エリアマネジメントが地価に及ぼす影響について

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エリアマネジメントが地価に及ぼす影響について

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム

MJU12612 高橋 宏幸

1. はじめに

「エリアマネジメント」とは、地域における良好な 環境や地域の価値を維持・向上させるための、住民・

事業主・地権者等による主体的な取組であり、具体的 には、地域住民等が主体となった公共公益施設の管理、

街並み保全、地域の防犯活動等を指す。都市の成長段 階においては、行政が主体となった道路・公園・上下 水道等の社会資本整備が重要であったが、都市の成熟 段階では地域の課題も多様化しており、地域住民等が 維 持 管理 に 主体 的に 関 わっ て いく 必 要性 が高 ま って いる。

エリアマネジメントに関する先行研究としては、新 た な 担 い 手 に よ る 地 域 管 理 の あ り 方 検 討 委 員 会

（2007）、国土交通省・土地水資源局（2008）等があ るが、先進的な取組の特徴を分類・整理したものにと どまっており、エリアマネジメントの効果を定量的に 分析したものではない。このため、本稿ではこれまで に 実 施さ れ たエ リア マ ネジ メ ント の 効果 につ い て実 証分析を行うとともに、典型的なエリアマネジメント 活動である集会施設の管理を対象に、管理団体の種別 や選定方法に着目した実証分析を行う。

2. エリアマネジメント活動の概要および問題意識

2.1. エリアマネジメントに関するアンケート調査

平成18年10月、国土交通省が地方公共団体に対 し、表 1 の要件を満たす地域管理・まちづくりの事

例についてアンケート調査を行ったところ、全国 94 地区について回答があった。アンケートで回答のあっ た組織の活動内容は図 1のとおりである。

表 表表

表 1111 アンケートアンケート 調査アンケートアンケート調査 の調査調査ののの 対象対象対象対象 要件要件要件要件

①特 定の地区 （住宅地 、商業 地、 業務地等 ）を対象 とし て 、地区の 住民や地 権者、 事業 者等から 構成され る組 織 が居住環 境向上の ために 、地 域管理・ まちづく りに 係る活動を主体的に実施していること。

②地 区の住民 や地権者 、事業 者が 組織の構 成員とし て加 わっていること。

③原則として、

■ 組織で公共施設、公益的施設の維持管理（清掃活動、

草花の植栽等簡易なものを除く。）を行っているか、

又は、

■ 構成員全員で共有又は共用している施設があること

④組織の構成員が一定の自己負担を行っていること。

図 図 図

図 1111 組織組織組織組織 のののの活動内容活動内容 （活動内容活動内容（（ 複数回答（複数回答複数回答 ）複数回答）））

2.2. 問題意識

エリアマネジメント活動として、集会所・コミュニ ティセンター、公園等の公共公益施設の維持管理、街 並みの修景・保全、地域内の防犯パトロールなど様々 な取組が行われているところであるが、これまでその 効 果 につ い て定 量的 な 分析 は ほと ん ど行 われ て いな い。そこで、本稿では次のような問題意識を持ち、研 究を行った。

①エリアマネジメント活動のうち、一部のものについ ては十分な効果を上げておらず、地域の価値を高め ることに寄与していないのではないか。

②エリアマネジメント活動として、集会所・コミュニ ティセンターの管理を自治会やNPO等に委ねてい る例が多いが、改善する余地があるのではないか。

2.3. エリアマネジメントの経済学的な意味

エリアマネジメント活動は、集会施設や公園等の公 共施設を対象として行われることが多い。これらの施 設は、便益が特定の地理的な範囲に限定される地方公 共財であり、一般的には地方政府が税収を使って供給 することが必要である。

しかしながら、住民ニーズが多様化する中で、地方 政 府 が地 域 住民 の選 好 を十 分 に把 握 でき ると は 限ら ない。このため、図 2 のように、政府の失敗により 最適な公共財の量に比べて、供給量が過小または過大 となる可能性がある。

2 図

図 図

図 222 2 地方公共財地方公共財地方公共財地方公共財 のののの供給供給 における供給供給におけるにおける 政府における政府政府政府 のののの 失敗失敗失敗失敗

エリアマネジメント活動のうち、地域住民等による 公共施設の維持管理は、このような政府の失敗による 過小供給に対応し、図 3 のように地方公共財の供給 量 を 地域 の ニー ズに 合 った 最 適な 状 態に しよ う とす る取組であると言える。

図図

図図 333 3 エリアマネジメントエリアマネジメントエリアマネジメントエリアマネジメント活動活動活動による活動による地方公共財によるによる地方公共財地方公共財地方公共財のののの供給供給供給供給

