土地、家財等の 権利・相続についての相談、普及啓発等を行います。 【取組み例】 ・相続や成年後見人制度＊等に関する普及啓発、相談、セミナーの実施 ・高齢者が所有する資産の管理・処分等を円滑に実施する支援方策についての情報提供 等
２．中古住宅の流通・利活用の促進
活用されない空き家が増加すると、今後、まちとしての魅力が低下するおそれがありま す。これらの住宅ストックを「社会的な資産」として最大限に活用するためには、中古住 宅としての魅力を高めることとあわせて、流通や利活用を阻害する要因等を解消し、中古 住宅の流通や利活用を促進していくことが重要となります。１）中古住宅市場の活性化
中古住宅の流通促進に向けて、市場に流通しているものの需要の低い空き家について は、ニーズとのミスマッチを解消し競争力のある住宅にするための取組みを進めること が重要となります。一方、市場に流通していない空き家については、賃貸や売却を促す ような働きかけを進めることが重要となります。 また、住まい方や暮らし方に対する価値観が多様化するなかでは、DIY 賃貸やシェアハ ウス等の多様なニーズに応じた様々なタイプの住宅が流通していることが重要となりま す。 そのため、所有者や消費者が安心して中古住宅を取引するための制度や仕組み、多様 な住まい方に対応した改修の仕組み・方法等についての情報提供を行うとともに、事業 者や市民公益活動団体等と連携体制を構築し、中古住宅市場の活性化に向けた取組みを 行います。 【取組み例】 ・住んでみたいと思われる魅力的な地域情報の発信22 ・事業者、関連団体等と連携した DIY 賃貸やシェアハウス・コミュニティ賃貸＊住宅等の多様 な住まい方・暮らし方等についての情報提供 ・多様なニーズに応じたリフォーム・リノベーション＊等の流通促進策についての情報提供や 相談の実施 ・中古住宅のインスペクション＊制度等についての情報提供と普及啓発 ・住宅の流通に関する業界団体・事業者等との連携の仕組みづくり 等
２）地域の課題やニーズに応じた空き家の利活用の促進
地域には、活用可能であるものの使われていない空き家がある一方で、福祉拠点の充 実や子育て支援、地域コミュニティの活性化等の課題やニーズがあります。こうした課 題やニーズに応えていくため、空き家を地域資源ととらえ住宅としてだけでなく“住む” 以外の多様な使い方で活用することは、まちの魅力を高めることにもつながります。 そのため、空き家が地域資源として有効活用されるよう、事業者や市民公益活動団体 等と連携しながら、空き家所有者や利活用希望者のニーズの把握とマッチング、空き家 の住宅以外の多様な利活用に向けた普及啓発や支援等を行います。 【取組み例】 ・空き家所有者に対する住宅以外での多様な活用方法についての情報提供と普及啓発 ・子育てや福祉サービス等の施設整備における事業者・市民公益活動団体等との連携や、地 域ニーズと空き家所有者とのマッチング ・空き家の利活用についての提案公募によるモデル事業の実施 等目標２ 誰もが自分らしく暮らし続ける
１．若年・子育て世帯等に選ばれる住まいの確保
今後、人口減少やさらなる高齢化が見込まれるなかで、地域に新たな活力をもたらす若 年・子育て世帯等の存在が一層重要となります。 豊中市が若年・子育て世帯等に居住地として選ばれるためには、若年・子育て世帯等の ニーズに合った住宅が確保されているだけではなく、若年・子育て世帯等それぞれがめざ す住まい方や暮らし方を“実現できる”と思えることが必要です。 また、住まいだけにとどまらず、子育て支援環境の充実や多彩な学校教育施設が立地し ている等従来からある魅力ある住環境の維持・向上を図ることも重要です。さらに、関連 部局における協力・連携体制のもと、若年・子育て世帯等が魅力を感じられるような環境 づくりを行うとともに、「住んでみたい」と思われるような豊中市の魅力を積極的に発信し ていくことも重要となります。 一方、近年では、住宅ストックを活用して、自分のニーズにあわせて住宅を改修する DIY 賃貸、入居者同士の交流や地域とのつながりを重視したシェアハウスやコミュニティ賃貸 住宅等が登場し、豊中市においても、UR（独立行政法人都市再生機構）＊や民間事業者によ る取組みが実施されています。このような住宅ストックを活用した新たな住まい方は、こ れまで築いてきた良質な住宅ストックと良好な住環境を継承しつつ、その地域に若年層が 暮らすことで地域コミュニティが活性化されることも期待されます。