戦前の土地区画整理施行地区における土地・建物の変容に関する研究 [ PDF

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(1)戦前の土地区画整理施行地区における土地・建物の変容に関する研究. 西村拓朗 1 はじめに. 1996 年、2004 年の画地割りをもとに画地の変容過程を. 今後の都市政策の基本的方向としては、これまでの. 捉える。次に航空写真（1974、1981、1987、1996、2001. 郊外部における新市街地の整備から、既成市街地の再. 年）と住宅地図を使って土地利用及び建物の更新過程を. 整備へと移行し「都市の再構築」を実現するためのま. 分析する。現地調査を行い現代の視点での都市的課題を. ちづくりが必要である。. 考察する。. 福岡市における既成市街地のうち、戦前の土地区画整事業によって都市基盤が整備された地域は、1 2 地. 3 調査対象地区の概要. 区・863.6ha ある（図 1）。特に早良区西新周辺、南区. 南部土地区画整理組合は、昭和 3 年に組合設立され、. 平尾周辺、博多区堅粕周辺の３地区にまとまっている. 昭和 3 年から昭和 1 0 年にかけて換地処分が行われてい. ( 表 1 ）。区画整理当時の計画水準が現代の要求にあっ. る。施行面積は、90.9ha あり、12 地区の中で 5 番目の. ておらず、街区規模は大きく道路幅員は一般的に狭い. 規模である。西鉄大牟田線に隣接し、北部に城南線、南. ものが多い。これらの地区は整備後 50 年以上経過して. 部に県道桧原比恵線が通っている。南部区画整理区域に. おり、個々の建物の建て替えによる空間的な変化（空. は、11 の町丁が含まれている。人口数の動向（表 2）を. 間変容）によって住環境の悪化が進んでいる。人口減. 見ると白金 1 、2 丁目、大宮 1 丁目、那の川 1 丁目が減. 少、高齢化など、時代の転換に対応する市街地を形成. 少傾向である。本研究では、白金 1 、2 丁目を重点調査. するうえで総合的な住環境整備が必要であり、これら. 地区として設定した。. の地域において現況の問題点や再整備の可能性を考察 3 ,0 00. 清川3. することは重要な研究課題であるといえる。調査対象地は、南部土地区画整理区域とし、将来の. 2 ,5 00. 住環境整備に向けた基礎的研究として、画地及び建物. 2 ,0 00. 高砂1 高砂2 白金1. 人口数. 白金2. の変容プロセスを把握し、都市基盤及び住環境上の課. 大宮1. 1 ,5 00. 大宮2. 題を現代の視点で考察することを目的とする。. 1 ,0 00. 那の川1 那の川2. 5 00. 平尾1. 表 1 福岡市都市計画区域における事業一覧地図番号. 組合名. 昭和 1 姪ノ濱 2 南部 3 西部 4 庄 5 野間 6 南部第二 7 東部 8 東部第二 9 南部永田町 10 西新駅裏 11 薬院烽火 12 塩原. 平尾2. 設立認可年施行年度施行面積月日昭和. 2. 6.13 3.11.29 4. 8.30 5. 3. 4 5. 7. 4 5.10.13 7. 3.31 8. 9. 7 11. 9.12 12. 4.17 13. 3.15 15. 2.18. 2∼6 3∼10 4∼11 5∼9 5∼9 5∼18 6∼26 8∼23 11∼12 12∼27 12∼26 14∼34. ha 1.7 90.9 101.8 33.1 34.1 149 234 91.8 76.5 45.4 2.7 2.6. 0 1 99 0. 1 99 5. 年. 2 00 0. 2 00 2. 図 2 調査地域の人口動態. 4 画地の変容 1935 年、1974 年、1996 年、2004 年時の公図を基に画地の変化を把握し分析した。 4-1 画地数の変化対象地区の街区にＩＤを設け、4 時点での画地数を把握した（図 4）。画地の総数は、1935-1974 年間に 338. 施行区域. から 624 とほぼ倍になった。市街化の過程で分筆が多. 都市計画区域. 数行われている。1974-2004 年間では、画地総数が 602. 図 1 土地区画整理事業区域図. 2 研究の方法 . となり減少している。街区別に増減を見ると 29 街区中 8 街区で増加、14 街区で減少している。画地数の減少は、マンションの建設の増加に伴い、合筆が多数行わ. 対象地区における 1935 年（換地処分時）、1974 年、れているためである。 26-1.