3. エリアマネジメントの効果に関する実証分析

3.1. 実証分析の対象地区

平成18年に国土交通省が実施したアンケート調査 で地方公共団体から回答のあった94地区のうち、エ リ ア マネ ジ メン ト活 動 の開 始 前後 に おい て活 動 区域 内外に地価ポイントのある36地区を対象とする。

分析対象の地価ポイントは図 4のとおりである。

また、分析対象地区の活動は表 2のとおりである。

図 図 図

図 444 4 分析対象分析対象分析対象分析対象 のののの 地価地価 ポイント地価地価ポイントポイント （ポイント（（ イメージ（イメージイメージイメージ））））

表表

表表 2222 分析対象地区の分析対象地区分析対象地区分析対象地区ののの 活動内容活動内容活動内容活動内容 公共公益施設の管理 27地区 街並み

保全

防犯対策 その他の 取組 集会

施設

緑地 観光 施設

12地区 11地区 25地区

17地区 7地区 3地区

注）複数の活動をしている地区があるため、合計は地区数に一致しない。

3.2. 推計モデル

エ リ ア マ ネジ メ ント 活 動の 開 始 前 後の 状 況を 比較 するため、それぞれの地区ごとに活動開始5年前から 活動開始5年後までの原則として10年分の地価を分 析対象とした。

ln

δ

LP

ACT

Dist

X

基本モデルの他、交差項を含まないモデル、周辺地 域 の みの 地 価ポ イン ト を対 象 とし た 周辺 地域 モ デル の3種類のモデルで分析を行った。

3.3. 推定結果および考察

推計結果を表 3に示す。

基本モデルの推計結果より、集会施設管理、観光施 設管理、防犯対策が活動区域内の地価を引き上げる傾 向が見られた。これまで実施された活動が効果を上げ ていると言える。緑地管理については緑地管理ダミー の係数がプラスではあるものの、10%の水準で統計的 に有意とならなかったことから、活動区域内への効果 は限定的であると言える。

一方、街並み保全、その他の取組については、活動 に 伴 って 活 動区 域内 外 の地 価 が下 が る傾 向が 見 られ た。街並み保全活動が行われる地域は、開発等により 街並みが崩れつつある地域である蓋然性が高く、街並 み保全活動をしているものの、開発等による負の外部 性 に 見合 う 十分 な効 果 を上 げ るに は 至っ てい な い可 能性が考えられる。エリアマネジメント推進マニュア ル（国土交通省土地・水資源局（2008））においても、

地 域 の様 々 な課 題へ の 対応 が エリ ア マネ ジメ ン ト活 動の契機となりうることが述べられており、街並みの 混乱、質の低下が起きている地域で街並み保全活動が 実施されている例が多いと推察される。

3 エリアマネジメント活動と、地価ポイントから活動 区域までの距離の交差項は、緑地管理を除き、それぞ れ の 活動 に 係る ダミ ー 変数 の 係数 と 符号 が逆 に なっ ており、活動区域からの距離が大きくなるにしたがっ て、活動の影響・効果が小さくなる傾向が見られた。

交差項を含まないモデルによって、活動区域内およ び 活動 区域から 2ｋｍ まで の範 囲の地 価に与 える 平 均的な効果を推定したところ、緑地管理、観光施設管 理、防犯対策が地価を引き上げる傾向が見られた。周 辺 地 域の 地 価ポ イン ト のみ を 対象 と した モデ ル でも 同様の傾向が見られたことから、エリアマネジメント 活 動 の効 果 が周 辺地 域 にス ピ ルオ ー バー して い ると 考えられる。

集 会 施 設 管理 に つい て は活 動 区 域 内で 地 価を 引き 上げる効果があったにもかかわらず、周辺地域の地価 を引き下げる傾向が見られた。集会施設の管理サービ スが、主に活動区域内の住民向けに行われることによ り、結果的に周辺地域住民の利便性が低下している等 の可能性が考えられる。

表 表 表

表 3333 エリアマネジメントエリアマネジメントエリアマネジメントエリアマネジメントののの 効果の効果効果 に効果に関にに関関関 するするするする推定推定推定推定 結果結果結果結果

推計モデル (1) 基本モデル (2) 交差項なし モデル

(3) 周辺地域

のみモデル

説明変数 係数 係数 係数

[標準誤差] [標準誤差] [標準誤差]

集 会 施 設 管 理 ダ ミ ー

0.02104 *** -0.00652 -0.01127 **

[0.00692] [0.00460] [0.00487]

緑地管理ダミー 0.00371 0.01920 *** 0.02385 ***

[0.00917] [0.00528] [0.00552]

観 光 施 設 管 理 ダ ミ ー

0.05812 *** 0.02647 *** 0.03108 ***

[0.01871] [0.00827] [0.00834]