豊中市の新たな魅力 をつくるためにも、このような多様なニーズに対応した取組みは重要となります。 そのため、関連部局および事業者・市民公益活動団体等が協力・連携体制を築き、豊中 市の魅力や取組みについて効果的に情報発信していくとともに、空き家等の地域資源を活 用しながら若年・子育て世帯等の多様なニーズに対応した住まい方・暮らし方を実現する 取組みを進めていきます。 【取組み例】 ・民間事業者等と連携した若年・子育て世帯向けの住宅の供給促進 ・若年層の良質な中古住宅購入に対する支援事業（住宅ストック循環支援事業＊）等に関する 情報提供 ・事業者、関連団体等と連携した DIY 賃貸やシェアハウス・コミュニティ賃貸住宅等の多様な 住まい方等についての情報提供（再掲） ・留学生ホストファミリー事業＊や日本語講座開催等の国際交流の情報提供 ・DIY 賃貸や多様なニーズに応じたリフォーム・リノベーション等の流通促進策についての情 報提供や相談の実施24 ・住んでみたいと思われる魅力的な地域情報の発信（再掲） ・空き家等を活用した子どもの居場所ネットワーク＊等との連携による子育て支援の環境づくり ・子育て世帯の住宅の確保を支援する制度の検討 ・子育てや福祉サービス等の施設整備における事業者・市民公益活動団体等との連携や、地域 のニーズと空き家所有者とのマッチング（再掲） ・空き家の利活用についての提案公募によるモデル事業の実施（再掲）
２．住宅確保要配慮者が安心して住み続けられる住宅の確保
少子高齢社会の進展や世帯の小規模化、地域のつながりの希薄化等に伴い、単身世帯等 が地域の中で孤立化する状況が見られます。また、単身高齢者や若年層のワーキングプア＊ 等、住宅の確保や入居支援を必要とする世帯が増えてきており、これらの住宅確保要配慮 者が豊中市で安心して住み続けられるための仕組みを構築することが求められています。１）民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの構築
住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居を促進するためには、「家賃支払いに 対する不安」「病気・事故等の場合の身元引受人の不在への不安」「日常的な生活に対す る不安（見守りサービス等）」といった家主等が持つ不安を解消し、家主、入居者が安心 して賃貸借できる仕組みを整えることが必要です。 また、住宅確保要配慮者が安心して暮らし続けられるためには、関連部局や市民公益 活動団体、福祉関係団体が協力・連携し、総合的な体制のもと、「居場所づくり」や「ま ち全体での見守り」等の生活支援サービスの充実を図っていくことが重要となります。 そのため、不動産事業者や福祉関係団体等との協力・連携体制を構築した上で、民間 賃貸住宅の家主等が安心して賃貸でき、また、住宅確保要配慮者が安心して入居するこ とができるような仕組みや支援策等について検討し、住宅セーフティネットの構築に向 けた具体的な取組みを進めていきます。 【取組み例】 ・関連部局、不動産事業者や福祉関係団体等との協力・連携体制よる住宅確保要配慮者・家 主等を支援する協議会組織等の設置 ・住民主体による高齢者の見守りサービス等「まち全体で見守る」取組みの実施等、地域包 括ケアシステム＊構築を見据えた総合的な生活支援事業との連携 ・家主等に対する福祉施設への転用への働きかけや障害に関する市民の意識啓発・住宅確保要配慮者あんしん居住促進事業等の普及啓発 ・家賃債務保証・見守りサービス・身元引受人の確保等の入居・生活支援を一体的に提供す る民間賃貸住宅の仕組みや支援策についての検討 ・ひとり親・失業者・被災者等が緊急時に入居できる低廉住宅の確保についての検討 ・高齢者・障害者等の住み替えに関する相談や安心して入居できる賃貸住宅情報の提供
２）市営住宅等の効率的な管理・運営
