80 90 100 110 120 130 15/6 15/8 15/10 15/12 16/2 16/4 16/6（年/月） ※2015年6月30日を100として指数化 0 50 100 150 200 250 300 04/12 06/12 08/12 10/12 12/12 14/12 （年/月） 各国・地域のＲＥＩＴ指数の推移 （2004年12月末～2016年6月末、月次）
オーストラリアREIT市場の動向と今後の見通し
（2016年4月～2016年6月）
足もとのオーストラリアREIT市場
～過去1年間、リスクオフ時も底堅い推移～
（2015年6月30日～2016年6月30日、日次） オーストラリア 米国 欧州 日本 ※2004年12月末を100として指数化 2016年7月25日 米国 欧州 日本 オーストラリア良好なファンダメンタルズ ～魅力的な不動産の期待利回り、テナント賃料は上昇傾向～
豪不動産の期待利回りは魅⼒的な⽔準
世界的な低金利環境の中、相対的に利回りの高い不 動産市場に、利回りを求める投資資金が流入しており、 世界の主要都市の不動産に対する期待利回り（キャップ レート＊）は低下傾向にあります。 オーストラリアの商業施設のキャップレートも低下傾向 にあるものの、日本や欧米の都市と比較して高い水準を 維持しています。オーストラリアでは安定した人口増加か ら消費が長期拡大傾向にあり、特に商業施設はその恩 恵を受けることが期待されます。安定したインカム収入を 期待する投資家にとって、オーストラリアREITの相対的な 魅力が高まっています。 ※NYマンハッタンは2009年3月からのデータ、香港は2016年4月までのデータ （出所）Bloombergおよびレッグ・メイソン・アセット・マネジメントのデータを基に 三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 主要都市の商業施設キャップレートの推移 （年/月） 6.0％ 3.8％ 4.5％ 4.0％ 5.5％ 2.5％ 2 4 6 8 10 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 ロンドン NYマンハッタン シドニー 東京 メルボルン 香港 ※各国・地域のREIT指数はS&PグローバルREIT指数（現地通貨ベース、配当込み）の各国・地域のインデックス （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2009年1月～2016年5月、月次） （％） ＊キャップレート＝賃貸料収入などの年間営業純収益÷不動産取得価格 リーマンショック以降、上昇基調が続くオーストラリアREIT市場ですが、ゼロ金利やマイナス金利、量的金融緩和など の大胆な金融政策を実行した日米欧のREIT市場と比較すると出遅れ感があります（左下グラフ参照）。 一方、オーストラリアREIT市場の過去1年間のパフォーマンスは、日米欧のREIT市場を上回り（右下グラフ参照）、中 国の景気減速懸念や原油安などを背景に世界的に投資家のリスク回避姿勢が強まった2015年8-9月や2016年1-2月 においても底堅い動きをみせました。その後も原油価格が持ち直したことや、RBA（オーストラリア準備銀行）による利 下げに加えて、2016年1-3月期の実質GDPが市場予想を上回ったことなどから、オーストラリアREIT市場は堅調に推移 しました。6月に英国民投票でEU（欧州連合）離脱派が勝利すると、市場の不安心理から世界の株式市場が急落しまし たが、オーストラリアREIT市場は、REITが保有・運営する不動産の多くが国内であることなどから影響は限定的でした。当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、 証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 4.4％ 3.6％ 2.9％ 4.0％ 4.2％ 2.0％ 1.5％ -0.2％ 0.9％ 0.2％ -1 0 1 2 3 4 5（％） REIT配当利回り 10年国債利回り 1.51 1.68 1.35 0.84 1.04 1.03 0.90 1.21 1.15 1.32 1.23 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 （倍） （年）
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※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。魅力的な配当利回りとNAV倍率
～バリュエーションは引き続き良好～
配当利回りは⾼⽔準を維持、NAV倍率は良好な⽔準
※各国のREIT配当利回りは、S&PグローバルREIT指数の各国の実績配当利回り ※利回り差は小数点第2位を四捨五入 （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスおよびBloombergのデータを基に三井住 友トラスト・アセットマネジメント作成 （2016年6月末現在） オーストラリアREITの配当利回りは4.4％と、日米欧のREITと比べて相対的に魅力的な水準を維持しています。 また、NAV倍率は2015年末時点で1.23倍と、リーマンショック前の水準と比較して低位にあり、引き続き良好な水 準にあると思われます。 利回り差 2.4％ 利回り差3.1％ 利回り差 4.0％ 利回り差 2.2％ 利回り差3.1％ オーストラリアREITのNAV倍率の推移 主要国のREITと国債の利回り差 （2005年末～2015年末、年次） ※S&P/ASX300REIT指数ベース （出所）レッグ・メイソン・アセット・マネジメントのデータを基に三井住友トラスト・ アセットマネジメント作成 オーストラリア 米国 日本 英国 フランス 割⾼ 割安 NAV倍率とは 2005～2015年の平均（1.21倍） オーストラリアの小売売上高、消費者物価指数 および商業施設のテナント賃料の推移 （小売売上高：2002年6月～2016年5月、月次） （消費者物価指数：2002年4-6月期～2016年1-3月期、四半期） （テナント年間賃料：2002年～2015年、年次） オーストラリアREITは、ショッピングセンターなどの商業 施設に特化したREITが、REIT全体の用途別構成比率で 約5割となっています（4ページ下中央の円グラフ参照）。 オーストラリアのショッピングセンターは上位REITによる 寡占化が進んでおり、テナント空室率は低水準で推移し ています。また、REITの一般的なテナント契約は、インフ レ率に連動して毎年賃料の見直しが行なわれるため、テ ナント賃料は上昇しやすい環境にあります。 足もとの基調インフレ率（2016年1-3月期）は予想を下 回りましたが、小売売上高は引き続き拡大傾向にあり、 RBAの利下げによる消費拡大の下支えが見込まれるこ とから、オーストラリアREITは今後も賃貸料収入の増加 や配当成長が期待されます。今後も上昇が期待される