街並み保全ダミー -0.07289 *** -0.02127 *** -0.02232 ***

[0.00920] [0.00493] [0.00521]

防犯対策ダミー 0.05682 *** 0.02193 *** 0.02032 ***

[0.00891] [0.00504] [0.00526]

そ の 他 の 取 組 ダ ミ ー

-0.03132 *** -0.01578 *** -0.01661 ***

[0.00735] [0.00430] [0.00446]

活 動 区 域 か ら の 距 離（km）

0.09556 *** 0.09485 *** 0.04167 ***

[0.01368] [0.01378] [0.01568]

集 会 施 設 管 理 ダ ミ ー × 活 動 区 域 か ら の距離（km）

-0.02886 ***

[0.00551]

緑 地 管 理 ダ ミ ー × 活 動 区 域 か ら の 距 離（km）

0.01804 **

[0.00707]

観 光 施 設 管 理 ダ ミ ー × 活 動 区 域 か ら の距離（km）

-0.02999 **

[0.01408]

街 並 み 保 全 ダ ミ ー

× 活 動 区 域 か ら の 距離（km）

0.04847 ***

[0.00746]

防 犯 対 策 ダ ミ ー × 活 動 区 域 か ら の 距 離（km）

-0.03569 ***

[0.00722]

そ の 他 の 取 組 ダ ミ ー × 活 動 区 域 か ら の距離（km）

0.01226 **

[0.00608]

コントロール変数

（省略）

定数項 10.09145 *** 10.08252 *** 9.98495 ***

[0.06058] [0.06128] [0.07214]

観測数 6648 6648 6036

決定係数（within） 0.7566 0.7525 0.7540 注）***、**、*は、それぞれ1%、5%、10%有意水準に対応する。

4. 地 域住民等 による 公共施設 管理の効 果に関 する 実証分析

4.1. 実証分析の対象施設

集会所・コミュニティセンターは全国に多数あるが、

エ リ アマ ネ ジメ ント 活 動と し て国 土 交通 省に よ るア ン ケ ート 調 査に 回答 さ れた も のは ご く一 部に 過 ぎな い 。 この た め、 指定 管 理者 制 度を 導 入し てい る 集会 所・コミュニティセンターのうち、一定の要件を満た す全てのものを分析対象とすることで、典型的なエリ ア マ ネジ メ ント 活動 で ある 地 域住 民 等に よる 公 共施 設管理の改善方策について検討する。

4.2. 推計モデル

神 奈 川 県 内 の 集 会 所 ・ コ ミ ュ ニ テ ィ セ ン タ ー で 2006年4月時点において指定管理者制度により管理

されているもののうち、延床面積1,000㎡未満などの 要件を満たす計111施設を対象とする。

指 定 管 理 者制 度 導入 か ら一 定 期 間 経過 後 に効 果が 見られる可能性も踏まえ、2007～2010年の4年間の 公示価格を分析対象とした。

ln 567 89 δ

LP

Org

Pub

X

団体種別に着目したモデル、公募の有無に着目した モデル、団体種別と公募の有無を組み合わせたモデル の３つのモデルで分析を行った。

4.3. 推定結果および考察

推計結果を表 4に示す。

団体種別に着目したモデルの推計結果から、株式会 社、NPO、法人格のない任意団体が集会施設の管理 をすることで、地価が引き上げられる傾向が見られた。

株式会社、NPO、任意団体が集会施設を効率的・効 果 的 に管 理 する こと で 住民 の 利便 性 が向 上し て いる と考えられる。

指 定 管 理 者制 度 導入 前 の管 理 委 託 先を 確 認し たと ころ、指定管理者が自治会・町内会の施設では、全て 指定管理者と同一の自治会・町内会が従前の管理者と なっていた。これに対して、指定管理者が株式会社、

NPOの施設では、全て指定管理者と異なる団体が従 前の管理者であった。このことから、自治会・町内会 が管理する集会施設では、指定管理者制度導入後も従

4 前の管理方法を大きく変更していないのに対し、株式 会社やNPOは地域のニーズに合わせて従前の管理内 容や方法を適宜見直し、効率的・効果的な管理を行っ ていることが考えられる。

また、今回分析対象とした施設では、地域内で活動 するNPO等のうち公募で選定されたものについて特 に高い効果が見られた。地域内で活動するNPO等が 地域のニーズに即した維持管理を行うことで、住民の 利便性が向上していることが示唆される。

表 表表

表 4444 集会施設集会施設 の集会施設集会施設ののの 管理管理管理管理 にに 関にに関関関するするするする 推定推定推定結果推定結果結果結果

推計モデル (1) 団体種別

モデル (2) 公募有無

モデル (3) 団体種別・

公募有無モデル

説明変数 係数 係数 係数

[標準誤差] [標準誤差] [標準誤差]