地域で住宅確保要配慮者が安心して暮らし続けていくために、民間賃貸住宅を活用し た住宅セーフティネットの構築に向けた取組みを進めるとともに、低所得者層等の民間 賃貸住宅への入居が困難な状況となっている世帯を中心に地域優良賃貸住宅制度＊等の 活用を含めた市営住宅等の供給を図り、市営住宅や公的賃貸住宅＊、民間賃貸住宅等によ る重層的な住宅セーフティネットの構築を図ることが必要です。 そのため、市営住宅については、地域優良賃貸住宅制度や公営住宅制度＊等を柔軟に運 用しながら、効果的な活用と効率的な管理・運営等について検討していくとともに、「市 営住宅長寿命化計画」に基づき、適切な改善・修繕による長寿命化と適切な管理運営を 行います。 【取組み例】 ・「公共施設等総合管理計画」をふまえた市営住宅の適切な管理運営についての検討と「市営住 宅長寿命化計画」の改定 ・UR（独立行政法人都市再生機構）や民間賃貸住宅の空き家を借上げる等、効果的、効率的な 管理運営についての検討 ・賃貸住宅市場の動向をふまえた市営住宅の応募区分、入居要件等運用の見直し等管理・運営 手法の検討 等26
目標３ 安全・安心で地域の特性に応じた
魅力あるまちをつくる
１．住宅・住環境の安全確保
市民一人ひとりが、豊中市での暮らしに「愛着」を持って住み続けるためには、まちの 安全性が確保され、誰もが安全で安心して暮らせる住宅・住環境づくりを進めることが大 切です。 そのため、住宅の耐震化や、長期間放置され周囲に悪影響を及ぼしている管理不全空き 家への対策、道路等の住環境のバリアフリー化の推進や庄内・豊南町地区の不燃化・防災 性向上に向けた支援等、住宅・住環境の安全確保へ向けた取組みを進めていきます。また、 建物除却後に建替え等が行われる場合には、土地利用に応じた道路整備等、市民・事業者 等に対する安全確保に向けた誘導を行います。 一方、地域の安全性確保や住環境整備は、住宅所有者等一人ひとりが、地域への安全・ 安心についての意識を持つことが大切であることから、住宅所有者等に対する意識啓発を 図っていきます。 【取組み例】 ・耐震化、不燃化等に関する自治会等への出前講座＊等の実施 ・管理不全空き家に関する情報管理と所有者への意識啓発、助言・指導 ・庄内・豊南町地区の防災性向上に向けた除却費補助等の実施と普及啓発 ・住居地区バリアフリー化事業計画等に基づくバリアフリー化事業の実施 等２．地域の互助・共助
＊による防災・防犯性の向上
地域の安全・安心を確保していくためには、災害時にお互いに安否を確認しあい避難が 円滑に行えることや、犯罪が起こりにくいまちづくりを進めることが重要となります。そ のためには、地域コミュニティにおける互助・共助の仕組みや日頃からの活動が大切です。 特に分譲マンション等では、マンション内だけの限られたコミュニティが形成される場 合がありますが、今後、区分所有者等の高齢化がさらに進めば、日常的な助け合いや災害 時等の対応が困難になる状況も予想され、自治会や民生・児童委員等による互助・共助の 取組みと連携し、周辺地域とのコミュニティの形成を図る必要があります。 そのため、地域による防犯体制づくりや、災害時等に備えた避難体制づくり、互助・共 助の取組み等に関する普及啓発と支援を行うとともに、分譲マンション等と周辺地域との コミュニティの形成に向けた意識啓発を図っていきます。【取組み例】 ・地域防災＊に関する自治会等への出前講座の実施や自主防災組織の結成支援 ・地域の防犯活動に対する支援 ・分譲マンション管理組合等と周辺地域の自治会等との連携による日常的な助け合いや災害時 の対策等に関するセミナーの実施 ・分譲マンション居住者の居住実態の把握に向けた管理組合・管理会社と民生・児童委員との 連携支援 等
３．魅力ある住環境の維持・向上
地域にある住宅、まちなみや歴史・文化遺産等の地域資源の保全活動やそれらを活かし たまちづくりの取組みは、地域への愛着づくりにつながる要素となります。魅力ある住環 境を維持・向上させるためには、こうした地域資源を地域住民自らが“守り”“育て”“活 かす”エリアマネジメント＊の取組みが大切です。 具体的には、住環境に配慮した個々の住宅等の維持管理や日頃からの道路や公園等のま ちの美化や緑化に向けた取組み、また、地域住民のまちに対する思いをふまえた地区計画、 都市景観形成推進地区＊、建築協定や緑地協定＊等の地域のルールづくり等を、地域住民、 事業者、市民公益活動団体等が主体的に関わりながら、継続していくことが重要となりま す。 地域とともに魅力ある住環境づくりを進めるため、地域のニーズに応じたルールづくり や地域による住環境の維持・向上に向けた活動への支援と普及啓発を行うとともに、土地 利用に応じた良好な住環境の確保に向けた誘導を行っていきます。 【取組み例】 ・地区のルールづくりに関する相談や住環境の維持・向上に関するセミナーの実施 ・地域住民による住環境整備や魅力創出活動（美化・緑化、公園の管理等）への支援と普及啓発 ・土地利用の調整に関する条例に基づく協議や景観法に基づく指導等 等28