商業施設のテナント賃料
500 1,000 1,500 2,000 50 100 150 200 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 （年） （豪ドル） 1平方メートル当たりのテナント年間賃料（右軸） ※小売売上高は2002年6月を100として指数化 ※消費者物価指数は2002年4-6月期を100として指数化 ※テナント年間賃料は、センター・グループ、GPTグループ、ビシニティ・センターズ（旧ノビオン、旧フェデレーション・センターズ）の各年度の賃料の平均値 （出所）マーティン・カリー・オーストラリアおよびBloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成NAVとは、保有不動産の時価ベースの純資産で「Net Asset Value = 純資産価値」の略です。NAV倍率は一口当たりのNAVの何倍までREITが 買われているかをみる指標です。数値が1倍未満であると、投資口が保有不動産の時価より割安に評価されているということを意味します。
小売売上高（左軸）
RBAは、5月3日に1年ぶりに政策金利を0.25％引き下 げ、過去最低の1.75％とすることを決定しました。 スティーブンスRBA総裁は、今回の利下げについて 「予想以上のインフレ圧力低下」が理由であると明確に 指摘しています。2016年1-3月期の基調インフレ率は前 年同期比+1.6％に低下しています。 市場コンセンサス（7月1日時点）では、次回8月2日の RBA理事会において0.25％の追加利下げが行われると の見方が大勢となっています。
インフレ圧⼒低下から政策⾦利引き下げ
豪ドル相場の推移（対円、対米ドル） （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2014年1月1日～2016年3月31日、日次) 豪ドルの対円相場は、6月30日時点で1豪ドル＝76.67 円と、昨年末の88.05円と比べて約13％の円高・豪ドル 安となりました。 年初来の豪ドルの対米ドル相場は、オーストラリア経 済の底堅さや鉄鉱石価格の回復を背景に、豪ドルへの 見直し買いの動きが広がり、緩やかな豪ドル高（米ドル 安）となりました。 その後、基調インフレ率の低下やRBAによる利下げな どから豪ドル安（米ドル高）となる局面があったものの、 2016年1-3月期の実質GDP成長率が予想を上回り国内 経済の底堅さが確認されたことや、米早期利上げ期待 の後退などから、再び豪ドル高傾向となりました。 一方で、年初来の円の対米ドル相場においては、日 銀の金融政策の不透明感や米早期利上げ期待の後退、 英国のEU離脱問題によるリスク回避姿勢の強まりなど から大幅な円高（米ドル安）となったため、豪ドルの対円 相場では、円高（豪ドル安）となりました。豪ドルは対⽶ドルで堅調な推移も、
対円では円⾼が進⾏
（年/月）豪ドル相場の動向と背景
～インフレ圧力の低下と底堅い経済～
RBAの政策金利と基調インフレ率 （基調インフレ率：2009年1-3月期～2016年1-3月期、四半期） （政策金利：2009年1月1日～2016年6月30日、日次） オーストラリアの失業率と求人広告件数の推移オーストラリア経済は引き続き堅調
インフレ圧力の後退とは対照的に、オーストラリア経済 は引き続き拡大基調にあります。2016年1-3月期の実 質GDPは市場予想を上回る前年同期比+3.1％となりま した。 RBAは7月5日の声明文において、設備投資額は減少 したものの、引き続き輸出・内需ともに拡大しており、経 済成長は継続しているとの景気判断を示しています。 労働市場については、失業率は2015年7月の6.3％を ピークに緩やかな低下基調にあり、2016年6月時点で 5.8％となっています。雇用の先行指標として注目される 求人広告件数は、引き続き増加基調となっています。 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2013年6月～2016年6月、月次） （2015年12月31日～2016年6月30日、日次） 12 13 14 15 16 17 18 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 6.2 6.4 13/6 13/12 14/6 14/12 15/6 15/12 16/6 （万件） （％） （年/月） 失業率 （左軸） 求人広告件数 （右軸） 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 75 80 85 90 95 15/12 16/1 16/2 16/3 16/4 16/5 16/6 対円レート（左軸） 対米ドルレート（右軸） 豪ドル高 豪ドル安 （円） （米ドル） 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 09 10 11 12 13 14 15 16 （％） 1.75％ インフレ目標 レンジ（2～3％） 政策金利 基調インフレ率 （前年同期比） 1.6％ （年） ※基調インフレ率は消費者物価指数のトリム平均値と加重中央値の平均により算出 （出所）RBA、オーストラリア統計局（ABS）のデータを基に三井住友トラスト・アセットマ ネジメント作成当資料は、三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、 証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終ページをご覧ください。 商業施設 49.4% 分散型 26.2% オフィス 10.9% 産業⽤施設 10.7% その他 2.8% -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 12 14 16 18 20 22 24 26 28 90 95 00 05 10 15 20 （年） （百万人） （％）