株式会社ダミー 0.22514 ***

[0.06756]

NPOダミー 0.17264 ***

[0.06452]

任意団体ダミー 0.16450 ***

[0.03461]

公募ダミー 0.04410 *

[0.02353]

株式会社（公募）

ダミー

0.18994 ***

[0.06685]

広 域 で 活 動 す る NPO等（公募）

ダミー

0.14188 ***

[0.04202]

地 域 内 で 活 動 す るNPO等（公募）

ダミー

0.38807 ***

[0.05976]

地 域 内 で 活 動 す るNPO等（非公 募）ダミー

0.12450 ***

[0.03369]

自治会・町内会

（公募）ダミー

-0.10100 [0.08144]

コ ン ト ロ ー ル 変 数（省略）

定数項 12.66130 *** 12.94664 *** 12.71772 ***

[0.13885] [0.11768] [0.13616]

観測数 1397 1397 1397

決定係数(within) 0.7017 0.7001 0.7014

注）***、**、*は、それぞれ1%、5%、10%有意水準に対応する。

公募の有無に着目したモデルの推計結果から、公募 に よ って 選 定さ れた 団 体が 集 会施 設 の管 理を す るこ とで、地価が引き上げられる傾向が見られた。また、

管 理 団体 の 種別 と公 募 の有 無 を組 み 合わ せた モ デル の推計結果から、公募によって選定された株式会社、

広域で活動するNPO法人等、地域内で活動するNPO 法人等が管理をすることで、地価が引き上げられる傾 向が見られた。地域内で活動するNPO法人等が公募 に よ らず に 選定 され た 場合 に も地 価 が引 き上 げ られ る傾向にあるものの、公募による場合と比べると効果 は 相 当程 度 小さ くな る 傾向 が 見ら れ た。 公募 が 効率 的・効果的な管理を行う団体の選定に重要な役割を果 たしていると言える。

管理団体が公募により選定される場合、事業の安定 性などのほか、効率性や質の高い事業を行うための工 夫 に つい て も選 定時 の 評価 の 対象 に なっ てい る こと

が多いことから、公募に応募してきた団体の中で、よ り効率的・効果的な管理を行う団体が選定されている と考えられる。

5. まとめと政策提言

本稿では、これまでに実施されたエリアマネジメン トの効果について実証分析を行うとともに、典型的な エ リ アマ ネ ジメ ント 活 動で あ る集 会 施設 の管 理 につ いて、管理団体の種別や選定方法に着目した実証分析 を行った。

エ リ ア マ ネジ メ ント の 効果 に 関 す る実 証 分析 の結 果から、これまでに実施されたエリアマネジメント活 動のうち、一部の取組については十分な効果を上げて おらず、地域の価値を高めることに寄与していないこ とが示された。公的主体として政策を立案・推進して いく場合には、施策の効果の有無や大小について見極 めることが重要であり、効果が十分でないものについ て は 取組 内 容や 公的 主 体の 関 与に つ いて 見直 し 等を 行っていくことが必要である。

また、エリアマネジメント活動のうち、一部のもの については公的助成が行われているが、資源配分の効 率 性 の観 点 から 公的 主 体に よ る市 場 介入 が正 当 化さ れるのは、いわゆる「市場の失敗」がある場合に限ら れる（福井（2007））ことに留意すべきである。エリ アマネジメント活動の場合には、活動の実施主体以外 に外部便益が及ぶ場合に、その外部便益の範囲内での み公的助成が正当化されるため、費用便益分析などの 手法を用いて外部便益とコストを比較した上で、施策 を実施していくことが必要である。

集会施設の管理団体の種別、選定方法に着目した分 析では、公募により選定された団体が効率的・効果的 な管理を行っていることが示された。これまでに実施 されているエリアマネジメントでは、集会施設の管理 を公募によらずに自治会やNPO等に委ねている例が 多いが、管理団体を公募により選定することでエリア マネジメントの効果を高めることが可能である。なお、

地域内で活動する NPO 等は数が限られているため、

効率的・効果的な運営を行う団体を選定するためには、

公 募 の際 に 団体 の活 動 区域 な どに つ いて 限定 的 な条 件をつけないことが重要である。

参考文献

・新たな担い手による地域管理のあり方検討委員会（2007）『新た な担い手による地域管理のあり方について』国土交通省

・国土交通省・土地水資源局（2008）『エリアマネジメント推進マ ニュアル』

・福井秀夫（2007）『ケースからはじめよう 法と経済学』日本評 論社