第５章 取組みの推進に向けて
本方針に基づき取り組む分野は、住宅・住環境分野のみにとどまらず多岐にわたります。 また、取り組む内容も多様であり、行政が中心となって推進するものから、市民や事業者、 市民公益活動団体等の多様な主体が中心となり、それを行政が下支えするようなものまで、 取組みの進め方は様々です。 特に、本方針で想定している取組みは、庁内関連部局が連携するものや、市民、事業者、 市民公益活動団体等の多様な主体と連携・協力して進めるものが多く含まれています。この ような取組みについては、これらの主体とともに本方針で示した目標や取組みの大きな方向 性を共有するとともに、以下に掲げる連携・協働の考え方に沿って取組みを進めていきます。１．庁内組織の連携
住宅・住環境分野は、都市・まちづくり、福祉、防災・防犯、子育ち・子育て、地球環境 といった多分野と重なる領域が多いことから、関連する取組みについては、関連部局間でよ り綿密に情報や課題を共有します。 現在取り組んでいる管理不全空き家への対応は、市民からの相談の内容が多岐にわたるた め、庁内の関連部局による横断的体制として「管理不全空き家対策連絡会議」を設置してお り、関連部局で情報・課題の共有や役 割分担を図りながら、所有者への助 言・指導等を実施しています。 このように、横断的かつ総合的な取 組みが必要なものについては、庁内連 絡会議や意見交換会等を開催する等、 情報共有や連絡調整を図りながら取 組みを実施します。（右図参照）２．市民・事業者・関連団体との連携・協働
豊中市には社会福祉協議会や建築・不動産関連団体、そして多くの市民公益活動団体があ り、地域や事業者に近い立場で多岐にわたる取組みが行われています。 これらの多様な団体とともに、実施内容や課題等に応じた連携・協働の仕組みや体制を築 き、取組みを実施していきます。 豊中市 市民 事業者 市民公益 活動団体 ●●課 ●●課 庁内連絡会議 住宅課 ・・・ 各種事業 の実施 情報共有庁内関連部局で横断体制を築き
事業を実施するイメージ
１）豊中市と関連団体等が課題等を共有して事業を実施する仕組み
豊中市や関連団体、市民公益活動団体等が個々に行っている取組みのうち、各主体が持つ 現状・課題等を共有することで、取組みの充実・強化が期待できるものがあります。例えば、 空き家に関する取組みでは、現在、各団体 が個々に取組みを行っていますが、課題解 決や連携した取組み等を行いやすくする ため「空き家対策連絡会議」を設置し、個 別事例の相談への対応や取組み方法等の 情報共有を図っています。 このように、住宅・住環境に関する現状 や課題、それぞれの取組み状況等について 情報共有や意見交換を行う仕組みを設け ることで、各主体の専門性等を活かした取 組みを推進していきます。（右図参照）２）豊中市と関連団体等が新たな体制をつくり、一体となって事業を実
施する仕組み
検討・実施する取組みの中には、行政からの直接的な関与が難しいものや、市民公益活動 団体や関連団体等の個々の支援・サ ービスだけでは課題への対応が難 しいものもあります。このような場 合には、本方針の趣旨に賛同する団 体等とともに、新たな体制や仕組み を構築する必要があります。豊中市 を中心に関連団体等が参画する協 議会を組織し、協議会を通じて、市 民・事業者・市民公益活動団体に対 する必要な支援等について検討し 実施していきます。（右図参照）豊中市と関連団体等が課題等を
共有して事業を実施するイメージ
市民公益 活動団体等 協働事業 連絡会議 市民公益 活動団体 豊中市 情報共有・ 意見交換 関連団体 （建築・不動産関連団 体、福祉関係団体等） 参加 各種事業の実施 市民等 市民等 市民等 各種事業の実施豊中市と関連団体等が新たな体制をつくり
一体となって事業を実施するイメージ
市民 住宅確保要配慮者・家主 管理組合・所有者 等 支援 事業者 市民公益 活動団体 協議会 仕組みづくり 窓口機能 関連団体 建築・不動産関連団 体、福祉関係団体等 大学・ 専門家 市民公益 活動団体 豊中市 サービス 提供30