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1⼈当たり名⽬GDP
61,063⽶ドル ※⼈⼝1,000万⼈以上の国が 対象（2014年） 世界1
位 世界1位住みやすい都市
5年連続
＊ メルボルン ※2015年 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 ※世界REIT市場の国別構成比はS&PグローバルREIT指数の各国インデックス、用途別構成比はS&PオーストラリアREIT指数のデータを使用。分類はS&Pダウ・ジョーンズ・ インデックスに基づく。 ※構成比率は端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。 （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスおよびレッグ・メイソン・アセット・マネジメントのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 オーストラリアREIT市場の 用途別構成比率 400 500 600 700 800 0 100 200 300 400 05 07 09 11 13 15 インバウンド観光収入(左軸) インバウンド観光客数(右軸) （万人） （億豪ドル） （年度） 世界REIT市場の国別構成比率 （時価総額ベース） （2016年6月末現在） 約5割が 商業施設に 投資しています オーストラリアのインバウンド収入と 観光客数の推移 （2005年度～2015年度、年次） インバウンド観光客からの 収⼊が過去最⾼に ⽶国 65.0% ⽇本 8.6% 英国 4.3% フランス 3.7% その他 11.0% オースト ラリア 7.3％ （2016年6月末現在） 最⾼格付国債格付け
Aaa
※ムーディーズ⾃国通貨建⻑期債 (2016年6⽉末)政府債務残⾼
先進国中で37％と低⽔準
※⽶国106％、⽇本248％ ※対GDP⽐、2015年 （1990年～2020年、年次） 推定⼈⼝(左軸) 実質GDP成⻑率(右軸) 予測値 実質GDP成長率と推定人口の推移⾯積 約769万平⽅km
⼈⼝ 約2,391万⼈
※2015年10⽉ シドニー 20.7% メルボルン 19.0% ブリスベン 9.7% パース 8.6% アデレード 5.5% ホバート 0.9% ダーウィン 0.6% その他 34.9% （2015年6月末現在） ⾯積は⽇本の約20倍オーストラリアREITとインバウンド効果
＊エコノミスト・インテリジェンス・ユニット（EIU）が発表する住みやすい都市ランキング（2015年）。世界140都市の住みやすさを「安定性」、「医療」、「文化と環境」、「教育」、「都 市基盤」の5項目について評価。メルボルン以外も、アデレードが5位、シドニーが7位、パースが8位など、オーストラリアの4都市が上位10都市にランクイン。 ※構成比率は端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。（出所）IMF（国際通貨基金）「世界経済見通し2016年4月」、国連「World Population Prospects(The 2015 Revision)」、オーストラリア統計局、外務省のデータを基に三井住友トラ スト・アセットマネジメント作成 24年連続 プラス成⻑ 世界3⼤ REIT市場の 1つ 都市別人口構成比率 ⼈⼝は 5⼤都市に 集中 ※2016年以降の実質GDP成長率は予測値 オーストラリアREITは、世界3大REIT市場の1つとして知られています。 オーストラリアは、グレート・バリアリーフやエアーズロック等の雄大な大自然、オペラハウスやハーバーブリッジ等の 有名な建造物など、大自然と都市の両方が楽しめる旅行先として人気が高く、近年ではインバウンド（外国人旅行者） 観光客数が過去最高となるなど、今後観光を通した経済発展が期待されています。オーストラリアのREITは主にショッ ピングセンターなど商業施設に投資しており、インバウンド観光客の消費拡大による商業施設への恩恵が期待されます。 ※年度は当年4月～翌年3月
ご参考資料 【 ご留意事項 】 ● 当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが投資判断の参考となる情報提供を目的として作成したもので あり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 ● ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判 断ください。 ● 投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価 額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。ファンドの運用による損益 は全て投資者の皆様に帰属します。 ● 投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではあり ません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護の対象ではありません。 ● 当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するもので はありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ● 当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を 示唆あるいは保証するものではありません。 ● 当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の開 発元もしくは公表元に帰属します。