(2) 表 2 画地箇所数の変化. Ａ1タイプ（case-9）. 1935 白金1 白金2 合計. 1974 172 166 338. 街区ＩＤ１-10. 2004 320 304 624. 321 281 602 1935. 1-17. 1974. 2004現況. Ａ2タイプ（case-20）. 街区ＩＤ2-8. 1-1 1-15 1-16 1-2 1-14. 1-3. 1-13. 1-4. 1-12. 1-5. 1-11. 1-6. 1-10. 1-7. 1-9. 1-8. 1935. 1974. 2004現況. Ａ3タイプ（case-22）. 街区ＩＤ2-5. 2-1 2-12. 2-2 2-3 2-4 2-5. 2-11 2-10 2-9. 2-6 2-7. 1935. 2-8. 街区ＩＤ. 1935の画地割. 1974の画地割. 1974. 2004現況. Ｂ1タイプ（case-29）. 2004の画地割. 街区ＩＤ2-1. 図 3 画地割りの変化. 4-2 1974 年以降の画地の変容 1974 年以降に画地の変化が見られた 49 箇所について実態を把握した。画地変化の形態に着目して、A：分筆、B：合筆、C：分筆 + 合筆、さらにの 8 つパターン. 1935. 1974. 2004現況. Ｂ2タイプ（case-35）. 街区ＩＤ2-10. に分類することができる（表 4）。角地において画地変容は起こりやすく、49 箇所中 24 箇所が該当した。 4-3 各タイプの典型事例 1935. （1）Ａ 1:間口方向の分筆(case9） 1 筆に 2 戸の住宅が立地していたもので、分筆して一方. 1974. 2004現況. Ｂ3タイプ（case-36）. 街区ＩＤ1-7. の住宅が除去され。時間貸の駐車場になっている地主が借家部分を切り売りしたと考えられる。間口細の敷地で利用価値が低くなり、今後も空地のまま残される 1935. 可能性が高い。. 1974. 2004現況. Ｂ4タイプ（case-42）. （2）Ａ 2:奥行方向の分筆(case20）. 街区ＩＤ2-3. 奥行の長い敷地で、アパートと住宅が立地している。奥行方向に分筆が行われている。裏宅地の性質が強まり、建物の老朽化が進んでいる。今後空地化する可能性が高く周辺敷地と統合するなどの改善が必要である。. 1935. 1974. 2004現況. Ｃタイプ（case-45）. 街区ＩＤ1-5. 表 3 画地の変化パターン. 画地変化タイプＡ分筆 . Ａ１；間口方向の分筆Ａ２；奥行き方向の分筆Ａ３；間口奥行き方向の分筆Ｂ合筆Ｂ１；間口方向の合筆Ｂ２；奥行き方向の合筆Ｂ３；間口奥行き方向の合筆Ｂ４；街区を貫く合筆Ｃ分筆・合筆分筆+合筆による画地の再編計. 該当数角地. 16 5 1 8 5 5 4 5 49. 11 0 1935 0 1974 6 0 マンションアパート住宅 4 0 3 図 4 画地変化箇所の典型事例 24 26-2. 2004現況. 店舗道路. 10m 20m. 事業所 40m.

(3) （3）Ａ 3:間口奥行方向の分筆(case22）. る。1981-1987 年で建設箇所が南下していき、建設数. 1974 年当時は、1 筆に複数の事業所が立地していた。分. 23 棟と急増した。この時期に建設されたものは、中大. 筆後駐車場になっていたが、2 筆にまたがり 7 階建ての. 規模のものが多く、事業所やホテルなどがあった角地. マンションが建設されている。. で建設されたものが多い。1987-1996 年には、建設数. （4）Ｂ 1:間口方向の合筆(case29）. が 14 と鈍化した。バブル崩壊を反映していると考えら. 1974 年当時、3 棟のアパートが建っていた。1 度分筆. れる。この時期から 10 戸未満の小規模マンションが建. が行われた後、建物が滅失。1996 年時点では、駐車場. 設されるようなった。1996-2004 年で再び建設数が急. になっていた。その後、合筆を行い現在 10 階建てのマ. 増し、32 棟が建設されている。南北の幹線街区で半数. ンションが建設されている。. の 17 棟が建設。40 戸を超える大型のものが目立つ。住. （5）Ｂ 2:奥行方向の合筆(case35）. 宅の滅失で空地が増えたこと、幹線街区における事業. 短辺の長い街区であるため、1974 年当時には裏宅地が. 所などの更新時期と重なったことが建設増加の一因と. 発生していた。建物が除去された後、駐車場になって. して考えられる。. いた。その後、敷地が統合され 10 階建てのマンション. 5-3 駐車場立地の特性. が建設された。. 駐車場敷地の総数は、30 年間で 21 箇所から 89 箇所. （6）Ｂ 3:間口奥行方向の合筆(case36） 1974 年では、事業所が立地。間口奥行方向に合筆が行. 表 4 用途別建物と駐車場敷地数用途. われ、7 階建てのファミリータイプのマンションが建. 1974. 住宅店舗・事業所. 設された。1981 年時点で建設が確認できる。（7）Ｂ 4:街区を貫く合筆(case42）街区を貫く型で合筆し、7 階建てのマンションが建設. 1981. 1987. 1996. 2004. 423 97. 377 97. 336 107. 284 97. 221 92. アパートマンション. 65 7. 69 16. 56 39. 45 53. 34 85. 駐車場. 20. 35. 56. 82. 89. されている。短辺が短い街区では、このような合筆によって 2 面からの採光が可能であるため、街区内部で. 35. あっても大規模マンションの開発種地になり得る。同. 30. 様の事例が他にも 1 件見られた。. 25. （8）タイプＣ:分筆＋合筆による画地の再編(case45）. 20. 2 筆が統合され、3 階建ての店舗併用の共同住宅が建. 15. て、所有関係に応じて分筆を行った事例である。権利. 10. 関係が複雑になるため、老朽化した場合に建替えが難. 5. しいと考えられる。. 0 1974以前 1- 9戸. 5 市街地の変容. 1974- 1981 1981- 1987 1987- 1996 1996- 2004. 10- 19戸. 20- 29戸. 30- 39戸. 40- 49戸. 50戸以上. 過去 3 0 年間における市街地の変容を分析する。図 5 規模別のマンションの建設数の推移 1974、1981、1987、1996、2004 年の 5 時点で調査した。 5-1 土地利用の変化. 建. 用途別の建物数を集計し分析をおこなった（表 3）。住宅とアパートは、一貫して減少しており 30 年間で半減している。店舗・事業所数は、横ばいの傾向を示す。特徴的なのは、マンションと駐車場の増加である。ともに、1981 年以降から急増加している。 5-2 マンションの建設の特性各時点別の建設箇所と規模（戸数）別の建設数をもとに考察を行う。1974 年当時は、20 ∼ 40 戸の中規模. 建. 1974. のものが 7 棟建設されていた。1974-1981 年にかけて 9 棟が建設、建設箇所は、北側の幹線街区に集中してい. 1981. 1987. 1996. 2004 50. 図 6 マンションの立地. 26-3. 100. 200m.

(4) 25000. 900超 - 900 - 800 - 700 - 600 - 500 - 400 - 300 - 200. 20000 15000 10000 5000 ㎡. 事例 b. 事例 a. 30000. 街区ＩＤ1-10. 事例 c. 街区ＩＤ1- 7. 事例 d. 0 1974. 1981. 1987. 1996. 2004. 街区ＩＤ1-12. 更新なし. 図 7 駐車場総面積の変化. 街区ＩＤ2- 6. 更新あり. 空地・駐車場. と 4 倍弱増加、住宅から転換されたものが最も多く、66. 図 8 更新停滞箇所の事例. 件、事業所・店舗から転換されたものが 13 件、30 年間. きず空き家のまま放置されている。土地所有者が共同. 駐車場として利用されている場所が 10 件であった。各. で道路を拡幅するなど街区レベルでの改善が必要であ. 時点の面積の総量を敷地規模別（図 7）に分析すると、. る。. 面積の総量は 30 年間で約 2 倍となり、特に 300 ㎡未満の駐車場の総面積が増えていることがわかる。また、 6 総括 5 0 0 ㎡以上の敷地は各時点で増減を繰り返しているこ. (1）換地処分時から現在までの画地数の変化を分析し. とから、マンションの開発の種地となっていることが. た。1935 − 1974 年間に画地数は、338 から 624 と倍. 推測できる。近年の変化では、300 ㎡∼ 500 ㎡の中規. 増した。2004 年時点では、画地数は 602 となり近年減. 模の駐車場が増加している。. 少傾向にあることがわかった。. 5-4 駐車場からの土地利用変化のパターン. (2）1974 年以降に画地の変化が見られた場所の実態を. 30 年間で駐車場から土地利用の転換が行われた敷地. 把握した。画地の変更は角地において行われやすく、. が 39 件あった。土地利用転換後の用途は、マンション. 49 箇所中 24 箇所が該当する。. 2 1 件、事業所・店舗 1 2 件、住宅 5 件、その他 1 件と. (3）住宅から駐車場への土地利用の転換が進んでおり、. なっている( 表 4 ）。駐車場から住宅へ土地利用転換は. 駐車場が地区全体に散在してきている。一旦駐車場に. 行われにくく。このことから、小規模の駐車場は今後. なった場合、再び土地利用の転換が行われるのは、大. も残存していく可能性が高いといえる。. 規模な敷地であり、小規模のものは利用価値が低く今. 5-5 建物更新が行われない敷地. 後も駐車場として残存していくと推測され、これらの. 以下に、建物更新が行われず住環境上課題のある敷. 敷地の活用が課題である。（4）マンションは、1981 年以降に増え始め、建設数は. 地について取り上げ、考察を行う。事例 a では、裏宅地となった住宅の老朽化が進んで. さらに加速してきていることがわかった。また、近年. いる。この住宅は 2 軒長屋で、建物の持分に応じて分. は 10 戸未満のものが増えているのが特徴がある。. 筆が行われ権利関係が複雑になっている。また、前面の敷地に 3 階建てのコンクリート造の建物が建設され. 7 今後の課題. ているため、敷地を共同化するなどの改善がおこなえ. 土地区画整理によって、都市基盤が整備された市街地. ず有効な土地利用が難しい。事例 b も同様のケースで、においても、その住環境は良好とは言い難い。住環境前面の敷地に 5 階建てのマンションが建設され、裏宅. の質を高めるには地区計画を定めるなど、個別に行わ. 地部分は結局除去され駐車場になっている。前面に堅. れる土地・建物の更新を誘導するルールが必要である。. 固な建物が建設され不整形の敷地が残り土地利用が制. そのうえで、居住者の意向や世帯属性を把握し今後市. 限されている。. 街地のあるべき姿を模索することが必要である。. c,d は、細い街路をもつ街区でみられた事例である。街区内部の敷地にある住宅が老朽化し空家となっている。車両進入ができないため、駐車場としても利用で. 参考資料 / 参考文献・福岡都心及び辺縁部における居住環境再生に関する調査業務報告書（その１）（2004 都市基盤整備公団九州支社）・旧法期土地区画整理施行地区における住宅・宅地の更新過程に関する研究（1999 谷本卓也；修士論文）. 26-4.

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